Простая письменная форма договора и нотариальная. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — воли и волеизъявления, формы и содержания.

Рассмотрим каждый из элементов сделки.

Субъектами сделки признаются любые , обладающие дееспособностью.

Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие дееспособностью в неполном размере, могут совершать только те сделки, которые разрешены законом.

Юридические лица могут совершать любые сделки, не запрещенные законом и не противоречащие целям, закрепленным в их учредительных документах.

Отдельные вилы деятельности могут осуществляться юридическими лицами и гражданами-предпринимателями только при наличии специального разрешения (лицензии).

Воля юридического лица реализуется при совершении сделки его органами либо представителями. Для юридического лица правовые последствия возникают лишь в случае, если его орган или представитель действовали в рамках предоставленных им полномочий.

Субъективная сторона состоит из двух компонентов: воли и волеизъявления. Воля и волеизъявление имеют значение для сделки в их единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как сформировалась воля субъекта.

Необходимым условием для действительности сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т. п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т. п.).

Еще один элемент психического отношения человека к совершаемому им действию, который может иметь значение для сделки, - мотив. Побудительная причина, та социально-экономическая или иная цель, ради достижения которой лицо вступает в сделку, по общему правилу лежит вне пределов самой сделки и не оказывает на нее никакого влияния. Для гражданского права безразлично, достигнут ли совершением сделки результат, который выступил ее побудительным мотивом.

Однако в некоторых случаях мотив может иметь правовое значение (например, ст. 169 ГК РФ), кроме того, стороны вправе придать мотивам юридическое значение, оговорив установление прав и обязанностей либо их изменение и прекращение, в зависимости от осуществления мотива или цели сделки. В таком случае мотив, оговоренный сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет считаться совершенной под условием.

Следует отличать мотив и цель сделки от ее основания, т. е. того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Конкретная правовая цель лиц может не совпасть с основанием сделки (притворные и мнимые сделки). Основание является обязательным элементом сделки, за исключением случаев, специально указанных в законе.

Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом установлено, что доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т. е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Форма сделок бывает устной или письменной.

Устная форма сделки

Устно в соответствии со ст. 159 ГК РФ могут совершаться любые сделки, если:

законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;
они исполняются при самом их совершении;
сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение об устной форме исполнения.

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами, благодаря чему воля воспринимается непосредственно.

К устной форме сделки приравниваются конклюдентные действия и в некоторых случаях молчание (п. 2, 3 ст. 158 ГК РФ).

Конклюдентные действия - это поведение лица, свидетельствующее о его воле совершить сделку (в качестве примера можно привести совершение сделок купли-продажи через торговые автоматы, в которых действие продавца, поставившего автомат, уже свидетельствует о его намерении совершить сделку).

Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Письменная форма сделки

Письменная форма бывает простой и нотариальной.

Сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего се содержание и подписанного лицом (лицами), совершающим(и) сделку, или должным образом уполномоченными им (и) лицами.

Могут совершаться также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки (за исключением требующих нотариального удостоверения):

юридических лиц между собой и с гражданами;
граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Не являются простой письменной формой сделки товарный или кассовый чеки, поскольку они не содержат необходимых для этого реквизитов (сведения о сторонах сделки, о предмете договора и др.). Это, однако, не означает, что товарный и кассовый чеки не имеют никакого юридического значения. Они могут наряду с другими документами использоваться в качестве доказательств в ходе судебного разбирательства.

Несоблюдение простой письменной формы сделки по общему правилу (п. 1 ст. 162 ГК РФ) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и се условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (товарный чек, кассовый чек, аудио- видеозаписи и т. п.).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (например, соглашение о неустойке (ст. 331 ГК РФ), о поручительстве (ст. 362 ГК РФ), обещание дарения (ст. 574 ГК РФ)).

Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет (п. 3 ст. 162 ГК РФ).

Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы сделок наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия. Так, обязательна нотариальная форма для завещания, договора ренты.

Для некоторых видов сделок предусматривается, кроме облечения их в соответствующую форму, еще и обязательная государственная регистрация . В соответствии со ст. 164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат сделки с землей, недвижимым имуществом и иные сделки, определенные законом.

Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т. е. чтобы не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.

Вместе с тем сделки по содержанию могут отличаться от установленных законодательством диспозитивных норм либо вообще не быть предусмотренными законом, но в любом случае они должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Кроме того, содержание сделок должно соответствовать основам правопорядка и нравственности общества.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма.

Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежащие государственной регистрации.

Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения

В соответсвии ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате нотариусы совершают следующие нотариальные действия:

удостоверяют сделки;
выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

свидетельствуют подлинность подписи на документах;

свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;

удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;

удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;

удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

удостоверяют время предъявления документов;

передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;

совершают исполнительные надписи;

совершают протесты векселей;

предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;

принимают на хранение документы;

совершают морские протесты;

обеспечивают доказательства;

удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

регистрируют уведомления о залоге движимого имущества;

выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества;

выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок;

удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе;

удостоверяют равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу;

представляют документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;

выдают свидетельства о праве на наследство;

принимают меры по охране наследственного имущества;

удостоверяют решения органов управления юридических лиц;

представляют документы на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Законодательными актами Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные нотариальные действия.

Нам часто задают вопросы: «Чем отличается нотариальный документ от простого письменного?», «Зачем нужно заключать договор у нотариуса? Ведь я сам могу скачать форму в интернете?»

Почему лучше оформлять документы у нотариуса?

О преимуществах нотариальной формы документов перед простой письменной ниже:

Нотариальная форма документа	Простая письменная форма документа
Нотариус перед оформлением нотариальных документов: а) проводит правовую экспертизу предоставленных клиентами документов, в том числе: проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия их представителей (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), проверяет принадлежность имущества лицу, отчуждающему или закладывающему его (ст. 55 Основ); б) разъясняет клиентам суть нотариальных документов, последствия их оформления (ст. 16 Основ).	Риэлторы не несут ответственности за несоответствие документов и фактических обстоятельств дела, за подписание документов недееспособными, не имеющими полномочий лицами и т.п.
Нотариус: осуществляет подготовку проектов нотариальных документов, после подписания клиентами придает этим документам нотариальную форму, проставляя удостоверительную надпись, подпись и печать нотариуса (ст. 15, 35 Основ).	Заинтересованные лица действуют на свой страх и риск. Риэлторы не несут ответственности за несоответствие проектов документов действующему законодательству и действительной воле клиентов
Нотариус хранит в нотариальном архиве оформленные им документы в течение длительных сроков (от 3 лет до постоянного срока хранения) (ст. 44.1 Основ). В случае утраты нотариальных документов клиент или его наследники / правопреемники могут получить у нотариуса дубликаты документов (ст. 52 Основ).	Заинтересованные лица хранят свои документы самостоятельно . В случае утраты документа они не смогут получить его дубликат.
С 01 января 2015 г. у наших клиентов появилась возможность воспользоваться депозитом нотариуса как при расчетах по нотариальным сделкам в момент удостоверения сделки, так и по сделкам, совершенным в простой письменной форме по соглашению сторон сделки (ст. 87 Основ).	Заинтересованные лица вынуждены перемещаться с большими денежными суммами, рассчитываться наличными или прибегать к закладке денег в банковские ячейки, что является делом небезопасным.
С 01 января 2015 г. установлены минимальные сроки государственной регистрации прав по нотариальным документам подаваемым: в электронной форме - 1 рабочий день; в орган регистрации - 3 рабочих дня; через МФЦ (многофункциональный центр) - 5 рабочих дней (ст. 16 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.)	Срок государственной регистрации прав по документам в простой письменной форме - 7-9 рабочих дней.
С 01 февраля 2019 года после оформления нотариального документа, на основании которого возникает право на недвижимое имущество, нотариус самостоятельно представляет в электронной форме заявление о государственной регистрации прав в Росреестр (ст. 55, 72, 73, 75 Основ).	Заинтересованные лица самостоятельно сдают на регистрацию и получают документы после регистрации или поручают это другим лицам.
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный своей профессиональной деятельностью (ст. 17 Основ). Гарантией такой ответственности являются: обязательное страхование профессиональной деятельности нотариуса (ст. 18 Основ); создание компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ст. 18.1 Основ).	Заинтересованные лица действуют исключительно на свой страх и риск. Ни государство, ни риэлторские компании не несут ответственности в случае причинения вреда.
По просьбе заинтересованных лиц сотрудники нотариальной конторы самостоятельно подготовят необходимые для удостоверения сделки, оформления наследственных прав документы (ч. 4 ст. 19.2 Основ).	Заинтересованные лица самостоятельно собирают необходимый пакет документов или поручают это другим лицам.
Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания в суде в случае возникновения спора, если подлинность нотариального документа не опровергнута в судебном порядке или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия в судах общей юрисдикции (Федеральный закон 457-ФЗ от 29.12.2014 г.), а также в арбитражных судах (Федеральный закон 391-ФЗ от 29.12.2015 г.).	Заинтересованные лица в случае возникновения споров самостоятельно защищают свои законные права и интересы в судах (что является сложным, а нередко и невозможным), либо нанимают адвокатов (что недешево).

