Zvýšenie nájmu nebytových priestorov. O niektorých úskaliach nájomných zmlúv. Ako prenajímateľ zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bktorý je stanovený v pevnej čiastke

Pri uzatváraní lízingu obidve strany tradične venujú veľkú pozornosť stanoveniu výšky platby a postupu jej vykonania. vyznačujúci sa tým, klauzula o indexácii nie je vždy podrobne uvedená na základe inflácie.

Podrobnosti o tom, čo už bolo napísané. Teraz to vymyslíme čo bude lepšie pre nájomcu a pre prenajímateľa zaregistrujte mechanizmus indexovania v prenájme.

Prax ukazuje, že záujmy oboch strán sú priamo opačné:

1. Pre prenajímateľa je výhodné pravidelne zvyšovať poplatok podľa situácie v hospodárstve.
2. Je výhodné, aby nájomca stanovil výšku platieb na dlhodobé obdobie alebo aby mal jasnú predstavu o rámci, v rámci ktorého je možné v budúcnosti zvýšiť náklady na prenájom miestnosti.

Preto sú možné tieto možnosti:

1. Pevná sadzba nájomného a jeho úprava výlučne na základe dodatočnej dohody oboch strán;
2. Zmena výpožičky prenajímateľ v jednostranne oznámením nájomcovi.

Prvá možnosť pre prenajímateľa to nie je prospešné, prináša to však aj riziko pre nájomcu, že prenajatý priestor sa môže po uplynutí nájmu preniesť na iného nájomcu.

Druhá možnosť pružnejšie a môžu zohľadniť záujmy oboch strán zmluvy. Preto to zvážime.

Ako sa robí indexovanie?

V dohode sa môže špecifikovať postup výpočtu pomocou vzorcov, koeficientov, taríf alebo iných údajov, na ktorých sa obe strany dohodnú.

Mimochodom normatívne dokumenty Ruská federácia v niektorých prípadoch je k dispozícii povinný postup indexácie. Napríklad pri prenájme pôdy vo vlastníctve štátu alebo obecné úrady orgánov.

Podľa vyhlášky ruskej vlády zo dňa 16.07.2009 č. 582 sa teda pri uzatváraní nájomného pozemku nájomné ročne, nie skôr ako rok po uzavretí nájomného, \u200b\u200bprenajímateľom jednostranne mení na úroveň inflácie.

A ak je nehnuteľnosť prenajatá obchodná organizácia? Potom v prenájme môže byť uvedený vzorec na výpočet nájomného.

Pri zostavovaní vzorca môžu sa použiť akékoľvek ukazovatele, ktoré zodpovedajú špecifickým vzťahom strán, napr .:

• pevné množstvá stanovené stranami (v rubľoch, v kusoch, kilogramoch);
• sadzby a koeficienty stanovené orgánmi (môžu byť stanovené v zmluve ako odkaz na príslušný regulačný akt);
• inflačné ukazovatele (všeobecné, odvetvové, regionálne);
• niekoľko pevných množstiev, z ktorých každé sa uplatňuje pri výskyte okolností uvedených v zmluve.

Tu je príklad podmienok dohody o indexácii:

„Nájomné sa určuje vynásobením základnej časti, ktorá je _______ (označená číslami a slovami) rubľov, indexom spotrebiteľských cien stanoveným v súlade s výnosom Výboru pre štátnu štatistiku Ruskej federácie z 25. marca 2002 č. 23, platným v čase platby.“

Vo výpočte výpočtu nájomného môžu byť zahrnuté ukazovatele, ktorých hodnota sa pravidelne mení. Môže to byť výmenný kurz, refinančný kurz Banky Ruska.

Ak sa strany týmto spôsobom dohodli na výške poplatku, môže sa počas trvania zmluvy opakovane meniť. V niektorých prípadoch sa výška nájomného môže líšiť pre každé obdobie jeho platby.

Táto dohoda znamená, že skutočná zmena výšky nájomného znamená, že strany dodržiavajú podmienky postupu jeho výpočtu, a nie zmenu zmluvných podmienok. Pravidlo článku 614 o zákaze zmeny výšky poplatkov viac ako raz ročne v roku 2007 tento prípad nepoužiteľný.

Pripomeňme, že článok 614 vyššie Občianskeho zákonníka Ruská federácia uvádza:

Pokiaľ zmluva neustanovuje inak, výška nájomného sa môže meniť dohodou strán v lehote stanovenej v zmluve, ale nie viac ako raz ročne.

Zmena veľkosti platby NEMÔŽE byť zrušená, pretože podmienky zmluvy sa nemenia, mení sa iba ukazovateľ používaný na výpočet platieb (výška inflácie).

Nájomca nebude môcť odmietnuť zaplatiť nájomné v novej sume, aj keď k skutočnej zmene výšky nájomného došlo viac ako raz ročne.

Malo by sa však pamätať na to, že s cieľom zmeniť samotný vzorec výpočtu (napríklad z neho vylúčiť niektoré ukazovatele a iné zahrnúť) je potrebné uzavrieť dodatočnú dohodu. V jeho neprítomnosti nemá prenajímateľ právo požadovať, aby nájomca platil nájomné v novej výške.

V súdnej praxi sa poznamenáva, že v súčasnej hospodárskej kríze, neustálych zmenách cien a devízovej inflácii sa oplatí uprednostniť zmluvy, v ktorých je vopred stanovená možnosť zmeny výšky poplatku pri zohľadnení inflácie. V takom prípade nevzniknú žiadne spory a nezhody v cene nájmu. Suma sa automaticky vypočíta podľa mechanizmu stanoveného v zmluve.

Mám podpísať dodatočnú dohodu?

Zmena platby nájomného v pevne stanovenej výške je možná iba na základe dohody strán, aj keď je v krajine pozorovaná inflácia. Nájomca má právo takéto zvýšenie odmietnuť, pokiaľ nie je v pôvodnom nájme uvedené. V prípade, že nemáte povolenie problematický problém, spor ide pred súd.

Prenajímatelia často navrhujú podpísať dodatočnú dohodu. Nájomca by však mal mať na pamäti, že takáto dohoda môže prenajímateľovi poskytnúť právo jednostranne zmeniť nájomné.

Buďte opatrní úradné dokumenty a konzultujte s odborníkmi!

Pozrite si aj krátke video o indexovaní platieb za prenájom:

Dnešná situácia na realitnom trhu je taká, že náklady na získanie kancelárskych priestorov sa každý deň zvyšujú a každý podnik si môže dovoliť získať vlastníctvo ďaleko potrebná miestnosť, V tejto súvislosti sa zvyšuje počet uzatvorených nájomných zmlúv, čo znamená, že počet sporov, ktoré na ich základe vznikajú, rastie, najmä pokiaľ ide o zvyšovanie nájomného. podľa všeobecné pravidlo výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehote stanovenej v zmluve, ale nie viac ako raz ročne. Norma však môže byť súčasťou zmluvy, že prenajímateľ má právo jednostranne zmeniť nájomné.

Právna stránka tohto druhu právneho vzťahu je urovnaná a jasná, avšak v živote nie sú neobvyklé situácie, keď nájomca nesúhlasí so zmenou nájomného zo strany prenajímateľa. Dôsledkom toho je spravidla žiadosť o ochranu porušených práv v roku 2007 súdne orgány, Navyše na základe prevládajúcich súdna prax, žalobcovia - nájomníci používajú rôzne spôsoby ochrany svojich práv: nároky sa podávajú za účelom zrušenia platnosti oznámenia o zmene nájomného, \u200b\u200bo zrušenie platnosti jednosmernej transakcie - oznámenia o zmenách nájomného, \u200b\u200bproti napadnutiu správy nezávislého odhadcu o trhovej hodnote nájomného (alebo o trhu) náklady na prenajatý predmet), pri rozpoznaní nespoľahlivej výšky trhovej hodnoty nájomného uvedenej v správe nezávislého odhadcu atď.

Pri výbere spôsobu ochrany treba pamätať na to, že podmienky nájomnej zmluvy dohodnuté stranami, kroky prenajímateľa jednostranne zmeniť výšku nájomného a niektoré ďalšie faktory sú rozhodujúce a žalobca ich musí vziať do úvahy.

V tomto článku sa budeme zaoberať najbežnejšími kontroverznými situáciami, analyzovať ich s ohľadom na súdnu prax a vydávať odporúčania na ich riešenie.

Analýza by mala začať najvýhodnejšou pozíciou pre nájomcu. Ide o situácie, keď prenajímateľ nestanovuje právo prenajímateľa jednostranne meniť nájomné, všetky zmeny a doplnenia sa vykonávajú dohodou strán.

