Как заставить работать управляющую компанию? Можно ли не платить управляющей компании? Управляющая компания не берет на обслуживание дом

Как быть, если ни одна управляющая компания не берёт на баланс жилой многоквартирный дом? На вопрос читателей отвечает юрист Борис Бальжиев.

Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый - орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ). Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы. В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней.

Второй вариант - самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.

Что такое ТСН?

Товарищество собственников недвижимости предполагает объединение владельцев помещений с целью решения актуальных задач - как правило, вопросов, связанных с содержанием общедомового имущества.

ТСН будет являться юридическим лицом, а значит ему потребуется сформировать собственное правление, выбрать председателя и комиссию. Кроме того, нужно будет проводить собрания членов товарищества.

Зачастую у собственников не хватает времени или опыта по управлению домом. В таком случае они вправе передать часть полномочий «управляшке» или нанять управляющего.

Как начать работу товарищества?

Если вы решили создать товарищество собственников недвижимости, для начала вам потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности можно распределить между всеми членами сразу, а не возлагать их только на председателя.

ТСН может создать резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов, для оплаты услуг внешних поставщиков, устранения аварии или срочного ремонта. Пополняется фонд от взносов жильцов или из доходов от арены объектов общедомового имущества и т.д.

Создав ТСН, жильцы будут самостоятельно управлять домом и решать ключевые вопросы. Это подразумевает наличие свободного времени у жильцов и, конечно же, желание заниматься проблемами дома.

Практически еженедельно появляются сообщения УФАС либо прокуратуры о том, что та или иная управляющая компания наказана за отказ передавать документацию на дом другой УК, которую выбрали собственники помещений. И мы даже практически перестали об этом писать в «Управдом 73», так как явление приобрело рядовой характер. Но данный случай особенный, так как происходит на старте отопительного сезона и ставит в положение заложников жильцов дома №19 по ул. Корунковой.

Наша газета будет следить за ситуацией в доме №19 по ул. Корунковой

Почти детективная история с полицией, понятыми и срезанными замками на двери в подвал произошла здесь во дворе утром 5 октября. Как оказалось, несмотря на то, что все сроки уже прошли, МКД все еще не полностью подключен к отоплению. Дело в том, что новая УК никак не может приступить к своим обязанностям, а прежняя УК, видимо, не желает этого делать, а может быть, даже наказывает таким образом людей за непослушание. За то, что они посмели проголосовать на общем собрании за другую компанию. Но сил терпеть уже просто не было, признаются жильцы, которые очень долго и упорно пытались наладить контакт.

— Свое первое обращение я отнесла в «Фундамент» еще в далеком 2009 году. До сих пор не ответили… Ну, наивная была, хотела свой экземпляр договора управления получить, чтобы ознакомиться. Меня там только послали куда подальше, — рассказывает Татьяна ИВАНОВА, собственник квартиры в доме №19 по ул. Корунковой. — Вот с тех пор я периодически пыталась наладить с нашей управляющей компанией диалог как между заказчиком и исполнителем, ведь УК действует по заданию собственников и на их средства. Мне хочется знать, за что я плачу. Пыталась вести переписку, чтобы оформлять все законным путем, но мне отвечали исключительно устно, зачастую нецензурно, причем звонили через моих соседей. Ни на одно обращение не ответили и никакие требуемые мной документы не предоставили. Даже к жалобе в прокуратуру приложить нечего.

Тем временем, по словам жительницы, дом все больше и больше приходил в запустенье.

— Что творится на чердаке и в подвале — я вам передать не могу! — продолжает наша собеседница.

