Agentúrna dohoda o poskytovaní služieb na prenájom bytových priestorov. Agentúrna dohoda o prenájme bytu vzorový formulár Agentúrna dohoda o prenájme bytu

[Úplný názov právnickej osoby], zastúpené [postavenie, celé meno právnickej osoby], konajúce na základe [názov dokladu potvrdzujúceho autoritu], ďalej len „splnomocnený zástupca“ na jednej strane a [celé meno právnickej osoby], v osoba [pozícia, celé meno] konajúca na základe [názov dokladu potvrdzujúceho právomoci], ďalej len „príkazca“, na druhej strane a spoločne označovaná ako „strany“, uzavrela túto dohodu takto:

1. Predmet dohody

1.1. Zástupca sa zaväzuje, za poplatok, v mene a na náklady príkazcu, podniknúť kroky na nájdenie a prilákanie nájomcov na neobsadenie nebytových priestorov na uzatvorenie zmlúv.

1.2. Agent hľadá nájomníkov pre tieto nebytové priestory:

- [typ nebytových priestorov] s celkovou plochou [hodnota] sq. m, umiestnené na: [vyplňte požadované]. Nájomné - [suma v číslach a slovách] RUB / mesiac;

- [typ nebytových priestorov] s celkovou plochou [hodnota] sq. m, umiestnené na: [vyplňte požadované]. Nájomné - [suma v číslach a slovách] RUB / mesiac.

1.3. Prenájom nebytových priestorov sa uskutočňuje za ceny príkazcu uzavretím nájomnej zmluvy medzi príkazcom a nájomcom zistenou agentom.

V prípade lízingových transakcií uskutočňovaných Zástupcom práva a povinnosti vyplývajú priamo od príkazcu.

2. Práva a povinnosti strán

2.1. Zástupca sa zaväzuje:

2.1.1. Vykonávať činnosti agentúry v dobrej viere s maximálnym prínosom pre príkazcu.

2.1.2. Uskutočniť potrebné opatrenia na nájdenie nájomcov, uľahčenie uzatvárania zmlúv a dohôd medzi príkazcom a nájomníkmi.

2.1.3. Rokovať s nájomníkmi v mene príkazcu.

2.1.4. Včas poskytnite nájomcom informácie o príkazcovi a nehnuteľných objektoch príkazcu.

2.1.5. Usporiadajte zobrazenia majetku.

2.1.6. V prípade nedostatočných informácií alebo neúplnosti predložených dokladov, ako aj v prípade, že sa zistí, že informácie obsiahnuté v dokumentoch nie sú v súlade so skutočnými charakteristikami nehnuteľnosti, musí o tom písomne \u200b\u200binformovať príkazcu najneskôr do [termínu].

2.1.7. Dodržiavajte pokyny príkazcu týkajúce sa vykonávania agentúrnych činností, pokiaľ tieto pokyny nie sú v rozpore s požiadavkami zákona.

2.1.8. Poskytnite príkazcovi na jeho žiadosť všetky informácie o postupe pri vykonávaní príkazu podľa tejto dohody.

2.1.9. Predkladať príkazcovi správu o práci vykonanej podľa tejto dohody.

2.1.10. Poskytnite príkazcovi výpočet nákladov spojených s plnením tejto dohody, zdokumentovaný.

2.1.11. Zabezpečte bezpečnosť dokumentov prenášaných príkazcom a po uplynutí platnosti tejto dohody ich vráťte.

2.2. Príkazca sa zaväzuje:

2.2.1. Poskytnite agentovi úplné informácie o nehnuteľnosti príkazcu vo forme fotografií a textových popisov každého objektu.

2.2.2. Poskytnite agentovi informácie o samotnom príkazcovi, ktorý ho poskytne nájomcom.

2.2.3. Informujte agenta o všetkých okolnostiach, ktoré môžu mať vplyv na plnenie tejto dohody.

2.2.4. Poskytovať agentovi právo vykonávať marketingové a organizačné činnosti súvisiace s hľadaním potenciálnych nájomcov po celú dobu platnosti tejto zmluvy.

2.2.5. Poskytnite agentovi všetky potrebné informácie, majetok a dokumenty na vykonávanie činností agentúry.

2.2.6. Preplatiť výdavky, ktoré vzniknú agentovi v súvislosti s plnením tejto dohody, v súlade s predloženou správou.

2.2.7. Odmena agentovi za odmeňovanie.

2.2.8. Prijať od zástupcu správu o vykonanej práci, priložených dokumentoch a všetkom, čo vykonal v rámci objednávky na základe tejto dohody.

2.2.9. Informujte agenta o akýchkoľvek námietkach k predloženej správe.

2.3. Zástupca má právo:

2.3.1. Uzavrieť subagentnú dohodu s inou osobou, pričom zostáva zodpovedný za činnosť subagentu voči príkazcovi.

2.3.2. Prijímať od príkazcu včas av plnej výške všetky dohodnuté sumy vynaložených výdavkov, ako aj odmenu v súlade s touto dohodou.

2.4. Príkazca má právo:

2.4.1. Vykonajte kontrolu nad činnosťou agenta z hľadiska vykonávania príkazu.

2.4.2. Poskytnite agentovi ďalšie pokyny týkajúce sa vykonania pokynu podľa tejto dohody.

2.4.3. Dostávať informácie o pokroku agenta pri vykonávaní tejto dohody.

3. Poplatok agentúry a postup vyrovnania

3.1. Sprostredkovateľ dostáva odmenu vo výške [hodnota]% z hodnoty prenájmu stanovenej v nájomných zmluvách na nebytové priestory.

3.2. Odmenu podľa tejto dohody vypláca príkazca agentovi takto: [uveďte požadovanú, napríklad do [hodnoty] dní po tom, čo nájomníci prevedú nájomné na účet príkazcu].

3.3. Príkazca zaplatí výdavky, ktoré vzniknú agentovi v súvislosti s plnením tejto dohody, do [dní] odo dňa predloženia dokladov potvrdzujúcich tieto výdavky.

3.4. Platba odmeny a úhrada výdavkov agentovi sa vykonáva prevodom finančných prostriedkov na účet agenta.

3.5. Povinnosť príkazcu zaplatiť odmenu a výška výdavkov sa považuje za splnenú odo dňa [odpísania prostriedkov z bežného účtu príkazcu / prijatia prostriedkov na bežný účet agenta].

4. Správy agentov

4.1. Zástupca sa zaväzuje poskytnúť príkazcovi správy o vykonanej práci.

4.2. Správy sú predkladané agentom v nasledujúcich podmienkach: [uveďte konkrétne termíny na predkladanie správ, keď je zmluva splnená] do [uveďte spôsob zasielania správ].

4.3. Predložená správa by mala obsahovať: [podľa potreby vyplňte].

4.4. Agent musí k správe priložiť potrebný dôkaz o nákladoch, ktoré vznikli agentovi pri plnení tejto zmluvy.

4.5. Ak príkazca má námietky proti predloženej správe agenta, príkazca o tom musí informovať agenta do [hodnoty] dní od dátumu prijatia správy. V opačnom prípade sa správa považuje za prijatú príkazcom.

