Problémy štátnej registrácie transakcií. Pojem, význam a právne problémy štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi. Cena zákazky nie je uvedená alebo je uvedená nesprávne v jednej alebo viacerých kópiách

úvod

Kapitola 1. Štátna registrácia ako činnosť (občianske hľadisko) 10

1 Právna povaha štátnej registrácie práv na nehnuteľnosti a transakcií s nimi 10

2 Subjekty, predmety a dôvody štátnej registrácie práv na nehnuteľnosti a transakcií s nimi 56

Kapitola 2. Občianske práva na nehnuteľný majetok a transakcie s ním, podliehajúce štátnej registrácii 110

1 Všeobecné charakteristiky práv a transakcií 110

2 Funkcie štátnej registrácie práv na určité objekty nehnuteľného majetku 152

3 Funkcie štátnej registrácie práv na určité objekty nehnuteľného majetku 184

Záver 199

Bibliografia 203

Úvod do práce

Prijatím zákona Ruskej federácie z 21. júla 1997 č. 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“ sa zriaďujú justičné inštitúcie, ktorých hlavnou úlohou je štátna registrácia práv vlastníkov nehnuteľností a ostatných vlastníkov práv podliehajúcich štátnej registrácii. , ako aj vytvorenie a vedenie zjednoteného štátneho registra práv na nehnuteľný majetok a transakcií s ním, ktorý je určený na udržiavanie zjednoteného Ruská federácia systémy záznamov o právach na nehnuteľnosť, o transakciách s ňou, ako aj o obmedzeniach (zaťaženiach) týchto práv.

Vyšetrovaná právna inštitúcia medzitým nie je bez nedostatkov. Niektoré aspekty štátnej registrácie, žiaľ, ešte nedostali riadnu právnu úpravu. Je potrebné zlepšiť a vedecky odôvodniť mnohé súčasné právne riešenia. Značný počet noriem súčasných právnych predpisov o štátnej registrácii vedie k diskusiám a početné spory medzi výskumníkmi a v mnohých prípadoch sú súdnou praxou nejednoznačne posudzované.

4 Problém štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam

nebol predmetom širokého spektra štúdií vo vnútroštátnom práve

veda. Teraz sa však situácia radikálne mení

výrazný nárast záujmu výskumníkov o túto problematiku. to

vzhľadom na skutočnosť, že normy súčasnej legislatívy sú

sú nedostatočné na zabezpečenie činnosti štátu v teréne

registrácia práv na nehnuteľný majetok av niektorých prípadoch ich situácia

úplný rozpor so zavedenou praxou.

Záujmy ekonomického rozvoja štátu si vyžadujú hlbšie a komplexnejšie skúmanie problémov týkajúcich sa podstaty a obsahu systému štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou, pričom sa rieši dôležitý problém definovania koncepcie štátnej registrácie, vymedzenia pojmu právne postavenie subjekty študovaných vzťahov, riešenie problémov súvisiacich s dôvodmi štátnej registrácie, problémy korelácie a vymedzenia systému registrácie práv a systému registrácie transakcií, ako aj mnohé problémy súvisiace s registráciou práv a transakcií k jednotlivým nehnuteľnostným predmetom.

Načrtnuté okolnosti umožňujúce argumentovať naliehavosť problémov systému štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou predurčili výber autora tejto výskumnej témy.

Cieľom štúdie je študovať právne problémy systému štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou, zovšeobecnenie ruských a zahraničných skúseností s právnou reguláciou registračného systému, porovnanie existujúcej praxe registračných orgánov so súčasnými právnymi normami, ako aj vývoj na tomto základe návrhov na zlepšenie legislatívy.

V súlade s týmto cieľom boli stanovené nasledujúce úlohy: - skúmať vlastnosti obsahu noriem súčasných právnych predpisov o štátnej registrácii;

Určite obsah základných pojmov používaných v súčasnom

právne predpisy upravujúce rozsah registrácie;

odhaliť hlavné oblasti zlepšenia normatívne právny rámecregulácia registračného systému;

zvážiť otázky korelácie registrácie práv a transakcií s nehnuteľnosťami, ako aj problémov, ktoré vznikajú v procese registrácie transakcií a práv na určité predmety nehnuteľností.

Predmetom výskumu sú normy domácich a slovenských zahraničná legislatívaurčenie právnej úpravy v oblasti štátnej registrácie, činnosti orgánov činných v trestnom konaní súvisiace s vykonávaním týchto noriem; ako aj hlavné vedecké a teoretické koncepty problémov študovanej témy.

Predmetom výskumu je vzťahy s verejnosťou v oblasti štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou, názorov zástupcov právna veda v skúmanej oblasti praktické činnosti inštitúcií vykonávajúcich postup pri štátnej registrácii práv a transakcií s nehnuteľnosťami, charakteristika justičnej praxe v tejto oblasti.

Metodologickým východiskom tejto práce je dialektický prístup k štúdiu právnych javov a procesov, ktorý umožňuje vidieť tieto procesy a javy v ich vývoji, interakcii a tiež v rozpore navzájom.

Štúdia je založená na kritickej analýze teoretických materiálov a podlieha logike procesu presadzovania práva.

Dizertačná práca využíva všeobecné vedecké, špeciálne metódy poznávania

konkrétno-historický, systémový, štrukturálne funkčný, komparatívny právny, normatívny-logický, komplexný, metóda výstupu zo všeobecného na konkrétny, od abstraktu po konkrétny.

Teoretický a empirický základ štúdie tvoria vedecké práce ruských a zahraničných vedcov v oblasti dejín štátu, teórie štátu a práva, filozofie práva, ústavy,

6 občianske, občianske, správne a správne konanie

medzinárodné právo.

Počas prípravy dizertačnej práce vedecké práce v domácnosti

vedci ako: E. Bogdanova, M.I. Braginsky, B. Gongalo, V.B. Isakov, V.P.

Kamyshansky, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovsky, N.A. Syrodoeva, G.F.

Freidrichs, F. Baur, A. Goodman, L. Baker a ďalší.

periodiká, vymáhanie práva, materiály

štatistické štúdie, archívne zdroje atď.

Vedecká novosť dizertačnej práce sa prejavuje v skutočnosti, že táto práca je jednou z prvých komplexných štúdií problematiky štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou. V tom:

Zdôrazňujú sa hlavné rysy zovšeobecnenia ruského a zahraničného systému štátnej registrácie;

Navrhuje sa nové vymedzenie názvu dokumentu.

Článok analyzuje problém nesúladu medzi normami zákona o štátnej registrácii práv na podnik ako majetkový komplex, so zavedenou praxou;

Prvýkrát je to problém s registráciou práv k pozemkom určeným na použitie v rôznych oblastiach (na stavbu, prenájom, neoprávnene postavené nehnuteľné predmety atď.)

V obhajobe sú uvedené ustanovenia, ktoré odrážajú

vedecká novinka dizertačného výskumu. 1. Štátna registrácia sa považuje za právnickú inštitúciu a je súborom právne predpisyregulácia vzťahov s verejnosťou, pokiaľ ide konkrétne o uznávanie a potvrdzovanie

7 autorizované orgány štátu práv na nehnuteľný majetok a

zaťaženie týmito právami; právny akt, ktorý je

správne - právne rozhodnutie; vynútenie

registračné orgány, ako aj v dôsledku tejto činnosti.

S cieľom zosúladiť zákon o registrácii s občianskym zákonníkom sa javí ako vhodné zmeniť a doplniť článok 1 ods. 12 zákona o registrácii Ruskej federácie, pokiaľ ide o určenie práv a transakcií, ktoré podliehajú štátnej registrácii.