— Там до того все запущено, что фекалии буквально видно сквозь сгнившие трубы, сырость, огромные тараканы величиной с грецкий орех буквально кишат, мусор гниет в забитых вентиляционных каналах. В общем, ужас, даже говорить противно. И это все уже настолько переполнило подвал и чердак, что стало вываливаться буквально нам под ноги. Тараканы уже в квартиру стали забегать толпами. Детки у меня ходят (и у них же все это на глазах!) и говорят, смотри мама, вон птичка не живая. А там голубь дохлый полгода лежит, никто его не убирает — одним словом, кошмар. Мне, естественно, хочется жить в доме с нормальными условиями. Зачем и ради чего я и моя семья должны терпеть это безобразие, да еще и платить кому-то за то, что ничего не делается?!

Несколько раз жильцы предпринимали попытки каким-то образом наладить взаимоотношения с УК. Проводили собрания, выбирали совет МКД, голосовали. Но тщетно, все старания людей идти цивилизованным путем разбивались о хамство и невежество со стороны коммунальщиков. Как признаются обитатели ул. Корунковой, 19, читая «Управдом73» и посещая занятия в ШГП, они завидовали тем МКД, где управляющая компания отчитывается перед собственниками, где жильцы сами выбирают работы, которые им необходимы в доме, сами определяют размер платы — в общем, являются настоящими хозяевами своей собственности, а не какими-то подневольными, которым разрешается лишь платить дань своему феодалу да помалкивать.

— Как нас учили на занятиях в «Школе грамотного потребителя», мы выбрали совет МКД, составили его устав, отнесли в УК. где он и затерялся без надобности и регистрации. Никто в «Фундаменте» не захотел с нами общаться как с собственниками, отчитываться нам, даже самое элементарное — перечень услуг и работ для голосования за размер платы не предоставляют. Сами себе там какие-то работы записывают, например, постоянно некий ремонт дверей, окон, которые целые стоят. Да это даже мелочь, по сравнению с тем, что ни разу не предоставили акт выполненных работ для подписи собственникам, — с горечью в голосе говорит старшая по дому Нина ВУКОЛОВА.

Если честно, сегодня даже трудно себе представить, что компания, которая существует только благодаря платежам жителей, может себе позволить по отношению к ним такое хамство, которое граничит с нарушением закона. Как это так — отказывались предоставлять перечень работ?! Как это так — отказывались показывать договор?! И даже после этого люди продолжали попытки выстраивания диалога.

— Одна из жительниц нашего дома сама работала в «Фундаменте» и у нее имелся экземпляр договора управления, который она нам (совету МКД) дала почитать. Это устаревший и давно не отвечающий современным нормам закона документ, но даже по нему УК отказывалась выполнять все наши требования, — продолжает Нина Ильинична. — Я сама по профессии бухгалтер, и если не понимаю в инженерном оборудовании, то уж в цифрах разбираюсь. Вместо годового отчета, который они нам не предоставляли, в «Фундаменте» делали общий по всем их домам перечень выполненных работ -огромный талмуд, где надо было выискивать строки, относящиеся конкретно к нашему дому. Они думали, что я не разберусь в таком объеме цифр и таблиц, но я разобралась. И выяснилось, что многие работы, за которые они брали деньги, на самом деле не производились. Мы их убрали и сократили размер платы. Более того, мы потребовали выполнить те работы, за которые заплатили. И нам обещали все сделать. Но прошло время, и опять — ничего. Это собственно и стало последней каплей, после которой жители стали искать другую УК.

Летом жители провели заочное голосование, целый месяц им давался на раздумье и заполнение бюллетеня. Наконец, в августе был оформлен протокол общего собрания с решением перейти в другую управляющую организацию. И вот тут-то начался тот самый детектив. Когда пришло время подавать тепло, выяснилось, что «Фундамент» отказывается отпускать дом из своего управления. Поэтому, когда пришли из новой УК, чтобы войти в подвал, пришлось срезать замки, а внутри стало понятно, что МКД, по словам специалистов, фактически не готов к зиме, и требуется заменить задвижки. Кроме того, работники новой УК приступили к расчистке чердака, так как его состояние тоже влияет на энергоэффективность отопительного оборудования и на суммы в платежке, как и старые изношенные узлы на системе теплоснабжения. Все это ведет к переплате жильцов за услуги отопления. Однако, когда специалисты вернулись с новыми задвижками, чтобы их установить, оказалось, замки на дверях в подвал опять поменяли, а на пороге их встречает полиция! Тем временем и жильцы дома поделились на два лагеря: одни -за перемены, другие — чтобы все оставить как было. А как было, мы вам уже рассказали.

