Признание договора залога ипотеки незаключенным судебная практика. Признание договора залога недействительным. Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)

02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).

Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).

Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.

1. В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)

На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.

1. Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.

Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.

В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:

• 16.11.2014 – 6 164 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 16.03.2015 (прилагаю);
• 02.12.20.14 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 02.04.2015 (прилагаю);
• 26.12.2014 – 1 000 000 руб., что подтверждается кассовой подписью от 26.05.2015 на заявлении на перевод денежных средств (прилагаю);
• 05.02.2015 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 05.06.2015 (прилагаю);
• 26.02.20.15 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 26.07.2015 (прилагаю).

Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.

Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,

ПРОШУ СУД:

1. Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
2. Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
3. Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.

Приложения:

1. Договор займа
2. Договор залога
3. Свидетельство о государственной регистрации права
4. Расходный кассовый ордер
5. Чеки о безналичной оплате услуг
6. Заявление на перевод денежных средств
7. Выписка из ЕГРП
8. Исковое заявление – копия для ответчика

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем .

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики .

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/ , ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/ , УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

• при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
• противоречит нравственности и правопорядку;
• сделка фиктивная;
• одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
• подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
• договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
• подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
• подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

• покупатель;
• продавец;
• родители несовершеннолетнего;
• органы ОиП;
• законные наследники, имеющие право на недвижимость;
• прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
• продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

Для покупателя:

1. Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
2. Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
3. Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
4. Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.

Для продавца:

1. Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
2. Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
3. Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
4. Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Судебная практика

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Признание договора ипотеки недействительным

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

• Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
• Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Когда договор ипотечного кредитования признают недействительным

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

• начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
• нарушение п.2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
• банкротство заемщика;
• банкротство банка;
• нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.

Судебная практика

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

Что такое апелляционное определение?

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества . Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 3

Среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств залог занимает особое место, поскольку обладает относительной надежностью и преимуществами в сравнении с иными способами обеспечения исполнения обязательств. В течение последних лет залог получил широкое распространение в предпринимательских отношениях, прежде всего в практике банковского кредитования. Тем не менее вопросы, связанные с признанием договоров залога недействительными, не потеряли свою актуальность, о чем свидетельствует неуменьшающееся количество рассматриваемых судами соответствующих споров.

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности являются одним из способов защиты гражданских прав. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Следует напомнить, что недействительные договоры необходимо отличать от несостоявшихся, или иначе незаключенных договоров, которые не возникают ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Касательно договора залога следует отметить более широкий по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечень его условий, которые признаются существенными. Согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ В.В. Витрянский полагает, что условие договора залога о том, у кого находится заложенное имущество, является существенным, однако отсутствие такого условия в тексте договора не влечет признания его незаключенным <2>. ГК РФ содержит ряд правил, позволяющих определить данное условие договора и при отсутствии такового в его тексте. Указанные правила сформулированы как в виде императивных, так и диспозитивных норм.

Условие договора о предмете залога должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество. Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога необходимо указать не только видовую принадлежность имущества, но и иные характеристики, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре залога таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор залога - незаключенным. Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" <3> при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

Проанализировав условия конкретного договора залога оборудования, который содержал наименование оборудования, передаваемого в залог, его стоимость и залоговую стоимость, но не имел указания на иные идентифицирующие признаки, в частности заводские или инвентарные номера, суд пришел к выводу о незаключенности договора залога (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2005 по делу N А294820/2004-2Э).

В этом аспекте показательно еще одно дело, рассмотренное ФАС Восточно-Сибирского округа. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на ст. ст. 78, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах", ст. 432 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26, пришел к выводу, что договор залога является незаключенным в связи с неопределением сторонами предмета договора. Суд посчитал, что оборудование и механизмы, составляющие предмет залога, являются технически сложными аппаратами и должны иметь индивидуальные признаки, позволяющие вычленить их из однородных вещей: марки, год выпуска, заводской и серийный номер, наименование изготовителя, технические паспорта и т.д.

Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, указав, что анализ условий договора залога позволяет однозначно определить предмет залога - это наименование товара, указанное в спецификации к договору залога, индивидуализированного такими характеристиками, как год выпуска, вид агрегатов, их объем, количество, его балансовая стоимость. Определены условиями договора размер и срок исполнения обязательства, а также условие о том, у кого из сторон находится заложенное имущество. По мнению суда кассационной инстанции, указание иных условий договора залога законодательством не регламентировано. Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о незаключенности договора залога в связи с отсутствием индивидуализирующих признаков предмета залога, позволяющих вычленить его из однородных вещей, не обоснованы ссылками на нормы права, определяющие требования к указанию таких характеристик предмета залога. Суд кассационной инстанции посчитал, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о несогласовании сторонами предмета договора в связи с невозможностью индивидуализировать предмет залога не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и не основаны на правильном применении норм материального права (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2005 по делу N А10-961/04-Ф02-5692/04-С2).

