9 признание обмена жилыми помещениями недействительным. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным. Признание обмена жилыми помещениями недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т.ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. Учитывая зависимость от того, будет сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъбудут ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, кᴏᴛᴏᴩые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ) Кодекс не предусматривает исключений из ϶ᴛᴏго общего правила, по϶ᴛᴏму участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Исходя из ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, кᴏᴛᴏᴩые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, кᴏᴛᴏᴩые ϶ᴛᴏ лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По϶ᴛᴏму на лицо, вследствие неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При ϶ᴛᴏм представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия кᴏᴛᴏᴩого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

При этом для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки крайне важно доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - ϶ᴛᴏ объективно существующая связь между явлениями, при кᴏᴛᴏᴩой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. К примеру, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Так, Б. был зарегистрирован и проживал в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., 149, где имел койко-место (76).

06.04.05 между Б. и ТОО "Экотон" был заключен договор аренды на комнату размером 15,50 кв. м в квартире 70 дома 15 по ул. Южной в пос. Понтонный.

В. была зарегистрирована и проживала в комнате размером 13,30 кв. м коммунальной квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино на основании ордера, выданного 27.02.92.

• 09.03.05 В. выдала П. нотариально удостоверенную доверенность на обмен комнаты.
• 11.04.05 комиссией горжилобмена был разрешен обмен между В. и Б., согласно которому Б. должен был поселиться в комнату, нанимателем которой являлась В., а В. из указанной выше комнаты должна была переехать в комнату, арендатором которой являлся Б.
• 13.04.05 Б. в горжилобмене был получен ордер.

В. 20.04.05 была снята с регистрационного учета из квартиры 109 дома 14 по ул. К. Маркса, однако в комнату, полученную в результате обмена, не прописывалась, была зарегистрирована в квартире N 174 дома 60 корп. 2 по ул. Пролетарской в Колпино, принадлежащей ей и ее родственнице Ч. на праве общей долевой собственности (л.д. 26).

10.05.05 г. В. умерла.

Прокурор Колпинского района 02.10.07 обратился в суд с иском в защиту интересов государства о признании обмена, произведенного В. и Б., недействительным. В обоснование заявленного иска указал, что обмен произведен с нарушением жилищных прав В., так как в момент совершения обмена В. в силу состояния здоровья не могла понимать значения своих действий и правильно руководить ими.

Решением Колпинского федерального суда от 08.06.07 г. исковые требования прокурора удовлетворены, произведенный обмен признан недействительным, Б. обязан освободить занимаемую комнату размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 15 корп. 2 по ул. К. Маркса в Колпино (л.д. 133, 134 - 139, 140 - 142).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.09.07 резолютивная часть решения суда первой инстанции дополнена и изложена в следующей редакции: "признать недействительным ордер N 353415 от 13.04.05, выданный Б. на право занятия комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино. Выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса" (л.д. 157 - 159).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд не оставил без внимания положения ст. 75 ЖК РФ, согласно которой в случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

Между тем судебные инстанции постановили выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино без указания какого-либо конкретного адреса для вселения94.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена95.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

Н. обратилась в суд с иском к Е. о принудительном обмене жилого помещения, указав, что с 1996 года она состояла с ответчиком в фактически брачных отношениях и с его согласия была зарегистрирована на его жилплощади.

Ссылаясь на то, что Е. от добровольного размена спорной квартиры, и от предлагаемого варианта обмена, отказался, истица просила суд произвести принудительный обмен спорной квартиры и переселить ответчика в двухкомнатную квартиру, а ее - в комнату.

Решением Промышленного суда исковые требования Н. удовлетворены.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее

Из материалов дела следует, что ответчик являлся нанимателем изолированной двухкомнатной квартиры со всеми удобствами. С 1996 года в квартире стала проживать Н., с которой Е. состоял в фактически брачных отношениях. В 2005 году стороны семейные отношения прекратили.

Удовлетворяя требования истицы, суд исходил из того, что предложенное ответчику жилое помещение представляет собой изолированную квартиру со всеми удобствами, соответствующую санитарно-техническим требованиям.

Однако, квартира, в которую решением суда переселен ответчик, находится в доме по поводу которого принято решение о капитальном ремонте с преустрйством, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела справка с РЭУ ОАО "Старт". Судом же указанное обстоятельство было оставлено без внимания и надлежащей оценки, балансодержатель здания и бюро обмена судом к участию в деле привлечены не были.

Между тем, указанные обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку в силу п. 5 ст. 73 ЖК РФ обмен таких жилых помещений не допускается.

Заслуживают внимания и доводы ответчика о том, что при указанном варианте обмена существенно ухудшаются его жилищные условия.

Доводы ответчика подтверждаются имеющимися в материалах дела заявлением об обмене жилой площади, однако и это заявление было оставлено судом без внимания и надлежащей оценки.

Кроме того, при вынесении решения суд исходил из того, что предлагаемая к обмену для проживания истицы комната принадлежит на праве собственности Д.

Между тем из заявления об обмене жилой площади усматривается, что в данной комнате кроме Д. проживает Л., которая судом к участию в деле даже не привлекалась и ее права по отношению к данной жилой площади выяснены судом не были.

Вселив Н. в эту комнату и выселив Д., суд одновременно вопрос о выселении оттуда Л. не разрешил.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд96.

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

Еще по теме Признание обмена жилых помещений недействительным:

1. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
2. Правопрекращающий фактический состав при обмене жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
3. Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
4. Комментарий к статье 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ случаях (ст. 75):

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Эти дела рассматриваются исключительно судом в исковом производстве.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации или ведомства).

"____" _____________ 200_ г. (наименование органа, разрешившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (почтовый индекс и адрес полностью), ответчикам (фамилия, имя, отчество).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

2. Договор об обмене (копии).

3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.

4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

Еще по теме 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным:

1. 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным
2. 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
3. 6.2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
4. 2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным

Комментарий к статье 75

В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.

1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.

3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Еще по теме Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным:

1. 6.1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
2. § 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
3. Строительные комплексы и отдельные строительные объекты
4. Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты).

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг -