A tranzakciók állami regisztrációjának problémái. Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének és vele történő tranzakcióinak fogalma, jelentése és jogi problémái. A szerződés árát az egyik vagy a több példányban nincs feltüntetve, vagy helytelenül tüntették fel
Bevezetés
1. fejezet Állami nyilvántartásba vétel mint tevékenység (polgári jogi szempont) 10
1 Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal történő ügyletek 10
2 Tárgyak, tárgyak és okok az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéhez és az azzal történő ügyletekhez 56
2. fejezet Az ingatlanokkal kapcsolatos polgári jogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vétel mellett 110
1 A jogok és az ügyletek általános jellemzői 110
2 Az ingatlanok egyes tárgyaira vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételének jellemzői 152
3 Az ingatlanok egyes tárgyaira vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételének jellemzői 184
199. következtetés
203. bibliográfia
Bevezetés a munkába
Az Orosz Föderáció 1997. július 21-i 122-FZ. Számú, az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló törvény elfogadásával igazságügyi intézményeket hoznak létre, amelyek fő feladata az ingatlantulajdonosok és az egyéb, állami nyilvántartásba vételhez fűződő jogok állami regisztrációja. , valamint az ingatlanokkal és az azzal történő tranzakciókkal kapcsolatos egységes állami nyilvántartás létrehozása és karbantartása, amelynek célja az egységes Orosz Föderáció az ingatlanjogokkal, az azzal történő tranzakciókkal, valamint e jogok korlátozásaival (terhelésével) kapcsolatos nyilvántartási rendszerek.
Eközben a vizsgált jogi intézmény nem mentes a hiányosságoktól. Az állami nyilvántartásba vétel néhány szempontja sajnos még nem kapott megfelelő jogi szabályozást. Számos jelenleg létező jogi megoldást javítani és tudományosan igazolni kell. A jelenlegi állami nyilvántartásba vételre vonatkozó jogszabályok jelentős része vitákat és vitákat vált fel a kutatók között, és számos esetben az igazságügyi gyakorlat egyértelműen értékeli.
4 Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének problémája
nem vizsgálták széles körben a hazai jogi tanulmányokat
tudomány. De most a helyzet radikálisan megváltozik, és
a kutatók érdeklődésének jelentős növekedése e kérdés iránt. azt
annak a ténynek köszönhető, hogy a jelenlegi jogszabályok normái
messze nem elegendő az állam tevékenységének biztosításához a helyszínen
ingatlanokhoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele, és bizonyos esetekben van ilyen helyzetük
teljes ellentmondás a bevett gyakorlatnak.
Az állam gazdasági fejlődésének érdekei mélyebb és átfogóbb tanulmányozást igényelnek az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételének rendszerével és az azzal történő tranzakciókkal kapcsolatos problémák mélyebb és átfogóbb tanulmányozása mellett, az állami nyilvántartás fogalmának meghatározása, a jogi státusz a vizsgált kapcsolatok tárgyai, az állami nyilvántartásba vétel okaival kapcsolatos problémák megoldása, a jogok nyilvántartásba vételének és a tranzakciók nyilvántartásba vételének korrelációjának és körülhatárolásának kérdései, valamint számos jog, valamint az egyes ingatlantulajdonok jogainak és tranzakcióinak regisztrációja.
A vázolt körülmények, amelyek lehetővé teszik az ingatlantulajdonjogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételének problémáinak sürgethetőségét, meghatározták a kutatási téma szerzőjének a választását.
A tanulmány célja az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartási rendszerének és az azzal történő tranzakciók jogi problémáinak tanulmányozása, az orosz és a külföldi tapasztalatok általánosítása a regisztrációs rendszer jogi szabályozásában, a regisztrációs hatóságok jelenlegi gyakorlatának összehasonlítása a jelenlegi jogi normákkal, valamint ezen alapon a jogszabályok fejlesztésére irányuló javaslatok kidolgozása.
E célkitűzésnek megfelelően a következő feladatokat tűzték ki: - az állami regisztrációról szóló jelenlegi jogszabályok normáinak tartalmi jellemzőinek tanulmányozása;
Határozza meg a jelenlegi fogalmak tartalmát
a regisztráció hatályát szabályozó jogszabályok;
feltárják a fejlesztés fő területeit irányadó jogi keretrendszera regisztrációs rendszer szabályozása;
mérlegelni kell a jogok nyilvántartásba vételének és az ingatlanügyletekkel való összefüggés kérdéseit, valamint a tranzakciók és az ingatlanokra vonatkozó egyes tárgyakhoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele során felmerülő problémákat.
A kutatás tárgya a háztartási és a háztartási normák külföldi jogszabályokaz állami nyilvántartás területének jogi szabályozásának meghatározása, az ezen előírások végrehajtásával kapcsolatos rendészeti tevékenységek; valamint a főbb tudományos és elméleti koncepciók a vizsgált téma problémáiról.
A kutatás tárgya közkapcsolatok az ingatlanhoz fűződő jogok állami regisztrációja és az azzal történő tranzakciók területén a képviselők véleménye jogi tudomány a vizsgált területen a jogok és az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételét végrehajtó intézmények gyakorlati tevékenysége, az ezen a területen folytatott igazságügyi gyakorlat jellemzői.
A munka módszertani alapja a jogi jelenségek és folyamatok tanulmányozásának dialektikus megközelítése, amely lehetővé teszi ezen folyamatok és jelenségek fejlődésükben, kölcsönhatásukban és egymással ellentmondásos látását.
A tanulmány az elméleti anyag kritikai elemzésén alapul, és a rendészeti folyamat logikájának van kitéve.
A disszertáció általános tudományos, speciális megismerési módszereket alkalmaz
konkrét-történelmi, szisztémás, szerkezeti-funkcionális, összehasonlító-jogi, normatív-logikai, komplex, módszer az általános emelkedésről az adottra, az absztraktról a konkrétra.
A tanulmány elméleti és empirikus alapjait az orosz és a külföldi tudósok alkotják az államtörténet, az állam- és törvényelmélet, a jogi filozófia, az alkotmányos,
6 polgári, polgári eljárás, közigazgatási és
nemzetközi törvény.
Az értekezés elkészítése során a hazai tudományos munkák
tudósok, mint például: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, Gongalo B., V.B. Isakov, V.P.
Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F.
Freidrichs, F. Baur, Goodman A., L. Baker és mások.
folyóiratok, bűnüldözés, anyagok
statisztikai tanulmányok, levéltári források stb.
A disszertáció tudományos újdonsága abban rejlik, hogy ez a munka az első olyan átfogó tanulmány, amely az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételével és az azzal történő tranzakciókkal foglalkozik. Benne:
Kiemelésre kerülnek az állami regisztráció orosz és külföldi rendszereit általánosító főbb jellemzői;
Javasoljuk a címdokumentum új meghatározását.
A cikk elemzi a vállalkozáshoz mint ingatlankomplexumhoz való jogok állami nyilvántartásba vételére vonatkozó törvény normák és a bevett gyakorlat közötti ellentmondás problémáját;
Első alkalommal különféle használatra szánt földterületekhez fűződő jogok nyilvántartásba vételének problémája (építés, bérlés, jogosulatlanul felállított ingatlanok alatt stb.)
A védekezés olyan rendelkezéseket terjeszt elő, amelyek tükrözik
az értekezés kutatásának tudományos újdonsága. 1. Az állami regisztráció jogi intézménynek tekintendő, és egy sor törvényi előírásoka közönségkapcsolatok szabályozása az elismerés és a megerősítés tekintetében
7 az ingatlanokkal kapcsolatos jogok felhatalmazott szervei és
e jogok megterhelése; jogi aktus, amely
közigazgatási - jogi döntés; végrehajtás
regisztrációs hatóságok, valamint e tevékenység eredményeként.
A regisztrációs törvénynek a polgári törvénykönyvhöz való hozzáigazítása érdekében célszerűnek tűnik módosítani az 1. cikk (1) bekezdését. Az Orosz Föderáció nyilvántartásba vételéről szóló törvény 12. cikke az állami nyilvántartásba vett jogok és ügyletek meghatározása tekintetében.
Az 1. cikk egységes megértése és alkalmazása céljából Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke és Art. A regisztrációs törvény 4. cikke értelmében kívánatos, hogy egyértelműbben meghatározzák az állami nyilvántartásba vett ilyen jogok és korlátozások (terhek) típusait.
Helyénvalónak tűnik az 1. cikk meghatározása. 130 egyértelmű kritérium, amelyek alapján az ingatlan ingatlannak minősíthető. Kizárja a (z) par. 2. cikk 1. cikk 130 CC jelzés a nemhez való hozzárendelésről mozgatható dolgok belvízi hajózási légi és tengeri hajók, űrjárművek. Osztályozni őket e cikk 2. szakaszában ingóságokként, a hozzájuk való jog kötelező nyilvántartásba vételével a speciális szövetségi törvényben előírt esetekben.
A 2. cikk rendelkezéseinek egységes értelmezése és alkalmazása céljából Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. cikke és a lajstromozási törvény normái alapján meg kell határozni az állami nyilvántartásba vett földterületekkel folytatott ügyletek típusát;
Célszerű kiegészíteni a tárgyak osztályozását az Art. A polgári törvénykönyv 130. cikke, ingatlankomplexumokkal, mint önálló csoport;
Bevezetni és jogalkotási szempontból egységes szerkezetbe foglalni a lakó- és nem lakáscélú jelzálogkölcsönök nyilvántartásba vételét;
Egy ingatlantulajdon megosztásának eredményeként kialakult ingatlantulajdon-nyilvántartásba vétel problémáinak megoldása érdekében tanácsos szabályozni az ingatlanügyekről szóló törvény normáinak megfelelően.
8 - nyilvántartásba vétel, és a Polgári Törvénykönyvben a tárgy megosztásának kérdése, -
különösen meg kell határozni a tárgy minősítését, vagyis
az a jog, hogy milyen típusú vagyon az állam alá tartozik
bejegyzés; 9. Jogalkotási szinten meg kell határozni a fogalmi eszközt
épületek, építmények, nem lakóépületek bérleti szerződései. fix
az "épületek és építmények", valamint a "nem lakóépületek" fogalma a normákban
Polgári törvénykönyv; Y. be kell építeni az állami nyilvántartásról szóló törvény normáibe, és
a Polgári Törvénykönyvben is, amely előírja
nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek állami nyilvántartásba vétele
önálló ingatlantulajdonként; 11. Pontosítani kell az Art. A jelzálogkölcsönről szóló szövetségi törvény 5. cikke a meghatározása szempontjából
a befejezetlen építkezés jelzálogkölcsönének jogi státusza
ingatlan.
A disszertáció kutatása további javaslatokat és
Az értekezés elméleti és gyakorlati jelentősége:
ingatlan.
9 A disszertáció elméleti és gyakorlati jelentőségetartalmaz
a jelenlegi jogszabályok fejlesztése a területen
az ügyletek és az ingatlanokkal kapcsolatos jogok állami nyilvántartásba vétele
ingatlan.
Az értekezésben tárgyalt igazságügyi gyakorlatból származó anyagok lehetővé teszik a vonatkozó rendelkezések alkalmazását mind a szabályalkotási folyamatban, mind annak gyakorlati alkalmazásában.
A disszertáció anyaga felhasználható oktatási folyamat a polgári és közigazgatási jog vonatkozó szakaszainak tanulmányozása, valamint az intézmények szakembereinek továbbképzése és továbbképzése során, amelyek végrehajtják az ingatlanokhoz való jogok nyilvántartásba vételét és az azzal történő tranzakciókat.
A kutatási eredmények megközelítése.Az értekezés kutatásának fő eredményei a disszertáció beszédei voltak a Szamarai Állami Egyetem Jogi Karának Polgári Eljárási és Üzleti Jogi Tanszékének záró tudományos konferenciáin 2001-ben és 2002-ben, a fiatal tudósok II. Regionális tudományos konferenciáján ". Tényleges problémák magánjogi szabályozás ", a Szamarai Állami Egyetemen, a hallgatók, posztgraduális hallgatók és fiatal tudósok nemzetközi tudományos konferenciáján„ A XXI. századi fiatal tudomány "az Ivanovo Állami Egyetemen, a Szamarai Állami Gazdasági Akadémián„ A kereskedelmi tevékenységek jogi szabályozásának problémái "nemzetközi tudományos-gyakorlati konferencián.
A munka felépítését a kutatás jellegének és sajátosságainak figyelembevételével határozzuk meg. A disszertáció egy bevezetésből, két fejezetből áll, amelyek öt bekezdést tartalmaznak, következtetésekből, az alkalmazott szabályozási jogi aktusok listájából áll, hivatalos dokumentumok, igazságügyi gyakorlat és speciális irodalom.
Az ingatlanhoz fűződő jogok állami regisztrációjának és az azzal történő tranzakciók jogi jellege
Oroszország számára újdonság az ingatlanokhoz fűződő jogok állami regisztrációjának intézménye és vele történő tranzakciók modern jogi értelemben. De ugyanakkor mély történelmi gyökerei vannak. A modern állami nyilvántartás jogi természetének lényegét nem lehet megérteni anélkül, hogy megvizsgálnánk ennek az intézménynek a kialakulásának és fejlődésének sajátosságait, mind a hazai, mind a külföldi gyakorlatban. A külföldi államok állami nyilvántartási rendszerének vizsgálata lehetővé teszi az orosz és a külföldi nyilvántartási rendszerek összehasonlító elemzését, amely lehetővé teszi ezen intézmények különbségeinek és hasonló tulajdonságainak felismerését. Még az ősi időkben az emberek igyekeztek olyan külső jeleket létrehozni, amelyek jelzik az épületekre és a földre vonatkozó jogaik fennállását. A történelmi források azt mutatják, hogy az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételének rendszerét pontosan a jelzálogkölcsönök viszonyának kialakulása miatt alakították ki. Figyelembe kell venni azt a tényt, hogy az ingatlan által biztosított kölcsönt nyújtó személynek, amely viszont a biztosíték legvonzóbb tárgya, megbízható információkkal kell rendelkeznie a zálogkötelezett ingatlanról (függetlenül attól, hogy másik személynek zálogjoggal rendelkezik-e, nem szolgalom stb.). Európában a polgári földforgalom védelmének szükségessége azáltal, hogy bevonják hatóság sokkal korábban jelent meg, mint Oroszországban. Ezt a helyzetet az oroszországi politikai és társadalmi fejlõdés sajátosságai, különösen hazánkban az ingatlanpiac jelentõs hatékonyságának hiánya okozták: az elidegenedés területén a hatóságok nem vállaltak garanciát, nem volt bizalom a jogi adatok elérhetõségével kapcsolatos információk megbízhatóságában. jelentős jogok ezen a tulajdonságon kívül maga az információ sem volt hozzáférhető. Tehát a 18. század végén született Európában a jelzálogkönyvek intézménye: akkor keletkezik az ingatlanra való jelzálogjog, ha azt speciális intézmények által készített speciális könyvekben nyilvántartják. A jelzálogkönyvek vezetése a hatóságok hivatalos intézményeinek előjoga volt. A könyvekben szereplő információk mindenki számára hozzáférhetőek voltak. Az ingatlan jelzálogkölcsönökre vonatkozó információk hiánya a jelzálogkönyvekben elsőbbséget adott ennek az ingatlannak az elégedettségére annak, aki az első bejegyzést tette1. Az ilyen „nyilvántartási rendszer” fokozatos fejlődése Európában ahhoz vezetett, hogy a könyvekbe nemcsak a földjogok ilyen jelentős megterhelését, mint például jelzálogkölcsönöket kellett feltüntetni, hanem a rá vonatkozó egyéb tulajdonjogokat is, mivel a jóhiszemű jelzálogkölcsönző végül a megfelelő földterülethez való jog nélkül találhatja meg magát. egy korábban ismeretlen tulajdonos jelenléte miatt. Így a jelzálogkönyvek rendszerét átalakítják az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételének rendszerévé (bejelentési rendszer), amely elsősorban annak a vágynak tudható be, hogy bárki számára lehetővé tegyék a jogi státusz bármilyen ingatlan. Ezért elismerik az állami regisztrációval kapcsolatos információk nyitottságát az ingatlanokkal kapcsolatos jogok állami regisztrációjának és az azzal történő tranzakciók egyik legfontosabb alapelvének, és a jogszabályokban ilyen jelentős helyet kapnak azok a normák, amelyek célja annak biztosítása, hogy bárki megismerkedhessen az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételével. Az állami nyilvántartási rendszer kialakításának másik alapja az állam által az elismerés és megerősítés funkcióinak átvállalása az ingatlanjogok megjelenése, korlátozása (megterhelése), átruházása és megszűnése szempontjából. Állami okmányok, amelyek információkat tartalmaznak az ingatlanokra vonatkozó jogokról, terhekről és korlátozásokról, valamint szövegeket vagy kivonatokat tartalmaznak az ügyletek, bírósági határozatok vagy egyéb aktusok szövegeiről - az egyes ingatlantulajdonok jogainak alapjául föld- és cselekvési könyvek válnak, amelyek ténylegesen állami szerepet játszottak. ingatlanjogok nyilvántartása. Emlékeztetni kell Pokrovsky I. A. munkájára, aki "A polgári jog alapvető problémái" című könyvében a földkönyvek Nyugat-Európában történő vezetésének két alapelvet említi: a nyilvánosság elvét és a megbízhatóság elvét.1 Úgy vélte, hogy a nyilvánosság elve szerint minden földtulajdon fennáll a társadalom számára törvényes, ha azok megjelennek a földnyilvántartásban. A német jogban a „nyilvánosság” és a „megbízhatóság” elveit egyesítették, és az eredmény „a nyilvántartásba vetett ingatlan-nyilvántartás elve” volt, ami azt jelentette, hogy a földnyilvántartás tartalmát mindenki számára törvényesnek elismerték, aki földet kapott. Egy másik kiemelkedő tudós, GF Shershenevich, a földkönyvek bevezetését "a törvényesség kezdete" -nek nevezte.