В договорах залога стороны часто указывают различную стоимость предмета залога: рыночную, балансовую, инвентаризационную, залоговую, что может явиться основанием для инициирования спора о признании такого договора залога незаключенным. В этой связи, в частности, в отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В банковской практике нередки ситуации, когда существенные условия договора залога определены в двух документах - в тексте самого договора залога и тексте кредитного договора - при наличии взаимных отсылок в этих документах. Например , некоторые существенные условия договора залога указываются в тексте кредитного договора, а в договоре залога стороны ограничиваются лишь ссылкой на дату и номер заключенного между заемщиком и банком кредитного договора и не прописывают существо, размер и срок исполнения обязательства. Полагаем, что в таких ситуациях договор залога не может признаваться незаключенным, но лишь при условии, что заемщик и залогодатель - одно лицо, то есть когда залогодателем является должник в основном обязательстве.

Соответствующее разъяснение содержится в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8: "В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия".

Интерес представляет соответствующая позиция Президиума ВАС РФ применительно к договорам залога ценных бумаг, которая изложена в п. 4 Информационного письма от 21.01.2002 N 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами". Президиум ВАС РФ указал, что условия договора о залоге ценных бумаг, индивидуализирующие его предмет, могут оформляться несколькими взаимосвязанными документами. В рассматриваемом примере в тексте договора залога содержались сведения о векселедателях передаваемых векселей, их вид (простые), номинал и сроки платежа, но их серии и номера приведены не были. Эти данные не были указаны и в акте приема-передачи векселей в заклад. Истец - залогодержатель объяснял, что индивидуальные признаки векселей были определены в тексте кредитного договора, исполнение которого должно было обеспечиваться залогом. Поскольку залогодатель являлся заемщиком по данному договору, условия договора о залоге содержались одновременно в двух не противоречащих друг другу и взаимосвязанных документах. Кроме того, при передаче векселей в заклад залогодатель передал истцу перечисленные в тексте кредитного договора ценные бумаги. Это подтверждалось самим фактом нахождения именно этих бумаг у истца. Суд на основе анализа текстов кредитного договора и договора о залоге сделал правомерный вывод о согласовании сторонами всех существенных условий договора о залоге. Ссылаясь на ст. ст. 160 и 434 ГК РФ, под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами. В связи с этим отсутствуют основания для признания договора о залоге незаключенным только на том основании, что его условия определены в двух документах.

Если же в качестве залогодателя выступает третье лицо, отсутствие в договоре залога существенных условий, в том числе о существе основного обязательства и сроке его исполнения, влечет признание договора незаключенным, поскольку отсылка к тексту кредитного договора не может быть признана выражением воли залогодателя - третьего лица, не являющегося стороной в основном обязательстве.

Из общего правила, касающегося обязательности индивидуализации предмета залога, есть, пожалуй, единственное исключение. Речь идет о таком особенном предмете залога, как товары в обороте.

"Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге" (п. 1 ст. 357 ГК РФ). При таком залоге важен не предмет залога, а его стоимость. При залоге товаров в обороте невозможно индивидуализировать имущество, передаваемое в залог. При определении предмета залога, в частности, в договоре о залоге товаров должны быть указаны наименование товаров, их вид, сорт, стандарт, которому должно соответствовать качество товаров.

Как уже было отмечено, от незаключенных сделок необходимо отличать сделки недействительные - ничтожные и оспоримые.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, который содержит исчерпывающий перечень оснований признания сделок недействительными.

Для признания сделки (договора) недействительной необходимо наличие основания, предусмотренного ст. ст. 168 - 179 ГК РФ.

Одним из видов оспоримых сделок является сделка, совершенная органом юридического лица с превышением его полномочий (ст. 174 ГК РФ). Такие споры - не редкость в арбитражной практике.

Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении такой орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Статья 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий. Во-первых, требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке. Во-вторых, этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений. В-третьих, требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица. Статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, так как данная статья предполагает нарушение органом юридического лица положений учредительных документов, а не закона. В таких случаях, как указано в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" <1>, подлежит применению ст. 168 ГК РФ.

Согласно ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой являются сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок. Пункт 5 названной статьи предусматривает, что крупная сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. То есть такая сделка является оспоримой на основании ст. 174 ГК РФ.

Если же крупную сделку совершает акционерное общество, то при нарушении требований ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", устанавливающей порядок одобрения крупной сделки, речь будет идти о применении ст. 168 ГК РФ, поскольку в отличие от Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 5 ст. 46 которого указывает на оспоримость крупной сделки, совершенной ООО, Федеральный закон "Об акционерных обществах" не содержит соответствующего положения об оспоримости крупной сделки, совершенной акционерным обществом. Поэтому в последнем случае подлежат применению положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, поскольку такая сделка не соответствует требованиям закона и закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

При решении вопроса о заключении сделок не лишним будет обращать самое пристальное внимание на положения, закрепленные в уставах юридических лиц, особенно в уставах обществ с ограниченной ответственностью.

