A közös tulajdonjogból való részesedés elidegenítése. Egy lakásrész elidegenítése: hogyan lehet megfosztani a tulajdonhoz való jogot A közös tulajdon elidegenítése

Ingatlanrészesedés elidegenítése: az elidegenítés típusai és jellemzőik

Nehéz elképzelni olyan modern gazdasági és társadalmi jogviszonyokat, amelyekben egyetlen ingatlan adásvételének ténye sem jelenne meg. A magánszemélyek megélhetésre használják, míg a jogi személyek nyereséget termelnek, és azt gazdasági tevékenységükben használják fel. Ezért, mielőtt bármilyen tranzakciót kötne, meg kell értenie, mi az ingatlan elidegenítése.

Jogi szempontból nem létezik olyan kifejezés, hogy adásvétel, ingatlan adományozás. Az elidegenítés fogalmát az ilyen jogviszonyokra alkalmazzák.

Az ingatlan elidegenítése olyan jogügyletet (megállapodást) jelent, amelynek eredményeként az ingatlan tulajdonosa átruházza annak jogát egy másik személyre.

Elidegenítőként felléphetnek magánszemélyek, jogi személyek, valamint az állam, amelyet területi vagy önkormányzati szervek képviselnek.

A megszerző lehet államunk cselekvőképes állampolgára, valamint bármely (kereskedelmi és nem kereskedelmi) tevékenységet folytató jogi személy.

Az ingatlanra vonatkozó jogok átruházása a következő módokon történhet:

• adásvételi szerződés, vagyis amikor az ingatlan tulajdonosa azt másnak eladja, és ezért ellenszolgáltatást kap (önkéntes elidegenítés);
• adományozási szerződés, amelyben a lakás vagy egyéb tárgy tulajdonosa azt rokonának vagy más személynek (ideértve a jogi személyt is) anélkül adja át, hogy ezért ellenszolgáltatást kapna (önkéntes elidegenítés, anyagi juttatás nélkül);
• csere, amelyben egy ingatlan tárgyat átruháznak egy másik személyre, aki cserébe bármit vagy egyéb anyagi hasznot (autót, ékszert) is átruház, valójában ez is önkéntes elidegenítés bizonyos anyagi juttatások átvételével;
• térítésmentes átruházás (például elkobzás esetén), vagy más jogszerű intézkedés az állami hatóságok részéről (rekvirálás).

Valójában a vagyon elidegenítése az a folyamat, amikor a tulajdonjogot az egyik személyről a másikra ruházzák át visszatérítendő (valamilyen anyagi haszon megszerzése) vagy ingyenes feltételek mellett.

Fontos megjegyezni, hogy a jogok átruházásának tényét csak azután erősítik meg, hogy bármely ingatlanra vonatkozó jogokat hivatalos állami nyilvántartásba vették egy speciális állami nyilvántartásban.

Önkéntes és kötelező elidegenítés

Fentebb elhangzott, hogy a hatályos jogszabályok különféle jogi elidegenítési módokat írnak elő, amelyek között van még rekvirálás is (kényszerelidegenítés). Valójában ezek a módszerek jogi természetüknél fogva megegyeznek, és csak a tulajdonjog átruházásának módjában különböznek egymástól.

Az önkéntes elidegenítés olyan személy cselekedeteit jelenti, beleértve a jogi és állami szerveket is, amelyek kielégítik belső vágyát az olyan következmények bekövetkeztére, mint a tárgy tulajdonjogának másik személyre történő átruházása.

Ez természetesen megtörténhet bizonyos anyagi vagy egyéb juttatások igénybevételekor. Egyes esetekben egy személy végrendelete ingyenes elidegenítésre irányul, majd adományozásra kerül sor.

Kényszerelidegenítés alatt az államnak az arra felhatalmazott szervei által képviselt cselekményeket értjük, amelyek bármely jogalapon ingatlan lefoglalást hajtanak végre.

Ez lehet bíróság vagy más illetékes hatóság döntése. A rekvirálásról államunk alkotmánya rendelkezik. Ezek az ingatlanok elidegenítésének jellemzői. Fontos tudni, hogy a hatályos jogszabályok egyértelműen szabályozzák azon esetek listáját, amelyekben igénybevétel előfordulhat. Ha más ürüggyel történik, akkor jogellenes cselekményekről van szó, amelyekért büntetőjogi felelősséget írnak elő.

A lakásrész elidegenítésének jellemzői

Néhány probléma, amellyel az ingatlantulajdonosok szembesülnek, az ingatlanok résztulajdonlása.

A töredéktulajdon azt a helyzetet jelenti, amikor egy tárgynak (lakásnak, háznak) több tulajdonosa van, és mindegyik birtokol egy részt. Természetesen a jelenlegi jogszabályok az ő jogaikat védik.

A Polgári Törvénykönyv, valamint az ingatlanok elidegenítésének sajátosságairól szóló 159. szövetségi törvény szerint a részvénytulajdonosoknak elsődleges joguk van részesedést szerezni egy tárgyban. Ezért annak, aki úgy dönt, hogy eladja egy lakás vagy ház egy részét, az ár meghatározása után, a többi tulajdonoshoz kell fordulnia. Csak miután megtagadják, biztonságosan köthet üzletet, és értékesítheti alkatrészét bármely természetes vagy jogi személynek.

Természetesen ez a tranzakció közjegyző által hitelesített, és hogy a közjegyzőnek ne legyen kérdése, a következőket teheti:

1) Más tulajdonostól olyan írásbeli nyilatkozatot választanak ki, amely szerint nem ellenzik az üzletrész másnak történő eladását, amelyhez csatolják a kérelmező útlevelének fénymásolatát, hogy az aláírásokat össze lehessen hasonlítani és megbizonyosodni a hitelességről.

2) A második, hatékonyabb módszer a tulajdonostársak közjegyzőhöz való felhívása, visszautasításuk megállapított (írásbeli) formában történő biztosítása.

Így történik egy ingatlanrész elidegenítése. Tudnia kell ezekről a finomságokról. Ha ilyen intézkedésekre nem kerül sor, akkor az ügylet megtörténte után a másik részvénytulajdonos bírósághoz fordulhat az ügylet érvénytelenítése iránt.

Ebben az esetben a bíróság döntése kellemetlen meglepetést okoz mind a vevőnek, mind az eladónak, mivel a szerződés érvénytelen lesz, és az egyik félnek vissza kell adnia a kapott pénzt, a másiknak pedig közvetlenül az ingatlan részét.

Fontos tudni, hogy ha egy részvényt hosszú időre eladnak, akkor az értéke csökkenhet, vagy éppen ellenkezőleg, drágulhat.

Értékcsökkenés esetén egyszerűen szükséges a többi tulajdonos értesítése. Ha éppen ellenkezőleg, növekedés történik, akkor nincs szükség a tulajdonostársak második hozzájárulására.

Hozzájárulás az elidegenítéshez

Fentebb az első problémás esetet vettük figyelembe, amikor az ingatlan közös tulajdonban van. De még mindig vannak problémás helyzetek.

Ide tartoznak továbbá a kiskorúak és kiskorúak (vagy részvénytulajdonosok) tulajdonában lévő ingatlanok eladása vagy egyéb elidegenítése.

Általánosságban elmondható, hogy a gyermekek jogai szigorúan szabályozottak, oldalukon számos állami szerv áll, amelyek közül az egyik a kuratórium. Ő irányítja a teljes vagy részleges gyermekek tulajdonában lévő ingatlan elidegenítésével kapcsolatos összes ügyletet, és ő jár el minden ilyen elidegenítéssel.

A kérdések elkerülése érdekében azoknak a szülőknek vagy gyámoknak, akik úgy döntenek, hogy eladnak egy lakást, amelyben a gyermek egy részét birtokolják, ismerniük kell a következő finomságokat: Az ingatlan eladása előtt a szülőknek találniuk kell egy egyenértékű lakást, amely nem lesz rosszabb, mint az eladott lakás, vagy a legjobb egyéni paraméterekkel rendelkeznek.

Ha a dokumentumok szerint semmit nem vásárolnak cserébe, akkor a kuratórium nem ad engedélyt, és ha mégis megtörténik az értékesítés, bírósághoz fordul és érvénytelennek nyilvánítja a tranzakciót. A 14. életévüket betöltött gyermekeknek be kell jönniük a kuratóriumba (OS), és írásbeli nyilatkozattal igazolniuk kell az elidegenítéshez való hozzájárulásukat.

Ha ezt bármilyen okból megtagadják, az OS nem kap engedélyt az eladásra. Az eladott ingatlan helyett a szülőknek nem csak a kedvező infrastruktúrára (tömegközlekedés közelsége, játszóterek, üzletek elérhetősége) kell ügyelni, hanem az oktatási intézmények távoli elhelyezkedésére is, ahová a gyermek kerül.

Ha ezek a feltételek nem megfelelőek, a kuratóriumnak is jogában áll megtagadni az átadást. Fontos megérteni, hogy a gyermek tulajdonának elidegenítésének folyamata számos árnyalattal jár, ezért mind az eladóknak, mind a vevőknek óvatosnak kell lenniük az ilyen tranzakciókhoz.

Az ingatlan elidegenítéséhez szükséges iratok

Az elidegenítési eljárás korrekt lebonyolításához, és jogi szempontból az ilyen ügylet nem mondható le, a feleknek, résztvevőknek tudniuk kell, hogy milyen dokumentumok listája kell, hogy legyen, ezek összegyűjtésében lakásjogász tud segíteni, de meg tudod csinálni magad.

Az eladó vagy az elidegenítő oldaláról először is rendelkeznie kell egy dokumentummal, amely megerősíti a tulajdonjogát.

Ez lehet adásvételi szerződés, adományozás, öröklés, vagy privatizációs igazolás.

Ha az ingatlan közös megosztott tulajdonban van, akkor más tulajdonosok nyilatkozataira lesz szükség, hogy értesítették őket az elidegenítési szándékukról, és nem ellene.

A következő dolog az útlevélhivatal (körzeti migrációs szolgálat, lakhatási hivatal) dokumentumok elérhetősége arról, hogy ki van bejegyezve az ingatlanba. Ez nem szükséges kereskedelmi ingatlanok esetében.

Ha az elidegenítéskor bebizonyosodik, hogy egyes családtagokat nem törölték a nyilvántartásból, akkor az új tulajdonosnak problémái lesznek az elbocsátással. Ez utóbbi a közüzemi számlák megléte vagy hiánya.

Annak ellenére, hogy egy ilyen igazolás nem fontos, és nem érinti a tulajdonjogot és a rendelkezést, a tartozás bírósághoz fordulást, valamint egy lakás vagy ház lefoglalását vonhatja maga után.

Az utolsó dokumentum egy nyilvántartási kivonat, amely igazolja, hogy az ügylet időpontjában a lakást, házat vagy egyéb tárgyat nem adták hosszú távú bérletre, nincs lefoglalás, vagy egyéb elidegenítési tilalom. Ha az ügylet közjegyzőn keresztül megy, akkor az utóbbi köteles azt önállóan ellenőrizni.

Azok számára, akik új tulajdonosok lesznek, nem kell dokumentumokat gyűjteni, a lényeg az, hogy ellenőrizze a szükséges információk elérhetőségét a vevőtől. Fontos tudni, hogy az elidegenítési ügylet megkötését követően az új tulajdonosnak azonnal be kell jegyeznie azt egy speciális állami nyilvántartásba, és csak ezt követően kerül sor a tulajdon teljes körű átruházására.

Az ingatlan elidegenítése azt a folyamatot jelenti, amikor az ingatlan tulajdonjogát egyik tulajdonosról egy újra ruházzák át. Fizethető és ingyenes is.

Ingatlanrészesedés elidegenítése 2016 óta indoklással

Tehát a 2015. december 29-i 391-FZ szövetségi törvénnyel összhangban a következő módosításokat hajtották végre az „Ingatlanjogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről” szóló törvényben.

1) Amikor egy közös tulajdonú tulajdonban lévő részvényt kívülállónak értékesít, az eladónak értesítenie kell az ingatlanban lévő részvények többi tulajdonosát az ügylet feltételeiről, vagyis arról az árról, amelyért az ingatlanban lévő részesedés eladásra kerül, és egyéb feltételek, amelyek mellett értékesíti.

A közös tulajdoni jogon lévő részesedés eladására irányuló ügylet közjegyzői okirati kötelezettség alá esik, és csak attól a naptól számított egy hónap elteltével hajtható végre, amikor a részvény megvásárlására ajánlatot tettek más közös tulajdonú tulajdonosoknak.

Ha olyan dokumentumokat mutatnak be, amelyek arról tanúskodnak, hogy a részvények többi tulajdonosa megtagadta az eladott részvény megvásárlását, akkor ebben az esetben az ügylet az egy hónapos időszak lejárta előtt megköthető. A fentiek alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy ha a részvényt egy másik tulajdonos értékesíti, akkor ebben az esetben nem szükséges az ügylet közjegyzői formája.

Valamint egy részvény eladásakor az egyik tulajdonosnak nem kell értesítenie a fennmaradó részvények többi tulajdonosát, akik nem szerzik meg az eladott részesedést.

2) Megjegyzendő, hogy a vételi elővásárlási jog megkerülésének úgynevezett kétlépcsős sémája mára irrelevánssá vált. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának 25. számú határozata kimondja, hogy egy színlelt ügylet, amelyet egy másik ügylet elfedésére kötnek, nem egy, hanem egy ügyletsorozat köthető, vagyis több ügyletből áll.

Ebben az esetben a fedezeti ügyletek semmisek, és azok az ügyletre vonatkozó szabályok az irányadók, amelyekre a felek tartalmi és tartalom figyelembevételével valóban gondoltak.

Például, ha a bíróság megállapítja, hogy a közös tulajdon résztvevője a közös tulajdon valamely kis hányadára adományozási szerződést kötött azzal a céllal, hogy a fennmaradó részt továbbértékesítse annak a résztvevőnek, akinek korábban ezt a kis részt adományozta. részesedést, akkor ebben az esetben az adományozási szerződést és az azt követő adásvételt a bíróság egyetlen, a vételi elővásárlási jog szabályaiba ütköző adásvételi ügyletként ismeri el. Ennek megfelelően a másik tulajdonosnak joga van bíróságon követelni a vevő jogainak és kötelezettségeinek átruházását.

3) 2015. december 29-től a földrészek értékesítésére irányuló ügylet is kötelező közjegyzői igazoláshoz kötött.

Megjegyzendő, hogy ellentétben a lakás közös tulajdonában lévő részesedésekkel, a földrészvények értékesítése nemcsak a kívülállók, hanem az ezen a földrészlet többi részvényének más tulajdonosai számára is közjegyzői hitelesítést igényel.

Minden változás egyszerű szavakkal

Most pedig nézzük meg, mit jelent mindez a gyakorlatban, leegyszerűsítve.

Nem mindegy, hogy a kedves tulajdonos pár métert ad vagy elad a lakásából, mindenesetre nem fog csak úgy kezet a részvény leendő tulajdonosával. Az ügyletet közjegyzőn keresztül kell megkötni. És gondoskodik arról, hogy senki joga ne sérüljön.

Amikor egy lakást törvényesen méterekre és centiméterekre osztanak fel, mindig fennáll a veszélye, hogy nem lesz jó vége.

Ezt gyakran használják a csalók és a banditák. Felvásárolnak egy kis ingatlanrészt. Olyan, hogy talán nehéz látni mikroszkóp alatt. És akkor a többi tulajdonos kezd túlélni.

Mindig rengeteg mód van arra, hogy egy másik ember életét elviselhetetlenné tegyük, és a csalók ezt kihasználják. Aztán egy fillérért felvásárolják a megmaradt mérőórákat más tulajdonosoktól. A boldogtalan szomszédok már örülnek a menekülésnek.

Pontosabban persze nem örülnek, de mi marad még nekik?

Tavaly év végén született egy törvény, amely növelte a közjegyzők hatáskörét. Többek között ingatlanrészek értékesítését rendelte el közjegyző útján. De csak eladni. Ha a tulajdonos úgy döntött, hogy valakinek adományozza a mérőóráját, csak írhat egy oklevelet egy papírra, és elmegy a Rosreestr-be. Tehát volt egy kiskapu a csalók számára.

A szakértők szerint a szélhámosok különböző sémákat használhatnak. Például, hogy egy kívülállónak ne magát a részesedést, hanem akár egy meglévő ingatlanrészesedés mikrorészesedését adományozza. Vagyis egy kicsit elszakadni attól, amit már levágtak.

Az új tulajdonos megszűnt kívülállók lenni a lakásban, és akkor már lehetett a teljes részvényt rajta újra regisztrálni, megkerülve a közjegyzőt.

Ezek és más átverési kiskapuk már a múlté. Mivel az új törvény szerint minden ingatlanrészesedés elidegenítésére irányuló ügylet közjegyzői igazoláshoz kötött. Az ügyletet igazoló jegyző pedig köteles gondoskodni arról, hogy a többi ingatlantulajdonost megfelelően értesítsék a vételi elővásárlási jog lehetőségéről.

Így titokban más tulajdonosok elől lakásuk egy centimétere sem kerül rossz kezekbe.

Az Oroszországi Szövetségi Közjegyzői Kamara külön felhívta a figyelmet arra, hogy például egy részvényre vonatkozó adományozási szerződés igazolásakor a közjegyzőnek ellenőriznie kell, hogy az ügylet színlelt-e. Más szóval, a felek megpróbálnak valamilyen más üzletet leplezni ezzel? Tegyük fel, hogy egy adomány nem takar-e egy adásvételi tranzakciót. A férfi azt mondja, hogy úgy tűnik, ad. Sőt, eladja.

Ha a közjegyző megtagadja az ilyen ügylet igazolását, a polgárok bírósághoz fordulhatnak. De nem valószínű, hogy olyan emberek menjenek oda, akiknek kezdetben rossz szándékuk volt. Hiszen a bíróság minden körülményt megvizsgál, és láthatja, hogy például egy kiskorú család lakik ebben a lakásban, és okkal lehet tartani attól, hogy a tervezett tranzakció életkörülményeik romlásához vezethet. Stb.

Fontos, hogy az ügylet igazolása során a közjegyző ismertetje a felekkel az ügylet valós következményeit, így különösen azt, hogy az ilyen ügyletet a bíróság utólag érvénytelennek ismerheti el, mert sérti más tulajdonosok jogait, vagy felhívja az egyik fél figyelmét arra, hogy az ügylet javasolt feltételei sértik az ő jogait vagy rontják helyzetét.

Az egyszerű emberek néha nem erősek a jogi bonyodalmakban, és nem értik a tranzakció valódi következményeit. Ezért bedőlnek a csalók szép beszédeinek. Ezért úgy döntöttek, hogy közjegyzőt vonnak be az ügybe, aki megvédi az embereket.

Az új törvény a kiskorúak érdekeinek komoly védelmét is bevezeti. Most már nem csak a kiskorú ingatlanrész eladását kell közjegyzővel igazolni, hanem a kiskorúak ingatlanainak elidegenítésének minden formája a közjegyző által hitelesített ügylet kötelező formája alá tartozik.

