Turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga berishning ko'payishi. Lizing shartnomalarining ba'zi tuzoqlari haqida. Qanday qilib uy egasi belgilangan miqdorda belgilangan ijara haqini oshirishi mumkin?

Lizing shartnomasini tuzishda har ikki tomon an'anaviy ravishda to'lov miqdori va uni amalga oshirish tartibini belgilashga katta e'tibor beradi. Qayerda Inflyatsiya darajasiga qarab indeksatsiya qilish to'g'risidagi band har doim ham batafsil bayon etilmaydi.

Bu nima haqida batafsil ma'lumot avvalroq yozilgan. Endi buni aniqlaylik ijarachi va uy egasi uchun eng yaxshisi nima lizing shartnomasida indeksatsiya mexanizmini belgilang.

Amaliyot shuni ko'rsatadi Ikkala tomonning manfaatlari to'g'ridan-to'g'ri qarama-qarshidir:

1. Uy egasi uchun hozirgi iqtisodiy vaziyatdan kelib chiqib, ijara haqini muntazam oshirib borish foydalidir.
2. Ijarachi to'lov miqdorini uzoq muddatga belgilashi yoki kelajakda binolarni ijaraga olish xarajatlari oshishi mumkin bo'lgan chegaralar haqida aniq tasavvurga ega bo'lishi afzalroqdir.

Shunday qilib, quyidagi variantlar mumkin:

1. Doimiy ijara stavkasi va uni faqat har ikki tomonning qo'shimcha kelishuvi bilan tuzatish;
2. Ijara narxini o'zgartirish uy egasi bir tomonlama ijarachini xabardor qilish orqali.

Birinchi variant uy egasi uchun foydali emas, balki ijarachi uchun ijara muddati tugashi bilan ijaraga olingan joy boshqa ijarachiga o'tkazilishi mumkinligi xavfini ham o'z ichiga oladi.

Ikkinchi variant yanada moslashuvchan va shartnomaning har ikki tomonining manfaatlarini hisobga olishi mumkin. Shuning uchun, keling, buni ko'rib chiqaylik.

Indekslash qanday amalga oshiriladi?

Shartnomada formulalar, koeffitsientlar, tariflar yoki har ikki tomon tomonidan kelishilgan boshqa ma'lumotlardan foydalangan holda hisob-kitoblar tartibi belgilanishi mumkin.

Aytmoqchi, normativ hujjatlar Rossiya Federatsiyasi ba'zi hollarda majburiy indekslash tartibi taqdim etiladi. Masalan, davlat mulki bo'lgan yerlarni ijaraga berishda yoki shahar hokimiyatlari hokimiyat organlari.

Shunday qilib, Rossiya Hukumatining 2009 yil 16 iyuldagi 582-sonli qaroriga binoan, er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzishda ijara haqi har yili, lekin ijara shartnomasi tuzilganidan keyin bir yildan kechiktirmay o'zgartiriladi. inflyatsiya darajasi miqdoriga ijaraga beruvchi.

Agar mulk ijaraga berilgan bo'lsa-chi? tijorat tashkiloti? Keyin ijara shartnomasida ijara haqini hisoblash formulasi belgilanishi mumkin.

Formulani tuzishda tomonlar o'rtasidagi munosabatlarning o'ziga xos xususiyatlariga mos keladigan har qanday ko'rsatkichlardan foydalanish mumkin, Masalan:

• tomonlar tomonidan belgilanadigan qat'iy miqdorlar (rubl, dona, kilogramm);
• hokimiyat organlari tomonidan belgilangan stavkalar va koeffitsientlar (shartnomada tegishli me'yoriy hujjatga asoslanib belgilanishi mumkin);
• inflyatsiya ko'rsatkichlari (umumiy, tarmoq, mintaqaviy);
• bir nechta qat'iy qiymatlar, ularning har biri shartnomada ko'rsatilgan holatlar yuzaga kelganda qo'llaniladi.

Mana indeksatsiya shartnomasi shartlariga misol:

"Ijara haqi Rossiya Federatsiyasi Davlat statistika qo'mitasining 2002 yil 25 martdagi qaroriga muvofiq belgilangan iste'mol narxlari indeksiga _______ (miqdori raqamlar va so'zlar bilan ko'rsatilgan) rublning asosiy qismini ko'paytirish orqali aniqlanadi. 23-son, to‘lov vaqtida amal qiladi”.

Ijara haqini hisoblash formulasida qiymati vaqti-vaqti bilan o'zgarib turadigan ko'rsatkichlar kiritilishi mumkin. Bu valyuta kursi, Rossiya bankining qayta moliyalash stavkasi bo'lishi mumkin.

Agar tomonlar shu tarzda haq to'lash bo'yicha kelishib olgan bo'lsalar, shartnoma muddati davomida u bir necha marta o'zgarishi mumkin. Ba'zi hollarda, ijara miqdori har bir to'lov davri uchun har xil bo'lishi mumkin.

Bunday kelishuv bilan ijara to'lovi miqdorining amalda o'zgarishi tomonlar tomonidan shartnoma shartlarining o'zgarishi emas, balki uni hisoblash tartibi bo'yicha shartlarning bajarilishini anglatadi. Shuning uchun 614-moddadagi qoida yig'imlar miqdorini yiliga bir martadan ortiq o'zgartirishni taqiqlaydi. Ushbu holatda foydalanish mumkin emas.

Eslatib o'tamiz, yuqorida qayd etilgan 614-modda Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi quyidagilarni ta'kidlaydi:

Agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara haqining miqdori tomonlarning kelishuvi bilan shartnomada nazarda tutilgan muddatlarda, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan muddatlarda o'zgartirilishi mumkin.

To'lov miqdorining o'zgarishi haqiqiy emas deb hisoblanishi mumkin emas, chunki shartnoma shartlari o'zgarmaydi, faqat to'lovlarni hisoblash uchun foydalaniladigan ko'rsatkich (inflyatsiya darajasi) o'zgaradi.

Ijarachi ijara haqini yangi summada to'lashdan bosh torta olmaydi, hatto ijara haqi miqdorining haqiqiy o'zgarishi yiliga bir martadan ko'proq sodir bo'lgan bo'lsa ham.

Shu bilan birga, hisoblash formulasining o'zini o'zgartirish uchun (masalan, undan ba'zi ko'rsatkichlarni chiqarib tashlash va boshqalarni o'z ichiga olgan holda) qo'shimcha shartnoma tuzish kerakligini hisobga olish kerak. U yo'q bo'lganda, uy egasi ijarachidan ijara haqini yangi miqdorda to'lashni talab qilishga haqli emas.

Sud amaliyotida qayd etilishicha, joriy iqtisodiy inqiroz, narxlarning doimiy o‘zgarishi va valyuta inflyatsiyasi sharoitida inflyatsiyani hisobga olgan holda to‘lov miqdorini o‘zgartirish imkoniyati oldindan belgilab qo‘yilgan shartnomalarga ustunlik berish maqsadga muvofiqdir. Bunday holda, ijara narxi bo'yicha nizolar yoki kelishmovchiliklar bo'lmaydi. Shartnomada ko'rsatilgan mexanizm bo'yicha summa avtomatik ravishda hisoblab chiqiladi.

Qo'shimcha shartnoma imzolashga arziydimi?

Belgilangan miqdorda ijaraga olingan binolar uchun to'lovni o'zgartirish faqat tomonlarning kelishuvi bilan, hatto mamlakatda inflyatsiya mavjud bo'lsa ham mumkin. Agar dastlabki ijara shartnomasida ko'rsatilmagan bo'lsa, ijarachi bunday oshirishni rad etishga haqli. Ruxsat bo'lmagan taqdirda muammoli masala, nizo sudga o'tadi.

Uy egalari ko'pincha qo'shimcha shartnoma imzolashni taklif qilishadi. Ammo ijarachi shuni yodda tutishi kerakki, bunday shartnoma binolarning egasiga ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish huquqini berishi mumkin.

bilan ehtiyot bo'ling rasmiy hujjatlar va mutaxassislar bilan maslahatlashing!

Bundan tashqari, tekshiring qisqa video ijara to'lovlarini indeksatsiya qilish bo'yicha:

Bugungi kunda ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat shundan iboratki, ofis maydoni sotib olish narxi kundan-kunga oshib bormoqda va har bir tadbirkorning ko'chmas mulk sotib olishga qurbi yetmaydi. zarur binolar. Shu munosabat bilan tuzilgan ijara shartnomalari soni ortib bormoqda, ya'ni ular asosida, ayniqsa, ijara haqini oshirish bilan bog'liq nizolar soni ortib bormoqda. tomonidan umumiy qoida ijara haqining miqdori tomonlarning kelishuvi bilan shartnomada nazarda tutilgan muddatlarda, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan muddatlarda o'zgartirilishi mumkin. Shu bilan birga, shartnomada lizing beruvchining ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish huquqiga ega ekanligi to'g'risidagi qoida bo'lishi mumkin.

Ushbu turdagi huquqiy munosabatlarning huquqiy tomoni tartibga solingan va aniq, ammo hayotda ijarachining uy egasi tomonidan ijara haqini o'zgartirishga rozi bo'lmasligi odatiy hol emas. Buning oqibati, qoida tariqasida, buzilgan huquqlarni himoya qilish uchun murojaat qilishdir sud tizimi. Shu bilan birga, oqimga asoslangan sud amaliyoti, da'vogar-ijarachilar o'z huquqlarini himoya qilishning turli usullaridan foydalanadilar: ular ijara miqdori o'zgarishi to'g'risidagi xabarni haqiqiy emas deb topish, bir tomonlama bitimni haqiqiy emas deb topish - ijara miqdori o'zgarishi to'g'risidagi bildirishnoma, hisobotga e'tiroz bildirish. mustaqil baholovchi ijaraning bozor qiymati (yoki ijaraning bozor qiymati bo'yicha) ijaraga olingan mulkning qiymati), mustaqil baholovchining hisobotida ko'rsatilgan ijaraning bozor qiymatining ishonchsizligini tan olish to'g'risida , va boshqalar.

Himoya usulini tanlashda shuni esda tutish kerakki, tomonlar kelishilgan lizing shartnomasi shartlari, ijaraga beruvchining ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish bo'yicha harakatlari va boshqa ba'zi omillar hal qiluvchi ahamiyatga ega va ular tomonidan hisobga olinishi kerak. da'vogar.

Ushbu maqolada biz eng keng tarqalganini ko'rib chiqamiz munozarali vaziyatlar, ularning tahlili sud amaliyotini hisobga olgan holda amalga oshirilib, ularni hal etish yuzasidan tavsiyalar ishlab chiqildi.

Tahlil ijarachi uchun eng foydali pozitsiyadan boshlanishi kerak. Bu lizing shartnomasi lizing beruvchining ijara miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqini ta'minlamaydigan holatlardir, barcha o'zgartirishlar va qo'shimchalar tomonlarning kelishuvi bilan amalga oshiriladi.