Так, п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" по вопросу о том, в чью компетенцию может входить принятие решений о совершении обществом крупной сделки, отсылают к положениям устава общества. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Пункт 6 названной статьи содержит положение, согласно которому уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества может быть предусмотрен и более высокий размер крупной сделки.

Федеральный закон "Об акционерных обществах" содержит более жесткую регламентацию порядка одобрения крупных сделок и не предусматривает в регулировании этого вопроса возможность вариативности применительно к положениям устава акционерного общества.

Проиллюстрируем эти положения законодательства примерами арбитражной практики.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия были удовлетворены исковые требования ОАО "Дом торговли" к ОАО "Мосбизнесбанк" о признании недействительными кредитного договора и договора ипотеки по мотиву их несоответствия требованиям ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" (сделки, являясь крупными, заключены без решения совета директоров либо последующего одобрения; спорные сделки не получили одобрения общего собрания акционеров). Банк решение суда обжаловал.

По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, Арбитражный суд Республики Бурятия, руководствуясь требованиями ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", правильно определил соотношение цены договора залога и балансовой стоимости активов общества, в связи с чем обоснованно признал его крупной сделкой (34,85% от балансовой стоимости активов общества). Отсутствие согласия совета директоров на заключение спорного договора залога является обстоятельством в силу ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", определяющего его недействительность.

Выводы Арбитражного суда Республики Бурятия о недействительности кредитного договора на основании ст. ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", по мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, не являются правомерными. Суд первой инстанции, определив цену сделок кредитного договора и договора залога в совокупности (34,85 и 13,95% от стоимости активов общества), пришел к выводу, что данные сделки как взаимосвязанные между собой являются крупными и подлежат регулированию нормой ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценку кредитному договору на предмет того, является ли он сделкой, совершаемой в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Позиция судебных органов ранее была изложена в п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 02.04.1997 N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которому нормы ст. ст. 78 и 79 данного Закона, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, не распространяются на сделки, совершенные обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности (связанные с приобретением сырья, материалов, реализацией готовой продукции и т.п.) независимо от стоимости имущества, приобретаемого или отчуждаемого по такой сделке. По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, характер деятельности, определяемый учредительными документами, целевое использование заемных средств в рамках спорного договора свидетельствуют о том, что кредитный договор является сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Оснований для признания такого договора недействительной сделкой не имеется (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.02.2001 по делу N А10-2853/00-Ф02-70/01-С2). Таким образом, кассационная инстанция признала недействительным только договор ипотеки.

Хотелось бы обратить внимание, что арбитражный суд первой инстанции рассматривал цену сделок кредитного договора, составляющую менее 25% балансовой стоимости активов общества, и договора залога, превышающую 25% балансовой стоимости активов, в совокупности и сделал вывод, что обе эти сделки являются крупными именно как взаимосвязанные между собой.

Нередки в арбитражной практике споры о признании недействительными сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Согласно ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении такой сделки - прерогатива общего собрания участников общества (большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении). Для акционерных обществ сделка с заинтересованностью должна быть одобрена до ее совершения советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с требованиями ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, если они совершены с нарушением требований указанных нормативных актов, являются оспоримыми (ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах).

Показателен, на наш взгляд, следующий пример арбитражной практики.

Акционерное общество (далее - ОАО), являющееся залогодателем, обратилось в арбитражный суд с иском к банку о признании недействительным договора залога, заключенного в обеспечение исполнения Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обязательства по кредитному договору, как заключенного с нарушением ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что залог призван защищать имущественные интересы кредитора по кредитному договору банка, а не ООО, поэтому, по мнению суда, в силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" договор залога не может квалифицироваться как сделка, в совершении которой имеется заинтересованность.

Суд второй инстанции, рассмотрев договор залога в совокупности с основным договором (кредитным) и руководствуясь ст. ст. 329, 334, 387 ГК РФ, не согласился с доводами суда первой инстанции, расценил ООО в качестве стороны (выгодоприобретателя) в этих правоотношениях и признал сделки недействительными в силу ст. 168 ГК РФ ввиду нарушения требований ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах". Решение апелляционной инстанции банком было обжаловано.

Как установлено судом, решение о заключении договора залога принималось советом директоров ОАО. Несколько членов совета директоров ОАО-залогодателя одновременно являлись участниками ООО-заемщика и в совокупности владели 27% долей в уставном капитале последнего.

В силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющая организация или управляющий, член коллегиального исполнительного органа общества или акционер общества, имеющий совместно с его аффилированными лицами 20% и более голосующих акций общества, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20% и более акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке.

Суд согласился с позицией истца, что ООО - заемщик по кредитному договору является выгодоприобретателем по договору залога.