A csalók vagy a gátlástalan hozzátartozók, gyámok vagy törvényes képviselők például cseremegállapodás útján nem vehetik el törvényes lakhatásukat a gyerekektől.

Az ingatlanrészvényekkel végzett tranzakciók közjegyzői hitelesítésének díja megfizethető. Az adótörvény szerint a tarifa a részvény értékének 0,5 százaléka, de legfeljebb 20 000 rubel.

Az Oroszországi Szövetségi Közjegyzői Kamara egyébként a közelmúltban olyan statisztikákat tett közzé, amelyek új tendenciát mutatnak: a polgárok gyakrabban fordultak közjegyzőhöz ingatlanok bejegyzése érdekében.

Másfélszeresére nőtt a közjegyzőn keresztül lebonyolított lakásügyletek száma. Az év során a közjegyzők 97 ezer dokumentumot küldtek a Rosreestrnek ingatlanjogok bejegyzésére.

Valójában a közjegyző most egyablakos üzemmódban dolgozik: ő maga gyűjti össze a szükséges dokumentumcsomagot, benyújtja azokat a Rosreestrnek, átveszi és kiadja a tranzakció feleinek.

Ha a dokumentumokat elektronikus formában nyújtják be, akkor a tranzakció egy napon belül regisztrálható.

Szergej Gavrilov, az Állami Duma vagyonügyi bizottságának elnöke a közelmúltban elmondta: „Az a feladat, amit a közjegyzők elé állítottunk, az ügyletek jogtisztaságának biztosítása volt, nem csak a jogok átruházásának formalizálása. Az egy évvel ezelőtti intézkedéseink indokoltak voltak és a jövőben is indokoltak lesznek: a közjegyzői cselekmények társadalmi összköltsége jelentősen csökkent Nemcsak a díjszabás közvetlen költségeiben, hanem a bírósági ügyek számának, időbeli és anyagi költségeinek csökkentésében is a polgárok költségei, mind a Rosreestr-hez való folyamodással, mind a bírósághoz fordulással "...

Anton Gagen, Maxim Shilin, Vladislav Kulikov

Különösen a "Pénzügyi Jogász" Információs Ügynökség számára

Filatova U.B., a jogtudomány kandidátusa, az Orosz Igazságügyi Akadémia Kelet-Szibériai Kirendeltsége Polgári Jogi Tanszékének vezetője.

A cikk az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tervezetének 276. §-a, amely lehetővé teszi a tulajdonostárs számára az üzletrész egy részének elidegenítését, figyelemmel az üzletrész méretére vonatkozó korlátozásra, amely lehetővé teszi a dolog rendeltetésszerű használatát. A szerző azt az álláspontot támasztja alá, amely szerint az üzletrész egy részének elidegenítése csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával lehetséges.

Kulcsszavak: részvény, részvényrész, részvények elidegenítése, egyhangúság elve.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve projekt 276. cikkének (2) bekezdése az elemzés tárgyát képezi, amely lehetővé teszi a tulajdonostársak számára, hogy az üzletrész egy részét elidegenítsék, a részesedés méretének korlátozása mellett, amely lehetővé teszi a dolog megfelelő használatát. A szerző alátámasztja azt az álláspontját, miszerint az üzletrész egy részének elidegenítése csak valamennyi tulajdonos hozzájárulásával lehetséges.

A polgári jogalkotás fejlesztési koncepciójának megalkotói érdekes kérdést vetettek fel a közös tulajdoni jogban való részesedés részekre bonthatóságáról. Megállapították, hogy "az ingatlantulajdonosok, kihasználva azt a tényt, hogy egy dolog két vagy több személy közös tulajdonába kerülhet, nagyon széles (Ptk. 244. cikk 4. pont). gyakran rosszhiszeműen élnek jogukkal. Belátásuk szerint egyetlen tulajdonjogot „törpe” részekre osztanak fel, mint például 1/100, 1/32 stb.<1>... Ezeket az intézkedéseket főként ingatlanokkal kapcsolatban hajtják végre, ami a földre és a lakásra vonatkozó jogszabályok megsértéséhez vezet. Ezt az elképzelést továbbfejlesztették az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tervezetének 276. cikke, amely szerint "a megosztott tulajdonban részt vevőnek joga van saját belátása szerint eladni, adományozni, hagyatékba adni, elzálogosítani a részesedését (részvényrészét) vagy elidegeníteni. más módon, a fizetett elidegenítés esetén az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok betartása, hacsak törvény másként nem rendelkezik. " 2. pontjának második bekezdése 276. §-a olyan korlátozást állapít meg, amely szerint "nem oszthat fel részekre egy tulajdoni hányadot a tulajdonostárs, ha ez a közös tulajdon e hányaddal arányos részének birtoklásának és használatának ellehetetlenítését vonja maga után. a céljával"<2>.

<1>Az ingatlanra vonatkozó polgári jogi szabályozás kialakításának koncepciója. M., 2004.S. 13.
<2>Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első, második, harmadik és negyedik részének módosításairól, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusairól: 2012.02.07-i szövetségi törvénytervezet // http: // www.rg.ru / 2012/02/07 / gk-site-dok.html.

A tudományos irodalom elemzése azt mutatja, hogy általában tagadják az üzletrész egy részének elidegenítésének lehetőségét. Ezt különböző módon érvelik. Egyes szerzők rámutatnak, hogy "a törvényben való részesedés nem tekinthető dolognak, és ennek megfelelően a dolgok megoszthatóságára vonatkozó szabályok nem alkalmazhatók rá"<3>... Ugyanakkor szeretném megjegyezni, hogy az üzletrész ideális, és ha a részvényekre való felosztási jog képességét felismerjük, akkor feltételezhető, hogy ezek a részvények tovább oszthatók, főleg, hogy a törvény ezt megengedi pl. , az öröklés során.

<3>Grishaev S.P. Az ingatlan közös tulajdonjogának érvényesítésének problémái // SPS "ConsultantPlus".

Más szerzők arra hívják fel a figyelmet, hogy "a törvény éppen ellenkezőleg, a közös tulajdon állapotának megszüntetésére törekszik, és ezt a folyamatot serkenti. Innen származik a közös tulajdonban lévő részesedés körforgása és a részvény elővásárlási joga. A részvénytulajdonosnak tehát nincs joga részesedését megosztani és elidegeníteni a szerint. Ezen túlmenően a megosztott tulajdonjog nem terjedhet ki a tulajdonjog tárgyának nem minősülő tárgyra vonatkozó közös tulajdoni részesedésre."<4>... Úgy tűnik, hogy az üzletrész egy részének elidegenítésekor új részvénytulajdon nem képződhet, hanem maga az üzletrész, mivel ideális és csak matematikai tört formájában fejeződik ki, kisebb részekre osztható.

<4>Akimov A. A tulajdonos vitatott részesedése // EZh-Lawyer. 2007. N 1.S. 23.

K.I. Sklovsky megjegyzi, hogy „önmagában a 382. cikkel összhangban nem minden létező követelmény, hanem azok egy része átruházható, mert ez nem rontja az adós helyzetét, akinek kötelezettségeit nem változtatja meg az a tény, hogy teljesít bizonyos követelményeket. kötelezettségek egy másikkal szemben, hanem abból a tényből adódóan, hogy az ilyen felosztás növeli a résztvevők számát, és ezáltal csökkenti annak értékét. Ez különösen jól látható, ha figyelembe vesszük az egyes résztvevők jogát, hogy részt vegyenek a közös tulajdon tulajdonában és használatában. az üzletrész felosztása) másként, mint az üzletrész egy ügyletben több személy részére történő elidegenítésével. Bizonyos értelemben ez a következtetés egybeesik a 244. § 4. pontjából levont következtetéssel, miszerint a tulajdonos nem hozhat létre közös tulajdont egy oszthatatlan dologban. egy másik személlyel kötött megállapodásról."<5>.

<5>Sklovsky K.I. A polgári jog alkalmazása a tulajdonra és a birtoklásra. Gyakorlati kérdések. M .: Statut, 2004.S. 211.

Álláspontunk szerint az üzletrész egy részének elidegenítése megengedhető mind a jog további megosztásának lehetősége, mind a közös tulajdon létének célszerűsége szempontjából, amely racionális szabályozással a 2008. évi CXVI. gazdaságilag igencsak indokolt lehet. Ugyanis korlátozni kell az üzletrész egy részének elidegenítésének lehetőségét, de nem a használati jog gyakorlásának szintjén, hiszen a használati jog természetesen fontos, de nem a tulajdonos egyetlen joga.

Az uralkodó és a jogalkotó által elfogadott koncepció szerint a részvény egyetlen jogban való részesedés. Ezért a részvények feletti rendelkezés a jog egészére vonatkozik. A részesedések jelenléte a részesedési jogban azonban lehetővé teszi, hogy a részaránnyal kapcsolatban egyes megrendelési cselekményeket a tulajdonostárs önállóan hajtson végre, a jog egészének elidegenítését az összes tulajdonostárs együtt végzi. . A végzés szempontjából a jogalkotó a Ptk. 276 két terület: általános és egyéni. Az általános terület a dolog egészének elidegenítését érinti, és ehhez minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Az egyéni szféra a tulajdonostárs azon képességét takarja, hogy saját üzletrésze felett a többi tulajdonostárs akarata nélkül vagy akarata ellenére rendelkezzen, hiszen csak az egyik tulajdonostárs érdekeit érinti a rendi jogkörök végrehajtása.

Abból a tényből adódóan, hogy a jogban való részesedés ideális valami, a valódi részesedés hiánya miatt, amikor a részesedés egy részét elidegenítik egy másik személytől, nem részesedés megosztásáról van szó, hanem olyan értelemben, annak szorzata, mivel a tárgyhoz való jog visszautasítás nélkül harmadik személyre ruházódik át saját jogi helyzete alapján.