Posudzovaná situácia je pre nájomcu najvýhodnejšia, pretože v takom prípade nie je možné zaviazať ho, aby podpísal dodatočnú dohodu o zmene nájomného, \u200b\u200bako aj aby uskutočnil platby v zmenenej výške. Akékoľvek kroky prenajímateľa týkajúce sa jednostrannej zmeny nájomného budú preto nezákonné.

Prenajímatelia na podporu svojej pozície spravidla uvádzajú čl. 445, 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, čl. 6, 8 Federálne právo z 29. júla 1998 č. 135-ФЗ „O hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii“ a na základe nich sa uplatňuje nárok na náhradu škody, ktorý prinúti nájomcu uzavrieť dodatková dohoda.

Prevládajúca justičná prax v posudzovanej situácii sa nesnaží uznať oprávnené požiadavky prenajímateľa a koná na strane nájomcov, pričom plne chráni ich záujmy.

Je potrebné poznamenať, že pri neexistencii možnosti jednostrannej zmeny nájomného ho prítomnosť dlhu pri jeho platení nájomcom nezbavuje menej priaznivého postavenia pri riešení sporu v súdne konanie, Tento záver sa robí na základe analýzy súdnej praxe, ktorá jasne dokazuje tendenciu súdov odmietnuť uspokojiť nároky prenajímateľa v sporoch týkajúcich sa vymáhania dlhu z platieb nájomného..

Pokračujeme v posudzovaní situácie, keď nájomná zmluva poskytuje možnosť jednostrannej zmeny zo strany prenajímateľa nájomného, \u200b\u200bale strany sa nedohodli na postupe na spracovanie takejto zmeny.

V článku 3 ods. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa ustanovuje možnosť zmeny výšky nájomného iba dohodou strán v lehote stanovenej v zmluve, pokiaľ sa v samotnej zmluve nestanovuje inak. V tomto ohľade musia byť v zmluve stanovené ustanovenia o možnosti jednostrannej zmeny výšky nájomného zo strany prenajímateľa, inak je zmena spravidla vykonaná, t.j. dohodou strán. Samotné začlenenie právomocí prenajímateľa do zmluvy však nestačí, je však tiež potrebné jasne uviesť, ako sa takáto zmena uskutoční. Ak nie je v zmluve ustanovený postup pre jednostranné zmeny v platení nájomného, \u200b\u200bpotom sa iný postup pre zmenu zmluvy, ktorý nie je dohodou strán, považuje za nedefinovaný a všetky zmeny sú možné iba na základe dohody strán..

Ak sa teda strany napríklad nedohodnú na podmienkach a dôvodoch jednostrannej zmeny nájomného, \u200b\u200bpostup a podmienky zaslania oznámenia nájomcovi o zmenách nájomného nestačí rýchle oznámenie prenajímateľovi o zvýšení nájomného, \u200b\u200bpretože pre nájomcu nie je záväzný. Čo by mal nájomca urobiť, ak dostane takéto oznámenie? Na základe vyššie uvedeného nájomca na právne si vyhradzuje právo pokračovať v platení nájomného za vopred dohodnuté sadzby. V tomto prípade prenajímateľ nepožaduje žiadne výhrady vo veci podstaty podmienok zmluvy. Jediným negatívnym bodom je riziko, že prenajímateľ uplatní nároky voči nájomcovi, aby vybral nájomné a / alebo vypovedal zmluvu, pretože nájomca neuskutočnil platby nájomného za sadzby uvedené v jednostrannom oznámení.

Keď je táto situácia postavená pred súd, nájomca je v lepšej pozícii a súd odmieta prenajímateľa vyhlásenie o nároku , Súdna prax na splnenie požiadaviek prenajímateľa v podobných prípadoch nebola stanovená.

Zohľadnili sa vyššie uvedené situácie, v ktorých sú záujmy nájomcu a priori chránené zákonom a na ich ochranu nie sú potrebné žiadne ďalšie kroky.

Ak však strany pri uzatváraní nájomnej zmluvy uviedli možnosť zmeny nájomného bez toho, aby strany uzavreli dodatočnú zmluvu, právne postavenie nájomca sa prudko zhoršuje. Domnievame sa, že by sme mali zvážiť tri najbežnejšie praktické možnosti zvýšenia nájomného: so zreteľom na začiatok okolností predpísaných zákonom; v dôsledku zmien trhovej hodnoty nájomného; bez ohľadu na akékoľvek podmienky.

Prvý prípad - zvýšenie nájomného závisí od okolností stanovených zákonom alebo zmluvou. Tieto okolnosti by mali zahŕňať:

• zmena cien a taríf;
• zmena typu činnosti nájomcu (v rámci využívania prenajatých priestorov);
• zvýšenie sadzieb a zmien v metódach výpočtu;
• iné prípady priamo predpísané zákonom RF

Dodatočná dohoda o zmene nájomného sa nevyžaduje. Aby nová sadzba nájomného nadobudla účinnosť, stačí zaslať nájomcovi oznámenie o zmene výšky nájomného.

V tomto prípade prenajímatelia často zasielajú nájomcom oznámenie o zmenách poplatkov z dôvodu zmien trhovej hodnoty na trhu.

Ak súdy rozhodujú o sporoch vzniknutých na základe vyššie uvedených okolností, osobitná pozornosť sa venuje ustanoveniam nájmu, ktoré vytvárajú základ pre jednostrannú zmenu výšky nájomného. Súdna prax ukazuje, že bez ohľadu na nároky prenajímateľa (na vymáhanie dlhu z lízingových platieb, penále a penále alebo za ukončenie lízingu nebytové priestory, povinnosť vypratať priestory z dôvodu nezaplatenia nájomného v stanovenej výške) sa prípad rieši v prospech nájomcu, ak zoznam dôvodov neobsahuje taký dôvod zmeny, ako je „zvýšenie (zmena) trhovej hodnoty nájomného (alebo trhová hodnota prenajatého majetku, ak je nájomná sadzba) poplatky závisia od jeho nákladov) ““.

Je rozumné, aby nájomca prijal preventívne opatrenia zamerané na predchádzanie negatívnym dôsledkom. Ako taký si môže uplatniť nárok sám nájomca. Po prvé, nájomca môže uplatniť nároky na uznanie zmluvy v platnom znení bez akýchkoľvek zmien navrhnutých prenajímateľom v liste o zmene nájomného. V súdnej praxi existuje taký precedens. Žalobca okrem toho, že prenajímateľ nemá dôvod jednostranne meniť nájomné na základe doslovného výkladu podmienok zmluvy, predložil v spise správu o trhovej hodnote nájomného, \u200b\u200bktorá obsahovala iné informácie ako správa predložená prenajímateľom. Súd považoval žaloby za opodstatnené, pričom poukazoval na skutočnosť, že ustanovenia spolkového zákona z 29. júla 1998 č. 135-ФЗ „O hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii“ nepreukazujú, že hodnota nájomného stanovená prenajímateľom sa automaticky stáva povinnou pre strany, ako pri uzatváraní dohody, tak v procese jeho vykonávania. Tento prístup bol posilnený podobným postavením Prezídia Najvyššieho Rozhodcovský súd Ruskej federácie, vyjadrená v informačnom liste z 30.05.2005 č. 92 „O posudzovaní prípadov rozhodcovských súdov o napadnutí ocenenia majetku nezávislým znalcom“.

Po druhé, nájomca môže vyhlásiť požiadavku na neplatnosť oznámenia o zriadení novej nájomnej sadzby v rámci leasingu ihneď po prijatí tohto oznámenia. Tieto nároky podliehajú uspokojeniu, pretože v súlade s článkom. 431, 450, 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú dôvodmi zmeny výšky nájomného zmeny cien a taríf, druh činnosti nájomcu, metódy výpočtu atď. V prípade zvýšenia trhových cien, ktoré potvrdil nezávislý odhadca, sú možné zmeny nájomného iba na základe dohody strán.

Situácia pre nájomcu je komplikovaná, ak nájom umožňuje jednostrannú zmenu výšky nájomného prenajímateľom v prípade zmeny trhovej hodnoty nájomného (alebo trhovej hodnoty prenajatých priestorov). Nájomca je informovaný o takejto zmene zaslaním oznámenia na základe správy o posúdení nákladov na nájomné (alebo na základe posúdenia trhovej hodnoty prenajatých priestorov, ak sa nájomné počíta z hodnoty nehnuteľnosti). Zmeny v nájomnej zmluve nadobúdajú účinnosť alebo v čase dohodnutom stranami. v prenájme alebo v lehote stanovenej priamo v oznámení.