A jogok és az ügyletek általános jellemzői
Mint tudod, a világon két regisztrációs rendszer létezik: egy rendszer a jogok regisztrálására (európai országok) és egy rendszer a tranzakciók regisztrálására. A külföldi országokban ezek a rendszerek nem vegyesek, és alkalmazzák sem a tranzakciók nyilvántartását (az angloszakus rendszer), sem a jogok nyilvántartásba vételét (a kontinentális rendszer) .1 Például a svájci törvények szerint „az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor be kell vezetni a jelzálogkönyvbe” (656. cikk). Svájci polgári törvénykönyv). A francia jog szerint az ingatlanokkal kapcsolatos ingatlanjogok megállapításával vagy átruházásával kapcsolatos valamennyi ügyletet a „jelzálog-birtokos” hivatalos nyilvántartásában kell tartani. De maga a földnyilvántartásban szereplő bejegyzés nem feltétele a tulajdonjogok megjelenésének. Az ügyletek a felek közötti kapcsolatokban a megkötésük pillanatától érvényesek, de azok a személyek, akik még nem nyilvántartásba vették jogaikat a nyilvántartásban, az ügylet nyilvánosságának hiánya miatt nem állhatnak ellenük harmadik személyek ezen tulajdonához fűződő jogokkal szemben. A Németországi Szövetségi Köztársaság jogszabályai szerint az ingatlanhoz fűződő ingatlanok nyilvántartásba vétele nélkül nem keletkezhet vagy megszűnhet ingatlanhoz fűződő valós jog. Így a megfelelő bíróság tisztviselője ellenőrzi az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést kérő személyek hatáskörét. A beadott tétel a helyesbítés pillanatáig igaznak tekinthető. Jogszabályi ütközés esetén a prioritást elismerik a korábban a földhivatalba bejegyzett jog számára1. Az osztrák jog szerint nem magukat a jogokat rögzítik az ingatlan-nyilvántartásban, hanem azokat a jogi tényeket, amelyek ezek alapjául szolgálnak, vagyis általában tranzakciókat. Az Egyesült Államokat illetően egyes államok törvényeket bocsátottak ki az ingatlanok tulajdonjogának átruházásával kapcsolatos tranzakciók nyilvántartására vonatkozó különleges eljárás bevezetéséről. E törvények rendelkezései nem egységesek, de általános szabályként megállapítják, hogy a regisztrálatlan jogok átruházására nincs jogi erő... Általában az eladó köteles igazolást adni a vevőnek a tulajdonjogáról, amelyet az átruházás napján hitelesítettek. A megadott igazolás, amelyet a nyilvántartási nyilvántartások alapján állítottak össze, megadja az ingatlan tulajdonjogának történetét. Ez a bizonyítvány nem bizonyítja az eladó ingatlantulajdonát. Érdekeinek védelme érdekében a vevőnek igazolást kell benyújtania az illetékes ügyvédhez tanulmányozása céljából, hogy véleményt szerezzen tőle az eladó jogával kapcsolatban. Ha a törvény sértetlenségeket okoz, akkor a következtetés megmutatja e sértések lényegét. Különös érdeklődésre utal az ingatlanokra vonatkozó jogok spanyol nyilvántartási rendszere, amely a jogi elemzés a regisztrációhoz benyújtott tranzakciók. A jogi szakértelem magában foglalja a benyújtott dokumentumok helyességének ellenőrzését; jogképesség egyének és az ügyletben részt vevő jogi személyek jogképességét, valamint az ügyletnek az alkalmazandó jognak való megfelelését. Azután jogi szakértelem A nyilvántartó hivatal döntést hoz az ügylet törvényben meghatározott elismeréséről, majd a jog nyilvántartásba vételéről, vagy a megkötött ügylet jogi normákkal való ellentmondásáról, amely viszont az ingatlanok nyilvántartásba vételének megtagadásához vezet. A belföldi regisztrációs rendszer bonyolultsága az, hogy két rendszer elemeit egyesíti. És a jogok nyilvántartásba vételének előtti forradalmi rendszere, amelyben a "nincs jog regisztráció nélkül" elvvel jogalkotónk kiegészül azzal az elvvel, hogy "regisztráció nélkül nincs tranzakció". Ez az álláspont ahhoz a tényhez kapcsolódik, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kezdetben a jogalkotó nem fejezte ki egyértelmű álláspontját az ingatlan nyilvántartásba vételével kapcsolatban. Például az 1. cikk (1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke szerint a tulajdonjogok, egyéb tulajdonjogok, valamint a törvény által előírt egyéb jogok állami nyilvántartásba vétel alatt állnak. Ugyanakkor ugyanezen cikk 3. szakasza kimondja, hogy a regisztrációt vagy valamely bejegyzett jogról vagy tranzakcióról szóló dokumentum, vagy azonosító felirat készítése igazolja a regisztrációra benyújtott dokumentumra. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 164. cikke szabályozza a földdel és egyéb ingatlanokkal kapcsolatos ügyletek nyilvántartásba vételét. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 433. cikkében szereplő másik rendelkezés az, hogy az állami nyilvántartásba vett szerződést a nyilvántartásba vétel időpontjától megkötöttnek kell tekinteni, kivéve, ha a törvény másként rendelkezik.
