Отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Отчуждение доли в квартире: как лишить права на собственность Отчуждение общей долевой собственности

Отчуждение доли в недвижимости: виды отчуждения и их особенности

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества. Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности. Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства. Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества. Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством. Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Особенности отчуждение доли квартиры

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта. Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам. Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу.

Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально, а чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

1) Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.

2) Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене.

При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо. Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет. В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости: Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной. Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление.

Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет. При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении. Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Документы необходимые для отчуждения недвижимости

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов должен присутствовать, собрать их вам может помочь жилищный юрист , но вы можете сделать это и самостоятельно.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение. Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя. Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Отчуждение доли в недвижимости с 2016 года с пояснениями

Итак, в соответствии с Федеральным законом №391-ФЗ от 29 декабря 2015 года, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены следующие изменения.

1) При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, продавец должен известить остальных собственников долей в этом недвижимом имуществе об условиях сделки, то есть о цене, за которую продается доля в данной собственности и других условиях, на которых он ее продает.

Сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть совершена только по истечении месяца со дня предложения другим собственникам долевой собственности купить данную долю.

Если представлены документы, свидетельствующие об отказе других собственников долей приобрести продаваемую долю, то в этом случае сделка может быть совершена до истечения месячного срока. Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что если доля продается другим собственником, то в этом случае нотариальная форма сделки не требуется.

Также при продаже доли одному из собственников не требуется извещать других собственников оставшихся долей, которые не приобретают продаваемую долю.

2) Следует отметить, что теперь уже стала неактуальна, так называемая, двухшаговая схема обхода преимущественного права покупки. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 говорит о том, что притворная сделка, которая совершается для прикрытия другой сделки, может быть совершена не одна, а чередой сделок, то есть состоять из нескольких сделок.

В таком случае, прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду с учетом существа и содержания, применяются относящиеся к ней правила.

Например, если судом будет установлено, что участник общедолевой собственности заключил договор дарения на какую-нибудь маленькую долю в праве общей собственности с целью дальнейшей продажи оставшейся доли именно этому участнику, которому он до этого подарил эту маленькую долю, то в этом случае договор дарения и последующая за ним купля-продажа будет признана судом как единая сделка купли-продажи, совершенная с нарушением правил преимущественного права покупки. Соответственно, другой собственник вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

3) С 29 декабря 2015 года сделки по продаже земельных долей также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При этом следует отметить, что в отличие от долей в праве общей собственности на квартиру, нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже земельной доли не только посторонним лицам, но и другим собственникам оставшихся долей в этом земельном участке.

Все изменения простыми словами

А теперь рассмотрим, что всё это значит на практике простыми словами.

Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.

Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.

Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?

В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.

Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.

Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что другие собственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле - продает.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных собственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.

Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен доступный. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5 процента от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.

Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.

Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.

Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.

Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.

"Задача, которую мы ставили перед нотариусами, - обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, - сказал недавно председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов. - Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды".

Антон Гаген, Максим Шилин, Владислав Куликов

Специально для Информационного Агентства "Финансовый Юрист"

Филатова У.Б., кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права Восточно-Сибирского филиала Российской академии правосудия.

В статье подлежит анализу п. 2 ст. 276 проекта ГК РФ, позволяющий сособственнику отчуждать часть доли, при соблюдении ограничения касательно размера доли, позволяющего использовать вещь по назначению. Автором обосновывается позиция, согласно которой отчуждение части доли возможно только с согласия всех сособственников.

Ключевые слова: доля, часть доли, распоряжение долей, принцип единогласия.

The paragraph 2 of the Article 276 of the project of Civil Code of Russian Federation is subject to the analysis, which allows coowners to dispose a part of share, subject to the limitation on the size of the share, which allows using the thing appropriately. The author substantiates the position, according to which the alienation of a part of share is possible only with the consent of all owners.

Авторами концепции развития гражданского законодательства был затронут интересный вопрос о способности доли в праве общей собственности дробится на части. Было отмечено, что "собственники недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, весьма велик (п. 4 ст. 244 ГК) нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на "карликовые" доли типа 1/100, 1/32 и т.п." <1>. Данные действия осуществляются в основном в отношении недвижимого имущества, что приводит к нарушению земельного и жилищного законодательства. Дальнейшее развитие эта мысль получила в п. 2 ст. 276 проекта ГК РФ, согласно которому "участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли) либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, если иное не установлено законом". Абзац второй п. 2 ст. 276 устанавливает ограничение, в соответствии с которым "доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением" <2>.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 13.
<2> О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект Федерального закона от 07.02.2012 // http:// www.rg.ru/ 2012/ 02/ 07/ gk-site-dok.html.