Situácia je komplikovaná, pretože v tomto prípade sú kroky prenajímateľa zákonné, v súlade s ustanoveniami zmluvy a súčasnými civilné právo, Preto sú nároky nájomcu na zrušenie platnosti samotného oznámenia o jednostrannej zmene výšky nájomného alebo na zrušenie jednostranného obchodu uskutočneného prenajímateľom formou oznámenia o zmene výšky nájomného, \u200b\u200bsúd s najväčšou pravdepodobnosťou uzná za neopodstatnené..

Okrem toho súdna prax pri posudzovaní nárokov na neplatnosť jednostranného obchodu uskutočneného prenajímateľom vo forme oznámenia o zmene výšky nájomného naznačuje, že zmena vo výške nájomného v dôsledku posúdenia trhovej hodnoty nájomného stanoveného v podmienkach zmluvy nie je v tomto prípade zmena podmienok zmluvy o výške nájomného v porovnaní s odsekom 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a predstavuje vykonanie podmienok zmluvy dohodnutých stranami.

Po analýze tejto situácie môžeme dospieť k záveru, že zmena výšky nájomného bude legitímna, ak budú splnené dve podmienky:

1. Prítomnosť rezervy na lízingovú schopnosť prenajímateľa jednostranne zmeniť výšku nájomného v prípade zmeny trhovej hodnoty prenajatého majetku.
2. Existencia správy o hodnotení zmien trhovej hodnoty predmetu.

Nedodržanie jedného z nich dáva právny základ nájomca vyhlasuje nároky na neplatnosť takejto transakcie.

V uvedených súdnych aktoch nájomníci odôvodňovali svoje nároky iba na nezákonnosť jednostrannej zmeny nájomného prenajímateľom bez toho, aby na súde preukázali nedostatky obsiahnuté v správe nezávislého odhadcu predloženej prenajímateľom. Ako je uvedené vyššie, v zákone neexistujú žiadne ustanovenia, ktoré by stanovovali, že nájomná hodnota nájomného na základe správy nezávislého znalca sa pre strany stáva automaticky povinnou, a to tak pri uzavretí zmluvy, ako aj v procese jej plnenia. V tejto súvislosti má nájomca možnosť predložiť súdu inú správu, odlišnú od správy prenajímateľa, ktorá môže nájomcovi pomôcť chrániť jeho záujmy. V takom prípade je nájomca oprávnený uplatniť si nárok na uznanie nespoľahlivej výšky trhovej hodnoty nájomného uvedeného v oznámení o jednostrannej zmene nájomného..

Nájomníci by to mali zvážiť tento prístup Je to riskantné, pretože v súlade s právnym postavením Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie je spochybnenie spoľahlivosti hodnoty predmetu ocenenia určeného nezávislým znalcom podaním nezávislej pohľadávky možné iba vtedy, ak zákon alebo inak normatívny akt táto suma je povinná pre strany transakcie, štátny orgán, úradné, riadiace orgány právnická osoba , Okrem toho v tomto prípade je spochybnenie spoľahlivosti hodnoty predmetu oceňovania možné až do uzavretia zmluvy (zverejnenie aktu štátnym orgánom alebo rozhodnutím oficiálne alebo riadiaci orgán právnickej osoby).

Medzitým sa v praxi nájomcu robí pozitívne rozhodnutie o uznaní nespoľahlivej výšky trhovej hodnoty nájomného. Pri analýze tohto prípadu by sa malo zohľadniť, že počas jeho posudzovania súdom sa zistilo, že strany sa na základe doslovného výkladu zmluvy dohodli na zmene výšky nájomného dohodou strán. Nájomca po prijatí oznámenia od prenajímateľa o zmene výšky nájomného zaslal primerané námietky proti jeho výške a v súdnom konaní napadol hodnotu trhovej hodnoty nájomného. Navyše v priebehu prípadu súdne vyšetrenie zistila sa nepresnosť správy nezávislého znalca o trhovej hodnote nájomného predloženej prenajímateľom.

Vo veľkej väčšine prípadov predloženie vyhlásenia o nároku na uznanie nespoľahlivej trhovej hodnoty, ktoré uvádza prenajímateľ, vedie k odmietnutiu uspokojiť nároky nájomcu s odkazom na ustanovenia Informačný list Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 30. 5. 2005, č. 92, Nároky na neplatnosť správy o trhovej hodnote tiež zlyhajú, pretože súdy odmietnu nájomcovi splniť požiadavky z dôvodu, že samotná správa neporušuje práva nájomcu..

Nájomca môže v takomto prípade chrániť svoje záujmy napríklad tým, že jednostranne uplatní nároky na neplatnosť zmien nájomného vzťahu s povinným napadnutím správy o trhovej hodnote prenajímateľa tým, že preukáže svoju nespoľahlivosť, predložením „svojej“ verzie hodnotiacej správy overenej v súlade s Art. 17.1 federálneho zákona z 29. júla 1998 č. 135-ФЗ o hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii atď. V súčasnosti však táto prax nie je početná.

Ak v prípade predloženom prenajímateľom nie sú dôkazy alebo súdne potvrdenie reálnej hodnoty trhovej hodnoty, súdy odmietnu nájomcovi splniť požiadavky a zrušiť platnosť nájomného..

Posledná možnosť, ktorú budeme brať do úvahy v tomto článku, je situácia, keď v zmluve o prenájme sa stanovuje jednostranná (nespochybniteľná) zmena zo strany prenajímateľa na výšku nájomného.V takom prípade dohoda nevedie k takej zmene vo výške (sadzbách) nájomného, \u200b\u200bktoré závisia od akýchkoľvek podmienok (zmeny trhových cien, inflácia, zmeny v metódach výpočtu atď.). Prenajímateľ je v tomto prípade plne chránený zákonom a všetky kroky na zmenu nájomného sú a priori legitímne. Ubytovateľ je, rovnako ako v predchádzajúcich prípadoch, povinný oznámiť nájomcovi zmenu výšky nájomného. Po prijatí špecifikovaného oznámenia nájomcom, buď v lehote dohodnutej stranami v prenájme, alebo v lehote stanovenej priamo v oznámení, zmena výšky nájomného nadobúda účinnosť.

Nájomca zároveň najmenej raz vykonal platbu nájomného vo výške uvedenej v oznámení prenajímateľa o zmene nájomného, \u200b\u200bčím vyjadruje svoj súhlas s novou sadzbou (transakcia dokončená príslušnými činnosťami). Následne je veľmi ťažké napadnúť výšku nájomného, \u200b\u200bkeď nájomca platí nájom za novú sadzbu.

Ak nájomca nesúhlasí s výškou nájomného stanovenou v oznámení a naďalej platí nájomné vo výške dohodnutej stranami skôr v prenájme, existuje riziko, že prenajímateľ predloží nároky na vymáhanie nájomného od výšky nájomného vo výške rozdielu medzi predchádzajúcim nájomným. poplatok dohodnutý stranami v prenájme a výška nájomného uvedená prenajímateľom v oznámení o jednostrannej zmene výšky nájomného.

Ak prenajímateľ počas súdneho konania podá takýto súdny proces, postačuje, aby nájomca odôvodnil, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny sa nájomné neprimerane zvýšilo k priemerným trhovým sadzbám plateným za prenájom podobného majetku v danej oblasti za príslušné obdobie a výrazne ich prekročilo, čo naznačuje zneužívanie zo strany prenajímateľa. ich právo jednostranne meniť výšku nájomného. V súlade s vysvetleniami uvedenými v bode 22 uznesenia plenárneho zasadnutia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých záležitostiach vykonávania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ na súd na základe článku 2 ods. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je potrebné odmietnuť inkaso dlhu z nájmu, ktorý prevyšuje priemerné trhové sadzby platené za prenájom podobného majetku v danej oblasti za príslušné obdobie.

V praxi súdy v prípade odmietnutia uspokojiť nárok prenajímateľa na vymáhanie nedoplatkov z nájmu ako dôkaz akceptujú správu predloženú odporcom (nájomcom) v spise o určení trhovej hodnoty nájomného za používanie nebytových priestorov, overenú v súlade s čl. 17.1 federálneho zákona z 29. júla 1998 č. 135-ФЗ o hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii.

Podľa čl. 17.1 federálneho zákona „o oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“ sa správa preveruje prostredníctvom preskúmania správy, čo znamená konanie odborníka alebo odborníkov samoregulačnej organizácie odhadcov na overenie správy podpísanej odhadcom alebo odhadcami, ktorí sú členmi tejto samoregulačnej organizácie, v súlade s typom skúšky, v vrátane kontrol na:

Dodržiavanie požiadaviek právnych predpisov Ruskej federácie o oceňovacích činnostiach vrátane požiadaviek tohto spolkového zákona, federálnych štandardov pre oceňovanie a iných povolených aktov federálna autoritavykonávanie funkcií normatívnej právnej regulácie oceňovacej činnosti a (alebo) noriem a pravidiel oceňovacej činnosti;

Potvrdenie hodnoty objektu ocenenia určeného odhadcom v správe.