Egyrészt a részvények feletti rendelkezés szabadságának ki kell terjednie a részvény egy részére. De ha ezt a nézőpontot követjük, akkor feltételezzük, hogy a tulajdonostárs, ideális részesedésének formális felosztásával, a többi tulajdonostárs beleegyezése nélkül sok harmadik fél számára biztosíthatná a tulajdonostársak helyzetét. E tekintetben pozitívan értékelhető a jogalkotó döntése a részvény felosztásának határainak megállapításáról. Vannak azonban olyan jogkörök, amelyek nem a részvény nagyságától függenek, ráadásul nem minden dolog felhasználása függ a részvény nagyságától.

Annak megállapításához, hogy az üzletrész elidegenítése magánszemélyhez vagy közös szférához tartozik-e, szükséges elemezni, hogy egy üzletrész egyoldalú értékesítése milyen hatással van a megmaradt tulajdonostársak jogi helyzetére.

A megosztott tulajdon egyértelműen magában foglalja a különböző méretű részvények létezésének lehetőségét, amelyek kezdetben eltérő méretűek lehetnek, vagy a közös tulajdon fennállása során változhatnak. Az üzletrész nagysága nem érinti a tulajdoni lap gyakorlásának valamennyi lehetőségét. A birtoklási és használati jogosítvány gyakorlása szempontjából fontos, hiszen a jogalkotó a használati gyakorlásra szánt dologban való részesedést a részesedés nagyságához köti. Nem mindig és nem minden típusú ingatlan van külön tulajdonostárs birtokában és használatában. Ez a tulajdonostársak akaratától, az ingatlan típusától és rendeltetési céljától függ. Ha telkről vagy lakásról beszélünk, akkor itt a használati jog érvényesülése szempontjából alapvetően fontos a részesedés nagysága. De például egy közös ingatlanban lehet egy medence, amelyet több személy egyidejű használatára terveztek. Egy adott dolog használatának semmi köze a részesedés nagyságához, csak a közös dolog tartalmi terheinek viselésével jár, a felhasználást pedig az egész dolog egésze végzi.

A fő különbség a közös tulajdon és az egyéni tulajdon között az, hogy egy dolog egyszerre több személyhez tartozik tulajdonjogon. Ebből az alapvető jellemzőből adódik a közös tulajdon egyik fő tulajdonsága - az összes tulajdonosi jog együttes gyakorlása. Hatályos jogszabályaink és az új törvény tervezete döntési alapelvként rögzíti az egyhangúság elvét, amely a tulajdonostársak mindegyikének jogot ad a részesedés nagyságától függetlenül a birtoklás, használat és elidegenítés rendjének meghatározására. a dolgot, és ez utóbbit (az elidegenítés rendjét) a bíróság nem tudja megállapítani abban az esetben, ha nem sikerül megállapodni a tulajdonostársak között. Bizonyos értelemben olyan dolog birtoklására és használatára vonatkozó megállapodás, amely az Art. (4) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tervezetének 277. cikkét az ingatlanok tekintetében írásban kell megkötni. A megállapodás azonban érvénytelenné válik, ha az ingatlan tulajdoni hányadát egy másik tulajdonostársra vagy harmadik félre ruházzák át, ha e megállapodás feltételei nem szerepelnek az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásában. A kérdés tehát nyitva marad: érvényben marad-e a megállapodás az üzletrész egy részének elidegenítésével? E megállapodás megőrzésének akkor lenne értelme, ha az üzletrész elidegenítője elveszíti saját jogi helyzetét, vagyis ha az üzletrész megszerzője teljesen átveszi az elidegenítő helyét annak biztosítékaként, hogy az egyik tulajdonostárs változása nem bármilyen módon befolyásolja a többi tulajdonostárs jogállását. Ebben az esetben a tulajdonostársak számának növekedéséről beszélünk, ami a tulajdonjog és az ingatlanhasználat rendjének felülvizsgálatát vonja maga után. Ezenkívül az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tervezetének elemzett cikkének 5. pontja szerint ez nem a tulajdonostárs kötelezettsége, hanem joga, hogy megállapodást kössön az egyesült államban a tulajdonlási és használati eljárásról. Regisztráció. Figyelembe véve a polgárok legális aktivitásának szintjét, meg lehet jósolni e norma ritka alkalmazását.

Nemcsak a használat és a tulajdonjog meghatalmazásáról kell megegyezni, a végzési jogkör gyakorlása során az egyhangúság különösen fontos, hiszen ezt a végzést a bíróság nem állapíthatja meg. Ezzel kapcsolatban minden új tulajdonostárs csatlakozása felveti a "jogi összeomlás" lehetőségét, amiből a kiutat nem szabályozza a törvény.

Az üzletrész birtoklásának ténye feljogosítja a tulajdonostársat arra, hogy bármikor követelje a közös vagyon megosztását, vagy részarány elválasztását. 3. pontja Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének tervezetének 280. cikke előírja, hogy ha a megosztott tulajdon résztvevői nem jutnak megállapodásra a közös tulajdon megosztásának módjáról és feltételeiről, vagy az egyikük részesedésének felosztásáról, a közös tulajdon résztvevője jogában áll bírósági úton követelni a közös tulajdonból való részesedésének természetbeni kiutalását.

Ha a természetbeni részesedés átutalását jogszabály nem teszi lehetővé, vagy a közös tulajdonban lévő vagyon aránytalan sérelme nélkül nem lehetséges, a feltörekvő tulajdonos választása szerint jogosult a részesedés értékét a közös tulajdon más résztvevőitől megfizetni neki. vagy biztosítsa neki a dologi kibocsátás jogát (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének tervezetének 305. cikkének (3) bekezdése).

Önmagában a közösségnek a közös tulajdon eladásával történő megszüntetésére vonatkozó szabály pozitív, és számos európai kodifikációban szerepel. Az üzletrész egyoldalú elidegenítésének lehetősége szempontjából azonban dolog értékesítése formájában olyan következményeket generál, amelyekben más tulajdonostársak is érdekeltek lehetnek. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének tervezete nem rendelkezik a dolog megosztásának vagy természetbeni részesedés kiosztásának követeléséhez való jog korlátozásáról, ami a tulajdonostársakat még kiszolgáltatottabbá teszi.

Más európai kodifikációk lehetővé teszik e jog korlátozását a tulajdonostársak közötti megállapodás alapján. Szóval, para. A német polgári törvénykönyv 1. §-a 749. §-a kimondja, hogy minden résztvevő bármikor követelheti a közösség felszámolását, ha a résztvevők ezt a jogot megállapodásukkal nem korlátozták. Jelen, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett megállapodás az engedményesekre vonatkozik. A svájci polgári törvénykönyv 650. §-a és az osztrák polgári törvénykönyv 850. §-a szerint a közösség felmondása bármikor lehetséges, ha azt a szerződés nem korlátozza. A megállapodásban rögzítetten kívül azonban létezik egy jogi mechanizmus a közös érdekek védelmére. A közös tulajdon megszűnésére nem kerülhet sor olyan időpontban, amikor a tulajdonostársnak különös érdeke fűződik a dolog használatához (például kombájn a betakarítási időszakban). Mindezek az intézkedések ideiglenesek, de a többi tulajdonostárs érdekeit védik.

Az elvégzett elemzés arra enged következtetni, hogy az üzletrész egy részének elidegenítése nem tudható be a tulajdonostárs egyéni szférájának, hiszen az elkerülhetetlenül érinti a többi tulajdonostárs érdekeit. Ezért ezt az elidegenítési cselekményt nem a szándékolt részesedéssel arányos dologi rész igénybevételének lehetőségétől kell függővé tenni, hanem a többi tulajdonostárs hozzájárulásától, akik döntést hoznak, ideértve a határozatot is. a közös tulajdon használatának lehetősége.

Mivel az üzletrészben, az üzletrész egy részének értékesítésében nem lehet csak az egyéni szférához kapcsolódó jogköröket kiemelni, nem egyértelmű, a tulajdonostárs jogköreinek csak egy része vagy már az egész közösség elidegenedett. Az üzletrész egy vagy több részének saját tulajdonosi helyzetének elvesztése nélküli elidegenítése elkerülhetetlenül a többi tulajdonostárs érdekeinek sérelmét jelenti, ami az érdekközösség megsértésére utal, ezért minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.

Ha több tulajdonos ugyanazon ingatlan egyes részeinek tulajdonában van, a lakásrészek elidegenítésére irányuló ügyleteket számos jellemző jellemzi. Fontolja meg a fő pontokat és az ilyen szerződések megkötését.

Jogi szempontból az ingatlanrész egy részének elidegenítése olyan ügyletnek minősül, amely a tulajdonjog vagy a tulajdon más személyre történő átruházásával jár.

Ez lehet ajándékozás, csere, adás-vétel, szinte bármilyen, a törvény által engedélyezett ügylet ingatlanügyben. A tulajdonos a tulajdonjogot a kialakított jogi mechanizmus szerint újra hivatalossá teszi egy másik személyre.

Hogyan zajlanak az ingatlanrészvényekkel kapcsolatos ügyletek?

A részvény fogalmát, allokációját, az ügyletek elvét a Polgári Törvénykönyv szabályozza (első rész, II. fejezet, 16. fejezet).

A részvény bejegyzésére vonatkozó követelmények, a szerződéses árnyalatok és a tipikus jogi helyzetek meghatározzák:

• 122. számú szövetségi törvény "Az ingatlan tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről";
• 218. számú szövetségi törvény "Az ingatlanok állami nyilvántartásáról".