Анализ научной литературы показывает, что в основном возможность отчуждения части доли отрицается. Это аргументируется по-разному. Некоторые авторы указывают, что "доля в праве не рассматривается как вещь, и соответственно, к ней неприменимы правила о делимости вещей" <3>. Однако хотелось бы отметить, что доля идеальна, и если признается способность права делиться на доли, то можно предположить, что эти доли могут делиться дальше, тем более, что закон это позволяет, например, при наследовании.

<3> Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // СПС "КонсультантПлюс".

Другие авторы указывают на то, что "право, наоборот, стремится прекратить состояние общей собственности и стимулирует этот процесс. Отсюда берут свое начало оборотоспособность доли в общей собственности и право преимущественной покупки доли. Поэтому долевой сособственник не имеет права дробить свою долю и отчуждать ее по частям. Кроме того, право долевой собственности не может распространяться на саму долю в праве общей собственности как на объект, не являющийся объектом права собственности" <4>. Думается, что при отчуждении части доли новая долевая собственность образовываться не может, но сама по себе доля, поскольку она идеальна и выражается лишь в виде математической дроби, может делиться и на меньшие части.

<4> Акимов А. Спорная доля собственника // ЭЖ-Юрист. 2007. N 1. С. 23.

К.И. Скловский отмечает, что "сама по себе передача в порядке ст. 382 не всех имеющихся требований, а части из них, возможна потому, что при этом не ухудшается положение должника, обязанности которого не изменяет тот факт, что определенные обязательства он исполняет в отношении иного кредитора. Но в связи с тем, что такое дробление увеличивает количество участников и тем самым снижает его ценность. Особенно это ясно, если принять во внимание право каждого участника участвовать во владении и пользовании общим имуществом. Изложенное позволяет прийти к выводу о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам по одной сделке. В известном смысле этот вывод совпадает с выводом из п. 4 ст. 244 о невозможности собственнику создать общую собственность на неделимую вещь путем соглашения с иным лицом" <5>.

<5> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 211.

На наш взгляд, распоряжение частью доли допустимо и с точки зрения возможности дальнейшего деления права, и с позиции целесообразности существования общей долевой собственности, которая при рациональном регулировании может быть вполне экономически оправданной. Действительно, возможность отчуждения части доли необходимо ограничивать, но не на уровне осуществления правомочия пользования, так как правомочие пользования - это, безусловно, важное, но не единственное правомочие собственника.

Согласно господствующей и воспринятой законодателем концепции доля представляет собой долю в едином праве. Поэтому любое распоряжение долей касается распоряжения права в целом. Однако наличие в праве долевой собственности долей позволяет некоторые акты распоряжения в отношении доли осуществлять сособственнику самостоятельно, распоряжение правом в целом осуществляется всеми сособственниками сообща. С точки зрения распоряжения законодатель выделяет в ст. 276 две сферы: общую и индивидуальную. Общая сфера касается распоряжения вещью в целом и требует согласия всех сособственников. Сфера индивидуальная охватывает возможность сособственника распоряжаться собственной долей без или вопреки воле остальных сособственников, так как при осуществлении правомочий распоряжения затрагиваются только интересы одного сособственника.

Из-за того что доля в праве представляет собой нечто идеальное, по причине отсутствия реальной доли при отчуждении части доли другому лицу речь идет не о делении доли, а в некотором смысле об ее умножении, так как третьему лицу передается право на предмет без отказа от собственной правовой позиции.

С одной стороны, свобода распоряжения долей должна распространяться и на часть доли. Но если следовать этой точке зрения, предполагается, что сособственник формальным дроблением своей идеальной доли мог бы предоставлять положение совладельцев множеству третьих лиц без согласия остальных сособственников. В этой связи положительно можно оценить решение законодателя относительно установления границ дробления доли. Однако существуют такие правомочия, которые не зависят от размера доли, кроме того, пользование не всеми вещами зависит от размера доли.

Для того чтобы определить, относится ли отчуждение части доли к индивидуальной или общей сфере, необходимо проанализировать влияние односторонней продажи части доли на юридические позиции остальных совладельцев.

