Перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Как перевести земелю сельхозназначения в другую категорию. Какие сведения следует указать в ходатайстве о переводе земель

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий, а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования - от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

• Заявление на имя главы местного муниципалитета;
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
• Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
• Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
• Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
• Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
• Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
• Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

• Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
• План размежевания участка;
• Кадастровый паспорт земельного надела;
• Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
• Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
• Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
• Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
• Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Переведем Ваш земельный участок в промназначение!

Из этой статьи вы узнаете:

• Какие проблемы окружают перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию
• Как можно использовать сельскохозяйственные земли без их перевода
• Когда можно осуществить перевод сельскохозяйственных земель
• Какие документы нужны для этого
• Когда могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Владелец земельного участка (ЗУ) имеет право использовать свой объект только в соответствии с его статусом. Допустим, чтобы построить пансионат или дом отдыха на сельскохозяйственных землях, нужно сначала изменить их целевое назначение. И только в этом случае такое использование участка не будет носить противоправный характер. Поскольку сегодня перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию стал актуальным, мы предлагаем вам полезную информацию по данному вопросу.

Проблематика перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

По официальным данным Госкомстата еще в начале 2004 года Российская Федерация имела 1,7 млрд га земель, которые принадлежали лесному и водному хозяйствам, промышленности, транспорту и поселениям, были отведены под строительство и особо охраняемые объекты (заказники, заповедники).

Сегодня в нашей стране 400 млн га земель сельскохозяйственного назначения. И эти самые ценные ресурсы стали максимально уязвимы для злоупотреблений разного рода. В течение последних 5-7 лет их площадь уменьшилась на 40 млн га. При этом сокращение земель отмечено практически во всех регионах, а не только там, где в свое время осваивалась целина. К примеру, в Московской области полезные сельскохозяйственные угодья уменьшились на 166 000 га.

Этой весной федеральный орган – Минприроды России - начал тщательную проверку законности постройки особняков и дач в охранной природной зоне вокруг столицы. В настоящее время обнаружено около 25 000 нарушений действующего законодательства по охране окружающей среды.

По информации Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию даже в ближнем Подмосковье нелегитимно заняты под застройку около 1 400 га государственных земель. К примеру, в Московской области 80 % берегов водохранилищ, расположенных в природоохранной зоне, застроено незаконно.

При этом строительство осуществляется в районах береговой полосы водных объектов, не являющихся частными, где капитальные сооружения вообще запрещены (согласно Водному кодексу РФ это прибрежная зона шириной от 5 до 20 м в зависимости от размера самого водного объекта, с неограниченным доступом, то есть не имеющая заграждений). Самозахвату подверглись земли следующих водохранилищ: Клязьменское, Истринское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Такие же незаконные застройки появились за эти годы и в охраняемой зоне Москвы-реки, канала им. Москвы, прочих водоемов.

Большинство положений закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 имеют процессуальный характер. Они устанавливают порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения (и прочих) в другую категорию и определяют действия участников подобных правоотношений. Точнее, закон устанавливает круг лиц, которые могут принимать участие в процессе смены целевого назначения земель; мотивы для такого перехода; порядок рассмотрения актов органов местного самоуправления и федеральной власти о переводе участков между категориями и легитимность принятых по ним решений, а также правомерность отказа в данной процедуре.

ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 определяет требования к оформлению ходатайств, к списку необходимых приложений, к тексту решений о переводе, а также устанавливает порядок корректировки документов в связи со сменой категории земель. Специальная глава в нем посвящена всем тонкостям перевода ЗУ между категориями. К примеру, там оговорены нюансы для следующих целевых групп: земли для поселений, сельскохозяйственные угодья; особо охраняемые территории; объекты лесного фонда и водного хозяйства, а также земли запаса.

Переходная и заключительная часть закона предписывает обязательную принадлежность участков к какой-либо категории и регламентирует условия, при которых местными властями для территорий, находящихся под их юрисдикцией, могут быть приняты решения о смене целевого назначения участков.