Понятие выгодоприобретателя содержится в ГК РФ. Под выгодоприобретателем понимается лицо, в пользу которого заключен договор (ст. 929 ГК РФ), либо лицо, в интересах которого исполняется обязательство (ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, данное понятие предполагает наличие у названного субъекта имущественного интереса в существующих правоотношениях.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Приняв на себя ответственность по обязательствам заемщика, залогодатель действовал в интересах последнего. Кроме того, залог является обеспечительным акцессорным обязательством, не имеет самостоятельного действия и, следовательно, не может существовать в отрыве от основного (в данном случае кредитного) обязательства.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция подтвердила вывод апелляционной инстанции о необходимости соблюдения при заключении договора залога требований ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

В соответствии с названной нормой решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием акционеров большинством голосов всех не заинтересованных в сделке акционеров - владельцев голосующих акций, если предметом сделки является имущество, составляющее 2% и более балансовой стоимости активов общества. Суд указал, что предметом залога являлось имущество, балансовая стоимость которого составляла 3,32% от балансовой стоимости активов ОАО на отчетную дату перед заключением спорного договора. Решение о заключении договора залога общим собранием акционеров ОАО не принималось. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил иск о признании договора недействительным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2005 по делу N А82-3068/2004-45). Что касается залоговых сделок акционерных обществ: если такие сделки являются крупными или в их совершении имеется заинтересованность, не следует забывать об обязательности применения ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах". Согласно п. 2 ст. 78 и п. 7 ст. 83 названного Закона для принятия советом директоров общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки либо сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, цена отчуждаемого или приобретаемого имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" исходя из рыночной стоимости.

Особо хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с недействительностью договоров об ипотеке.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение квалифицированной формы договора, когда требуется его нотариальное удостоверение, или правил о государственной регистрации договора влечет его недействительность.

Следует учитывать, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), касающиеся отмены требования об обязательной нотариальной форме договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора ипотеки предусмотрена государственная регистрация. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. ст. 19 - 28 Федерального закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предметом ипотеки могут быть и права арендатора (право аренды) недвижимости (ст. 5 Закона об ипотеке). Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества закреплены в специальных нормах гл. XI - XIII Закона об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следует отметить, что правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В связи с множественностью вопросов, возникающих при применении указанной нормы закона, высшие судебные инстанции дали следующие разъяснения.

Как указано в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1>, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. В приведенном в Обзоре судебном споре собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке. При таких обстоятельствах ссылка на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Такие правила содержатся в ч. 3 ст. 69 названного Закона: "на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется".

Кроме того, совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

Помимо зданий и сооружений предметом ипотеки часто является помещение в здании, сооружении. Следует заметить, что помещение может являться предметом ипотеки, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 5 ст. 1 Закона об ипотеке).

Правило п. 3 ст. 340 ГК РФ должно применяться и к залогу помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу N А56-25828/00 указал следующее. Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Смолянка" к ОАО "Петровский народный банк" о признании недействительным договора залога нежилых помещений, поскольку в нарушение п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке и п. 3 ст. 340 ГК РФ договор ипотеки не предусматривает одновременной ипотеки по нему части земельного участка, принадлежащей истцу на праве собственности. По мнению банка, обратившемуся с кассационной жалобой, правило об одновременном залоге недвижимого имущества и функционально обеспечивающего его земельного участка применимо только к договору залога, предметом которого является здание или сооружение, и не распространяется на договор залога нежилого помещения. Банк также полагал, что в залог не может передаваться доля в праве собственности на общее имущество. Кроме того, банк указывал на то, что ни заемщик, ни залогодатель не сообщили ему о существующих правах на земельный участок, а также усматривал в действиях истца злоупотребление правом.

Кассационная инстанция решение оставила в силе по следующим основаниям. ООО "Смолянка" является собственником доли земельного участка, на котором находится здание, о чем выдано свидетельство. Однако земельный участок не являлся предметом договора ипотеки нежилых помещений. Довод банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, обоснованно отклонен судом, так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений. Ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ.

Что касается ипотеки зданий, сооружений с одновременной ипотекой права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые здания, сооружения, следует упомянуть разъяснение Президиума ВАС РФ, содержащееся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", касающееся получения согласия арендодателя земельного участка на передачу права его аренды в ипотеку. Президиум ВАС разъяснил, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. ст. 168 и 180 ГК РФ. Действие п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.

И еще о нескольких моментах, возникающих в правоприменительной практике и касающихся недействительности договоров залога в связи с тем, что не учитываются особенности правового статуса залогодателя. Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными (ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Казенные предприятия имеют право передавать в залог принадлежащее им на праве оперативного управления имущество лишь с согласия собственника и только в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом (ст. 297 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Учреждения согласно ст. 298 ГК РФ не вправе передавать в залог закрепленное за ними, а также приобретенное за счет средств, выделенных им по смете, имущество. Самостоятельно распоряжаться учреждение может лишь имуществом, приобретенным за счет доходов от собственной деятельности и учитываемым на отдельном балансе, при условии, что учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность.

