Qiyosiy sotish tahlili. Savdo tahlili uchun eng muhim hisobotlar Qiyosiy savdo tahlilini qanday qilish kerak

Baholashning asosiy usuli qiyosiy savdo tahlili usuli hisoblanadi. Ushbu usul real sotuvlar mavjud bo'lganda, narxlarni shakllantiradigan bozor bo'lgan taqdirda qo'llaniladi va baholovchilarning vazifasi ushbu bozorni tahlil qilish, o'xshash savdolarni solishtirish va shu bilan baholangan ob'ektning qiymatini olishdir. Usul sotuvga qo'yilgan ob'ektni bozor analoglari bilan taqqoslashga asoslangan. Biroq, bu ish allaqachon shakllangan er va ko'chmas mulk bozorini talab qiladi.

Sotishni taqqoslash usuli, agar baholanayotganga o'xshash ob'ektlarni oldi-sotdi operatsiyalari to'g'risida etarli miqdordagi ishonchli ma'lumotlar mavjud bo'lsa, qo'llaniladi. Bunday holda, taqqoslash ob'ektlarini tanlash mezoni bir xil eng yaxshi va eng samarali foydalanish hisoblanadi.

Qiyosiy sotish tahlili usulini qo'llash ketma-ketligi.

· .Tegishli bozorda taqqoslanadigan mulklarning so'nggi sotuvi ko'rsatilgan. Axborot manbalari: baholovchining shaxsiy fayli, Internet, elektron ma'lumotlar bazasi, rieltorlik firmalari, ko'chmas mulk brokerlarining fayllari, kredit tashkilotlari arxivlari (ipoteka banklari), sug'urta kompaniyalari, qurilish va investitsiya kompaniyalari, hududiy nochorlik va bankrotlik bo'limlari.

· Bitim ma’lumotlarini tekshirish: bitimni asosiy ishtirokchilardan biri (xaridor yoki sotuvchi) yoki rieltorlik kompaniyasining agenti tomonidan tasdiqlash; sotish shartlarini aniqlash.

· Taqqoslanadigan ob'ektlarning narxini to'g'rilash.

Tuzatish uchta asosiy shaklda amalga oshirilishi mumkin: pul ko'rinishida, foizda va umumiy guruhlash.

Qiyosiy usulni qo'llashda muhim nuqta - bu baholanayotgan mulkni taqqoslash natijalarini muvofiqlashtirish. Qabul qilingan ma'lumotlarning o'rtacha arifmetik qiymatiga yo'l qo'yilmaydi. Qabul qilingan protsedura har bir natijani tekshirish va uning baholanayotgan mulk bilan muvofiqligi to'g'risida xulosa chiqarishdir. Kiritilgan tuzatishlar soni va hajmi qanchalik kichik bo'lsa, yakuniy tasdiqlash jarayonida ushbu sotuv shunchalik ko'p bo'ladi.

Taqqoslash birliklari sifatida mahalliy bozorda an'anaviy tarzda o'rnatilgan hisoblagichlar olinadi. Bitta va bir xil ob'ektni baholash uchun bir vaqtning o'zida bir nechta taqqoslash birliklaridan foydalanish mumkin.

Qiyosiy tahlilni o'tkazishda quyidagi taqqoslash birliklari qo'llaniladi:

Birlik maydoni uchun narx;

Magistral yo'l bo'ylab yer uchastkalari birligi narxi;

Bir uchastkaning narxi;

Ijaraga beriladigan binolarning birlik maydoni narxi;

Binolarning umumiy maydoni birligi uchun narx;

Tuzilmaning birlik hajmining narxi;

Bir xonaning narxi;

Kvartira narxi;

Birlik narxini hosil qiluvchi daromad;

Taqqoslash elementlariga ko'chmas mulk bahosining o'zgarishiga olib keladigan ko'chmas mulk ob'ektlarining xususiyatlari kiradi. Majburiy ro'yxatga olinishi kerak bo'lgan ob'ektlarga quyidagilar kiradi:

O'tkazilgan mulkiy huquqlarning tarkibi;

oldi-sotdi bitimini moliyalashtirish shartlari;

Sotish shartlari;

Sotish vaqti;

Manzil;

Jismoniy xususiyatlar;

Iqtisodiy xususiyatlar;

Foydalanish tabiati;

Ko'chmas mulk qiymatining tarkibiy qismlari.

Taqqoslangan ob'ektlarning sotish narxlariga tuzatishlar quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

Avvalo, har bir keyingi tuzatishni oldingi natijaga qo'llash orqali amalga oshiriladigan bitim shartlari va bozor holati bilan bog'liq tuzatishlar kiritiladi;

Ikkinchidan, to'g'ridan-to'g'ri mulk bilan bog'liq tuzatishlar har qanday tartibda bozor sharoitlariga moslashtirilgandan so'ng olingan natijaga ushbu tuzatishlarni qo'llash orqali amalga oshiriladi.

Sotishni taqqoslash usuli(CAP) - taqqoslanadigan ko'chmas mulkning so'nggi sotuvlarini ular orasidagi farqlarni hisobga olish uchun tegishli tuzatishlar kiritilgandan so'ng, ob'ekt bilan solishtirish orqali mulk qiymatini baholash usuli.

USUL ALGORITMI

1. Tegishli bozorda taqqoslanadigan mulklarning so'nggi sotuvi aniqlangan.
2. Tranzaksiya ma'lumotlarini tekshirish.
3. Taqqoslanadigan xususiyatlar qiymatini sozlash.

Tuzatish qoidasi: Hissa tamoyili asosida faqat taqqoslanadigan element o'rnatiladi. Agar solishtirish mumkin bo'lgan ob'ekt qaysidir ma'noda baholanayotgan ob'ektdan ustun bo'lsa, uning haqiqiy sotish narxi ushbu ustunlikning hissasi miqdoriga kamaytirilishi kerak va aksincha.

Sozlash jadvali Tuzatilgan narx = 97 000 dollar

O'ZGARISHLARNI ANIQLASH USULLARI

Juftlangan sotuvlar - bu deyarli bir xil bo'lgan ikkita mulkni sotish, baholovchi tuzatish kiritish uchun baholashga urinayotgan bir farqdan tashqari.

Misol. Suzish havzasining mavjudligini sozlashni baholovchiga juftlashtirilgan savdo uchun mavjud ma'lumotlarni hisobga olgan holda baholang:
Tuzatish jadvali

Qator tartibi:
15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. O'rtacha qiymat - 15850.
Modal qiymat (ko'pincha topiladi) Mo = 16000.
Median qiymat (qatorning o'rtasidagi qiymat) Me = 16000.
(Xulosa matematik emas, analitik bo'lishi kerak.)
Hovuzni sozlash - 16 000 dollar

Misol sifatida muammo
Taqqoslanadigan mulkda yuk lifti mavjud. Mulk 90 000 dollarga sotilgan. Baholanayotgan mulkda lift yo'q. Beshta juft sotuvlar to'g'risida ma'lumotlar mavjud bo'lsa, liftning mavjudligi va baholanayotgan mulkning qiymatini tuzatishni aniqlang (bu juftliklarning har biridagi ob'ektlar bir-biridan bitta xususiyat bilan farqlanadi, ularning qiymatiga ta'siri). ob'ekt aniqlanishi kerak):

• pul ko'rinishida;
• foizlarda;
• umumiy guruhda.

Naqd pul tuzatishlari - har bir taqqoslanadigan mulkning sotish narxiga qo'shilgan yoki ayirib tashlangan summa.
Foizli tuzatishlar mutlaq qiymatlarni aniqlash qiyin bo'lganda qo'llaniladi, ammo bozor ma'lumotlari foiz farqlari mavjudligini ko'rsatadi.

Bundan tashqari, foizlarni tuzatishning 2 turi mavjud:

• mustaqil, har bir o'ziga xos xususiyat boshqasidan mustaqil ravishda hisobga olinganda;
• to'g'rilangan har bir belgi boshqa o'ziga xos xususiyatlar mavjudligini hisobga olgan holda hisobga olinganda jami foizli tuzatish.

2. Moliyaviy sharoitlar. Ushbu tuzatish bitimni moliyalashtirish shartlaridagi farqni (naqd pulda to'lash, o'tkazish, qarz mablag'laridan foydalanish, ipotekani ro'yxatdan o'tkazish, ipoteka kreditidan foydalanish va boshqalar) hisobga oladi.
3. Sotish shartlari. Sotuvchi va xaridor o'rtasidagi munosabatlarni va sotish narxidagi mumkin bo'lgan chegirmalarni hisobga oladi.
4. Vaqt. Taqqoslanadigan sotish vaqtidan boshlab baholash sanasigacha bo'lgan bozordagi o'zgarishlarni hisobga oladi.
5. Joylashuv. Taqqoslanadigan sotuv joyi va ob'ekt mulki uchun tuzatishlarni hisobga oladi.
6. Jismoniy xususiyatlar. Baholashda jismoniy xususiyatlardagi har qanday farqni hisobga olish kerak.

Uchinchi turdagi tuzatishlar umumiy guruhlashdir. Bozor narxining tarqalishini o'rganish uchun etarli miqdordagi sotuvlarni topish mumkin bo'lgan faol bozorda qo'llaniladi.

Misol. Uchta taqqoslanadigan kvartira sotuvi aniqlandi. Ularning barchasi baholash ob'ekti bilan bir xil.
Umumiy guruhlash usuli bilan tuzatish.
Tuzatish jadvali

Narxlar orasidagi farq 1% dan kam. Kvartiraning narxi 98 000 dollarni tashkil qiladi.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining xilma-xilligi tufayli, agar ular taqqoslanadigan bo'lsa, dastlabki ma'lumotlarni umumiy maxrajga keltirish kerak.

Misol. Baholanayotgan mulk 672 xonadonli 22 qavatli turar-joy binosi bo‘lib, ulardan 176 tasida lodjiya yo‘q. Taqqoslash mumkin bo'lgan ob'ekt - bu bir xil uy, lekin ularning barchasida lodjiyali kvartiralar mavjud.

Taqqoslash 1 m² ning jismoniy xususiyatlari yoki iqtisodiy xususiyatlar orqali - bitta lodjiyaning narxi orqali amalga oshirilishi mumkin.

Ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari turli xil taqqoslash birliklaridan foydalanadilar.

Masalan, er sotish bozorida birliklar mavjud:

• 1 sot kvadrat metr uchun narx;
• 1 ga uchun narx;
• 1 qurilgan uchastkaning narxi;
• 1 frontal metr uchun narx (yo'l yoki qirg'oq bo'ylab);
• qurilish zichligi birligi uchun narx.

• 1 m² uchun narx;
• ijaraga olingan 1 m² uchun narx;
• 1 m³ qurilish hajmi uchun narx;
• xona yoki kvartira uchun narx;
• daromad keltiruvchi birlik narxi (stadionlar - har bir o'rindiq, garajlar - to'xtash joyi uchun).