V správe nezávislého odhadcu trhovej hodnoty nájomného je vhodné uviesť veľkosť priemerných trhových sadzieb zaplatených za prenájom podobného majetku v danej oblasti za príslušné obdobie., Potreba týchto krokov je potvrdená súdnou praxou..

Ak neexistuje dôkaz o tom, že nájomné sa neprimerane zvýšilo vzhľadom na zmenu priemerných trhových sadzieb zaplatených za prenájom podobného majetku v danej oblasti za príslušné obdobie a výrazne ich prekročilo, nájomné sa vráti v plnej výške. Okrem toho existuje riziko ukončenia nájmu na súde z dôvodu, že nájomca nevykoná platby vo výške uvedenej v oznámení..

V takom prípade môže byť preventívnym opatrením nájomcu predloženie návrhu na vyhlásenie neplatnosti a nepodliehanie upovedomeniu o zvýšení nájomného. Pri posudzovaní takýchto sporov však súdy uspokojujú nároky nájomcu založené na zmluvných podmienkach.

Od nájomcu sú tiež možné nasledujúce akcie. Po prijatí oznámenia od prenajímateľa o zmene nájomného musí nájomca posúdiť trhovú hodnotu nájomného (prenajatý majetok) od nezávislého znalca a v prípade rozporu medzi nájomcom a prenajímateľom musí zaslať prenajímateľovi oznámenie, že nesúhlasí s nákladmi (veľkosťou) nájomného, \u200b\u200balebo protokol nezhôd, ak prenajímateľ navrhuje vykonanie (podpísanie) dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve.

Ďalším krokom je predloženie prehlásenia o nájme nájomcu s požiadavkami na zmeny nájomného z hľadiska stanovenia výšky nájomného. Dôkazom bude správa nezávislého znalca, vykonaná v mene nájomcu, overená v súlade s čl. 17.1 federálneho zákona z 29. júla 1998 č. 135-ФЗ „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“ , a je tiež potrebné preukázať nespoľahlivosť správy prenajímateľa (napríklad vykonaním forenzného hodnotenia).

Ak sa zistí spoľahlivosť správy nezávislého znalca o trhovej hodnote nájomného, \u200b\u200buspokojia sa nároky nájomcu..

V každom prípade je nájomca povinný uviesť, že nesúhlasí s výškou nájomného navrhnutého nájomcom v objednávke predsúdne vyrovnanie, Z hľadiska registrácie môže byť nesúhlas nájomcu vyjadrený v námietkach voči oznámeniam alebo vo forme protokolu nezhôd.

Pri rozhodovaní o tom, že nájomca podá vyhlásenie o nároku s požiadavkami na zmenu nájomného z hľadiska stanovenia výšky nájomného, \u200b\u200bmá prenajímateľ rovnaké právo. Ak existujú dôvody (spoľahlivosť správy o trhovej hodnote), môžu byť splnené aj požiadavky prenajímateľa.

Medzitým existuje riziko, že súd odmietne splniť požiadavky strán lízingu na zmenu lízingu, pokiaľ ide o výšku poplatku. Dôvodom je skutočnosť, že zákon nestanovuje možnosť v iných prípadoch okrem podstatné porušenie dohoda druhej strany, súdnym rozhodnutím o zmene nájomného z hľadiska výšky nájomného na žiadosť jednej zo strán. Súdy opakovane uviedli, že dostupnosť informácií, že trhová hodnota sa líši od hodnoty, na základe ktorej sa vypočítava nájomné, nie je základom pre zmenu nájomného..

Zhrnutím vyššie uvedeného je možné odvodiť nasledujúci algoritmus akcií pre nájomcu po prijatí oznámenia prenajímateľa o jednostrannom zvýšení splátok nájomného. Najskôr venujte pozornosť prítomnosti alebo neprítomnosti doložky o lízingu o možnosti jednostrannej zmeny nájomného prenajímateľom. Ak takáto doložka nebude existovať, nájomca bude schopný hájiť svoje záujmy na súde bez veľkého úsilia, pričom sa bude odvolávať na vyššie uvedenú súdnu prax v podobných sporoch, ktoré sa predtým zvažovali. Ak existuje, je potrebné skontrolovať, či je postup na vykonanie takejto zmeny predpísaný v zmluve. Ďalej, ak neexistuje podrobný postup pre zmenu nájomného, \u200b\u200bzáujmy nájomcu sú prioritné a môžu byť chránené zákonom, t. toto ustanovenie je neplatné a zmeny by sa mali vykonávať iba na základe dohody strán. Ak je zavedený postup registrácie zmien nájomného, \u200b\u200bje potrebné analyzovať podmienky kompetencie daného prenajímateľa. Po analýze podmienok má nájomca právo použiť preventívne opatrenia na ochranu svojich práv porušených neodôvodneným predražením nájomného odporúčaným v tomto článku.

Medzi LLC "Crane" (nájomca) a LLC "Shop" (nájomca) uzavrela lízing nehnuteľnosť, Doložka 5.2.2. zmluvy stanovuje: „Výška nájomného podlieha jednostrannej zmene po oznámení nájomcovi prenajímateľom, ale nie viac ako raz ročne, koeficientom HICP - zložený index spotrebiteľských cien za všetky tovary a služby za Perm regiónurčené údajmi Územná autorita Federálna služba štátna štatistika pre územie Perm (Permstat). Prvá zmena výšky nájomného v dôsledku okolností uvedených v tomto článku sa uskutoční najskôr 12 kalendárnych mesiacov po podpísaní aktu o prijatí priestorov (príloha č. 2), potom rovnakým spôsobom. Zmena výšky nájomného v dôsledku okolností uvedených v tomto článku sa uskutoční do 60 (šesťdesiatich) kalendárnych dní odo dňa, keď sa strana obrátila na návrh na zmenu nájomného podľa tejto zmluvy druhej strane, a to po predložení podporných dokumentov uvedených v tomto ustanovení iniciujúcej strane alebo poštou. “11.17.17. Prenajímateľ oznámil nájomcovi zvýšenie nájomného o 5% od 17.01.2018. Nájomník však nesúhlasí so zvýšením nájomného, \u200b\u200bpričom citoval ziskovosť obchodu.

Otázka 1. Je za týchto okolností potrebné uzavrieť dodatočnú dohodu o nájomnej zmluve na zvýšenie nájomného? Alebo je to dosť oznámenie a od 17. januára 2018 účtovať nájomcovi poplatok o 5% viac?

Otázka 2. Preto, ak nájomca odmietne podpísať dodatočnú dohodu a zaplatiť nájomné o 5% viac - má prenajímateľ dôvody na vymáhanie dlhu prostredníctvom súdu?

odpoveď

Nájomná zmluva (vč. vozidlo), spravidla znamená dlhodobý vzťah. Prenajímateľ sa zároveň zaujíma o to, že táto zmluva mu prináša výhody, ktoré očakáva v čase transakcie. Z tohto dôvodu musí byť prenajímateľ schopný zvýšiť výšku nájomného po zmenách trhových cien. Na zabezpečenie tejto príležitosti musíte brať do úvahy obmedzenia stanovené zákonom.

Obmedzenia zmeny výpožičky

bez ohľadu postup stanovenia výšky nájomného je potrebné vziať do úvahy nasledujúce.

1. Spôsob stanovenia nájomného podľa zmluvy sa môže zmeniť iba zákonom alebo dohodou strán. Ak je právo prenajímateľa jednostranne meniť výšku nájomného stanovené v zmluve, nezakladá to ani právo prenajímateľa zmeniť spôsob stanovenia poplatku. Napríklad, ak je lízingová splátka pevne stanovená v pevnej sume v zmluve, prenajímateľ nie je oprávnený jednostranne zmeniť spôsob stanovenia nájomného a namiesto fixnej \u200b\u200bsumy ustanoviť postup výpočtu výšky nájomného. Takéto právne postavenie je uvedené v uznesení Federálnej protimonopolnej služby regiónu Volga z 29. októbra 2009 vo veci A72-6461 / 2008.

2. Výška nájomného na základe dohody zmluvných strán sa môže líšiť v ľubovoľnej frekvencii. Avšak jednostranne z iniciatívy prenajímateľa sa výška nájomného nemôže v žiadnom prípade zmeniť najviac raz ročne. Toto právne postavenie je obsiahnuté v odseku 21 rozhodnutia PAC Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O určitých záležitostiach vykonávania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (zmenená a doplnená uznesením pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 25. januára 2013 č. 13) ,

Predtým sa nájomné v žiadnom prípade nemalo meniť viac ako raz ročne. Inými slovami, platilo pravidlo, že zmluva, ktorá stanovuje fixné nájomné alebo postup (mechanizmus) na jej výpočet, by sa mala počas roka nezmeniť (bod 11 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 “) Preskúmanie postupu riešenia sporov týkajúcich sa lízingu “, ďalej - informačný list č. 66; rozhodnutie FAS moskovského okresu z 12. apríla 2012 v prípade č. A40-13163 / 10-3-93).