Ko'rib chiqilayotgan vaziyat ijarachi uchun eng qulaydir, chunki bu holda, uni ijara haqini o'zgartirish to'g'risida qo'shimcha shartnoma imzolashni, shuningdek o'zgartirilgan miqdorda to'lovlarni amalga oshirishni majburlash mumkin emas. Shunga ko'ra, uy egasining ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish bo'yicha har qanday harakatlari qonunga xilof bo'ladi.

Uy egalari, qoida tariqasida, Art. 445, 450 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi, Art. 6, 8 Federal qonun 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" va ular asosida ular ijarachini shartnoma tuzishga majbur qilish to'g'risida da'vo arizalarini taqdim etadilar. qo'shimcha kelishuv.

Ko'rib chiqilayotgan vaziyatda paydo bo'lgan sud amaliyoti aniq uy egalarining talablarini asosli deb tan olishga intilmaydi va ijarachilar tomonida, ularning manfaatlarini to'liq himoya qiladi..

Shuni ta'kidlash kerakki, agar buning iloji bo'lmasa bir tomonlama o'zgarish ijara, ijarachi tomonidan to'lash bo'yicha qarzlarning mavjudligi uni nizoni hal qilishda unchalik qulay holatga keltirmaydi. sud tartibi. Ushbu xulosa sud amaliyotini tahlil qilish asosida tuzilgan bo'lib, bu sudlarning ijara to'lovlari bo'yicha qarzlarni undirish bo'yicha nizolarda uy egasining da'volarini qondirishdan bosh tortish tendentsiyasini aniq ko'rsatib beradi..

Keling, lizing shartnomasida lizing beruvchi tomonidan ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish imkoniyati nazarda tutilgan, ammo tomonlar bunday o'zgartirishni rasmiylashtirish tartibi to'g'risida kelishib olinmagan vaziyatni ko'rib chiqaylik.

San'atning 3-bandida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi, agar to'g'ridan-to'g'ri shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara miqdorini faqat tomonlarning kelishuvi bilan shartnomada nazarda tutilgan muddatlarda o'zgartirish imkoniyatini belgilaydi. Shu munosabat bilan, ijaraga beruvchi tomonidan ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish imkoniyati to'g'risidagi qoidalar shartnomada belgilanishi kerak, aks holda o'zgartirish umumiy qoidaga muvofiq amalga oshiriladi, ya'ni. tomonlarning kelishuviga binoan. Biroq, ijaraga beruvchining ushbu vakolatini shartnomaga kiritish kifoya emas, shuningdek, bunday o'zgartirish qanday rasmiylashtirilganligini aniq ko'rsatish kerak. Agar shartnomada ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish tartibi ko'zda tutilmagan bo'lsa, shartnomani o'zgartirishning boshqa tartibi, ya'ni tomonlarning kelishuvi bo'yicha emas, o'rnatilmagan deb hisoblanadi va barcha o'zgartirishlar faqat tomonlarning kelishuvi bilan amalga oshirilishi mumkin..

Shunday qilib, agar tomonlar, masalan, ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish shartlari va asoslari to'g'risida kelishib olmasalar, ijarachiga ijara haqini o'zgartirish to'g'risida xabar yuborish yoki ijara haqini oshirish to'g'risida oddiygina uy egasiga xabar berish tartibi va muddati. etarli emas, chunki ijarachi uchun majburiy emas. Agar ijarachi bunday xabarni olsa, nima qilishi kerak? Yuqoridagilarga asoslanib, ijarachi qonuniy ravishda oldindan kelishilgan stavkalar bo‘yicha ijara to‘lovlarini davom ettirish huquqiga ega. Bunday holda, lizing beruvchiga shartnoma shartlarining mohiyati bo'yicha har qanday e'tirozlarni yuborish talab qilinmaydi. Yagona salbiy nuqta - uy egasining ijarachiga yig'ish uchun da'vo arizasi berish xavfi ijara to'lovlari va (yoki) ijarachi bir tomonlama xabarnomada ko'rsatilgan stavkalar bo'yicha ijara to'lovlarini amalga oshirmaganligi sababli shartnomani bekor qilish.

Bu holatga kelganda sud jarayoni ijarachi yanada qulayroq holatda va sud uy egasini qondirishdan bosh tortadi da'vo arizasi . Shunga o'xshash ishlar bo'yicha uy egasining da'volarini qondirish bo'yicha sud amaliyoti o'rnatilmagan.

Ijarachining manfaatlari apriori qonun bilan himoyalangan holatlar va yo'q qo'shimcha harakatlar ularni himoya qilish shart emas.

Biroq, agar ijara shartnomasini tuzishda tomonlar qo'shimcha shartnoma tuzmasdan ijara haqini o'zgartirish imkoniyatini ko'rsatgan bo'lsa, huquqiy maqomi ijarachi keskin yomonlashmoqda. Biz ijara haqini oshirishning amalda eng keng tarqalgan uchta variantini ko'rib chiqish kerak deb hisoblaymiz: qonun hujjatlarida nazarda tutilgan holatlar yuzaga kelganligi sababli; ijaraning bozor qiymatining o'zgarishi munosabati bilan; har qanday sharoitdan qat'iy nazar.

Birinchi holat, ijara haqini oshirish qonun yoki shartnomada ko'rsatilgan holatlarga qarab amalga oshiriladi. Bunday holatlar quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:

• narxlar va tariflarning o'zgarishi;
• ijarachining faoliyat turini o'zgartirish (ijaraga olingan binolardan foydalanish doirasida);
• stavkalarni oshirish va hisoblash usullarini o'zgartirish;
• boshqa hollarda, to'g'ridan-to'g'ri qonun hujjatlarida nazarda tutilgan RF.

Ijara haqini o'zgartirish uchun qo'shimcha kelishuv talab qilinmaydi. Yangi ijara stavkasi kuchga kirishi uchun ijarachiga ijara miqdori o'zgarishi haqida xabar yuborish kifoya.

Shu bilan birga, uy egalari ko'pincha ijarachilarga uning bozor qiymatining o'zgarishi sababli to'lovlar o'zgarishi haqida xabar yuboradilar.

Sudlar yuqorida ko‘rsatilgan holatlar asosida kelib chiqadigan nizolarni ko‘rib chiqishda ijara to‘lovi miqdorini bir tomonlama o‘zgartirish uchun asoslarni belgilovchi ijara shartnomasi qoidalariga alohida e’tibor qaratiladi. Sud amaliyoti shuni ko'rsatadiki, uy egasining talablaridan qat'i nazar (ijara to'lovlari, penya va penyalar bo'yicha qarzlarni undirish yoki ijara shartnomasini bekor qilish uchun). noturarjoy binolari, belgilangan miqdorda ijara haqini to'lamaganligi sababli binolarni bo'shatish majburiyati), ish ijarachi foydasiga hal qilinadi, agar asoslar ro'yxati o'zgartirish uchun bunday asosni o'z ichiga olmasa, "Ijarani ko'paytirish (o'zgartirish)" ijaraning bozor qiymati (yoki ijaraga olingan ob'ektning bozor qiymati, agar ijara stavkasi uning narxiga bog'liq bo'lsa)".

Ijarachining oldini olish uchun profilaktika choralarini ko'rishni ta'minlash maqsadga muvofiqdir salbiy oqibatlar. Bu ijarachining o'zi tomonidan da'volarni taqdim etishni o'z ichiga olishi mumkin. Birinchidan, ijarachi ijara haqini o'zgartirish to'g'risidagi xatda uy egasi tomonidan taklif qilingan o'zgartirishlarsiz shartnomani o'zgartirilgan deb tan olish to'g'risida da'vo qilishi mumkin. Sud amaliyotida bunday pretsedent mavjud. Ariza beruvchi, lizing beruvchining ijara haqini bir tomonlama o‘zgartirish uchun asoslari yo‘qligini ta’kidlagan holda, shartnoma shartlarini so‘zma-so‘z talqin qilishdan kelib chiqib, ish materiallariga ijara haqining bozor qiymati to‘g‘risidagi bayonnomani taqdim etdi, bunda quyidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga olmaydi. lizing beruvchi tomonidan taqdim etilgan hisobot. Sud 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonunining qoidalari ijaraga beruvchi tomonidan belgilanadigan ijara narxini belgilamasligini hisobga olib, da'volarni asosli deb topdi. shartnoma tuzishda ham, uni bajarish jarayonida ham avtomatik ravishda tomonlar uchun majburiy bo'ladi. Bunday yondashuv Oliy Prezidiumning xuddi shunday pozitsiyasi bilan qo'llab-quvvatlandi Arbitraj sudi Rossiya Federatsiyasining 2005 yil 30 maydagi 92-sonli "Mustaqil baholovchi tomonidan mulkni baholashga e'tiroz bildiruvchi ishlarni hakamlik sudlari tomonidan ko'rib chiqish to'g'risida" gi ma'lumot xatida ko'rsatilgan..

Ikkinchidan, ijarachi bunday xabarni olgandan so'ng darhol ijara shartnomasi bo'yicha yangi ijara haqini belgilash to'g'risidagi bildirishnomani bekor qilish to'g'risida da'vo qo'yishi mumkin. Ushbu da'volar qanoatlantirilishi kerak, chunki San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 431, 450, 614-moddalari, ijara miqdorini o'zgartirish uchun asoslar narxlar va tariflarning o'zgarishi, ijarachining faoliyat turi, hisoblash usullari va boshqalar. Mustaqil baholovchining xulosasi bilan tasdiqlangan bozor narxlari oshgan taqdirda ijara haqini o'zgartirish faqat tomonlarning kelishuvi bilan mumkin..

Agar ijara shartnomasida ijaraning bozor qiymati (yoki ijara shartnomasi bo'yicha berilgan binolarning bozor qiymati) o'zgargan taqdirda ijaraga beruvchi tomonidan ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish nazarda tutilgan bo'lsa, ijarachi uchun vaziyat murakkablashadi. ). Bunday o'zgarishlar to'g'risida ijarachiga ijara narxini baholash to'g'risidagi hisobot (yoki ijaraga olingan binolarning bozor qiymatini baholash to'g'risida, agar ijara haqi mulk qiymatidan hisoblangan bo'lsa) asosida bildirishnoma yuborish orqali xabardor qilinadi. Lizing shartnomasiga kiritilgan o'zgartirishlar yoki tomonlar lizing shartnomasida kelishilgan muddatda yoki to'g'ridan-to'g'ri xabarnomada ko'rsatilgan muddatlarda kuchga kiradi.

Vaziyat murakkab, chunki bu holda lizing beruvchining harakatlari qonuniydir va shartnoma qoidalariga va amaldagi fuqarolik qonunchiligi. Shu sababli, ijarachining ijara miqdorini bir tomonlama o'zgartirish to'g'risidagi xabarni bekor qilish yoki ijaraga beruvchi tomonidan ijara miqdorini o'zgartirish to'g'risidagi bildirishnoma shaklida tuzilgan bir tomonlama bitimni haqiqiy emas deb topish to'g'risidagi da'volari sud tomonidan asossiz deb topilishi mumkin..