Az ingatlanok egyes tárgyaira vonatkozó jogok állami nyilvántartásba vételének jellemzői
Mint korábban megjegyeztük, a jogok állami nyilvántartásba vétele mellett az ingatlanügyletekre is nyilvántartásba kell venni. A munka során elvégzett kutatás lehetővé tette számunkra annak megállapítását, hogy a tranzakciók állami nyilvántartásba vétele nem kevésbé fontos, mint az ingatlanjogok nyilvántartásba vétele. Amint az állami nyilvántartási rendszer gyakorlata azt mutatja, számos probléma merül fel az egyes ingatlantulajdonok tranzakcióinak nyilvántartásba vételével kapcsolatban, amelyekre külön figyelmet kell fordítani, figyelembe véve nemcsak a nyilvántartásba vevő hatóságok tapasztalatait, hanem az igazságszolgáltatási gyakorlatot is. Mindenekelőtt meg kell jegyezni, hogy a bíróságok gyakorlatában gyakran felmerül a kérdés, hogy mely ingatlanügyletekre van szükség állami nyilvántartásba vételre. Bizonyos esetekben a vitában részt vevő felek és a bíróságok kivétel nélkül minden állami ügyletre hivatkoztak az állami nyilvántartásba vétel követelményére, és úgy vélték, hogy a regisztráció hiánya az ügylet érvénytelenségét vonja maga után az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 165. cikke. A nem lakáscélú épületek, épületek, építmények adásvételi szerződéseivel kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata választottbíróság ezt az álláspontot helytelenül elismerték, amely az Orosz Föderáció Legfelsõbb Választottbírósága elnökének 1999. február 2-i 4749/98 sz. határozatából következik. BAN BEN ebben az esetben helyénvaló megfontolni a következő példát. Az állami nyilvántartást végző igazságszolgáltatási intézmény törvényesen elutasította a jogi személyt az épület adásvételi szerződésének állami nyilvántartásba vételében az Art. 1 (1) bekezdése alapján. Az ingatlanvagyonhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló, 1997. július 21-i 122-FZ. Sz. Szövetségi törvény 20. cikke, mivel a törvény nem írja elő az ilyen megállapodás állami nyilvántartásba vételét, a felek az igazságügyi intézmény ellen keresetet nyújtottak be a választottbírósághoz, hogy fellebbezzék az állami nyilvántartásba vétel elutasítását. ... A bíróság elé terjesztett iratokból az következett, hogy az épületek adásvételi megállapodását megkötött felek állami nyilvántartásba vétel iránti kérelemmel fordultak az igazságügyi intézményhez, hivatkozva a megállapodásban foglalt azon feltételre, hogy az az állami nyilvántartásba vétel pillanatától lép hatályba. Az Elsőfokú Bíróság választottbírósága az igazságszolgáltatás intézménye ellen benyújtott kereset kielégítése érdekében elutasította a feleket. Az 1. cikk (1) bekezdése Az állami nyilvántartásról szóló törvény 2. cikke szabályozza, hogy az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vétele és az azzal történő tranzakciók olyan jogi aktusok, amelyek során az állam elismeri és megerősíti az ingatlanhoz fűződő jogok fennállását, korlátozását (megterhelését), átruházását vagy megszűnését, a Polgári Törvénykönyvvel összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 164. és 131. cikkének követelményei szerint az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételét csak a törvényben meghatározott esetekben végzik el. Az Art. Az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételéről szóló, 1997. július 21-i 122-FZ. Sz. Szövetségi törvény 4. cikke minden olyan esetben, amikor a törvény előírja az ingatlanjogok és az azzal történő tranzakciók állami nyilvántartásba vételét, az ilyen nyilvántartásba vétel mindig kötelező. Mint tudod, a Polgári Törvénykönyv nem írja elő az épület adásvételi szerződésének állami nyilvántartásba vételét. Így az a tény, hogy a felek a megállapodásba belefoglalják a megállapodás nyilvántartásba vételének feltételeit, amikor egyáltalán nem vonatkoznak állami nyilvántartásba vételre, teljesen ellentétes a polgári törvénykönyv normáival. A polgári törvénykönyv 168. és 180. cikkének követelményei alapján ez a feltétel semmis. Következésképpen az ilyen ügylet nyilvántartásba vételének megtagadása jogszerű.
A cikk a jelzálogkölcsön-megállapodás és magának a jelzálognak az állami nyilvántartásba vételével kapcsolatos jogszabályi ellentmondások tanulmányozására, azok megszüntetésére vonatkozó javaslatok kidolgozására szolgál. A szerző arra a következtetésre jut, hogy szükség van az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételére, és csak az ingatlanjogok nyilvántartásának megőrzésére.
A jelzálogkölcsön-megállapodást és magát a jelzálogkölcsönt, mint az ingatlan tárgyhoz fűződő jog korlátozását (megterhelését) az állami jogok egységes állami nyilvántartásába kell bejegyeztetni és az azzal történő tranzakciókkal együtt. A jelzálog állami nyilvántartásba vételét a jelzálog tárgyát képező ingatlan helyén kell elvégezni.
Az ingatlanokhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vétele jogi aktus, amely szerint az állam az Orosz Föderáció polgári törvénykönyve szerint megtörténik, korlátozza (megterhelő), átruházza vagy megszünteti az ingatlanhoz fűződő jogokat. Az állami regisztráció az egyetlen bizonyíték a bejegyzett jog meglétére. Az ingatlanhoz fűződő regisztrált jog csak bíróságon támadható meg. A jogok állami nyilvántartásba vétele az Orosz Föderáció egész területén történik, az Egyesült Államokba történő bejegyzés útján Állami nyilvántartás ingatlanhoz fűződő jogok és vele történő tranzakciók. A jogok állami nyilvántartásba vételének megtagadását vagy az illetékes testület általi állami nyilvántartásba vétel elkerülését az érdekelt személy fellebbezheti az igazságügyi hatóságoknál.
Az ingatlanok tulajdonjogát és egyéb tulajdonjogait, valamint az azzal történő tranzakciókat állami regisztrációnak kell alávetni. Az ingatlanokhoz fűződő tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele mellett az ahhoz való jog korlátozásait (megterhelését), beleértve a szolgalmat, a jelzálogkölcsönöket, a vagyonkezelést és a bérbeadást, állami nyilvántartásba kell venni.
Az Art. Tartalma Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és az 1997. július 21-i szövetségi törvény N 122-FZ (2008. július 22-én módosított) "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról" 131., 164., 223. cikke és más cikkei arra engednek következtetni, hogy gyakran kettős regisztrációra van szükség: először az ingatlanhoz fűződő jogok megléte, előfordulása, megszűnése, átruházása, korlátozása (megterhelése); másodszor, ingatlanügyletek. Ugyanakkor az állami nyilvántartásba vett ügylet az állami nyilvántartásba vétel pillanatától jogokat és kötelezettségeket keletkeztet (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. cikke); az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező tulajdonhoz fűződő jogok a rá vonatkozó jogok nyilvántartásba vételének pillanatától származnak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 2. cikke, 8. cikke).
A jogszabályokkal összhangban a jelzálogkölcsön-megállapodást kötelező állami regisztrációnak kell alávetni. Meg kell jegyezni, hogy jelenleg a jelzálogkötelezettség kötelező közjegyzői nyilatkozata megszűnt, csak a megállapodás állami regisztrációja szükséges. E tekintetben növekszik az állami regisztrátorok felelőssége. A jogok állami nyilvántartásba vételének megbízhatóságának fokozása érdekében az 1998. július 16-i N 102-FZ (a 2008. május 13-án módosított) "Jelzálogról (ingatlan zálogjogról") (a továbbiakban: jelzálogjogról szóló törvény) szövetségi törvénye az 1. cikk (1) bekezdésében található. A 20. cikk előírja, hogy a jelzálogkölcsön-megállapodás két fele egyszeri kérelmet nyújt be a regisztráló hatósághoz, és együttes kérelmet nyújt be. Korábban, amikor a jelzálogkölcsön-megállapodást közjegyző igazolta, elegendő volt az egyik fél nyilatkozata. Ugyanakkor ez a szabály továbbra is érvényes azok számára, akik önként jelentkeztek a közjegyzőhez.
Az 1. cikk (1) bekezdésében Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő ügyletekről szóló szövetségi törvény 29. cikke kimondja, hogy a jelzálog állami nyilvántartásba vételét a zálogjog vagy a zálogjogosult által benyújtott kérelem alapján végzik, amely ellentmond a jelzálogtörvény rendelkezéseinek. Mivel a fent említett norma általános, ezért azokra az esetekre is alkalmazni kell, amikor a közjegyző nem igazolja a jelzálogkölcsön-megállapodást.
Úgy gondoljuk, hogy ebben az esetben a jelzálogtörvényt kell alkalmazni, mivel ez különleges és meghatározza a jelzálogkölcsönök állami nyilvántartásának jellemzőit. Ez a következtetés az 1. cikk (5) bekezdéséből következik. Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló szövetségi törvény 29. cikke, amely megállapítja, hogy a jelzálogkölcsönökről szóló törvény előírhatja a jelzálogkölcsönök állami nyilvántartásba vételének sajátosságait is.