5/5 (11)

Что делать, если управляющая компания перерасчет не делает

Отказ со стороны Управляющей компании делать перерасчет клиенту, увы, — не новость. Слишком часто они принижают данное право граждан. Когда пользователь услуг уверен в ошибках со стороны УК при проведении расчетов по платежам, следует идти до конца. Законодательство в этом вопросе стоит на стороне получателя услуг.

Внимание! Первое, на что следует обратить внимание, это необходимость получения от руководства компании письменного и мотивированного отказа. Для этого заявление с просьбой о перерасчете подается тоже письменно и в официальной форме.

Помимо того, что ответ-отказ должен содержать в себе решение по обращению гражданина, в нем должны присутствовать и ссылки на конкретные нормативные акты.

После получения письменного отказа от организации можно смело обращаться с новым заявлением, но уже в контролирующие органы: Роспотребнадзор или Прокуратуру района. Новое заявление в государственные органы должно иметь приложение в виде копии письма-ответа от УК по первоначальному обращению пользователя.

Однако если управляющая компания не соизволила ответить в письменном виде в установленный законом срок, можно обратиться в вышестоящие органы и без их письма-ответа.

В такой ситуации заявление в государственные структуры должно содержать еще одну фразу (помимо основной жалобы): «отказ от перерасчета не был мотивированным и обоснованным».

Помимо копии письма от УК, в надзорные структуры следует приложить и те документы, на основании которых подтверждается право заявителя на получение перерасчета.

Как подать заявление в Прокуратуру

Заявление в территориальные органы Прокуратуры может быть составлено как машинописным текстом, так и от руки. Здесь главное, чтобы оно находилось на листе формата А4 без посторонних символов и картинок.

Заметьте! Жалоба составляется по стандартному шаблону:

• правый верхний угол: полное наименование Прокурорского подразделения с указанием ФИО прокурора, которому подается документ. В этом же столбце указываются и данные заявителя: ФИО, адрес регистрации и проживания, контактные телефоны. Если подается коллективная жалоба на УК, не требуется перечислять всех участников. Достаточно указать одно контактное лицо (старшего инициативной группы) и в конце заявления приложить перечень подписей всех участников жалобы;
• середина листа: обязательное слово «заявление или жалоба» (в зависимости от формы обращения). Первое, что указывается в тексте, это кто, когда и в какой форме обращался в УК, и какой ответ был получен (или не был получен вовсе). Далее указывается причина, по которой возникла необходимость проведения перерасчета, и перечень документов, из которых это видно. Здесь важно не только указать нарушение гражданских прав, но и ссылки на конкретные нормы закона, согласно которым эти права обеспечиваются (предоставляются). Излагая свою проблему в надзорные органы, очень важно приводить конкретные и весомые доводы. Далее указываются варианты решения возникшей проблемы, которые приемлемы для заявителя;
• после основного содержания документа обязательно нужно указать дату составления и поставить подпись обращающегося лица. Только после этого составляется перечень прилагаемых документов: «приложение». В перечне нужно четко указывать, какой вид документов прикладывается, подлинник или копия.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на УК в Прокуратуру:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Весомыми документами в такой ситуации могут быть:

• технический паспорт дома;
• чеки, подтверждающие неправомерную трату денежных средств;
• поданная ранее аналогичная жалоба в другую инстанцию;
• договор с УК.

Законодательством не установлены четкие сроки, в которые надзорные органы обязаны отвечать на жалобы граждан, это может быть одна неделя, а может и месяц.