Долевая собственность со всей очевидностью подразумевает возможность существования разных по величине долей, которые могут быть разного размера изначально или меняться в процессе существования общей собственности. Размер доли влияет не на все возможности осуществления правомочий собственности. Он важен для осуществления правомочий владения и пользования, так как с размером доли законодатель связывает долю в вещи для осуществления пользования. Не всегда и не все виды имущества находятся в раздельном владении и пользовании сособственников. Это зависит от воли сособственников, вида имущества и цели его назначения. Если речь идет о земельном участке или о жилом помещении, то размер доли здесь принципиально важен для реализации правомочия пользования. Но в общей долевой собственности может находиться, например, бассейн, рассчитанный на одновременное пользование несколькими лицам. Пользование данной вещью никак не связано с размером доли, с ним связано только несение бремени содержания общей вещи, а пользование осуществляется всей вещью в целом.

Ключевое отличие общей собственности от индивидуальной состоит в том, что вещь принадлежит на праве собственности одновременно нескольким лицам. Этот существенный признак порождает одно из главных качеств общей собственности - осуществление всех правомочий собственности сообща. Наше действующее законодательство и проект нового закона предусматривают в качестве принципа принятия решений принцип единогласия, что наделяет правом каждого из сособственников независимо от размера доли определять порядок владения, пользования и распоряжения вещью, причем последнее (порядок распоряжения) не может устанавливаться судом в случае недостижения соглашения между сособственниками. В каком-то смысле может существенно облегчить ситуацию соглашение о владении и пользовании вещью, которое согласно п. 4 ст. 277 проекта ГК РФ должно быть заключено в письменной форме в отношении недвижимого имущества. Однако соглашение теряет силу при переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Таким образом, остается открытым вопрос: сохраняет ли соглашение свое действие при отчуждении части доли? Сохранение данного соглашения имело бы смысл при утрате отчуждателем доли собственной правовой позиции, то есть если бы приобретатель доли полностью становился на место отчуждателя как гарантия того, что смена одного сособственника никак не отразится на правовом положении других сособственников. В данном же случае речь идет об увеличении числа совладельцев, которое должно влечь пересмотр порядка владения и пользования имуществом. Кроме того, согласно п. 5 анализируемой статьи проекта ГК РФ это не обязанность сособственника, а право вносить соглашение о порядке владения и пользования в Единый государственный реестр. Учитывая уровень правовой активности граждан можно прогнозировать не частое пользование этой нормой.

Не только правомочия пользования и владения нуждаются в согласовании, единогласие имеет особое значение при осуществлении правомочия распоряжения, так как этот порядок не может быть установлен судом. В связи с чем прибавление любого нового сособственника порождает возможность наступления "правового коллапса", выход из которого законом не регламентируется.

Факт обладания долей предоставляет право сособственнику требовать в любое время раздела общего имущества или выдела доли из него. Пункт 3 ст. 280 проекта ГК РФ предусматривает, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник по его выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305 проекта ГК РФ).

Сама по себе норма о прекращении общности посредством продажи общего имущества позитивна и имеет место во многих европейских кодификациях. Однако с точки зрения возможности в одностороннем порядке отчуждения части доли она порождает последствия в виде продажи вещи, в пользовании которой могут быть заинтересованы другие сособственники. Проект ГК РФ не предусматривает ограничение права требовать раздела вещи или выдела доли в натуре, что делает сособственников еще более уязвимыми.

Другие европейские кодификации допускают ограничение этого права на основании договора между сособственниками. Так, абз. 1 § 749 Германского гражданского уложения предусматривает, что каждый участник может требовать в любое время отмену общности, если участники своим соглашением не ограничили это право. Действие этого соглашения, зарегистрированного в поземельной книге, распространяется на правопреемников. Согласно § 650 Швейцарского гражданского уложения и § 850 Австрийского гражданского уложения отмена общности возможна в любое время, если она не ограничена договором. Однако, кроме установленного соглашением, существует законный механизм защиты общих интересов. Прекращение общей собственности не должно приходиться на время, когда сособственник имеет особый интерес в пользовании этой вещью (например, комбайном в период уборки урожая). Все эти меры носят временный характер, но они защищают интересы других сособственников.