Na účely jednotného porozumenia a uplatňovania čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 4 zákona o registrácii je žiaduce v nich jasnejšie definovať druhy práv a obmedzení (zaťažení) týchto práv, ktoré podliehajú štátnej registrácii.

Zdá sa byť vhodné vymedziť v časti 1 čl. 130 jasných kritérií, podľa ktorých možno nehnuteľnosť klasifikovať ako nehnuteľnú. Vyňať z ods. 2 s. 1 čl. 130 CC označenie prisúdenia non hnuteľné veci letecké a námorné plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty. Zaradiť ich do odseku 2 tohto článku ako hnuteľné veci s povinnou registráciou práva na ne v prípadoch ustanovených osobitným spolkovým zákonom.

Na účely jednotného výkladu a uplatňovania pravidiel čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a noriem zákona o registrácii je potrebné presnejšie uviesť druhy transakcií s pozemkami podliehajúcimi štátnej registrácii;

Je vhodné doplniť klasifikáciu predmetov navrhnutých v čl. 130 Občianskeho zákonníka s majetkovými komplexmi ako samostatnou skupinou;

Zaviesť a legislatívne konsolidovať jednotný postup registrácie hypoték na bytové a nebytové priestory;

Aby sa vyriešili problémy spojené s registráciou vlastníctva nehnuteľných predmetov vytvorených v dôsledku rozdelenia jedného nehnuteľného predmetu, je vhodné upraviť ho rovnako ako v zákonných predpisoch.

8 registrácia av Občianskom zákonníku otázka rozdelenia predmetu, v

najmä je potrebné určiť kvalifikáciu predmetu, inými slovami,

právo na to, aký druh majetku podlieha štátu

registrácia vozidla; 9. Na legislatívnej úrovni by sa mal vymedziť koncepčný aparát

nájomné zmluvy na budovy, stavby, nebytové priestory. fix

pojem „budovy a stavby“, ako aj „nebytové priestory“ v normách

Občianskeho zákonníka; Y. Je potrebné zakotviť v zákonoch o štátnej registrácii a

aj v Občianskom zákonníku, ustanovenia upravujúce:

štátna evidencia nájomných zmlúv na nebytové priestory

ako nezávislé objekty nehnuteľností; 11. Mal by sa objasniť čl. 5 spolkového zákona „o hypotékach“, pokiaľ ide o určenie

právne postavenie hypotekárneho predmetu nedokončenej stavby

nehnuteľnosť.

Dizertačný výskum obsahuje aj ďalšie návrhy a

Teoretický a praktický význam dizertačnej práce je

nehnuteľnosť.

9 Teoretický a praktický význam dizertačnej prácepozostáva z

zlepšenie súčasnej legislatívy v tejto oblasti

štátna registrácia transakcií a práva k nehnuteľnostiam

nehnuteľnosť.

Materiály z justičnej praxe zvažované v dizertačnej práci umožňujú využiť príslušné ustanovenia tak v procese tvorby pravidiel, ako aj pri ich praktickom uplatňovaní.

Dizertačný materiál možno použiť v vzdelávací proces pri štúdiu príslušných častí občianskeho a správneho práva, ako aj pri príprave a ďalšom vzdelávaní odborníkov pre inštitúcie vykonávajúce postup pri štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s nimi.

Schvaľovanie výsledkov výskumu.Hlavné výsledky dizertačného výskumu boli predmetom prejavov dizertačnej práce na záverečných vedeckých konferenciách Katedry občianskeho súdneho poriadku a obchodného práva Právnickej fakulty Samarskej štátnej univerzity v rokoch 2001 a 2002, na II. Regionálnej vedeckej konferencii mladých vedcov. “ Aktuálne problémy právna úprava súkromného práva „na Štátnej univerzite Samara, medzinárodnej vedeckej konferencii študentov, postgraduálnych študentov a mladých vedcov„ Mladá veda pre XXI. storočie “na Štátnej univerzite v Ivanovo, medzinárodná vedecko-praktická konferencia„ Problémy právnej regulácie obchodných činností “na Štátnej hospodárskej akadémii Samara.

Štruktúra práce sa určuje s prihliadnutím na povahu a špecifiká výskumu. Dizertačná práca pozostáva z úvodu, dvoch kapitol vrátane piatich odsekov, záveru, zoznamu použitých regulačných právnych aktov, úradné dokumenty, súdna prax a odborná literatúra.

Právna povaha štátnej registrácie práv na nehnuteľnosti a transakcií s nimi

Inštitúcia štátnej registrácie práv na nehnuteľnosti a transakcií s ňou v modernom právnom zmysle je pre Rusko nová. Zároveň má hlboké historické korene. Podstatu právnej podstaty modernej štátnej registrácie nie je možné pochopiť bez skúmania charakteristík vzniku a rozvoja tejto inštitúcie v domácej aj zahraničnej praxi. Štúdium systému štátnej registrácie zahraničných štátov umožňuje vykonať komparatívnu analýzu ruských a zahraničných registračných systémov, čo umožňuje zaznamenať rozdiely a niektoré podobné črty týchto inštitúcií. Aj v staroveku sa ľudia snažili vytvoriť nejaké vonkajšie znaky, ktoré by naznačovali existenciu ich práv na budovy a pozemky. Historické zdroje naznačujú, že systém štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam vznikol práve v dôsledku rozvoja hypotekárnych vzťahov. Je potrebné venovať pozornosť skutočnosti, že osoba poskytujúca pôžičku zabezpečenú nehnuteľnosťou, ktorá je zase najatraktívnejším predmetom kolaterálu, musí byť schopná získať spoľahlivé informácie o zastavenom majetku (či už je zriadená inej osobe, nie je usadená). vecné bremeno atď.). V Európe je potrebné chrániť občiansky obrat pôdy zapojením verejný orgán objavili sa oveľa skôr ako v Rusku. Táto situácia bola spôsobená osobitosťami politického a sociálneho rozvoja v Rusku, najmä výraznou neefektívnosťou trhu s nehnuteľnosťami v našej krajine: orgány verejnej moci v oblasti jeho odcudzenia neexistovali, neexistovala dôvera v spoľahlivosť informácií o dostupnosti právnych predpisov. významné práva v súvislosti s touto nehnuteľnosťou boli navyše samotné informácie málo dostupné. Koncom 18. storočia sa v Európe zrodila inštitúcia hypotekárnych kníh: právo na hypotéku na nehnuteľnosť vzniká, ak sa zaznamená v osobitných knihách vypracovaných osobitnými inštitúciami. Vedenie hypotekárnych kníh bolo výsadou oficiálnych inštitúcií verejnej moci. Informácie obsiahnuté v týchto knihách boli prístupné všetkým. Nedostatok informácií o hypotékach na nehnuteľnosti v hypotekárnych knihách uprednostnil uspokojenie tejto nehnuteľnosti pred tým, ktorý urobil prvý zápis1. Postupný vývoj takéhoto „registračného systému“ v Európe v priebehu času viedol k potrebe naznačiť v knihách nielen také významné zaťaženie právami na pôdu ako hypotéku, ale aj iné vlastnícke práva k nemu, pretože hypotéka v dobrej viere sa nakoniec mohla ocitnúť bez riadnych práv na pozemky kvôli prítomnosti predtým neznámeho vlastníka. Systém hypotekárnych kníh sa tak transformuje na systém štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou (systém oznamovania), čo bolo spôsobené predovšetkým túžbou umožniť každej osobe získať informácie o právne postavenie akýkoľvek majetok. Z tohto dôvodu sa otvorenosť informácií o štátnej registrácii považuje za jeden z najdôležitejších princípov štátnej evidencie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou, a také významné miesto v právnych predpisoch sa dáva normám, ktoré majú zabezpečiť, aby sa každá osoba mohla oboznámiť s údajmi o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam. Ďalším základom pre vytvorenie systému štátnej registrácie bolo prevzatie funkcií uznávania a potvrdzovania vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu a zániku práv na nehnuteľný majetok štátom. Štátne dokumenty obsahujúce informácie o právach, zaťaženiach a obmedzeniach na nehnuteľnosti, ako aj obsahujúce texty alebo výňatky zo znenia transakcií, súdnych rozhodnutí alebo iných aktov - dôvodmi práv na konkrétne nehnuteľné predmety sa stali pozemky a knihy zákonov, ktoré v skutočnosti zohrávali úlohu štátu register práv k nehnuteľnostiam. Je potrebné vziať na vedomie prácu Pokrovského I.A., ktorý vo svojej knihe „Základné problémy občianskeho práva“ uvádza dva základné princípy vedenia pozemkových kníh v západnej Európe: zásadu publicity a zásadu spoľahlivosti.1 Veril, že podľa zásady publicity sú akékoľvek vlastnícke práva na pôdu právne pre spoločnosť, ak sú uvedené v katastri nehnuteľností. V nemeckom práve boli princípy „publicity“ a „spoľahlivosti“ kombinované a výsledkom bola „zásada dôvery verejnosti v pozemkový register“, čo znamenalo, že obsah pozemkového registra bol uznaný za legálny pre všetkých, ktorí získali právo na pôdu. Ďalší vynikajúci vedec GF Shershenevich označil zavedenie pozemkových kníh za „začiatok zákonnosti“.