Ugyanakkor az ellentmondások elkerülése érdekében módosítani kell az 1. cikk (1) bekezdését. Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló szövetségi törvény 29. cikke, összehangolva azt az 1. cikk (1) bekezdésével. A jelzálogtörvény 20. cikke, amely kiküszöböli ezeket az ellentmondásokat az ügylet gátlástalan résztvevői általi visszaélésekkel, valamint megteremti a polgári forgalom stabilitását a jelzálogkölcsönök területén. Az 1. cikk (1) bekezdése Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló szövetségi törvény 29. cikke szerint a következő kiadásban javasoljuk:
„A jelzálogkölcsön-megállapodás alapján felmerülő jelzálog állami nyilvántartásba vételét a zálogjogos és a zálogjogosult együttes kérelme alapján végzik. A közjegyző által aláírt jelzálogkölcsön-szerződésből származó jelzálog állami nyilvántartásba vételét a zálogjogos vagy a zálogjogosult kérelme alapján végzik. A kérelemhez a jelzálogkölcsön-megállapodást csatolják a megállapodásban meghatározott dokumentumokkal. "
A jelzálogkölcsönök állami nyilvántartásáról szóló törvény egy teljes fejezetet tartalmaz, amely alapvetően megismétli a szövetségi törvény rendelkezéseit "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő ügyletekről". Ennek oka az a tény, hogy a fent említett normatív aktusok elfogadásának idején nem volt ismert, melyiket fogják korábban elfogadni, ezért a jogalkotó bevezette a jelzálogjogba egy fejezetet a jelzálogkölcsönök állami nyilvántartásba vételéről. Ugyanakkor emlékeztetni kell a jelzálogtörvény által biztosított sajátosságra - a jelzálog állami nyilvántartásba vételére benyújtott beadványra, amely egyebek mellett egy jelzáloggal biztosított kötelezettség fennállását igazolja.
A jelzálogkölcsön-megállapodásból származó jelzálog állami nyilvántartásba vételéhez a következőket kell benyújtani:
Jelzálogkölcsön-megállapodás és annak másolata;
A jelzálogkölcsön-megállapodásban mellékletként meghatározott dokumentumok;
Az állami illeték megfizetését igazoló dokumentum;
Egyéb dokumentumok, amelyek a jelzálog állami nyilvántartásba vételéhez szükségesek, az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az ingatlanjogok állami regisztrációjáról és az azzal történő tranzakciókról.
Ha a zálogkötelezettek jogait jelzálog igazolja, a jogok állami nyilvántartásba vételét végző szervhez a következőket kell benyújtani, a fent említett dokumentumokkal együtt:
A jelzálogkölcsön, amelynek tartalmának meg kell felelnie az 1. cikk (1) bekezdésének követelményeinek. A jelzálogkölcsönről szóló törvény 14. cikke, a jelzálogkötvény kibocsátásának időpontjára és a jelzálog állami nyilvántartásba vételére vonatkozó információ kivételével, valamint annak másolata;
A jelzálogkötvényben mellékletként megnevezett dokumentumok és másolatok.
A törvény értelmében a jelzálog állami nyilvántartásba vételre is vonatkozik, de ebben az esetben nem kell külön kérelmet benyújtania, valamint állami díjat fizetni. A jelzálogkölcsön törvény általi állami nyilvántartásba vételét egyidejűleg kell végrehajtani annak a személynek a tulajdonjoga, amelyet a jelzáloggal megterhelnek, kivéve, ha a szövetségi törvény másként nem rendelkezik. A jelzálogkötelezetteknek a törvény alapján a jelzáloggal járó jogai a jelzáloggal igazolhatók.
A jelzálogmegállapodás az állami regisztráció pillanatától megkötöttnek és hatályba lép. A jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételére vonatkozó követelmény be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után. Így a jelzálogkölcsön-megállapodás megkötöttnek tekintendő, és az állami nyilvántartásba vétel pillanatától lép hatályba, és a zálogjog a jelzáloggal biztosított kötelezettség keletkezésének pillanatától származik.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a jogalkotó korlátozásokként (terhekként) rendelkezik a jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételéről (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 339. cikkének 3. pontja és a Jelzálogtörvény 10. cikkének 2. pontja), valamint maga a jelzálogról (a jelzálogtörvény 20. cikkének 1. pontja). ingatlantulajdonhoz fűződő jogok, ezért ezt a két különböző, bár egymással összefüggő eljárást nem szabad összetéveszteni. Kezdetben a szerződést regisztrálják, és csak azután - a belőle származó jogok megterhelését.
Az ingatlanjogok állami regisztrációjának és az azzal történő tranzakcióknak az a célja, hogy garanciákat hozzanak az ingatlantulajdonra. Az állami nyilvántartási rendszer az ingatlanok nyilvántartásba vételével és nyilvántartásba vételével, valamint az egyes tárgyakhoz való tartozásuk biztosításával végül biztosítja az ingatlan tulajdonjogát a szükséges bizonyítékokkal és jogszerűséggel. Ennek az intézménynek a bevezetése egységes ingatlanbank létrehozását eredményezte, és ezáltal lehetővé tette a gyakorlatban elkövetett visszaélések elkerülését. Állami ellenőrzés az ingatlanokkal folytatott tranzakciók jogszerűségét mind a résztvevők, mind pedig a harmadik felek érdekei alapján megállapítják. Ugyanakkor feleslegesnek tűnik a jelzálogmegállapodás egyidejű állami nyilvántartásba vétele és a jelzálognak az ingatlanterhelésként történő nyilvántartása.
Az Orosz Föderáció jogszabályai értelmében az állami nyilvántartásba vétel tárgya az ingatlanhoz fűződő jogok, az ingatlanügyletek és az ingatlanjogok megterhelése (korlátozása), ám a besorolásnak nincs egyértelmű alapja, amely lehetővé teszi annak meghatározását, hogy mely ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységeket kell regisztrálni. E tekintetben indokolatlanul kibővül a regisztráció tárgya.
A cikk számos ellentmondást tartalmaz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 131. cikke, amely az (1) bekezdésben rögzíti az ingatlanhoz fűződő jogok kötelező állami nyilvántartásba vételét, és a (3) bekezdésben jelzi azt a hatóságot, amely nemcsak az ingatlanokkal kapcsolatos jogokat, hanem az azzal történő tranzakciókat is regisztrálja, azaz ez a kikötés „bejegyzett jogra vagy tranzakcióra” utal. A tranzakciók nyilvántartásba vételét az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 164. cikke, az Art. Az Orosz Föderáció Ptk. 131. cikke. Eközben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 131. cikke szerint az ilyen eseteket nem jelöli meg konkrétan. A megadott példából egyértelmű, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve normáiban már vannak olyan ellentmondások, amelyeket a törvénynek meg kell szüntetnie.
A jogszabályokban nincs egyértelmű és ésszerű ok a tranzakciók állami nyilvántartásba vételére, ugyanakkor nyilvánvaló ellentmondás van azokban a rendelkezésekben, amelyek egyes ügyletek kötelező nyilvántartásba vételét megakadályozzák, mások esetében pedig kizárják. Például általános szabályként az ingatlan eladásakor a megállapodás regisztrálása nem szükséges (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 550. cikke), de az ingatlantulajdon átruházásának kötelező állami nyilvántartása be van építve (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 551. cikke). Ezen túlmenően az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 558. cikke a lakóépületek, apartmanok (részei) eladásakor megjelöli a megnevezett tárgyak eladási szerződésének kötelező állami nyilvántartásba vételét.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 165. cikke kimondja, hogy az a tranzakció, amely még nem hajtotta végre az állami nyilvántartásba vételt, a törvényben meghatározott esetekben érvénytelen (semmis). A kijátszó felet azonban arra lehet kényszeríteni, hogy regisztráljon. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 433., 558. cikke értelmében a regisztrálásra kötelezett és nem regisztrált megállapodást nem kötik. Tekintettel arra, hogy az államnyilvántartást elkerülő felet arra lehet kényszeríteni, hogy bíróságon keresztül regisztráljon, a megállapodás megkötésére kényszeríteni kell.
Tehát az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételével, az ingatlanügyletekkel és az ingatlanjogokkal szembeni terhekkel (korlátozásokkal) kapcsolatos jogi normák elemzése felfedte az egyes típusú ingatlanok forgalmának jogi szabályozásában alkalmazott indokolatlan különbségeket, valamint az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének ellentmondásait, amelyek meghatározzák az Orosz Föderáció állami regisztráció tárgya.