5. Dôvernosť

5.1. Strany sa dohodli, že počas vykonávania tohto príkazu budú zachovávať mlčanlivosť o všetkých informáciách získaných jednou stranou vo vzťahu k druhej strane. Režim dôvernosti sa uplatňuje na text tejto dohody a jej základné podmienky, ako aj na všetky ďalšie informácie, ktoré niektorá zo strán označí ako dôverné pred alebo bezprostredne po tom, ako sa poskytnú druhej strane.

5.2. Informácie uznané ako dôverné v súlade s touto dohodou nemôžu obsahovať informácie, ktoré sú verejne dostupné v súlade s požiadavkami ruských právnych predpisov.

5.3. Povinnosť mlčanlivosti zostáva v platnosti [vyplňte] aj po uplynutí alebo ukončení tejto dohody.

5.4. Za porušenie režimu dôvernosti podľa tejto dohody je strana, ktorá sa dopustila takého porušenia, povinná nahradiť druhej strane priame straty, ktoré vznikli v súvislosti s týmto porušením, ako aj zaplatiť pokutu vo výške [hodnotových] rubľov.

6. Trvanie zmluvy

6.1. Doba platnosti tejto dohody je [obdobie].

6.2. Ak do [vložiť požadované] pred uplynutím platnosti tejto dohody žiadna zo strán nevyhlási svoj úmysel nepredĺžiť svoju dobu platnosti, dohoda sa automaticky predlžuje (predlžuje) na ďalšie obdobie.

7. Povinnosti strán

7.1. V prípade nesplnenia alebo nesprávneho splnenia svojich záväzkov podľa tejto dohody sú strany zodpovedné v súlade s platnými právnymi predpismi Ruskej federácie.

7.2. Sprostredkovateľ zodpovedá vo výške skutočných škôd za bezpečnosť dokumentov, majetkových a vecných hodnôt, ktoré dostal od príkazcu alebo tretích strán v priebehu plnenia tejto dohody.

7.3. Za porušenie podmienok platby odmeny príkazca zaplatí agentovi pokutu vo výške [hodnoty]% zo sumy dlhovanej za každý deň omeškania.

8. Postup riešenia sporov

8.1. Všetky spory a nezhody medzi stranami, ktoré vzniknú počas trvania tejto dohody, vyriešia strany rokovaním.

8.2. Ak nie je možné urovnať spory a nezhody rokovaniami, spor sa vyrieši [názov súdu] v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie.

9. Záverečné ustanovenia

9.1. Táto dohoda nadobúda platnosť od jej podpísania a je platná, kým si zmluvné strany plne neplnia svoje povinnosti.

9.2. Všetky zmeny alebo dodatky k tejto dohode sú platné, ak sú podpísané oprávnenými osobami oboch strán.

9.3. Túto dohodu možno predčasne ukončiť z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku Ruskej federácie.

9.4. Vyhlásenia, oznámenia, oznámenia, žiadosti alebo iné právne významné správy, s ktorými zmluva spája občianske následky pre zmluvné strany tejto zmluvy, znamenajú pre túto osobu takéto dôsledky od okamihu doručenia príslušnej správy strane alebo jej zástupcovi.

Právne dôležité správy podliehajú prenosu [zadajte požadované - poštové, faxové, elektronické komunikácie].

Správa sa považuje za doručenú, aj keď bola prijatá zmluvnou stranou, ktorej bola zaslaná, ale vzhľadom na okolnosti, ktoré od nej závisia, nebola doručená alebo sa ju strana neoboznámila.

9.5. Na všetko ostatné, čo nie je upravené v tejto dohode, sa uplatňuje občianska legislatíva Ruskej federácie.

9.6. Táto dohoda je vyhotovená v dvoch (dvoch) kópiách, jeden pre každú zo strán, ktoré majú rovnakú právnu silu.

Ahoj Maria!

V súlade s článkom 1005 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa jedna zo strán (splnomocnenec) zaväzuje na základe dohody o zastúpení vykonávať právne a iné úkony v mene druhej strany (príkazcu) vo vlastnom mene, ale na náklady príkazcu alebo v mene a na náklady príkazcu.

V rámci transakcie uskutočnenej obchodným zástupcom s treťou stranou vo vlastnom mene a na náklady príkazcu, agent nadobúda práva a stáva sa záväzným, aj keď bol príkazca v transakcii uvedený alebo nadviazal priame vzťahy s treťou stranou na vykonanie transakcie.

Pri transakcii uzavretej obchodným zástupcom s treťou stranou v mene a na náklady príkazcu, práva a povinnosti vyplývajú priamo z príkazcu..

To znamená, že naprak vykonávate transakcie s treťou stranou vo vašom mene a na náklady príkazcu, potom nadobúdate práva a stávate sa povinným, aj keď príkazca bol v transakcii pomenovaný alebo ste boli v priamom vzťahu s treťou stranou na vykonanie transakcie.

V tomto prípade finančné prostriedky získané od nájomcov na používanie priestorov sú vaše príjmy. Daň z pridanej hodnoty preto platíte vy.

Ak transakcie vykonávate s treťou stranou v mene a na náklady príkazcu, potom práva a povinnosti vyplývajú priamo z príkazcu. V takom prípade sú všetky sumy pripísané na váš účet príjmom príkazcu.

Zároveň máte právo zadržať poplatok za agentúru vo fixnej \u200b\u200bsume 500 000 rubľov mesačne, ak je to stanovené v dohode o vašej agentúre. Túto sumu je preto možné zohľadniť ako súčasť príjmu agenta.

V súlade s článkom 1008 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zástupca povinný pri vykonávaní dohody o zastúpení predkladať príkazcovi správy spôsobom a v lehotách stanovených v dohode. V prípade, že v zmluve nie sú príslušné podmienky, správy predkladá agent pri plnení zmluvy alebo na konci zmluvy.

Pokiaľ dohoda o obchodnom zastúpení neustanovuje inak, k správe zástupcu sa musia priložiť potrebné dôkazy o nákladoch, ktoré vznikli agentovi na náklady príkazcu.

Ak je teda zmluva o prenájme uzavretá v mene príkazcu, všetky povinnosti vyplývajúce z tejto dohody, vrátane platby účtov za elektrinu, znáša príkazca alebo nájomca. Povinnosť zaplatiť daň teda spočíva na príkazcovi.

Zohľadňujú sa pri výpočte dane z príjmu náklady na energie a iné podobné platby? Je suma dane z pridanej hodnoty zaplatená organizácii dodávajúcej energiu odpočítateľná za elektrinu spotrebovanú nájomcom?

Odpovede na položené otázky budú závisieť od podmienok nájomnej zmluvy, od povinností strán v nej uvedených.

Ak chcete vyriešiť problémy zdaňovania nákladov za energie, zvážte možné možnosti:

1... Ak sú do nájomného zahrnuté sumy energií a iných podobných platieb,

Nájomné sa skladá z dvoch častí: pevná a variabilná.