Všeobecné charakteristiky práv a transakcií

Ako viete, vo svete existujú dva systémy registrácie - systém registrácie práv (európske krajiny) a systém registrácie transakcií. V zahraničí nie sú tieto systémy zmiešané a uplatňuje sa buď registrácia transakcií (anglosaský systém) alebo registrácia práv (kontinentálny systém) .1 Napríklad podľa švajčiarskeho práva „na nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnostiam musí byť táto položka zapísaná do hypotekárnej knihy“ (článok 656). Švajčiarsky občiansky zákonník). Podľa francúzskeho práva musia byť všetky transakcie týkajúce sa založenia alebo prevodu skutočných práv k nehnuteľnému majetku vedené v úradnom registri u „správcu hypotéky“. Samotný zápis do katastra nehnuteľností však nie je podmienkou vzniku vlastníckych práv. Transakcie sú platné vo vzťahoch medzi stranami od okamihu ich uskutočnenia, ale osoby, ktoré nezaregistrovali svoje práva v registri, ich nemôžu z dôvodu nedostatočného zverejnenia transakcie namietať proti právam na tento majetok tretích osôb. Podľa právnych predpisov Spolkovej republiky Nemecko nemôže žiadne skutočné právo na nehnuteľný majetok vzniknúť alebo zaniknúť bez jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Úradník na príslušnom súde teda overuje právomoci osôb, ktoré žiadajú o zápis do katastra nehnuteľností. Zadaný údaj sa považuje za pravdivý až do okamihu opravy. V prípade konfliktu práv sa uprednostňuje právo predtým zapísané v katastri nehnuteľností1. Podľa rakúskeho práva nie sú samotné práva zaznamenané v katastri nehnuteľností, ale právne skutočnosti, ktoré ich vedú, tj spravidla transakcie. Pokiaľ ide o Spojené štáty, jednotlivé štáty vydali zákony, ktorými sa ustanovuje osobitný postup registrácie transakcií súvisiacich s prevodom vlastníctva nehnuteľností. Ustanovenia týchto zákonov nie sú jednotné, ale spravidla ustanovujú, že neregistrovaný prevod práv nemá právna sila... Zvyčajne je predávajúci povinný poskytnúť kupujúcemu osvedčenie o jeho titule potvrdené v deň prevodu. Uvedený certifikát, zostavený na základe registračných záznamov, udáva históriu vlastníctva tejto nehnuteľnosti. Takéto osvedčenie nie je dôkazom o vlastníctve nehnuteľnosti predávajúcim. V záujme ochrany svojich záujmov by mal kupujúci predložiť príslušnému zástupcovi osvedčenie na jeho štúdium, aby získal od neho názor na právo, ktoré má predávajúci. Ak zákon trpí nevoľnosťou, potom záver naznačuje podstatu týchto nectností. Obzvlášť zaujímavý je španielsky systém registrácie práv na nehnuteľný majetok, ktorý je založený právna analýza transakcie predložené na registráciu. Právne odborné znalosti zahŕňajú kontrolu správnosti formy predložených dokumentov; legálna kapacita jednotlivci a právnu spôsobilosť právnických osôb, ktoré sú stranami transakcie, ako aj súlad transakcie s platnými právnymi predpismi. Po právna expertíza Registrátor rozhodne o uznaní transakcie v súlade so zákonom a potom sa vykoná registrácia práva do majetkového registra alebo o nesúlade uzatvorenej transakcie s právnymi normami, čo následne vedie k odmietnutiu zápisu nehnuteľnosti na nehnuteľnosť. Zložitosť vnútroštátneho registračného systému spočíva v tom, že kombinuje prvky dvoch systémov. A predrevolučný systém registrácie práv, v ktorom je zásada „neexistencia práva bez registrácie“, náš zákonodarca doplnený zásadou „neexistujú transakcie bez registrácie“. Táto situácia súvisí so skutočnosťou, že zákonodarca spočiatku v Občianskom zákonníku Ruskej federácie nevyjadril svoje jednoznačné stanovisko k otázke registrácie nehnuteľného majetku. Napríklad podľa článku 1 ods. 131 občianskeho zákonníka Ruskej federácie, vlastnícke práva, iné vlastnícke práva, ako aj iné práva ustanovené zákonom podliehajú štátnej registrácii. Zároveň sa však v článku 3 toho istého článku ustanovuje, že registrácia sa potvrdzuje buď dokumentom o registrovanom práve alebo transakcii, alebo identifikačným nápisom na doklade predloženom na registráciu. Na druhej strane, čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravuje registráciu transakcií s pozemkami a inými nehnuteľnosťami. Ďalším ustanovením, ktoré je obsiahnuté v článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, je, že zmluva podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak.