Кто может подписать нотариальный документ?

Любые юридически значимые документы - заявления, договоры, соглашения, доверенности, согласия, обязательства и т.п. могут быть подписаны:

самостоятельно дееспособными лицами - т.е. достигшими 18 лет, или вступившими в брак до достижения 18 лет, когда это допускает закон (ст. 21 ГК РФ), или эмансипированными лицами (ст. 27 ГК РФ), не признанными недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 27 ГК РФ);
лицами от 14 до 18 лет (16 лет - для эмансипированных) с согласия родителей, усыновителей, опекунов (ст. 26 ГК РФ);
лицами, ограниченно дееспособными с согласия попечителей (ст. 30 ГК РФ);
опекунами от имени лиц, признанных недееспособными (ст. 29 ГК РФ);
от имени юридического лица - его руководителем, либо другим лицом по доверенности руководителя.

С целью подтверждения полномочий нотариусу необходимо предоставить:

свидетельство о рождении или свидетельство об усыновлении ребенка, документы о назначении опекуном или попечителем;
для юридических лиц - свидетельство о государственной регистрации и Устав юридического лица, документ, подтверждающий полномочия руководителя (решение, протокол, приказ и т.п.), а также в случае необходимости доверенность руководителя.

Адреса учреждений и организаций, где можно получить необходимые документы, указаны в разделе «Полезная информация »

Правовой договор - соглашение двух или нескольких сторон, заключаемое в соответствии с гражданским законодательством РФ. Понятие и условия договора, а также порядок заключения, изменения и расторжения правовых договоров предусмотрены Гражданским кодексом РФ (глава 27-29). Суть договора - взаимное соглашение сторон договора об установлении, изменении и прекращении определенных гражданских прав и обязанностей. Сторонами договора могут являться как физические лица (граждане), так и юридические лица. Возможно заключение договора между гражданами, между юридическими лицами, а также между гражданином и организацией.

Так как в заключении договора участвуют две или несколько сторон договора, то договор признается двусторонней или многосторонней сделкой, и к нему применяются правила заключения сделок, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Для заключения договора обязательно согласованное волеизъявление всех участников сделки. Обязательства, возникающие из правового договора, регулируются общими правилами ГК РФ об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено положениями ГК РФ и не противоречит характеру отдельных видов договоров.

Физические и юридические лица свободны в своем решении о заключении договора. Закон запрещает любое понуждение к заключению договора, исключением является обязанность заключения договора, предусмотренная ГК РФ, иными законодательными актами или взятыми обязательствами. Стороны договора вправе самостоятельно определять условия договора, за исключением тех случаев, когда закон устанавливает определенные правила включения соответствующих условий в договор (статья 422 ГК РФ). Законом разрешается заключение таких видов договоров, которых хоть и не предусмотрены ГК РФ и иными правовыми актами, но не противоречат смыслу и нормам гражданского законодательства.