Изложенные выше позитивные тенденции, связанные с утверждением закона, серьезно повлияют на дальнейшее искоренение явлений произвола с участками земли в дальнейшем. Однако принятый закон не устраняет главную проблему – исправление имевших место ранее ошибок и нарушений.

Поэтому с учетом выявления около 60 % официальных документов о смене категории ЗУ, оформленных и выданных вразрез с законодательством, владельцы недвижимости обеспокоены новыми тенденциями в деятельности государственных органов. И для этого есть веские причины. Все чаще возникают прецеденты фактического привлечения к ответственности чиновников, незаконно отдавших, допустим, часть площади заповедника под строительство сооружений, а также покупателей такой земли.

В последнее время активизировало свою работу Министерство природных ресурсов Российской Федерации. Вместе с природоохранными структурами министерство приступило к возбуждению судебных дел по фактам незаконных правовых отношений в вопросах землепользования. В конце концов и суды пришли к регулярному рассмотрению претензий физических лиц и компетентных органов к нарушителям земельного права.

Широкие полномочия по наведению порядка в вопросах распоряжения ЗУ имеет Прокуратура Российской Федерации, которая также оживила свою работу в этом плане. Специалисты профильного отдела ведут обширный круг вопросов, проверяя законность правовых актов и сделок в регионе, использование бюджетных средств всех уровней, включая легитимность операций, затрагивающих интересы федерации. Как раз на этом и основывается активное участие прокуратуры почти во всех процессах приватизации и особенно связанных с недвижимостью.

Со своей стороны прокуратура тоже выявляет злоупотребления госорганов исполнительной власти и местного самоуправления по переводу сельскохозяйственных земель (и прочих видов) в другую категорию. Заказники и заповедники, экологические и водоохранные зоны, леса особо охраняемых природных территорий по ряду причин самочинно переводятся из одной целевой группы земель в другую с нарушением закона и порядка и впоследствии застраиваются. При выявлении подобных фактов упраздняются все принятые по ним решения местной власти и применяются жесткие меры, включая даже снос таких сооружений.

Хозяевам земель, оформленных и присвоенных незаконно, в особенности тем, кто имеет там какие-то постройки (подобных собственников большинство), придется в скором будущем узаконивать свою недвижимость. А способы для этого найдутся.

1. Первое, что требуется от владельцев недвижимости для легализации своих прав, – обращение в администрацию района, где находится объект. Если эксплуатация ЗУ не нарушает перспектив развития рассматриваемой территории и администрация не возражает против цели его использования, участок отдается во владение хозяину застройки, возведенной на этих землях, в установленном порядке.
2. Следующая задача – признание объекта отвечающим строительным нормам и правилам. Здесь вам поможет одна из проектных организаций с лицензией на право обследования зданий (сооружений). По результатам этой процедуры выдается заключение о том, что строения пригодны для использования по целевому назначению. Городское или районное управление Госстройнадзора может контролировать процесс обследования объектов и единолично или ссылаясь на отчеты проектных организаций, согласовывать дальнейшую эксплуатацию недвижимости.
3. В результате вы получаете недвижимый объект, который: 1) находится на земле, выделенной для него официально; 2) отвечает градостроительным и прочим правилам и нормативам. С такими правомочными характеристиками постройка больше не принадлежит к разряду самовольных, поскольку она лишена их главных свойств. Таким образом, недвижимый объект почти легализован и больше не относится к разряду самовольных, утрачивая эти признаки, а хозяин вправе оформить такой участок в собственность. Администрация же получает реального пользователя ЗУ и устанавливает с ним законные правовые отношения.

Но все же соответствие строительным стандартам еще не означает, что постройка отвечает требованиям земельного закона. Здесь тоже пригодятся квалифицированные услуги профильных юристов, которые до привлечения землеустроительных органов дадут вам дельные советы по ликвидации имеющихся нарушений.