Funkcie štátnej registrácie práv na určité objekty nehnuteľného majetku

Ako už bolo uvedené, okrem registrácie práv sú predmetom registrácie aj transakcie s nehnuteľnosťami. Výskum uskutočnený v tejto práci nám umožnil zistiť, že štátna registrácia transakcií nie je o nič menej dôležitá ako proces registrácie práv na nehnuteľnosť. Ako ukazuje prax štátneho registračného systému, s registráciou transakcií s jednotlivými nehnuteľnými objektmi je spojených veľa problémov, ktorým by sa mala venovať osobitná pozornosť, a to nielen vzhľadom na skúsenosti registračných orgánov, ale aj na súdnu prax. Najprv treba poznamenať, že v praxi súdov často vyvstáva otázka, ktoré transakcie s nehnuteľnosťami podliehajú štátnej registrácii. V niektorých prípadoch strany sporu a súdy postúpili požiadavku štátnej registrácie na všetky transakcie s nehnuteľnosťami bez výnimky, pričom sa domnievali, že neexistencia registrácie má za následok neplatnosť transakcie na základe článku 1 ods. 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pokiaľ ide o zmluvy o predaji a kúpe nebytových priestorov, budov, štruktúr, súdna prax Najvyššieho súdu rozhodcovský súd táto pozícia bola uznaná ako nesprávna, ktorá vyplýva z uznesenia prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 2. februára 1999, č. 4749/98. IN v tomto prípade je vhodné zvážiť nasledujúci príklad. Inštitúcia spravodlivosti vykonávajúca štátnu registráciu zákonne odmietla právnickej osobe pri štátnej registrácii zmluvy o predaji a kúpe budovy na základe článku 1 ods. 20 FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ňou“ z 21. júla 1997, č. 122-FZ, keďže zákon nestanovuje štátnu registráciu takejto zmluvy. ... Z dokumentov, ktoré boli predložené súdu, vyplývalo, že strany, ktoré uzavreli zmluvu o predaji a kúpe budov, požiadali súdnu inštitúciu so žiadosťou o jej štátnu registráciu, pričom odkazovali na podmienku uvedenú v dohode, ktorá nadobúda účinnosť od okamihu štátnej registrácie. Arbitrážny súd prvého stupňa prepustil účastníkov konania na uspokojenie nároku na začatie súdneho konania. Doložka 1 čl. 2 zákona o štátnej registrácii upravuje, že štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou je právnym aktom o uznaní a potvrdení štátu o výskyte, obmedzení (zaťažení), prevode alebo ukončení práv na nehnuteľnosť v súlade s občianskym zákonníkom. Podľa požiadaviek článkov 164 a 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa štátna registrácia transakcií s nehnuteľnosťami uskutočňuje iba v prípadoch ustanovených zákonom. V súlade s čl. 4 spolkového zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ňou“ z 21. júla 1997, č. 122-FZ, vo všetkých prípadoch, keď zákon ustanovuje štátnu evidenciu práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou, takáto registrácia je vždy povinná. Ako viete, občiansky zákonník nestanovuje štátnu registráciu zmluvy o predaji a kúpe budov. Zahrnutie podmienok registrácie dohody do dohody, keď nie je vôbec predmetom štátnej registrácie, je teda v úplnom rozpore s normami občianskeho zákonníka. Takáto podmienka je na základe požiadaviek článkov 168 a 180 občianskeho zákonníka neplatná. V dôsledku toho je odmietnutie zaregistrovať takúto transakciu zákonné.

Článok je venovaný štúdiu legislatívnych rozporov v oblasti štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy a samotnej hypotéky, vývoju návrhov na ich odstránenie. Autor vyvodzuje záver o potrebe štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami a zachovaní jedinej registrácie práv k nehnuteľnostiam.

Hypotekárna zmluva a samotná hypotéka ako obmedzenie (zaťaženie) vlastníckeho práva k nehnuteľnému majetku podliehajú štátnej registrácii v zjednotenom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ním. Štátna registrácia hypotéky sa vykonáva v mieste nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky.

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam je právnym aktom uznania a potvrdenia štátom, v ktorom došlo k vzniku, obmedzeniu (zaťaženiu), prevodu alebo zániku práv na nehnuteľný majetok v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Štátna registrácia je jediným dôkazom existencie registrovaného práva. Registrované právo na nehnuteľnosť možno napadnúť iba na súde. Štátna registrácia práv sa vykonáva na celom území Ruskej federácie zadávaním údajov v Spojených štátoch amerických Štátny register práva na nehnuteľnosti a transakcie s nimi. Zainteresovaná osoba sa môže proti odmietnutiu štátnej registrácie práv alebo k úniku zo štátnej registrácie príslušným orgánom odvolať na súdnych orgánoch.

Vlastnícke a iné vlastnícke práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi podliehajú štátnej registrácii. Spolu so štátnou registráciou skutočných práv na nehnuteľný majetok podliehajú štátnym registráciám obmedzenia (bremená) práv na ne, vrátane služieb, hypotéky, správy trustu a prenájmu.

Obsah čl. 131, 164, 223 a ďalšie články Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a spolkového zákona z 21. júla 1997 N 122-FZ (v znení zmien a doplnení z 22. júla 2008) „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ňou“ umožňuje dospieť k záveru, že často sa vyžaduje dvojitá registrácia: po prvé, prítomnosť, výskyt, ukončenie, prevod, obmedzenie (zaťaženie) práv na nehnuteľnosť; po druhé, transakcie s nehnuteľnosťami. Transakcia podliehajúca štátnej registrácii zároveň vytvára práva a povinnosti od momentu jej registrácie (článok 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); Práva na majetok podliehajúci štátnej registrácii vznikajú okamihom registrácie príslušných práv naň (článok 2, článok 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V súlade s legislatívou podlieha hypotekárna zmluva povinnej štátnej registrácii. Je potrebné poznamenať, že v súčasnosti bola povinná notárska zmluva o hypotéke zrušená, vyžaduje sa iba štátna registrácia dohody. V tejto súvislosti sa zvyšuje zodpovednosť štátnych registrátorov. Aby sa zvýšila spoľahlivosť štátnej registrácie práv, federálny zákon zo 16. júla 1998 N 102-FZ (v znení zmien a doplnení z 13. mája 2008) „o hypotéke (záložné právo k nehnuteľnosti)“ (ďalej len - zákon o hypotékach) v článku 1 ods. 20 ustanovuje, že dve strany hypotekárnej zmluvy požiadajú registrujúci orgán o predloženie spoločnej žiadosti súčasne. Predtým, keď bola hypotekárna zmluva potvrdená notárom, stačilo vyhlásenie iba jednej zo strán. Zároveň platí toto pravidlo pre tých, ktorí sa dobrovoľne obrátili na notára.

V článku 1 ods. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv na nehnuteľnosti a transakciách s ňou“ sa uvádza, že štátna registrácia hypotéky sa vykonáva na základe žiadosti záložníka alebo záložného veriteľa, čo je v rozpore s ustanoveniami zákona o hypotékach. Keďže uvedená norma je všeobecná, mala by sa teraz vzťahovať aj na prípady, keď notár neuznáva hypotekárnu zmluvu.

Sme presvedčení, že v tomto prípade by sa mal uplatňovať zákon o hypotékach, pretože je osobitný a špecifikuje črty štátnej registrácie hypoték. Tento záver vyplýva z článku 5 ods. 29 spolkového zákona „o štátnej registrácii práv na nehnuteľnosti a transakciách s ňou“, ktorý ustanovuje, že špecifiká štátnej registrácie hypoték môžu byť upravené aj zákonom o hypotékach.