Az adójogszabályokat a részvényügyletekben részt vevő fél nem kerüli meg. Az adótörvény tartalmazza az adófizetések összegét és fizetési feltételeit, a jogilag jelentős cselekmények állami illetékeit.

Mikor jön létre a közös tulajdon?

A részvénytulajdonjog akkor keletkezik, ha:

• egy objektum több tulajdonos általi privatizációja;
• a családtagok közös lakásvásárlása;
• lakás felosztása házastársak válása esetén;
• egy tárgy egyidejű több személy általi öröklése.

Részesedés a lakásban - tulajdonos, meghatározott terület nélkül

Hogyan lehet azonosítani az ingatlanrészesedések tényleges nagyságát?

Ha a lakásrészesedésről beszélünk, fontos megérteni, hogy az ingatlan annak jogilag elkülönült része.

A jogot az ingatlan törtszámú megjelölésével dokumentáljuk: 1/2, 2/4, 1/5 stb.

Gyakran nehéz a részvények földrajzi körülhatárolása és a természetbeni rész meghatározása. Például egy stúdió elrendezés, egy egyszobás lakás, több többszobás ház tulajdonostársa.

Itt valódi csaták zajlanak a szerzői jogok birtokosai között, amikor csak a bíróság tudja megoldani a helyzetet az egyes résztvevők tulajdonának kiosztásával.

De a "részesedés" fő jellemzője az ingatlan egy részének kizárólagos rendelkezésének korlátozása.

Megváltási elővásárlási jog

Kinek van elővásárlási joga egy lakásrészesedés kivásárlására?

A közös tulajdonban részt vevők érdekeit érintő jogi cselekmények csak valamennyi fél egyetértésével hajthatók végre (Ptk. 246. cikk).

A posztulátum bizonyos mértékig sérti a vagyontárgyak szabad rendelkezési jogát. A lakást mindenféle csalók általi behatolás elleni védelem azonban indokolja a kényelmetlenséget.

A rész kívülállótól való elidegenítésének eljárását a Kbt. 250 GK. Hogyan működik a gyakorlatban?

1. Az eladót az eladási ár határozza meg.
2. Majd írásban figyelmezteti szándékaira a részvénytulajdon többi résztvevőjét. Az értesítésben fel kell tüntetni az elidegenített ingatlan értékét és a közelgő ügylet feltételeit.
3. A tulajdonostársaknak egy hónapon belül döntést kell hozniuk a lakás egy részének a meghatározott feltételekkel történő megvásárlásáról vagy a tranzakció visszautasításáról.
4. Ha a címzettek a megállapított határidőn belül nem értesítették az eladót a döntésről, joga van az ingatlant harmadik félnek eladni.
5. A részvény 30 napnál korábbi írásbeli lemondása lehetővé teszi az értékesítés megkezdését.

A cseréhez elsőbbségi visszaváltás is szükséges.

A 250. cikk követelményeinek be nem tartása a károsult tulajdonostárs követelésével jár a vevő jogainak átruházására.

Az ügyletet a megkötésétől számított 3 hónapon belül bíróság előtt vitathatja. Az állam a norma teljesítését az adásvételi társtulajdonosok értesítésének kötelező jelenlétével ellenőrzi a jognak a szövetségi nyilvántartásba történő bejegyzésekor (a 218. szövetségi törvény 24. cikke).

Nem jár vételi kedvezmény, ha a részvényt nyilvános árverés útján értékesítik.

Kiskorú részesedés elidegenítése

Eladható-e kiskorú részesedése?

Ha egy kiskorú beszél, beszélnie kell a gyámhatósággal az ügylet jóváhagyása érdekében. A lakás gyermekrésze az alábbi feltételekkel eladó:

• a gyermek/tinédzser egyenlő arányban részesül egy másik címen;
• az eladásból származó bevételt a gyermek nagykorúságáig a nyilvántartott számláján kell elhelyezni;
• mindkét szülő, még elváltan is, elfogadja az üzletet.

A gyermek képviselője dokumentumokat nyújt be a PLO -hoz, beleértve a kérelmet és a családi összetételről szóló igazolást.

A felügyeleti hatóság 2 héten belül köteles a készülő ügylet vizsgálatát befejezni és döntést hozni.

Elidegenítés a volt házastárs javára

A törvény szerint a volt házastársak nem tartoznak a rokonok kategóriájába. De hogyan lehet ilyen elidegeníteni egy lakásrészesedést? A hivatalos szünet után ezek idegenek. A házaspárnak azonban sikerült közös tulajdont szereznie, amelyet igazságosan fel kell osztani.

A részvények kiosztása közös lakásban történik, amely után lehetőség van az ingatlan részleges elidegenítésére mind az elváltak között, mind pedig harmadik felek javára.

Jogi értelemben a kívülállók közötti szerződések megkötéséhez a normákra kell támaszkodnia.

Szakértő jogász véleménye

Vannak olyan helyzetek, amikor a házastársak közös közös tulajdonban szereznek lakást vagy bármely más ingatlant, vagyis nem osztanak ki részesedést az egyik házastárs számára.

A törvény megengedi az ilyen típusú ingatlant, ha az ingatlant házasságkötés során vásárolták meg. A felek egyetértésével és egymással szembeni lényeges követelések hiányában lehetőség van a részvények újraosztására megállapodás megkötésével.

Ebben a megállapodásban az ingatlant birtokló fél 100%-os teljes részesedést kap, a másik fél pedig 0%-ot.

A megkötött szerződés alapján megszerzett jogok állami nyilvántartásba vételhez is kötöttek.

Az ügylet közjegyzői hitelesítése

2016 januárja óta lehetetlen a lakásrészek elidegenítése közjegyzői részvétel nélkül (24. cikk, ФЗ 122).

Kezdetben a tulajdonosok kötelesek voltak igazolni a harmadik felek közötti szerződéseket. 2017 januárja óta azonban minden részvényelidegenítési ügylet közjegyzői támogatással történik.

A szakember a következőket végzi:

• a benyújtott dokumentumok jogi szakértelme;
• szerződés készítése, adásvételi ügylet bejegyzése;
• az ügyletet alátámasztó kísérő technikai munka (kormányzati és egyéb hatóságok felé irányuló megkeresés, dokumentumok nyomtatása, másolása).

A részvényügyletek mechanizmusának megváltoztatása növeli az állampolgárok költségeit: állami illeték, közjegyzői munka díja. De az ilyen ügyletek jogbiztonságának mértéke is magasabb.

A lakásrész elidegenítésének árnyalatai

Milyen árnyalatok merülhetnek fel egy lakásrész elidegenítéséről szóló megállapodás megkötésekor?

A vevőnek különös gonddal ellenőriznie kell a közös lakásra vonatkozó dokumentumokat. Vannak helyzetek, amikor megjelenhetnek a pályára vonatkozó jogaikat megsértő jelentkezők.

Ezek lehetnek résztvevők egy lakás privatizációjában vagy a fővárosi forrásból történő vásárlásban.

Az első esetben szükséges, hogy az ingatlanban arányos részesedést juttassanak el a területen regisztrált összes privatizációs résztvevőnek. A második esetben a kötelező részesedéseket minden olyan családtag esetében határozzák meg, aki igazolás alapján lakást vásárolt.

Ha az ügylet kezdeményezői megkerülték valamelyik jogosultat, az ilyen személy bírósághoz fordul.

Mikor nem érvényesül az elővásárlási jog?

Emlékeztetőül: a Polgári Törvénykönyv közvetlenül csak kétféle ügyletre - a csere és az eladás - vonatkozó követelményeket jelölte meg. Így például egy részvényjuttatás nem igényli az előnyhöz való jog érvényesülését. Ez a következőket is magában foglalhatja:

• végrendeleti rendelkezés elkészítése;
• egyes ingatlanügyletek zálogaként jelzáloghitel.

Ez a két módszer jogilag nem vonatkozik az elidegenítési ügyletekre. Érdemes azonban tudni róluk, mivel néha olyan mechanizmusokat alkalmaznak, amelyek megkerülik az Art. követelményeit. 250.

Ha a tulajdonostárs tényleges tartózkodási helye ismeretlen?

Mi a teendő, ha a lakásrész tulajdonosát nem találják meg?

Értesítést kell küldenie az utolsó ismert állandó regisztrációs címre. Csak ne feledkezzünk meg a melléklet leltáráról és a feladó értesítéséről a kézbesítésről.

A kiszállítás pillanatától a havi várakozási díj érvényes, ezt követően kezdheti meg az értékesítést.

Egy másik lehetőség: egy állampolgárt eltűntnek vagy akár halottnak ismernek el a bíróságon. Fennáll a veszélye, hogy a folyamat hosszú ideig elhúzódik, mivel ezeket a kérdéseket az örökösökkel kell megoldani.

Összefoglalva, meg kell jegyezni, hogy a lakásrész elidegenítésére vonatkozó egyes tranzakciók részletei jelentősen eltérhetnek egymástól. Két feltétel azonban változatlan: az adás-vétel közjegyzői bejegyzése és a tulajdonostársak jogi előnyei.

Az ingatlan közös tulajdonában lévő részesedések elidegenítéséről a videó megtekintésével is tájékozódhat:

Írjon kérdést a lakásügyvédhez az alábbi űrlapon Lásd még Telefonok konzultációra

Megbeszélés: 7 hozzászólás

Férjem azzal fenyegetőzik, hogy eladja a lakásrészét, ha beperelem tartásdíj nem fizetése miatt. Már három éve elváltunk, a házasságból egy kiskorú fia maradt. A férj a szüleinél lakik, lakást hagyott ránk, de formálisan neki van tulajdona. Nem lehet megengedni, hogy a férj ne adja el a részét, felmondja az üzletet, ha ez megtörténik?

Válaszolni

1. Lakásrészesedés eladásakor a többi tulajdonosnak elsőbbségi joga van az üzletrész visszaváltására. Ez azt jelenti, hogy egy részvény eladásakor a volt férjének írásban kell javasolnia egy részvény kivásárlását egy konkrét ár feltüntetésével. Az Ön megtagadása esetén a részvényes eladhatja részesedését harmadik félnek. Ha a részesedést illetéktelen személynek adományozzák, akkor a többi tulajdonos hozzájárulása nem szükséges. A tartásdíj fizetése iránti kereset benyújtása esetén a bírósági kérelemben meg kell jelölni a tartásdíj összegének az üzletrész értéke alapján történő visszafizetésének lehetőségét. Jobb, ha ezenkívül bírósághoz fordul, hogy elrendelje a lakás elidegenítésének tilalmát. Ha van ilyen tilalom, a nyilvántartásba vevő hatóságok a korlátozás feloldására irányuló bírósági végzés nélkül nem erősítik meg a részvényjog új tulajdonosra történő átruházását. Mindenesetre az ilyen viták megoldásához jobb, ha kapcsolatba lép a közjegyzővel, és megállapodást köt a tartásdíj önkéntes kifizetési eljárásáról.

Az LLC részvényeivel folytatott ügyletek jellege lényegében megegyezik a részvényekkel folytatott ügyletekével - a felek megállapodást kötnek, amelyben előírják az eladónak a részvény átruházására vonatkozó kötelezettségeit, valamint a vevő kötelezettségét, hogy ellenszolgáltatást nyújtsanak neki, majd közvetlen ügyletet kötnek a részesedés átruházására az eladóról a vevőre. A részvényekkel folytatott ügyletekkel ellentétben azonban a részvényekkel folytatott tranzakciók természete több okból sem mindig nyilvánvaló a forgalom résztvevői számára. Az LLC részvényeinek elidegenítésével kapcsolatos kapcsolatok keretében lebonyolított kötelező és adminisztratív tranzakciókról, valamint az ilyen szétválás gyakorlati szempontjairól a „Tranzakciók egy LLC részvényeivel” című webináriumon. A közjegyzői hitelesítés jellemzői” – mondta el a Lextorium portál szervezésében Andrej Egorov, Ph.D., a Magánjogi Kutatóközpont Tanácsának első alelnöke. S.S. Alekszejev az Orosz Föderáció elnöke alatt.

2014 májusában az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma kidolgozta, de soha nem fogadott el határozatot „A korlátolt felelősségű társaságok jegyzett tőkéjével kapcsolatos ügyletekről” (a tervezet szövege a következő címen található: http:/ /www.arbitr.ru/vas/presidium /prac/108071.html, a továbbiakban - az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága határozattervezete). Mit javasoltak ebbe a rendeletbe foglalni, és mely elképzelései fontosak a mai gyakorlat számára?

Az LLC részvényeinek elidegenítése két tranzakciót foglal magában: kötelezettséget és adminisztratív ügyletet

Az LLC-ben lévő részesedés adásvételére vonatkozó szerződés ügylet, ami azt jelenti, hogy a törvény által az érvénytelenítésre előírt összes ok érvényes rá. Kiderül, hogy a részvény-elidegenítési megállapodást egy adott tárgyon - egy LLC-részvényen kívül - bonyolítja az a tény, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének általános indokai alapján érvényteleníthető vagy felmondható.

2009 júliusában az Art. A 14-FZ "A korlátolt felelősségű társaságokról" szóló, 1998. február 8-i szövetségi törvény (a továbbiakban: LLC-törvény) 21. cikke új kiadásban kezdte meg működését (a december 30-i 312-FZ szövetségi törvénnyel módosított formában). 2008). Más változtatásokkal együtt megjelent benne a 11. pont, amely szerint az LLC alaptőkéjében lévő részvény vagy részesedés egy részének elidegenítését célzó ügyletet közjegyzői hitelesítéshez kell kötni. A meghatározott ügylet közjegyzői formájának be nem tartása annak érvénytelenségét vonja maga után.

A jogalkotó terve szerint hogyan kellett volna működnie ennek a normának?

Az LLC-ben lévő részesedés elidegenítéséről szóló megállapodásban két ügyletet kell megkülönböztetni - egy kötelezettséget és egy adminisztratív ügyletet. Az első feltételezi, hogy a részvény tulajdonosa magára vállalja annak elidegenítési kötelezettségét a másik fél javára, aki viszont vállalja, hogy ehhez ellenszolgáltatást kell nyújtania. A második ügylet adminisztratív, amely közvetlenül egy részvényre vonatkozó jogok átruházása.

A részvényekkel kapcsolatos ügyletek közjegyzői igazolására kötelező norma kidolgozóinak elképzelése szerint a közjegyzői hitelesítés követelménye csak adminisztratív ügyletekre vonatkozik, kötelező ügyletekre nem. Természetesen a felek kérhetik mindkét ügylet közjegyzőjét, de a törvény ezt nem írja elő.

Ezt a pontosítást rögzítette az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága határozattervezetének 1. pontja.

A dokumentumot idézve

[...] A bíróságoknak szem előtt kell tartaniuk, hogy a jogalkotó különbséget tesz az üzletrész elidegenítésére irányuló ügylet megkötésére irányuló kötelezettséget megállapító megállapodás (a továbbiakban: részvény elidegenítési megállapodás) és az üzletrész vagy rész elidegenítésére irányuló ügylet között. a társaság jegyzett tőkéjében való részesedés (a továbbiakban: részvény elidegenítésére irányuló ügylet; igazgatási ügylet).

A közjegyzői okirathoz kötött részvény elidegenítésére irányuló ügylet alatt ugyanakkor olyan igazgatási ügyletet kell érteni, amelynek teljesítésével a résztvevő átruház, a megszerző pedig részesedést vesz át a társaság jegyzett tőkéjében, azaz közvetlenül részvény átruházását célzó ügylet. Részvény elidegenítéséről szóló megállapodás lehet bármely polgári jogi megállapodás a vagyon más személy részére történő elidegenítéséről (adásvétel, csere, stb.); törvény nem ír elő kötelező közjegyzői formanyomtatványt az ilyen megállapodáshoz.

Milyen problémákat okoz a gyakorlatban a kötelező és adminisztratív ügyletek keveredése részvényelidegenítés esetén?

Azt kell mondanom, hogy az Art. (11) bekezdésének megfogalmazásából. Az LLC-ről szóló törvény 21. cikkéből egyértelműen nem következik az a következtetés, hogy csak a közigazgatási ügyletet kell hitelesíteni. Ennek megfelelően sok közjegyző számára nem nyilvánvaló, akikhez az ügyfelek az LLC részvényeinek elidegenítésével kapcsolatos ügyletek igazolásához fordulnak.

Milyen gyakorlati előnyei vannak annak a kialakításnak, amely különbséget tesz a kötelező és adminisztratív tranzakciók között az LLC-részvények elidegenítésekor?

Ha abból indulunk ki, hogy a törvény csak közigazgatási ügylet közjegyzői hitelesítését írja elő (vagyis a részvény átruházásának tényét), akkor a közjegyzőknek nem kell elmélyülniük a kötelező szerkezet sajátosságaiban. Végtére is, minél nagyobb az elidegenített vállalkozás, annál terjedelmesebb és összetettebb a részvény adásvételére vonatkozó szerződés: számos olyan árnyalatot vesz figyelembe, amelyek az adott vállalat sajátosságaitól függenek. De minél terjedelmesebb és összetettebb a szerződés, annál több lehetséges érvénytelenítési kockázat szerepel benne, mind teljes egészében, mind részben.

Itt fontos figyelembe venni azt is, hogy a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 180. cikke szerint az ügylet egyik feltételének érvénytelensége a tranzakció egészének érvénytelenségét vonja maga után, ha nem feltételezhető, hogy az ügylet érvénytelen részének bevonása nélkül befejeződött volna.

Ezért a gyakorlatban sok közjegyző számára problémás mindkét ügylet (mind adminisztratív, mind kötelező érvényű) ellenőrzése a részvény-elidegenítési szerződés keretében. Számos esetben egy kötelező ügyletet több oldalas szerződésben fejeznek ki, sok feltétellel és árnyalattal, esetenként teljesen a külföldi jog szerint strukturálva. Néha a közjegyzőknek egyszerűen nincs elég idejük és képzettségük az ilyen szerződések ellenőrzésére. Ennek eredményeként a közjegyzők alternatív lehetőségeket kínálnak a feleknek, például saját szabványos megállapodást az LLC-ben lévő részesedés elidegenítésére, amely nyilvánvalóan nem tükrözi a felek közötti konkrét kapcsolatok sajátosságait.

Ha abból indulunk ki, hogy a törvény megköveteli az LLC részvényeinek adásvételére vonatkozó szerződés egészének közjegyzői hitelesítését, és nem csak adminisztratív ügyletet, akkor más nehézségek merülnek fel. Például, ha a felek megállapodtak abban, hogy a részvény kifizetését és átruházását egyidejűleg hajtják végre, akkor a pénzátutalást közvetlenül a közjegyző irodájában kell végrehajtani, aki kénytelen ellenőrizni az ügylet feltételeinek betartását. a részvény kifizetéséről. De ez a legegyszerűbb helyzet. De mi van a közjegyzővel, ha a felek abban állapodtak meg, hogy először a vevő utalja át a pénzt, majd az eladó utalja át neki a részét? Vagy fordítva?