Неисполнение указанных требований законодательства влечет ничтожность договоров залога в силу ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, для унитарных предприятий Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлены специальные условия совершения крупных сделок (ст. 23) и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность руководителя (ст. 22). Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя, не может совершаться без согласия собственника имущества унитарного предприятия под страхом признания недействительной по иску унитарного предприятия или собственника имущества. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества, несоблюдение требования закона влечет ничтожность такой сделки по ст. 168 ГК РФ.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 29.03.2005 по делу N А43-11044/2004-21-342 было оставлено в силе решение Арбитражного суда Нижегородской области, согласно которому по иску ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" к ОАО "Радиотехбанк" признан недействительным договор залога автотранспортных средств в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Судебными инстанциями было установлено, что договор залога, являющийся крупной сделкой, заключен без согласия на то собственников имущества: Министерства имущественных отношений РФ и Российского агентства по боеприпасам - в нарушение п. 3 ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". В Постановлении Правительства РФ от 30.12.2002 N 940 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" определено, что согласование совершения подобных сделок в отношении федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в их ведении, осуществляют федеральные органы исполнительной власти. Следовательно, на заключение договора залога ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" было обязано получить согласие Российского агентства по боеприпасам.

Следует упомянуть еще об одном общем основании недействительности договоров залога, предусмотренном п. 3 ст. 329 ГК РФ, - недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства в силу акцессорного характера последнего.

М.Н.Дракина

ОАО "ИМПЭКСБАНК"

филиал "Орловский"

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора - поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Вопросы, связанные с защитой держателя залога в случаях, когда выясняется, что залогодатель не обладал правом собственности на вещь, в действующем законодательстве не решены. Договор залога признавался судами недействительным, а залогодержатель терял предмет залога.

В последние годы проблема защиты добросовестного залогодержателя приобрела очень острый характер. В этой ситуации попытку построить систему защиты залогодержателя, который не знал об отсутствии у залогодателя прав на передаваемое в залог имущество, предприняла судебная практика.

На добросовестного залогодержателя правоприменитель распространил защиту, которая применяется в отношении добросовестного приобретателя. Запись в реестре о праве залогодателя не гарантирует залогодержателю защиту его прав.

Вопрос о том, кто такой добросовестный залогодержатель, следует раскрывать на примере базового казуса и его последующих вариаций. Рассмотрим, к примеру, такой исходный казус: есть некто, кто записан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРПН) как собственник недвижимой вещи.

Указанное лицо, заключив с банком договор кредита и обеспечивает возврат кредита ипотекой. В дальнейшем выясняется, что этот залогодатель, записанный в реестре, на самом деле правом собственности на заложенное имущество не обладал, потому что он купил эту вещь у третьего лица по недействительной сделке. Суд признает эту сделку недействительной (например, как крупную или сделку с заинтересованностью, которая не получила корпоративного одобрения).

Соответственно, возникает проблема, связанная с применением последствий недействительности такой сделки. Очевидно, что следствием судебного акта о признании сделки недействительной должна быть двусторонняя реституция - каждая сторона сделки должна возвратить друг другу все полученное.

В этом случае должна быть погашена запись о праве собственности залогодателя и восстановлена запись о праве собственности действительного собственника продавца. Продавец должен вернуть деньги или иное встречное предоставление, которое было им получено от покупателя. Но не следует забывать, что собственность уже обременена ипотекой.

И тут возникает вопрос - какова судьба залога?

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос о том, лицо рассматривается в качестве собственника лишь потому, что в отношении него сделана запись в ЕГРПЫ?

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Отечественная регистрационная система устроена как каузальная регистрационная система, то есть, запись сама по себе право не создает.

Запись является как бы «символом» права, для возникновения которого необходимо должное правооснование, например, в виде действительной сделки. Если такого правооснования нет, то запись сама но себе в нашей правовой системе никакого права не порождает. Итак, если мы приходим к выводу о том, что залогодатель никогда не был собственником заложенного имущества, то что же дальше должно произойти с ипотекой?

В результате, примерно 15 лет судебной практики свидетельствуют о том, что суды в спорах такого рода никогда даже не задумывались о том, что любое лицо, которое доверилось реестру, должно быть защищено.

Когда залогодержатель в описанном выше казусе, пытался заявлять о собственной добросовестности, то суды требовали указать ссылку на конкретную норму права по примеру ст. ст. 302 и 223 ГК РФ, которые защищают добросовестных покупателей.

Естественно, нормы, регулирующей защиту добросовестного залогодержателя, в законе нет. Поэтому в случае, когда договор залога был заключен не собственником, то такая сделка признавалась ничтожной.

Соответственно, не возникал залог, а у залогодержателя не возникало никаких залоговых прав на имущество. В таких случаях при применении реституции собственность продавца восстанавливалась, не обремененная ипотекой, а запись об ипотеке погашалась.

Добросовестный залогодержатель, доверившись данным реестра, должен быть защищен.

В таком состоянии судебная практика пребывала до июля 2011 года, то есть до того, как Президиум ВАС РФ впервые обратился к проблеме защиты добросовестного залогодержателя. Это было сделано в судебном акте высшей судебной инстанции по делу банк «Интеза» против общества «Кавалькада» (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 по делу № А56-24071/2010).