Zároveň, aby sa predišlo rozporom, je potrebné zmeniť a doplniť odsek 1 čl. 29 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s ňou“, čím sa uvádza do súladu s článkom 1 ods. 20 zákona o hypotékach, ktorý odstráni zneužívanie týchto rozporov bezohľadnými účastníkmi transakcie, ako aj vytvorí stabilitu občianskeho obehu v oblasti hypotekárnych úverov. Doložka 1 čl. 29 spolkového zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“ navrhujeme uviesť v nasledujúcom vydaní:

„Štátna registrácia hypotéky vzniknutej na základe hypotekárnej zmluvy sa vykonáva na základe spoločného uplatnenia záložcu a záložného veriteľa. Štátna registrácia hypotéky vyplývajúcej z notárskej zmluvy o hypotéke sa vykonáva na základe žiadosti záložcu alebo záložného veriteľa. K žiadosti je priložená hypotekárna zmluva spolu s dokumentmi uvedenými v dohode. ““

Zákon o štátnej registrácii hypoték obsahuje celú kapitolu, ktorá v podstate duplikuje ustanovenia federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“. Dôvodom je skutočnosť, že v čase prijatia vyššie uvedených normatívnych aktov nebolo známe, ktorý z nich bude prijatý skôr, a preto zákonodarca zaviedol do zákona o hypotékach kapitolu o štátnej registrácii hypoték. Zároveň je potrebné zohľadniť osobitosť zákona o hypotékach - predloženie štátnej registrácie hypotéky, okrem iného dokument potvrdzujúci vznik povinnosti zabezpečenej hypotékou.

Pre štátnu registráciu hypotéky vyplývajúcej z hypotekárnej zmluvy je potrebné predložiť:

Hypotekárna zmluva a jej kópia;

Dokumenty uvedené v hypotekárnej zmluve ako prílohy;

Doklad potvrdzujúci zaplatenie štátneho poplatku;

Ďalšie doklady potrebné na štátnu registráciu hypotéky v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou.

Ak sú práva záložcu potvrdené hypotékou, orgánu, ktorý vykonáva štátnu registráciu práv, spolu s vyššie uvedenými dokumentmi, sa predložia aj tieto dokumenty:

Hypotéka, ktorej obsah musí spĺňať požiadavky odseku 1 čl. 14 zákona o hypotékach, s výnimkou požiadavky týkajúcej sa dátumu vydania hypotekárneho záložného listu a informácií o štátnej registrácii hypotéky a jej kópie;

Dokumenty uvedené v hypotekárnom záložnom liste ako prílohy a ich kópie.

Podľa zákona je hypotéka tiež predmetom štátnej registrácie, ale v tomto prípade nie je potrebné podať osobitnú žiadosť, ani platiť štátny poplatok. Štátna registrácia hypotéky podľa zákona sa vykonáva súčasne so štátnou registráciou majetkového práva osoby, ktorej práva sú hypotékou zaťažené, pokiaľ federálne právo neustanovuje inak. Práva hypotéky na hypotéku podľa zákona možno hypotékou potvrdiť.

Hypotekárna zmluva od okamihu registrácie štátu sa považuje za uzavretú a nadobúda platnosť. Nesplnenie požiadavky na štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy vedie k jej neplatnosti. Hypotekárna zmluva sa teda považuje za uzavretú a nadobúda účinnosť od okamihu jej štátnej registrácie a záložné právo vzniká od okamihu vzniku povinnosti zabezpečenej hypotékou.

Malo by sa pamätať na to, že zákonodarca upravuje štátnu registráciu hypotekárnej zmluvy (článok 3 ods. 3 článku 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a článok 10 ods. 2 zákona o hypotékach) a samotnú hypotéku (článok 20 ods. 1 zákona o hypotékach) ako obmedzenia (zaťaženie). vlastnícke práva na nehnuteľný predmet, preto by sa tieto dva odlišné, hoci vzájomne prepojené postupy nemali zamieňať. Spočiatku je zmluva zaregistrovaná, a až potom - zaťaženie práv z nej vyplývajúcich.

Samotná štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s ňou je zameraná na vytváranie záruk vlastníctva nehnuteľností. Systém štátnej registrácie prostredníctvom registrácie a registrácie nehnuteľných predmetov a zabezpečenia ich príslušnosti k určitým subjektom v konečnom dôsledku poskytuje právo vlastníctva nehnuteľností s potrebnými dôkazmi a zákonnosťou. Zavedenie tejto inštitúcie viedlo k vytvoreniu zjednotenej databázy údajov o nehnuteľnostiach, čo umožnilo zabrániť zneužívaniu v praxi. Štátna kontrola zákonnosť transakcií s nehnuteľnosťami je stanovená v záujme samotných účastníkov a tretích strán. Existencia súbežnej štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy a registrácie samotnej hypotéky ako zaťaženia majetku sa však zdá byť zbytočnou.

Podľa právnych predpisov Ruskej federácie je predmetom štátnej registrácie právo na nehnuteľný majetok, transakcie s nehnuteľným majetkom a zaťaženie (obmedzenia) práv na nehnuteľný majetok, neexistuje však jasný základ pre klasifikáciu, ktorý umožňuje určiť, ktoré akcie s nehnuteľnosťami podliehajú registrácii. V tejto súvislosti dochádza k neprimeranému rozšíreniu predmetu registrácie.

V čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorým sa v odseku 1 ustanovuje povinná štátna evidencia práv k nehnuteľnostiam av odseku 3 sa uvádza orgán, ktorý registruje nielen práva k nehnuteľnostiam, ale aj transakcie s ním, t. toto ustanovenie sa týka „registrovaného práva alebo transakcie“. Registrácia transakcií je uvedená aj v čl. 164 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie s odkazom na prípady ustanovené v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Medzitým v čl. 131 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nie sú tieto prípady konkrétne uvedené. Z uvedeného príkladu je zrejmé, že už v normách Občianskeho zákonníka Ruskej federácie existujú rozpory, ktoré musí zákon odstrániť.

V právnych predpisoch neexistujú jasné a primerané dôvody na štátnu registráciu transakcií, zatiaľ čo v ustanoveniach, ktorými sa zavádza povinná registrácia niektorých transakcií a ktoré sa pre iné transakcie vylučujú, existuje jasný rozpor. Napríklad spravidla sa pri predaji nehnuteľností nevyžaduje registrácia dohody (článok 550 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ale je povinná štátna registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľností (článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Navyše, čl. 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie pri predaji obytných budov, bytov (ich častí) sa uvádza povinná štátna registrácia zmluvy o predaji uvedených objektov.

Článok 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že transakcia, ktorá neprešla štátnou registráciou, je v prípadoch ustanovených zákonom neplatná (neplatná). Obchádzajúca strana však môže byť nútená zaregistrovať sa. Podľa čl. 433, 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuzatvára dohoda podliehajúca registrácii a neregistrovaná. Vzhľadom na to, že strana, ktorá sa vyhýba štátnej registrácii, môže byť prinútená zaregistrovať sa prostredníctvom súdu, mali by sme hovoriť o nátlaku na uzavretie dohody.

Analýza právnych noriem upravujúcich otázky štátnej registrácie práv na nehnuteľný majetok, transakcií s nehnuteľnosťami a obmedzení (obmedzení) práv na nehnuteľný majetok odhalila neprimerané rozdiely v právnej úprave obratu určitých druhov nehnuteľností, ako aj rozpory v právnych normách Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré určujú predmet štátnej registrácie.

V tejto súvislosti považujeme za účelné zrušiť štátnu evidenciu transakcií s nehnuteľnosťami, pričom sa ustanoví, že štátna evidencia bude mať iba práva na nehnuteľnosť vo všeobecnosti a najmä hypotéky. Skutočnosť, že štátna registrácia hypotekárnej zmluvy v súčasnosti neexistuje, ohrozuje platnosť právnych záväzkov vyplývajúcich z transakcie, ktorá nezodpovedá záujmom jej strán a nezaručuje stabilitu občianskeho obehu. Hypotekárna zmluva sa musí považovať za uzavretú a zaväzuje osoby, ktoré ju uzavreli od jej uzavretia. Túto skutočnosť nie je potrebné potvrdiť štátnou registráciou transakcie. Právo záložného veriteľa v prednostnom poradí pred ostatnými veriteľmi požadovať uspokojenie z hodnoty založeného majetku by však malo vzniknúť od okamihu štátnej registrácie samotnej hypotéky ako obmedzenie (zaťaženie) majetkových práv niekoho iného. Implementácia tejto pozície v právnych predpisoch v tejto otázke bude môcť v prípade neexistencie jej registrácie vylúčiť právne popieranie právnych záväzkov vyplývajúcich z transakcie.