Qator tartibi:
24000 - 25000 - 25000. Modal qiymat Mo = 25000. Median qiymati Me - 25000. O'rtacha qiymat = 24607.

SAP usulini qo'llashda muhim nuqta - bu baholanayotgan mulkni taqqoslash natijalarini muvofiqlashtirish. Olingan ma'lumotlarning o'rtacha arifmetik bahosiga yo'l qo'yilmaydi.

Qabul qilingan protsedura har bir natijani tekshirish va uning baholanayotgan natija bilan solishtirish darajasi to'g'risida xulosa chiqarishdir.

Ko'chmas mulk. Kiritilgan tuzatishlar soni va hajmi qanchalik kichik bo'lsa, yakuniy tasdiqlash jarayonida ushbu sotuv shunchalik ko'p bo'ladi.

Yakuniy qiymat barcha mavjud ma'lumotlarni tahlil qilish asosida baholovchi tomonidan chiqarilgan hukmni ifodalaydi.

So'nggi paytlarda baholash amaliyotida etarli miqdordagi ma'lumotlar mavjud bo'lganda, regressiya tahlili usullari qo'llanila boshlandi. Uni qo'llashda yakuniy baholashni qiymatlar oralig'ida taqdim etish maqbuldir.

Antispam tekshiruvi:

Kelishdikmi

Tovarlarni chakana sotish bo'yicha tijorat ishlari quyidagi bosqichlardan iborat:

• - do'konlarda sotiladigan tovarlarga iste'molchilar talabini o'rganish va prognoz qilish;
• - do'konda tovarlarning optimal assortimentini shakllantirish;
• - chakana savdo tashkilotlarining reklama va axborot faoliyati;
• - tovarlarni chakana sotishning eng samarali usullarini tanlash;
• - xaridorlarga savdo xizmatlarini ko'rsatishni tashkil etish.

Chakana savdo tashkilotlarida tovarlarni sotish bo'yicha tijorat ishlari, ulgurji tashkilotlardan farqli o'laroq, o'ziga xos xususiyatlarga ega.

Chakana savdo tashkilotlari tovarlarni bevosita aholiga, ya'ni jismoniy shaxslarga chakana savdoning o'ziga xos usullari va usullaridan foydalangan holda sotadilar.

Aholiga savdo xizmatlari mijozlarga eng yaxshi xizmat ko'rsatish uchun moslashtirilgan maxsus mo'ljallangan va jihozlangan chakana binolarning mavjudligini, savdo assortimentini tanlash va shakllantirishni hamda uni aholining o'zgaruvchan talabiga muvofiq tez o'zgartirish imkoniyatini nazarda tutadi. xaridorlarning iste'mol ehtiyojlarini o'rganish va hisobga olish, har bir shaxsga tovarlarni shaxsga taklif qilish va sotish qobiliyati. Chakana savdo tarmog'i, ulgurji savdo tarmog'idan farqli o'laroq, katta hududiy bo'linish, maydoni va aylanmasi bo'yicha kichik tashkilotlarning ko'pligi bilan ajralib turadi va uning faoliyatini asosan kichik biznes sohasiga bog'lash mumkin.

Chakana savdo tarmog'ida tovarlarni muvaffaqiyatli sotishning muhim tijorat sharti iste'mol talabini o'rganish va prognoz qilishdir. Ulgurji savdo korxonalaridan farqli o'laroq, bu ish asosan yirik hududiy sub'ektlarga bo'lgan talab hajmini o'rganishga qaratilgan bo'lsa, chakana savdoda talabni o'rganish va prognozlash talabning assortiment tarkibini aniqlashga qaratilgan. Chakana savdodagi talab mutaxassislar - marketologlar, iqtisodchilar va savdo kompaniyalari savdogarlari tomonidan o'rganiladi.

Bozor sharoitida bironta ham savdo korxonasi reklamadan foydalanmasdan tovarni muvaffaqiyatli sota olmaydi. Chakana savdoda tovarlarni sotishni rag'batlantirish uchun turli xil reklama turlaridan foydalanish kerak - eng oddiyidan (deraza va do'konlardagi displeylar dizayni, tovarlarning reklama ko'rgazmalarini tashkil etish) yanada murakkabroq (matbaa, radiotelevidenie va boshqa zamonaviy)gacha. turlari).

Tovarlarni chakana sotishning samarali usullarini tanlash chakana savdo korxonalarining tijorat ishlarining eng muhim bosqichidir. Samarali tashkil etilgan tovarlar savdosi do'kon aylanmasining o'sishiga, aholi talabini yaxshiroq qondirishga yordam beradi va tashkilotning foydali ishlashini ta'minlaydi.

Tovarlarni sotish bo'yicha operatsiyalarning xarakteri va tuzilishi, birinchi navbatda, sotiladigan tovarlarning assortimenti va ularni sotish usullariga bog'liq. Shunday qilib, xaridor kundalik talab qilinadigan tovarlarni tanlashga davriy yoki kam talab qilinadigan tovarlarga qaraganda ancha kam vaqt sarflaydi. Turli savdo usullaridan foydalanadigan do'konlarda tovarlarni sotish bo'yicha operatsiyalarning mazmuni ham sezilarli darajada farq qiladi.

Chakana savdoda tovarlarni sotishning quyidagi usullari qo'llaniladi:

• - o'z-o'ziga xizmat ko'rsatish;
• - xizmat ko'rsatish hisoblagichi orqali;
• - namunalar bo'yicha;
• - ochiq displey va xaridorlarning tovarlarga bepul kirishi bilan;
• - oldindan buyurtmalar bo'yicha;
• - pochta orqali;
• - Internet orqali;
• - mashinalar orqali va boshqalar.
• 1) O'z-o'ziga xizmat ko'rsatish asosida tovarlarni sotish xaridorlar uchun tovarlarni sotishning eng qulay usullaridan biridir. O'z-o'ziga xizmat ko'rsatish sizga tovarlarni sotish bo'yicha operatsiyalarni tezlashtirish, do'konlarning o'tkazish qobiliyatini oshirish va tovarlarni sotish hajmini kengaytirish imkonini beradi. Ushbu usul xaridorlarga savdo maydonchasida joylashtirilgan tovarlarga bepul kirishni, ularni sotuvchining yordamisiz mustaqil ravishda tekshirish va tanlash imkoniyatini beradi, bu esa do'kon xodimlari o'rtasida funktsiyalarni yanada oqilona taqsimlash imkonini beradi. Tanlangan tovarlar uchun to'lov nazoratchilar - kassirlar tomonidan xizmat ko'rsatadigan to'lov markazlarida amalga oshiriladi. O'z-o'ziga xizmat ko'rsatish bilan savdo maydonchasi va boshqa do'kon binolarining texnologik tartibi, moliyaviy javobgarlikni tashkil etish, mahsulot etkazib berish, shuningdek, do'kon xodimlarining funktsiyalari o'zgaradi.

Bu usul ko'pchilik oziq-ovqat va nooziq-ovqat mahsulotlarini sotishda qo'llaniladi. Kesish va qadoqlashni talab qiladigan mahsulotlar o'z-o'ziga xizmat ko'rsatish do'konlarida shaxsiy xizmat ko'rsatish hisoblagichi orqali sotiladi.

O'z-o'ziga xizmat ko'rsatish do'konlarida sotuvchining vazifalari:

• - mijozlarga maslahat berish;
• - tovarlarni namoyish qilish;
• - tovarlarning xavfsizligini nazorat qilish;
• - hisob-kitob operatsiyalarini bajarish.

Bu erda sotish jarayoni quyidagi asosiy operatsiyalardan iborat:

• - xaridor bilan uchrashish va unga sotilayotgan tovarlar, xizmatlar va hokazolar to'g'risida zarur ma'lumotlarni taqdim etish;
• - xaridor tomonidan tovarlarni tanlash uchun inventar rasmi yoki aravani olish;
• - xaridor tomonidan tovarlarni mustaqil tanlash va ularni to'lov markaziga etkazib berish;
• - tanlangan tovar tannarxini hisoblash va kvitansiya olish;
• - sotib olingan tovarlar uchun to'lov;
• - sotib olingan tovarlarni qadoqlash va xaridorning sumkasiga joylashtirish;
• - aravani ularning konsentratsiyasi joyiga qaytaring.

Ushbu operatsiyalar ro'yxati texnik jihatdan murakkab tovarlarni sotishda, savdo bo'yicha maslahatchining yordami zarur bo'lganda kengaytirilishi mumkin (uning maslahati, tovarning xizmatga yaroqliligini tekshirish va boshqalar).

Tovarlarning barcha assortimenti maxsus orol tipidagi peshtaxtalarda va devor shkaflarida joylashtirilgan guruhlar, turlar va maqsadlar bo'yicha joylashtirilgan. Qoida tariqasida, eğimli tokchalar poyabzal va to'qimachilik buyumlarini ko'rsatish uchun, gorizontal tokchalar esa uy-ro'zg'or buyumlari uchun ishlatiladi.

Barcha tovarlar narx belgilari bilan ta'minlanadi; agar kerak bo'lsa, savdo maydonchasida tovarlardan foydalanishning maqsadi va usullarini ko'rsatadigan maxsus taxtalar o'rnatiladi.

Xaridor do'konda mavjud bo'lgan barcha mahsulotlarga yaqinlashishi, mustaqil ravishda tekshirishi va kerakli mahsulotni tanlashi mumkin.

• 2) Tovarlarni xizmat ko'rsatish hisoblagichi orqali sotish quyidagi operatsiyalarni o'z ichiga oladi:
  • - xaridor bilan uchrashish va uning niyatlarini aniqlash. Savdo xodimlari xaridorga do'stona munosabatda bo'lishlari kerak. Shu bilan birga, xodimlarning chiroyli ko'rinishi, savdo maydonidagi tozalik va tartib yoqimli taassurotlarni yaratadi. Xaridorning niyatlarini aniqlash ularning modellar, uslublar va boshqalarga bo'lgan munosabatini aniq belgilashni o'z ichiga oladi.
  • - tovarlarni taklif qilish va namoyish qilish. Tovarni ko'rsatishda sotuvchi tovarning xususiyatlarini ko'rsatadi;
  • - mahsulotlarni tanlashda yordam va maslahatlar. Konsultatsiyalar tovarlarning maqsadlari va ulardan foydalanish usullari, iste'mol standartlari va boshqalar to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. Konsultatsiya yangi mahsulotlarni targ'ib qilish va iste'molchilar o'rtasida estetik didni tarbiyalashga hissa qo'shishi kerak. Katta do'konlarda maslahatlar o'tkazish uchun mutaxassislar, moda dizaynerlari va kosmetologlar taklif etiladi;
  • - tegishli va yangi mahsulotlarni taklif qilish;
  • - kesish, tortish, o'lchash bilan bog'liq texnologik operatsiyalarni bajarish. Ularni amalga oshirish sifati va, demak, mijozlarga xizmat ko'rsatish darajasiga savdo xodimlarining malakasi, shuningdek, sotuvchining ish joyini tashkil etish va saqlash sezilarli darajada ta'sir qiladi;
  • - hisob-kitob operatsiyalari;
  • - xaridlarni qadoqlash va yetkazib berish.
• 3) Tovarlarni namunalar bo'yicha sotish savdo maydonchasida namunalar qo'yish va mustaqil ravishda (yoki sotuvchining yordami bilan) mijozlarni ular bilan tanishtirishni o'z ichiga oladi. Tovarni tanlab, sotib olish uchun to'lovni amalga oshirgandan so'ng, sotuvchi xaridorga namunalarga mos keladigan tovarlarni topshiradi. Ushbu sotish usulida ishchi inventar namunalardan alohida joylashtiriladi. Ushbu usul qulay, chunki savdo maydonchasining nisbatan kichik maydonida siz juda keng assortimentdagi tovarlarning namunalarini ko'rsatishingiz mumkin.