Bundan tashqari, lizing beruvchi tomonidan ijara haqi miqdorining o'zgarishi to'g'risidagi bildirishnoma shaklida tuzilgan bir tomonlama bitimni haqiqiy emas deb topish to'g'risidagi da'volarni ko'rib chiqishda sud amaliyoti bozor qiymatini baholash natijasida yig'im miqdorining o'zgarishini ko'rsatadi. ijara haqi, shartlarida nazarda tutilgan shartnoma, bu holda San'atning 3-bandiga nisbatan ijara miqdori to'g'risidagi shartnoma shartlarini o'zgartirish emas. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi, lekin tomonlar tomonidan kelishilgan shartnoma shartlarining bajarilishini anglatadi..

Ushbu vaziyatni tahlil qilib, agar ikkita shart bajarilsa, ijara miqdorini o'zgartirish qonuniy bo'ladi degan xulosaga kelishimiz mumkin:

1. Lizing shartnomasida lizing ob'ektining bozor qiymati o'zgargan taqdirda lizing beruvchining ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish imkoniyati to'g'risidagi qoidaning mavjudligi.
2. Ob'ektning bozor qiymatidagi o'zgarishlarni baholash bo'yicha hisobotning mavjudligi.

Ulardan biriga rioya qilmaslik ijarachiga bunday bitimni haqiqiy emas deb topish to'g'risida da'vo qo'yish uchun qonuniy asoslar beradi.

Biz yuqorida keltirib o‘tgan sud hujjatlarida ijarachilar o‘z da’volarini qo‘llab-quvvatlab, mustaqil baholovchi tomonidan taqdim etilgan hisobotda ko‘rsatilgan kamchiliklarni sudda isbotlamay turib, ijara haqini bir tomonlama o‘zgartirishning qonunga xilofligigagina ishora qilganlar. uy egasi. Yuqorida ta'kidlanganidek, qonun hujjatlarida lizing beruvchi tomonidan mustaqil baholovchining hisoboti asosida aniqlangan ijara to'lovi qiymati shartnoma tuzilganda ham, uni bajarish vaqtida ham avtomatik ravishda tomonlar uchun majburiy bo'lishini belgilovchi qoidalar mavjud emas. Shu munosabat bilan, ijarachi sudga uy egasining hisobotidan ko'ra boshqa hisobot taqdim etish imkoniyatiga ega, bu esa ijarachiga o'z manfaatlarini himoya qilishga yordam beradi. Bunday holda, ijarachi ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish to'g'risidagi bildirishnomada ko'rsatilgan ijaraning bozor qiymatining ishonchsizligini tan olish to'g'risida da'vo qo'zg'atishga haqli..

Ijarachilar bunga e'tibor berishlari kerak bu yondashuv xavflidir, chunki Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining huquqiy pozitsiyasiga muvofiq, mustaqil baholovchi tomonidan aniqlangan baholangan ob'ekt qiymatining ishonchliligiga mustaqil da'vo arizasi bilan e'tiroz bildirish faqat hollarda mumkin. qaerda qonun yoki boshqa normativ akt bitim taraflari, davlat organi, mansabdor shaxslar, boshqaruv organlari uchun bunday hajmdagi majburiy majburiyat nazarda tutilgan yuridik shaxs . Bundan tashqari, bu holda baholash ob'ekti qiymatining ishonchliligiga e'tiroz bildirish faqat shartnoma tuzilgunga qadar (davlat organi tomonidan dalolatnoma chiqarilgunga qadar yoki qaror qabul qilinmaguncha) mumkin. rasmiy yoki yuridik shaxsning boshqaruv organi).

Ayni paytda, amalda ijarachining ijara haqining bozor qiymatining ishonchsiz qiymatini tan olish to'g'risidagi da'vosi bo'yicha ijobiy qaror qabul qilingan. Ushbu ishni tahlil qilganda shuni hisobga olish kerakki, sud uni ko'rib chiqishda tomonlar kelishuvning so'zma-so'z talqiniga asoslanib, tomonlarning kelishuvi bo'yicha ijara haqi miqdorini o'zgartirishga kelishib olganliklari aniqlangan. Ijarachi ijara haqi miqdorini o'zgartirish to'g'risida lizing beruvchidan bildirishnoma olgandan so'ng, uning miqdori bo'yicha tegishli e'tirozlarni yubordi va ijara haqining bozor qiymatining qiymatini sudga shikoyat qildi. Shu bilan birga, ishni tergov qilish jarayonida sud tibbiyoti lizing beruvchi tomonidan taqdim etilgan ijara haqining bozor qiymati bo'yicha mustaqil baholovchi hisobotining ishonchsizligi aniqlangan.

Aksariyat hollarda lizing beruvchi tomonidan ko'rsatilgan bozor qiymatining ishonchsiz qiymatini tan olish to'g'risida da'vo qo'zg'atish ijarachining talablarini qoidalarga asoslanib qondirishni rad etishga olib keladi. Ma'lumot xati Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Rayosatining 2005 yil 30 maydagi 92-son.. Bozor qiymati hisobotini bekor qilish to'g'risida da'vo qo'zg'atish ham muvaffaqiyatli bo'lmaydi, chunki sudlar hisobotning o'zi ijarachining huquqlarini hech qanday tarzda buzmaganligi sababli ijarachining talablarini qondirishdan bosh tortadi..

Bunday vaziyatda ijarachi o'z manfaatlarini himoya qilishi mumkin, masalan, ijara shartnomasiga kiritilgan o'zgartirishlarni bir tomonlama ravishda bekor qilish to'g'risida da'vo arizasi bilan, lizing beruvchining bozor qiymati to'g'risidagi hisobotini uning ishonchsizligini isbotlash, baholashning "o'z" versiyasini taqdim etish orqali majburiy rad etish. San'at tartibiga muvofiq tasdiqlangan hisobot. 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 17.1-moddasi va boshqalar. Biroq, hozirgi vaqtda bunday amaliyot kamdan-kam uchraydi.

Ishda yuqorida ko'rsatilgan dalillar bo'lmasa yoki lizing beruvchi tomonidan taqdim etilgan hisobotda ko'rsatilgan bozor qiymatining ishonchliligi sudda tasdiqlansa, sudlar ijarachining talablarini qondirishni rad etadi va ijara shartnomasiga kiritilgan o'zgartirishlarni haqiqiy emas deb topadi..

Ushbu maqolada biz ko'rib chiqadigan oxirgi variant - bu vaziyat Lizing shartnomasida lizing beruvchi tomonidan ijara haqi miqdorini bir tomonlama (shartsiz) o'zgartirish nazarda tutilgan. Bundan tashqari, shartnomada hech qanday shartlarga (bozor narxlarining o'zgarishi, inflyatsiya, hisob-kitob usullarining o'zgarishi va boshqalar) bog'liq bo'lgan ijara miqdori (stavkalari) ga bunday o'zgartirish kiritilmaydi. Bunday holda, uy egasi qonun bilan to'liq himoyalangan va ijara stavkalarini o'zgartirish bo'yicha barcha harakatlar apriori qonuniydir. Uy egasi, avvalgi hollarda bo'lgani kabi, ijarachiga ijara haqi miqdoridagi o'zgarishlar to'g'risida xabar yuborishi shart. Ijarachi ko'rsatilgan xabarnomani ijara shartnomasida tomonlar tomonidan kelishilgan muddatda yoki to'g'ridan-to'g'ri bildirishnomada ko'rsatilgan muddatda olgandan so'ng, ijara haqi miqdorini o'zgartirish kuchga kiradi.

Bunday holda, ijarachi ijara haqini o'zgartirish to'g'risida lizing beruvchining bildirishnomasida ko'rsatilgan miqdorda kamida bitta ijara to'lovini amalga oshirgan holda, shu bilan yangi stavkaga roziligini bildiradi (ko'zda tutilgan harakatlar bilan tuzilgan bitim). Keyinchalik, ijarachi yangi stavka bo'yicha ijara haqini to'laganida, ijara miqdoriga e'tiroz bildirish juda qiyin.

Agar ijarachi xabarnomada belgilangan ijara miqdoriga rozi bo'lmasa va ijara shartnomasida tomonlar oldindan kelishilgan miqdorda ijara haqini to'lashda davom etsa, uy egasi ijarachidan undirish uchun da'vo qo'zg'atishi xavfi mavjud. lizing shartnomasida taraflar tomonidan kelishilgan oldingi ijara haqi o'rtasidagi farq miqdorida ijara to'lovi bo'yicha qarzlar summasi va ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish to'g'risidagi bildirishnomada lizing beruvchi tomonidan ko'rsatilgan ijara haqi miqdori.

Bunday da'vo uy egasi tomonidan sud jarayonida qo'yilganda, ijarachiga bunday bir tomonlama o'zgarish natijasida ijara haqi o'xshash mulkni ijaraga berish uchun to'lanadigan o'rtacha bozor stavkalarining o'zgarishiga nomutanosib ravishda oshganligini isbotlashi kifoya. tegishli davr uchun hududda va ulardan sezilarli darajada oshib ketgan, bu uy egasi tomonidan ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqini suiiste'mol qilganligini ko'rsatadi. Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli qarorining 22-bandida ko'rsatilgan tushuntirishlarga muvofiq "To'g'risida" individual masalalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining ijara shartnomasi bo'yicha qoidalarini qo'llash amaliyoti "sudga, San'atning 2-bandi asosida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 10-moddasiga binoan, tegishli davr uchun ma'lum bir hududda shunga o'xshash mulkni ijaraga berish uchun to'langan o'rtacha bozor stavkalaridan oshib ketadigan ijara qarzlarini undirishni rad etish kerak.

Amalda sudlar uy egasining ijara qarzlarini undirish bo'yicha da'volarini qondirishni rad etganda, sudlanuvchi (ijarachi) tomonidan mulkdan foydalanganlik uchun ijara haqining bozor qiymatini aniqlash bo'yicha ish materiallariga taqdim etilgan hisobotni dalil sifatida qabul qiladilar. - San'atga muvofiq tasdiqlangan turar-joy bo'lmagan binolar. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-sonli Federal qonunining 17.1.

San'atga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 17.1-bandi, hisobotni tekshirish hisobotni tekshirish yo'li bilan amalga oshiriladi, bu ekspert yoki baholovchilarning o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilot ekspertlarining tekshirish maqsadidagi harakatlarini anglatadi. ekspertiza turiga muvofiq ushbu o'z-o'zini tartibga soluvchi tashkilotga a'zo bo'lgan baholovchi yoki baholovchi tomonidan imzolangan hisobot, shu jumladan:

Rossiya Federatsiyasining baholash faoliyati to'g'risidagi qonun hujjatlari talablariga, shu jumladan ushbu Federal qonun, federal baholash standartlari va vakolatli organlarning boshqa hujjatlari talablariga rioya qilish. federal organ baholash faoliyatini huquqiy tartibga solish funktsiyalarini va (yoki) baholash faoliyati standartlari va qoidalarini amalga oshirish;

Hisobotda baholovchi tomonidan aniqlangan baholash ob'ektining qiymatini tasdiqlash.

Mustaqil baholovchining ijaraning bozor qiymati to'g'risidagi hisobotida tegishli davr uchun ma'lum bir hududda shunga o'xshash mulkni ijaraga olish uchun to'langan o'rtacha bozor stavkalarini ko'rsatish tavsiya etiladi.. Ushbu harakatlarning zarurligi sud amaliyoti bilan tasdiqlangan.