Je potrebné poznamenať, že povinná kombinácia registrácie práv na nehnuteľnosť s registráciou transakcií s ňou neprimerane komplikuje proces zákonnej registrácie stranami záväzkového vzťahu.

Prísna podmienka povinnej štátnej registrácie hypotekárnej zmluvy, v prípade ktorej nie je dohoda považovaná za neplatnú, je preto neopodstatnená a spôsobuje jej zbytočné ťažkosti, preto by právne predpisy mali poskytovať štátnu registráciu samotnej hypotéky iba ako obmedzenie (zaťaženie) majetkových práv niekoho iného. V skutočnosti by to malo byť o štátnej registrácii obmedzeného vlastníckeho práva na konkrétny majetok.

úvod

Nehnuteľnosti sú jedným zo základov fungovania akéhokoľvek hospodárskeho systému. Preto je optimálna organizácia obratu nehnuteľností jednou z hlavných úloh v oblasti hospodárskej politiky. Hlavnú úlohu pri organizácii takéhoto obratu zohráva právna úprava vzťahov týkajúcich sa nehnuteľností. Dá sa povedať, že dynamika ekonomických procesov, investičná klíma a prosperita obyvateľstva do veľkej miery závisia od správneho výberu právneho modelu vzťahov v oblasti nehnuteľností. Nedostatky právnej úpravy v tejto oblasti, medzery v právnych predpisoch a chybné rozhodnutia zároveň nemôžu mať negatívny vplyv na mnohé faktory hospodárskeho a sociálno-politického rozvoja.

Realitné transakcie teraz tvoria významnú súčasť hospodárskeho obratu a majú veľký význam v živote a práci občanov a právnických osôb, ako aj v civilný obeh.

V období rozkvetu trhových vzťahov v Rusku, ktoré mnohí, a nie bez dôvodu, nazývajú „flámovanie“, keď sa sféra obehu nehnuteľností neustále rozširuje a základné základy civilizovaného trhu sa ešte nezosadili, nezískali úplné formy, tému právnej úpravy vzťahov s nehnuteľnosťami, transakcie s nehnuteľnosťami sú v súčasnosti veľmi dôležité. Preto sa vo svojej diplomovej práci chcem zaoberať najdôležitejšími aspektmi tohto problému.

Osobitná povaha predmetu transakcií s nehnuteľnosťami si vyžaduje, aby štát uznal a potvrdil práva svojich účastníkov. Tieto opatrenia ako záruka zákonnosti uzatvárania transakcií s nehnuteľnosťami pomáhajú sprehľadniť trh s nehnuteľnosťami a znižujú možnosť podvodu a trestnej činnosti. Povinná štátna registrácia transakcií s nehnuteľnosťami bola preto zakotvená v zákone, vrátane vykonania právneho preskúmania dokumentov potrebných na štátnu registráciu a overenia zákonnosti transakcie.

To sa nedá povedať moderný zákon Rusko nezohľadňuje vyššie uvedené okolnosti. Od polovice 90. rokov. v minulom storočí sa legislatíva v oblasti nehnuteľností vyvíjala pomerne intenzívne. Z takmer úplného právneho vákua, v ktorom došlo k obratu nehnuteľností začiatkom 90. rokov, sme dospeli k existencii systému právnych predpisov v oblasti nehnuteľností, medzi ktoré patrí Občiansky zákonník Ruskej federácie a spolkový zákon „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam“. a zaoberá sa ním. ““

Zároveň takmer všetci vedci právnej úpravy obratu nehnuteľností pripúšťajú, že nie je ani zďaleka dokonalý. V oblasti vedy, legislatívy, súdnictva a orgánov činných v trestnom konaní sa veľa problémov nevyriešilo, medzi ktoré patria najmä otázky týkajúce sa koncepcie nehnuteľností a právnych zásad registrácie práv k nehnuteľnostiam. Nevyriešený charakter týchto problémov zbavuje právnu reguláciu v oblasti nehnuteľností potrebnej usporiadanosti a účinnosti.

Prirodzenou reakciou na túto situáciu je na jednej strane veľmi aktívna práca zákonodarcu s cieľom zmeniť a doplniť právny rámec v oblasti nehnuteľností. Na druhej strane to spôsobuje zintenzívnenie teoretického výskumu v tejto oblasti.

Analýza zákonodarstva za posledných 15 rokov však ukazuje, že zmeny v legislatíve nemajú systematický charakter, v mnohých prípadoch sú podriadené riešeniu konkrétnych problémov. Právne predpisy o registrácii práv k nehnuteľnostiam sa zároveň menia hlavne z hľadiska organizačných a procesných prvkov, zatiaľ čo koncepcia právnej regulácie nehnuteľností ako celku si vyžaduje výraznú revíziu.

Vedecký výskum právnych problémov s nehnuteľnosťami sa vyvíja niekoľkými smermi. Po prvé, rôzne aspekty právny režim nehnuteľnosť sa považuje za dielo venované predmetom občianskych a vlastníckych práv. Po druhé, nedávno došlo k významným prácam venovaným priamo právnym problémom s nehnuteľnosťami. Osobitné miesto medzi týmito štúdiami zaujíma Koncepcia rozvoja civilné právo o nehnuteľnostiach, čo odzrkadľuje mnohé nedostatky súčasnej legislatívy a spôsoby, ako ju zlepšiť. Po tretie, niektoré aspekty právneho mechanizmu na reguláciu vzťahov v oblasti nehnuteľností, administratívne, právne a organizačné otázky registrácie práv k nehnuteľnostiam, právny režim niektorých druhov nehnuteľností sa najaktívnejšie rozvíjajú.

Tento problém riešili vedci a vedci ako V.B. Elyashevich, L.A. Casso, D.I. Meyer, K.P. Pobedonostsev, I.A. Pokrovsky, V.I. Sinaisky, G.F. Šersenevič a ďalší, diela vynikajúcich ruských vedcov - predstaviteľov teórie práva a teórie občianskeho práva vrátane S. S. Alekseev, S.N. Bratus, A.V. Venediktov, O.S. Ioffe, D.A. Kerimov, O.A. Krasavchikov, V.P. Mozolin, E.A. Sukhanov, Yu.K. Tolstoy, R.O. Khalfina, B.B. Cherepakhin, V.F. Yakovlev a ďalšie.

Základom tejto štúdie bolo dielo autorov ako M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky, B.M. Gongalo, V.P. Gribanov, N. D. Egorov, V.S. Em, Yu.Kh. Kalmykov, O. M. Trump, L.O. Krasavchikova, O. I. Krassov, P.V. Krasheninnikov, I. D. Kuzmina, V.A. Lapach, A.L. Makovsky, A.A. Makovskaya, O. N. Sadikov, A.P. Sergeev, O. Yu. Skvortsov, K. I. Sklovsky, S.A. Stepanov, I.A. Syrodoev, V.V. Chubarov, L.V. Shchennikova a ďalšie.