Bu usul murakkab uskunalar (maishiy texnika, musiqa asboblari, mototsikllar), gazlamalar va yirik tovarlar (mebel) sotishda qo'llaniladi.

Savdo maydonchasida ko'rsatilgan tovarlar namunalari mahsulot nomi, buyum raqami, navi, ishlab chiqaruvchining nomi va narxi ko'rsatilgan aniq yorliqlar bilan ta'minlanadi. Agar kerak bo'lsa, sotuvchilar xaridorlarga maslahat yordam beradi.

4) Ochiq displey bilan tovarlarni sotish. Xaridorlar sotuvchining ish joyida ko'rsatilgan tovarlarni mustaqil ravishda ko'rib chiqish va tanlash imkoniyatiga ega. Ular peshtaxtalarga, stendlarga, slaydlarga o'rnatiladi, ilgichlarda tortiladi va hokazo. Ushbu sotish usulida sotuvchining vazifalari xaridorlarga maslahat berish, tovarlarni tanlashda yordam berish, ular tanlagan tovarlarni tortish, qadoqlash va tarqatish bilan chegaralanadi. To'lov operatsiyalari savdo maydonchasida yoki sotuvchining ish joyida o'rnatilgan kassalarda amalga oshirilishi mumkin.

Tovarlarni ochiq displey bilan sotish qulayroqdir, chunki ko'plab xaridorlar sotuvchilarni tovarlarni namoyish qilish va ularning assortimenti haqidagi ma'lumotlar bilan bog'liq funktsiyalarni bajarishdan chalg'itmasdan, ko'rsatilgan tovarlar namunalari bilan bir vaqtning o'zida tanishish imkoniyatiga ega. Ushbu usuldan foydalanish tovarlarni sotish bo'yicha operatsiyalarni tezlashtirish, do'konning o'tkazuvchanligini oshirish va sotuvchilarning mahsuldorligini oshirish imkonini beradi.

Usul kiyim-kechak, galanteriya, idish-tovoq va yozuv asboblarini sotishda qo'llaniladi.

Ushbu usul yordamida tovarlarni sotishda ularni joylashtirish va sotuvchining ish joyida ko'rsatishga alohida e'tibor berilishi kerak: tovarlar aniq ko'rinadigan bo'lishi uchun. Tovarlarni joylashtirishda ular turlari va narxlari bo'yicha guruhlanadi. Ko'rsatilgan tovarlar shisha bilan qoplanmagan yoki bir-biriga mahkamlanmagan bo'lishi kerak. Mahsulotlar kasseta hujayralariga maxsus kliplar bilan biriktirilgan narx belgilari bilan jihozlangan bo'lishi kerak.

• 5) Oldindan buyurtmalar bo'yicha savdo qilish xaridorlar uchun qulay, chunki u tovarlarni sotib olish vaqtini tejaydi. Oldindan buyurtma asosida ular asosan oziq-ovqat mahsulotlari, shuningdek, murakkab assortimentdagi nooziq-ovqat mahsulotlarini sotadilar. Buyurtmalar do'konda, avtosalonda, ish joyida yoki mijozlarning uyida qabul qilinishi mumkin. Ular og'zaki yoki yozma ravishda topshirilishi mumkin.
• 6) Pochta orqali savdo - bu do'konsiz savdoning o'ziga xos shakli. Yuksak rivojlangan mamlakatlarda posilka savdosi keng tarqaldi. Buyuk Britaniyada 18 million kishi savdoning ushbu shaklidan foydalanadi - bu mamlakat aholisining deyarli uchdan bir qismi. Germaniyada chakana savdo aylanmasining 5% dan ortig'i posilka savdosi orqali amalga oshiriladi. Aholiga pochta jo‘natmalari savdosining asosiy qulayligi tovarlarni bo‘lib-bo‘lib to‘lash sharti bilan kreditga sotishdir. Tovar sotib olayotganda xaridor mahsulot tannarxining 5 foizini to'lashi shart (mahsulot buyurtma berilgandan keyin yettinchi kuni jo'natiladi), qolgan summasi turiga qarab 5-9 oy ichida to'lanadi. mahsulotdan. Pochta orqali savdo qilish, ayniqsa, ishlayotgan turmush qurgan ayollar, shuningdek, chakana savdo tarmog'i rivojlanmagan hududlarda mashhurdir.

Belarus Respublikasida pochta orqali savdo so'nggi paytlarda mashhurlik kasb etmoqda, chunki bu ushbu protsedura uchun minimal xarajatlar bilan tovarlarni etkazib berishning juda qulay usuli. Ko'pgina tovarlar boshqa shaharlar yoki mamlakatlardan pochta orqali etkazib beriladi.

• 7) Elektron tijorat. Ushbu shakl orqali xaridor shaxsiy kompyuterlar va internetdan foydalangan holda kataloglardan kerakli mahsulot modelini tanlashi va shu bilan birga tanlangan tovar uchun maxsus kredit kartalari, shuningdek, elektron hamyonlar orqali yoki yetkazib berish paytida naqd pul to‘lash orqali to‘lashi mumkin. kurer orqali buyurtma qilingan tovarlardan.
• 8) Avtomatlar orqali savdo odamlar gavjum joylarda o'rnatiladigan statsionar avtomatik qurilmalar yordamida amalga oshiriladi.

Dam olish sanoatining rivojlanishi ko'zoynak savdosining paydo bo'lishiga, axloqiy va qadriyatlar tizimining rivojlanishiga - paradoksal savdoga sabab bo'ldi. Ikkinchisi sotuvni tayyorlangan spektakl sifatida taqdim etadi, bu erda sotuvchi styuardessa yoki taqdimotchi rolini o'ynaydi. Ushbu savdo usuli tinglash, insoniy iliqlikni ko'rsatish, yaqin davradagi munosabatlarda mavjud bo'lgan mehr, qo'yilgan muammo bo'yicha umumiy nuqtai nazarlarni baham ko'rishga asoslangan.

Chakana savdo tarmog'ida tovarlarni sotishning turli usullarining mavjudligi bunday xilma-xillikka ega bo'lmagan boshqa tarmoqlarga qaraganda ko'proq foyda va ko'proq potentsial mijozlar mavjudligini kafolatlaydi.

Yuqorida muhokama qilingan barcha sotish usullari o'zlarining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Ular 1.1-jadvalda keltirilgan.

1.1-jadval Sotish usullarining qiyosiy tavsiflari

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

http://www.allbest.ru/ saytida joylashtirilgan

Qozog'iston Respublikasi Ta'lim va fan vazirligi

Kurs ishi

“Ko‘chmas mulkni baholash va boshqarish” fanidan

Mavzu bo'yicha: "Sotishni qiyosiy tahlil qilish usuli"

Qarag'anda 2007 yil

Kirish

I bob Qiyosiy yondashuvning xususiyatlari

II bob Tuzatishlarning tasnifi va mohiyati. Daromad va sotish narxining nisbati asosida baholash

III bob Olingan natijalarni tahlil qilish va qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda ob'ektning taxminiy narxi bo'yicha yakuniy xulosa. Qiyosiy yondashuvni qo'llash amaliyoti

Xulosa

Bibliografiya

Kirish

Taqqoslash baholash usullaridan biri sifatida ko'chmas mulkni baholashda eng ko'p qo'llaniladi. Uning mohiyati bir hil ob'ektlarning o'xshashligini aniqlash yoki ular orasidagi farqni aniqlash uchun taqqoslashdir. Taqqoslash yordamida iqtisodiy hodisalarda umumiy va maxsus ochib beriladi, o‘rganilayotgan ob’ektlar darajasidagi o‘zgarishlar aniqlanadi, ularning rivojlanish tendentsiyalari va qonuniyatlari o‘rganiladi. Bu usulning ahamiyati: “HAMMA NARSANI TAQOSISH BILAN BILGAN” degan so‘zlar bilan ta’kidlanadi.

Sotishning qiyosiy tahlili - so'nggi bitimlar asosida mulkning bozor qiymatini baholash usuli. Baholovchi real bozor operatsiyalarini tahlil qiladi va ular amalga oshirilgan ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslaydi. Bu usul almashtirish printsipiga asoslanadi. Ratsional investor yoki xaridor ma'lum bir mulk uchun bir xil foydali xususiyatga ega bo'lgan boshqa shunga o'xshash mulkni sotib olish narxidan ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi. Shu sababli, o'xshash yoki taqqoslanadigan mulklar uchun to'langan narxlar baholanayotgan mulkning bozor qiymatini aks ettirishi kerak.

To'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslashda baholovchi tegishli bozorda sotilgan taqqoslanadigan mulklarni ko'rib chiqadi; keyin baholanadigan va taqqoslanadigan ob'ektlar o'rtasidagi mumkin bo'lgan farqlarga tuzatishlar kiritiladi. Natijada, solishtiriladigan ob'ektlarning har birining sotuv bahosi, go'yo sotish vaqtida baholanayotgan mulk bilan bir xil asosiy xususiyatlarga ega bo'lgandek aniqlanadi. Tuzatilgan narx baholovchiga bozorda baholanayotgan mulkning mumkin bo'lgan qiymati to'g'risida mantiqiy xulosalar chiqarish imkonini beradi.

Qiyosiy usul, shuningdek, qiyosiy sotish yondashuvi, bozor yondashuvi yoki bozor ma'lumotlari yondashuvi deb ataladi.

Qiyosiy tahlil ko'chmas mulkni baholashning uchta yondashuvidan biridir. Qolgan ikkitasi - daromad va xarajat ham bozor ma'lumotlarini talab qiladi. Ulardan birinchisida kapitallashuv koeffitsientlari bozor ma'lumotlari asosida aniqlanadi.

Xarajat yondashuvi materiallar va mehnatning bozor narxlari, qo'shimcha xarajatlar va normal foyda to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslangan holda almashtirish yoki ko'paytirish xarajatlarini baholashni talab qiladi.