Проведенный анализ позволяет прийти к выводу, что отчуждение части доли не может относиться к индивидуальной сфере сособственника, так как неминуемо затрагивает интересы других сособственников. Поэтому данный акт распоряжения должен быть поставлен в зависимость не от возможности использования части вещи, пропорциональной доле по назначению, а от согласия остальных сособственников, которые будут принимать решение, в том числе и исходя из возможности использования общего имущества.

Поскольку в долю невозможно выделить только те правомочия, которые относятся к индивидуальной сфере, продавая часть доли, непонятно, отчуждается только часть правомочий сособственника или уже целой общности. Отчуждение одной или нескольких частей доли без утраты собственной владельческой позиции неминуемо влечет нарушение интересов остальных совладельцев, что свидетельствует о вторжении в общую сферу интересов, а потому требует согласия всех сособственников.

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс.

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

приватизации объекта несколькими владельцами;
совместном приобретении жилья членами семьи;
разделе квартиры при разводе между супругами;
одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

Продавец определяется с ценой продажи.
Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.

Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Можно ли продать долю несовершеннолетнего?

Если выступает несовершеннолетний, придется пообщаться с органами опеки на предмет одобрения сделки. Детская часть квартиры допускается к продаже при соблюдении следующих условий:

ребенок/подросток получает равноценную долю по другому адресу;
вырученные от продажи средства размещаются на именном счете ребенка до его совершеннолетия;
оба родителя, даже находящиеся в разводе, согласны на сделку.

Представитель ребенка предоставляет в ООП документы, включая заявление и справку о составе семьи.

Надзорная инстанция в течении 2 недель обязана завершить экспертизу предстоящей сделки и принять решение.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Встречаются ситуации, когда супруги приобретают жилое помещение или любой другой объект недвижимости в общую совместную собственность, то есть доли на каждого из супругов не выделены.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака. При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

правовую экспертизу представленных документов;
составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире?

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала.

В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

составление завещательного распоряжения;
в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден?

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже.

Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

27 Апр 2017 154

Обсуждение: 7 комментариев

Муж грозится продать свою долю в квартире, если я подам на него в суд за неуплату алиментов. Мы в разводе уже три года, от брака остался несовершеннолетний сын. Муж живет у родителей, оставил нам квартиру, но формально он имеет долю собственности. Можно ли не позволить мужу не продать свою долю, аннулировать сделку, в случае ее совершения?

Ответить

При продаже доли в квартире другие собственники имеют преимущественное право на выкуп доли. То есть при попытке продажи доли Ваш бывший муж должен будет письменно предложить выкуп доли с указанием конкретной цены. В случае Вашего отказа дольщик может продать свою часть постороннему лицу. Если доля будет дариться любому постороннему лицу, то согласия остальных собственников не требуется. В случае подачи иска об уплате алиментов, в судебном заявлении необходимо указывать возможность погашения суммы алиментов в счет стоимости доли. Лучше дополнительно выйти с ходатайством в суд о наложении запрета на отчуждение квартиры. При наличии такого запрета, регистрирующие органы не подтвердят переход права доли к новому собственнику без определения суда о снятии ограничения. В любом случае, для решения подобных споров лучше обратиться к нотариусу, заключив соглашение о порядке добровольной оплаты алиментов.

Природа сделок с долями в ООО по существу такая же, как и у сделок с акциями, - стороны заключают договор, в котором прописывают обязательства продавца передать долю и обязательства покупателя предоставить за нее встречное предоставление, а затем уже совершают непосредственно сделку по передаче доли от продавца к покупателю. Однако в отличие от сделок с акциями природа сделок с долями по ряду причин не всегда очевидна участникам оборота. Об обязательственной и распорядительной сделках в рамках отношений по отчуждению долей в ООО, а также о практических аспектах такого разделения на вебинаре «Сделки с долями в ООО. Особенности нотариального оформления», организованном порталом Lextorium, рассказал Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

В мае 2014 г. Пленум ВАС РФ разработал, но так и не принял постановление «О сделках с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью» (текст проекта можно найти по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/108071.html, далее - проект постановления ВАС РФ). Что предлагалось закрепить в этом постановлении и какие из его идей имеют значение для практики сегодня?

Отчуждение доли в ООО включает две сделки: обязательственную и распорядительную

Договор купли-продажи доли в ООО - это сделка, а значит, к нему применимы все предусмотренные законодательством основания для признания его недействительным. Получается, что договор отчуждения доли, помимо специфического объекта - доли в ООО, осложнен еще и тем, что может быть признан недействительным или расторгнут по общим основаниям ГК РФ.