Avšak v bode 21 uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých záležitostiach vykonávania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (zmenenej a doplnenej uznesením Najvyššieho rozhodcovského súdu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie dňa 25. januára 2013) sa zmenil Rozhodcovský súd Ruskej federácie dňa 25. januára 2013 č. jeho právne postavenie v tejto veci, zabezpečenie možnosti zmeny nájomného dohodou strán v akejkoľvek frekvencii (vrátane častejšie ako raz ročne).

Z tohto dôvodu sa pravidlá o jednostrannej zmene nájomného uplatňujú na podnet prenajímateľa len na nájmy, ktoré sa uzatvárajú na obdobie dlhšie ako jeden rok alebo bez uvedenia termínu. Ak by sa podmienka nájomnej zmluvy počas roka nemenila, podmienky zmeny výšky nájomného sa nemôžu vzťahovať na tie zmluvy, ktorých platnosť nepresahuje jeden rok. Judikatúra sa tiež riadi právnym stavom, že prenajímateľ jednostranne nemá právo meniť výšku nájomného počas doby platnosti zmluvy uzatvorenej na obdobie kratšie ako jeden rok (uznesenie FAS moskovského okresu z 22. decembra 2010 vo veci č. A40-13173 / 10 -11 až 43).

Tip: V praxi možno zákaz jednostranného zvýšenia výšky nájomného prenajímateľom viac ako raz ročne obísť nasledujúcim spôsobom. Prenajímateľ, ktorý má právo jednostranne zvýšiť nájomné, môže ponúknuť nájomcovi takéto zvýšenie vo forme dodatočnej dohody. Je to spôsobené skutočnosťou, že podľa dohody zmluvných strán sa nájomné môže meniť v ľubovoľnej frekvencii vrátane viac ako raz ročne (toto právne postavenie je uvedené v odseku 21 uznesenia Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O jednotlivcovi otázky praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na nájomnú zmluvu “(v znení uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 25. januára 2013 č. 13). Ak teda nájomca súhlasí s podpísaním takejto dohody, prenajímateľ bude môcť opäť zvýšiť nájomné, pričom uplatní svoje právo na jednostranné zvýšenie nájomného. A v prípade sporu sa môže prenajímateľ odvolávať na skutočnosť, že keď sa nájomné prvýkrát zmenilo dohodou strán, to znamená, že obmedzenie sa na tento prípad neuplatňuje.

Pozor!Aj keď zmluva stanovuje právo prenajímateľa jednostranne zvyšovať nájomné, toto právo stále nie je neobmedzené.

Faktom je, že ak prenajímateľ zvyšuje nájomné nie úmerne k zmene priemerných trhových sadzieb pre podobný majetok v rovnakej oblasti za rovnaké obdobie, ale podstatne vyššie, môže rozhodcovský súd vidieť, že konanie prenajímateľa zneužíva jeho právo na zvýšenie nájomného. V takom prípade arbitrážny súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmietne prenajímateľovi vyberať nájomné v tej časti, ktorá presahuje priemerné trhové sadzby. Toto právne postavenie je uvedené v bode 21 uznesenia plenárneho zasadnutia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých záležitostiach vykonávania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“.

To znamená, že ak sa nájomné zvyšuje jednostranne, prenajímateľ musí vychádzať z priemerných trhových nájomných sadzieb za podobné nehnuteľnosti v rovnakom regióne. Toto pravidlo nezaväzuje prenajímateľa prísne zvyšovať nájomné v rámci existujúcich sadzieb nájomného. Znamená to však, že aj keď prenajímateľ zvýši nájomné, ktoré presahuje priemerné trhové sadzby, potom by toto prekročenie malo byť primerané. Napríklad, ak prenajímateľ zvýši priemernú trhovú sadzbu o 5 percent, keď sa nájomné zvýši podľa zmluvy, potom je v tomto prípade šanca napadnúť takéto zvýšenie na rozhodcovskom súde nízka. Ak prenajímateľ prekročí priemerné nájomné o 50% alebo viac, potom je v tomto prípade dosť vysoké riziko, že rozhodcovský súd to bude považovať za zneužitie práva.

Ako prenajímateľ zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bktorý je stanovený v pevnej čiastke

Ak je nájomné vyjadrené v pevne stanovenej sume, môžete jeho veľkosť počas zmluvného obdobia zvýšiť tromi spôsobmi.

1. Dohodnite sa s nájomcom, že zvýši nájomné a uzavrie túto dohodu v roku 2007 písanie.

Všeobecne platí, že výška nájomného vyjadrená v pevnej sume by sa nemala počas celej doby prenájmu nemeniť. Pokiaľ zákon alebo zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného je možné meniť iba na základe dohody strán (článok 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vo všeobecnosti teda platí, že ak nájomca nesúhlasí so zvýšením nájomného, \u200b\u200bprenajímateľ nebude schopný zvýšiť nájomné.

Je pravda, že zákon umožňuje jednostrannú zmenu zmluvy v prípadoch významnej zmeny okolností, z ktorých strany pri uzatváraní zmluvy vychádzali (článok 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ubytovateľ však má malú šancu využiť túto príležitosť. Závažnosť okolností sa musí ešte dokázať, čo sa často javí ako ťažká úloha. Okrem toho sa spravidla môžu okolnosti podstatne zmeniť iba vo vzťahu k nájomcovi. Pokiaľ ide o prenajímateľa, je oveľa ťažšie dokázať závažnosť zmeny okolností na súde.

Hlavná vec, ktorú prenajímateľ očakáva pri uzatváraní zmluvy, je prijatie nájomného. Na tomto základe sa prenajímatelia v čase hospodárskej nestability často začali obracať na súdy s nárokmi na ukončenie nájomných zmlúv. Ako významné okolnosti poukázali na inflačné procesy, ktoré v tom čase prebiehali v krajine. Súdy však prenajímateľom odmietli vyhovieť takýmto nárokom, pričom uviedli, že výrazné zvýšenie miery inflácie nie je okolnosťou, s ktorou zákon spája vznik práva prenajímateľa zmeniť alebo ukončiť nájomné na súde (uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 13. apríla 2010 č. 1074 / 10, ďalej len vyhláška č. 1074/10).

Pozor! Súdy neuznávajú globálne udalosti v globálnej ekonomike ako významnú zmenu okolností.

Vo väčšine prípadov súdy odmietajú splniť požiadavky na ukončenie zmluvy, pretože zmena okolností, na ktorú sa odvoláva žalobca, nie je významná v zmysle článku 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Súdy preto nepovažujú za podstatnú zmenu okolností:

• - súčasná krízová situácia vo finančnom sektore hospodárstva krajiny (vyhláška FAS č Okres Ural zo dňa 24. augusta 2009 č. Ф09-6069 / 09-С6 v prípade č. А50-476 / 2009);

• výrazná zmena výmenného kurzu cudzej meny voči rubeľu (uznesenie FAS moskovského okresu z 2. júla 2009 č. KG-A41 / 4517-09 vo veci A41-3439 / 09);

• strata ekonomického záujmu nájomcu o nájom v súvislosti s hospodárskou krízou (rezolúcia FAS Moskovského okresu z 15. septembra 2010 č. KG-A40 / 10258-10 vo veci A40-132497 / 09-3-1012);

• zvýšenie nákladov na prenájom v dôsledku inflácie (uznesenie FAS regiónu Volga 7. septembra 2010 v prípade č. A12-4264 / 2009).

Vzťah s vládne orgány a inštitúcií, zhoršenie materiálnej situácie prenajímateľa a ďalšie podobné okolnosti nebudú tiež významné v zmysle článku 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Preto nemá zmysel odvolávať sa na takéto okolnosti na prenajímateľa.

Prípadová štúdia: súd kasačný prípad uviedla, že zvýšenie daňového zaťaženia prenajímateľa nemôže slúžiť ako základ pre zvyšovanie nájomného

Navrhovateľ (prenajímateľ) sa obrátil na rozhodcovský súd so žiadosťou, aby odporca (nájomca) podpísal ďalšie dohody na zvýšenie nájomného z nájomných zmlúv uzavretých medzi stranami.

Súdny proces žalobu zamietol.

V kasačnom odvolaní žalobca požiadal o zrušenie prijatých súdne akty z dôvodu nesprávneho uplatňovania noriem hmotné právo a uspokojiť nárok.