При этом выполнить все процедуры по легализации объекта бывает очень сложно. Так, в столице выявлением и урегулированием вопросов о судьбе незаконно выделенных земель и самовольных застроек занимаются: Москомзем в лице Государственной земельной инспекции, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, а также Центр городского госсанэпиднадзора в сотрудничестве с префектурами территориальных округов. А значит, и согласование бумаг во всех этих инстанциях займет много времени и сил.

Чтобы не стать владельцем незаконно выделенной земли и избежать ее легализации постфактум, лучше предварительно проштудировать все документы по интересующему вас участку до его приобретения.

Правоустанавливающим документом на недвижимость (в частности, землю) является постановление главы районной администрации, гражданско-правовое соглашение, свидетельство о праве наследования и др. Дополнительно необходимы:

• кадастровый план ЗУ с обозначением нормативной стоимости земли. Его составляют профессиональные геодезисты, вызванные владельцем для проведения измерительных работ;
• протокол согласования рубежей частных владений, подписанный соседями и заверенный главой администрации;
• оценка застройки участка работниками бюро технической инвентаризации либо документ о том, что какие-либо сооружения на земле не возводились;
• подтверждение отсутствия долга по налогам (сборам), справка о том, что земельный участок не арестован;
• квитанции о коммунальных платежах и прочих взносах, включая подвод коммуникаций.

На основе вышеперечисленных бумаг выдается главный документ – свидетельство о праве собственности (аренды) на землю.

При наличии на участке жилого здания для него также потребуется пакет необходимых документов.

Грамотный подход к оформлению земельной сделки позволит стопроцентно избежать перспективы судебных разбирательств с уполномоченными органами. Это, конечно же, потребует финансовых затрат. Однако в противном случае существует риск не только лишиться своей собственности и потерять истраченные деньги, но и понести дополнительные и безвозвратные затраты.

Как можно использовать сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию

Статья 77 (п. 1) Земельного кодекса РФ гласит, что «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Эти участки могут послужить для сельскохозяйственного производства, высадки лесных защитных насаждений, научных изысканий и исследований, в учебных и других целях, связанных с аграрным бизнесом (ст. 78 Земельного кодекса РФ, пункт 2).

Сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию могут вмещать:

• дороги местного значения, коммуникации, лесные массивы, используемые для защиты ЗУ от негативных факторов, возникающих не только по естественным причинам (например, погодные условия), но и в результате промышленной деятельности и иного влияния людей;
• водоемы;
• здания и постройки для хозяйственных нужд, где будет выпускаться, храниться и готовиться к переработке аграрная продукция;
• сельскохозяйственные угодья с пашнями, пастбищами, сенокосами, залежами, различными многолетними насаждениями. Такие участки должны охраняться в качестве очень ценных земель.

1. Специально охраняемые ЗУ приоритетного использования, к которым принадлежат экспериментальные производства научно-исследовательских институтов, учебно-опытные участки вузов и учреждений профессионального образования. Цена таких земель, указанная в кадастре, намного выше средних значений для участков в пределах территориального образования их размещения.
2. Очень ценные полезные угодья, которые запрещено использовать для не аграрных нужд и дачного строительства.
3. Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, но непригодные для прямого использования, то есть участки более низкого качества по кадастровому рейтингу.

На участке, относящемся к сельскохозяйственным землям, выделенном под фермерское дело, запрещено возведение жилых объектов (директива Минэкономразвития России № Д23-5270 от 21.12.2010).

В целях возведения зданий, сооружений и построек для фермерских нужд предоставляются и покупаются участки в порядке, предусмотренном ст.11 (пункт 2) Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003.