Tegishli davr mobaynida ushbu hududdagi shunga o'xshash mulklar uchun to'langan o'rtacha bozor stavkalariga ijara to'lovlari nomutanosib ravishda oshganligi yoki sezilarli darajada oshib ketganligi to'g'risida dalillar mavjud bo'lmasa, ijara to'lovlari to'liq undiriladi. Bundan tashqari, ijarachi xabarnomada ko'rsatilgan miqdorda to'lovlarni amalga oshirmaganligi sababli ijara shartnomasini sudda bekor qilish xavfi mavjud..

Bunday holda, ijarachi uchun profilaktika chorasi ijara haqini oshirish to'g'risidagi bildirishnomani haqiqiy emas va qo'llanilishi mumkin emas deb e'tirof etish to'g'risida da'vo arizasi bo'lishi mumkin. Biroq, bunday nizolarni ko'rib chiqishda sudlar shartnoma shartlariga asoslanib, ijarachining da'volarini qondiradi..

Ijarachi tomonidan quyidagi harakatlar ham mumkin. Ijaraga beruvchidan ijara haqini o'zgartirish to'g'risida xabar olayotganda, ijarachi mustaqil baholovchidan ijaraning (lizing ob'ektining) bozor qiymatini baholashi kerak va agar ijarachi va ijarachi o'rtasidagi qiymatlar o'rtasida nomuvofiqlik bo'lsa. agar lizing beruvchi lizing shartnomasiga qo'shimcha bitim tuzishni (imzolashni) taklif qilsa, lizing beruvchiga ijara to'lovining qiymati (miqdori) bilan kelishmovchilik to'g'risida bildirishnoma yoki kelishmovchiliklar bayonnomasini yuboradi.

Keyingi qadam - ijarachi tomonidan ijara haqi miqdorini belgilash nuqtai nazaridan ijara shartnomasiga o'zgartirish kiritish talabi bilan da'vo arizasi berish; ishda dalil sifatida ijarachi nomidan amalga oshirilgan mustaqil baholovchining hisoboti bo'ladi. San'atga muvofiq tasdiqlangan ijarachi. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-son Federal qonunining 17.1. , shuningdek, uy egasi hisobotining ishonchsizligini isbotlash kerak (masalan, sud ekspertizasi o'tkazish orqali).

Agar ijaraning bozor qiymati to'g'risidagi mustaqil baholovchining hisobotining ishonchliligi tan olinsa, ijarachining talablari qanoatlantirilishi kerak..

Qanday bo'lmasin, ijarachi ijarachi tomonidan taklif qilingan ijara miqdoriga rozi emasligini ko'rsatishi kerak sudgacha hal qilish. Rasmiylashtirish nuqtai nazaridan, ijarachining kelishmovchiligi bildirishnomalarga e'tirozlarda yoki kelishmovchiliklar bayonnomasi shaklida ifodalanishi mumkin.

Ijarachi ijara haqi miqdorini belgilash bo'yicha ijara shartnomasiga o'zgartirishlar kiritishni talab qilib da'vo arizasi berishga qaror qilganda, uy egasi ham xuddi shunday huquqqa ega. Agar asoslar mavjud bo'lsa (bozor qiymati bo'yicha hisobotning ishonchliligi), lizing beruvchining talablari ham qondirilishi mumkin.

Shu bilan birga, sud ijara shartnomasi taraflarining ijara shartnomasiga to'lov miqdori bo'yicha o'zgartirish kiritish to'g'risidagi talablarini qondirishdan bosh tortishi xavfi mavjud. Buning sababi, qonunda bundan boshqa hollarda imkoniyat nazarda tutilmagan muhim buzilish boshqa tomonning kelishuvi, sud qarori bilan ijara shartnomasini tomonlardan birining iltimosiga binoan ijara haqi miqdori bo'yicha o'zgartirish. Sudlar bir necha bor ma'lumotlar mavjudligini ta'kidlagan bozor narxi ijara haqi hisoblangan qiymatdan farq qilsa, ijara shartnomasini o'zgartirish uchun asos bo'lmaydi..

Yuqoridagilarni umumlashtirib, ijarachining ijara to'lovlarining bir tomonlama o'sishi to'g'risida uy egasining xabarnomasini olgandan so'ng, ijarachi uchun quyidagi harakatlar algoritmini olishimiz mumkin. Birinchidan, ijara shartnomasida lizing beruvchi tomonidan ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish imkoniyati to'g'risidagi bandning mavjudligi yoki yo'qligiga e'tibor bering. Bunday band bo'lmagan taqdirda, ijarachi ilgari ko'rib chiqilgan shunga o'xshash nizolar bo'yicha yuqorida qayd etilgan sud amaliyotiga tayangan holda, sudda o'z manfaatlarini ko'p harakat qilmasdan himoya qilishi mumkin. Agar mavjud bo'lsa, bunday o'zgarishlarni ro'yxatdan o'tkazish tartibi shartnomada ko'rsatilgan yoki yo'qligini tekshirish kerak. Bundan tashqari, ijara haqini o'zgartirishning batafsil tartibi mavjud bo'lmaganda, ijarachining manfaatlari ustuvor hisoblanadi va qonun bilan himoyalanishi mumkin, ya'ni. Ushbu band haqiqiy emas va o'zgartirishlar faqat tomonlarning kelishuvi bilan amalga oshirilishi kerak. Agar ijara stavkalaridagi o'zgarishlarni ro'yxatdan o'tkazish tartibi belgilangan bo'lsa, u holda lizing beruvchining ushbu vakolatiga asoslanadigan shartlarni tahlil qilish kerak. Shartlarni tahlil qilgandan so'ng, ijarachi ushbu moddada tavsiya etilgan asossiz oshirilgan ijara haqi bilan buzilgan huquqlarini himoya qilish uchun profilaktika choralarini qo'llash huquqiga ega.

"Kran" MChJ (lizing beruvchi) va "Magazin" MChJ (Ijarachi) o'rtasida ijara shartnomasi tuzildi. Ko'chmas mulk. 5.2.2-band. Shartnomada quyidagilar nazarda tutilgan: "Ijara to'lovi miqdori ijarachini ijaraga oluvchi tomonidan xabardor qilinganidan keyin bir tomonlama tartibda, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda, HICP koeffitsienti - barcha tovarlar va xizmatlar uchun jamlangan iste'mol narxlari indeksi bo'yicha o'zgartirilishi mumkin. Perm viloyati, ma'lumotlar bilan belgilanadi Hududiy organ Federal xizmat davlat statistikasi Perm viloyatida (Permstat). Ushbu bandda ko'rsatilgan hollarda ijara miqdorini birinchi o'zgartirish binolarni qabul qilish dalolatnomasi imzolangan kundan boshlab 12 kalendar oydan kechiktirmay amalga oshiriladi (2-ilova), so'ngra xuddi shu tartibda. Ushbu bandda ko'rsatilgan hollarda ijara haqi miqdorini o'zgartirish Tomon boshqa Tomonga ushbu shartnoma bo'yicha ijara haqini o'zgartirish taklifi bilan shartnomaga ariza bergan kundan boshlab 60 (oltmish) kalendar kun ichida amalga oshiriladi. tashabbuskor Tomon tomonidan ushbu bandda ko‘rsatilgan tasdiqlovchi hujjatlarni qo‘lda yoki pochta orqali taqdim etish." 17.11.17. Lizing beruvchi ijarachini 17.01.2018 yildan boshlab ijara haqi 5% ga oshgani haqida xabardor qildi. Biroq, Ijarachi do'konning rentabelligini ta'kidlab, ijara haqini oshirishga rozi emas.

Savol 1. Bunday sharoitda ijara haqini oshirish uchun ijara shartnomasiga qo'shimcha shartnoma tuzish kerakmi? Yoki 2018-yil 17-yanvardan boshlab ijaraga oluvchidan 5% ko‘proq to‘lovni bildirish kifoya qiladimi?

Savol 2. Shunga ko'ra, agar ijarachi qo'shimcha shartnoma imzolashdan va 5% ko'proq ijara haqini to'lashdan bosh tortsa, Uy egasining sud orqali qarzni undirish uchun asoslari bormi?

Javob

Lizing shartnomasi (shu jumladan Transport vositasi), odatda uzoq muddatli munosabatlarni o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, lizing beruvchi ushbu shartnoma unga bitim tuzish vaqtida kutgan foyda keltirishidan manfaatdor. Buning uchun uy egasi bozor narxlarining o‘zgarishidan keyin ijara haqini oshirish imkoniyatiga ega bo‘lishi kerak. Ushbu imkoniyatni ta'minlash uchun siz qonun bilan belgilangan cheklovlarni hisobga olishingiz kerak.

Ijara o'zgarishi bo'yicha cheklovlar

Nima bo'lishidan qat'iy nazar ijara haqi miqdorini aniqlash tartibi Quyidagilarni hisobga olish kerak.

1. Shartnoma bo'yicha ijara haqini belgilash usuli faqat qonun yoki taraflarning kelishuvi bilan o'zgartirilishi mumkin. Agar shartnomada lizing beruvchining ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqi nazarda tutilgan bo'lsa, bu lizing beruvchiga ushbu to'lov miqdorini belgilash usulini o'zgartirish huquqini ham bermaydi. Masalan, agar shartnomada ijara haqi qat'iy belgilangan miqdorda belgilangan bo'lsa, u holda lizing beruvchi ijara haqini belgilash usulini bir tomonlama o'zgartirishga va belgilangan miqdor o'rniga ijara haqini hisoblash tartibini belgilashga haqli emas. to'lovlar. Ushbu huquqiy pozitsiya Volga tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2009 yil 29 oktyabrdagi A72-6461/2008-sonli qarorida ko'rsatilgan.

2. Shartnoma taraflarining kelishuvi bo'yicha ijara to'lovi miqdori istalgan chastotada o'zgarishi mumkin. Ammo bir tomonlama tartibda, lizing beruvchining tashabbusi bilan, har qanday holatda, ijara miqdori yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda o'zgartirilishi mumkin. Ushbu huquqiy pozitsiya Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining qoidalarini qo'llash amaliyotining ayrim masalalari to'g'risida" gi qarorining 21-bandida keltirilgan. ijara shartnomasi to'g'risida» (Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumining 2013 yil 25 yanvardagi 13-son qarori bilan tahrirlangan) .

Ilgari, har qanday holatda ijara miqdori yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda o'zgarishi mumkin edi. Boshqacha qilib aytganda, ijara haqining belgilangan miqdorini nazarda tutuvchi shartnoma shartlari yoki uni hisoblash tartibi (mexanizmi) yil davomida o'zgarmasligi to'g'risida majburiy qoida mavjud edi (O'zbekiston Respublikasi Oliy Majlisi Prezidiumi axborot xatining 11-bandi). Rossiya Federatsiyasining Arbitraj sudi 2002 yil 11 yanvardagi 66-sonli "Ijara bilan bog'liq nizolarni hal qilish amaliyotini ko'rib chiqish"; bundan keyin - 66-sonli ma'lumot xati; Moskva tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2012 yil 12 apreldagi qarori. holda No A40-13163 / 10-3-93).