Договор между сторонами принято считать заключенным, если он составлен в предусмотренной законом форме, и стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора. С момента заключения договор вступает в законную силу и становится обязательным для исполнения для сторон, его заключивших. Условия договора по соглашению сторон могут применяться и к гражданско-правовым отношениям участников сделки, возникшим до заключения настоящего договора. Законом или самим договором может быть предусмотрено условие, по которому обязательства по договору прекращаются по окончанию срока действия договора. Если данное условие в договоре не указано, то по закону срок действия договора прекращается с определенного в договоре момента окончания исполнения обязательств. По окончанию срока действия договора стороны продолжают нести ответственность за нарушение условий договора.

В зависимости от срока действия различают:
- Срочный договор (заключенный на определенный срок и действующий в период определенного времени);
- Бессрочный договор (не имеющий определенного срока действия или заключенный на неопределенный срок).

Моментом заключения договора является момент получения стороной, отправившей предложение заключить договор (оферту), согласия на заключение договора (акцепта) от другой стороны. Момент заключения правового договора, в котором предусмотрена передача какого-либо имущества, принято считать момент передачи данного имущества. Для договоров, которые подлежат обязательной государственной регистрации, моментом заключения является момент государственной регистрации, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Местом заключения договора считается место нахождения организации или место жительства гражданина, направившего другой стороне предложение о заключении договора, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора - условия о предмете, условия, отмеченные в законе и других правовых актах как существенные для определенного вида договоров, а также условия, по которым одна из сторон требует прийти к соглашению.

Если законом не установлена определенная форма договора, то договор заключается в любой форме, предусмотренной ГК РФ для заключения сделок:
- Устная форма договора. Такой договор считается заключенным, если из поведения сторон видно, что они изъявляют волю совершить сделку. Устная форма договора применяется в том случае, если в законе или в соглашении сторон нет прямого указания на простую или нотариальную письменную форму для данных видов договоров.
- Простая письменная форма договора. Такая сделка совершается путем составления письменного документа, в котором отражаются все условия договора, и который подписывается участниками сделки или уполномоченными на совершение данного действия представителями сторон. За исключением предусмотренных законом нотариальных договоров, в простой письменной форме заключаются сделки между юридическими лицами, сделки юридических лиц с гражданами и сделки между гражданами, когда сумма сделки превышает 10-кратный МРОТ, и независимо от суммы - в предусмотренных законом случаях. Если законом или соглашением сторон установлена простая письменная форма договора, то несоблюдение данной формы влечет недействительность сделки.
- Нотариальный договор. В предусмотренных законом или соглашением участников случаях заключаемые договора подлежат нотариальному удостоверению путем совершения нотариусом или уполномоченным на совершение нотариального действия должностным лицом удостоверительной надписи на документе. Несоблюдение формы нотариального договора влечет недействительность сделки.
- Государственная регистрация договора. Законом установлено, что права собственности на землю и недвижимое имущества подлежат регистрации в государственных органах. Если такой договор (например, договор продажи квартиры) не будет зарегистрирован, то сделка признается ничтожной.

Изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, ГК РФ и другими законодательными актами. Изменение или расторжение договора в судебном порядке возможно только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, а также в предусмотренных договором или законом случаях.

Виды договоров зависят:

1. От соотношения прав и обязанностей сторон:
- односторонний договор, по которому у одной стороны возникают только обязанности, а у другой - только права (договор займа);
- взаимный договор, по которому у каждой из сторон возникают как права, так и обязанности (договор купли - продажи).

Сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего се содержание и подписанного лицом (лицами), совершающим(и) сделку, или должным образом уполномоченными им (и) лицами.

Договоры могут совершаться также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

1.юридических лиц между собой и с гражданами;

2.граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ).

Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы сделок наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия. Так, обязательна нотариальная форма для завещания, договора ренты.

Для некоторых видов сделок предусматривается, кроме облечения их в соответствующую форму, еще и обязательная государственная регистрация. В соответствии со ст. 164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат сделки с землей, недвижимым имуществом и иные сделки, определенные законом.

Кроме того, содержание сделок должно соответствовать основам правопорядка и нравственности общества.