Когда можно переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию

Чтобы на сельскохозяйственных землях можно было бы вести какую-то другую деятельность или что-то строить, им следует поменять целевое назначение на соответствующее планируемому использованию. Эта норма жестко закреплена законодательно. По статьям 284-285 Гражданского кодекса РФ участок изымается у владельца через суд, если он используется не по назначению или неподобающим образом на протяжении трех лет. Законность отчуждения подтверждена судебной практикой (к примеру, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-7586/2010-ГК от 11.08.2010).

Как переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию, изложено в федеральном законе № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004.

• временное исключение земель из оборота (консервация);
• образование природных заповедников со специальными режимами охраны, а также причисление ЗУ к историко-культурным, природоохранным, рекреационным и другим весьма ценным видам. При формировании ТРЗ (туристско-рекреационной экономической зоны) и переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию, такую как «земли особо охраняемых территорий и объектов», Правительство должно принять постановление о создании подобной зоны на территории России в месте расположения участка (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда № 07АП-10686/10 от 07.12.2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа № А66-14704/2009 от 21.09.2010);
• определение (изменение) границ поселений и населенных пунктов;
• организация предприятий производственного направления на землях, оценка которых по данным кадастровой палаты не выше средней для участков в пределах муниципального района (или округа), на прочих землях и с нецелевыми нуждами, если нет подходящих альтернатив расположения объектов;
• отнесение земель, негодных для ведения товарного сельского хозяйства, к составу лесного (водного) фондов или землям запаса;
• строительство дорог (в том числе железнодорожных линий), электромагистралей, линий связи (включая линейно-кабельные конструкции), нефте-, газо- и прочих видов трубопроводов, других похожих проектов при наличии утвержденного должным образом плана рекультивации сельскохозяйственных земель на время строительства указанных объектов;
• выполнение международных гарантий Российской Федерации, безопасность и защита государства (если нет других мест для дислокации объектов обороны);
• разработка недр при наличии одобренного проекта по восстановлению нарушенного почвенного слоя;
• расположение медицинских, социальных и коммунальных объектов, учреждений образования и организаций бытового обслуживания (при отсутствии других вариантов для размещения).

Согласно ст. 7 (пункт 2) Федерального закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» запрещен перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если их кадастровая цена наполовину выше (и даже более) средних кадастровых расценок на участки в пределах муниципального образования. Этот относится и к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, речь о которых идет в ст. 79 (п. 4) Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок оформления документов при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

По ст. 2 закона № 172 для изменения целевого назначения участка следует написать соответствующее заявление в государственные службы, в компетенции которых находится решение этих вопросов. Это органы исполнительной власти разного уровня или местные администрации.

Что касается сельскохозяйственных земель, не являющихся собственностью государства, текст ходатайства и перечень приложенной документации определяет местный орган власти субъекта, где находится участок.

В текст заявления должны входить такие сведения:

• номер участка по кадастровому учету;
• наименование категорий земель - по исходной принадлежности и та, куда будет осуществляться перевод;
• аргументация перемещения земельного участка в другую целевую категорию;
• подтверждение права на землю (участок).

Дополнительные документы, которые потребуются для ходатайства (ст. 2 ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», пункты 4-4.1):

• извлечение из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) или ЕГРИП (Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);
• согласие владельца земельного участка на его переведение в другую категорию земель.

Поданные документы могут забраковать в двух случаях:

• при обращении неподходящего лица;
• при несоответствии приложенных документов установленным требованиям.

В этом случае бумаги возвращаются заявителю с аргументацией отказа (ст. 3 ФЗ № 172, пункт 3).

На протяжении двух месяцев от даты регистрации ходатайства компетентные государственные службы данного субъекта федерации или соответствующего нижестоящего властного звена (Правительству России дается срок три месяца) утверждают нормативный акт о переводе, к примеру, ЗУ (земель) сельскохозяйственного назначения в другую категорию или выносят решение о невозможности проведения данной процедуры.