I-BOB. Qiyosiy yondashuvning xususiyatlari

Ko'chmas mulkni baholashning qiyosiy yondashuvi bozorda o'xshash mulklar bilan yaqinda amalga oshirilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarga va baholanayotgan mulkni analoglari bilan taqqoslashga asoslanadi.

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvni qo'llashning dastlabki sharti rivojlangan ko'chmas mulk bozorining mavjudligi hisoblanadi. Ushbu bozorning yetarli darajada rivojlanmaganligi, shuningdek, baholanayotgan mulkning ixtisoslashtirilganligi yoki bozorning umumiy holatini aks ettirmaydigan alohida imtiyozlar yoki yuklarga ega bo‘lishi ushbu yondashuvdan foydalanishni o‘rinsiz qiladi.

Qiyosiy yondashuv ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy tamoyiliga asoslanadi: talab va taklif, almashtirish va hissa. Ko'chmas mulkni baholashning ushbu tamoyillariga asoslanib, qiyosiy yondashuv taqqoslash elementlarini ajratib olish va baholanayotgan mulk qiymatini modellashtirish uchun taqqoslanadigan ob'ektlarning bozor ma'lumotlariga tuzatishlarni o'lchash uchun bir qator miqdoriy va sifat usullaridan foydalanadi.

Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvning asosiy printsipi almashtirish printsipi bo'lib, unda bozorda bir nechta o'xshash mulklar mavjud bo'lsa, oqilona investor shunga o'xshash foydali ko'chmas mulkni sotib olish uchun sarflangan mablag'dan ortiq to'lamaydi. .

Qiyosiy yondashuv yordamida ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlarini ko'rib chiqaylik.

1-bosqich. Ko'chmas mulk bozorining holati va rivojlanish tendentsiyalari va ayniqsa ushbu ob'ekt tegishli bo'lgan segment o'rganiladi. Baholanayotgani bilan solishtirish mumkin bo'lgan va nisbatan yaqinda sotilgan ko'chmas mulk ob'ektlari aniqlanadi.

2-bosqich. Analog ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlar yig'iladi va tekshiriladi; to'plangan ma'lumotlar tahlil qilinadi va har bir analog ob'ekt baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslanadi.

3-bosqich. Taqqoslanadigan ob'ektlarning narxlash xususiyatlarida aniqlangan farqlarni hisobga olish uchun taqqoslanadigan analoglarning sotish narxlariga tuzatishlar kiritiladi.

4-bosqich. Analog ko'chmas mulkning tuzatilgan narxlari kelishiladi va qiyosiy yondashuv asosida mulkning yakuniy bozor qiymati olinadi.

Birinchi bosqichda bozor segmentatsiyasi zarur, ya'ni. bozorni o'xshash ob'ektlar va sub'ektlarga ega bo'lgan tarmoqlarga bo'lish.

O'xshash ob'ektlar:

* foydalanish maqsadi;

* sifat;

* o'tkazilgan huquqlar;

* Manzil;

* jismoniy xususiyatlar.

Shu kabi mavzular:

* to'lov qobiliyati;

* moliyalashtirish imkoniyatlari;

* investitsiya motivatsiyasi.

Taqqoslanadigan mulklar ko'chmas mulk bozorining bir segmentiga tegishli bo'lishi kerak va ular bilan bitimlar ushbu segmentga xos shartlarda amalga oshirilishi kerak:

* o'zini qoplash muddati;

* bitim sub'ektlarining mustaqilligi;

* investitsiya motivatsiyasi.

Xususan, quyidagi fikrlarni kuzatish kerak.

Ta'sir qilish davri - ob'ekt bozorda bo'lgan vaqt. Ta'sir qilish muddati bozorning turli segmentlari uchun farq qiladi va ko'p jihatdan ob'ektlarning sifatiga bog'liq. Masalan, Moskvada turar-joy kvartiralari uchun o'rtacha ta'sir qilish muddati taxminan bir oy, ofis binolari uchun - bir yarim oydan uch oygacha. Agar ob'ekt standart ko'rgazma davridan ancha qisqa vaqt ichida sotilgan bo'lsa, bu kam baholangan narxni ko'rsatadi. Agar ob'ekt bozorda standart ta'sir qilish muddatidan ancha uzoqroq bo'lsa, demak, narx oshdi. Ikkala holatda ham bitim bozor segmenti uchun xos emas va uni taqqoslash mumkin emas.

Bitim sub'ektlarining mustaqilligi shuni anglatadiki, bitimlar bozor narxida tuzilmaydi va ular to'g'risidagi ma'lumotlar taqqoslash uchun foydalanilmaydi, agar xaridor va sotuvchi:

* bog'liq;

* xolding va mustaqil sho'ba korxonaning vakillari;

* turli o'zaro bog'liqlik va o'zaro manfaatdorlikka ega;

* bitimlar garov yoki boshqa majburiyatlar bilan yuklangan ob'ektlar bilan amalga oshiriladi;

* vafot etgan shaxslarning mol-mulkini sotish bilan shug'ullanish;

* garovga qo'yilgan mol-mulkni undirib qo'ymaslik uchun savdo bilan shug'ullanadi va hokazo.

Investitsion motivatsiya quyidagilar bilan belgilanadi:

* investorlarning o'xshash motivlari;

* shunga o'xshash ob'ektlardan eng yaxshi va eng samarali foydalanish;

* binoning eskirish darajasi.

Masalan, unda ofis tashkil qilish uchun bino sotib olish, agar bino mehmonxona sifatida foydalanish rejalashtirilgan bo'lsa, analog sifatida foydalanish mumkin emas, chunki kutilayotgan daromad va xarajatlar oqimi boshqacha bo'ladi.

Eskirish darajasi 80% dan ortiq bo'lgan ob'ektni kapital ta'mirsiz profiliga ko'ra ishlatish mumkin emas. Shuning uchun, 80% dan ortiq eskirgan binoni sotib olish kamroq eskirgan binoni sotib olish bilan solishtirganda boshqa motivatsiya bilan sodir bo'ladi. Birinchi holda, bu, qoida tariqasida, yangi ob'ektni qurish huquqini sotib olishdir.

Taqqoslanadigan ob'ektlarni tanlashning asosiy mezonlari (analoglar):

1) ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqi;

2) moliyalashtirish shartlari;

3) sotish shartlari va vaqti;

4) joylashuvi;

5) jismoniy xususiyatlar.

1) Mulk huquqi.

Huquqni to'g'irlash bozor ijarasi va shartnoma ijarasi o'rtasidagi farqdan boshqa narsa emas, chunki to'liq huquq bozor ijarasi va mavjud moliyalashtirish bilan belgilanadi.

2) Bitimni moliyalashtirish shartlari.

Ko'chmas mulkni sotib olish va sotish uchun atipik moliyalashtirish shartlari mavjud bo'lsa (masalan, to'liq moliyalashtirishda) har tomonlama tahlil qilish talab qilinadi, buning natijasida ushbu bitimning narxiga tegishli o'zgartirish kiritiladi. .

3) Savdo shartlari va sotish vaqti.

Moliyalashtirish shartlari va o'tkazilgan qonuniy huquqlar va cheklovlar uchun soliqqa tortish, shuningdek sotish shartlariga tuzatishlarni hisoblash qiyin bo'lganligi sababli, iloji bo'lsa, tahlil va taqqoslash uchun bunday operatsiyalarni ko'rib chiqmaslik yaxshiroqdir. Aks holda, bu xususiyatlar uchun tuzatishlar birinchi navbatda amalga oshiriladi.

Sotish vaqti taqqoslanadigan sotishni taqqoslashning asosiy elementlaridan biridir. Analog ko'chmas mulkni sotish narxidagi ushbu xususiyatga moslashish uchun vaqt o'tishi bilan ko'chmas mulk bozoridagi narxlarning o'zgarishi tendentsiyalarini bilish kerak.

4) Joylashuv taqqoslanadigan sotuvlarni taqqoslashda zaruriy element hisoblanadi, chunki u baholanayotgan mulkning qiymatiga sezilarli ta'sir ko'rsatadi.

5) Mulkning fizik xususiyatlari - materiallarning hajmi, turi va sifati, mulkning holati va yomonlashuv darajasi va boshqa xususiyatlar, ularga ham o'zgartirishlar kiritiladi.

Taqqoslash birliklari.

Ob'ektlar o'lchamlari va ularga kiritilgan birliklar soni bo'yicha farq qilganligi sababli, sotilgan ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslashda katta qiyinchiliklar muqarrar va mavjud ma'lumotlarni umumiy maxrajga qisqartirish kerak, bu jismoniy birlik bo'lishi mumkin ( masalan, 1 m2 uchun narx) yoki iqtisodiy.

Ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari turli xil taqqoslash birliklaridan foydalanadilar.

Yer solishtirish birliklari:

* 1 ga uchun narx;

* 1 sotix kvadrat metr uchun narx;

* 1 m2 uchun narx.

Qurilish maydonlarini taqqoslash uchun birliklar:

* umumiy maydonning 1 m2 narxi;

* 1 frontal metr uchun narx;

* ijaraga beriladigan sof maydonning 1 m2 narxi;

* 1 m3 uchun narx.

Yalpi ijara multiplikatori yoki umumiy kapitallashuv koeffitsienti daromad va sotish bahosi nisbati asosida loyihalarni baholashda taqqoslashning iqtisodiy birligi sifatida ishlatilishi mumkin.

II-BOB. Tuzatishlarning tasnifi va mohiyati

Kiritilgan tuzatishlarni tasniflash turli xil hisoblash usullarini hisobga olish va baholanayotgan ob'ekt va 1.1-rasmda aks ettirilgan taqqoslanadigan analog o'rtasidagi farqlarga tuzatishlar kiritishga asoslanadi.

Foizli tuzatishlar o'xshash ob'ektning sotish narxini yoki uning taqqoslash birligini o'xshash ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqlanish darajasini aks ettiruvchi koeffitsientga ko'paytirish yo'li bilan amalga oshiriladi. Agar baholanadigan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ikkinchisining narxiga o'sish omili qo'shiladi, yomonroq bo'lsa, pasayuvchi omil qo'shiladi.

Foizli tuzatishlar, masalan, joylashuv, eskirish va sotish vaqti uchun tuzatishlarni o'z ichiga oladi.

Xarajatlarni tuzatish:

a) taqqoslash birligiga (1 gektar, zichlik birligi, 1 sotix kvadrat metr) kiritilgan pul tuzatishlari sotilgan analog ob'ektning narxini ma'lum miqdorga o'zgartiradi, bu analog ob'ekt va uning xususiyatlarining farqi bo'yicha baholanadi. ob'ekt baholanadi. Agar baholangan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ijobiy tuzatish kiritiladi; yomonroq bo'lsa, salbiy tuzatish qo'llaniladi.