В июле 2009 г. ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) заработала в новой редакции (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ). Наряду с другими изменениями в ней появился п. 11, согласно которому сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность.

Как, по замыслу законодателя, должна была работать эта норма?

В договоре отчуждения доли в ООО следует различать две сделки - обязательственную и распорядительную. Первая предполагает принятие на себя владельцем доли обязательства совершить ее отчуждение в пользу контрагента, который в свою очередь принимает обязательство предоставить за это встречное предоставление. Вторая сделка - распорядительная, которая представляет собой непосредственно действие по передаче прав на долю.

По замыслу разработчиков нормы, обязывающей нотариально удостоверять сделки с долями, требование о нотариальном удостоверении распространяется только на распорядительную сделку и не является обязательным для обязательственной. Безусловно, стороны могут просить нотариуса удостоверить нотариально обе сделки, однако закон этого не требует.

Это разъяснение закреплял п. 1 проекта постановления ВАС РФ.

Цитируем документ

…Судам надлежит иметь в виду, что законодатель различает договор, устанавливающий обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли (далее - договор об отчуждении доли), и сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (далее- сделка, направленная на отчуждение доли; распорядительная сделка).

При этом под сделкой, направленной на отчуждение доли, подлежащей нотариальному удостоверению, понимается распорядительная сделка, совершением которой участник передает, а приобретатель принимает долю в уставном капитале общества, то есть сделка, непосредственно направленная на передачу доли. Договором об отчуждении доли может быть любой гражданско-правовой договор об отчуждении имущества другому лицу (купля-продажа, мена и т.п.); для такого договора обязательной нотариальной формы закон не предусматривает.

Какие проблемы на практике порождает смешение обязательственной и распорядительной сделок при отчуждении доли?

Надо сказать, что из формулировки п. 11 ст. 21 Закона об ООО вывод о том, что удостоверять нотариально нужно только распорядительную сделку, явно не следует. Соответственно, не очевиден он и многим нотариусам, к которым обращаются клиенты за удостоверением сделок об отчуждении долей в ООО.

В чем практические преимущества конструкции, в которой разграничиваются обязательственная и распорядительная сделки при отчуждении долей в ООО?

Если исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только распорядительной сделки (то есть факта передачи доли), то нотариусам не нужно вникать в специфику обязательственной конструкции. Ведь чем крупнее отчуждаемый бизнес, тем объемнее и сложнее договор купли-продажи доли: в нем учитывается множество нюансов, зависящих от специфики конкретной компании. Но чем объемнее и сложнее договор, тем больше в нем заложено потенциальных рисков признания недействительным, как полностью, так и в части.

Здесь также важно учитывать, что по общему правилу ст. 180 ГК РФ недействительность одного из условий сделки влечет недействительность сделки в целом, если нельзя предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поэтому на практике проверять обе сделки (и распорядительную, и обязательственную) в рамках договора отчуждения доли для многих нотариусов проблематично. В ряде случаев обязательственная сделка выражена в многостраничном контракте со множеством условий и нюансов, иногда и вовсе структурированном по иностранному праву. У нотариусов порой просто не хватает времени и квалификации проверять такие договоры. В результате нотариусы предлагают сторонам альтернативные варианты, например собственный типовой договор отчуждения доли в ООО, который, очевидно, не отражает специфики конкретных отношений между сторонами.

Если исходить из того, что закон требует нотариального заверения в целом договора купли-продажи доли в ООО, а не одной лишь распорядительной сделки, возникают и другие сложности. Например, если стороны договорились, что оплата доли и ее передача осуществляются одновременно, то передача денег должна проходить непосредственно в офисе нотариуса, который вынужден проверять соблюдение условий сделки об оплате доли. Но это самая простая ситуация. А как быть нотариусу, если стороны договорились, что сначала покупатель передаст деньги, а потом уже продавец передаст ему свою долю? Или наоборот?

Если же исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только сделки по передаче доли, ситуация значительно упрощается. Нотариус не проверяет соблюдение условий договора, которые согласовали стороны, а лишь подтверждает переход доли. Что делать покупателю, который, к примеру, перечислил деньги, но не получил долю из-за того, что продавец отказался/не смог ее передать? Покупатель может потребовать расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ и возврата уплаченной по сделке суммы.