Podľa s. 2, 3 lyžice. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a právneho postavenia najvyšších súdnych orgánov (článok 11 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66 z 11. januára 2002) môžu zmluvné strany nájomnej zmluvy ustanoviť pevnú výšku nájomného a postup (mechanizmus) na jeho výpočet. Zmena v nákladoch na verejné služby sa bude brať do úvahy v podmienkach zmluvy, ktorá bude zabezpečovať stálu a variabilnú časť nájomného.

Trvalá časť je pevná a zahŕňa platbu za používanie samotných priestorov. Variabilná časť nájomného sa rovná sume poplatkov za služby (komunikačné služby atď.), Ktoré nájomca mesačne spotrebuje. Predaj služieb spojených s poskytovaním nehnuteľností na prenájom sa vykazuje ako predmet zdanenia dane z pridanej hodnoty (článok 146 odsek 1 pododsek 1 článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie). Daňový základ je definovaný ako náklady na služby vypočítané na základe cien stanovených dohodou (článok 1 ods. 1, článok 40 ods. 1 daňového poriadku Ruskej federácie). V tomto prípade je celková výška nájomného (pevná aj variabilná) platba za služby prenajímateľa pri poskytovaní nehnuteľnosti na nájom. Ubytovateľ preto musí zdaniť celú výšku nájomného. Ak sú účty za služby platené v rámci splátok za nájomné, potom sa pre účty za služby nevypracujú samostatné primárne dokumenty. Stačí, ak prenajímateľ vystaví faktúru na zaplatenie nájomného s prílohou k výpočtu variabilnej časti nájomného, \u200b\u200bako aj kópie primárnych účtovných dokladov o službách (zmenky, výpočty), ak je to stanovené v nájomnej zmluve.

Pri tejto možnosti prenajímateľ sa riadi odsekom 3 čl. 168 Daňový zákon vydáva nájomcovi faktúry za celú výšku nájomného (fixné aj variabilné časti) bez pridelenia samostatného riadku pre množstvo účtov za elektrinu na faktúre a faktúre na zaplatenie prenajímateľovi a nájomca odpočíta celú sumu DPH uvedenú v faktúra prenajímateľa (vrátane variabilnej časti). Zákonnosť takýchto krokov potvrdzujú objasnenia daňových a finančných orgánov (Listy Federálnej daňovej služby Ruskej federácie z 4. februára 2010 č. [chránený e-mailom], Ministerstvo financií Ruska z 19. septembra 2006 č. 03-06-01-04 / 175). Ak sú tieto podmienky splnené, odpočíta sa suma predloženej dane z pridanej hodnoty nájomcovi v súlade so všeobecne ustanoveným postupom.

V takomto prípade nemá nájomca žiadne riziko, že prijme daň z pridanej hodnoty, ktorú prenajímateľ poskytuje na variabilnú časť odpočítateľného nájomného, \u200b\u200ba že do nákladov na účely výpočtu dane z príjmu zahrnie sumu variabilnej časti.

Pokiaľ ide o sumy dane z pridanej hodnoty predložené poskytovateľmi služieb, prenajímateľ ich prijíma na odpočítanie v plnej výške v súlade so všeobecne zavedeným postupom, pretože služby sa nakupujú na vykonávanie transakcií podliehajúcich DPH (služby na prenájom priestorov podliehajú dani z pridanej hodnoty) (s. 2 článok 171 bod 1 článok 172 daňového poriadku Ruskej federácie). Rovnaké stanovisko vyjadrila Federálna protimonopolná služba v severozápadnej oblasti vo svojich uzneseniach z 10. januára 2007 č. A05-7971 / 2006-13 a zo dňa 04.07.2007 č. A56-38904 / 2006.

2. Ak v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy prenajímateľ v záujme nájomcu podnikne kroky súvisiace s poskytovaním priestorov elektrickou energiou, vodovodom a inými inžinierskymi sieťami a nájomca sa zaväzuje uhradiť prenajímateľovi náklady, ktoré vznikli v súvislosti s realizáciou objednávky, potom činnosť prenajímateľa v súvislosti s poskytovaním služieb služby by sa mali považovať za sprostredkovateľa a prenájom ako zmiešaná zmluva. Takéto vzťahy sú typické pre dohodu o zastúpení (článok 1005 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) alebo dohodu o provízii (článok 990 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) v závislosti od toho, či konateľ koná v mene príkazcu alebo vo vlastnom mene (článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Pri prenose energie, vody, plynu, komunikačných služieb na nájomcu prenajímateľ nevykonáva predajné operácie a nie je povinný vypočítať a zaplatiť daň z pridanej hodnoty, pretože tovar zakúpený prenajímateľom pre nájomcu je majetkom príkazcu (článok 1 ods. 1). 996, článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Operácie nákupu a presmerovania služieb pre prenajímateľa sú tranzitné, spotrebúva ich nájomca, preto nezvyšujú ani príjem, ani náklady prenajímateľa.

Je úplne prijateľné zahrnúť takéto podmienky do nájomnej zmluvy. Súčasné právne predpisy ustanovujú možnosť uzatvárania zmiešaných zmlúv. Strany môžu uzavrieť dohodu obsahujúcu prvky rôznych dohôd ustanovených zákonom alebo inými právnymi aktmi (zmiešaná dohoda). Pravidlá zmlúv, ktorých náležitosti sú obsiahnuté v zmluve zmiešanej povahy (článok 3 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), sa vzťahujú na vzťahy strán na základe zmiešanej zmluvy. V dôsledku toho zmluva o prenájme s prvkami zmluvy o zastúpení nie je v rozpore so súčasnými právnymi predpismi.

Je však potrebné poznamenať, že všetky sprostredkovateľské zmluvy sú nevýhodné. Ak v sprostredkovateľských dohodách neexistuje podmienka týkajúca sa výšky odmeny alebo postupu jej zaplatenia, odmena sa vypláca po vykonaní príkazu vo výške stanovenej v súlade s článkom 424 ods. 3 tohto kódexu (článok 991, článok 1006 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Berúc do úvahy ustanovenia občianskeho práva je možné uviesť zahrnutie odmeny za poskytovanie sprostredkovateľských služieb do nájomného bez pridelenia osobitnej sumy. Odmena sprostredkovateľského prenajímateľa vo všeobecnosti podlieha dani z pridanej hodnoty (články 146, 156 daňového poriadku Ruskej federácie).

Podľa Pravidiel vedenia evidencie prijatých a vydaných faktúr, nákupných kníh a kníh o predaji na účely výpočtu dane z pridanej hodnoty, schválených nariadením vlády Ruskej federácie č. 914 zo dňa 02.12.2000, je základom odpočtu dane z pridanej hodnoty daňovníkom (nadobúdateľom) faktúra. faktúra vystavená sprostredkovateľom, ktorá odráža ukazovatele faktúry vystavenej predajcom služby.