Ebben a tekintetben célszerűnek tekintjük az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételének megszüntetését, előírva, hogy csak az ingatlanjogokra és általában a jelzálogkölcsönökre vonatkozzanak állami nyilvántartásba vétel. Jelenleg a jelzálogkölcsön-megállapodás állami nyilvántartásba vételének hiánya veszélyezteti az ügyletből eredő kötelezettségek érvényességét, amely nem felel meg a felek érdekeinek és nem biztosítja a polgári forgalom stabilitását. A jelzálogkölcsön-megállapodást megkötöttnek kell tekinteni, és a megkötésének pillanatától kötelező érvényű azokra, akik megkötötték. Ezt a tényt nem kell a tranzakció állami regisztrációjával megerősíteni. Ugyanakkor a zálogjognak a hitelezőkkel szemben elsőbbségi sorrendben fennálló azon jogának, hogy a zálogkölcsön értékéből kielégítést kérjen, az a tény, hogy magát a jelzálogot valaki más tulajdonjogának korlátozásaként (terheléseként) nyilvántartásba veszik. A kérdés ezen álláspontjának a jogszabályba történő átültetése kiküszöböli az ügylet jogi kötelezettségeinek a törvény általi megtagadását annak nyilvántartásba vétele hiányában.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele és az azzal történő tranzakciók regisztrálása kötelező kombinációja indokolatlanul bonyolítja a zálogjog viszonya felek általi jogi nyilvántartásba vétel folyamatát.
Így a jelzálogkötelezettség kötelező állami nyilvántartásba vételének szigorú feltétele, amelynek hiányában a megállapodást semmisnek tekintik, indokolatlan és felek számára felesleges nehézségeket okoz, ezért a jogszabályoknak csak magának a jelzálognak az állami nyilvántartásba vételét kell előírniuk, mint valaki más tulajdonjogának korlátozását (megterhelését). Valójában a korlátozott tulajdonjog egy adott ingatlanra való állami nyilvántartásba vételéről kell szólnia.
Bevezetés
Az ingatlan bármely gazdasági rendszer működésének egyik alapja. Ezért az ingatlanforgalom optimális megszervezése a gazdaságpolitika egyik fő feladata. Az ilyen forgalom megszervezésében a vezető szerepet az ingatlanokkal kapcsolatos kapcsolatok jogi szabályozása játszik. Nyugodtan mondhatjuk, hogy a gazdasági folyamatok dinamikája, a befektetési légkör és a lakosság jóléte nagymértékben függ az ingatlanágazatban fennálló kapcsolatok jogi modelljének helyes megválasztásától. Ugyanakkor az e téren a jogi szabályozás hiányosságai, a jogszabályi hiányosságok és a téves határozatok csak negatív hatással lehetnek a gazdasági és társadalmi-politikai fejlődés számos tényezőjére.
Az ingatlanügyletek most a gazdasági forgalom jelentős részét képezik, és rendelkeznek nagyon fontos a polgárok és a jogi személyek életében és munkájában, valamint a polgári forgalom.
Az oroszországi piaci kapcsolatok korszakában, amelyet sokan, és nem ok nélkül, „hamisnak” hívnak, amikor az ingatlanforgalom szférája folyamatosan bővül, és az alapvető alapok, a civilizált piac még nem telepedtek le, még nem szereztek teljes formát, az ingatlanokkal kapcsolatos kapcsolatok jogi szabályozásának témája, az ingatlanügyletek manapság nagyon relevánsak. Ezért dolgozatomban meg szeretném vizsgálni a kérdés legfontosabb aspektusait.
Az ingatlanügyletek speciális jellege megköveteli a résztvevők jogainak az állam általi elismerését és megerősítését. Az ingatlanügyletek megkötésének jogszerűségének garanciájaként ezek az intézkedések elősegítik az ingatlanpiac átláthatóságát, és csökkentik a csalások és bűncselekmények lehetőségét. Ezért a törvényben rögzítették az ingatlanügyletek kötelező állami nyilvántartásba vételét, ideértve az állami nyilvántartásba vételhez szükséges dokumentumok jogi vizsgálatát és az ügylet jogszerűségének ellenőrzését.
Ezt nem lehet mondani modern törvény Oroszország nem veszi figyelembe a fenti körülményeket. A 90-es évek közepe óta. A múlt században az ingatlanügyre vonatkozó jogszabályok meglehetősen intenzíven fejlődtek. Egy szinte teljes jogi vákuumból, amelyben az ingatlanforgalom a kilencvenes évek elején zajlott, az ingatlanügyekre vonatkozó jogi szabályozás rendszerének létezésére jutottunk, köztük az Oroszországi Föderáció Polgári Törvénykönyve és az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről szóló szövetségi törvény. és vele foglalkozik. "
Ugyanakkor az ingatlanforgalom jogi szabályozásának szinte minden kutatója elismeri, hogy ez messze nem tökéletes. A tudományban, a jogalkotásban, az igazságszolgáltatásban és a bűnüldözési gyakorlatban sok problémát nem sikerült megoldani, amelyek közül a legfontosabb az ingatlan fogalmával és az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vételével kapcsolatos kérdések. E problémák megoldatlan jellege megfosztja az ingatlanszféra jogi szabályozását a szükséges rendtől és hatékonyságtól.
A helyzetre való természetes reakció egyrészt a jogalkotó nagyon aktív munkája az ingatlanok jogi kereteinek megváltoztatása és kiegészítése érdekében. Másrészről ez fokozza az ezen a területen elméleti kutatások intenzitását.
A jogalkotásnak az elmúlt 15 évben végzett elemzése azonban azt mutatja, hogy a jogszabályok változásai nem szisztematikus jellegűek, sok esetben az adott problémák megoldásának vannak alárendelve. Ugyanakkor az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartásba vételét szabályozó jogszabályok főként szervezeti és eljárási összetevői szempontjából megváltoznak, míg az ingatlan egészének jogi szabályozásának fogalma jelentős felülvizsgálatot igényel.
Az ingatlan jogi problémáival kapcsolatos tudományos kutatás több irányban fejlődik. Először a különféle szempontokról jogi rendszer az ingatlanokra a polgári jogok és a tulajdonjogok tárgyainak szentelt munkák során kerül sor. Másodszor, az utóbbi időben jelentős munkák voltak, amelyek közvetlenül az ingatlan jogi problémáival foglalkoztak. Különös helyet foglal el ezeknek a tanulmányoknak a fejlesztési koncepció polgári jog az ingatlanügynökségről, amely tükrözi a jelenlegi jogszabályok számos hiányosságát és annak javítását. Harmadsorban, az ingatlanügyekben a kapcsolatok szabályozására szolgáló jogi mechanizmus bizonyos aspektusait, az ingatlanjogok nyilvántartásba vételének adminisztratív, jogi és szervezeti kérdéseit, az egyes típusú ingatlanok jogi rendszerét a legaktívabban fejlesztették ki.
Ezzel a problémával olyan tudósok és kutatók foglalkoztak, mint a V.B. Elyashevich, L.A. Casso, D.I. Meyer, K.P. Pobedonostsev, I.A. Pokrovsky, V.I. Sinaisky, G.F. Shershenevich és mások, kiemelkedő orosz tudósok - a jogelmélet és a polgári jog elméletének képviselői - köztük S.S. Alekseev, S.N. Bratus, A.V. Venediktov, O.S. Ioffe, D.A. Kerimov, O.A. Krasavchikov, V.P. Mozolin, E.A. Sukhanov, Yu.K. Tolstoy, R.O. Khalfina, B.B. Cherepakhin, V.F. Yakovlev és mások.
Ennek a tanulmánynak az alapja az olyan szerzők munkája volt, mint M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky, B.M. Gongalo, V.P. Gribanov, N. D. Egorov, V.S. Em, Y.Kh. Kalmykov, O. M. Trump, L.O. Krasavchikova, O. I. Krassov, P.V. Krasheninnikov, I. D. Kuzmina, V.A. Lapach, A.L. Makovsky, A.A. Makovskaya, O. N. Sadikov, A.P. Szergejev, O. Yu. Skvortsov, K.I. Sklovsky, S.A. Stepanov, I.A. Syrodoev, V.V. Chubarov, L.V. Shchennikova és mások.