Соответственно, если нотариус исходит из того, что в соответствии с требованиями ст. 21 Закона об ООО ему необходимо заверить только акт передачи доли в ООО, то круг вопросов, которые он должен проверить, значительно сужается. В таком случае нотариус проверяет лишь:

осознает ли лицо, отчуждающее долю, значение своих действий?

есть ли у отчуждающего долю лица воля на ее передачу?

имеет ли отчуждающее долю лицо достаточный объем прав, чтобы ее передавать?

Вопросы оплаты и действительности условий самого договора отчуждения доли в таком случае нотариус не проверяет.

В этом и заключалась основная идея проекта постановления ВАС РФ: нотариус заверяет лишь акт передачи доли, проверяя правоспособность отчуждающего долю лица, а не договор об установлении обязательства передать долю. Причем речь может идти не только о договоре купли-продажи, но и о любой договорной конструкции, предусматривающей отчуждение.

Идея о разграничении обязательственной и распорядительной сделок по отчуждению доли - основная, но не единственная из заложенных в проекте постановления ВАС РФ. Еще одна важная мысль: сделка, устанавливающая обязательство участника передать долю в ООО, сама по себе ничего не передает.

Это правило работает в отношении долей примерно так же, как и в отношении акций: все понимают, что при отчуждении акций есть отдельный договор купли-продажи акций и есть передаточное распоряжение, удостоверяющее факт их передачи. Только почему-то с долями ситуация кажется не такой очевидной.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ хотел разъяснить, что сам по себе договор долю не передает, а если он не исполнен (долю не передали), можно заявить о его расторжении.

Надо понимать, что у распорядительной сделки, в отличие от обязательственной, свои критерии и основания недействительности, и основное из них - отсутствие права у отчуждающего долю лица. Удостоверяя распорядительную сделку, нотариус проверяет полномочие отчуждать долю, то есть проверяет, есть ли запись об отчуждающем ее лице в реестре. Здесь работает общий принцип гражданского права: нельзя передать прав больше, чем имеешь сам («Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet»).

Совершение сделки по отчуждению доли в ООО под условием

Можно ли заключить сделку по отчуждению доли под условием?

Ответить на этот вопрос значительно проще, если рассматривать отчуждение доли как совокупность обязательственной и распорядительной сделок.

Можно ли совершить распорядительную сделку под условием, например, о том, что доля переходит после полной оплаты?

Андрей Егоров уверен: распорядительная сделка не может быть совершена под условием. Это обусловлено тем, что доля переходит в момент регистрации права на нее за ее приобретателем. Следовательно, регистрирующий орган должен четко понимать, кто является правообладателем доли. Регистратор не должен проверять исполнение условий, под которыми эта сделка совершена. В противном случае, если условия сработают, придется совершать поворот исполнения и вносить изменения в реестр.

Однако под условием можно совершать обязательственные сделки.

Принцип абстракции при отчуждении доли

В немецком праве в отношении сделок с долями действует так называемый принцип абстракции, суть которого сводится к следующему. Если заключен договор купли-продажи доли, нотариус не должен его проверять - он проверяет лишь правомочие передающего лица на отчуждение доли. И даже если впоследствии договор будет признан недействительным, право на долю все равно передано, потому что оно переходит только с распорядительной сделкой.

Похожую идею предлагалось закрепить и в проекте постановления ВАС РФ. Однако большинству судей такая формулировка показалось спорной, и постановление так и осталось на стадии проекта.

Цитируем документ

При рассмотрении споров, связанных с договором об отчуждении доли, согласно которому распорядительная сделка совершается отдельно от этого договора (в том числе после наступления условия или исполнения встречного обязательства, либо наступления срока, либо приобретения в будущем стороной договора той доли, которую она обязуется передать), судам следует учитывать, что в таком случае этот договор об отчуждении доли не требует нотариального удостоверения, а совершение распорядительной сделки, направленной на отчуждение доли, представляет собой исполнение возникшего из соответствующего договора обязательства по передаче этой доли. При этом доля переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения распорядительной сделки, оформляемой отдельным документом.

В этом случае признание недействительным договора об отчуждении доли само по себе не влечет недействительности распорядительной сделки и сторона, получившая долю во исполнение недействительного договора об отчуждении доли, должна возвратить долю путем совершения обратной распорядительной сделки, а в случае уклонения от ее совершения и нотариального заверения - по решению суда.