Listom Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo dňa 04.02.2010 č. ShS-22-3 / [chránený e-mailom] objasnil postup spätného získavania faktúr pri nákupe tovaru (prác, služieb) prostredníctvom sprostredkovateľa. Ak faktúru vystaví predávajúci na meno provízneho agenta (agenta), potom je základom pre odosielateľa (príkazcu) na odpočítanie dane z pridanej hodnoty faktúra prijatá od sprostredkovateľa. Faktúru vystaví sprostredkovateľ odosielateľovi, hlavnému zodpovednému, ktorý odráža ukazovatele z faktúry vystavenej predávajúcim sprostredkovateľovi. Činnosti prenajímateľa - agenta (provízneho agenta) v prípade prenájmu časti priestorov budú tieto:

• prijíma faktúry od verejných služieb a ukladá ich do denníka prijatých faktúr;
• eviduje faktúry v nákupnej knihe iba z hľadiska nákladov na osobné spotrebné služby;
• vystavuje nájomcovi faktúry vo vlastnom mene na náklady za energie spotrebované nájomcom, odrážajúce ukazovatele z faktúr poskytovateľov služieb;
• faktúry vystavené nájomcovi sú evidované v denníku vydaných faktúr bez ich zaznamenania v predajnej knihe;
• vystaví nájomcovi faktúru za sumu sprostredkovateľského poplatku, zaregistruje ju v denníku vystavených faktúr a do predajnej knihy; ak sú do nájomného zahrnuté aj poplatky agentúry, vystaví sa faktúra vo výške nájomného.

To znamená, že ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi všetky služby, potom sa takéto činnosti považujú za podobné ako činnosti agenta a sú predmetom odmeňovania.

Preto, ak platíte účty za energie v mene prenajímateľa, potom vykonávate činnosti SUBAGENTU.

Soglanso článok 1009 Občianskeho zákonníka Ruskej federáciepokiaľ dohoda o obchodnom zastúpení neustanovuje inak, agent má právo uzavrieť dohodu o podriadení s inou osobou s cieľom splniť dohodu, pričom zostáva zodpovedný za činnosť zástupcu voči príkazcovi ... V dohode o zastúpení sa môže ustanoviť povinnosť obchodného zástupcu uzavrieť dohodu o podriadení so špecifikáciou alebo bez uvedenia konkrétnych podmienok takejto dohody.

To znamená, že v tomto prípade by ste mali navyše uzavrieť subagentnú dohodu s PRINCIPLE o platbe za služby a dostať zodpovedajúcu odmenu.

V takom prípade sa suma platieb za služby, ktoré ste dostali na váš účet, bude považovať za príjem jednej alebo druhej strany v závislosti od Subagenta. Dohode.

Mali by ste teda vychádzať z vyššie uvedeného av prípade potreby formalizovať svoj vzťah s príkazcom, pokiaľ ide o platenie energií podľa nájomnej zmluvy.

S swf. Tamara

Zmluva o prenájme agentúry. Na základe zmluvy sa jedna strana (advokát) zaväzuje vykonať určité právne kroky v mene a na náklady druhej strany (príkazca). Práva a povinnosti vyplývajúce z transakcie vykonanej advokátom vyplývajú priamo z príkazcu.

Zmluva o zastúpení sa môže uzavrieť s uvedením obdobia, počas ktorého je advokát oprávnený konať v mene príkazcu alebo bez takéhoto uvedenia.

Advokát je povinný vykonať pridelené poverenie v súlade s pokynmi príkazcu. Pokyny príkazcu musia byť zákonné, uskutočniteľné a konkrétne.

Advokát má právo odchýliť sa od pokynov príkazcu, ak je to vzhľadom na okolnosti prípadu potrebné v záujme príkazcu a právny zástupca nemohol najprv požiadať príkazcu alebo nedostal odpoveď na jeho žiadosť v primeranej lehote. Advokát je povinný oznámiť príkazcovi odchýlky, ktoré urobil, len čo to bolo možné.

Advokát konajúci ako obchodný zástupca (článok 184 ods. 1) môže príkazca udeliť právo odchýliť sa od jeho príkazcov v záujme jeho príkazcu bez predchádzajúcej žiadosti. V takom prípade je obchodný zástupca povinný oznámiť príkazcovi odchýlky v primeranej lehote, pokiaľ v objednávke nie je ustanovené inak.

Advokát je povinný:
osobne vykonáva províziu, ktorá mu bola poskytnutá, s výnimkou prípadov uvedených v článku 976 Občianskeho zákonníka;
informovať hlavného zodpovedného na jeho žiadosť o všetkých informáciách o priebehu vykonávania príkazu;
bez zbytočného odkladu previesť na príkazcu všetko prijaté v rámci transakcií uskutočnených pri vykonávaní príkazu;
pri výkone príkazu alebo po ukončení zmluvy s príkazom pred jeho vykonaním bezodkladne vráti splnomocnencovi splnomocnenie, ktorého platnosť neskončila, a predloží správu s priloženými podpornými dokumentmi, ak sa to vyžaduje podľa podmienok zmluvy alebo povahy príkazu.

Príkazca je povinný vydať splnomocnenie na zastupovanie advokátom pri výkone súdnych konaní podľa zmluvy o zastúpení, s výnimkou prípadov ustanovených v článku 182 ods. 1 článku 182 občianskeho zákonníka.

Príkazca je povinný, pokiaľ zmluva neustanovuje inak:
uhradiť advokátovi vzniknuté náklady;
poskytnúť advokátovi prostriedky potrebné na vykonanie príkazu.

Príkazca je povinný od obchodného zástupcu bezodkladne prijať všetko, čo vykonal v súlade so zmluvou.

Príkazca je povinný zaplatiť advokátovi odmenu, ak je v súlade s článkom 972 Občianskeho zákonníka kompenzovaná objednávka.

Príkazca je povinný zaplatiť advokátovi odmenu, ak to ustanovuje zákon, iné právne akty alebo zmluva o obchodnom zastúpení.
V prípadoch, keď je objednávka spojená s vykonávaním podnikateľskej činnosti oboma stranami alebo jednou z nich, je príkazca povinný platiť odmenu advokáta, pokiaľ zmluva neustanovuje inak.

V prípade neexistencie podmienky výšky odmeny alebo postupu jej zaplatenia v platenej objednávke sa odmena vypláca po vykonaní príkazu vo výške stanovenej podľa článku 424 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Advokát konajúci ako obchodný zástupca (článok 1 ods. 1 občianskeho zákonníka) má v súlade s článkom 359 občianskeho zákonníka právo zadržať veci, ktoré má v držbe a ktoré sú predmetom prevodu na príkazcu, aby sa zabezpečili jeho pohľadávky podľa zmluvy o uznesení.

moskva „___“ ___________ 20__

Realitná kancelária "Law RAA" zastúpená samostatným podnikateľom Rusinov Artem Alexandrovich, konajúc na základe osvedčenia č. 123 vydaného 22. júna 2002, ďalej len "advokát", na jednej strane a
SIDELNIKOV SERGEY VIKTOROVICH, 11.11.1974, rok narodenia, pas 11 11 446699, vydané Moskovským ministerstvom vnútorných vecí 12.12.2002, podčíselný kód 222-222, s bydliskom na adrese: Moskva, ul. Na druhej strane Narodnaya, dom číslo 36, ďalej len „príkazca“, uzavreli túto dohodu takto:

1. PREDMET DOHODY
1.1. V súlade s podmienkami tejto dohody sa ATTORNEY zaväzuje vykonať nasledujúce kroky v mene a na náklady PREZIDENTA: _________________________________________________________.
1.2. Práva a povinnosti vyplývajúce z transakcie, ktorú ATTORNEY vznikli, priamo vyplývajú z REFERENČNÉHO PORIADKU.