Кстати, можно сказать, что предмет спора по этому делу был очень похож на рассмотренный нами выше казус. Единственная разница заключалась в том, что между покупателем и продавцом была еще некая компания, которая использовалась для того, чтобы нарушения корпоративного законодательства при совершении этой продажи были не столь очевидными.

Один из акционеров действительного собственника обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки с заинтересованностью, то есть, купли-продажи недвижимости от продавца к конечному покупателю. Суды, рассматривая дело, согласились с тем, что сделка была совершена с заинтересованностью, а поскольку одобрения получено не было, следовательно, она недействительна.

Но, как мы помним, было еще и залоговое обременение. По поводу этот залога суды какое-то особое мнение не высказали, но дело было передано в Президиум ВАС РФ именно с тем, чтобы Президиум сформировал правовую позицию но вопросу о том, как может быть защищен залогодержатель, который совершил договор ипотеки добросовестно, доверившись данным реестра.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. В постановлении по этому делу впервые прозвучала правовая позиция, согласно которой если в правопорядок введена открытая регистрационная система, подталкивающая, по сути, всех заинтересованных лиц, совершающих сделки с недвижимостью, полагаться на данные этой регистрационной системы, то лицо, доверившееся такой записи, не может быть не защищено. При этом не важно, совершает ли такое лицо сделку купли-продажи или заключает договор ипотеки.

Интересы добросовестного залогодержателя также подлежат учету, и суды должны применять последствия недействительности сделки с учетом сохранения залогового обременения.

Таким образом, лето 2011 года - это та поворотная точка в судебной практике, когда Президиум ВАС РФ сформулировал давно ожидаемую правовую позицию, заявив, что защищен не только тот, кто покупает недвижимость, доверяя реестру, но также и тот, кто берет ее в залог.

В основе этот лежит изящный довод, который в свое время высказал дореволюционный профессор И.П. Трепицын, обсуждая проблему защиты не только добросовестного покупателя, но и вообще любых лиц, совершающих сделки, которые полагаются на данные реестра (это и арендаторы, и залогодержатели, и сервитуарии).

Суть этого довода в следующем. Если правопорядок предоставляет возможность по добросовестности приобрести самое большое, самое полное право на вещь - собственность, то мы должны неизбежно прийти к тому, что ограниченные вещные нрава, не такие полные, как право собственности, тем более должны приобретаться но добросовестности.

Это очень хороший логический довод, который невозможно опровергнуть. Если наш правопорядок дает добросовестному покупателю, заключившему договор с неуправомоченным лицом, возможность защитить приобретенное им право собственности, то на тех, кто добросовестно приобретает иные права, чем собственность, меньшие по своему объему, эта защита тем более должна распространяться.

В деле банк «Интеза» против общества «Кавалькада» Президиум ВАС РФ лишь обозначил эту концепцию, но она, разумеется, требует уточнения.

В какой части уточнения? Прежде всего, при рассмотрении вопроса о том, как быть, если будет установлено, что запись о нраве собственности залогодателя, на которую положился залогодержатель, возникла н результате подлога, насилия, подделки или обмана. Кто в этой ситуации должен быть защищен? Действительный собственник? Проблема в том, что он получит обратно свою вещь от того, кто был записан в реестре как собственник, однако получит он ее с обременением, ведь добросовестный залогодержатель сохраняет залоговое право.

В результате получается неизвестная нашему правопорядку конструкция, когда залог возникает у третьего лица, и это обременение, установленное но добросовестности. Защита добросовестного залогодержателя - это попытка найти баланс между интересами собственника и оборота. Рассмотрим следующий пример, важный дли понимания концепции защиты добросовестного залогодержателя.

Недобросовестное лицо путем подделки документов регистрирует в ЕГРПН переход на себя права собственности на недвижимость, принадлежащую другому лицу. В дальнейшем он, применяя силу, выгоняет из помещения настоящего собственника. Недвижимое имущество отчуждается третьему лицу, которое, естественно, не знает и не может знать ничего о неправомерных действиях продавца. Указанное третье лицо, полагая себя надлежащим собственником, закладывает в банк данный объект. Лишенное недвижимости лицо (надлежащий собственник) обращается с иском в суд о признании права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Очевидно, такой иск будет удовлетворен, поскольку будет установлено, что вещь выбыла против воли такого собственника. В этом случае добросовестный приобретатель правом не защищен. Но снова возникает вощин; - а какова судьба залога, установленного приобретателем в пользу добросовестного залогодержателя?

Стоит заметить, что в деле банк «Интеза» против общества «Кавалькада» президиум ВАС РФ не уточнял, когда работает защита добросовестного залогодержателя.Чувство справедливости подсказывает, что если право не защищает покупателя, то и залогодержатель не должен быть защищен.

В этом видится центральная идея, которая заложена в ст. 302 ГК РФ: на одной чаше весов есть интерес собственника, на другой — интересы оборота. Когда должны быть защищены интересы собственника, а когда — интересы оборота? Полагаю, что в тех случаях, когда сам собственник совершает какие-либо действия, которые приводят к тому, что появляется запись в ЕГРПН, на которую в дальнейшем добросовестно положилось третье лицо, то тогда право должно защищать оборот, то есть тех, кто положился на запись.