Biroq, Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli qarorining 21-bandida "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining ijara to'g'risidagi qoidalarini qo'llash amaliyotining ayrim masalalari to'g'risida" kelishuv» (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 2013 yil 25 yanvardagi 13-son qarori bilan tahrirlangan) Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi ushbu masala bo'yicha o'zining huquqiy pozitsiyasini o'zgartirdi, buning imkoniyatini ta'minladi. har qanday chastotada (shu jumladan yiliga bir martadan ortiq) tomonlarning kelishuvi bo'yicha ijara haqini o'zgartirish.

Shu sababli, ijara haqini lizing beruvchining tashabbusi bilan bir tomonlama tartibda o'zgartirish qoidalari faqat bir yildan ortiq muddatga yoki muddat ko'rsatilmagan holda tuzilgan ijara shartnomalariga nisbatan qo'llaniladi. Haqiqatan ham, agar ijara shartnomasining shartlari yil davomida o'zgarishsiz qolishi kerak bo'lsa, ijara miqdorini o'zgartirish shartlari amal qilish muddati bir yildan oshmaydigan shartnomalarga nisbatan qo'llanilmaydi. Sud amaliyoti, shuningdek, lizing beruvchi bir yildan kam muddatga tuzilgan shartnomaning amal qilish muddati davomida ijara haqi miqdorini bir tomonlama ravishda o'zgartirish huquqiga ega emasligi to'g'risidagi huquqiy pozitsiyaga amal qiladi (Moskva tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2009 yil 2009 yil 20 dekabrdagi 200-sonli qarori). 2010 yil 22 dekabr, ishda No A40-13173/10 -11-43).

Maslahat: Amalda, ijara haqi miqdorini ijaraga beruvchi tomonidan yiliga bir martadan ortiq bir tomonlama oshirishni taqiqlashni quyidagi yo'l bilan chetlab o'tish mumkin. Bir tomonlama ravishda ijara haqini oshirish huquqiga ega bo'lgan uy egasi ijarachiga bunday o'sishni qo'shimcha bitim shaklida rasmiylashtirishni taklif qilishi mumkin. Buning sababi shundaki, shartnoma taraflarining kelishuviga ko'ra, ijara haqi miqdori har qanday chastotada, shu jumladan yiliga bir martadan ortiq o'zgarishi mumkin (ushbu huquqiy pozitsiya Plenum qarorining 21-bandida ko'rsatilgan). Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining ijara shartnomalari bo'yicha qoidalarini amaliy qo'llashning ayrim masalalari to'g'risida" (O'zbekiston Respublikasi Oliy Majlisi Plenumining qarori bilan kiritilgan o'zgartirishlar). Rossiya Federatsiyasining Arbitraj sudi 2013 yil 25 yanvardagi 13-son)). Shuning uchun, agar ijarachi bunday shartnomani imzolashga rozi bo'lsa, uy egasi keyinchalik ijara haqini bir tomonlama oshirish huquqidan foydalangan holda ijara haqini yana oshirishi mumkin. Va nizo yuzaga kelgan taqdirda, uy egasi birinchi marta ijara haqi tomonlarning kelishuvi bilan o'zgartirilganligiga murojaat qilishi mumkin, ya'ni cheklov bu holatda qo'llanilmaydi.

Diqqat!Shartnomada ijaraga beruvchining ijara to'lovi miqdorini bir tomonlama oshirish huquqi nazarda tutilgan bo'lsa ham, bunday huquq hali ham cheksiz emas.

Gap shundaki, agar ijaraga beruvchi ijara haqini xuddi shu hududdagi shunga o'xshash mulk uchun o'rtacha bozor stavkalarining tegishli davrdagi o'zgarishiga mutanosib ravishda emas, balki sezilarli darajada oshirsa, hakamlik sudi ijaraga beruvchining harakatlarida suiiste'mollikni ko'rishi mumkin. ijara haqini oshirish huquqiga ega. Bunday holda, hakamlik sudi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 10-moddasi 2-bandi asosida ijaraga beruvchiga ijara haqini o'rtacha bozor stavkalaridan yuqori bo'lgan qismida undirishni rad etadi. Ushbu huquqiy pozitsiya Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining qoidalarini qo'llash amaliyotining ayrim masalalari to'g'risida" gi qarorining 21-bandida belgilangan. Ijara shartnomalari federatsiyasi.

Bu shuni anglatadiki, uy egasi ijara haqini bir tomonlama ko'tarishda xuddi shu hududdagi o'xshash mulk uchun o'rtacha bozor stavkalaridan kelib chiqishi kerak. Bu qoida uy egasiga ijara haqini amaldagi ijara stavkalari doirasida qat'iy ravishda oshirish majburiyatini yuklamaydi. Ammo bu shuni anglatadiki, agar uy egasi ijara haqini shunday o'rtacha bozor stavkalaridan oshirsa ham, bunday ortiqchalik oqilona bo'lishi kerak. Misol uchun, agar uy egasi, shartnoma bo'yicha ijara haqini oshirayotganda, o'rtacha bozor stavkasidan 5 foizga oshsa, hakamlik sudida bunday o'sishga e'tiroz bildirish imkoniyati kichik bo'ladi. Agar lizing beruvchi o'rtacha ijara stavkalaridan 50 foizga yoki undan ko'proq oshsa, bu holda hakamlik sudi buni qonunni suiiste'mol qilish sifatida ko'rish xavfi juda yuqori.

Qanday qilib uy egasi belgilangan miqdorda belgilangan ijara haqini oshirishi mumkin?

Agar ijara to'lovi belgilangan miqdorda ifodalangan bo'lsa, shartnoma muddati davomida uning hajmini oshirishning uchta usuli mavjud.

1. Ijarachi bilan ijara haqini oshirishga rozi bo'ling va ushbu shartnomani rasmiylashtiring yozma ravishda.

Umumiy qoidaga ko'ra, belgilangan miqdorda ifodalangan ijara miqdori butun ijara muddati davomida o'zgarishsiz qolishi kerak. Agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara miqdori faqat tomonlarning kelishuvi bilan o'zgartirilishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi 3-bandi). Shunday qilib, umumiy qoidaga ko'ra, agar ijarachi ijara haqini oshirishga rozi bo'lmasa, uy egasi ijara haqini oshira olmaydi.

To'g'ri, qonun tomonlar shartnoma tuzishda kelib chiqqan holatlar sezilarli darajada o'zgargan hollarda shartnomani bir tomonlama o'zgartirish imkoniyatini beradi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 451-moddasi). Biroq, uy egasining bu imkoniyatdan foydalanish imkoniyati kam. Vaziyatlarning ahamiyati hali ham isbotlanishi kerak, bu ko'pincha qiyin ish bo'lib chiqadi. Bundan tashqari, holatlar odatda faqat ijarachiga nisbatan sezilarli darajada o'zgarishi mumkin. Uy egasiga nisbatan, sudda vaziyat o'zgarishining ahamiyatini isbotlash ancha qiyin.

Shartnoma tuzishda uy egasi kutadigan asosiy narsa ijara haqi olishdir. Shundan kelib chiqqan holda, iqtisodiy beqarorlik davrida uy egalari ko'pincha ijara shartnomalarini bekor qilish talabi bilan sudga murojaat qila boshladilar. Ahamiyatli holatlar sifatida ular o'sha davrda mamlakatda ro'y berayotgan inflyatsiya jarayonlarini ko'rsatdilar. Biroq, sudlar inflyatsiya darajasining sezilarli darajada oshishi lizing shartnomasini sudda o'zgartirish yoki bekor qilish huquqining paydo bo'lishini qonun bilan bog'laydigan holat emasligini ta'kidlab, sudlar uy egalarining bunday da'volarini qondirishdan bosh tortdilar. Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2010 yil 13 apreldagi 1074/ 10-sonli qarori, bundan keyin 1074/10-son qarori).

Diqqat! Sudlar jahon iqtisodiyotidagi global voqealarni vaziyatning sezilarli o'zgarishi sifatida tan olmaydi.

Ko'pgina hollarda sudlar shartnomalarni bekor qilish to'g'risidagi talablarni qondirishdan bosh tortadilar, chunki ariza beruvchi tomonidan ko'rsatilgan holatlarning o'zgarishi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 451-moddasi ma'nosida muhim emas.

Shunday qilib, sudlar quyidagi holatlarni jiddiy o'zgarishlar deb hisoblamaydilar:

• mamlakat iqtisodiyotining moliyaviy sektoridagi joriy inqiroz holati (FAS qarori Ural tumani 2009 yil 24 avgustdagi № F09-6069/09-S6-sonli A50-476/2009 ishida);

• valyuta kursining sezilarli o'zgarishi xorijiy valyuta rublga nisbatan (Moskva tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2009 yil 2 iyuldagi KG-A41 / 4517-09-sonli A41-3439/09-sonli qarori);

• iqtisodiy inqiroz tufayli ijara shartnomasida ijarachining iqtisodiy manfaatlarini yo'qotishi (Moskva tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2010 yil 15 sentyabrdagi KG-A40 / 10258-10-sonli A40-132497/09-sonli qarori). -3-1012);

• inflyatsiya natijasida ijara xarajatlarining oshishi (Volga viloyati Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2010 yil 7 sentyabrdagi A12-4264/2009-sonli qarori).

Bilan munosabatlar davlat organlari va muassasalar, uy egasining moliyaviy ahvolining yomonlashishi va shunga o'xshash boshqa holatlar ham Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 451-moddasi ma'nosida ahamiyatli bo'lmaydi. Shunga ko'ra, lizing beruvchining bunday holatlarga murojaat qilishi ham mantiqiy emas.

Case Study: sud kassatsiya instantsiyasi uy egasining soliq yukini oshirish ijara haqini oshirish uchun asos bo'la olmasligini ko'rsatdi

Da'vogar (uy egasi) hakamlik sudiga taraflar o'rtasida tuzilgan ijara shartnomalari bo'yicha ijara haqini oshirish bo'yicha qo'shimcha shartnomalar tuzish to'g'risida sudlanuvchiga (ijaraga oluvchi) talablar bilan murojaat qildi.

Birinchi instantsiya sudi da'voni rad etdi.

Kassatsiya shikoyatida da'vogar qabul qilinganlarni bekor qilishni so'radi sud hujjatlari me'yoriy hujjatlarni noto'g'ri qo'llash tufayli moddiy huquq va da'volarni qondirish.

Da'vogar va javobgar o'rtasida to'rtta transport vositasini ijaraga berish shartnomasi tuzilgan.

Shartnomaga ko'ra, lizing beruvchi transport vositasi egasi sifatida o'z xarajatlarining oshishiga muvofiq ijara haqini oshirish huquqiga ega edi.

Shartnomada, shuningdek, "shartnomaning amal qilish muddati davomida ijara haqi ijaraga beruvchi tomonidan yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan miqdorda oshirilishi mumkinligi" ko'rsatilgan.