Taqqoslash birligiga kiritilgan pul tuzatishlari sifat belgilariga tuzatishlar, shuningdek, statistik usullar bilan hisoblangan tuzatishlarni o'z ichiga oladi;

b) sotilgan analog ob'ekt narxiga kiritilgan pul tuzatishlari uni umuman olganda analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqi bo'yicha baholanadigan ma'lum miqdorga o'zgartiradi.

Umuman olganda, sotilgan analog ob'ekt narxiga kiritilgan pul tuzatishlari qo'shimcha yaxshilanishlar mavjudligi yoki yo'qligi (omborxonani kengaytirish, to'xtash joylari va boshqalar) bo'yicha tuzatishlarni o'z ichiga olishi kerak.

Hisoblash va tuzatishlar.

Hisoblash va tuzatishlar kiritish uchun turli xil usullar qo'llaniladi, ular orasida quyidagilar mavjud:

* juftlashgan sotish tahliliga asoslangan usullar;

* hisoblash va tuzatishning ekspert usullari;

* statistik usullar.

Juftlashgan savdo usuli.

Juftlangan savdo deganda bir-birining aniq nusxasi bo'lgan ikkita ob'ektni sotish tushuniladi, bitta parametr (masalan, joylashuv) bundan mustasno, ularning mavjudligi ushbu ob'ektlar narxidagi farqni tushuntiradi. Ushbu usul yuqorida qayd etilgan xarakteristikaga moslashtirishni hisoblash va undan ushbu parametr bo'yicha baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslanadigan analog ob'ektni sotish narxini moslashtirish uchun foydalanish imkonini beradi.

Ushbu usulning cheklangan qo'llanilishi juftlashtirilgan savdo uchun ob'ektlarni tanlash, katta hajmdagi ma'lumotlarni qidirish va qayta ishlashning murakkabligi bilan izohlanadi.

Masalan, uchta o'xshash (qiyoslangan) kvartiralar bo'yicha oldi-sotdi bitimlari narxlari ma'lum bo'lib, ulardan ikkitasi shahar markazida va bittasi chekkada - Mayquduqda joylashgan (1.1-jadval).

1.1-jadval Kvartira oldi-sotdi operatsiyalari bo'yicha dastlabki ma'lumotlar

Mayquduq shahridagi baholanayotgan kvartira maydonining bir birligiga to‘g‘ri keladigan tannarxni aniqlash uchun solishtirilayotgan ob’ektlar uchun umumiy maydoni 1 m2 ning oldi-sotdi narxiga tuzatish kiritishda, taqdim etilgan ikkita xususiyat (element) hisobga olinishi kerak. taqqoslash qo'shimcha hisoblanadi, ya'ni. o'zaro ta'sirga ega emas. Shuning uchun o'zgarishlar har qanday mustaqil tartibda amalga oshirilishi mumkin.

Tuzatishlar uchun asos.

1. Joylashuv. Biz taqqoslanadigan sotuvlar juftligini tanlaymiz - I va III, ular faqat bitta taqqoslash elementida - joylashuvda farqlanadi (kvartiralarning holati bir xil). Tuzatish miqdori quyidagicha bo'ladi:

600 AQSh dollari - 800 AQSh dollari = - 200 AQSh dollari

2. Kvartiralarning holati. Biz taqqoslanadigan sotuvlar juftligini tanlaymiz - II va III, ular faqat bitta taqqoslash elementida - shartda farqlanadi (kvartiralarning joylashuvi bir xil). Tuzatish miqdori quyidagicha bo'ladi:

960 AQSh dollari - 800 USD = 160 USD

Taqqoslangan sotuvlar uchun tuzatishlar qiymatlarini aniqlab, biz tuzatishlar jadvalini tuzamiz, tegishli tuzatishlar kiritamiz va nihoyat, uchta taqqoslangan sotuvlar uchun tuzatilgan sotish narxlarining qiymatini o'rnatamiz (1.2-jadval).

Shunday qilib, taqqoslanadigan ob'ektlarning to'g'rilangan oldi-sotdi narxlari Mayquduqdagi baholangan kvartiraning umumiy maydonining 1 m2 qiymati 760 AQSh dollarini tashkil etishini ko'rsatadi. Keling, ijobiy va salbiy sozlash qiymatlarini kiritish bo'yicha ba'zi tushuntirishlarni beraylik. Shunday qilib, shahar markazida joylashgan II va III kvartiralarni sotish uchun salbiy tuzatishlar kiritildi (-200 AQSh dollari). Bu shahar markazida joylashgan kvartiraning narxiga salbiy hissa qo'shish va uni biz baholayotgan kvartira joylashgan Mayquduqqa shartli ravishda "o'tkazish" bilan oldindan belgilanadi.

I va III ni sotish uchun ijobiy tuzatishlar (+160 AQSh dollari) ushbu kvartiralarning "yomon emas" holatidan biz baholayotgan kvartira joylashgan "yaxshi" holatga "o'tishi" bilan oldindan belgilanadi.

1.2-jadval. Sozlash jadvali

Hisoblash va tuzatishning ekspert usullari.

Hisoblash va tuzatishlar kiritish uchun ekspert usullarining asosi, odatda, foizlar, baholovchi ob'ektning taqqoslanadigan analogdan qanchalik yomon yoki yaxshiroq ekanligi haqidagi ekspert baholovchining sub'ektiv fikridir.

Keling, baholangan ob'ektning qiymatini X deb belgilaymiz va 1,0 ga teng taqqoslanadigan analogning sotish narxini olamiz, keyin:

agar ob'ekt analogdan 15% yaxshiroq bo'lsa, analogning narxi bir xil 15% ga oshishi kerak:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

agar baholangan ob'ekt analogidan 15% yomonroq bo'lsa, analogning narxi pasayadi:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Analog baholangan ob'ektdan 15% yaxshiroq bo'lsa, analogning narxi pasayishi kerak:

1,0 = X + 15%*X = X*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Analog baholangan ob'ektdan 15% yomonroq bo'lsa, analogning narxi oshishi kerak:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), X= I: 0,85 = 1,18.

Hisoblash va tuzatishning ekspert usullari odatda etarli darajada aniq pul tuzatishlarini hisoblash mumkin bo'lmaganda qo'llaniladi, ammo foiz farqlari haqida bozor ma'lumotlari mavjud.

Tuzatishlarni hisoblashning statistik usullari.

Korrelyatsion-regressiv tahlil usulining mohiyati ko'chmas mulk ob'ektlari narxlarining o'zgarishi va uning har qanday xususiyatlarining o'zgarishi o'rtasidagi munosabatlarning ruxsat etilgan rasmiylashtirilishidan iborat.

Ushbu usul ko'p mehnat talab qiladi va uni qo'llash ancha rivojlangan ko'chmas mulk bozorini talab qiladi, chunki usul ma'lumotlar bazasidan ko'plab vakillik namunalarini tahlil qilishni o'z ichiga oladi.

Misol. Tuzatishlar kiritish va tuzatilgan natijani olish ketma-ketligi.

1. Foizlarni tuzatish har doim birinchi bo'lib amalga oshiriladi - har bir oldingi, allaqachon tuzatilgan taqqoslanadigan sotish narxiga.

2. Pulga o'zgartirishlar kiritiladi, ularni amalga oshirish tartibi muhim emas.

Ba'zi hollarda, umuman olganda, analogning narxiga kiritilgan pul tuzatishlari foizlardan oldin amalga oshirilishi kerak. Misol uchun, agar moliyalashtirish shartlari yoki mulkchilikni tuzatish mutlaq pul tuzatishlari sifatida hisoblansa, ular birinchi navbatda tengdosh narxlarni tuzatish uchun qo'llaniladi.

Misol. Umumiy maydoni 1000 m2 bo'lgan va 500 000 AQSh dollariga sotiladigan analogning narxini sozlash kerak. O'zgartirishlar kiritish va yakuniy narxni olish ketma-ketligi jadvalda keltirilgan. 1.3.

qiyosiy sotuvga tuzatish narxi

1.3-jadval.

Daromad va sotish narxining nisbati asosida baholash

Bunday holda, taqqoslash birliklari qo'llaniladi.

1. Yalpi renta multiplikatori (GRM).

2. Umumiy kapitallashuv koeffitsienti (GCR).

Yalpi ijara multiplikatori - bu sotish narxining potentsial yalpi daromadga (PVI) yoki haqiqiy yalpi daromadga (AGI) nisbati.

VRM dan foydalanish uchun sizga kerak:

a) ob'ekt tomonidan yaratilgan bozor yalpi (haqiqiy) daromadini baholash;

b) yalpi (haqiqiy) daromadning o'xshashlarni taqqoslash uchun sotish narxiga nisbatini aniqlash;

c) baholangan ob'ektdan olingan yalpi (haqiqiy) daromadni analoglar uchun GRMning o'rtacha (o'rtacha tortilgan) qiymatiga ko'paytirish.

Baholanayotgan mol-mulkning taxminiy sotish narxi formuladan foydalanib hisoblanadi

Tsob = PVD0 * VRMa = PVD0 *[ (Tia: PVDia)]: t, (1.1)

Bunda, Tsob - baholanayotgan mulkning taxminiy sotish bahosi;

PVDo - baholangan ob'ektdan yalpi (haqiqiy) daromad;

VRMa - analoglar bo'yicha o'rtacha yalpi ijara multiplikatori;

Tsia i-chi solishtirma analogining sotish narxi;

PVDia - i-chi taqqoslanadigan analogning potentsial yalpi daromadi;

Misol. LDPE bilan mulkni 150 000 AQSh dollariga baholash kerak. Ma'lumotlar banki yaqinda sotilgan analoglar haqidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi (1.4-jadval).

1.4-jadval.

Yalpi ijara multiplikatorini hisoblash

BRM (analoglar bo'yicha o'rtacha) = 5 (5 + 5,43 + 4,8) : 3.

Tsob = 150 000 AQSh dollari * 5 = 750 000 AQSh dollari

VRM ob'ekt ob'ekti va taqqoslanadigan analoglar o'rtasidagi qulayliklar yoki boshqa farqlarga moslashtirilmaydi, chunki uni hisoblash haqiqiy ijara to'lovlari va sotish narxlariga asoslanadi, ular allaqachon ushbu farqlarni hisobga oladi.

Usul juda oddiy, ammo quyidagi kamchiliklarga ega:

* faqat rivojlangan va faol ko'chmas mulk bozori sharoitida foydalanish mumkin;

* baholash ob'ekti va uning taqqoslanadigan hamkasbi o'rtasidagi tavakkalchilik yoki kapitalning daromadlilik stavkalaridagi farqni to'liq hisobga olmaydi;

* shuningdek, taqqoslanadigan ob'ektlarning sof operatsion daromadidagi mumkin bo'lgan farqni hisobga olmaydi.

Umumiy kapitallashuv nisbati.