1. Registrácia práv na nehnuteľnosť ako právny jav.

Je zrejmé, že už vo veľmi raných štádiách vývoja práva bolo jedným z prvkov právneho režimu nehnuteľného majetku, ako aj osobitne významné vlastníctvo, zverejnenie aktov jeho odcudzenia.

Na území moderné Rusko spočiatku sa na opravu práv uchýlili k používaniu symbolov, mystických rituálov, rituálov, ktoré mali výrazný vplyv na vedomie jednotlivca a boli prenášané prostredníctvom ústnych príbehov z generácie na generáciu. Ľudstvo postupne prechádza na písomnú formu posilnenia práv, ktorá, ako D.I. „Meyer sa„ v prvom rade javil vo vzťahu k právam na nehnuteľnosť, najmä na pôdu, ako najvýznamnejší druh majetku v tom čase v civilnom obehu. ““

Analýza právnych predpisov z tohto obdobia nám teda umožňuje dospieť k záveru, že zápis „majetkov pre obchodníka“ do miestneho poriadku od prijatia kódexu cára Alexeja Michajloviča (Katedrálny zákon z roku 1649) získal povinný charakter, pretože pojem premeny na realite bol s ním práva.

Peter I. som ustanovil iný poriadok, nazývaný „nevolník“, ktorý mal predovšetkým fiškálne ciele. Okrem toho sa v rovnakom období (január 1714) v právnych predpisoch Ruskej ríše objavili výrazy „nehnuteľný“ a „hnuteľný“ (v súlade s vyhláškou Petra I. „o samostatnom dedičstve“). Preto bol zavedený jednotný koncept, ktorý reguloval právne postavenie pozemky a budovy na rozdiel od hnuteľných vecí.

Katarína II pokračovala v transformácii v tejto oblasti vydaním publikácie „Inštitúcie pre správu provincií“. Rituál zaznamenania aktu v knihe bol nahradený oznámením uverejnením vo Vedomosti. Namiesto Komory poddanských, ktorá slúžila ako štátne centrum pre všetky prípady vlastníctva pôdy, boli výkony poddanských konaní zverené občianskym komorám a okresným súdom, na základe ktorých boli organizované poddanské inštitúcie. Zároveň existovalo pravidlo, podľa ktorého pri spáchaní úkonov, ktoré majú za následok prevod nehnuteľného majetku, bolo potrebné inzerovať v centrálnom „Vedomosti“ a požadovalo sa aj poskytnutie kópií takýchto oznámení v provinciách a krajoch, v ktorých sa majetok nachádzal. Toto opatrenie zároveň neposkytlo žiadne záruky, pretože oznámenia boli vytlačené s veľkým oneskorením.

(Dokument)

n1.doc

2.3. Niektoré problémy štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami

V súčasnosti vedci a lekári zaznamenali množstvo problémov v právnej úprave štátnej registrácie transakcií s nehnuteľnosťami. Niekoľko vedcov preto navrhlo zrušiť štátnu registráciu transakcií vo všeobecnosti a v tomto ohľade zaviesť povinné notárska forma transakcie s nehnuteľnosťami s účasťou jednotlivcov 1. Zároveň s cieľom ďalšej ochrany záujmov a práv účastníkov transakcie sa navrhlo ustanoviť, že v prípade nevykonania notársky overenej transakcie možno práva jej účastníkov zjednodušene chrániť vydaním súdneho príkazu. Zároveň bolo navrhnuté výrazne znížiť výšku štátneho poplatku za notársku notifikáciu transakcií. Je to odôvodnené skutočnosťou, že registrácia práv aj transakcií je súčasne nadbytočná, a tiež tým, že z hľadiska súladu so zásadou verejnej spoľahlivosti nie je registrácia transakcií potrebná. Takýto návrh sa zdá byť celkom odôvodnený, bude si to však vyžadovať zvýšenie počtu notárov, ktorých počet je umelo obmedzený vo viacerých regiónoch.

Toto hľadisko však nikto nezdieľa. Podľa Tuzhilova-Ordanskaja je teda registrácia transakcií nevyhnutná. Ako odôvodnenie sa uvádza súdny spor LLC proti Federálnej registračnej službe v odvolacom konaní proti odmietnutiu štátnej registrácie zmluvy o predaji obytných priestorov. Z podkladov prípadu vyplývalo, že stavebná organizácia - vlastník bytových priestorov - uzavrela s LLC dohodu o kúpe a predaji, ale FRS sa odmietla zaregistrovať na základe toho, že dohoda o kúpe a predaji s inou osobou pre tie isté bytové priestory už bola predtým zaregistrovaná. LLC bez toho, aby to poprela, uviedla, že hoci bola kúpna a predajná zmluva zaregistrovaná, kupujúci nezaregistroval prevod vlastníctva. V tomto ohľade je podľa žalobcu stavebná spoločnosť vlastníkom bytových priestorov, a preto ju môže nakladať.

Arbitrážny súd zamietol žalobu, pričom uviedol, že zápis do zjednoteného štátneho registra právnických osôb o dohode o predaji a kúpe registrovaného bytu bráni registrácii nového predaja a kúpnej zmluvy pre ten istý byt uzavretej tým istým predajcom, kým sa záznam o pôvodnej dohode nezruší zápisom o ukončenie uvedenej dohody z dôvodu jej ukončenia, odmietnutia jednou zo strán alebo ukončenie z iných dôvodov.

Podľa autora tak bolo možné z dôvodu existencie registrovanej zmluvy zabrániť občianskoprávnemu deliktu 1. Je potrebné poznamenať, že daný príklad je skôr výnimkou ako pravidlom. V praxi k registrácii dohody (transakcie) a registrácii prevodu vlastníctva dochádza takmer súčasne.

Zdá sa, že je to správne stanovisko tých autorov, ktorí pri návrhu na zrušenie štátnej registrácie transakcií povoľujú určité výnimky. Podľa V.A. Alekseev, je potrebné pokračovať v registrácii iba tých transakcií, ktoré nespôsobujú okamžitý prevod práv, napríklad transakcií s podmienečným stavom, ak je prevod práv spojený s úplným zaplatením kúpnej ceny 2. Toto hľadisko je opodstatnené, pretože inak by strany transakcie stratili všetky výhody, ktoré poskytuje štátna registrácia.

Na štátnu registráciu rôznych typov zmlúv o prenájme nehnuteľností boli stanovené osobitné pravidlá. Nájomná zmluva na budovy a stavby podlieha štátnej registrácii, iba ak bola uzavretá na obdobie najmenej jedného roka. V praxi sa vynára otázka, či štátna evidencia nájomných zmlúv na tzv. Nebytové priestory, tj časti budov alebo stavieb (ak nie je prenajatá celá budova alebo stavba, ale iba jej časť, napríklad jedna alebo niekoľko miestností, suterén atď.) ) uväznený na menej ako jeden rok. K tejto otázke boli vyjadrené rôzne názory a prax bola preto odlišná. Inými slovami, išlo o otázku, či ustanovenia čl. 651 Občianskeho zákonníka, ktorý vyžadoval štátnu registráciu nájomnej zmluvy na budovu alebo stavbu na obdobie 1 roka, alebo by sa mal riadiť podľa ustanovení § 2 ods. 609 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovil potrebu štátnej registrácie zmlúv o prenájme nehnuteľností, bez ohľadu na termín.

Pokus o vyriešenie tohto problému bol urobený v informačnom liste prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 1. júna 2000 č. 53, v ktorom sa uvádza toto.