Da'vogarga mol-mulk solig'i bo'yicha imtiyoz berishdan bosh tortganligi munosabati bilan u javobgarni barcha shartnomalar bo'yicha ijara haqi keyingi kalendar yildan boshlab mol-mulk solig'i miqdoriga ko'paytirilishi haqida yozma ravishda xabardor qilgan, shuningdek, javobgarga tegishli ariza yuborgan. imzolash uchun qo'shimcha shartnomalar.

Ijarachi qo'shimcha shartnomalarni imzolashdan bosh tortdi, bu esa uy egasining sudga murojaat qilishiga sabab bo'ldi.

Agar tomonlar shartnomani sezilarli darajada o'zgargan holatlarga muvofiqlashtirish to'g'risida kelishuvga erishmagan bo'lsa, shartnoma manfaatdor tomonning iltimosiga binoan sud tomonidan o'zgartirilishi mumkin, agar bir vaqtning o'zida quyidagi shartlar bajarilsa:

• shartnomani tuzish vaqtida tomonlar vaziyatning bunday o'zgarishi sodir bo'lmaydi deb o'ylashgan;

• vaziyatning o'zgarishi manfaatdor tomon shartnomaning tabiati va aylanma shartlariga ko'ra talab qilinadigan ehtiyotkorlik va ehtiyotkorlik darajasi bilan ular yuzaga kelganidan keyin bartaraf eta olmaydigan sabablarga ko'ra yuzaga kelgan bo'lsa;

• shartnomani uning shartlarini o'zgartirmasdan bajarish shartnomaga mos keladigan tomonlarning mulkiy manfaatlari munosabatlarini shu qadar buzadi va manfaatdor shaxsga shunday zarar yetkazadiki, u shartnoma tuzishda o'zi ishonish huquqiga ega bo'lgan narsani sezilarli darajada yo'qotadi;

• Ish odatlaridan yoki shartnomaning mohiyatidan vaziyatning o'zgarishi xavfi manfaatdor shaxs zimmasiga yuklanganligi kelib chiqmaydi.

Bundan tashqari, sanab o'tilgan shartlardan kamida bittasining yo'qligi sudga tuzilgan shartnomaga o'zgartirishlar kiritishga imkon bermaydi.

Bunday qoidalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 451-moddasi 2-bandida belgilangan.

Biroq, tegishli yil uchun olinmagan mol-mulk solig'i bo'yicha imtiyoz uning yuzaga kelishini oldindan aytib bo'lmaydigan holatlardan biri emas. Lizing beruvchi tomonidan taklif qilingan ijaraning o'zgarishi shartnomalarni tuzishda tomonlarga ma'lum bo'lmagan ob'ektiv sabablarga ko'ra yuzaga kelmadi.

Yuqoridagilardan kelib chiqib, kassatsiya sudi apellyatsiya qilingan sud hujjatlarini o'zgarishsiz qoldirdi va kassatsiya shikoyati- qanoatlantirmasdan (G'arbiy Sibir okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2012 yil 19 yanvardagi A70-3657/2011-sonli ishidagi qarori).

Agar uy egasi ijara haqini oshirishga rozi bo'lsa, bunday oshirish uchun uning yozma roziligi va (yoki) bunday rozilikni tasdiqlovchi harakatlari (masalan, ko'proq pul mablag'larini saqlash) etarli bo'ladi.

Case study: Kassatsiya sudi shuni ta'kidladiki, ijarachining ijara haqini o'zgartirish bo'yicha kelishuvga erishmaslik haqidagi vajlari asossiz, chunki ijarachining ijara haqini oshirishga roziligi shaxsiy yozishmalarda ham, o'zgartirilgan miqdorda ijara to'lovlarini amalga oshirishda ham bildirilgan.

Da'vogar hakamlik sudiga sudlanuvchiga nisbatan ikkita transport vositasini ijaraga berish shartnomasi bo'yicha ijara qarzini undirish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qildi.

Birinchi instansiya sudi da’voni to‘liq qanoatlantirdi.

Sud apellyatsiya sudi qarorni o‘zgarishsiz qoldirdi.

Sudlanuvchi sud qarorlari ustidan kassatsiya sudiga shikoyat qildi va da'vogar javobgar tomonidan olingan ijara haqi uchun ijara haqini oshirganligini ko'rsatdi. avtotransport vositalari bir tomonlama, chunki sudlanuvchi ijara haqini oshirishga rozilik bermagan.

Kassatsiya sudi quyidagilarni aytdi.

Avtotransport vositalarini ijaraga berish shartnomalari inflyatsiya sodir bo'lgan taqdirda lizing beruvchining mulkdan foydalanganlik uchun to'lovlarni qayta ko'rib chiqish huquqini nazarda tutadi.

Uy egasi ikki ijara bo'yicha ijara haqini oshirish to'g'risida xat orqali ijarachiga xabar berdi. Bunga javoban javobgar lizing beruvchiga xat yo‘llab, unda ijara to‘lovini qayta hisoblab chiqishga roziligi va da’vogardan yil oxirigacha transport vositalaridan foydalanganlik uchun ijara haqini oshirmaslikni so‘ragan.

Ish materiallariga ko‘ra, ijaraga beruvchi lizing oluvchiga transport vositalarini ijaraga olganlik uchun schyot-fakturalarni mol-mulkdan foydalanganlik uchun yangi miqdorda yig‘imlar bilan rasmiylashtirgan, javobgar esa bu schyot-fakturalarni ijara to‘lovi miqdoriga e’tirozsiz imkon qadar to‘lagan. .

Shunday qilib, nizo tomonlari transport vositalarini ijaraga berish shartnomalari bo'yicha ijara haqi miqdorini oshirish bo'yicha kelishuvga erishdilar.

Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, kassatsiya sudi apellyatsiya qilingan sud hujjatlarini o'zgarishsiz qoldirdi va kassatsiya shikoyati qanoatlantirilmadi (Shimoliy-g'arbiy okrug Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2003 yil 17 iyundagi A44-2381/02-sonli qarori). C5).

Ijara miqdorini nazarda tutilgan harakatlar orqali o'zgartirish imkoniyati to'g'risidagi huquqiy pozitsiya Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumining 1997 yil 5 maydagi 14-sonli "Ijaraga olish amaliyotini ko'rib chiqish" axborot xatining 5-bandiga asoslanadi. shartnomalarni tuzish, o'zgartirish va bekor qilish bilan bog'liq nizolarni hal qilish. Shu bilan birga, keraksiz nizolarni oldini olish uchun shartnoma shartlariga kiritilgan barcha o'zgarishlarni qo'shimcha bitim imzolash orqali yozma ravishda rasmiylashtirish tavsiya etiladi.

Biroq, agar shartnomada ijaraga beruvchining ijara haqini bir tomonlama oshirish imkoniyati nazarda tutilmagan bo‘lsa va ijarachi bunday oshirishni xohlamasa, ijaraga beruvchi ijaraga olingan mulkdan foydalanganlik uchun to‘lovni oshira olmaydi.

Shu sababli, uy egasi uchun ijara haqini bir tomonlama oshirishning yagona ishonchli usuli bu imkoniyatni shartnomada to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatishdir.

2. Shartnomada falon sanadan boshlab (yoki falon shartlarda) ijaraga beruvchi ijara haqi miqdorini bir tomonlama, ya'ni ijarachining roziligisiz oshirishi mumkinligi nazarda tutilsin.

Bir tomonlama ijara haqini oshirish imkoniyati to'g'risidagi shartnoma bandiga misol

“Uy egasi bir tomonlama tartibda, sudga murojaat qilmasdan, ijarachini 30 (o'ttiz) kalendar kundan kechiktirmay yozma ravishda xabardor qilgan holda yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda ijara haqi miqdorini o'zgartirishga haqli.

Shu bilan birga, uy egasi ijarachi ijara shartnomasiga bunday bandni kiritishga rozi bo'lmasligi mumkinligini hisobga olishi kerak, chunki bu ijarachining manfaatlariga mos kelmaydi. Bunday hollarda lizing beruvchiga o'z kontragentiga ijara narxini oshirish shartlarining yumshoqroq versiyasini taklif qilish tavsiya etilishi mumkin. Masalan, shartnomaning uy egasining ijara haqini bir tomonlama oshirish imkoniyati to'g'risidagi bandi ijara haqi miqdorini foizlarda ma'lum miqdordan ko'p bo'lmagan miqdorda o'zgartirish sharti bilan to'ldirilishi mumkin: "... lekin emas. 5% dan ortiq." Bunday holda, kontragent bilan shartnoma tuzish imkoniyati sezilarli darajada yuqori bo'ladi, chunki tomonlar o'rtasidagi munosabatlar yanada aniqlanadi.

3. Shartnomada falon sanadan boshlab ijara haqi ijarachidan ijarachiga hech qanday xabar bermasdan, shuncha ko'payib ketishini oldindan yozing.

Uy egasidan ijarachiga hech qanday ogohlantirishsiz "avtomatik" ijara haqini oshirish bo'yicha shartnoma bandiga misol

“Ushbu Shartnoma tuzilgandan keyingi birinchi yil davomida ijara haqi 50 000 rubl miqdorida belgilangan. Shartnomaning birinchi kalendar yilining oxirida ijara haqi 70 000 rublgacha oshadi.

Diqqat! Uy egasining ijara haqini bir tomonlama oshirish huquqiga oid shart imkon qadar aniq va batafsil shakllantirilishi kerak.

Faraz qilaylik, tomonlar shartnomada ijara to'lovi miqdori kelajakda tomonlar tomonidan qayta ko'rib chiqilishi mumkinligini ko'rsatgan. Masalan: "Ijara haqi rasmiy inflyatsiya darajasidan kelib chiqqan holda qayta ko'rib chiqilishi mumkin, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmasligi kerak." Bu shuni anglatadiki, tomonlar bunday ko'rib chiqishni oldindan kelishib olishlari va uni qo'shimcha kelishuv bilan hujjatlashtirishlari kerak. Ijara shartnomasiga ijara haqini tomonlarning kelishuviga ko‘ra bir yilda bir martadan ko‘p bo‘lmagan holda ma’lum holatlar (inflyatsiyaning o‘sishi va h.k.) tufayli o‘zgartirish mumkinligi to‘g‘risidagi shartni kiritishning o‘zi shartnoma taraflari tomonidan qabul qilinganligini anglatmaydi. ushbu qismdagi shartnomani o'zgartirish uchun kelajakda shartnoma tuzish majburiyati (1074/10-son qaror).

Case study: sud ijara haqini oshirish tartibi kelishilmaganligini ta'kidlab, uy egasining qarzni undirish haqidagi da'vosini rad etdi.

Uy egasi ijarachidan ijara qarzini undirish uchun sudga murojaat qildi. Ishning holatlaridan kelib chiqadigan bo'lsak, ijaraga beruvchi va ijarachi o'rtasida ijara shartnomasi tuzilgan bo'lib, unga ko'ra ijara haqi miqdori baholovchining hisoboti asosida qat'iy belgilangan miqdorda belgilanadi. Lizing shartnomasining 3.4-bandiga binoan, mulkdan foydalanganlik uchun to'lov miqdori lizing beruvchi tomonidan shubhasiz va bir tomonlama tartibda, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda qayta ko'rib chiqilishi mumkin. Shartnomaning 5.1-bandiga binoan, tomonlarning kelishuvi bilan shartnoma shartlarini o'zgartirishga yo'l qo'yildi va kiritilgan qo'shimchalar va o'zgartirishlar kontragentlar tomonidan bir oy muddatda ko'rib chiqilishi va qo'shimcha bitimlarda rasmiylashtirilishi kerak edi.