2. PRÁVA A POVINNOSTI
2.1. ATTORNEY sa zaväzuje vykonať túto objednávku do „___“ ___________20__
2.2. ATTORNEY má právo zveriť vykonanie tohto pokynu inému realitnému agentovi pri zachovaní kontroly nad jeho vykonaním.
2.3. ATTORNEY má právo rokovať s prenajímateľom, dohodnúť sa na podmienkach a postupe platby, pripraviť nájomnú zmluvu.
2.4. ATTORNEY sa zaväzuje, že bude na svoju žiadosť ZMLUVY informovať všetky informácie o postupe pri vykonávaní objednávky.
2.5. ZMLUVNÝ ZÁKAZNÍK sa zaväzuje vyplatiť ZÁKAZNÍKOVI zálohu v deň uzavretia tejto dohody vo výške __________________________________, ktorá sa v prípade nesplnenia povinností, ktoré na ňu ATTORNEY prevzala, vráti ATTORNEY na jej žiadosť.

3. TRVANIE ZMLUVY
3.1. Táto dohoda nadobúda platnosť dňom podpisu stranami a je platná do „___“ ___________ 20__
3.2. Na základe vzájomnej dohody je možné túto dohodu predĺžiť.

4. ZODPOVEDNOSŤ STRÁN
4.1. ATTORNEY je zodpovedný za neplnenie alebo nesprávne plnenie tejto dohody spôsobom predpísaným platnými právnymi predpismi.
4.2. V prípade neoprávneného odmietnutia zo strany poskytovateľa služieb pred vypršaním platnosti tejto zmluvy, ZMLUVA stráca právo na vrátenie zálohy, ktorú mu poskytla.

5. DOPLŇUJÚCE PODMIENKY
5.1. Strany sa zaväzujú zachovávať mlčanlivosť o týchto informáciách a nezverejňovať podmienky tejto dohody tretím stranám.
5.2. Všetky spory podľa tejto dohody sa riešia rokovaním av prípade nedosiahnutia dohody - v súlade s platnými právnymi predpismi.

PODPISY STRAN

ATTORNEY ______________
DÔVERNOSŤ ______________

Využívanie sprostredkovateľov v podnikaní pomáha optimalizovať platby daní. Prostredníctvom úsilia Federálnej daňovej služby a spoločnosti Rosfinmonitoring je však tento systém zarastený negatívnymi dôsledkami, ktoré môžu ohroziť nielen činnosť sprostredkovateľa, ale aj jeho protistrany.

Pamätajme, čo odlišuje agentúru od ostatných. Podľa dohody o zastúpení jedna strana ( agent) sa zaväzuje vystupovať za poplatok v mene spoločnosti druhá strana ( hlavná) právne a iné konania vo vlastnom mene, ale na náklady príkazcu alebo v zastúpení a na náklady príkazcu (článok 1005 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zvážime dohodu o zastúpení, podľa ktorej zástupca koná vo vlastnom mene vo vzťahu k tretej strane, aj keď na náklady príkazcu. Na takúto dohodu sa vzťahujú pravidlá dohody o provízii, ak tieto pravidlá nie sú v rozpore s ustanoveniami kapitoly Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o sprostredkovateľskej službe alebo s podstatou dohody o sprostredkovaní (článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Všimnite si, že základné podmienky dohody o zastúpení (tj podmienky bez dohody, ktorej dohoda sa neuznáva ako uzavretá), sú len predmetom dohody - jedná sa o právne a / alebo skutočné úkony, ktoré musí zástupca vykonať v mene príkazcu.

Ak sa nedohodnú na dohode s inými podmienkami, dohoda sa nebude považovať za uzavretú a takéto nekonzistentné body sa určia v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (podľa toho, ak potrebujete jasnejšiu definíciu podmienok, ktoré sú pre vás dôležité, alebo so všeobecnými pravidlami Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by mali byť uvedené aj tieto podmienky). v zmluve, ktorú uzavriete).

Predmet zmluvy

- právne kroky, ktoré sú predmetom obchodného zástupcu (t. J. Skutočnosti alebo okolnosti, s právnymi dôsledkami, a ktoré vznikajú podľa vôle fyzických a právnických osôb, napríklad, uzavrieť dohodu o poskytovaní služieb s dodávateľom, kúpno-predajnú zmluvu s kupujúcim atď.).

- Skutočné činnosti, ktoré musí vykonať agent (jedná sa o činnosti, ktoré samy osebe sú nespôsobujú právne následkynapríklad hľadať výkonných umelcov v mene príkazcu, vyjednávať a dohodnúť sa s nimi na podmienkach zmluvy - ale bez jej uzavretia). Skutočné konania sú obvykle spojené s právnymi úkonmi pridelenými agentovi a sú potrebné na ich riadne vykonanie.

V mnohých situáciách sa skutočné a právne kroky zhodujú, napríklad, prijatie platby od kupujúceho v maloobchode predajcom - agentom v rovnakom čase je uzavretím zmluvy o maloobchodnom predaji a kúpe (článok 493 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Upozorňujeme, že činnosti, ktoré musí agent vykonať, je možné určiť bez podrobných podrobností, ale iba so všeobecnými právomocami agenta (uzatvárať transakcie, zúčastňovať sa na vyrovnaniach atď.). Ak však agent hľadá exekútora pre príkazcu, odporúčame špecifikovať kroky agenta, aby sa minimalizovalo riziko rekvalifikácie zmluvy (a prepočítali sa daňové povinnosti agenta).

Príkazom príkazcu môže byť najmä to, že agent:

- nájde kupcov pre tovar príkazcu alebo naopak nájde pre príkazcu majetok, ktorý potrebuje (napríklad nehnuteľnosť);

- nájde výkonných umelcov, ktorí vykonávajú prácu (poskytujú služby) v zariadeniach príkazcu;

- uzatvára vo vlastnom mene, ale na náklady príkazcu, zmluvy s výkonnými umelcami, kupujúcimi, predajcami;

- vykonáva ďalšie činnosti, ktoré mu zveril hlavný zodpovedný.

Upozorňujeme, že dohoda o sprostredkovaní predaja alebo kúpy tovaru (majetku) v súvislosti s jeho právnou podstatou zvyčajne neprináša otázky. Existuje riziko, že dôjde k rekvalifikácii na nezávislé predajné a kúpne zmluvy, ale jej posúdenie závisí viac od daňovej zložky transakcie ako od jej právneho výkladu.