Ha abból indulunk ki, hogy a törvény csak a részvény átruházására vonatkozó ügylet közjegyzői hitelesítését írja elő, a helyzet nagyban leegyszerűsödik. A közjegyző nem ellenőrzi a szerződésben foglaltak betartását, amelyekben a felek megállapodtak, csak megerősíti az üzletrész átruházását. Mit tegyen az a vevő, aki például pénzt utalt át, de nem kapott részesedést amiatt, hogy az eladó megtagadta/nem tudta átutalni? A vevő a szerződés felbontását követelheti a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. §-a és a tranzakció keretében kifizetett összeg visszatérítése.

Ennek megfelelően, ha a jegyző abból indul ki, hogy a Kbt. Az LLC-ről szóló törvény 21. §-a értelmében csak az LLC-ben való részesedés átruházási aktusát kell igazolnia, akkor jelentősen leszűkül az ellenőrizendő kérdések köre. Ebben az esetben a közjegyző csak a következőket ellenőrzi:

Felismeri-e tettei jelentőségét a részvényt elidegenítő?

Van-e akarata az üzletrész átruházójának?

Van -e elegendő joga az elidegenítőnek az átruházáshoz?

Ebben az esetben a jegyző nem ellenőrzi a fizetési kérdéseket és magának a részvény -elidegenítési megállapodásnak a feltételeit.

Ez volt az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága határozattervezetének fő gondolata: a közjegyző csak a részvény átruházását, a részvényt elidegenítő személy cselekvőképességének ellenőrzését tanúsítja, nem pedig a kötelezettséget megállapító megállapodást átruházni a részesedést. Sőt, nemcsak adásvételi szerződésről beszélhetünk, hanem bármilyen elidegenítést biztosító szerződéses struktúráról is.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának határozattervezetében a fő, de nem az egyetlen gondolat, hogy meg kell különböztetni a kötelező és adminisztratív ügyleteket a részvény elidegenítésével kapcsolatban. Egy másik fontos gondolat: az a tranzakció, amely megállapítja a résztvevő kötelezettségét egy LLC részvényének átruházására, önmagában nem ruház át semmit.

Ez a szabály a részvényeknél nagyjából ugyanúgy működik, mint a részvényeknél: mindenki tisztában van azzal, hogy a részvények elidegenítése során a részvények értékesítésére külön megállapodást kötnek, és az átruházás tényét igazoló átruházási megbízás van. Csak valamiért nem tűnik olyan nyilvánvalónak a részvényekkel kapcsolatos helyzet.

A határozattervezetben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma azt kívánta tisztázni, hogy maga a szerződés nem ruház át részvényt, és ha nem kerül végrehajtásra (az üzletrész nem került átruházásra), akkor bejelenthető, hogy az megszűnt.

Meg kell érteni, hogy az igazgatási ügyletnek – a kötelmi ügylettel ellentétben – megvannak a maga ismérvei és érvénytelenségi okai, amelyek közül a legfontosabb, hogy az üzletrészt elidegenítőnek nincs joga. A közjegyző a közigazgatási ügylet igazolásakor ellenőrzi a részvény elidegenítésére vonatkozó jogosultságot, vagyis ellenőrzi, hogy van -e bejegyzés a nyilvántartásban az azt elidegenítő személyről. Itt működik a polgári jog általános elve: nem ruházhat át több jogot, mint amennyi önmaga van ("Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet").

Ügylet megkötése egy LLC-ben lévő részesedés elidegenítésére a feltétellel

Lehet -e tranzakciót kötni egy részvény elidegenítésére bizonyos feltételek mellett?

Ezt a kérdést sokkal könnyebb megválaszolni, ha az üzletrész elidegenítését kötelezettségek és adminisztratív ügyletek halmazának tekintjük.

Lehetséges-e adminisztratív tranzakció lebonyolítása azzal a feltétellel, hogy például a részvényt a teljes kifizetés után ruházzák át?

Andrej Egorov biztos benne: az adminisztratív megállapodás nem köthető feltétellel. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a részvény a hozzá való jog bejegyzésekor száll át a megszerzőjére. Ezért a nyilvántartó hatóságnak egyértelműen tudnia kell, hogy ki a részvény tulajdonosa. Az anyakönyvvezetőnek nem kell ellenőriznie azoknak a feltételeknek a teljesülését, amelyek mellett ez a tranzakció létrejött. Ellenkező esetben, ha a feltételek teljesülnek, meg kell forgatnia a végrehajtást, és módosítania kell a nyilvántartást.

A feltételek mellett azonban kötelező érvényű tranzakciókat köthet.

Az absztrakció elve a részvény elidegenítésében

A német jogban az úgynevezett absztrakciós elv vonatkozik a részvényekkel kapcsolatos ügyletekre, amelyek lényege a következő. Ha részvény adásvételi szerződést kötöttek, azt a jegyző nem ellenőrizheti - csak az átruházónak az üzletrész elidegenítésére vonatkozó jogosultságát ellenőrzi. És még ha a szerződést utólag érvénytelennek is nyilvánítják, a részvényhez való jog továbbra is átruházásra kerül, mert csak adminisztratív tranzakcióval ruházható át.

Hasonló elképzelés megszilárdítását javasolták az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága határozattervezetében. A bírák többsége számára azonban egy ilyen megfogalmazás ellentmondásosnak tűnt, és a döntés a tervezet stádiumában maradt.

A dokumentumot idézve

A részvények elidegenítéséről szóló megállapodással kapcsolatos viták vizsgálatakor, amelyek szerint a közigazgatási ügyletet a megállapodástól elkülönítve hajtják végre (beleértve a feltétel bekövetkezése vagy az ellenkötelezettség teljesítése, vagy a lejárat vagy megszerzése után) a részvények megállapodásában részt vevő felek részéről, amelyeket átruházni vállal), a bíróságoknak figyelembe kell venniük, hogy ebben az esetben ez a részvény -elidegenítési megállapodás nem igényel közjegyzői hitelesítést, és a közigazgatási ügylet végrehajtását a részvény elidegenítése a részvény átruházásáról szóló vonatkozó megállapodásból eredő kötelezettség teljesítését jelenti. Ebben az esetben a részvény az igazgatási ügylet külön okiratban kiállított közjegyzői okiratának pillanatától a megszerzőjére száll át.

Ebben az esetben az üzletrész elidegenítéséről szóló megállapodás érvénytelennek való elismerése önmagában nem jelenti az igazgatási ügylet érvénytelenségét, és annak a félnek, aki az üzletrész elidegenítéséről szóló érvénytelen megállapodás teljesítése során a részesedést megkapta, vissza kell térnie. a részesedést fordított ügyintézéssel, illetve annak végrehajtása és közjegyzői hitelesítése alóli kijátszása esetén - A törvényszék határozatával.

Ma a gyakorlatban a közjegyzők abból indulnak ki, hogy nincs absztrakciós elv, hanem ok-okozati összefüggés van, ezért ellenőrzik többek között az üzletrész elidegenítéséről szóló megállapodást. Ezért előfordul, hogy a közjegyzők idő- és lehetőséghiányra hivatkozva megtagadják a terjedelmes és összetett szerződések hitelesítését.

Ennek eredményeként az Art. Az LLC-törvény 21. cikke, amelyet a fejlesztők eredetileg úgy határoztak meg, hogy csak a részvény átruházása esetén írják elő a közjegyzői hitelesítési kötelezettséget, zavart keltett, és számos érdekelt fél szembesült azzal, hogy a közjegyzők megtagadják a teljes szerződések hitelesítését és a szerződések igazolását. szerződéseket egyszerűsített változatban készíteni.

Lehetséges-e az LLC-ben lévő részesedés elidegenítéséről szóló megállapodást a külföldi jog alá rendelni?

A vezetői és a kötelező érvényű tranzakciók megkülönböztetése is segít megválaszolni ezt a kérdést.

A kötelező ügylet alárendelhető a külföldi jognak. Például két német állampolgár szerződést köthet egy orosz LLC részesedésének adásvételéről, a német törvények szerint strukturálva azt.

A német állampolgárok számára lehetetlen a német jognak megfelelően közigazgatási ügyletet kötni - az orosz LLC-ben lévő részesedés elidegenítését a jogi személy személyes jogával összhangban kell végrehajtani (az orosz polgári törvénykönyv 1202. cikke). Föderáció). Ebben az esetben az Orosz Föderáció közérdekéről beszélünk, mivel a részvényekhez való jog bejegyzése törvényi jellegű. Ez azt jelenti, hogy a közigazgatási ügylet nem rendelhető alá a külföldi jognak.

Milyen problémák merülhetnek fel a felek számára, ha nem tesz különbséget a kötelező és adminisztratív ügyletek között, és az LLC-ben lévő részesedés elidegenítéséről szóló megállapodást külföldi jog hatálya alá vonja?

Itt két lehetőség lehetséges:

1) az orosz közjegyző megtagadja az orosz LLC -ben lévő részvények átruházásának igazolását a német jog hatálya alá tartozó megállapodás alapján, ha azt a német joggal összhangban hajtották végre;

2) az első probléma megkerülése érdekében a felek igazolhatják a tranzakciót egy német közjegyzővel, de ebben az esetben az orosz anyakönyvvezető megtagadja a részvényre vonatkozó jogok átruházásának bejegyzését.

Ha abból az álláspontból indulunk ki, hogy az LLC-ben lévő részesedés elidegenítéséről szóló megállapodás keretein belül két ügyletről van szó, és nem keverjük össze, akkor nem lesz probléma: köthet szerződést a német jog szerint, és átruházhat. az orosz jog szerinti részesedés. Ez kényelmes, mivel a felek közötti kapcsolat összes kulcsfontosságú feltétele, rugalmassága és árnyalatai magában az adásvételi szerződésben szerepelnek, amelyet nem kell hitelesíteni. A törvény megköveteli a legegyszerűbb ügylet - egy részvény átruházásának - közjegyzői hitelesítését.

