Проблемы государственной регистрации сделок. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не указана или указана неправильно цена договора в одном из экземпляров или в нескольких экземпляра

Введение

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект) 10

1 Юридическая природа государственной регистрации прав на не движимое имущество и сделок с ним 10

2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 56

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации 110

1 Общая характеристика прав и сделок 110

2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 152

3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 184

Заключение 199

Библиографический список 203

Введение к работе

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

4 Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество

не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой

науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается

значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это

объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются

далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области

регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их

полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем

законодательстве, регулирующем область регистрации;

раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания

конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного,

6 гражданского, гражданско-процессуального, административного и

международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных

ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П.

Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф.

Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, Л. Бэкера и др.

периодической печати, правоприменительной практики, материалов

статистических исследований, архивных источников и т.д.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается

научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально

7 уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и

обременении данных прав; юридического акта, являющегося

административно - правовым решением; правоприменительной деятельности

регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременении) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о

8 регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в

частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами,

право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной

регистрации; 9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат

договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать

понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах

Гражданского кодекса; Ю.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а

также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие

государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений

как самостоятельных объектов недвижимого имущества; 11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения

правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством

недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в

имущество.

9 Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в

совершенствованию действующего законодательства в сфере

государственной регистрации сделок и прав на недвижимое

имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в его современном правовом смысле для России является новым. Но в то же время он имеет глубокие исторические корни. Не представляется возможным понять сущность юридической природы современной государственной регистрации без исследования особенностей становления и развития этого института, как в отечественной, так и зарубежной практике. Изучение системы государственной регистрации иностранных государств, позволяют осуществить сравнительный анализ Российской и зарубежных систем регистрации, что позволяет отметить как отличия, так и некоторые сходные признаки данных институтов. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строения и землю. Исторические источники свидетельствуют, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась именно благодаря развитию залоговых отношений. Необходимо обратить внимание на тот факт, что лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, являющейся, в свою очередь, наиболее привлекательным предметом залога, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т.д.). В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такая ситуация была обусловлена особенностями политического и общественного развития в России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, кроме того, сама информация была мало доступна. Так, в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг: залоговое право на недвижимое имущество возникает, если оно записано в особые книги, оформляемые специальными учреждениями. Ведение ипотечных книг было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Информация, содержащаяся в данных книгах, была открыта для всех. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимое имущество в ипотечных книгах давало приоритет на удовлетворение из данной недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись1. Прогрессивное развитие в Европе такой «системы регистрации» со временем привело к необходимости указывать в книгах не только такое значимое обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. Таким образом, система ипотечных книг трансформируется в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (систему оглашения), что было обусловлено, прежде всего, стремлением дать возможность любому лицу получить информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости. Именно поэтому открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомится с данными государственной регистрации прав на недвижимость. Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственными документами, содержащими сведения о правах, обременениях и ограничениях прав на объекты недвижимого имущества, а также содержащими тексты либо выдержки из текстов сделок, судебных решений или иных актов - оснований прав на конкретные объекты недвижимости становятся поземельные и актовые книги, которые фактически исполняли роль государственного реестра прав на недвижимое имущество. Необходимо отметить работу Покровского И.А., который в своей книге «Основные проблемы гражданского права» отмечает два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности и принцип достоверности.1 Он полагал, что согласно принципу публичности любые вещные права на землю являются законными для общества, если они отражены в поземельной книге. В германском праве принципы «публичности» и «достоверности» объединены, а в результате возник «принцип публичного доверия поземельной книге», который означал, что содержание поземельной книги признается законным для всех, кто приобрел право на землю. Другой выдающийся ученый, Шершеневич Г.Ф., назвал введение поземельных книг «началом законности».