Zmluva o zastúpení, ktorá zahŕňa zapojenie sprostredkovateľa výkonných umelcov do poskytovania služieb, vykonávanie práce pre príkazcu, môže byť kvôli nejasnosti právnej zložky rekvalifikovaná do zmluvy a subdodávky (alebo plateného poskytovania služieb - v závislosti od povahy práce / služieb). Neexistujú jasné kritériá na rozlíšenie medzi týmito typmi zmluvných vzťahov v súdnej praxi, súdy spravidla analyzujú okolnosti konkrétnej situácie (napríklad, určenie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 15.04.2013 N VAS-3637/13 vo veci N A19-13741 / 2011).

Obtiažnosť spočíva v tom, že ak právne a iné úkony vykonáva agent vo vlastnom mene, ale na náklady príkazcu, potom v tomto prípade nadobúdajú práva a povinnosti vyplývajúce z transakcie, ktorú sprostredkovateľ vykonáva s výkonným agentom, agent, aj keď je príkazca uvedený v zmluve alebo nezávisle uzatvorený treťou stranou v súvislosti s vykonaním transakcie (najmä vykonáva skutočné prevzatie prác (služieb) vykonaných dodávateľom).

Aby ste minimalizovali riziká, odporúčame vám jasne definovať postup zdokumentovania vzťahu všetkých strán (príkazcu, agenta a skutočného vykonávateľa). Zároveň je dôležité oddeliť toky dokladov potrebných na odzrkadlenie transakcií v účtovníctve a daňovom účtovníctve (primárne doklady - úkony dodávateľa, správy agentov atď., Faktúry) a toky dokladov, ktoré slúžia na potvrdenie skutočného výkonu práce / služieb, splnenie požiadaviek na ich kvalita, termíny a ďalšie významné faktory pre zúčastnené strany.

Strany môžu napríklad v zmluve o zastúpení poskytnúť a duplikovať v zmluve s dodávateľom dodatočnú správu (časopis alebo iný dokument), v ktorej hlavný zodpovedný zaznamená skutočnosť o vykonaní práce (poskytovanie služieb) a jeho neprítomnosť nárokov na ich kvalitu a načasovanie. Je vhodné zostaviť takúto správu ako prílohu k úkonu vykonanej práce (poskytnuté služby) v zmluve s dodávateľom (podpísaný dodávateľom s agentom, ktorý s ním uzavrel zmluvu na vykonanie práce). Kópia (alebo dodatočná kópia takejto správy / denníka) sa pošle hlavnému zodpovednému v súbore dokumentov potvrdzujúcich výdavky zástupcu na vykonanie príkazu príkazcu (spravidla priložené k správe zástupcu).

Vymedzenie majetku obchodného zástupcu a príkazcu

Vo vzťahu napríklad k tovaru príkazcu strany zvyčajne nemajú otázky - sprostredkovateľ ich prijíma na podsúvahové účtovníctvo. Pokiaľ však ide o ďalšie predmety občianskych práv, situácia nie je tak jednoznačná.

Podľa článku 128 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie patria medzi občianske práva:

— veci vrátane hotovosti a dokumentárnych cenných papierov, iný majetok vrátane bezhotovostných finančných prostriedkov, neoverených cenných papierov, vlastnícke práva;

- výsledky práce a poskytovania služieb;

- chránené výsledky intelektuálnej činnosti a rovnocenné prostriedky individualizácie (duševné vlastníctvo);

- nehmotné výhody.

Z tohto článku vyplýva, že napríklad nepeňažné prostriedky sa týkajú iného majetku, a nie vecí. A to spôsobuje ťažkosti stranám dohody o zastúpení v situácii, keď je sprostredkovateľ zapojený do urovnania, a tretia strana z jedného alebo druhého dôvodu nesplnila svoje zmluvné záväzky (napríklad oneskorená platba) alebo naopak previedla zálohu (a potom sa nedostala do kontaktu viac ako tri strany). rokov alebo likvidované).

Na jednej strane, na základe znenia článkov 128, 996 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, príkazca nemá vlastnícke práva k bezhotovostným finančným prostriedkom, ktoré dostal od kupujúceho na účet agenta.

Zároveň v súvislosti s dohodou komisia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie vysvetlila (bod 9 informačného listu prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2004 N 85), že v zmysle čl. 999 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak sa strany nedohodnú inak, je komisionár povinný previesť hlavnému zodpovednému sumy, ktoré dostal z predaja tovaru, ktorý patrí tomuto, v momente, keď bude k dispozícii, a nie v dôsledku úplného vykonania pokynov príkazcu. To znamená, že povinnosť previesť sumy prijaté od tretích strán na zastúpeného vzniká od provízneho agenta okamžite v čase prijatia uvedených súm a podlieha exekúcii v primeranej lehote, pokiaľ nie je v dohode o provízii stanovené inak.

Ukazuje sa, že všetky sumy (vrátane preddavkov), ktoré provízny agent dostal od kupujúceho na základe kúpnej a kúpnej zmluvy (uzatvorenej v mene odosielateľa), sa musia previesť na odosielateľa. Táto povinnosť vzniká okamžite pri prijatí čiastky, zatiaľ čo zmluva sa môže dohodnúť na období, počas ktorého sa tieto čiastky prevádzajú na príkazcu.

Keďže pravidlá stanovené pre dohodu o provízii sa vzťahujú aj na zmluvu o zastúpení (článok 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), sumy platby prijaté od tretích strán a záväzné od obchodného zástupcu by sa mali považovať za povinnosť obchodného zástupcu voči príkazcovi. Agent nemá právo ich ponechať. Sprostredkovateľ rovnako prevádza dlhy tretích strán na zastúpeného.

V takom prípade, ak existuje dlh príkazcu voči sprostredkovateľovi, sprostredkovateľ má právo zadržať sumy, ktoré mu sú splatné na základe dohody o zastúpení, zo všetkých čiastok, ktoré dostal na náklady príkazcu (články 410, 997, 1011 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Správa agenta

Príkazca musí akceptovať, čo predložil agent, posúdiť správu a prijať ju, alebo nahlásiť akékoľvek námietky (článok 3 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

- príkaz na prijatie príkazu príkazcom na príkaz príkazcu;

- postup a lehota na zváženie príkazcom správy zástupcu;

- aké dôkazy by mali byť potvrdené nákladmi agenta (najmä, aký druh dokumentov, potreba overovať kópie dokumentov priložených k správe, atď.).

Zástupca je povinný hlavnému zodpovednému podať správu spôsobom a za podmienok ustanovených v zmluve. Ak nie je stanovený postup na vykonanie dohody o zastúpení, potom je zástupca povinný predložiť správu v momente vykonávania dohody alebo po ukončení výkonu (článok 1 ods. 1 občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Príkazca musí zvážiť a prijať alebo nahlásiť svoje námietky (článok 3 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Strany tiež určia časový rámec na posúdenie správy príkazcom a postup na podanie námietok voči nim. Podľa všeobecných pravidiel sa správa zástupcu považuje za prijatú, ak je zastúpená neinformoval agenta o jeho výhradách do 30 dní odo dňa prijatia správypokiaľ sa na základe dohody zúčastnených strán nestanoví iné obdobie (článok 3 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Je vhodné stanoviť formu správy sprostredkovateľa v zmluve. Môže obsahovať tieto informácie:

- dátum správy;

- podrobnosti o dohode o zastúpení (názov, číslo, dátum);

- zoznam spáchaných právnych krokov a dátumy ich spáchania;

- zoznam skutočných prijatých opatrení a dátumy ich provízií;

- výdavky, ktoré vzniknú agentovi v súvislosti s plnením zmluvy;

- zoznam dokladov potvrdzujúcich výdavky zástupcu a pripojený k správe;

- podrobnosti o zástupcovi a zastúpenom (meno, PSRN, DIČ, miesto);

- postavenie, priezvisko, iniciály a podpis osoby konajúcej pri príprave správy v mene zástupcu.