Megállapodás az LLC-ben lévő részesedés elidegenítéséről

Tájékoztatásul

A 2015. március 3-i 67-FZ szövetségi törvény az Art. 1. szakaszában. A jogi személyek és egyéni vállalkozók állami nyilvántartásáról szóló 2001. augusztus 8-i 129-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: az állami nyilvántartásba vételről szóló törvény) 23. sz. "F" E rendelkezés szerint a regisztráló hatóságnak jogában áll megtagadni az LLC új résztvevőjének állami regisztrációját, ha ez a résztvevő egy másik inaktív jogi személyben több mint 50%-os részesedéssel rendelkezett, amely a kizárás időpontjában A Jogi Személyek Egységes Állami Nyilvántartásának tartozásai voltak a költségvetéssel szemben, vagy meghatalmazás nélkül jogosult volt egy ilyen jogi személy nevében eljárni, vagy részt vett a részvények több mint 50%-ával, vagy jogosult volt anélkül eljárni. olyan jogi személy nevében kiadott meghatalmazás, amelyre vonatkozóan a jogi személyek egységes állami nyilvántartásában pontatlan adatok szerepelnek. Ezen túlmenően az adóhatóság megtagadhatja a megfelelő változtatások végrehajtását a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való bejegyzést, vagy éppen ellenkezőleg, a társaságnak a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából való kizárását követő három éven belül.

Hogyan befolyásolta ez a szabály az LLC-ben lévő részesedés elidegenítésével járó ügyletek kérdéseit? Képzeljünk el egy helyzetet: a felek üzletrész-adásvételi szerződést kötnek, az üzletrész átruházását közjegyzővel igazolják, a vevő kifizeti a megszerzett részvényt, majd megkapja az üzletrészhez fűződő jogainak a részvénykönyvbe történő bejegyzésének megtagadását. al. alapján a jogi személyek egységes állami nyilvántartása. cikk „F” 1. pontja. Az állami nyilvántartásról szóló törvény 23. cikke. Mit kell tennie ebben az esetben a vásárlónak?

Ha a vevő nem akar három évet várni a korlátozás feloldásával, nem könnyű a kiutat találni. A helyzet az, hogy ilyen helyzetben aligha lehet felmondani a szerződést a vevő kezdeményezésére - az eladó teljesítette kötelezettségeit és átruházta a részesedést. Azt a tényt, hogy a vevő nem kaphatta meg ezt a részesedést, inkább a hitelező hibájának és késedelmének kell minősíteni (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 404. és 406. cikke).

A. Egorov ebből a helyzetből a következő kiutat látja, és ez a kiút a kötelezettség és az adminisztratív ügyletek szétválasztásán alapul. Az a vevő, aki a részvényre vonatkozó jogait nem tudta bejegyezni, ugyanazon részvényre vonatkozóan újabb adásvételi szerződést köthet, de harmadik személlyel, amelynek értelmében vállalja az üzletrészre vonatkozó jogainak átruházását. Ezután próbáljon meg tárgyalni az eladóval, hogy ő egy harmadik féllel - a szerződés alapján új vevővel együtt - közjegyzőhöz forduljon, és regisztrálja a részesedésnek az eladótól egy harmadik félre történő átruházását.

2016 júniusa óta a közös tulajdoni elemekkel bonyolított ingatlanügyletek további védelmet kapnak kötelező közjegyzői okirat formájában. Ez a cikk az ilyen tranzakciók néhány jellemzőjét, valamint a kapcsolódó további tényezőket tárgyalja.

A 2016. június 2-i N 172-FZ „Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról” szóló szövetségi törvény módosította az 1997. július 21-i N 122-FZ „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvényt (a továbbiakban - N 122-FZ törvény). Tehát az Art. (1) bekezdése A 122-FZ törvény 24. §-a a módosítások után kötelező közjegyzői hitelesítést ír elő az ingatlan közös tulajdonában lévő részesedések elidegenítésére irányuló ügyleteknél, beleértve azt is, ha a részvényeik megosztott tulajdonában lévő összes résztvevőt egyben elidegenítik. tranzakció. Szintén az Art. 1. pontja. A 122-FZ. törvény 24. §-a megállapítja a közös tulajdonban lévő részesedés külső személy részére történő értékesítésének eljárását, amely szerint az üzletrész eladója köteles írásban értesíteni a közös tulajdonban lévő többi résztvevőt részesedése eladásának szándékát, feltüntetve annak árát és egyéb eladási feltételeit. Ebben az esetben a közös tulajdonban lévő részvénynek egy kívülállónak történő értékesítésére vonatkozó ügylet legkorábban egy hónapon belül történhet attól a naptól számítva, amikor az eladó értesítette a megosztott tulajdonban lévő többi résztvevő részesedéséről. Az előírt határidő betartása alól kivételt képeznek azok az esetek, amikor a közjegyző megállapítja, hogy az eladó olyan dokumentumokat nyújtott be, amelyek megerősítik a megosztott tulajdonban maradó résztvevők részesedésének megvásárlásának megtagadását.

Ezzel egyidejűleg, bek. 2 p. 3 art. A 122-FZ törvény 24.1. pontja tiltja a 122-FZ. cikk 1. 1. o. Az N 122-FZ törvény 24. cikke a földrészek elidegenítésére irányuló ügyletekre vonatkozik.

Ha az Art. (1) bekezdésében foglaltak szó szerinti értelmezéséből indulunk ki. 24. pontja és az Art. Az N 122-FZ törvény 24.1. pontja alapján két következtetés vonható le, nevezetesen: az ingatlan közös tulajdonában lévő részesedés elidegenítéséhez az ügylet közjegyzői hitelesítése szükséges, a földrészek elidegenítésére irányuló ügyletek kivételével, és kötelező a közös tulajdonban lévő ingatlanrészvények tulajdonosainak értesítése.

Azonban az Art. 24. és 3. pontja. Az N 122-FZ törvény 24.1. pontját az ingatlantárgy közös tulajdonában lévő többi résztvevő értesítési kötelezettségének és eljárásának megállapítása, valamint az ingatlanrész elidegenítésére irányuló ügylet közjegyzői hitelesítési kötelezettsége tekintetében be kell tartani. a törvény szellemének megfelelően és rendszerszintű kapcsolatban áll az orosz jogszabályok más ágainak normáival ... E tekintetben meg kell határozni azt a célt, amelynek elérése érdekében a Ptk. Az N 122-FZ törvény 24. §-a, amely jelen esetben az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a értelmében az ingatlan részesedésének más tulajdonosai elővásárlási jogot biztosítanak az ingatlanrészesedéshez. Az Art. 1. része azonban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke kivételt tartalmaz e szabály alól az ingatlan egy részének nyilvános árverésen történő értékesítése, valamint a földterület közös tulajdonában lévő részesedés tulajdonos általi értékesítése esetén. az ilyen telken található épület vagy építmény egy részének, vagy egy meghatározott épületben vagy építményben lévő helyiség tulajdonosa által. cikk 1. része biztosítja. 250. § -a szerint a kivétel biztosítja az ingatlan objektumhoz tartozó telek követésének elvének megvalósítását, és elhárítja az akadályokat az Art. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 273. és 552. §-a, amely szerint az épület vagy építmény tulajdonjogának átruházásakor az épület vagy építmény tulajdonosa, amelyen az található, az épület vagy építmény tulajdonosa átruházza a tulajdonjogot. az épület vagy építmény által elfoglalt és annak használatához szükséges földterületről, ha a törvény másként nem rendelkezik. Az épület, építmény vagy egyéb ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés értelmében a vevő az ingatlan tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg átszáll az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterületre vonatkozó jogokba. Abban az esetben, ha az eladó annak a teleknek a tulajdonosa, amelyen az értékesítendő ingatlan található, az ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges földterület tulajdonjoga - eltérő rendelkezés hiányában - átszáll a vevőre. törvény szerint. A telek tulajdonosának beleegyezése nélkül megengedett az ingatlan eladása olyan földterületen, amely tulajdonjoggal nem tartozik az eladóhoz, ha ez nem mond ellent az ilyen telek használatának törvényben vagy megállapodásban meghatározott feltételeihez. . Az ingatlan eladásakor a vevő az ingatlan eladójával megegyező feltételekkel jogot szerez az adott földterület használatára.

Emellett meg kell jegyezni, hogy az Art. (4) bekezdésével összhangban. A 122-FZ. törvény 24. §-a értelmében az elővásárlási vétel szabályait akkor is alkalmazni kell, ha egy részvényt csereszerződéssel elidegenítenek, és a részvény vásárlási elővásárlási jog átruházására nincs lehetőség. A megterhelő elidegenítéssel ellentétben ingatlan adományozáshoz elegendő az ügylet közjegyzői igazolása.

A bek. 2 p. 3 art. Az N 122-FZ törvény 24.1. pontja értelmében figyelembe kell venni, hogy az Art. Az N 122-FZ törvény 24. cikke egyaránt vonatkozik az épületekre és építményekre, valamint a telkekre. Az N 122-FZ törvényt kiegészítették az Art. 24.1. pontja alapján. A 2010. december 29-i szövetségi törvény N 435-FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról a mezőgazdasági területek forgalmának javítása érdekében" 2. cikke, és ennek következtében rendelkezései csak a mezőgazdasági földterületekre vonatkoznak .

Ennek eredményeként a földrészlet elidegenítéséről szóló ügyletben részt vevő felek félrevezethetők az Art. 24. és bek. 2. o. 3. cikk Az N 122-FZ törvény 24.1.