Uy egasi yangi baholovchining hisobotini ilova qilib, ijara haqini oshirganligi to‘g‘risida xat bilan ijarachiga xabar bergan, biroq ijarachi ijara haqini oshirishga rozi bo‘lmagan va ko‘paytirishning o‘zini qonunga xilof deb hisoblagan holda, ijara haqini bir xil miqdorda to‘lashda davom etgan.

Sud ta'kidlaganidek, ijara shartnomasidan ko'rinib turibdiki, kontragentlar ijara miqdorini bir tomonlama o'zgartirish imkoniyati to'g'risida kelishib, bunday o'zgarishlarni ro'yxatdan o'tkazish tartibini nazarda tutmagan. Shartnoma taraflari aniq baholovchining hisoboti asosida belgilanadigan ijara haqining qat'iy miqdorini belgilab qo'ydilar, shu bilan birga boshqa baholovchining hisobotini taqdim etish ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish uchun asos bo'lmaydi. Shunday qilib, sudlanuvchiga shartnoma bo'yicha to'lovlar miqdori o'zgarishi to'g'risida xabar yuborish orqali lizing beruvchi ijara haqini hisoblash tartibini mustaqil ravishda o'zgartirdi.

Shartnoma shartlarini talqin qilishdan kelib chiqqan holda, sud shartnoma taraflarining haqiqiy irodasi ijara haqi miqdorini o'zgartirish bo'yicha qo'shimcha bitim tuzish zarurligiga qaratilgan degan xulosaga keldi. Tomonlar o'rtasida qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ijara to'lovi miqdorini o'zgartirish to'g'risida kelishuvga erishilmaganligini va sudlanuvchi uni o'zgartirishga qarshi ekanligini aniqlab, sud da'vogarning talabini asossiz deb hisobladi va uning da'vosini qondirishdan bosh tortdi (FAS qarori). Uzoq Sharq okrugi 2010 yil 2 avgustdagi F03-5292/2010-sonli A59-6902/2009-sonli ishda). Garchi bu huquqiy pozitsiya ko'chmas mulkni ijaraga berish bilan bog'liq holda ifodalangan bo'lsa-da, xuddi shu qoidalar transport vositalarini ijaraga olishda qo'llaniladi.

Bunday holda, sud asosan quyidagi sabablarga ko'ra uy egasining tarafini olmadi:

• shartnomada ijaraga beruvchining ijara haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqini belgilab, tomonlar ushbu huquqni amalga oshirish mexanizmini nazarda tutmagan;

• shartnomada shartnomaga kiritilgan barcha o'zgartirishlar qo'shimcha kelishuvlar bilan rasmiylashtirilganligi yoki boshqacha aytganda, o'zgartirishlar faqat tomonlarning kelishuvi bilan amalga oshirilishi mumkinligi ko'rsatilgan.

Shu sababli, uy egasi bir tomonlama ijara haqini oshirish bo'yicha shartnoma shartlariga alohida e'tibor qaratishi kerak. Bu sizga keraksiz nizolarning oldini olishga va agar ular yuzaga kelsa, sudni qonuniy pozitsiyangizning asosliligiga ishontirishga imkon beradi.

Shu munosabat bilan, uy egasi ijara haqini bir tomonlama oshirish huquqini ta'minlashi uchun shartnomada quyidagilar ko'rsatilishi kerak.

1. Qanday hollarda ijara haqining bunday o'zgarishi mumkin (masalan, yillik inflyatsiya darajasi 7% va undan ortiq bo'lgan shartnoma tuzilganidan keyin bir yil o'tgach).

2. Ijaraga beruvchining ijara haqini oshirish huquqini amalga oshirish tartibi (masalan, lizing beruvchi ijarachiga ijara haqini oshirish va qancha miqdorda ma'lumotni o'z ichiga olgan xabarnoma yuboradi).

3. Ijarachini bu haqda xabardor qilish tartibi (masalan, qaytarib olish kvitansiyasi so'ralgan ro'yxatdan o'tgan pochta orqali yoki ijarachining ofisida imzo qo'ygan holda ijarachining xodimiga shaxsan).

4. Qaysi paytdan boshlab ijara to'lovi sharti o'zgartirilgan deb hisoblanadi (masalan, ijarachi xabarnoma olgandan keyin bir oy o'tgandan keyin).

Agar shartnomada uning miqdorini aniqlash mexanizmi belgilangan bo'lsa, uy egasi ijara haqini qanday oshirishi mumkin?

Agar shartnomada ijara haqini belgilash mexanizmi (tartibi) belgilangan bo'lsa, lizing beruvchi shartnomada belgilangan uni hisoblash tartibiga muvofiq belgilanadigan turli xil ijara miqdori ijara haqining o'zgarishini ko'rsatmasligini hisobga olishi kerak. ijara shartnomasi shartlari, agar mexanizmning o'zi ijara ta'rifi o'zgarishsiz qolsa. Misol uchun, agar oylik ijara haqi 1 ming AQSh dollari bo'lsa, yanvar oyida dollar kursi fevral oyiga qaraganda pastroq bo'lsa va shuning uchun fevral oyidagi ijaraning umumiy miqdori rublda kattaroq bo'lsa, bu o'sishni ko'rsatmaydi. kelishuv bilan belgilanadi ijara haqi miqdori va shartnomaning tegishli shartlarini o'zgartirish to'g'risida, chunki ijara haqini hisoblash mexanizmi (Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining to'lov kunidagi kursi bo'yicha 1 ming AQSh dollari) o'zgarishsiz qoladi.

Maslahat: Chet el valyutasi kursi bo'yicha rublda ijara haqini aniqlashda lizing beruvchi lizing to'lovlarining yakuniy miqdori qaysi valyuta kursi bo'yicha aniqlanishini tanlashi mumkin. Agar ijara muddati davomida lizing beruvchi tanlagan chet el valyutasining kursi oshib ketsa, buning o‘zi shartnoma shartlariga hech qanday o‘zgartirishlar kiritilmasdan, ijara to‘lovlari miqdorining oshishini ta’minlashi mumkin.

Uy egasi ijara haqini belgilash tartibini (masalan, agar uy egasi ijara haqi 1 kv.m. uchun 100 AQSH dollaridan emas, balki 120 AQSh dollaridan kelib chiqib belgilanishini istasa) xuddi shu tarzda oʻzgartirishi mumkin. belgilangan miqdorda belgilangan renta miqdorini oshirishda bo'lgani kabi.

Ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomasi eng keng tarqalganlardan biridir fuqarolik shartnomalari. Tahlil arbitraj amaliyoti shuningdek, ta'sirchan statistika bilan ijara shartnomasining mashhurligini tasdiqladi sud jarayoni, undan kelib chiqadi. Shu bilan birga, nizolarning katta qismi u yoki bu tarzda ijara haqini to'lash yoki uni o'zgartirish bilan bog'liq.

Bu holat, birinchi navbatda, tomonlar ijara shartnomasini tuzishda, o'lchamni kelishish masalasiga katta e'tibor berishlari bilan bog'liq. ijara stavkasi va boshqalar muhim shartlar ijara shartnomasi, va ijara stavkasini o'zgartirish mexanizmi ko'pincha shartnoma taraflari tomonidan belgilanmagan yoki noto'g'ri tartibga solingan.

Amalda, bu juda ko'p nizolarni keltirib chiqaradi, chunki shartnomada ushbu masala to'g'ri tartibga solinmagan taqdirda, ijaraga beruvchi har doim ijara miqdorini oshirishga intiladi. Ushbu maqolada biz eng ko'p ko'rib chiqamiz dolzarb masalalar ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomasi bo'yicha ijara stavkasini o'zgartirish tartibi (mexanizmi).

Umumiy qoida

San'atning 3-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi deb yuritiladi), agar ijara shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara miqdori tomonlarning kelishuvi bilan shartnomada belgilangan muddatlarda o'zgartirilishi mumkin. shartnoma, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan.

Amalda bu qoida ilgari ijara to'lovini o'zgartirmoqchi bo'lgan shartnoma taraflari o'rtasida ham, uni talqin qilishda sud organlari o'rtasida ham ko'p qiyinchiliklar tug'dirdi, chunki ushbu moddani talqin qilish masalasida bir nechta asosiy pozitsiyalar mavjud edi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi:

Shu bilan birga, aylanma ishtirokchilar ham, sudlar ham ko'proq darajada Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2002 yil 11 yanvardagi 2002 yil № 364-sonli ma'lumot xatida ko'rsatilgan pozitsiyasiga amal qilganlar. 66 (11-band): "... Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi 3-bandini qo'llashda sudlar yil davomida shartnoma shartlari o'zgarishsiz qolishi kerakligidan kelib chiqishi kerak. belgilangan ijara miqdori yoki uni hisoblash tartibi (mexanizmi)”.

Shunday qilib, ilgari hukmron bo'lgan yondashuv, hatto ikki tomonlama kelishuv bo'lsa ham, tomonlar ijara haqi miqdorini yiliga bir martadan ko'proq qayta ko'rib chiqish huquqiga ega emas edi, chunki bunday kelishuvlar haqiqiy emas (Markaziy okrug Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2009 yil 20-sonli qarori). 2009 yil 28 avgust, N F10-6163/08 N A14- 2547/2008/87-17 holatida).

Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Plenumining 2013 yil 25 yanvardagi № 13 "Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi N qaroriga qo'shimchalar kiritish to'g'risida" gi qarori e'lon qilinishi bilan. 73-sonli "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining ijara shartnomasi bo'yicha qoidalarini qo'llash amaliyotining ayrim masalalari to'g'risida" gi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi 3-bandini talqin qilishga yondashuvlar o'zgardi va bunga ishonch paydo bo'ldi. nashr.

Shunday qilib, 21-bandda keltirilgan tushuntirishlarga ko'ra. Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 2011 yil 17 noyabrdagi N 73-sonli qarori (2013 yil 25 dekabrdagi tahrirda) ijara shartnomasi bo'yicha Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining qoidalari» (bundan buyon matnda 73-sonli ijara to'g'risidagi RF Oliy Hakamlik sudi Plenumi deb yuritiladi), Fuqarolik kodeksining 614-moddasi 3-bandida belgilangan norma. Rossiya Federatsiyasi dispozitivdir va tomonlarning kelishuvi bo'yicha ijara shartnomasi shartlarini yiliga bir martadan ko'proq miqdorda o'zgartirishga ruxsat beradi, shu jumladan bunday imkoniyat ko'rsatilmagan taqdirda. ijara shartnomasining o'zi. Biroq, agar qonun yoki shartnomaga muvofiq, ijaraga beruvchi ijara miqdorini bir tomonlama tartibda o'zgartirish huquqiga ega bo'lsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 310-moddasi), u holda 614-moddasining 3-bandi ma'nosida. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik kodeksi, bunday o'zgartirish u tomonidan yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan holda amalga oshirilishi mumkin.