Ob'ekt narxini hisoblashning asosiy bosqichlari:

1) ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida taqqoslanadigan (shu jumladan xavf va daromad bo'yicha) sotishni tanlash;

2) umumiy o'rtacha kapitallashuv koeffitsienti (ACC) taqqoslanadigan analogning sof operatsion daromadining (NOI) uning sotish narxiga nisbati bilan belgilanadi:

KKap=((HCHOia:Tsia)]:m, (1.2)

bu erda Kcap - umumiy kapitallashuv nisbati;

NOR/d - i-qiyoslanadigan analogning sof operatsion daromadi;

Cia - i-chi taqqoslanadigan analogning sotuv narxi;

t - tanlangan analoglar soni.

Tsob = CHOD0 * Kcap = CHOD0 * [ (CHODia:Tsia)]: t, (1.3)

bu erda NOR - baholangan ob'ektdan sof operatsion daromad.

Misol. Prognoz qilingan NPV qiymati 50 000 AQSh dollari bo'lgan mulk baholanadi. (1.5-jadval).

1.5-jadval

Sotib olish va sotish operatsiyalari haqida ma'lumot

A va C analoglaridan hisob-kitoblar uchun foydalanish mumkin emas, chunki birinchisi baholanayotgan ob'ekt uchun ushbu ko'rsatkich bilan taqqoslanmaydigan NPV qiymatiga ega, ikkinchisi esa o'tgan yil uchun ko'rsatilgan daromadga ega.

Ko'chmas mulkni sotishning taxminiy narxi quyidagilarga teng bo'ladi:

Tsob = 50 000 dollar: 0,08 = 625 000 dollar

III bob. Olingan natijalarni tahlil qilish va qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda ob'ektning taxminiy narxi to'g'risida yakuniy xulosa

Qiyosiy yondashuvning yakuniy bosqichi - baholanayotgan ob'ekt qiymatining yakuniy qiymatini olish uchun qilingan hisob-kitoblarni tahlil qilish. Bunday holda zarur:

1. Hisoblash uchun ishlatiladigan solishtirma savdo ma'lumotlarini va ularning sozlangan qiymatlarini diqqat bilan tekshiring.

2. O'rtacha og'irlikdagi (o'rtacha arifmetik) qiymatni hisoblash orqali taqqoslanadigan sotishning to'g'rilangan qiymatlarini solishtiring.

Eng katta og'irlik kichikroq raqam va kattalikdagi o'zgartirishlar kiritilgan tanlangan analoglarning to'g'rilangan narx qiymatlariga beriladi. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, tuzatishlar natijalarini kelishishda eng katta vazn baholanayotgan ob'ektga eng mos keladigan analoglarga beriladi.

Bundan tashqari, rejim va median kabi miqdorlarni hisoblash mumkin. O'rtacha arifmetik qiymatni hisoblash quyidagi hollarda oqlanadi:

* tanlangan analoglar soni minimal;

*ularning moslashtirilgan narxlari juda yaqin. Baholovchi tomonidan hisoblangan o'rtacha og'irlik ko'p hollarda baholanayotgan ob'ektni har bir alohida holatda maqbul chegaralar doirasida yaxlitlash mumkin bo'lgan yakuniy ehtimoliy sotish narxi bo'ladi.

Misol. Uchta taqqoslanadigan sotuvlar tahlili, keyingi tuzatishlar va "tortishish" yakuniy narxga 532 000 AQSH dollariga erishishga imkon berdi. (1.6-jadval).

1.6-jadval.

Yakuniy narxni ko'rsatish

Qiyosiy yondashuvni qo'llash amaliyoti

Misol. Umumiy maydoni 60 m2 bo'lgan yozgi uyning narxini hisoblash kerak. Kottejda to'rtta xona va oqar suv bor. Dacha joylashgan bog 'uchastkasining maydoni 12 gektarni tashkil qiladi. Ko'rib chiqilayotgan shahar atrofidagi beshta taqqoslanadigan ob'ektlarning oldi-sotdi bitimlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud (1.7-jadval). Garchi Qozog'iston shartlari uchun sotuvchi tomonidan xaridorga ipoteka krediti shaklida ko'chmas mulkni sotib olishning moliyaviy hisob-kitobi varianti hali ham amalda qabul qilinishi mumkin emas bo'lsa-da, shunga qaramay, ko'rib chiqilayotgan misol uchun biz bunday moliyaviy hisob-kitob variantini shartli ravishda kiritamiz. Ikki solishtirma ob'ekt - III va V. Shu bilan birga, 1.8-jadvalda keltirilgan yuqori baho qiymatlari ushbu ikki taqqoslangan ob'ekt bo'yicha sotish narxlari (III ob'ekt uchun 7 kub. va V ob'ekt uchun 5,6 kub.) sotuvchi va xaridor o'rtasidagi moliyaviy hisob-kitoblar holatiga muvofiq yuqorida muhokama qilingan sozlash algoritmiga (bozorga nisbatan hisoblangan foiz stavkasini kamaytirib ko'rsatish ).

Taqqoslanayotgan ob'ektlar bo'yicha sotish bahosini tuzatishlar hajmini aniqlashdan oldin, taqqoslash birligini aniqlash kerak. Taqqoslanadigan ob'ektlarning sotish narxini taqqoslash birligi sifatida ko'rib chiqish mumkin emas, chunki bu ob'ektlar uchun uyning umumiy maydoni juda keng diapazonda o'zgarib turadi - 45-70 m2. Taqqoslash birligi sifatida biz tanlaymiz. 1 m2 sotish narxi, taqqoslangan ob'ektlar uchun hisoblangan qiymatlari 1.8-jadvalda keltirilgan.

Endi siz dastlabki to'rtta taqqoslash elementining tartibiga rioya qilgan holda, sozlash qiymatlarining qiymatlarini ketma-ket aniqlashingiz mumkin.

1. O'tkazilgan mulk huquqi. Huquqiy maqom barcha solishtirilgan ob'ektlar uchun bir xil va baholanayotgan ob'ektga mos keladi. Sotish narxiga hech qanday tuzatishlar yo'q.

2. Ko'chmas mulkni sotib olishni moliyaviy hisoblash shartlari. III va V taqqoslangan ob'ektlar uchun - bozor sharoitlari (narxlar oshirilgan). Biz ushbu ob'ektlar uchun 1 m2 sotish narxlarini tegishli tuzatishni amalga oshiramiz: -0,155 ming tenge. - III ob'ekt; -0,102 ming tenge. - V ob'ekt.

3. Sotish shartlari. Barcha taqqoslanadigan ob'ektlar uchun bitimlarning tozaligidan og'ishlar yo'q. Hech qanday sozlash yo'q. "

4. Bozordagi bitimlar dinamikasi (sotish sanasi). Vaqt omili uchun tuzatish miqdorini aniqlash uchun biz taqqoslangan sotuvlar juftligini tanlaymiz: IV va V. Bu holda, taqqoslangan V ob'ekt uchun oldingi taqqoslash elementi uchun tuzatilgan sotish narxi 0,688 ming tenge olinadi:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

1.7-jadval.

Ko'rib chiqilayotgan hududdagi dachalarni sotib olish va sotish operatsiyalari to'g'risida ma'lumot

Shunday qilib, yil davomida ushbu turdagi ko'chmas mulkning 1 m2 sotish narxi 28,6% ga oshdi. Oddiy foizlardan foydalangan holda narx o'sishini bashorat qilish, olti oy ichida narx 14,3% ga oshdi. Shunga asoslanib, biz I, II va V solishtirma ob'ektlar uchun 1 m2 sotish narxini moslashtiramiz. Taqqoslashning to'rtinchi elementidan keyin tuzatilgan narxlar keyingi mustaqil tuzatishlar uchun asosdir.

Jismoniy xususiyatlar. Barcha taqqoslanadigan ob'ektlar va baholangan ob'ektlar g'ishtli uylar bo'lib, foydalanilgan qurilish materiali uchun sotish narxlarini moslashtirishni talab qilmaydi. Shu bilan birga, bog 'uchastkasining kattaligi va taqqoslanadigan ob'ektlar ro'yxatidagi xonalar sonining kombinatsiyasi ikki xil:

1) 12 akr va 4 xonali;

2) 6 akr va 3 xonali. Ushbu jismoniy xususiyatlar uchun tuzatish miqdori taqqoslangan ob'ektlarning juftligini tanlash orqali aniqlanishi mumkin, masalan, II va III - 0,084 ming tenge. (0,915 - 0,831).

Transportdan foydalanish imkoniyatini sozlash miqdori I va II taqqoslanadigan ob'ektlar juftligidan aniqlanadi - 0,088 ming tenge. (1,003 - 0,915). I ob'ektining sotish bahosini tuzatish ushbu pul miqdorini ayirish yo'li bilan amalga oshiriladi, chunki ushbu ob'ektga transportning qulayligi baholanayotgan ob'ektga qaraganda yaxshiroqdir.

Suv ta'minoti mavjudligiga qarab sotish narxlarini tuzatish miqdori III va IV taqqoslanadigan ob'ektlar juftligidan aniqlanadi - 0,054 ming tenge. (0,885 - 0,831). I, II va III ob'ektlarning sotish narxlariga tuzatish ijobiy hisoblanadi, chunki baholangan ob'ektda suv mavjud.

Shunday qilib, ko'rib chiqilayotgan barcha jismoniy xususiyatlar uchun tuzatishlar kiritildi, bu bizga umumiy maydonning 1 m2 uchun tuzatilgan sotish narxlarining yakuniy qiymatini aniqlash imkonini beradi.

Taqdim etilgan misolga ko'ra, ko'rib chiqilayotgan hududdagi dacha umumiy maydonining 1 m2 uchun to'g'rilangan sotish narxi 0,969 ming tengeni tashkil qiladi. Keyin baholangan dachaning bozor qiymati 58,14 ming tenge bo'ladi. (60 * 0,969).

Bizning misolimizdagi taqqoslangan ob'ektlarning sozlangan sotish narxlarining yakuniy qiymatlari mos keldi (1.8-jadval). Biroq, bunday moslik shart emas va bundan tashqari, barcha solishtirilgan ob'ektlar uchun tuzatilgan narxlar farq qiladigan holatlar bo'lishi mumkin. Shu munosabat bilan, tuzatilgan sotish narxining qiymatini tanlashning quyidagi qoidasi shakllantiriladi: baholanadigan ob'ektning bozor qiymati uchun asos sifatida taqqoslanadigan ob'ektning (yoki ob'ektning) yakuniy tuzatilgan sotish narxi tanlanadi, buning uchun yoki tuzatishlarning mutlaq umumiy qiymati yoki tuzatishlar soni minimaldir. Ushbu qoida ko'rib chiqilayotgan ob'ektning bozor qiymatiga barcha belgilari bo'yicha o'xshash ob'ektni sotish narxining muvofiqligi nazariy asoslari asosida tuzilgan.

Xulosa

Qiyosiy sotish tahlili usuli klassik analog usul bo'lib, baholash uchun mo'ljallangan narsaga o'xshash va shunga o'xshash sharoitlarda ko'chmas mulk ob'ektlari bilan ilgari o'tkazilgan shunga o'xshash operatsiyalar bo'yicha mavjud narxlar ma'lumotlaridan bevosita foydalanishga asoslangan.