V prípade, že požiadavky na obsah správy nie sú dohodnuté, agent má právo zaslať príkazcovi správu o ľubovoľnom obsahu. V každom prípade však musí obsahovať informácie o konkrétnych krokoch, ktoré spáchal agent - inak sa povinnosť agenta zaslať správu nebude považovať za splnenú.

Ak sa v správach iba informuje o postupe objednávky, je potrebné vo vzťahu k výške odmeny vyhotoviť úkon doručenia a prijatia služieb (v súlade s požiadavkami na podrobnosti primárneho dokumentu).

V ďalšej časti článku bude Irina Evstratová hovoriť o dobe trvania zmluvy, odmeňovaní a výdavkoch agenta a o kontrole federálnej daňovej služby a kontroly nad agentúrami agentúry.

Príjem prenajímateľa z oblasti správy nehnuteľností do značnej miery závisí od kompetentného budovania vzťahov s nájomníkmi. Článok navrhuje najoptimálnejšie, a to aj z hľadiska zdaňovania, zmluvné režimy riešenia vzťahov s nájomcami.

Spravidla je vlastníkom nehnuteľnosti prenajímateľ. Zákon alebo vlastník však môžu ustanoviť prípady, keď je prenájom nehnuteľností vykonávaný tretími stranami.

Existujú teda štyri právne spôsoby, ako si prenajať nehnuteľný majetok (hnuteľný, nehnuteľný):

• priamo vlastníkom nehnuteľnosti (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
• podnájom (článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
• prevod funkcií lízingu nehnuteľností na tretie strany na základe dohody o zastúpení (článok 1005 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
• prevod funkcií lízingu nehnuteľností na tretie strany na základe dohody o správe dôvery (článok 1012 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Pri výbere jedného alebo druhého spôsobu budovania nájomných vzťahov s nájomníkmi sa v prvom rade zohľadňuje hospodárska zložka (vrátane otázok týkajúcich sa zdaňovania), ako aj potreba spravovať nehnuteľnosť, keď sa prenajíma (oprava, poskytovanie inžinierskych sietí a údržba). nezávisle alebo prostredníctvom tretích strán.

Prenájom od majiteľa

Je potrebné mať na pamäti, že podľa čl. 612 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je prenajímateľ zodpovedný za nedostatky prenajatého majetku, ktoré úplne alebo čiastočne bránia jeho použitiu, aj keď v čase uzavretia nájmu o nich nevedel. V takom prípade je prenajímateľ povinný vykonať kapitálové opravy prenajatého majetku na svoje vlastné náklady, pokiaľ zákon alebo nájomná zmluva neustanovujú inak. Veľké opravy sa musia vykonať v lehote stanovenej v zmluve, a ak to nie je v zmluve stanovené alebo je spôsobené naliehavou potrebou, v primeranom čase. Všetky otázky, ktoré nie sú upravené právnymi predpismi Ruskej federácie, určujú strany v zmluve o prenájme.

Daňové otázky

DPH

Berúc do úvahy ustanovenia čl. 146 daňového poriadku Ruskej federácie, povinnosť platiť DPH do rozpočtu je prenajímateľ. Nájomca má potom právo odpočítať sumu dane uvedenú na faktúre prenajímateľa, ak existuje doklad potvrdzujúci skutočnosť, že poskytovaná služba bola prijatá. Takýto dokument môže byť aktom prijatia a prevodu prenajatého majetku. V tomto prípade sa odpočet poskytuje nájomcovi bez ohľadu na stav jeho vyrovnania s prenajímateľom.

Daň z príjmu

Lízingové splátky za nájomné súvisia s inými nákladmi súvisiacimi s výrobou a predajom (článok 264 ods. 1 pododsek 1 článku 264 daňového poriadku Ruskej federácie).

Na preukázanie výdavkov vo forme splátok nájomného musí nájomca iba uzavrieť nájomnú zmluvu v súlade s požiadavkami občianskych právnych predpisov a aktom prijatia a prevodu prenajatého majetku. Tieto doklady spolu s faktúrami a platobnými dokladmi za platby nájomného sú dostatočným dokladom o nákladoch, ktoré nájomcovi vznikli vo forme platby nájomného.

Nástroje a služby údržby

V praxi zmluva o prenájme často obsahuje klauzulu, podľa ktorej nájomca okrem nájomného uhradí prenajímateľovi aj prevádzkové náklady vynaložené v súvislosti s prenajatým majetkom (náklady na služby, komunikačné služby, bezpečnosť atď.). V takom prípade nájomca vo všeobecnosti uhradí prenajímateľovi tieto náklady mesačne na základe faktúr, ktoré od neho dostal.

Je potrebné poznamenať: v súčasnosti nájomníci nemajú prakticky žiadnu šancu na odpočet DPH, pokiaľ ide o náklady uhradené prenajímateľovi nad rámec nájomného vo forme kompenzácie nákladov na dodávku elektriny, verejných služieb, komunikačných služieb, bezpečnosti a čistenia prenajatých priestorov. Existujú však spôsoby, ako tomu zabrániť.

Metóda 1. Nájomca uzatvára zmluvy na služby (komunikačné služby atď.) Priamo s poskytovateľmi týchto služieb. Je pravda, že vo väčšine prípadov nájomca takúto príležitosť nemá. Predplatiteľ (spotrebiteľ energie) musí mať predovšetkým na účely uzavretia zmluvy o dodávke energie zariadenie na príjem energie pripojené k sieťam organizácie na dodávku energie, čo nie je možné pri prenajímaní samostatných miestností v budove.

Metóda 2. Poplatky za energie sú zahrnuté v nájomnom. V tomto prípade sa nájomné spravidla skladá z dvoch častí - konštantnej a variabilnej. V tomto prípade je variabilná časť rovnocenná sume poplatkov za služby (komunikačné služby atď.) Spotrebovaných nájomcom za mesiac. V tomto prípade prenajímateľ fakturuje nájomcovi celú sumu nájomného (konštantná aj variabilná časť) a nájomca odpočíta celú sumu DPH uvedenú na faktúre prenajímateľa.

Prenajímanie nehnuteľností priamo vlastníkom nehnuteľností mu teda ukladá určité povinnosti, vrátane úpravy zmluvných vzťahov s nájomcami, verejnými službami a prevádzkovými organizáciami - uzatváranie a plnenie zmlúv, kontrola prijímania nájomného, \u200b\u200bvykonávanie veľkých opráv, fakturácia a faktúry vrátane poplatkov za služby a služby údržby, platby daní.