Shunday qilib, hozirgi vaqtda sud amaliyoti ijara shartnomasi taraflarining qo'shimcha shartnomalarni imzolash orqali ijara haqi miqdorini o'zgartirish to'g'risida mustaqil ravishda qaror qabul qilish huquqiga asoslanadi (yil davomida cheklanmagan miqdordagi, shu jumladan ijaraning birinchi yilida). Biroq, agar tomonlardan biri ijara miqdorini o'zgartirishga va tegishli qo'shimcha shartnomani imzolashga qarshi bo'lsa va ijara shartnomasi shartlari lizing beruvchiga ijara haqi miqdorini bir tomonlama ravishda o'zgartirishga imkon bersa, bunday o'zgartirish bir martadan ko'p bo'lmasligi mumkin. yil. Qonun chiqaruvchi nazarda tutganidek, ushbu cheklov himoya qilishi kerak zaif tomoni ijara shartnomasi (ijarachi) lizing beruvchining "o'zboshimchaligi" dan.

Lizing beruvchining tashabbusi bilan ijaraning bir tomonlama o'zgarishi

Hozirgi vaqtda lizing beruvchining tashabbusi bilan ijaraning bir tomonlama o'zgarishini tartibga solish bo'yicha ham aylanmada muhim o'zgarishlar yuz berdi.

Lizing beruvchining ijara to'lovi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqi, agar bunday huquq lizing shartnomasida ko'rsatilgan bo'lsa, tomonlarning majburiyatlarining teng bo'lmagan miqdoriga olib kelmasligi kerak degan yondashuv ishlab chiqilgan.

Buning uchun huquqni muhofaza qiluvchi organ, agar yo'q bo'lsa, unga muvofiq pozitsiyani shakllantirdi davlat tomonidan tartibga solish Ijara shartnomasida ijaraga beruvchining uning miqdorini bir tomonlama o'zgartirish huquqi nazarda tutilgan bo'lsa, bunday bir tomonlama o'zgartirish natijasida u ijara haqi uchun to'langan o'rtacha bozor stavkalarining o'zgarishiga nomutanosib ravishda oshganligi isbotlangan hollarda. tegishli davr uchun ma'lum bir hududda shunga o'xshash mulkni ijaraga berish va ulardan sezilarli darajada oshib ketgan, bu uy egasining o'z huquqini suiiste'mol qilganligini ko'rsatadi, sud, San'atning 2-bandi asosida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 10-moddasi, belgilangan o'rtacha bozor stavkalaridan oshib ketadigan miqdorda ijara haqini undirishdan bosh tortadi (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 22-bandi, 73-sonli ijara haqi).

Bir yildan ko'proq vaqt ichida sud amaliyoti allaqachon buzilgan bo'lsa, ijarachi o'zining buzilgan huquqlarini himoya qilish uchun Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining ushbu tushuntirishlarini qo'llagan va shartnoma shartlarini bir tomonlama o'zgartirish bo'yicha bitimlarni e'tiroz qilgan (yaroqsiz deb topilgan) nizolar bo'yicha allaqachon rivojlangan. uy egasiga bildirishnoma shaklida berilgan ijara miqdori to'g'risidagi shartnoma (qarang., masalan, Ural okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2014 yil 26 sentyabrdagi F09-6062/14-sonli qarori; Federal organning qarori. Sharqiy Sibir okrugining monopoliyaga qarshi xizmati 2013 yil 21 maydagi N A58-3082/2012).

Ijara indeksatsiyasi

Ijara stavkasini o'zgartirish masalasida nizolarga yo'l qo'ymaslik uchun tomonlar bunday shartnomaning butun amal qilish muddati uchun ijara stavkasini o'zgartirish mexanizmini kelishib olishlari tavsiya etiladi, bu esa kelishilgan parametrlar doirasida " avtomatik ravishda” ijara stavkasi hajmini shartnomada kelishilgan shartlar doirasida o‘zgartirish.

Sud amaliyoti ushbu tavsiyaning samaradorligini tasdiqlaydi, chunki ijara stavkasini o'zgartirish bo'yicha eng ko'p nizolar ushbu masala shartnomada hal etilmaganda yuzaga keladi va lizing shartnomasini bajarish jarayonida emas, balki tomonlar tomonidan hal qilinadi. uni muvofiqlashtirish va yakunlash bosqichi.

Shartnoma bo'yicha ijara haqini o'zgartirish (indekslash) mexanizmini to'g'ri tartibga solish uchun siz quyidagilarni bilishingiz kerak:

1) me'yorning 3-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi unga berilgan ma'noga ko'ra huquqni qo'llash amaliyoti, tomonlarning ijara shartnomasida inflyatsiya jarayonlari, valyuta kurslarining o'zgarishi va hokazolarni hisobga olgan holda ijara haqini hisoblash mexanizmini taqdim etishga to'sqinlik qilmaydi. (Ta'rifga qarang Konstitutsiyaviy sud RF 2011 yil 29 sentyabrdagi N 1313-O-O).

2) Indekslash foiziga tuzatish kiritish natijasida ijara to'lovi miqdorining haqiqiy o'zgarishi San'atning 3-bandiga muvofiq shartnoma shartlarini o'zgartirishni anglatmaydi. 614 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Bu ijara miqdorini o'zgartirish shartining bajarilishini anglatadi (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2002 yil 11 yanvardagi 66-sonli ma'lumot xatining 11-bandi).

Shunday qilib, bunday o'zgarish mexanizmiga muvofiq ijara miqdorini o'zgartirish, shartnomada nazarda tutilgan, San'atning 3-bandi bilan tartibga solinadigan ijara shartnomasidagi o'zgarish emas. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi va shuning uchun ushbu moddada belgilangan yuqoridagi cheklovlarga kirmaydi.

Biroq, ijara shartnomasiga ijara stavkasini o'zgartirish mexanizmini kiritish ijara haqini to'lash masalasida tomonlar o'rtasida nizolar bo'lmasligini to'liq kafolatlamaydi, chunki ko'pincha bunday mexanizm juda qiyin yoki to'liq belgilanmaydi. nizolarga olib keladigan ijara stavkasining o'zgarishini tartibga solish.

Tushunish uchun sud amaliyotidan misol keltiramiz. Shunday qilib, shartnoma tomonlari foydalanish uchun tariflar oshgan taqdirda ijara haqi miqdori ijaraga beruvchi tomonidan bir tomonlama ravishda oshirilishi mumkin bo'lgan shartni nazarda tutgan. yer uchastkasi, binoning ijaraga olingan binolarning maydoniga mutanosib ravishda joylashganligi, shuningdek, kommunal xizmatlar va boshqa xarajatlar, jumladan, suv ta'minoti, kanalizatsiya, issiqlik ta'minoti va elektr ta'minoti uchun tariflarning oshishi.

Shartnomada ijara haqini bir tomonlama oshirish imkoniyatini nazarda tutgan holda, tomonlar ijarachining to'lov uchun qilgan xarajatlariga mutanosib ravishda bunday oshirishni amalga oshirmadilar. kommunal xizmatlar, shuningdek, ijara to'lovining bir tomonlama ko'tarilishi holatlarida foydalaniladigan tartibni nazarda tutmagan va hisob-kitobni o'rnatmagan, bu esa lizing beruvchi tomonidan ijara haqini o'zboshimchalik bilan oshirishga olib kelgan (Shimoliy-g'arbiy okrug Federal monopoliyaga qarshi xizmatining qarori). 2010 yil 28 yanvardagi A05-7679/2009-sonli ishda).

Agar ijara haqini o'zgartirish mexanizmining murakkabligi haqida gapiradigan bo'lsak, shuni yodda tutish kerakki, agar shartnomada ijara haqini aniqlash mexanizmi ko'rsatilgan bo'lsa, shartnoma tuzish vaqtida uning hajmini aniq belgilashga imkon bermasa, u holda ijara to'g'risidagi shart nomuvofiq bo'ladi, bu esa o'z navbatida ijara shartnomasi sudda tuzilmagan deb tan olinishiga olib kelishi mumkin (Volga-Vyatka okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 01/14/2009 yildagi A31-sonli qarori). 2872/2007-21; Shimoli-g'arbiy okrug Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 24.02.2010 yildagi A42-6481/2007-sonli qarori).

Shu munosabat bilan ijara shartnomasida ijara haqini o‘zgartirishning asoslari va tartibini aniq va batafsil tartibga soluvchi, uning miqdori tomonlar tomonidan belgilangan tartibda kelishilgan ijara to‘lovini o‘zgartirish mexanizmini kelishish juda muhimdir.

Lizing beruvchi, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, ijarachini shartnomada nazarda tutilgan uni aniqlash mexanizmiga muvofiq uning ko'payishi natijasida uning miqdori o'zgarganligi to'g'risida xabardor qilishga majbur emas, chunki bu bajarilishdir. ijara shartnomasi shartlari (Volga-Vyatka okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 02.01.2011 yildagi A39-1416/2010-sonli qarori; Sharqiy Sibir okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 02.03.2011 yildagi qarori) /2010 yil No A78-2851/2009 ishida).

Agar shartnomada lizing beruvchining ijarachini ijara haqi miqdorining o'zgarishi to'g'risida xabardor qilish majburiyati nazarda tutilgan bo'lsa, yangi stavkalar bo'yicha to'lash majburiyati ijarachidan bunday xabarnoma olingan paytdan boshlab boshlanadi (Oliy arbitrajning qarori). Rossiya Federatsiyasi sudi 2011 yil 20 yanvardagi N VAS-18378/10 ishi bo'yicha N A57-12453/ 2009).

Shartnomada belgilangan uni hisoblash mexanizmiga mos kelmaydigan ijara haqini o'zgartirish qo'shimcha shartnoma imzolashni talab qiladi va San'atning 3-bandiga muvofiqligini bilish muhimdir. 614 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Agar ijara shartnomasi ro'yxatga olingan bo'lsa, unda bunday shartnoma ham ro'yxatdan o'tishni talab qiladi (Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining 2010 yil 15 dekabrdagi N VAS-16219/10-sonli A55-37624/2009-sonli qarori; Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi 2010 yil 27 fevraldagi N VAS-7379/09-sonli ish bo'yicha A72-6461 / 2008-3/204).

Xulosa qilib aytganda, yana bir bor ta'kidlaymizki, muzokaralar bosqichida tomonlar shartnoma bo'yicha ijara stavkasini o'zgartirishning o'zaro manfaatli mexanizmini ishlab chiqish va kelishib olishlari maqsadga muvofiqdir; yuzaga kelganda tomonlar ijara miqdorini qayta ko'rib chiqish majburiyatini olgan shartlarni (ham yuqoriga, ham pastga) aniqlash, shuningdek bunday o'zgartirish tartibini aniq va to'g'ri belgilash.

Materialni loyiha menejeri, Yakovlev va Partners kompaniyasining yuristi Vasiliy Trofimov tayyorlagan.