Medzi žalobcom a odporcom boli uzavreté štyri nájomné zmluvy na vozidlá.

Podľa zmluvy bol prenajímateľ oprávnený zvýšiť nájomné v súlade so zvýšením jeho nákladov ako vlastníka vozidla.

V zmluve sa tiež uviedlo, že „nájomné počas doby platnosti zmluvy sa môže primerane zmeniť v smere zvýšenia zo strany prenajímateľa nie viac ako raz ročne“.

V súvislosti s odmietnutím poskytnúť oprávnenie na platbu dane z majetku žalobcovi písomne \u200b\u200bupovedomil odporcu o zvýšení nájomného za všetky zmluvy z nasledujúceho kalendárneho roka o sumu dane z majetku a žalovanému zaslal aj príslušné doplňujúce dohody na podpis.

Nájomca odmietol podpísať ďalšie dohody, čo bolo dôvodom odvolania prenajímateľa na súd.

Ak strany nedosiahli dohodu o zosúladení dohody s výrazne zmenenými okolnosťami, súd môže na žiadosť zainteresovanej strany dohodu zmeniť a doplniť, ak súčasne existujú tieto podmienky:

• v čase uzavretia zmluvy strany vychádzali zo skutočnosti, že k takej zmene okolností nedôjde;

• zmena okolností je spôsobená dôvodmi, ktoré zainteresovaná strana nemohla prekonať po ich výskyte stupňom starostlivosti a voľného uváženia, ktorý sa od nej vyžadoval podľa charakteru zmluvy a podmienok obratu;

• realizácia zmluvy bez zmeny jej podmienok by porušila koreláciu majetkových záujmov strán zodpovedajúcich zmluve a spôsobila by takú škodu zainteresovanej strane, že by z veľkej časti stratila to, na čo sa mohla pri uzatváraní zmluvy spoľahnúť;

• nevyplýva z zvyklostí z obchodného obratu ani z podstaty zmluvy, že riziko zmeny okolností znáša zainteresovaná strana.

Neexistencia aspoň jednej z uvedených podmienok navyše súdu neumožňuje zmeniť a doplniť uzavretú zmluvu.

Takéto pravidlá sú ustanovené v článku 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Dávky z majetkovej dane, ktoré sa nezískali za príslušný rok, však nepatria medzi okolnosti, ktorých výskyt sa nedal predvídať. Zmena nájomného navrhovaná prenajímateľom nebola spôsobená objektívnymi dôvodmi, ktoré nemohli byť stranám známe pri uzatváraní zmlúv.

Na základe vyššie uvedeného kasačný súd nezmenil odvolacie súdne akty a kasačné odvolanie - nespokojný (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Západný Sibír z 19. januára 2012 v prípade č. A70-3657 / 2011).

Ak prenajímateľ súhlasí so zvýšením nájomného, \u200b\u200bpotom na jeho zvýšenie bude stačiť iba jeho písomný súhlas a (alebo) konanie potvrdzujúce takýto súhlas (napríklad zarobenie väčšieho množstva peňazí).

Prípadová štúdia: kasačný súd uviedol neopodstatnenosť argumentov nájomcu o nesúhlasení so zmenou nájomného, \u200b\u200bpretože súhlas nájomcu so zvýšením nájomného sa vyjadril v osobnej korešpondencii aj pri platbách nájomného v zmenenej výške

Navrhovateľ podal na rozhodcovský súd žalobu proti žalovanému, aby vybral nedoplatky z nájomného podľa dvoch zmlúv o prenájme motorových vozidiel.

Súd v plnom rozsahu vyhovel žalobe.

súd odvolací súd rozhodnutie sa nezmenilo.

Žalovaný sa proti kasačným opravným prostriedkom odvolal a uviedol, že žalobca jednostranne zvýšil nájomné za motorové vozidlá, ktoré žalovaný prijal, pretože žalovaný nedal súhlas so zvýšením nájomného.

Kasačný súd uviedol nasledujúce.

Prenájom vozidiel zabezpečoval právo prenajímateľa na preskúmanie poplatku za užívanie majetku v prípade inflácie.

Ubytovateľ informoval nájomcu listom o zvýšení nájomného podľa dvoch nájomných zmlúv. Odporca zaslal prenajímateľovi list, v ktorom súhlasil s prepočítaním nájomného a požiadal žalobcu, aby do konca roka prestal zvyšovať nájomné za používanie vozidiel.

Podľa spisu prenajímateľ vystavil nájomcom faktúry za prenájom vozidiel s novým poplatkom za užívanie majetku a žalovaný zaplatil tieto účty vždy, keď to bolo možné, bez námietok proti výške nájomného.

Strany sporu tak dospeli k dohode o zmene výšky nájomného podľa zmlúv o prenájme vozidiel smerom k zvýšeniu.

Na základe vyššie uvedeného kasačný súd vyhovel odvolacím právnym aktom bezo zmeny a kasačné odvolanie bolo zamietnuté (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby severozápadného okresu zo 17. júna 2003 vo veci č. A44-2381 / 02-C5).

Právne postavenie týkajúce sa možnosti zmeny výšky nájomného prostredníctvom vhodných opatrení je založené na článku 5 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 5. mája 1997 č. 14 „Preskúmanie postupov riešenia sporov týkajúcich sa uzatvárania, zmeny a ukončenia zmlúv“. Aby sa však predišlo zbytočným sporom, je stále vhodné vypracovať všetky zmeny podmienok zmluvy písomnou formou podpísaním dodatočnej dohody.

Ak však zmluva neposkytuje prenajímateľovi možnosť jednostranne zvýšiť nájomné a nájomca takéto zvýšenie nechce, nájomca nebude môcť zvýšiť výšku poplatku za používanie prenajatého majetku.

Jediným spoľahlivým spôsobom, ako môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bby bolo výslovne uviesť takúto príležitosť v zmluve.

2. V zmluve ustanoviť, že od tohto dátumu (alebo za takýchto a takých podmienok) môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bto znamená bez súhlasu nájomcu.

Príklad zmluvy o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného

„Ubytovateľ má právo jednostranne, bez toho, aby sa obrátil na súd, zmeniť výšku nájomného najviac raz ročne písomným oznámením nájomcovi najneskôr do 30 (tridsiatich) kalendárnych dní.“

Prenajímateľ si zároveň musí byť vedomý, že nájomca nemusí súhlasiť so zahrnutím takejto položky do nájmu, pretože to zjavne nie je v záujme nájomcu. V takom prípade je možné, aby prenajímateľ ponúkol svojej protistrane miernejšiu verziu podmienky na zvýšenie nájomnej ceny. Napríklad klauzula o možnosti prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné môže byť doplnená podmienkou, že výška nájomného môže byť zmenená najviac o určitú percentuálnu hodnotu: „... ale nie o viac ako 5%.“ V tomto prípade budú šance na uzavretie dohody s protistranou výrazne vyššie, pretože vzťah medzi stranami sa bude viac definovať.

3. Predbežne sa zaregistrovať v zmluve, že od tohto dátumu sa nájomné zvyšuje o toľko, bez toho, aby bolo oznámené nájomcovi nájomcu.

Príklad dohody o „automatickom“ zvýšení nájomného bez predchádzajúceho upozornenia prenajímateľa nájomcu

„V prvom roku po uzavretí tejto dohody je výška nájomného stanovená na 50 000 rubľov. Na konci prvého kalendárneho roka dohody sa nájomné zvýši na 70 000 rubľov. “

Pozor! Podmienka práva prenajímateľa jednostranne zvyšovať nájomné musí byť formulovaná čo najjasnejšie a najpodrobnejšie.

Predpokladajme, že zmluvné strany v zmluve uvedú, že nájomné by mohli zmluvné strany v budúcnosti revidovať. Napríklad: „Nájomné je možné revidovať na základe oficiálnej miery inflácie, ale nie viac ako raz ročne.“ To bude znamenať, že strany sa musia vopred dohodnúť na takomto preskúmaní a vydať ho s dodatočnou dohodou. Samotné zahrnutie podmienky do lízingu, podľa ktorého je možné nájomné zmeniť dohodou strán najviac raz ročne z dôvodu určitých okolností (rastúca inflácia atď.), Neznamená, že zmluvné strany prevzal povinnosť uzavrieť v budúcnosti dohodu o zmene zmluvy v tejto časti (vyhláška č. 1074/10).