1. Az ingatlanhoz fűződő jogok nyilvántartása jogi jelenségként.
Nyilvánvaló, hogy még a jog fejlődésének nagyon korai szakaszában az ingatlan, valamint a különösen jelentős vagyon jogi rendszerének egyik eleme az volt, hogy elidegenítésének cselekedeteit nyilvánosságra hozzák.
A területen modern Oroszország A jogok rögzítésére kezdetben olyan szimbólumok, misztikus rituálék, rituálék használatát vették igénybe, amelyek jelentősen befolyásolták az egyén tudatát, és amelyeket szóbeli történetek útján terjesztettek nemzedékről generációra. Fokozatosan az emberiség a jogok megerősítésének írásbeli formájába kerül, amely, mint D.I. Meyer "elsősorban az ingatlanhoz, különösen a földhöz kapcsolódó jogokkal kapcsolatban tűnt az akkori polgári forgalomban levő legfontosabb ingatlantípusnak".
Így az akkori jogszabályok elemzése lehetővé teszi arra a következtetésre jutást, hogy az Aleksej Mihailovics cár kódexének (1649-es sz. Katedrális kódex) elfogadása óta a „kereskedőnek szánt ingatlanok” helyi sorrendben történő bevezetése kötelező jellegű, mivel éppen ezzel együtt alakult ki a valós átmenet fogalma. jogokat.
I. Péter egy másik rendot hozott létre, a jobbágynak nevezett rendnek, amelynek elsősorban fiskális céljai voltak. Ezen túlmenően, ugyanebben az időszakban (1714. január) az „ingatlan” és „ingó” fogalmak megjelentek az Orosz Birodalom jogszabályaiban (I. Péter „Egységes öröklésről” szóló rendeletének megfelelően). Így egyetlen fogalmat vezettek be, amely szabályozta jogi helyzet telkek és épületek, szemben a mozgatható dolgokkal.
II. Catherine folytatta az átalakulásokat ezen a téren az "Intézetek a tartományok kormányzásáért" kiadvánnyal. A cselekedet könyvben történő rögzítésének rítusát a Vedomostiban való közzététel útján történő bejelentés váltotta fel. A jobbágyok kamara helyett, amely az állam minden központjaként szolgált a földtulajdon kérdésében, a jobbágy cselekmények végrehajtását a polgári kamarákra és a megyei bíróságokra bízták, amelyek alatt a jobbágyság intézményeit szervezték. Ugyanakkor volt egy szabály, miszerint az ingatlan átruházásával járó cselekmények elkötelezettségét közzétették a Vedomosti központjában, valamint előírják, hogy az ilyen hirdetmények másolatát biztosítsák azokban a megyékben és megyékben, ahol az ingatlan található. Ugyanakkor ez az intézkedés nem adott semmiféle garanciát, mivel a közleményeket nagy késéssel nyomtatják ki.
(Dokumentum)
n1.doc
2.3. Az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételének néhány problémája
Jelenleg a tudósok és a szakemberek számos problémát vettek fel az ingatlanügyletek állami nyilvántartásba vételének jogi szabályozásában. Számos tudós tehát tett javaslatot általában a tranzakciók állami nyilvántartásba vételének törlésére, és e tekintetben kötelező bevezetésére közjegyzői űrlap ingatlanügyletek magánszemélyek részvételével 1. Ugyanakkor a tranzakcióban részt vevő felek érdekeinek és jogainak további védelme érdekében javaslatot tettek annak megállapítására, hogy közjegyző által hitelesített ügylet végrehajtásának elmulasztása esetén a résztvevők jogait egyszerűsített módon lehet megvédeni bírósági végzés kiadásával. Ugyanakkor azt is javasolták, hogy jelentősen csökkentsék a tranzakciók hitelesítéséért fizetendő állami díj mértékét. Ezt indokolja az a tény, hogy mind a jogok, mind az ügyletek nyilvántartásba vétele egyszerre felesleges, valamint az a tény, hogy a közbiztonság elvének való megfelelés szempontjából a tranzakciók nyilvántartásba vétele nem szükséges. Egy ilyen javaslat meglehetősen ésszerűnek tűnik, de ehhez a közjegyzők számának növekedését kell megkövetelni, amelynek számát számos régióban mesterségesen korlátozzák.
Ezt a nézőpontot azonban nem mindenki osztja. Tehát Tuzhilova-Ordanskaya szerint a tranzakciók regisztrálása szükséges. Indokolásként a LLC-nek a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálattal szembeni, a lakóhelyiségek adásvételi szerződésének állami nyilvántartásba vételének megtagadása elleni fellebbezését indítják. Az ügy anyagából az következett, hogy az építési szervezet - a lakóépületek tulajdonosa - adásvételi szerződést kötött az LLC-vel, de az FRS megtagadta a regisztrációt azon az alapon, hogy ugyanazon lakóhelyiségre vonatkozóan már korábban regisztrálták az adásvételi megállapodást egy másik személlyel. Az LLC ezt a tényt nem tagadta, jelezve, hogy bár az adásvételi megállapodást regisztrálták, a vevő nem regisztrálta a tulajdonjog átruházását. E tekintetben a felperes szerint az építőipari vállalkozás továbbra is a lakóépület tulajdonosa, és ennek megfelelően rendelkezésére áll.
A választott bíróság elutasította a keresetet, kijelentve, hogy a jogi személyek egységes állami nyilvántartásában a lakás regisztrált adásvételi szerződéséről szóló bejegyzés megakadályozza az ugyanazon eladó által megkötött új, ugyanazon lakásra vonatkozó adásvételi szerződés bejegyzését mindaddig, amíg a korábbi megállapodás nyilvántartási nyilvántartását a az említett megállapodás felmondása annak felmondása, az egyik fél megtagadása vagy más okokból történő felmondás miatt.
Így a szerző szerint a nyilvántartásba vett szerződés megléte miatt lehetett megelőzni a polgári bűncselekményt 1. Meg kell jegyezni, hogy az adott példa inkább kivétel, mint szabály. A gyakorlatban a megállapodás (tranzakció) és a tulajdonjog átruházásának regisztrálása szinte egyidejűleg történik.
Úgy tűnik, hogy azoknak a szerzőknek a helyes véleménye, akik a tranzakciók állami nyilvántartásba vételének megszüntetésekor javasolnak bizonyos kivételeket. Tehát, V.A. Aleksejev, továbbra is csak azokat a tranzakciókat kell regisztrálni, amelyek nem járnak közvetlenül a jogok átruházásával, például egy felfüggesztő feltétellel bíró tranzakciókat, amikor a jogok átruházása a vételár teljes kifizetésével jár 2. Ez a nézőpont indokolt, mivel ellenkező esetben az ügyletben részt vevő felek elveszítik az összes előnyt, amelyet az állami regisztráció biztosít.
Különleges szabályokat állapítottak meg a különféle típusú ingatlan-bérleti szerződések állami nyilvántartásba vételére. Az épületek és építmények bérleti szerződése csak akkor regisztrálható államilag, ha azt legalább egy évre megkötik. A gyakorlatban felmerült a kérdés az úgynevezett nem lakáscélú helyiségek, azaz épületek vagy építmények egyes részeinek bérleti szerződéseinek állami nyilvántartásba vételével kapcsolatban (amikor nem az egész épületet vagy épületet bérbe adják, hanem csak annak egy részét, például egy vagy több helyiséget, alagsort stb.) ) egy évnél rövidebb börtönbüntetés. Különböző nézeteket fejeztek ki ebben a kérdésben, és ennek megfelelően a gyakorlat is eltérő volt. Más szavakkal, az a kérdés volt, hogy az 1. cikk rendelkezései megfelelnek-e. A Polgári Törvénykönyv 651. cikke értelmében az épület vagy építkezés bérleti szerződését 1 évre állami nyilvántartásba vétele megkövetelte, vagy a 2. cikk (2) bekezdésének rendelkezései alapján kellene vezetnie. A Polgári Törvénykönyv 609. cikke, amely megállapította az ingatlanbérleti szerződések állami nyilvántartásba vételének szükségességét, időtartamától függetlenül
Ezt a problémát megpróbálták megoldani az Orosz Föderáció Legfelsõbb Bírósági Bíróságának Elnöksége 2000. június 1-jei 53. számú tájékoztató levelében, amely a következõket mondta:
Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló szövetségi törvény 1. cikke a lakó- és nem lakáscélú épületeket ingatlannak minősíti, amelynek jogához, valamint amelyekhez a tranzakciókhoz törvényben előírt esetekben és módon kötelező állami nyilvántartásba vétel vonatkozik. A szövetségi törvény "Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról" 12. cikke (6) bekezdésének 2. része szerint a helyiségek (lakó- és nem lakóépületek) "tárgyak, amelyek épületek és építmények részét képezik".