На сегодняшний день на практике нотариусы исходят из того, что принципа абстракции нет, однако есть казуальность, поэтому проверяют в том числе и сам договор об отчуждении доли. Поэтому бывает, что нотариусы отказываются заверять объемные и сложные договоры, ссылаясь на отсутствие времени и возможности.

В итоге норма п. 11 ст. 21 Закона об ООО, которая изначально задумывалась разработчиками как устанавливающая обязательство удостоверять нотариально только акт передачи доли, привела к путанице и тому, что многие заинтересованные лица сталкиваются с отказами нотариусов удостоверять полноценные договоры и предложениями составлять договоры в упрощенном варианте.

Можно ли подчинить договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Ответить на этот вопрос также помогает разграничение распорядительной и обязательственной сделок.

Обязательственную сделку подчинить иностранному праву можно. Например, два гражданина Германии могут составить договор купли-продажи доли в российском ООО, структурировав его по немецкому праву.

Совершить распорядительную сделку в соответствии с немецким правом гражданам Германии нельзя - отчуждение доли в российском ООО должно совершаться в соответствии с личным законом юридического лица (ст. 1202 ГК РФ). В данном случае речь идет о публичном интересе Российской Федерации, поскольку регистрация права на доли носит правоустанавливающий характер. А это значит, что распорядительную сделку нельзя подчинить иностранному праву.

Какие проблемы могут возникнуть у сторон, если не различать обязательственную и распорядительную сделки, подчинив договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Здесь возможны два варианта:

1) российский нотариус откажется заверять передачу доли в российском ООО на основании договора, подчиненного немецкому праву, если она совершена в соответствии с немецким правом;

2) чтобы обойти первую проблему, стороны могут заверить сделку у немецкого нотариуса, однако в этом случае регистрировать переход прав на долю откажется российский регистратор.

Если же исходить из позиции того, что в рамках договора об отчуждении доли в ООО сделки две и не смешивать их, то проблемы не возникнет: можно заключить договор по немецкому праву, а передать долю по российскому праву. Это удобно, поскольку все ключевые условия, вся гибкость и нюансы отношений сторон закреплены в самом договоре купли-продажи, который удостоверять нотариально необязательно. Закон же требует нотариального заверения максимально простой сделки - передачи доли.

Договор об отчуждении доли в ООО

К сведению

Федеральным законом от 03.03.2015 № 67-ФЗ в п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон о госрегистрации) был веден подп. «ф». Согласно этой норме регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации нового участника ООО, если этот участник был участником с долей более 50% другого недействующего юрлица, которое на момент исключения из ЕГРЮЛ имело задолженность перед бюджетом, или имел право действовать от имени такого юрлица без доверенности, либо был участником с более чем 50% долей или имел право действовать без доверенности от имени юрлица, в отношении которого в ЕГРЮЛ имеется запись о недостоверности сведений. Причем отказать во внесении соответствующих изменений налоговая может в течение трех лет после внесения в ЕГРЮЛ записей о недостоверности или, напротив, исключения компании из ЕГРЮЛ.

Как эта норма повлияла на вопросы совершения сделок по отчуждению доли в ООО? Представим ситуацию: стороны заключают договор купли-продажи доли, заверяют переход доли у нотариуса, покупатель оплачивает приобретенную долю, а затем получает отказ в регистрации его прав на долю в ЕГРЮЛ на основании подп. «ф» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации. Что в таком случае делать покупателю?

Если покупатель не хочет ждать три года, пока ограничение будет снято, найти выход непросто. Дело в том, что расторгнуть договор по инициативе покупателя в такой ситуации вряд ли удастся - продавец свои обязательства выполнил и долю передал. Тот факт, что покупатель не смог эту долю получить, надо квалифицировать скорее как вину и просрочку кредитора (ст. 404 и 406 ГК РФ).

А. Егоров видит следующий выход из подобной ситуации, и выход этот основан на разделении обязательственной и распорядительной сделок. Покупатель, который не смог зарегистрировать свои права на долю, может заключить еще один договор купли-продажи той же самой доли, но уже с третьим лицом, по которому он обязуется передать свои права на долю. А затем попробовать договориться с продавцом, чтобы он вместе с третьим лицом - новым покупателем по договору обратился к нотариусу и зарегистрировал переход доли от продавца к третьему лицу.

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства. В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст. 250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст. 273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст. 2 Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения", и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.