Prípadová štúdia: súd zamietol požiadavku prenajímateľa na vymáhanie pohľadávky, pričom uviedol, že postup pri zvyšovaní nájomného nebol dohodnutý

Ubytovateľ sa obrátil na súd so žiadosťou o inkasovanie nedoplatkov nájomného od nájomcu. Ako vyplýva z okolností prípadu, medzi prenajímateľom a nájomcom bola uzavretá nájomná zmluva, podľa ktorej je výška nájomného stanovená v pevnej sume na základe správy odhadcu. Podľa bodu 3.4 zmluvy o prenájme mohla byť výška poplatku za užívanie majetku prenajímateľom prehodnotená nesporným a jednostranným spôsobom, ale nie viac ako raz ročne. Na základe článku 5.1 zmluvy boli zmeny podmienok zmluvy povolené dohodou strán a zmeny a doplnenia, ktoré sa vykonali, by mali zmluvné strany zvážiť do jedného mesiaca a vypracovať dodatočnými dohodami.

Prenajímateľ v liste informoval nájomcu o zvýšení nájomného, \u200b\u200bpričom k nemu priložil novú hodnotiacu správu, ale nájomca naďalej platil nájomné v rovnakej výške, nesúhlasil so zvýšením nájomného a sám o sebe považoval zvýšenie za nezákonné.

Ako súd zdôraznil, z nájomnej zmluvy vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli na možnosti jednostrannej zmeny výšky nájomného nezabezpečujú postup na spracovanie týchto zmien. Zmluvné strany stanovili pevnú výšku nájomného stanovenú na základe osobitnej správy odhadcu, zatiaľ čo poskytnutie inej správy odhadcu sa neuvádza ako základ pre jednostrannú zmenu výšky nájomného. Tým, že prenajímateľ zaslal oznámenie o zmenách vo výške platieb na základe zmluvy, prenajímateľ nezávisle zmenil postup výpočtu nájomného.

Na základe výkladu podmienok zmluvy súd dospel k záveru, že skutočná vôľa zmluvných strán bola zameraná na potrebu uzavrieť dodatočnú dohodu o zmene výšky nájomného. Po zistení, že medzi stranami nedošlo k dohode o zmene výšky nájomného spôsobom stanoveným zákonom, a odporca namieta proti tejto zmene, súd považoval žalobu žalobcu za neprimeranú a odmietol uspokojiť svoj nárok (rozhodnutie FAS). Ďaleký východný okres z 03.08.2010 č. F03-5292 / 2010 v prípade č. A59-6902 / 2009). Napriek tomu, že toto právne postavenie bolo vyjadrené v súvislosti s prenájmom nehnuteľností, na prenájom vozidiel platia rovnaké pravidlá.

V tomto prípade sa súd nepreniesol na majiteľa z týchto dôvodov:

• v zmluve, keď sa zistilo právo prenajímateľa jednostranne meniť výšku nájomného, \u200b\u200bstrany nenavrhli mechanizmus na uplatnenie tohto práva;

• zmluva naznačila, že všetky zmeny a doplnenia zmluvy sú formalizované dodatočnými dohodami alebo inými slovami, zmeny boli možné iba na základe dohody strán.

Z tohto dôvodu musí prenajímateľ venovať osobitnú pozornosť zmluvným podmienkam pre jednostranné zvýšenie nájomného. Tým sa predíde zbytočným sporom a ak vzniknú, presvedčia súd o platnosti jeho právneho postavenia.

V tejto súvislosti, aby prenajímateľ zabezpečil právo jednostranne zvýšiť nájomné, musí byť v zmluve uvedené toto.

1. V ktorých prípadoch je takáto zmena nájomného možná (napríklad rok po uzavretí zmluvy s ročnou mierou inflácie 7% alebo viac).

2. Postup pre prenajímateľa, ktorý uplatňuje právo na zvýšenie nájomného (napríklad prenajímateľ pošle nájomcovi oznámenie, ktoré obsahuje informácie o zvýšení nájomného a v akej výške).

3. Postup na informovanie nájomcu o tom (napríklad doporučenou poštou s doručenkou alebo osobne zamestnancovi nájomcu s podpisom v kancelárii nájomcu).

4. V akom okamihu sa bude lízingová lehota považovať za zmenenú a doplnenú (napríklad po mesiaci, ktorý dostane oznámenie od nájomcu).

Ako prenajímateľ zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bak zmluva má mechanizmus na určenie jeho veľkosti

Ak zmluva zavádza mechanizmus (postup) na určovanie nájomného, \u200b\u200bpotom prenajímateľ musí zohľadniť, že rozdielna výška nájomného stanovená v súlade s postupom na jeho výpočet nenaznačuje zmenu v podmienkach nájomnej zmluvy, ak samotný mechanizmus Definícia nájomného zostáva nezmenená. Napríklad, ak s mesačným nájmom 1 tisíc dolárov v januári bol výmenný kurz dolára nižší ako vo februári, a preto celková výška nájomného za február v rubľoch bola vyššia, neznamená to zvýšenie zmluvy výška nájomného a zmena a doplnenie príslušných podmienok zmluvy, pretože mechanizmus výpočtu nájomného (1 000 USD pri sadzbe centrálnej banky v deň platby) zostáva nezmenený.

Tip: Pri určovaní nájomného v rubľoch podľa devízového kurzu si môže prenajímateľ zvoliť, v akej mene bude konečná výška lízingových splátok určená. Ak sa kurz cudzej meny, ktorý si prenajímateľ zvolí počas doby nájmu, zvýši, bude to samo osebe schopné zabezpečiť zvýšenie výšky lízingových splátok bez akýchkoľvek zmien v podmienkach zmluvy.

Samotné nájomné konanie sa môže zmeniť (napríklad, ak prenajímateľ požaduje, aby sa nájomné neurčovalo na základe 100 dolárov za 1 štvorcový M, ale na základe 120 dolárov), môže prenajímateľ rovnakým spôsobom ako zvýšenie nájomné stanovené v pevne stanovenej výške.

Prenájom nehnuteľností je jedným z najbežnejších občianske zmluvy, analýza rozhodcovská prax tiež potvrdil popularitu prenájmu s pôsobivou štatistikou sporz toho vyplývajúce. Súčasne značný počet sporov rovnakým spôsobom súvisí s otázkami platenia nájomného alebo jeho zmien.

Táto situácia je spôsobená predovšetkým skutočnosťou, že strany pri uzatváraní nájmu venujú veľkú pozornosť otázke koordinácie nájomného a iným významné podmienky nájomná zmluva a mechanizmus zmeny nájomnej sadzby nie je v zmluvnej strane často špecifikovaný alebo je nesprávne upravený.

V praxi to znamená veľké množstvo sporov, pretože prenajímateľ je vždy v pokušení zvýšiť výšku nájomného, \u200b\u200bak v zmluve nie je náležite upravená táto otázka. V tomto článku sa budeme zaoberať najviac aktuálne problémy postup (mechanizmus) pre zmenu nájomného na základe zmluvy o prenájme nehnuteľností.

Všeobecné pravidlo

Podľa článku 3 ods. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len „Občiansky zákonník Ruskej federácie“), ak sa v zmluve o prenájme neustanovuje inak, môže sa výška nájomného zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených v dohode, ale nie viac ako raz ročne.

Toto pravidlo v praxi predtým spôsobilo veľa ťažkostí zmluvným stranám, ktoré chcú zmeniť nájomné, ako aj medzi sudcami v otázke jeho výkladu, pretože k výkladu tohto článku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existovalo niekoľko hlavných stanovísk:

Účastníci obratu a súdy sa okrem toho vo väčšej miere riadili postavením prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie, ktoré je uvedené v informačnom liste z 11. januára 2002 č. 66 (odsek 11): „... pri uplatňovaní článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia súdy vychádzať zo skutočnosti, že počas celého roka by sa nemala nemeniť podmienka zmluvy stanovujúca pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu. ““

Tak prevládal prístup, že ani na základe dvojstrannej dohody strany nemali nárok na revíziu nájomného viac ako raz ročne, pretože takéto dohody sú neplatné (rozhodnutie FAS z 8. augusta 2009 č. F10-6163 / 08 v prípade č. A14- 2547/2008 / 87-17).

Uverejnením vyhlášky Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 25. januára 2013 č. 13 „O zmenách a doplneniach uznesenia Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73„ O niektorých záležitostiach vykonávania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o lízingovej zmluve “sa pristupuje k výkladu odseku 3“ Článok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmenil a v tejto veci sa objavila istota.

Podľa objasnení uvedených v bode 21. uznesenia plenárneho zasadnutia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 (v znení zmien a doplnení z 25. decembra 2013) „O niektorých záležitostiach týkajúcich sa uplatňovania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (ďalej len „Najvyšší rozhodcovský súd Ukrajiny“) Pre nájomné č. 73) je norma stanovená v článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie voliteľná a umožňuje zmluvným stranám zmeniť podmienky nájmu o výške nájomného viac ako raz ročne, a to aj v prípadoch, keď je to možné. V samotnom prenájme nenastali žiadne zmeny. Ak má však prenajímateľ v súlade so zákonom alebo zmluvou právo jednostranne zmeniť výšku nájomného (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), potom môže takúto zmenu urobiť v zmysle článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie najviac raz ročne.