Článok 1 federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“ klasifikuje bytové a nebytové priestory ako nehnuteľnosť, právo, na ktoré, ako aj transakcie, s ktorými je predmetom povinnej štátnej registrácie v prípadoch a spôsobom predpísaným zákonom. Podľa článku 12 ods. 6 ods. 6 federálneho zákona „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s ňou“ sú priestory (obytné a neobytné) „objektom, ktorý je súčasťou budov a stavieb“.

Nasledujúci záver je uvedený v odseku 2 uvedeného informačného listu. Berúc do úvahy, že nebytové priestory sú nehnuteľnými objektmi, ktoré sa líšia od budovy alebo stavby, v ktorej sa nachádzajú, ale sú s ňou neoddeliteľne spojené, a skutočnosť, že Občiansky zákonník Ruskej federácie neobsahuje žiadne osobitné normy o štátnej registrácii nájomných zmlúv na nebytové priestory by sa na tieto nájomné zmluvy mali vzťahovať pravidlá článku 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Podľa článku 651 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomná zmluva na nebytové priestory uzavretá na obdobie najmenej jedného roka predmetom štátnej registrácie a považuje sa za uzavretú od okamihu takejto registrácie. Nájomná zmluva na nebytové priestory, uzatvorená na obdobie kratšie ako jeden rok, nepodlieha štátnej registrácii a považuje sa za uzavretú od okamihu stanoveného v súlade s odsekom 1 článku 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Tento list bezpochyby zohral pozitívnu úlohu pri rozvoji jednotného prístupu k tejto otázke (najmä vzhľadom na skutočnosť, že posudzovanie sporov týkajúcich sa platnosti uvedených nájomných zmlúv je spravidla v právomoci rozhodcovského súdu). Zároveň nemožno ignorovať skutočnosť, že informačné listy nie sú prameňom práva a majú iba poradný charakter.

Malo by sa tiež predpokladať, že absencia štátnej registrácie nájmu nehnuteľností v období, keď zákon o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a obchodom s nimi nenadobudol účinnosť a nebol zriadený. jeden systém štátna evidencia a podniky úradu technickej inventarizácie vykonávané len registrácia vlastníkov nehnuteľnosti, nie sú základom pre uznanie nájomnej zmluvy za neplatnú. V praxi došlo k sporom, keď strany predĺžili nájomnú zmluvu uzavretú pred nadobudnutím účinnosti zákona o štátnej registrácii už počas obdobia uvedeného zákona.

V takom prípade by sa malo predpokladať, že predĺženie nájmu neznamená uzavretie novej dohody, pretože nájomné vzťahy medzi stranami zostávajú za rovnakých podmienok nový termín... Prijaté po uzatvorení zmluvy predpisyobsahujúce ustanovenia o povinná registrácia zmluvy o prenájme nehnuteľností, uznávajú platné práva, ktoré existovali pred nadobudnutím ich platnosti, ak neexistuje štátna registrácia. Z toho vyplýva, že takáto dohoda môže byť obnovená na neurčitý počet a bude platná bez ohľadu na jej štátnu registráciu.

Zároveň zmluva bezplatné použitie Majetok, ktorý sa líši od nájmu iba svojou vďačnosťou, nie je zaregistrovaný vôbec. V článku 2 ods. 26 zákona Ruskej federácie sa osobitne zdôrazňuje, že dohoda o bezdôvodnom využívaní pozemku na dobu určitú na obdobie kratšie ako jeden rok nepodlieha štátnej registrácii, s výnimkou prípadov ustanovených federálnymi právnymi predpismi. Z tohto článku LC je možné vyvodiť záver, že ak sa uvedená dohoda uzatvára na obdobie dlhšie ako jeden rok, potom sa musí takáto dohoda zaregistrovať.

Určité ťažkosti sú spôsobené otázkou vzťahu medzi pojmami invalidita a neuzatvorením zmlúv s nehnuteľnosťami v prípadoch, keď sa nevykonala požadovaná štátna registrácia.

Je potrebné mať na pamäti, že v súlade s čl. 165 Občianskeho zákonníka, nesplnenie požiadaviek na štátnu registráciu transakcie v prípadoch ustanovených zákonom má za následok neplatnosť. Takáto transakcia sa považuje za neplatnú. Okrem toho sa považuje za neplatný od okamihu jeho uzavretia, bez ohľadu na to, či ho súd uznal za taký, a nespôsobuje vznik akýchkoľvek práv a povinností strán. Strana, ktorá sa obchádza štátnej registrácie, môže byť nútená zaregistrovať sa prostredníctvom súdov.

Zároveň podľa odseku 3 čl. 433 Občianskeho zákonníka sa dohoda, ktorá je hlavným typom transakcií podliehajúcich štátnej registrácii, považuje za uzavretú od momentu, keď bola zaregistrovaná. Inými slovami, neregistrovaná dohoda sa považuje za neuzatvorenú, a ak strana v súlade s odsekom 3 čl. 165 môžu byť nútené zaregistrovať sa na súde, potom v podstate hovoríme o povinnostiach uzavrieť dohodu.

Pri neexistencii štátnej registrácie sa zmluvy neuzatvárajú (článok 3 ods. 3 článku 433 Občianskeho zákonníka), transakcie sú neplatné (článok 165 ods. 1 občianskeho zákonníka) a práva nevznikajú (článok 8 ods. 2 občianskeho zákonníka). V prípade jedného z druhov transakcií - zmlúv - tak Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovil osobitné následky nedodržania požiadaviek na štátnu registráciu. V takom prípade sa pravidlo stanovené v odseku 1 čl. 165 Občiansky zákonník sa podľa súčasných právnych predpisov nemôže uplatňovať vôbec, pretože súčasný zákonodarný zbor ustanovuje povinnú štátnu registráciu iba pre vyššie uvedené typy dohôd a vo vzťahu k nim sa uplatňuje osobitné pravidlo.

Zároveň sa pri jednej zmluve podliehajúcej štátnej registrácii - hypotekárnej zmluve (článok 339 Občianskeho zákonníka) urobila výnimka: neregistrovaná hypotekárna zmluva nie je uzavretá, ale neplatná.

Preto sú rôzne právne dôsledky sú stanovené pre rôzne prípady nedodržania pravidiel štátnej registrácie transakcií.

Ak vychádzame z priority čl. 165 Občianskeho zákonníka je neregistrovaná transakcia s nehnuteľnosťami (ak je registrácia vyžadovaná zákonom) neplatná (absolútne neplatná). Nárok na uplatnenie dôsledkov neplatnosti neplatnej transakcie môže podať ktorákoľvek zainteresovaná osoba, ktorej záujmy boli jej uzavretím dotknuté. Okrem toho má súd právo uplatniť takéto následky z vlastnej iniciatívy (článok 166 ods. 2 bod 166 Občianskeho zákonníka). Dôsledkom v tomto prípade bude obnovenie pôvodného postavenia strán. Na základe zmluvy o predaji a kúpe nehnuteľností v rezidenčnom sektore sa teda nehnuteľnosť vráti predávajúcemu a peniaze sa vrátia kupujúcemu.

Napriek skutočnosti, že v období medzi transakciou a štátnou registráciou prevodu práv nabyvateľ nehnuteľnosti ešte k tomu nezískal skutočné právo, táto okolnosť vôbec neznamená, že medzi stranami neexistuje žiadna povinnosť. Odcudziteľ je povinný najmä previesť nehnuteľnosť na nadobúdateľa a ak sa odcudziteľ vyhýba štátnej registrácii prevodu vlastníctva, nadobúdateľ má právo požadovať registráciu na súde.