Не позднее двух недель после этого распорядительный документ отправляется заявителю (в Росреестр – не позже 5 дней). Кадастровая палата извещает владельцев ЗУ об изменении соответствующих данных со ссылкой на нормативный акт о переводе. Кроме того, она уведомляет органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с таковой.

Если при смене назначения участка из сельскохозяйственного на какое-то иное будет нарушена законодательная норма Российской Федерации, процедуру могут признать нелегитимной и отменить.

Учтите, что владельцу земли, незаконно изъятой или переведенной между категориями, в дальнейшем будет очень сложно возместить затраты на отмену данного решения (постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 2683/12 от 1.07.2012 и № 13443/11 от 22.05.2012).

Почему могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Причиной для отказа в перерегистрации земель (отдельных объектов в их составе) и присвоения им иного целевого назначения могут стать следующие факторы:

• ограничения и запреты (согласно федеральному законодательству) на перевод земель (участков земли в их составе) между категориями или отмена этой процедуры;
• наличие выводов экспертной комиссии из государственной экологической службы (если такое заключение потребуется и предусмотрено федеральным правом), ограничивающих или не допускающих изменение целевого назначения участка;
• несоответствие будущей целевой функции земель (участков земли) действующим территориальным планам и документам по землеустройству и разработке площадей;
• определение (изменение) границ поселений, присоединение земельных участков к населенным пунктам или, наоборот, их исключение из пределов города (поселка и пр.) считается переводом земель НП или некоторых территорий в их составе в иную категорию либо, наоборот, переход из каких-либо категорий в земли поселений.

Когда категория земель не внесена в кадастр недвижимости, отсутствует в правоустанавливающих бумагах на участок или документах о праве на землю, местный орган самоуправления (городской или районный) выносит решение о причислении его к землям конкретной категории с учетом цели эксплуатации при его предоставлении. Площади, находящиеся на территории поселений, должны официально принадлежать к землям данных административных единиц. А то, что расположено за пределами городской черты, – к той категории земель, которая соответствует цели официально установленного реального использования участка.

Вдобавок ст. 34 (часть 21) ФЗ № 171 от 23.03.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тоже устанавливает порядок выделения объекта в соответствии со схемой размещения участков на кадастровом плане данной административной единицы.

Если участок входит в состав земель без определения вида дозволенной эксплуатации или не принадлежащих к конкретной целевой группе, то заключение о промежуточном согласовании выделения ЗУ и утверждение плана его расположения на общем кадастровом плане местности оформляются как разрешение на эксплуатацию участка и отнесение его к подходящей категории земель. Причем издавать отдельный документ, одобряющий использование участка земли или устанавливающий в отдельном порядке его целевое назначение нет необходимости.

На федеральном уровне управление и распоряжение территориями, принадлежащими государству, в первую очередь возложено на Правительство России согласно Федеральному конституционному закону «О Правительстве Российской Федерации» (статья 14 и другие).

Налогообложение при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Перевод сельскохозяйственных земель (или ЗУ) в другую категорию изменяет и налоговую нагрузку на предприятия или предпринимателей. Меняется кадастровая стоимость земли, которая играет базовую роль при вычислении налога на землю. Короче говоря, смена земельной категории определяет налоговую ставку (директива Министерства финансов Российской Федерации № 03-05-05-02/27214 от 12.07.2013).

Напоминаем, что для объектов, являющихся землями сельскохозяйственного назначения или входящих в зоны аграрного использования в поселениях и применяемых для аграрно-промышленного производства, базовая ставка по налогу не превышает 0,3 % от кадастровой цены участка (статья 394 Налогового кодекса РФ, п. 1, подпункт 1). Что касается остальных земель, максимальная налоговая ставка для них составляет 1,5 % от цены, которая значится в кадастре.

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

1. консервация земель;
2. создание особо охраняемых природных территорий;
3. установление или изменение черты населенных пунктов;
4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
5. строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
9. выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ "Об экологической экспертизе" проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев - Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.