V súčasnosti teda súdna prax vychádza z práva strán nájmu samostatne rozhodovať o zmene výšky nájomného podpisom dodatočných dohôd (neobmedzený počet časov počas roka vrátane prvého roku nájmu). Ak je však jedna zo strán proti zmene výšky nájomného a podpísaniu príslušnej doplnkovej dohody a podmienky nájmu umožňujú prenajímateľovi jednostranne zmeniť výšku nájomného, \u200b\u200btakáto zmena nesmie byť viac ako raz ročne. Špecifikované obmedzenie by podľa zákonodarcu malo chrániť slabú stranu nájmu (nájomcu) pred „svojvoľnosťou“ prenajímateľa.

Jednostranná zmena nájomného na podnet prenajímateľa

V súčasnosti sa významné zmeny obratu objavili aj v súvislosti s reguláciou jednostranných zmien nájomného na podnet prenajímateľa.

Bol vytvorený prístup, že právo prenajímateľa jednostranne meniť výšku nájomného, \u200b\u200bak je také právo predpísané v nájomnej zmluve, by nemalo viesť k nerovnakej výške záväzkov strán.

Na tento účel orgán činný v trestnom konaní vytvoril pozíciu, podľa ktorej, ak nie štátna regulácia V zmluve o prenájme sa stanovuje právo prenajímateľa jednostranne meniť jeho veľkosť, v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny sa neprimerane zvýši zmena priemerných trhových sadzieb zaplatených za prenájom podobného majetku v danej oblasti za príslušné obdobie a podstatne prekročili, čo naznačuje, že prenajímateľ zneužil svoje právo, súd na základe odseku 2 čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmieta vyberať nájomné v časti presahujúcej vyššie uvedené priemerné trhové sadzby (článok 22 Najvyššieho obchodného súdu Ruskej federácie o nájme č. 73).

V priebehu roka sa už začala sporová prax s malým počtom prípadov, keď nájomca v záujme ochrany svojich porušených práv uplatnil tieto vysvetlenia na Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie a spochybnil (zrušil) transakciu, aby jednostranne zmenil podmienky nájomnej zmluvy, vydané vo forme oznámenia prenajímateľovi (pozri oznámenie . napríklad uznesenie FAS okresu Ural z 26. septembra 2014 N 909-6062 / 14; uznesenie FAS východného Sibírskeho okresu z 21. mája 2013 N A58-3082 / 2012).

Indexácia výpožičiek

Aby sa predišlo sporom v otázke zmeny nájomnej sadzby, je vhodné, aby sa strany dohodli na mechanizme zmeny nájomnej sadzby na celé obdobie platnosti takejto dohody, ktoré v rámci dohodnutých parametrov „automaticky“ zmení nájomnú sadzbu v čase dohodnutom v dohode.

Súdna prax potvrdzuje účinnosť tohto odporúčania, pretože k najväčšiemu počtu sporov týkajúcich sa zmien nájomného dochádza, keď sa tento problém v zmluve nerieši a strany ho vyriešia už v procese plnenia nájmu, a nie vo fáze jeho súhlasu a uzavretia.

Aby ste správne regulovali mechanizmus zmeny (indexácie) nájomného na základe zmluvy, musíte poznať toto:

1) Norma článku 3 ods 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v zmysle, ktorý mu bol pridelený prax v oblasti presadzovania práva, nebráni stranám v ustanovení nájomného mechanizmu na výpočet nájomného, \u200b\u200bktorý zohľadňuje inflačné procesy, zmeny výmenných kurzov atď. (pozri definíciu Ústavný súd RF z 29. septembra 2011 N 1313-О-О).

2) Skutočná zmena výšky nájomného v dôsledku úprav percentuálneho podielu indexácie nie je zmenou podmienok zmluvy v súlade s odsekom 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Predstavuje splnenie podmienky úpravy výšky nájomného (bod 11 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002, N 66).

Preto zmena výšky nájomného v súlade s mechanizmom takejto zmeny, stanovené v zmluve, nie je zmena nájomného, \u200b\u200bktorá je upravená v článku 3 ods. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a preto nespadajú pod vyššie uvedené obmedzenia stanovené v tomto článku.

Zahrnutie mechanizmu na zmenu nájomného do dohody o prenájme však úplne nezaručuje neexistenciu sporov medzi stranami v súvislosti s platbou nájomného, \u200b\u200bpretože takýto mechanizmus je veľmi často predpísaný buď veľmi zložitý alebo nereguluje úplne v zmene nájomného, \u200b\u200bčo vedie k sporom.

Pre pochopenie uvádzame príklad zo súdnej praxe. Zmluvné strany teda predpísali podmienku, že prenajímateľ môže jednostranne zvýšiť nájomné v prípade zvýšenia poplatkov za používanie. pozemok, na ktorej je budova umiestnená v pomere k rozlohe prenajatých priestorov, ako aj k zvýšeniu taríf za verejné služby a ďalšie výdavky, vrátane za dodávku vody, kanalizáciu, teplo a elektrinu.

Keďže v zmluve predpokladala možnosť jednostranného zvýšenia výšky nájomného, \u200b\u200bstrany nezvýšili také zvýšenie v pomere k nákladom nájomcu na platbu. pomôckya nestanovil ani postup a nestanovil výpočet uplatniteľný v prípade jednostranného zvýšenia nájomného, \u200b\u200bktoré viedlo k svojvoľnému zvýšeniu nájomného prenajímateľom (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby severozápadného okresu z 28. januára 2010 vo veci č. A05-7679 / 2009).

Ak hovoríme o zložitosti mechanizmu na zmenu nájomného, \u200b\u200bje dôležité pamätať na to, že ak zmluva definuje mechanizmus na určovanie nájomného, \u200b\u200bktorý vám v čase uzavretia zmluvy neumožňuje presne určiť jeho veľkosť, potom bude podmienka nájomného nekonzistentná, čo bude zase môže mať za následok uznanie zmluvy o prenájme ako neuzavretej na súde (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka zo dňa 01/14/2009 vo veci A31-2872 / 2007-21; uznesenie Federálnej protimonopolnej služby v severozápadnej oblasti z 24. februára 2010 vo veci A42-6481 / 2007) ,

V tejto súvislosti je veľmi dôležité dohodnúť sa v nájomnej zmluve taký mechanizmus na zmenu nájomného, \u200b\u200bktorý jasne a podrobne upraví dôvody a postup zmeny nájomného, \u200b\u200bktorého výška je riadne dohodnutá stranami.

Prenajímateľ, pokiaľ nie je v zmluve stanovené inak, nie je povinný oznámiť nájomcovi zmenu výšky nájomného v dôsledku jeho zvýšenia v súlade s mechanizmom jeho stanovenia stanoveným v zmluve, pretože ide o splnenie podmienok nájmu (Uznesenie okresu FAS Volga-Vyatka z 02.01.2011). vec N A39-1416 / 2010; rozhodnutie Federálnej protimonopolnej služby vo východnom Sibíri z 3. februára 2010 vo veci N A78-2851 / 2009).

Ak zmluva stanovuje povinnosť prenajímateľa informovať nájomcu o zmene nájomného, \u200b\u200bpotom je nájomca povinný platiť nové sadzby od okamihu prijatia tohto oznámenia (rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 20. januára 2011 č. ВАС-18378/10 v prípade č. А57-12453 / 2009).

Je dôležité vedieť, že zmena nájomného, \u200b\u200bktorá nezodpovedá mechanizmu na jej výpočet ustanovenému v zmluve, vyžaduje podpísanie dodatočnej dohody a podlieha článku 3 ods. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak bola nájomná zmluva zaregistrovaná, takáto dohoda si vyžaduje aj registráciu (rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 15.12.2010 č. VAS-16219/10 vo veci A55-37624 / 2009; Definícia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 27. februára 2010 č. VAS-7379/09 v prípade N A72-6461 / 2008-3 / 204).

Na záver opätovne poznamenávame, že je vhodné, aby si strany v štádiu rokovaní vytvorili a dohodli sa na vzájomne prospešnom mechanizme na zmenu nájomnej sadzby podľa zmluvy; určiť podmienky, za ktorých sa strany zaväzujú preskúmať nájomné (smerom nahor aj nadol), a jasne a primerane predpísať postup pre takúto zmenu.

Materiál pripravil Vasily Trofimov, projektový manažér, právnik ICA Yakovlev a Partners.