Но если собственник не совершал никаких неосторожных, непродуманных действий — то, что ему может быть поставлено в упрек?

В этом случае, конечно, собственник должен быть защищен. Собственность вообще представляет собой центральный институт всякого капиталистического, буржуазного экономического уклада.

Поэтому, защищать исключительно деловой оборот, игнорируя интересы собственника без веских на то причин, было бы концептуально неправильно. Должен ли добросовестный залогодержатель быть так же защищен, как и покупатель? Думаю, что да, потому что в ст. 302 ГК РФ сформулирован общий принцип, когда мы защищаем собственника, а когда мы защищаем оборот.

Есть много разных объяснений, почему в некоторых случаях закон защищает собственника, а в некоторых - добросовестного участника оборота, положившегося на формальную видимость права (запись в ЕГРП, владение движимостью и т. п.).

В производство Высшего арбитражного суда РФ поступило еще одно дело - АКБ «АлтайБизнесБанк» против банка «КИТ Финанс» (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 но делу № А0З-10830/2010).

Фабула дела такова: был некий собственник квартиры, его права не были зарегистрированы в ЕГРПН, потому что они возникли ранее.

Указанное лицо умирает и не оставляет наследников. Некто А., используя поддельные документы, оформляет квартиру на себя, затем его подельник - Б. идет в банк и получает кредит под куплю — продажу названной квартиры у А.

Банк выдает такой кредит, договор купли-продажи между мошенниками заключается, и от А. оформляется переход права на Б.

Поскольку по этой сделке оплата за квартиру вносится банком, в силу закона возникает ипотека в пользу банка. Указанное залоговое обременение было зарегистрировано. Покупатель, являясь клиентом банка, будучи заемщиком, выдает банку закладную. Банк эту закладную в составе целого пула других закладных продает другому банку - Банку-2.

В намерения мошенников, конечно, не входило погашение кредита, и проданная Банку-2 закладная становится просроченной.

Банком-2 предъявляется в суд общей юрисдикции требование об обращении изыскания на предмет ипотеки. Суд удовлетворяет требование. В процессе исполнительного производства схема мошенников вскрывается и выясняется, что эта квартира является выморочной, потому что у действительного собственника, который умер, нет наследников.

Узнав об этом, муниципалитет предъявляет иск о признании нрава собственности на квартиру. Такой иск также удовлетворяется, потому что эта квартира по существу является муниципальной с момента смерти действительного собственника. И дальше возникает вопрос — а что делать банку, у которого на указанную квартиру есть закладная с неисполненным кредитным обязательством?

Исполнительное производство было окончено, так как установлено, что эта квартира чужая, следовательно, нет должника по исполнительному производству.Поскольку договор купли-продажи квартиры признан недействительным в связи с тем, что А., не являясь собственником данной квартиры, был не вправе передавать ее в залог и составлять закладную, Банк-2 предъявляет иск к первому банку, который ему продал эту закладную, о взыскании денежных сумм, уплаченных но договору купли-продажи закладных.Исходя из этого, Банк-1 передал Банку-2 ценную бумагу, которая не удостоверяет право на получение исполнения по денежным обязательствам и право залога на квартиру. Суды трех инстанций отказали Банку-2 в иске, сославшись на то, что решением городского суда с А. в пользу Банка-2 взысканы задолженность, проценты и пени по кредитному договору, а также взыскание обращено на предмет залога.

Указанное решение вступило в законную силу, взыскателю выдан исполнительный лист на взыскание присужденного долга. Дело было передано на рассмотрение Президиума Высшего арбитражного суда РФ, который иначе подошел к решению проблемы защиты добросовестного залогодержателя. В своем постановлении Президиум указал следующее: запись о праве собственности залогодателя А. на переданную в залог Банку-1 квартиру была внесена в ЕГРПН против воли действительного собственника.

Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции право собственности на квартиру признано за муниципальным образованием. О факте внесения названной записи действительный собственник (муниципалитет) не знал и не мог знать.

При таких обстоятельствах собственник доли и похищенного и незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе, и от требований залогодержателя (Банка-1), действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога. Поскольку от муниципалитета имущество выбыло без всякой на то его воли, это означает, что появляется ситуация, аналогичная той, которая описана в ст. 302 ГК РФ. И в этом случае даже добросовестный залогодержатель не должен быть защищен.

Неосмотрительность собственника влечет возврат его имущества с залоговым обременением Концепция защиты прав добросовестного залогодержателя была завершена н деле «Россельхозбанк» против общества «Алиса» (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 по делу № А37-2221/2010).

Фабула данного дела такова. Между «Россельхозбанком» и обществом «Алиса» был заключен кредитный договор, согласно которому кредитор обязался предоставить заемщику кредит и уплатить проценты за пользование им.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и обществом «АвтоТрансСервнс» заключен договор о залоге транспортных средств в отношении принадлежащего залогодателю погрузчика «Фиат-Аллис».