Жалоба в Роспотребнадзор

В Роспотребзнадзор жалоба по этой теме подается на имя Руководителя подразделения: «руководителю управления Федеральной службой по надзору за защитой прав потребителей».

Схема составления документа аналогична указанному выше:

• верхняя шапка;
• содержание;
• требования;
• подписи;
• приложение из документов.

Учтите! К этой жалобе в качестве основных доказательств чаще всего прикладывают такие документы, как:

• акты;
• результаты различных экспертиз;
• справки;
• счета;
• квитанции.

В качестве основных требований по такому обращению чаще всего называют:

• вернуть излишне потраченные средства на оплату;
• финансовая компенсация недоброкачественно предоставленной услуги;
• заставить УК переделать некачественные работы.

Помимо законных прав потребителей, в тексте заявления следует делать ссылку и на гражданскую ответственность лиц и компаний в области предоставления услуг и их качества.

Относительно Роспотребназдора существуют четко установленные законом сроки рассмотрения обращений от граждан: 5 рабочих дней. Также есть исключительные случаи, при которых срок рассмотрения жалобы увеличивается до 10-ти рабочих дней.

За этот период руководитель отделения должен ознакомиться с обращением и принять решение, будет ли начато по нему рассмотрение. Сроки рассмотрения определены в 30 дней, но, исходя из ситуации, они могут быть продлены.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на УК в Роспотребнадзор:

Посмотрите видео. Как заставить УК сделать перерасчет за коммунальные услуги:

Основания для перерасчета за коммунальные услуги

Постановление Правительства № 307 от 23 мая 2006 года «О порядке предоставления коммунальных услуг» имеет в своем тексте указание на право для населения требовать от УК произведение перерасчета предоставляемых услуг.

Более того, в 2011 году были разработаны и утверждены правила предоставления такого типа услуг, где четко было обозначено право граждан на требование уменьшения платежей в связи с низким качеством услуг и по нескольким другим основаниям.

Внимание! Главными факторами, которые могут служить основанием для проведения перерасчета, нормативные акты называют:

• е сли предоставляемые услуги ЖКХ не соответствуют по своему качеству тем нормативам, которые установлены законом, или заключенным с потребителями договором;
• если услуги вообще не предоставлялись в течение длительного времени. Здесь важно, чтобы промежуток времени «без услуги» превышал разумные пределы и существующие стандарты;
• если владелец жилой площади не проживал на ней длительное время и уведомлял УК об этом, или основания его отсутствия могут быть признаны весомыми по законодательным нормам.

Если гражданин не проживал на жилой площади длительное время, он вполне может претендовать на произведение перерасчета за пользование ЖКХ услугами (за исключением тех, которые рассчитываются по показаниям приборов учета).

Однако здесь не получится уменьшить плату за те услуги, которые предоставляются всем на общих основаниях:

• содержание жилого дома;
• вывоз ТБО;
• обслуживание лифтового оборудования;
• обслуживание домофонных и видео систем.

Исключение по этим пунктам ЖК обслуживания установлены в Письме №14762 Министерства регионального развития от 15.05. 2009 г.

Как документально подтвердить основания

Грамотное обращение с требованием о проведении перерасчета к УК и надзорным структурам зависит от того, насколько эти претензии будут обоснованы.

Для подтверждения законности требований всегда следует прикладывать документы.

Если заявитель не сможет обосновать документально свои требования, в рассмотрении жалобы будет отказано.

Перечень документов, необходимых для подтверждения правоты гражданина, зависит от индивидуальных особенностей произошедшей ситуации. Нельзя назвать четкий список, который подойдет всем для подачи жалобы.

Акт проверки температурного режима

Любые акты составляются с целью подтвердить документально какой-то факт: предоставление услуги, низкое качество услуги, отсутствие работ и т.д.

Как пример: при низкой температуре подачи отопления в холодное время года вызываются представитель УК, специалист по отоплению и представитель жильцов, и составляется акт, в котором фиксируется: температура, давление и прочие технические нюансы в системе отопления.