A következő következtetés vonható le az említett tájékoztató levél (2) bekezdésében. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a nem lakó helyiségek ingatlantulajdon, különbözik attól az épülettől vagy épülettől, amelyben található, de elválaszthatatlanul kapcsolódnak hozzá, és az a tény, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve nem tartalmaz speciális normák a nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződéseinek állami nyilvántartásba vételével az ilyen bérleti szerződésekre az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 651. cikke (2) bekezdésének szabályait kell alkalmazni.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 651. cikkének (2) bekezdésével összhangban a nem lakáscélú helyiségek legalább egyéves időtartamra kötött bérleti szerződése állami regisztráció alá tartozik, és az ilyen nyilvántartásba vétel időpontjától megkötöttnek tekinthető. Az egy évnél rövidebb időtartamra kötött, nem lakáscélú helyiségek bérleti szerződése nem tartozik állami nyilvántartásba, és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 433. cikke (1) bekezdésének megfelelően meghatározott időponttól megkötöttnek tekinthető.
Ez a levél kétségtelenül pozitív szerepet játszott a kérdés egységes megközelítésének kialakításában (különös tekintettel arra a tényre, hogy az említett bérleti szerződések érvényességével kapcsolatos viták mérlegelése rendszerint a választottbíróság hatáskörébe tartozik). Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül a tény tájékoztató levelek nem jogi forrás, és csak tanácsadó jellegűek.
Azt is feltételezni kell, hogy abban az időszakban, amikor az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal történő tranzakciókról szóló törvény nem lépett hatályba, és az nem került létrehozásra, az ingatlanbérlet állami nyilvántartásba vétele hiánya volt egy rendszer az állami nyilvántartásba vétel és a műszaki leltár irodájának vállalkozásai, amelyek csak az ingatlantulajdonosok nyilvántartásba vételét végezték, nem képezik a bérleti szerződés érvénytelenségének elismerésének alapját. A gyakorlatban voltak viták, amikor a felek már az említett törvény időtartama alatt meghosszabbították az állami nyilvántartásról szóló törvény hatálybalépése előtt megkötött bérleti szerződést.
Ebben az esetben azt kell feltételezni, hogy a lízing meghosszabbítása nem jelenti új megállapodás megkötését, mivel a bérleti jogviszonyok a felek között ugyanazon feltételek mellett maradnak új ciklus... A szerződés megkötését követően elfogadják előírásoka következőkre vonatkozó rendelkezéseket tartalmaz: kötelező regisztráció ingatlan-bérleti szerződések esetén elismerik az érvényes jogokat, amelyek állami hatálybalépésük előtt léteztek, állami regisztráció hiányában. Ebből következik, hogy egy ilyen megállapodás határozatlan ideig meghosszabbítható, és az állami regisztrációjától függetlenül is érvényes lesz.
Ugyanakkor a szerződés ingyenes használat egyáltalán nem nyilvántartásba vették azt az ingatlant, amely csak a haszonszerzékenységétől különbözik a lízingetől. Az 1. cikk (2) bekezdésében Az Orosz Föderáció törvényének 26. cikke szerint különösen hangsúlyozni kell, hogy a földterület egy évnél rövidebb ideig tartó, ingyen odaadó határozott idejű használatáról szóló megállapodást nem kötelező állami nyilvántartásba vétel alá vonni, kivéve a szövetségi jogszabályokban előírt eseteket. Az LC e cikkéből arra a következtetésre lehet jutni, hogy ha a meghatározott megállapodást egy évnél hosszabb időtartamra kötik, akkor ezt a megállapodást regisztrálni kell.
Bizonyos nehézségeket okoz a rokkantság fogalmának és az ingatlanokkal kötött szerződések nem megkötésének összefüggései azokban az esetekben, amikor a szükséges állami nyilvántartásba vételt nem hajtották végre.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az Art. A polgári törvénykönyv 165. cikke értelmében az ügylet állami nyilvántartásba vételére vonatkozó követelmények be nem tartása a törvény által előírt esetekben annak érvénytelenségét vonja maga után. Az ilyen ügylet semmisnek tekinthető. Ezenkívül érvénytelennek tekintik annak megkötésétől függetlenül, függetlenül attól, hogy a bíróság elismerte-e, és ez nem vonja maga után a felek jogainak és kötelezettségeinek megjelenését. Az állami regisztrációt kijátszó párt arra kényszeríthető, hogy a bíróságokon keresztül regisztráljon.
Ugyanakkor, a 3. cikk (3) bekezdésének megfelelően. A Polgári Törvénykönyv 433. cikke értelmében az állami nyilvántartásba vétel tárgyát képező ügyletek fő típusa az állami nyilvántartásba vétel időpontjától megkötöttnek tekintendő. Más szavakkal: a nem regisztrált megállapodást nem kell megkötöttnek tekinteni, és ha a fél a 3. cikk (3) bekezdésével összhangban A 165 embert kényszeríteni lehet bírósági regisztrációra, akkor lényegében a megállapodás megkötésére vonatkozó kényszerről beszélünk.
Állami nyilvántartás hiányában a szerződések nem kerülnek megkötésre (a polgári törvénykönyv 433. cikkének 3. pontja), az ügyletek érvénytelenek (a polgári törvénykönyv 165. cikkének 1. pontja), és jogok nem merülnek fel (a polgári törvénykönyv 8. cikkének 2. pontja). Így az ügylet egyik típusának - a szerződéseknek - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve az állami nyilvántartásba vételi követelmények be nem tartásának különleges következményeit állapította meg. Ebben az esetben az 1. cikk (1) bekezdésében előírt szabály A 165. Cikk szerint a jelenlegi jogszabályok szerint a Polgári Törvénykönyv egyáltalán nem alkalmazható jelenlegi jogalkotó csak a fent felsorolt \u200b\u200bmegállapodástípusok számára állapítja meg a kötelező állami regisztrációt, és ezekre vonatkozóan külön szabály vonatkozik.
Ugyanakkor egy államilag nyilvántartásba vett szerződésre - jelzálogkölcsön-megállapodásra (a polgári törvénykönyv 339. cikke) - kivétel történt: a nem regisztrált jelzálogkölcsön-megállapodást nem kötik meg, hanem érvénytelen.
Így vannak különbözőek jogi következmények rendelkeznek a tranzakciók állami nyilvántartásba vételének szabályainak megsértése esetére.
Ha az Art. A polgári törvénykönyv 165. cikke értelmében a nyilvántartásba nem vett ingatlanügylet (ha a nyilvántartásba vételt a törvény előírja) semmis (teljesen érvénytelen). A semmis ügylet érvénytelenségének következményei iránti kérelmet bármely érdekelt személy benyújthatja, akinek érdekeit az ügylet megkötése befolyásolta. Ezenkívül a bíróságnak joga van ilyen következményeket saját kezdeményezésére alkalmazni (a Ptk. 166. cikke (2) bekezdésének 2. része). Ebben az esetben a felek visszaállítása eredeti helyzetükre. Így a lakóépület ingatlan-adásvételi szerződése alapján az ingatlant visszajuttatják az eladónak, a pénzt pedig a vevőnek.
Mindazonáltal, annak ellenére, hogy az ügylet és a jogok átruházásának állami nyilvántartásba vétele közötti időszakban az ingatlan megszerzője még nem szerezte meg annak tulajdonjogát, ez a körülmény egyáltalán nem jelenti azt, hogy a felek között nincs kötelezettség. Különösen az elidegenítő köteles az ingatlant a felvásárlónak átruházni, és ha az elidegenítő elkerüli a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vételét, a felvásárlónak joga van bírósági nyilvántartásba vételt kérni.