Taqqoslash qoidalariga to'liq rioya qilgan holda sotishni qiyosiy tahlil qilish usulining asosiy ustunligi uning ob'ektivligi, ishonchliligi va bozorga yo'naltirilganligidir. Shuning uchun, biz baholash ob'ektining bozor qiymati haqida gapirganda, taqqoslash usuli uni olish uchun birinchi nomzoddir.

Biroq, qiyosiy sotish tahlili usulining asosiy afzalligi bir vaqtning o'zida ushbu usulning asosiy muammosini - etarli ma'lumotning mavjudligini - ko'chmas mulk bozorida allaqachon rejalashtirilganga o'xshash operatsiyalarni amalga oshirgan analog ob'ektlarning reprezentativ namunalarini keltirib chiqaradi. baholash ob'ekti uchun va shunga o'xshash sharoitlarda.

Qiyinchilik shundaki, baholanayotgan ob'ektning xususiyatlari va bitim shartlari qanchalik ko'p bo'lsa, biz hisobga olishga harakat qilsak, ob'ektlar va o'xshash operatsiyalarning reprezentativ namunasini shakllantirish yoki hatto kamida bitta analogni topish imkoniyatlari shunchalik kam bo'ladi. Ob'ektlar ko'p jihatdan farqlanadi. Masalan, ko'rinadigan va potentsial sezilarli farqlarga quyidagilar kiradi: mulkning joylashuvi, atrof-muhitning sifati, uchastkaning o'lchami va shakli, binoning zichligi, mulkka bo'lgan huquqlar, ruxsat etilgan foydalanish (bosh reja yoki maxsus rejalashtirish qaroriga muvofiq) ), yaxshilanishlar amalga oshirildi va hokazo. d.

Taqqoslash usuli er va binolarni baholashda ham, ijarachi tomonidan egasiga to'langan ijara haqi miqdorini hisoblashda ham qo'llanilishi mumkin.

Shunday qilib, taqqoslash usuli g'oyasi ko'chmas mulk bozori sektorlarida tranzaktsiyalar statistikasini to'plash, uni tizimlashtirish va analoglarini tanlashni ta'minlashdir. Keyin ob'ektning talab qilinadigan bahosi bozorda bir xil ob'ektlarni bir xil bitim shartlarida va yaqin kelajakda sotish narxi (ijara stavkasi) hisoblanadi. Va baholashning sifati baholovchiga o'xshash sharoitlarda o'xshash ob'ektlar bilan o'xshash operatsiyalar to'g'risida ma'lumot berishning to'liqligi va ishonchliligiga bog'liq.

Xulosa qilib aytganda, biz yana bir bor ta'kidlaymizki, qiyosiy sotish tahlili usulini qo'llashda asosiy qiyinchilik bu aniq ma'lumotlarning yo'qligi: pretsedent bazasi, ko'chmas mulk ob'ektlari bilan tuzilgan bitimlar soni kichik va bundan tashqari, aslida umuman yo'q. bir xil ob'ektlar. Sotishni qiyosiy tahlil qilish usulini qo'llashdagi yana bir qiyinchilik, baholanayotgan ob'ektning ba'zi xususiyatlari darhol paydo bo'lmasligi bilan bog'liq, lekin faqat keyinroq paydo bo'lishi mumkin, bu uning rivojlanish imkoniyati va mavjud rejalashtirish talablari bilan bog'liq. Bu qo'shni uchastkalar va binolarga nisbatan ayniqsa muhim va taxmin qilish qiyin.

Foydalanilgan manbalar ro'yxati:

1. Gryaznova A. G., Fedotova M. A. "Ko'chmas mulkni baholash" - M., 2003;

2. J. Fridman, Nikolas Ordvey «Daromadlarni tahlil qilish va baholash

ko'chmas mulk" - M., 1997;

3. Kovalenko G.P. “Qozog‘iston Respublikasida ko‘chmas mulk bozori” – Olmaota, 2002;

4. Korostelev S.V. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti".

5. Qatronlar V.I. "Ko'chmas mulk iqtisodiyoti".

6. Solovyov M.M. “Baholash faoliyati” - M., 2002;

7. Tarasevich E.I. "Mulkni baholash".

Allbest.ru saytida e'lon qilingan

Shunga o'xshash hujjatlar

Qiyosiy yondashuvning mohiyati, umumiy xususiyatlari va usullari. Analog korxonalarni tanlashning asosiy tamoyillari, uning natijalari tahlili va ahamiyati. Narx multiplikatorlari va ularning qiyosiy tavsiflari, bozor qiymatini hisoblash tartibi va bosqichlari.

test, 30.03.2015 qo'shilgan


Baholovchining baholanayotgan mulkning bozor qiymati bo'yicha professional fikri. Bozor qiymatini baholash tartibi. Narx va qiyosiy yondashuv va to'liq almashtirish qiymatidan foydalangan holda baholash ob'ektining qiymatini aniqlash.

kurs ishi, 2011-06-19 qo'shilgan


Ishlab chiqarish tizimi boshqaruv ob'ekti sifatida. Boshqaruvda tizimli-situatsion yondashuv samaradorligiga ta'sir etuvchi omillarning xususiyatlari. Rossiya Federatsiyasida va xorijda boshqaruvga tizimli-situatsion yondashuvni qo'llash tajribasini tahlil qilish.

kurs ishi, 21.10.2013 qo'shilgan


Boshqaruv amaliyotida madaniyatlararo farqlarni o'rganish. Qiyosiy boshqaruvning mohiyati. Milliy boshqaruv modellarini tahlil qilish, uning rivojlanishiga tarixiy omillarning ta'siri. Rossiya boshqaruv modelini takomillashtirishning xususiyatlari va usullari.

test, 04/08/2013 qo'shilgan


"Boshqaruvga tizimli-situatsion yondashuv" tushunchasi. Tashkilotni boshqarishda tizimli-situatsion yondashuvning samaradorligiga ta'sir qiluvchi omillar. "Kemerovo pedagogika kolleji" o'rta kasb-hunar ta'limi davlat ta'lim muassasasi ishida usulning samaradorligini tahlil qilish.

test, 2009-10-20 qo'shilgan


Kemerovo pedagogika kolleji misolida boshqaruvga tizimli-situatsion yondashuvni qo'llash amaliyoti. Boshqaruvda tizimli-situatsion yondashuv samaradorligiga ta'sir etuvchi omillar. Moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar dinamikasi.

kurs ishi, 20.12.2012 qo'shilgan


Inqirozning psixologik ma'nosi. Kompaniyaning moliyaviy ahvoli inqirozga uchradi. Inqirozga qarshi boshqaruv strategiyasi, uning bosqichlari va rivojlanish vazifalari. Qiyosiy yondashuvning asosiy mazmuni. Inqiroz sabablarini aniqlash uchun tashqi omillarni tahlil qilish.

kurs ishi, 2014-06-17 qo'shilgan


Jarayon yondashuvini qo'llash tushunchasi va xususiyatlari; resurs bazasi va parchalanishi. Boshqaruvga jarayonli yondashuvni amalga oshirish: samaradorlik; Jarayon tavsifi darajalari. Ishlab chiqarishni tashkil etish amaliyotida texnologik yondashuv kontseptsiyasini qo'llash.

kurs ishi, 2012-02-16 qo'shilgan


Federal yong'in xizmati misolida davlat organlarida jarayonli yondashuvni qo'llash xususiyatlari. Jarayonli yondashuv asosida maxsus yong'in bo'linmalarini boshqarish tizimini takomillashtirish. Boshqaruv qarorlarini qabul qilish muammolari.

dissertatsiya, 2014-07-28 qo'shilgan


Yaponiya kompaniyalarida qaror qabul qilish jarayoni, menejerning roli. Yaponiya boshqaruv tizimining xususiyatlari. Avtomobil bozorida jahon yetakchisi Toyota kompaniyasi misolida sifat menejmentiga yapon yondashuvini qo‘llashning amaliy holatlarini tahlil qilish.

Qiyosiy (bozor) yondashuv ko'chmas mulkni baholashga - baholash ob'ektini ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lgan o'xshash ob'ektlar bilan taqqoslashga asoslangan ko'chmas mulk qiymatini baholash usullari to'plami.

Ko'chmas mulkni baholashning qiyosiy yondashuvi bozorda o'xshash mulklar bilan yaqinda amalga oshirilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarga va baholanayotgan mulkni analoglari bilan taqqoslashga asoslanadi. Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvni qo'llashning dastlabki sharti rivojlangan ko'chmas mulk bozorining mavjudligi hisoblanadi.

Qiyosiy yondashuv ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy tamoyiliga asoslanadi: talab va taklif, almashtirish va hissa. Ko'chmas mulkni baholashning ushbu tamoyillariga asoslanib, qiyosiy yondashuv taqqoslash elementlarini ajratib olish va baholanayotgan mulk qiymatini modellashtirish uchun taqqoslanadigan ob'ektlarning bozor ma'lumotlariga tuzatishlarni o'lchash uchun bir qator miqdoriy va sifat usullaridan foydalanadi.

Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvning asosiy printsipi almashtirish printsipi bo'lib, unda bozorda bir nechta o'xshash mulklar mavjud bo'lsa, oqilona investor shunga o'xshash foydali ko'chmas mulkni sotib olish uchun sarflangan mablag'dan ortiq to'lamaydi. .

Taqqoslanadigan ob'ektlarni (analoglarni) tanlashning asosiy mezonlari ko'chmas mulkka egalik huquqi, bitimni moliyalashtirish shartlari, sotish shartlari va vaqti (taklif), mol-mulkning joylashgan joyi, baholanayotgan mulkning jismoniy xususiyatlari hisoblanadi.

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:

Ob'ekt noyob bo'lishi shart emas;

Ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak, shu jumladan bitimlar shartlari;

Baholanayotgan mol-mulkning taqqoslanadigan analoglari narxiga ta'sir qiluvchi omillar taqqoslanadigan bo'lishi kerak.

Qiyosiy yondashuvning bosqichlari:

bozorni o'rganish - bozor holati va tendentsiyalarini, ayniqsa baholanadigan ob'ekt tegishli bo'lgan segmentni tahlil qilish; ko'chmas mulk ob'ektlari baholanayotgani bilan eng taqqoslanadigan va nisbatan yaqinda sotilgan ko'chmas mulk ob'ektlari aniqlanadi.