Funkcie podnájmu

Ako je uvedené vyššie, nájomca má právo so súhlasom prenajímateľa (vlastníka nehnuteľnosti) prenajať prenajatý majetok (podnájom), ktorý je formalizovaný dohodou medzi pôvodným nájomcom a nájomcom. Prenajímateľ teda nemá žiadny vzťah s prenajímateľom.

Pokiaľ ide o vzťah medzi vlastníkom (prenajímateľom) a pôvodným nájomcom, stavajú sa podľa obvyklého nájomného plánu, pričom jedinou výhodou môže byť to, že pri regulácii nájomných vzťahov prostredníctvom „podnájomnej schémy“ je pôvodným nájomcom organizácia lojálna k vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorá umožňuje prakticky vylúčiť kontrola zmluvných vzťahov vrátane otázok o prenájme. Podnájomná transakcia je však nebezpečná, pretože majetok spadá do rúk osoby, ktorá nie je viazaná žiadnymi záväzkami voči prenajímateľovi.

Daňové otázky

Pravidlá nájomných zmlúv sa vzťahujú na podnájomné zmluvy, pokiaľ zákon alebo iné právne akty neustanovujú inak.

Všetky otázky zdaňovania a poskytovania služieb a služieb údržby medzi prenajímateľom a nájomcom v tomto prípade sa teda prenášajú do roviny vzťahu medzi pôvodným nájomcom a nájomcom, čo nevylučuje podobný vzťah medzi vlastníkom a pôvodným nájomcom.

Agentúrna dohoda a správa dôvery

Zmluva o zastúpení

Podľa dohody o zastúpení sa jedna strana (agent) zaväzuje za poplatok vykonávať právne a iné úkony v mene druhej strany (príkazcu) vo svojom vlastnom mene, ale na náklady príkazcu alebo v mene a na náklady príkazcu.

V rámci transakcie uskutočnenej obchodným zástupcom s treťou stranou vo vlastnom mene a na náklady príkazcu, agent nadobúda práva a stáva sa povinným, aj keď bol príkazca v transakcii uvedený alebo nadviazal priame vzťahy s treťou stranou na vykonanie transakcie. Ak je transakcia uskutočnená obchodným zástupcom s treťou stranou v mene a na náklady príkazcu, práva a povinnosti vznikajú priamo od príkazcu.

Správa dôvery

Na základe zmluvy o spravovaní majetku jedna strana (zakladateľ správy) prevádza majetok na určitú dobu na druhú stranu (správca trustu) a druhá strana sa zaväzuje spravovať tento majetok v záujme zakladateľa správy alebo ním určenej osoby (príjemcu). Prevod majetku do trustu zároveň neznamená prevod vlastníctva tohto majetku na správcu trustu.

Správca, ktorý vykonáva správu majetku v správe majetku, má právo vykonávať akékoľvek právne a skutočné kroky v záujme príjemcu v súlade s dohodou o zverení majetku v súlade s dohodou o správe dôvery.

Neexistuje teda žiadny zmluvný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, pretože zmluvy sa uzatvárajú medzi zástupcom (správcom) a nájomcom. Na základe podmienok dohody o obchodnom zastúpení alebo dohody o zverení majetku sa celá suma príjmu z užívania majetku prevedie na vlastníka nehnuteľnosti a vlastník nehnuteľnosti zaplatí poplatok za zastúpenie alebo správcovský poplatok.

Rozdiel medzi agentúrou a dohodou o správe dôvery

Pri porovnávaní dohody o majetkovom vlastníctve s dohodou o sprostredkovaní (pokyny alebo provízie) treba poznamenať, že konanie zástupcu a správcu sa líši, ako to vopred určujú príslušné dohody.

Po prvé, v prípade správy trustu je majetok prevedený na správu trustu oddelený od ostatného majetku majiteľa a majetku poručníka.

Po druhé, agent na základe zmluvy môže konať v mene príkazcu (vlastníka), ale podľa zmluvy o správe dôvery je to vylúčené.

Po tretie, na základe dohody o zastúpení môže zástupca uzavrieť vzťah so zástupcom: pridelenie povinností správcu tretej strane je neprijateľné.

Po štvrté, dohoda o zastúpení je vždy ťažká, zatiaľ čo správa dôvery sa môže vykonávať na základe refundácie a bezdôvodne.

Za piate, na rozdiel od správcu má vlastník nehnuteľnosti (príkazca) právo zasahovať do činností agenta pri vykonávaní príkazu.

Na šiestom mieste dohoda o dôvere k nehnuteľnostiam musí byť registrovaná na Federálnej registračnej službe.

Daňové otázky

V prípade zmlúv o prenájme uzatvorených medzi zástupcom (správcom) a nájomníkmi je postup zdaňovania, poskytovania a platby za služby a údržbu podobný ako vyššie uvedený postup. Jediný rozdiel spočíva v tom, že všetky záležitosti týkajúce sa zdaňovania sú v tomto prípade vyriešené agentom (správcom), nie vlastníkom nehnuteľnosti. Strany dohody o sprostredkovaní (dohoda o vlastníctve majetku) sú oprávnené ustanoviť, že poskytovanie služieb a služieb údržby bude vykonávať aj zástupca (správca).

Okrem toho v tomto prípade prenajímateľ (agent, splnomocnenec), konajúci ako sprostredkovateľ, preúčtuje organizáciám pre verejné služby nájomcovi za pridelenie súm DPH. V tomto prípade má nájomca právo na odpočet dane na základe faktúry vystavenej zástupcom (správcom), ktorý je v tomto prípade prenajímateľom.

Hlavný rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní (dohoda o vlastníctve majetku) a zmluvou o prenájme spočíva v tom, že všetky funkcie prenajímateľa prevádza vlastník nehnuteľnosti na agenta (správcu). Ten je následne povinný v súlade so zmluvnými podmienkami uzavrieť nájomné zmluvy, kontrolovať príjem nájomného, \u200b\u200bposkytovať (poskytovať) služby a údržbu, vykonávať veľké opravy v prenajatých priestoroch av prípade potreby vyberať nedoplatky nájomného od nájomcov.

Príjem z činnosti agenta (správcu), bez jeho odmeny, sa prevádza na vlastníka nehnuteľnosti, ktorý na základe správy agenta (správcu) platí dane a poplatky do rozpočtov rôznych úrovní Ruskej federácie.

V súčasnosti je najoptimálnejším a najčastejšie používaným systémom vzťahov s prenájmom budov prevod nehnuteľností na prenájom prostredníctvom obchodného zástupcu na základe zmluvy o zastúpení, ktorá poskytuje oprávnenie na správu majetku a poskytovanie služieb a ďalších služieb. Majiteľ nehnuteľnosti je v tomto prípade povinný vyplácať odmenu agentovi a platiť dane a poplatky do rozpočtu a má právo kontrolovať činnosť agenta.