Общая характеристика прав и сделок

Как известно, в мире существует две системы регистрации - система регистрации прав (европейские страны) и система регистрации сделок. В зарубежных государствах указанные системы не смешиваются, и применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация права (континентальная система).1 Например, по законодательству Швейцарии «для приобретения права собственности на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу» (ст. 656 Швейцарского гражданского уложения). По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Так, должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истиной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу1. А согласно Австрийскому законодательству в поземельную книгу записываются не сами права, а юридические факты, которые их порождают, то есть, как правило, сделки. Что касается США, то отдельные штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения данных законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В указанной справке, составленной на базе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка не является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. Особый интерес представляет и испанская система регистрации прав на недвижимое имущество, которая основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, которые являются сторонами в сделке, а также соответствия сделки действующему законодательству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, и тогда осуществляется регистрация права в Реестре собственности, либо о несоответствии заключенной сделки правовым нормам, что, в свою очередь приводит к отказу в регистрации нрав на недвижимость. Сложность отечественной системы регистрации состоит в том, что в ней соединены элементы двух систем. И дореволюционную систему регистрации прав, в которой действовал принцип «без регистрации нет права», наш законодатель дополнил принципом «без регистрации нет сделок». Данная позиция связана с тем обстоятельством, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимого имущества. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности, иные вещные права, а также другие права, предусмотренные законом. Но, в то же время, в п. 3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостовсрительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В свою очередь, ст. 164 ГК РФ регламентирует регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Другое положение, содержащиеся в статье 433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Как уже ранее было отмечено, помимо государственной регистрации прав подлежат регистрации и сделки с недвижимым имуществом. Исследования, проведенные в данной работе, позволили определить, что государственная регистрация сделок является не менее значимой, чем процесс регистрации прав на недвижимость. Как показывает практика системы государственной регистрации, существует множество проблем связанных с регистрацией сделок на отдельные объекты недвижимого имущества, которым следует уделить особое внимание, учитывая не только опыт регистрирующих органов, но и судебную практику. Прежде всего, необходимо отметить, что в практике судов нередко возникает вопрос о том, какие именно сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ. В отношении договоров купли-продажи нежилых помещений, зданий, сооружений судебной практикой Высшего арбитражного суда указанная позиция признавалась не правильной, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98. В данном случае уместно будет рассмотреть следующий пример. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания на основании п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, поскольку закон не предусматривает государственной регистрации такого договора Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из документов, которые были представлены суду, следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации регламентирует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом. Согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Как известно, Гражданским Кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Таким образом, включение сторонами в договор условия о регистрации договора тогда, когда он вообще не подлежит государственной регистрации, полностью противоречит нормам ГК. В силу требований статей 168 и 180 ГК такое условие является ничтожным. Следовательно, отказ в государственной регистрации такой сделки является правомерным.

Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции:

«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, — представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

Договор об ипотеке и его копия;

Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

Документ об уплате государственной пошлины;

Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

Закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

Документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом — возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

Введение

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.

Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.

Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе , в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Данной проблемой занимались такие ученые и исследователи, как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.

Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление.

Очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.

На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" .

Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.

Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели . Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") . Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" . Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем, эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.

(Документ)

Великомыслов Ю.Я.Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок (Документ)

Курсовая работа - Договор купли-продажи земельного участка (Курсовая)

Дипломный проект - Строительство ВОЛС между г. Архангельск и г. Карпогоры с прокладкой ВОК по опорам ЭЖД (Дипломная работа)

Маслов В.С. Динамическое оперативное запоминающее устройство бортовой ЭВМ. Техническое задание на дипломный проект (Документ)

Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве (Документ)

Дипломный проект Коррозия металлов (Дипломная работа)

Реферат - Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и практики (Реферат)

Дипломный проект - Оценка эффективности инжиниринга инвестиционно - строительной деятельности на примере ЗАО Кинешемский домостроительный комбинат (Дипломная работа)

Дипломный проект - Модернизация телефонной сети села Егиндибулак Карагандинской области (на казахском языке) (Дипломная работа)

Дипломный проект - Заводоуправление (Дипломная работа)

n1.doc

2.3. Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц 1 . При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение 1 . Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены 2 . Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации.

В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться.

Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.