Право собственности залогодателя на погрузчик основано на договоре купли-продажи, заключенном между «АвтоТрансСервнс» (покупателем) и обществом «ПРОЕКТ «ГОЛД» (продавцом), и акте приемки-передачи техники.

Поскольку заемщик свои обязательства по кредитному договору не исполнил надлежащим образом, банк обратился в суд с иском к обществам «Алиса» и «АвтоТрансСервнс» о взыскании основного долга, процентов за пользование кредитом, а также об обращении взыскания на заложенное имущество — погрузчик.

Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен: в пользу банка с общества «Алиса» взысканы основная задолженность, проценты за пользование кредитом и взыскание обращено на заложенное имущество-транспортное средство (погрузчик). Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: в удовлетворении требования в части обращения взыскания на наложенное имущество отказано. Суд признал договор залога недействительным.

В дело было представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи между «АвтоТрансСервнс» и «ПРОЕКТ «ГОЛД», в котором закреплено положение о том, что право собственности на погрузчик переходит только при условии полной оплаты в течение определенного срока.

При отсутствии оплаты в указанный срок договор считается расторгнутым, а собственность переходит к продавцу. При этом дата расторжения договора наступила за несколько месяцев до того, как имущество было отдано в залог банку.

Иными словами, по обстоятельствам дела, залогодатель собственником никогда не являлся.Федеральный арбитражный суд оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, но Президиум Высшего арбитражного суда РФ с данной позицией нижестоящих судов не согласился.Президиумом еще раз была высказана мысль о том, что если залогодержатель добросовестно положился на видимость права, которая была у залогодателя (для движимости - это владение), то его следует рассматривать как добросовестного.В данном деле вещь выбыла по воле собственника — продавец ее сам передал во владение покупателю, поэтому эта вещь не краденая. Безусловно, что собственником этой вещи является продавец, потому что они так договорились с покупателем о расторжении договора и о возврате собственности.Но в силу того, что владение было у залогодателя, залог за добросовестным залогодержателем сохраняется, и продавец в результате получает вещь обратно во владение, но обремененную залогом. На залогодержателя распространен подход, применимый к добросовестному приобретателю.

Чтобы ответить на вопросы, кто такой добросовестный залогодержатель и что такое добросовестность, представляется логичным воспользоваться практикой по виндикационным спорам и той позицией, которая выражена в совместном постановлении Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).

Конструкция добросовестного приобретателя в Постановлении № 10/22 представлена таким образом: добросовестность не предполагается, ее надо доказать. Однако доказывается она не тем, что лицо должно убедить суд, что не знаю и не могло знать — это невозможно, потому что это отрицательный факт, а отрицательные факты не доказываются.

Добросовестность означает, что лицо должно доказать, что перед совершением сделки совершило все необходимые действия, которые по условиям оборота лицо, совершающее такого рода сделки, обычно предпринимает.

В результате этих действий предполагается, что лицо получает информацию, из которой со всей очевидностью должно вытекать, что тот, с кем планируется заключить договор, обладает нравом собственности на предмет сделки. Эту же идею можно перенести и на залогодержателя.

То есть, добросовестный залогодержатель тот, кто совершил действия, которые обычно по условиям оборота от такого залогодержателя требуются для того, чтобы проверить полномочия контрагента.

Понятно, что здесь можно выделять различные группы субъектов, участников оборота, в зависимости от того, какие требования предусмотрительности к ним предъявляются. Одно дело, если залогодержателем является гражданин — ему достаточно посмотреть выписку. Примерно такой же подход к простым коммерсантам, которые часто берут на всякий случай что-то в залог, чтобы обеспечить заем.

Но банки — это профессиональные залогодержатели. Банки — это такие специальные субъекты, которые предполагаются особо искушенными и особенно компетентными в сфере финансов и в сфере обеспечительных сделок. От банка можно требовать большего уровня осмотрительности и большего уровня добросовестности. Например, в банк приходит залогодатель и предлагает отдать в ипотеку какое-либо здание. Банк смотрит не просто выписку, здесь принято еще смотреть и документы — основания. И если видно, что контрагент-залогодатель купил вещь, например, за неделю до совершения залоговой сделки, и купил ее явно не по рыночной цене, допустим, в десять раз дешевле, чем она стоит на рынке, возникает вопрос, будет ли банк добросовестный, если заключит такую сделку?

По всем критериям - нет, потому как такое поведение не принято в коммерческом обороте. Покупать недвижимость но цене, которая в значительной степени ниже рыночной, как минимум, вызывает подозрения: вещь только что куплена и тут же закладывается. Ровно такую же позицию Президиум ВАС РФ сформулировал применительно к купле-продаже: если коммерсант покупает недвижимость и видит, что последняя куплена продавцом только что и по нерыночной цене, то такой коммерсант действует неосмотрительно. Стало быть, он не может быть защищен ссылкой на добрую совесть. Для залогодержателя действуют правила, похожие на те, которые существуют для констатации доброй совести покупателя.