2. Sotuvga qo'yilgan yoki yaqinda sotilgan ko'chmas mulk ob'ektlarining o'xshashlari haqidagi ma'lumotlarni to'plash va to'g'riligini tekshirish; o'xshash ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslash. Baholovchi o'xshash ob'ektlarni sotish haqida iloji boricha ko'proq ma'lumot to'playdi. Axborot manbalari quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin: mulkdorni ro'yxatdan o'tkazish, hamkasblar ma'lumotlari, rasmiy yozuvlar va statistika. Axborot to'plashda baholovchi uning to'liqligi va xolisligiga ishonchi komil bo'lishi kerak. 1 kv.m.ning narxi to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lishi kerak. ob'ekt maydonining metrlari, bitim sanasi, ob'ektning joylashgan joyi, bitim shartlari va baholovchi zarur deb hisoblagan boshqa ko'rsatkichlar. Baholovchi bitim ikki mustaqil tomon o'rtasida amalga oshirilganligiga va to'langan narxga hech qanday omillar, shu jumladan tomonlar o'rtasidagi yaqin munosabatlar ta'sir qilmaganligiga ishonch hosil qilishi kerak. Bundan tashqari, baholovchi mol-mulkni sotish yoki ijaraga berish miqdori bo'yicha kelishuvlarga erishilgan shartlarni o'rganishi va ushbu qiymatlarni ushbu masala bo'yicha bozor ma'lumotlari bilan solishtirishi kerak. Yangi bino uchun ijara, masalan, ko'chmas mulk bozorida yaxshi ko'rsatkich bo'lishi mumkin, lekin majburiy sheriklar yoki qarindoshlar o'rtasidagi bitim emas.

3. Vaqtinchalik tuzatishlar. Ko'pincha, baholovchi bir necha yil oldin sodir bo'lgan operatsiyalar haqida ma'lumotga ega. Yuqori inflyatsiyaga ega bo'lgan iqtisodiyotda ma'lumotlarni tahlil qilishda matematik yoki sifat jihatidan tuzatishlar kiritish uchun bitimning aniq sanasini bilishingiz kerak.

4. Tanlangan analoglarni sotish narxlarini baholash ob'ektidan farqlarga muvofiq tuzatish. Haqiqiy amaliyotda hajmi, joylashuvi, yoshi, dizayni, joylashuvi va boshqa parametrlari bo'yicha mutlaqo o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlarini topish qiyin. Bunday vaziyatda baholovchi muammoga har qanday ma'lumot ma'lumot yo'qligidan yaxshiroq degan nuqtai nazardan yondashishi kerak. Uning tabiati va o'z tajribasiga asoslanib, baholovchi taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari orasidagi farqlarni aniqlaydi va ularni tannarx shaklida ifodalaydi. Baholovchi bu farqlarni ob'ektlarning joylashishi, ularning eskirish darajasida topadi va boshqa ko'plab omillardagi farqlarni aniqlaydi.

Xarajatlarni tuzatish:

a) mutlaq tuzatishlar; taqqoslash birligiga qo'shilgan holda, sotilgan analog ob'ektning narxini ma'lum miqdorga o'zgartiradi, bu analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqiga qarab baholanadi. Agar baholangan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ijobiy tuzatish, yomonroq bo'lsa, salbiy tuzatish amalga oshiriladi;

b) pul tuzatishlari, umuman sotilgan analog ob'ektning narxiga qo'shiladi, uni ma'lum miqdorga o'zgartiradi, bunda xususiyatlardagi farqlar baholanadi.

Foizlarni sozlash o'xshash ob'ektning sotish narxini yoki uning taqqoslash birligini o'xshash ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqlanish darajasini aks ettiruvchi koeffitsientga ko'paytirish yo'li bilan kiritiladi. Agar baholanadigan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ikkinchisining narxiga o'sish omili qo'shiladi, yomonroq bo'lsa, pasayuvchi omil qo'shiladi.

Baholanayotgan ob'ektning qiymati = X bo'lsin;

Sotilgan ob'ektning qiymati = 1,0 (100%).

Agar ob'ekt analogidan 15% yaxshiroq bo'lsa, analogning narxi 15% ga oshishi kerak.

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Agar ob'ekt analogidan 15% yomonroq bo'lsa, analogning narxi 15% ga tushishi kerak.

X = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

Agar analog baholangan ob'ektdan 15% yaxshiroq bo'lsa, unda analogning narxi pasayishi kerak

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

Agar analog baholangan ob'ektdan 15% yomonroq bo'lsa, unda analogning narxi oshishi kerak

1,0 = (1,0 – 0,15) * X;
.

Pulni tuzatishni amalga oshirish mumkin bo'lmagan hollarda ekspert tuzatish usullari qo'llaniladi.

5. Ko'chmas mulkni baholash ob'ektining qiymatini o'xshash ob'ektlarning tuzatilgan narxlarini kelishish yo'li bilan belgilash. Taqqoslangan ikki ko'chmas mulk ob'ekti o'rtasidagi ma'lumotlarni solishtirish masalasi alohida ko'rib chiqishni talab qiladi, chunki baholanayotgan mulkning turli parametrlari va bozor analoglari o'xshashligiga qaramay, qiymat haqida noto'g'ri xulosaga kelish mumkin. Baholovchi baholanayotgan mol-mulkning hajmini, uning yoshini va boshqa omillarni o'xshash xususiyatlarning o'xshash omillari bilan solishtirishi, qiymat jihatidan tuzatishlar kiritishi va keyingi tahlilda ularni hisobga olishi kerak.

Qiyosiy yondashuv ikkita asosiy usulni o'z ichiga oladi: to'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usuli va yalpi renta multiplikatori usuli. Qiyosiy yondashuv guruhidagi eng keng tarqalgan baholash usuli bu to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usulidir. Bu usul ko'chmas mulkni real oldi-sotdi operatsiyalarini tahlil qilish va ushbu operatsiyalar amalga oshirilgan ob'ektlarni baholanayotgan mulk bilan taqqoslashdan iborat. Ko'chmas mulkni baholashning ushbu usuli almashtirish printsipiga asoslanadi, agar uning qiymati bozorda bir xil foydali xususiyatga ega bo'lgan o'xshash mulkni sotib olish narxidan oshsa, xaridor mulkni sotib olmaydi. Shu sababli, baholanayotgan ob'ektga o'xshash yoki shunga o'xshash ob'ekt bo'yicha ko'chmas mulk bozorida oldi-sotdi bitimlari amalga oshirilgan narxlar uning bozor qiymatini aks ettiradi, deb taxmin qilinadi.

To'g'ridan-to'g'ri qiyosiy sotish tahlili usulidan foydalanganda baholovchi ko'chmas mulk bozorining tegishli sektorida yaqinda sotilgan taqqoslanadigan mulklarni tahlil qiladi va baholangan va taqqoslanadigan mulklar o'rtasidagi farqlar uchun narxga tuzatishlar kiritadi. Ushbu tartib har bir taqqoslanadigan mulkning sotish narxini belgilaydi, chunki u sotilganda ob'ekt ob'ekti bilan bir xil asosiy xususiyatlarga ega.

Har qanday xarakteristikaga tuzatishlar miqdorini aniqlashning usullaridan biri juftlashtirilgan savdolarni tahlil qilishdir. U taqqoslanadigan sotuvlarning bir nechta juftligini taqqoslash va tahlil qilishdan iborat. Biroq, mos keladigan sotuvlar deyarli bir xil bo'lgan ikkita ob'ektning sotuvi bo'lib, baholovchi taqqoslanadigan mulkning haqiqiy narxiga tuzatish sifatida foydalanishi kerak bo'lgan bitta xususiyatdan tashqari.

Masalan

Bozor savdosi bo'yicha quyidagi ma'lumotlar ma'lum:

Belgilang:

Hududdagi farqlarni sozlash.

Bog'ning mavjudligi uchun sozlash.

Garajning mavjudligi uchun sozlash.

1. Maydondagi farqni sozlashni aniqlash uchun 1 va 3-ob'ektlarni solishtiramiz. 55000-44000=11000 jadvaldagi maydon farqiga tuzatish kiritamiz. Bundan tashqari, agar ob'ekt analogdan yaxshiroq bo'lsa, unda analogning narxi oshishi kerak; agar ob'ekt analogdan yomonroq bo'lsa, analogning narxi pasayishi kerak. 3-analog 1-ob'ektga qaraganda hududda yaxshiroq bo'lgani uchun, sozlash (-) belgisi bilan birga keladi.

2. Garajning mavjudligi uchun sozlashni aniqlash uchun biz 1 va 2-ob'ektlarni solishtiramiz. 44000-40000=4000. Jadvalda garaj mavjudligi uchun tuzatish kiritamiz. 1-ob'ekt garajning mavjudligi nuqtai nazaridan 2-analogdan yaxshiroq bo'lganligi sababli, sozlash (-) belgisi bilan birga keladi.

3. Bog'ning mavjudligi uchun sozlashni aniqlash uchun biz 2 va 4-ob'ektlarni solishtiramiz. 40-39=1t. Jadvalda bog'ning mavjudligi uchun tuzatish kiritamiz. 1-ob'ekt bog'ning mavjudligi nuqtai nazaridan 4-analogdan yaxshiroq bo'lganligi sababli, sozlash (-) belgisi bilan birga keladi.

Biz barcha analoglar uchun umumiy tuzatishlarni hisoblaymiz.

Ob'ektning narxini analoglarning moslashtirilgan narxlarini hisobga olgan holda aniqlaymiz.

To'g'ridan-to'g'ri qiyosiy tahlil usuli uy-joy bozori kabi ko'chmas mulk bozorining etuk tarmoqlariga eng mos keladi.

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvning bir qismi sifatida yalpi ijara multiplikatori usuli ham qo'llaniladi.

Yalpi ijara multiplikatori (GRM) sotish narxining potentsial yalpi daromadga yoki haqiqiy daromadga nisbati.

Ushbu usuldan foydalanish uchun sizga kerak:

mulk tomonidan yaratilgan bozor yalpi daromadini taxmin qilish;

baholanayotgan mol-mulkdan olingan yalpi daromadning o‘xshashlarni solishtirma sotishdan kelib chiqqan holda sotish bahosiga nisbatini aniqlash;

baholangan ob'ektdan olingan yalpi daromadni analoglar uchun GRMning o'rtacha qiymatiga ko'paytiring.

Mumkin bo'lgan sotish narxi formuladan foydalanib hisoblanadi

Misol

VRM ni hisoblash

GRM rolini umumiy kapitallashuv koeffitsienti (CCR) bajarishi mumkin.

OKC sof operatsion daromadning sotish narxiga nisbati.

Ushbu holatda

;

Misol

OKC ni hisoblash

Qiyosiy yondashuvning afzalliklari:

Yakuniy narx odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi;

Sotish narxlari moliyaviy sharoit va inflyatsiyadagi o'zgarishlarni aks ettiradi;

Statik jihatdan asoslangan;

Taqqoslangan ob'ektlar orasidagi farqlarga tuzatishlar kiritiladi;

Foydalanish juda oson va ishonchli natijalar beradi.

Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari:

Sotishdagi farqlar;

Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik;

Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plash qiyinligi. ;

Bozor faoliyatiga bog'liqlik;

Bozor barqarorligiga bog'liqlik;

Turli xil sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirish qiyinligi.