Такой документ не оформляется в один момент, для его правильного составления следует заранее обратиться в УК с жалобой на низкую температуру батарей и потребовать вызова специалиста для проведения соответствующих размеров. Также можно подать в УК письменную претензию на несоответствие существующей температуры отопления действующим нормам и правилам.

Если подача в жилой дом каких-либо услуг (газа, света, воды) производилась по распоряжению УК, перерасчет должен проводиться автоматически, без письменных обращений граждан.

Если компания не произвела измененный расчет, следует обратиться к ним письменно, предъявив объявление или извещение, которое висело в подъезде о проведении работ или отключении ЖК услуг.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта проверки температурного режима:

Документы, которые могут служить подтверждением факта отсутствия жильца в квартире

Законодательство определяет, что при отсутствии человека на жилой площади более 5-ти дней подряд он имеет право обратиться в УК с просьбой о проведении перерасчета коммунальных платежей. Здесь важно подтвердить свое отсутствие по месту жительства в течение длительного, непрерывного срока.

В качестве доказательств могут выступать:

• билеты и копии командировочных удостоверений
• справки от здравоохранительных подразделений о нахождении лица у них на лечении;
• счета из гостиницы;
• справки о временной регистрации по другому адресу или в другом регионе;
• справки от садового товарищества о том, что гражданин в летний период беспрерывно проживал на даче;
• копия заграничного паспорта с таможенными отметками о выезде и приезде гражданина.

Во всех перечисленных выше случаях человек может заранее (до своего отъезда с жилой площади) подать соответствующее заявление о его длительном отсутствии по месту жительства. Право на перерасчет в таких ситуациях действует в течение 6 месяцев, но не более.

Запомните! Подавая такое заявление в управляющую компанию, следует требовать отключения тех или иных коммуникативных систем или опломбирования запорной арматуры в жилье. Если заявление подано, и процедура опломбирования проведена, перерасчет компания должна проводить автоматически без подтверждающих отсутствие документов со стороны гражданина.

Вернувшись домой, жилец должен снова вызвать специалистов УК для снятия ими пломбировки. Период отсутствия жильца компания будет рассчитывать сама, исходя из имеющихся данных о вызове специалистов.

Как заставить УК сделать перерасчет

Во всех иных случаях для проведения перерасчета требуется наличие письменного обращения от гражданина с таким требованием. Получив такое обращение, специалисты УК обязаны провести проверку на предмет правильности первоначально начисленных платежей.

Если в ходе проверки выясняется, что действительно при начислении платежей, задолженностей, пеней или штрафов были допущены ошибки, заявителю выдается соответствующий документ, в котором будут находиться исправленные данные (суммы или перерасчет).

Перерасчету платежей подлежат все предоставляемые компанией услуги кроме отопления и газоснабжения на эти цели. Также перерасчету не подлежат платежи на общедомовые затраты.

Форма заявления о перерасчете в управляющую компанию

Заметьте! Подавая заявление о перерасчете в компанию, следует придерживаться стандартной формы документа:

• верхняя «шапка»: кому и от кого адресовывается. Такое обращение составляется только на имя руководителя УК. Для ускорения процесса проверки организацией необходимо здесь же указать и лицевой счет пользователя, который можно найти в ежемесячных квитанциях;
• указание конкретных услуг (работ), стоимость которых заявитель желает пересчитать и за какой период (месяц или конкретные даты);
• причина для перерасчета (законное основание);
• перечень приложенных документов;
• дата составления и подпись заявителя.

Такое заявление всегда составляется в 2-х экземплярах. Подавая такой документ, в УК следует потребовать от их сотрудников поставить отметку на 2-м экземпляре о получении.

Либо можно направить заявление по почте, но только в форме заказного письма с уведомлением. В противном случае доказать в вышестоящей инстанции первоначальное обращение будет нереально.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на перерасчет всех платежей по коммунальным услугам: