Uy-joy ijarasi shartnomasini bekor qilish: asoslar va tartib. Tomonlarga bog'liq bo'lmagan holatlar tufayli tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish Turar joyni tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish tartibi

Turar-joy binolarini tijorat maqsadida ijaraga berish vaqtinchalik yashash uchun ko'chmas mulkni taqdim etishning qonuniy variantlaridan biridir. Ushbu turdagi bitimning tijorat xususiyatini ko'rsatish tomonlar o'rtasida mavjudligini anglatmaydi tadbirkorlik munosabatlari, lekin vaqtinchalik yashovchilar uchun pullik yashash xususiyatini o'rnatish imkoniyatini ko'rsatadi.

Bu nima

Qonun hujjatlarida mavjud emas maxsus normalar shartnoma tuzish tartibini tartibga solish tijorat yollash. Shu sababli, kontragentlar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 35-bobida belgilangan talablardan foydalanishlari kerak, bundan mustasno. tartibga solish qoidalari ijtimoiy uy-joy fondini yollash bilan bevosita bog'liq.

Yollash orqali Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 671-moddasi ijarachiga va uning oila a'zolariga vaqtincha foydalanish uchun ko'chmas mulkni berishni anglatadi. Turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasi pullik xususiyatga ega, bu to'g'ridan-to'g'ri San'atda ko'rsatilgan. 671 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Ushbu turdagi shartnomaning xususiyatlarini ajratib ko'rsatish mumkin:

• lizing beruvchi qonuniy mulkdor (mulkdor) yoki u vakolat bergan shaxs bo'lishi mumkin;
• ushbu turdagi shartnomalar bo'yicha uy-joy ijarachisi faqat bo'lishi mumkin jismoniy shaxs, chunki bunday ob'ektlar istalgan mulk shaklidagi tashkilotlarga ijara asosida vaqtincha foydalanishga berilishi mumkin;
• mo'ljallangan maqsad Huquqiy munosabatlarning bu turi ko'chmas mulkdan faqat fuqarolarning yashash joyi uchun foydalanish, tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirish yoki ishlab chiqarish faoliyati turar-joy binolarida ruxsat etilmaydi.

ga egalik huquqining mavjudligi turar-joy ko'chmas mulki ko'chmas mulkni tasarruf etish bo'yicha, shu jumladan ijara shartnomasini rasmiylashtirish orqali to'liq vakolatlarni taqdim etadi. Boshqa uy egalari (masalan, ijarachilar) tasarruf etish huquqiga ega emaslar va shuning uchun kvartirani uchinchi shaxslarga ijaraga berish uchun foydalanish imkoniyatidan mahrum.

Shartnomani qanday tuzish kerak

Ro'yxatdan o'tish uchun shartnoma munosabatlari tomonlar fuqarolik qonunchiligi bilan tartibga solinadigan talablarga rioya qilishlari shart. Avvalo, qaysi ko'chmas mulk ob'ektlari tijorat ijarasi shartlarida vaqtincha foydalanishga berilishi mumkinligini aniqlash kerak.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 673-moddasiga binoan, ijara asosida berilgan ob'ekt quyidagi talablarga javob berishi kerak:

1. izolyatsiya - yashash maydoni panjara bilan o'ralgan bo'lishi kerak qurilish tuzilmalari va mustaqil kirish (chiqish)ga ega umumiy mulk uylar yoki kvartiralar yoki ko'chaga to'g'ridan-to'g'ri kirish;
2. binolar doimiy yashash uchun mos bo'lishi kerak, ya'ni. uy-joy qonunchiligida nazarda tutilgan qoidalar va standartlarga rioya qilish;
3. ijaraga nafaqat o'tkazilishi mumkin butun ob'ekt, balki uning izolyatsiya qilingan qismi (masalan, kvartirada izolyatsiya qilingan xona).

Shunday qilib, tijorat ijarasi predmeti bo'ladigan binolarga quyidagilar kiradi: kvartira, Xususiy uy, kvartira yoki uyning bir qismi.

Shartnoma tuzish uchun kontragentlar muhim va to'g'risida kelishib olishlari kerak qo'shimcha shartlar operatsiyalar. Ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:

• bitimning predmeti - maxsus belgilangan turar-joy binolarini vaqtincha foydalanishga berish;
• ijara muddati - shartnomaning maksimal muddati besh yildan oshmasligi kerak, bu qoida San'atda belgilangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 683-moddasi (agar shartnomada muddat umuman ko'rsatilmagan bo'lsa, besh yillik muddat qo'llaniladi);
• Turar-joy binolaridan foydalanganlik uchun muntazam to'lovlar miqdori tomonlarning kelishuvi bilan belgilanadi (to'lov kommunal xizmatlar resurslarning haqiqiy iste'moliga yoki rezidentlar soniga qarab alohida to'lanadi);
• vaqtincha ijarachi tomonidan ijaraning butun muddati davomida ko'chirilishi mumkin bo'lgan shaxslarning tarkibi (ko'chib o'tish va ro'yxatdan o'tish uchun) voyaga etmagan fuqarolar bu shartni alohida belgilash shart emas, bunday qoida qonun bilan nazarda tutilgan);
• turar-joy binolarida joylashgan va butun ijara muddati uchun berilgan mulkning tarkibi;
• tomonlar tomonidan kelishilgan boshqa shartlar (shu jumladan, muntazam ta'mirlashni amalga oshirish tartibi va boshqalar).

Shartnoma tuzish uchun bu turdagi Hujjat yozma shaklda bo'lishi kerak, notarial tasdiqlash shart emas. Shuni ham hisobga olish kerakki, ijara shartnomasini tuzish natijasida mulk huquqining cheklanishi (og'irligi) yuzaga keladi, bu esa majburiy bo'lishi kerak. davlat ro'yxatidan o'tkazish Rosreestr xizmatida. Ro'yxatga olish qoidasiga faqat bir yildan ortiq muddatga shartnoma tuzilganda rioya qilish kerak, bu shart qisqa muddatli shartnomalarga taalluqli emas.

Shartnomani rasmiylashtirish uchun tomonlarga quyidagi hujjatlar kerak bo'ladi:

• har ikki tomonning shaxsini tasdiqlovchi hujjatlar (umumiy pasportlar, bolalarning tug'ilganlik haqidagi guvohnomalari va boshqalar);
• turar-joy binolariga huquqni tasdiqlovchi hujjatlar (huquqni tasdiqlovchi guvohnoma, Yagona davlat reestridan ko'chirma va boshqalar);
• tijorat lizing shartnomasi va topshirishni qabul qilish dalolatnomasi.

Rosreestr xizmatiga yukni ro'yxatdan o'tkazish uchun ariza berishda siz topshirishingiz kerak bo'ladi to'lov hujjati, davlat boji to'langanligini tasdiqlovchi.

Uy-joydan foydalanish

Ijara sharoitida yashash jarayonida ijarachilar nafaqat shartnoma shartlariga, balki qonunning bevosita talablariga ham rioya qilishlari shart. Agar turar-joy binolaridan foydalanish tartibi sezilarli darajada buzilgan bo'lsa, shartnoma muddatidan oldin bekor qilinishi va majburiy ko'chirilishi mumkin.

Biz Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida belgilangan ish beruvchilarning asosiy majburiyatlarini shakllantirishimiz mumkin:

• mulkdan faqat maqsadli foydalanish, ya'ni. fuqarolarning yashash joyi uchun;
• ijaraga olingan binolarning to'g'ri holatini ta'minlash;
• turar-joy binolaridan foydalanganlik uchun to'lovlarni to'lash majburiyatini o'z vaqtida bajarish.

Bundan tashqari, o'tkazishni to'g'ridan-to'g'ri taqiqlash mavjud qurilish ishlari uy-joyni qayta qurish va rekonstruksiya qilish uchun bu faqat uy egasining roziligi bilan amalga oshirilishi mumkin.

Ijara shartnomasining mazmuni, albatta, ko'chmas mulkdan foydalanish imkoniyatini qo'lga kiritadigan sub'ektlar ro'yxatini ko'rsatganligi sababli, ular ko'chib o'tish va ro'yxatdan o'tish uchun qonuniy imkoniyatga ega. mahalliy bo'lim FMS. Ro'yxatdan o'tish majburiy talab migratsiya qonunchiligi, ro'yxatdan o'tmaslikka olib keladi ma'muriy javobgarlik. Ro'yxatdan o'tish uchun siz ijara shartnomasining asl nusxasini taqdim etishingiz kerak, ro'yxatdan o'tish shartnomaning butun muddati uchun beriladi.

Agar ikkala tomon o'z majburiyatlarini to'g'ri bajarsa, shartnoma faqat uning muddati tugagandan so'ng bekor qilinadi. Shu bilan birga, qonunchilik ish beruvchiga mehnat shartnomasini uzaytirish uchun imtiyozli imkoniyatni taqdim etadi yangi atama xuddi shu shartlar asosida, agar lizing beruvchi uchinchi shaxslardan ko'proq foydali taklifga ega bo'lmasa.

Shartnomaning amal qilish muddati tugashi bilan standart vaziyatga qo'shimcha ravishda, u Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida ko'rsatilgan asoslar bo'yicha tomonlar tomonidan muddatidan oldin bekor qilinishi mumkin.

Qanday qilib tugatish kerak

Turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish San'at bilan tartibga solinadigan qoidalarga muvofiq amalga oshiriladi. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Shartnomani bir tomonlama bekor qilish uchun ijarachi hech qanday sabab yoki holatlarni ko'rsatishi shart emas, bu haqda uy egasiga uch oy oldin yozma ravishda xabar berish kifoya.

Lizing beruvchining iltimosiga binoan shartnoma munosabatlarini majburiy bekor qilish quyidagi holatlarning tasdiqlanishini talab qiladi:

• turar-joy binolari uchun ijara haqini olti oy davomida to'lashni kechiktirish (qisqa muddatli ijara uchun shartnomani bekor qilish uchun ketma-ket ikki oylik kechikishni isbotlash kifoya);
• ijara shartlari bo'yicha berilgan turar-joy binolarining shikastlanishi yoki yo'q qilinishi.

Agar ushbu asoslar yuzaga kelsa va ishonchli tarzda tasdiqlangan bo'lsa, uy egasi binolarni bo'shatish to'g'risida talab qo'yish huquqiga ega. Agar bunday talab bajarilmasa ixtiyoriy ravishda, majburan chiqarish sud orqali amalga oshiriladi.

Ijara shartnomasini bekor qilish uchun sud tartibida o'ziga xos xususiyatlar mavjud:

1. sud ijarachiga majburiy ko'chirish uchun asos bo'lgan qoidabuzarliklarni bartaraf etish uchun muddat (bir yildan ortiq bo'lmagan) berishga haqli (masalan, qarzlarni to'lash yoki turar-joy binolarini ta'mirlash);
2. Agar qonunbuzarliklar sud tomonidan belgilangan muddatda bartaraf etilmasa, uy egasining takroriy arizasi shartsiz ko'chirishga olib keladi. majburan;
3. shartnomani bekor qilish to'g'risida qaror qabul qilganda, sud ijarachining iltimosiga binoan ko'chirishni kechiktirishni berishga haqli (qoida tariqasida, bu yangi uy-joy topish yoki qish davri uchun zaruriyat bilan bog'liq).

Agar to'lov shartlari buzilganligini isbotlash qiyin bo'lmasa, u holda mulkning holati yomonlashgani sababli shartnomani bekor qilish uchun sudga tegishli dalillarni taqdim etishingiz kerak bo'ladi. Ushbu maqsadlar uchun muhim shartnomani tuzishda tomonlar imzolagan topshirish dalolatnomasiga ega bo'ladi. Aktning mazmunida har ikki tomon ijarachiga foydalanish uchun berilgan uy-joyning haqiqiy holatini qayd etishi kerak.

Agar uy-joyning holati sezilarli darajada yomonlashgan bo'lsa, uy egasi buni sudga topshirish dalolatnomasi va tegishli hujjatni solishtirish orqali isbotlashi shart. hozirgi holat binolar. Amaldagi holat to'g'risida dalolatnoma tuzish ijarachilarning ishtirokida uy egasi tomonidan yoki uning iltimosiga binoan uy-joy nazorati va nazorati bo'yicha vakolatli organlar (masalan, Davlat uy-joy inspektsiyasi) tomonidan amalga oshirilishi mumkin.

Qonunda shartnomani muddatidan oldin bekor qilish huquqini keltirib chiqaradigan zarar darajasini aniqlash bo'yicha aniq matn mavjud emas. Har bir aniq holatda bu holatlar sud tomonidan taqdim etilgan dalillar asosida baholanadi. Agar sahnada sud ijarachi uy-joy sifatini saqlash bo'yicha da'volarni bekor qilsa, da'vo rad etiladi.

Qonun shuningdek, tomonlarning iltimosiga binoan shartnoma muddatidan oldin bekor qilinishi mumkin bo'lgan asoslarni ham belgilaydi:

• turar-joy binolarining doimiy yashash uchun yaroqsiz bo'lishiga olib keladigan holatlarning yuzaga kelishi;
• uy-joyning avariya holati;
• uy-joy qonunchiligi normalarida belgilangan boshqa asoslar.

Eslatma! Ushbu sabablar ish beruvchining yoki ijaraga beruvchining noqonuniy xatti-harakatlari bilan bog'liq bo'lishi shart emas. Tabiiy jismoniy eskirish ko'pincha bu holatga olib keladi. turar-joy binosi yoki kutilmagan holatlar (masalan, falokat, qo'shni kvartiralarning qo'shnilarining noqonuniy harakatlari va boshqalar). Bunday holatda, agar boshqa tomon shartnomani ixtiyoriy ravishda bekor qilishdan bosh tortsa, sud organlariga ham murojaat qilish kerak.

Shartnomaviy munosabatlarni tugatishda quyidagi harakatlar amalga oshirilishi kerak:

1. ijarachi, shuningdek shartnomada ko'rsatilgan boshqa shaxslar sud qarorida belgilangan muddatda binolarni bo'shatishlari shart;
2. mulk egasining iltimosiga binoan Federal Migratsiya Xizmati ijarachining oila a'zolarini ro'yxatga olishni muddatidan oldin bekor qiladi;
3. ijarachi binolarni bo'shatish vaqtida pul majburiyatlarini to'liq bajarishi shart (kommunal xizmatlarni to'lash va uy egasiga to'lanmagan to'lovlarni to'lash).

Shuningdek, shartnoma muddatidan oldin bekor qilingan taqdirda, ijarachi turar-joy binolarini egasiga qaytarib berishga majburdir. Buning uchun ikki tomonlama o'tkazish dalolatnomasi tuzilishi kerak, bu mulkni qaytarish vaqtidagi haqiqiy holatini ko'rsatadi.

Agar ijarachi majburan chiqarib yuborilsa sud ijrochilari, turar-joy binolarini bo'shatish to'g'risida dalolatnoma tuziladi rasmiy FSSP. Shuni hisobga olish kerakki, ijarachi ta'mirlash va tiklash ishlari bilan bog'liq barcha xarajatlarni qoplashi shart (agar ijara muddati davomida mulkning holati yomonlashgan bo'lsa).

Ijara shartnomasini bekor qilish zarurati keng tarqalgan. Ko'pgina ijarachilar, jumladan, ijtimoiy uy-joy ijarachilari, egalarini ko'chirish istagi to'g'risida to'g'ri xabardor qilish muhimligini tushunmaydilar, bu esa kvadrat metrning egasi bilan pul yo'qotish yoki boshqa muammolarga olib kelishi mumkin.

Ijara shartnomalarining turlari

Ga binoan fuqarolik huquqi, ijara shartnomasi - bu shartnomaning maxsus turi bo'lib, unga ko'ra bir tomon, ijaraga beruvchi, keyingi foyda olish uchun boshqa shaxsga, ijarachiga turar joyni foydalanishga topshirish majburiyatini oladi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomalarining faqat ikki turi belgilangan:

• lizing beruvchining foyda olish maqsadida jismoniy shaxs ekanligi bilan tavsiflangan tijorat ijarasi;
• ijtimoiy renta, bunda ijaraga beruvchi davlat bo‘lib, uy-joyni amalda bepul, lekin xususiylashtirish yoki shartnomani ixtiyoriy ravishda bekor qilgunga qadar vaqtinchalik foydalanish uchun beradi.

Tugatish uchun asoslar

Bittasi eng muhim nuqtalar kvartirani ijaraga berish shartnomasini bekor qilish bunday qaror qabul qilish uchun asosdir.

Ish beruvchi tashabbusi

San'atga muvofiq uy-joy ijarachisi. Fuqarolik Kodeksining 620-moddasiga binoan shartnomani quyidagi asoslar bo'yicha bekor qilishni talab qilishi mumkin:

• mulk egasi ijarachining foydalanishi uchun uy-joy bermagan;
• yashash maydoni mavjud muhim kamchiliklar, va har qanday parametrlarga ko'ra foydalanish uchun teng darajada yaroqsiz;
• mulk egasi mulkni ta'mirlash bo'yicha o'z majburiyatlarini bajarmasa;
• kvartira yoki boshqa turar-joy binolari keyingi yashash uchun yaroqsiz bo'lib qolgan.

Shu bilan birga, ushbu moddada sabablar ikki sub'ekt o'rtasidagi kelishuvda ularning o'zaro talablaridan kelib chiqqan holda to'ldirilishi mumkinligi ko'rsatilgan. Shunday qilib, ijara shartnomasi quyidagi hollarda bekor qilinishi mumkin:

Savolingiz bormi yoki yuridik yordamga muhtojmisiz? Bepul konsultatsiyadan foydalaning:

• harakatlanuvchi;
• ijarachining bevosita istagi;
• daromad darajasining o'zgarishi va boshqalar.

Uy egasi tashabbusi

Lizing beruvchi shartnoma sub'ektlaridan biri sifatida ijara shartnomasini bekor qilishni talab qilishi mumkin o'z sabablari va ish beruvchining irodasi va xohishiga bog'liq bo'lmagan asoslar, San'atga muvofiq. 619 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi:

• ijarachi kvartiradan boshqa maqsadlarda yoki shartnomada belgilangan qoidalar va qoidalarni buzgan holda foydalansa;
• uyning tashqi yoki ichki holatini yomonlashtiradi;
• belgilangan to'lovlarni amalga oshirmaydi yoki ularni egasini xabardor qilmasdan yoki xabardor qilmasdan sezilarli kechikish bilan amalga oshiradi va hokazo.

Shuningdek, shartnomaga uning bekor qilinishi mumkin bo'lgan boshqa sabablar ham kiritilishi mumkin.

Kvartiraning egasi o'zgarganda, yangi egasi ijarachilarning xohishi va xohishidan tashqari, ko'chirishni talab qilish huquqiga ega. Biroq, u ish beruvchilarni xabardor qilishi kerak belgilangan vaqt, shuningdek, kelgusi davr uchun to'lovni amalga oshirganingizdan so'ng, qolgan vaqt davomida yashashingizga imkon beradi.

Tugatish tartibi

Fuqarolik qonunchiligi ijara shartnomasini bekor qilishning bir necha turlarini belgilaydi:

• sub'ektlarning o'zaro kelishuvi bo'yicha;
• sud qarori bilan, agar taraflardan biri buzgan bo'lsa muhim shartlar kelishuv, shuningdek, boshqa hollarda.

Tijoriy yollash uchun

Ijarachi va mulk egasi o'rtasidagi shartnomani bekor qilish, agar u tijorat ijarasi natijasi bo'lsa, juda oddiy va ko'p jihatdan mulkdor va ijarachining o'zaro roziligi bilan amalga oshiriladi.

Odatda, bunday qarorni to'liq qabul qilish uchun quyidagi bosqichlar amalga oshiriladi:

1. Agar tashabbus ijarachidan kelib chiqsa yoki aksincha bo'lsa, egasiga xabar berish.
2. Shartnomani muddatidan oldin bekor qilish to'g'risida shartnoma tuzish.
3. Turar-joy binolarini mulkka etkazilgan zararni tekshirish.
4. Agar kerak bo'lsa, o'zaro hisob-kitob bilan bitimni yakuniy imzolash.

Ijtimoiy yollash uchun

Shartnomani bekor qilish ijtimoiy yollash kvartira yoki boshqa turar-joy binolari, agar tashabbuskor ijarachi bo'lsa, savol tug'dirmaydi. Bunday holda, ushbu turar-joy maydonini bergan uy-joy fondiga murojaat qilish va ariza yozish kifoya.

Agar ijara shartnomasini bekor qilish manbai qonun chiqaruvchi bo'lsa bir tomonlama, keyin barcha harakatlar sud organlari orqali amalga oshiriladi.

Art. Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 91.10-moddasida uy egasi shartnomani bekor qilishni talab qilish uchun sudga murojaat qilishi mumkin bo'lgan qoidalarni belgilaydi:

• uy-joydan foydalanganlik uchun, shuningdek, kommunal xizmatlar uchun to'lovlarni doimiy yoki muntazam ravishda kechiktirish;
• ko'chmas mulkni sublizing uchun ro'yxatdan o'tkazish, ya'ni. kvartirani ijaraga (yoki tekinga) uchinchi shaxslarga berish;
• ijarachining ijtimoiy ijara uchun ro'yxatdan o'tgan boshqa turar-joy binolari mavjud.

Shartnoma turar joy vayron bo'lgan taqdirda, shuningdek ijarachi vafot etgan taqdirda bekor qilinadi..

Ijtimoiy ijara shartnomasini bekor qilishning muhim nuancei shundaki, bunday shartnoma tuzayotgan tomonlar uning amal qilishini tugatish uchun qo'shimcha asoslar keltira olmaydi.

Kerakli harakatlar

Mavjud maxsus buyurtma, agar xohlasangiz, kuzatilishi kerak erta tugatish ijara shartnomalari, xususan - ikkinchi shaxsni belgilangan muddatda xabardor qilish.

Boshqa tomonga xabar bering

Agar uy egasi shartnomani bekor qilmoqchi bo'lsa, u o'z xohishi va niyati haqida ijarachiga xabar berishi kerak.

Shaxsiy yetkazib berish - eng oqilona va to'g'ri usul, ammo siz etkazib berish to'g'risida majburiy xabarnoma bilan pochta xizmatlaridan foydalanishingiz mumkin.

Ushbu hujjat quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak:

• hujjatning nomi;
• har ikki tomonning tafsilotlari;
• ijara munosabatlarini tugatish uchun asoslar;
• masalan, egallab olingan yashash maydonini belgilangan muddat ichida tark etish talabini ko'rsatadigan tarkib.

Uy egasiga xabar berilgan taqdirda, ijarachi taqdim etishi kerak ushbu hujjat shaxsan yoki pochta orqali bino egasiga.

Shartnoma namunasi

Ko'pincha, egasi va ijarachi o'rtasida ishonchli munosabatlar o'rnatiladi va ijara munosabatlarining tugatilishi o'zaro kelishuv asosida sodir bo'ladi. Bunday holda, uni bekor qilish to'g'risidagi bitim ilgari tuzilgan shartnomaga ilova qilinadi.

Hujjatda shunday deyilgan:

• shartnomaning joylashgan joyi;
• sanasi;
• tomonlar nimaga kelishib olganligini tavsiflovchi qism;
• tomonlar imzosi.

Shuningdek, shartnoma tuzilgandan so'ng, shartni ko'rsatuvchi "qabul qilish va topshirish" dalolatnomasi tuziladi Ko'chmas mulk, uning huzurida mebel va boshqalar.

Lizing shartnomasini bekor qilish alohida e'tibor va mas'uliyatni talab qiladi, chunki bunday qoidani buzish har xil turlari sanktsiyalar. Masalan, o'z vaqtida xabardor qilingan taqdirda, ijara munosabatlarini tugatish tashabbuskori shartnoma shartlarini buzganlik uchun kompensatsiya sifatida ma'lum miqdorda jarimaga tortilishi mumkin.

Diqqat! Munosabati bilan so'nggi o'zgarishlar qonun hujjatlariga muvofiq, ushbu maqoladagi ma'lumotlar eskirgan bo'lishi mumkin. Biroq, har bir vaziyat individualdir.

Savolingizni hal qilish uchun to'ldiring quyidagi shakl yoki veb-saytda ko'rsatilgan raqamlarga qo'ng'iroq qiling va bizning advokatlarimiz sizga bepul maslahat beradi!

Shartnoma tuzish

Ro'yxatga olish tartibi, tugatish asoslari, tomonlarning qoidalari va majburiyatlari Ch. 35 Fuqarolik kodeksi.

Xulosa qilish uchun hech qanday shartlarni bajarish shart emas (mavjudligi mehnat shartnomasi uy egasi bilan, kam ta'minlangan deb e'tirof etilishi), buning uchun ikkala tomonning xohishi va barcha masalalar bo'yicha o'zaro kelishuvi kerak.

Majburiy elementlar quyidagilardir:

1. Ishtirokchilarning ko'rsatilishi (to'liq ism, pasport ma'lumotlari, mulkchilikni tasdiqlovchi hujjatlar, agar bo'lsa yuridik shaxs— ro'yxatga olish ma'lumotlari, ismi).
2. Shartnomaning predmeti (Fuqarolik Kodeksining 432-moddasi) (binoning xususiyatlari, joylashgan manzili).
3. DTC tuzilgan davr.
4. To'lov miqdori va usuli.
5. Tomonlarning huquq va majburiyatlari.

Ishtirokchilar

Shartnoma tuzishda o'z uy-joyini taqdim etuvchi tomon (uy egasi) fuqarolik huquqining har qanday sub'ekti bo'lishi mumkin yoki vakolatli vakili(yuridik shaxs, jismoniy shaxs, munitsipal organ).

Vaqtinchalik yashash uchun binolar berilgan tomon (ijarachi) faqat Rossiya Federatsiyasi fuqarosi bo'lgan jismoniy shaxs bo'lishi mumkin (Fuqarolik Kodeksining 677-moddasi 1-bandi).

Yuridik shaxslar DKNga kira olmaydi. Yuridik shaxs turar-joy binolarini vaqtincha egalik qilish va foydalanishga faqat ijara shartnomasi bo'yicha qabul qilishi mumkin, uning shartlari Ch. 34 Fuqarolik kodeksi va bir qator muhim farqlarga ega.

Amalda, turar-joy egasi ijarachi bilan ijara shartnomasini imzolab, hamma narsani hisobga olishga harakat qiladigan holatlar mavjud. mumkin bo'lgan buzilishlar va shu bilan o'zingizni mumkin bo'lgan muammolardan himoya qiling.

Shu bilan birga, u o'zini ijaraga beruvchi, ijarachi esa ijarachi sifatida ko'rsatadi. Bu aslida noto'g'ri. Agar mavjud bo'lsa munozarali vaziyatlar, bu faqat ichida hal qilinishi mumkin sud tartibi, sud hujjatni haqiqiy emas deb topadi. Bu esa undan kelib chiqadigan huquq va majburiyatlarni bildiradi.

Element

DKN ob'ekti turar-joy binolari bo'lib, u quyidagilar bo'lishi kerak:

• izolyatsiya qilingan (uy, uyning bir qismi, kvartira, kvartirada alohida xona) Art. 673 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi;
• yong'in va xavfsizlik standartlariga rioya qilish, sanitariya-gigiyena, texnik, qurilish va boshqa davlat talablariga rioya qilish;
• yashash uchun barcha sharoitlar mavjud (elektr, gaz, suv, isitish).

Belgilangan talablarga muvofiq, masalan, elektr va suvsiz qishloq uyi yoki vaqtinchalik boshpana faqat ijara shartnomasi bo'yicha ijaraga berilishi mumkin.

Muddatlari

DTC haqiqiy deb hisoblanadigan maksimal muddat besh yil. Bunday holda, u uzoq muddatli (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 683-moddasi 1-bandi).

Bitim bir yildan kam muddatga tuzilgan bo'lsa, qisqa muddatli hisoblanadi.

Agar amal qilish muddati ko'rsatilmagan bo'lsa, u holda hujjat uzoq muddatli hisoblanadi.

Qisqa muddatli DTC bilan ish beruvchi uzoq muddatli shartnomaga qaraganda kamroq huquqlarga ega.

Masalan, qisqa muddatli shartnoma bilan ijarachi uni yangi muddatga uzaytirishning afzalliklariga ega emas, lekin uzoq muddatli shartnoma bilan u (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 684-moddasi).

Uy-joy bilan ta'minlash uchun to'lov

Uy-joy ijarasi uchun to'lov miqdori, to'lash shartlari va tartibi tomonlarning kelishuvi bilan belgilanadi, bu hujjatda qayd etiladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 682-moddasi). To'lov muddati ko'rsatilmagan bo'lsa, pul har oy to'lanishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 682-moddasi 3-bandi). Ish haqi miqdorini bir tomonlama o'zgartirish qonun bilan taqiqlanadi.

Ijarachi, agar u va uy egasi boshqa kelishuvga erishmagan bo'lsa, kommunal xizmatlar uchun haq to'laydi va o'z-o'zidan muntazam ta'mirlashni amalga oshiradi.

Uy egasi oldidagi talablarga rioya qilish uchun mas'ul bo'lgan shaxs ijarachi hisoblanadi, u bilan birga yashaydigan fuqarolar binolarning birgalikda ijarachilari bo'lgan hollar bundan mustasno (mas'uliyat birgalikda bo'ladi). Bundan tashqari, ular uy egasiga xabar berish orqali mustaqil ravishda birgalikda ijarachi bo'lish to'g'risida qaror qabul qilishlari mumkin.

Tomonning qoidalari va majburiyatlari o'zaro kelishuv asosida belgilanadi, ularni buzish shartnomani bekor qilishga va qoidabuzarni chiqarib yuborishga olib keladi.

Tugatish

Qonun ijarachiga DKNni istalgan vaqtda tugatishga imkon beradi, agar qaror u bilan birga yashaydigan shaxslar tomonidan ma'qullangan bo'lsa va u bu haqda uy egasiga uch oy oldin yozma ravishda xabar beradi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi 1-bandi). .

Agar lizing oluvchi tomonidan shartlarni yomon niyatli bajarmagan bo'lsa ham, lizing beruvchi shartnomani mustaqil ravishda bekor qila olmaydi.

Shartnomani bekor qilish faqat sud qarori bilan, qoidabuzarliklar to'g'risida dalillar va uy egasi tomonidan tuzatish zarurligi to'g'risida ogohlantirgan holda mumkin.

Egasining tugatish uchun sudga murojaat qilishi mumkin bo'lgan asoslar San'atda ko'rsatilgan. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi:

Binolarning bo'shligi

Uy egasi ijarachini ko'chirish bilan bog'liq vaziyatni hal qilishning bir necha yo'li bor.

1. Sudga da'vo arizasi bilan murojaat qiling. Ilova namunasini yuklab olish mumkin.

Lekin siz uy egasiga majbur bo'lishini yodda tutishingiz kerak;

• davlat bojini to'lash;
• huquqiy xarajatlar;
• hujjatlar va dalillar to'plamini yig'ish;
• nima bo'lishiga tayyor bo'ling sud qarori uning foydasiga 2 yilgacha vaqt ketishi mumkin. Sud muhokamasining ijobiy natijasi bo'lsa, boshlash ijro protsesslari va ijarachini majburiy ko'chirish ham biroz vaqt talab qiladi.

Albatta, uy egasi kompensatsiya uchun yuzaga kelgan qarz va sud xarajatlarini taqdim etishi mumkin va, ehtimol, da'vo qondiriladi. Lekin ular qanchalik tez va qay darajada yig'iladi? pul mablag'lari moliyaviy nochor shaxsdan ma'lum emas.

2. Ijarachi bilan erta ixtiyoriy ko'chirish haqida muzokaralar olib borishga harakat qiling.

Tijoriy yollash yoki yaqin orada ko'chirishni qanday himoya qilish kerak?

Qochish uchun salbiy oqibatlar Uy-joyni ijaraga berishda uy egasi quyidagi qoidalarga amal qilishi kerak:

• Olti oydan kam muddatga shartnoma tuzing. Agar ish beruvchi va u bilan birga yashaydigan fuqarolar o'zlarini yaxshi deb isbotlasalar, hujjat yana olti oyga uzaytirilishi mumkin, lekin 11 oydan oshmasligi kerak.
• Majburiyatlarni rasmiylashtirish va turar-joy kalitlarini topshirishdan oldin, potentsial ijarachi, to'lov qobiliyati darajasi, spirtli ichimliklarga moyilligi va turmush tarzi haqida iloji boricha ko'proq ma'lumot olishga harakat qiling. Qabul qilingan xulosalar asosida shartnoma tuzish zarurligi to'g'risida qaror qabul qiling.
• Shartlarning eng kichik buzilishiga darhol munosabat bildiring. Ularning paydo bo'lish sababini bilib oling, belgilangan nuqtalarga rioya qilish uchun qat'iy talablarni qo'ying.

UDC 347.453.3

Jurnal sahifalari: 61-66

O.V. Kirichenko,

nomzod yuridik fanlar, Ulyanovsk shtati fuqarolik huquqi va protsessual kafedrasi dotsenti pedagogika universiteti ular. I.N. Ulyanova Rossiya, Ulyanovsk [elektron pochta himoyalangan]

Ko'rib chiqilmoqda huquqiy oqibatlar ijarachi va u bilan birga yashaydigan fuqarolarni boshqa uy-joy bermasdan chiqarib yuborishda ifodalangan turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish. Muallif qonunchilikda ko'rsatishni taklif qiladi huquqiy asos har bir tomonning iltimosiga binoan shartnomani bekor qilish.

Kalit so'zlar: turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasi, ijarachi, uy egasi, tomonlardan birining iltimosiga binoan shartnomani bekor qilish, turar joydan ko'chirish.

Ikkinchi qismning 687-moddasi Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi 1996 yil (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi deb yuritiladi) ijarachining iltimosiga binoan ijara shartnomasini istalgan vaqtda u bilan doimiy yashovchi boshqa fuqarolarning roziligi bilan bekor qilish imkoniyatini nazarda tutadi. shartnomani bekor qilish to'g'risida uch oy oldin uy egasiga yozma xabar yuborishni talab qiladi.

Ijarachining tashabbusi bilan shartnoma bir tomonlama tartibda sudga murojaat qilmasdan bekor qilinadi va ijarachi tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilishni talab qilishi mumkin bo'lgan asoslar ro'yxati qonun bilan cheklanmaydi. IN Ushbu holatda qonun chiqaruvchining ish beruvchining manfaatlarini ko'proq himoya qilish istagi zaif tomoni ko'rib chiqilayotgan shartnoma. Shu bilan birga, uy egasining huquqlari va qonuniy manfaatlarini unutmang.

Shunday qilib, uy egasining manfaatlarini himoya qilish uchun yozma ogohlantirish kerak, chunki uch oylik muddat unga turar-joy binolaridan keyingi foydalanish to'g'risida qaror qabul qilish imkonini beradi, masalan, yangi ijarachilarni topish. Bu qoida birinchi navbatda uzoq muddatli tijorat ijara shartnomalari, shuningdek, uch oydan ortiq muddatga tuzilgan qisqa muddatli shartnomalar uchun tegishli. Shunga ko'ra, agar tijorat ijarasi shartnomasining muddati uch oydan kam bo'lsa, u qo'llanilmaydi. Bunday holda, bizning fikrimizcha, ish beruvchi kerak yozish lizing beruvchiga shartnomani bekor qilish istagi haqida xabar bering oqilona vaqt(Rossiya Federatsiyasining 1994 yildagi Fuqarolik kodeksining birinchi qismining 314-moddasi (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi deb yuritiladi)).

Shunday qilib, lizing beruvchining yozma ogohlantirishi lizing oluvchining nazarda tutilgan harakatlari bilan shartnomani bekor qilishni istisno qiladi. Biroq, ish beruvchilar ko'pincha buzadi bu talab, nafaqat belgilangan muddatga rioya qilmaslik, balki bu haqda uy egasiga (yozma yoki og'zaki) ogohlantirmasdan turar-joy binolarini tark etish.

Qonunchilikda xorijiy davlatlar yuqoridagi holatda lizing beruvchini himoya qilishni nazarda tutadi. Shunday qilib, San'atning 1-qismiga muvofiq. 2003 yil Ukraina Fuqarolik Kodeksining 825-moddasi, agar ijarachi turar joyni ogohlantirishsiz bo'shatgan bo'lsa, uy egasi ijara shartnomasini tuza olmasligini isbotlasa, uy egasi undan uch oy davomida uy-joydan foydalanganlik uchun to'lovni talab qilishga haqlidir. boshqa shaxs bilan bir xil shartlarda. Shunga o'xshash qoida AQShning uy-joy mulkdorlari-ijarachi to'g'risidagi qonunida (RCW 59.18) mavjud bo'lib, unga ko'ra ijarachi ijara shartnomasini muddatidan oldin bekor qilish istagi to'g'risida uy egasiga 20 kun oldin yozma ravishda xabar berishi kerak. Agar ijarachi uy egasiga tegishli xabar bermasdan mulkni bo'shatib qo'ysa, u uy egasiga ijarachining mulkni tark etganligi to'g'risida bilgan kundan boshlab 30 kunlik ijara haqini qaytarishi kerak.

Bizning fikrimizcha, San'atning 1-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi, shuningdek, ijarachini tijorat ijarasi shartnomasini bir tomonlama bekor qilish istagi haqida uch oy oldin yozma ravishda xabardor qilmagan ijarachining javobgarligini ham nazarda tutishi kerak. Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, ushbu bandni quyidagi qoida bilan to'ldirish zarur deb hisoblaymiz: "Agar ijarachi ushbu talabni bajarmagan bo'lsa, uy egasi undan uch oylik ijara haqini to'lashni talab qilishga haqli".

Ushbu qoida ijarachining xatti-harakatlarini tartibga solish orqali uy egasining manfaatlarini himoya qiladi bir tomonlama tugatish oxirgi shartnoma. Bu ko'rib chiqilayotgan shartnomaning tijorat xususiyatiga to'liq mos keladi, chunki ijarachining noto'g'ri xatti-harakati kutilmaganda ijarachi tomonidan shartnomani bekor qilish faktiga duch kelgan uy egasining yangi shartnoma topish uchun etarli vaqtga ega bo'lmasligiga olib keladi. ijarachilar va bu bilan bog'liq holda zarar ko'radi.

Tijorat ijarasi shartnomasini ijaraga beruvchining tashabbusi bilan bekor qilishga faqat sud tartibida ruxsat etiladi, agar ijarachi yoki boshqa fuqarolar (ijaraga oluvchi bilan birga yashaydigan fuqarolar, yordamchi ijarachilar, vaqtincha yashovchilar) uning harakatlari uchun javobgar bo'lsa; noto'g'ri xatti-harakatlar, ularning to'liq ro'yxati San'atning 2 va 4-bandlarida keltirilgan. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Xususan, San'atning 2-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi ikkita qoidabuzarlikni ko'rsatadi:

Ijarachining turar-joy binolari uchun ijara haqini to'lamasligi uzoq muddatli shartnoma olti oyga tijorat ijarasi, agar shartnomada uzoqroq muddat nazarda tutilmagan bo'lsa, qisqa muddatli ijaraga esa - muddati tugaganidan keyin ikki martadan ko'proq. kelishuv bilan belgilanadi to'lov muddati;

Turar-joy binolarini yo'q qilish yoki buzish (ijarachining o'zi yoki uning harakatlari uchun javobgar bo'lgan boshqa fuqarolar tomonidan). Biroq, sudga murojaat qilishdan oldin, uy egasi ijarachini ushbu qoidabuzarliklarni bartaraf etish zarurligi haqida ogohlantirishga majbur emas.

Birinchi holda, ijarachining to'lovni to'lamasligi, agar bunday qoidabuzarlik alohida olti oy davomida emas, balki ketma-ket olti oydan ortiq davom etgan bo'lsa, shartnomani bekor qilishga olib keladigan qoidabuzarlik hisoblanadi (qarorning 38-bandi). Plenumining Oliy sud RF 2009 yil 2 iyuldagi 14-son “Sud amaliyotida qo'llashda yuzaga kelgan ba'zi masalalar to'g'risida. Uy-joy kodeksi Rossiya Federatsiyasi", bundan keyin Plenumning 14-sonli qarori deb yuritiladi)).

Ushbu masala bo'yicha siz sud amaliyotini ko'rib chiqishga murojaat qilishingiz kerak Sud kollegiyasi tomonidan fuqarolik ishlari Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi 2000 yil 21 iyuldagi "Ijaraga oluvchining uy-joy va kommunal xizmatlar uchun to'lovni olti oy davomida to'lamaganligi sababli ijtimoiy ijara shartnomasini bekor qilish to'g'risida", shuningdek, Plenumning 14-sonli qaroriga. sudlar tomonidan ushbu toifadagi ishlarni ko'rib chiqish amaliyoti shuni ko'rsatdiki, uy-joy ijarasi shartnomasi turi (tijorat yoki ijtimoiy) ishni hal qilish uchun muhim bo'lgan holatdir, chunki qonun ustuvorligini tanlash unga bog'liq. Masalan, San'at qoidalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 688-moddasi ijarachini boshqa uy-joy bermasdan chiqarib yuborish to'g'risida.

Sudlar ham tijorat, ham ijtimoiy ijara shartnomalarini bekor qilish to'g'risidagi ishlarni ko'rib chiqayotganda, ijarachining uy-joy uchun to'lash bo'yicha qarzdorligi sabablarini tekshirish uchun shart-sharoit yaratadilar, ular yuzaga kelgan holatlar bilan bog'liq deb hisoblaydilar. huquqiy ma'nosi San'atning 2-bandiga muvofiq. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Sudlar uy-joy va kommunal xizmatlar uchun to'lovlarni to'lamaslikning asosli sabablari sifatida to'lovni uzoq muddat kechiktirishni tan oladi. ish haqi, pensiyalar, ishsizlik, ish beruvchining va uning to'liq mehnatga layoqatli oila a'zolarining ishini yo'qotishi va ular tomonidan ko'rilgan choralarga qaramay ishga joylasha olmasligi sababli og'ir moddiy ahvoli, ish beruvchining va (yoki) uning oila a'zolarining kasalligi; nogironlar, voyaga etmagan bolalar va boshqalarning mavjudligi. Ijaraga oluvchi uzrli sabablarga ko'ra ketma-ket olti oydan ortiq qarzdor bo'lganligini aniqlagan holda, sudlar ko'pincha ijara shartnomasini bekor qilish to'g'risidagi da'voni qondirishni rad etadilar. qarzni to'lash bo'yicha talablar qanoatlantiriladi. Shu bilan birga, sudlar sudlanuvchi ijarachilar turar-joy binolarida uzoq vaqt yashamagan va uy-joy va kommunal xizmatlar uchun haq to'lamagan hollarda qarzning paydo bo'lish sabablari to'g'risidagi masalani muhokama qilmaydi; vaqti va joyi to‘g‘risida tegishli ravishda xabardor qilinadi sud majlisi oxirgi maʼlum boʻlgan yashash joyida boʻlsa-da, lekin sud majlisiga kelmasa, sudga kelmaslik sababi toʻgʻrisida xabardor qilinmasa, yozma tushuntirishlar yoki dalillar taqdim etmasa.

Sudlarning bunday amaliyoti to'g'ri ko'rinadi, chunki Fuqarolik Kodeksining 55, 56-moddalari asosida qarzning paydo bo'lishi sabablarining asosliligi isbotlangan. protsessual kod Rossiya Federatsiyasining 2002 yildagi (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksi deb yuritiladi) sudlanuvchi-ish beruvchiga tegishli. San'atning 4-qismiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksining 167-moddasiga binoan, sud ishni sud majlisining vaqti va joyi to'g'risida xabardor qilingan sudlanuvchining yo'qligida ko'rishga haqlidir, agar u sudga xabar bermagan bo'lsa. kelmaganligining uzrli sabablari va ishni uning yo‘qligida ko‘rib chiqishni so‘ramagan.

San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi, agar ular ichida bo'lsa sud tomonidan belgilanadi Agar ijarachi qonunbuzarliklarni bartaraf etmasa yoki ularni bartaraf etish uchun barcha zarur choralarni ko'rmasa, sud uy egasining takroriy arizasiga binoan turar-joy binolarini tijorat ijarasini bekor qilish to'g'risida qaror qabul qiladi. Arbitraj amaliyoti ijaraga oluvchi tomonidan zarur to'lovlarni o'z vaqtida to'lamaganligi sababli turar joyni ijaraga berish shartnomasini bekor qilish to'g'risida iltimos bilan uy egasi tomonidan takroran murojaat qilish holatlari ko'rsatilgan; sud tomonidan belgilanadi uy egasi shunga o'xshash talab bilan birinchi marta yaqinlashganda, ular juda kam uchraydi.

Biroq, uzrli sabablar bo'lmasa (spirtli ichimliklarni suiiste'mol qilish kabi sabablar yoki giyohvand moddalar, unutuvchanlik, mehnatga layoqatli fuqaro uchun ish yo'qligi) ish beruvchi tomonidan turar-joy va turar-joy uchun haq to'lamaslik kommunal to'lovlar ketma-ket olti oydan ortiq davom etgan holda, sudlar muayyan ishlarning holatlarini hisobga olgan holda, ko'chirish to'g'risidagi da'volarni qanoatlantiradilar.

Shunday qilib, yuqorida aytilganlarga asoslanib, San'at bilan taqqoslash tavsiya etiladi. Rossiya Federatsiyasining 2004 yildagi Uy-joy kodeksining 90-moddasi (bundan buyon matnda Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi deb yuritiladi) uy egasiga, agar ijarachi turar joy uchun to'lovni amalga oshirmasa, tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilishni sudda talab qilish huquqini beradi. yaxshi sababsiz.

Shunga ko'ra, har birida sud muayyan holat ijarachi ijara haqini to'lamagan sabablar asosli yoki yo'qligini aniqlaydi. Bundan tashqari, Plenumning 14-sonli qarorining 38-bandini uzoq muddatli tijorat ijarasi bilan bog'liq holda hisobga olgan holda, ijarachining turar-joy binolarini oltidan ortiq uzrsiz sabablarsiz to'lamaganligini hisobga olish kerak. oylar ketma-ket. Biz ushbu qoidalarni San'atning 2-bandida birlashtirishni taklif qilamiz. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Ikkinchi holda, San'atning 2-bandida ko'rsatilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasiga binoan, ijarachining yoki u javobgar bo'lgan boshqa fuqarolarning turar-joy binolarining vayron bo'lishiga yoki shikastlanishiga olib keladigan noqonuniy xatti-harakatlari tegishli akt, xususan, davlat organi bilan tasdiqlanishi kerak. uy-joy tekshiruvi, yoki ma'muriy choralarni qo'llash to'g'risidagi qaror.

Shunday qilib, Voskresenskiy tumanidagi Moskva yaqinidagi qishloqlardan birida ona, 56 yoshli P. va uning 36 yoshli qizi bir xonali kvartiradan haydab chiqarildi. Sud qaroriga ko‘ra, yashash maydoni antisanitariya va yong‘in o‘chog‘iga aylangan. Sud tomonidan o‘rganilgan turar-joy binolarini ko‘zdan kechirish dalolatnomalarida xonadon uzoq vaqt davomida ta’mirlanmagani, santexnika jihozlari yaroqsiz holga kelib qolgani, hojatxona najas bilan tiqilib qolgani, aholi tabiiy ehtiyojlarini qondirgani qayd etilgan. Polning ustida. Kvartirada chidab bo'lmas darajada kuchli ammiak hidi bor edi, u erda hamamböcekler, pashshalar to'plami bor edi, pol va balkon maishiy axlat va inson chiqindilari bilan to'ldirilgan. Uy egasining kvartirani kerakli holatga keltirish haqidagi barcha talablari e'tiborga olinmadi. Sudlanuvchilar hech qayerda ishlamagan, spirtli ichimliklarni suiiste'mol qilgan, g'ayritabiiy xatti-harakatlarga ega odamlarni mehmon qilgan.

Ijarachi va u bilan birga yashaydigan fuqarolarni shu asosda chiqarib yuborish o'z majburiyatlarini qasddan buzgan ijarachilarga ta'sir qilishning o'ta chorasidir. Biroq, uy-joy qonunchiligi turar-joy hududida yashovchi barcha shaxslarni majburiy ko'chirishni nazarda tutmaydi. Agar aniq aybdorlarni aniqlash mumkin bo'lsa, u holda bu shaxslar sud orqali chiqarib yuborilishi mumkin. Shunga ko'ra, qolgan fuqarolar binolarning ijarachilari sifatida qoldirilishi mumkin. Shu sababli, yuqoridagi ishni ko'rib chiqayotganda, sud ikkala shaxs - ona va qizning aybini aniqladi.

Bundan tashqari, ko'rib chiqilayotgan asos bo'yicha ko'chirish faqat ijarachi va u bilan birga yashaydigan fuqarolar tomonidan noqonuniy va aybli xatti-harakatlarning tizimli shakli mavjudligi aniqlangan taqdirdagina mumkin bo'ladi, ular uy egasining ogohlantirishiga qaramay buzilishlarni bartaraf eting, bu buzilishlarni bartaraf etmang.

San'atning 4-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasida ijarachining va (yoki) u javobgar bo'lgan boshqa fuqarolarning noqonuniy xatti-harakatlari qo'shimcha ravishda ko'rsatilgan, bu esa uy egasining iltimosiga binoan tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish uchun asos bo'ladi:

Turar joydan boshqa maqsadlarda foydalanish;

Qo'shnilarning huquq va manfaatlarini muntazam ravishda buzish.

Plenumning 14-sonli qarorining 39-bandiga muvofiq, turar-joy binolaridan maqsadli maqsadidan tashqari maqsadlarda foydalanish deganda, turar-joy binolaridan fuqarolarning yashash joyi uchun emas, balki boshqa maqsadlarda foydalanish, masalan, undan ofislar uchun foydalanish; omborlar, turar joy sanoat ishlab chiqarish, hayvonlarni saqlash va ko'paytirish, ya'ni. turar-joy binolarini noturar joylarga haqiqiy aylantirish.

Huquqlarni hisobga olgan holda turar-joy binolaridan foydalanish majburiyati va qonuniy manfaatlar qo'shnilar San'atga asoslangan. Rossiya Federatsiyasining 1993 yilgi Konstitutsiyasining 17-moddasi va san'at. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 10-moddasi, amalga oshirishni taqiqlaydi sub'ektiv huquqlar boshqalarning huquq va erkinliklariga zarar etkazish.

Qo'shnilarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini muntazam ravishda buzish, ijarachining va u bilan birga turar-joy binosida yashovchi va o'zi javobgar bo'lgan fuqarolarning takroriy, takroriy xatti-harakatlari, ularning huquqlari va qonuniy manfaatlarini hurmat qilmasdan turar joydan foydalanishni o'z ichiga olishi kerak. ushbu turar-joy binolarida yoki fuqarolarning uy-joylarida, talablarga rioya qilmasdan yashash yong'in xavfsizligi, sanitariya-gigiyena, ekologik va boshqa qonunchilik talablari, turar-joy binolaridan foydalanish qoidalari (masalan, musiqa tinglash, televizordan foydalanish, tungi vaqtda musiqa asboblarini ortiqcha ovoz balandligi bilan chalish, ta'mirlash, qurilish ishlarini bajarish yoki aholini bezovta qiladigan boshqa harakatlar). fuqarolarning tinchligi va tungi sukunat, uy hayvonlarini saqlash qoidalarini buzish, qo'shnilarga nisbatan bezorilik qilish va boshqalar) (Plenumning 14-sonli qarori; 2002 yil 12 iyuldagi Moskva qonunining 2-moddasi 1-qismi). 42 "Moskva shahrida fuqarolar tinchligi va tungi sukunatni saqlash to'g'risida").

Shunday qilib, qo'shnilarning huquqlari va qonuniy manfaatlarining buzilishi hayvonlarni turar-joy binolarida saqlash qoidalariga rioya qilmaslikdir. Ko'p tartibga soluvchi huquqiy hujjatlar qabul qilingan mintaqaviy daraja, masalan, "Voljsk shahri" shahar okrugi deputatlari yig'ilishining 2009 yil 21 maydagi 525-sonli "Voljsk shahri" shahar tumani hududida uy hayvonlarini saqlash qoidalarini tasdiqlash to'g'risida qarori, Otradniy shahar tumani boshlig'ining qarori Samara viloyati 19.10.2005 yildagi 1048-son "Samara viloyati, Otradniy shahar tumanida uy hayvonlarini saqlash tartibini qabul qilish to'g'risida", Kostroma Dumasining 07.15.1999 yildagi 109-sonli "Uy hayvonlarini saqlash qoidalari to'g'risida" gi qarori. Kostroma shahrida itlar va mushuklarni saqlash" uy hayvonlarini saqlashga qo'yiladigan talablarni, shu jumladan ish beruvchilar va ular bilan birga yashaydigan fuqarolar tomonidan bajarilishi kerak bo'lgan talablarni belgilaydi. Uy hayvonlari egalari fuqarolarning uy hayvonlarining jismoniy ta'siridan xavfsizligini, tungi vaqtda tinchlik va osoyishtalikni ta'minlashi, yong'in xavfsizligi talablariga, hayvonlarni saqlashning sanitariya-gigiyena va veterinariya qoidalariga rioya qilishlari, hayvonlarning yashash joylari va joylarini ifloslanishiga yo'l qo'ymasliklari kerak. umumiy foydalanish uylarda. Hayvonlarni umumiy joylarda: koridorlarda, zinapoyalarda, chodirlarda, podvallarda, shuningdek, balkon va lojikalarda saqlashga yo'l qo'yilmaydi. Uy-joy hududida qo'shnilar bo'lmagan taqdirdagina hayvonlarni saqlashga ruxsat beriladi tibbiy kontrendikatsiyalar(allergiya). Bizning fikrimizcha, tijorat ijarasi shartnomasida tomonlar turar-joy binolarida hayvonlarni saqlash imkoniyatiga oid shartni belgilashlari kerak.

San'atning 4-bandiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi, ushbu moddaning 2-bandidan farqli o'laroq, uy egasi tomonidan qonunbuzarliklarni bartaraf etish zarurligi to'g'risida ogohlantirishga qaramay, faqat noqonuniy harakatlar davom etsa, shartnomani sudda bekor qilishga haqli. uy egasi ijarachiga. Ammo bu holda, paragraflarda nazarda tutilgan qoidalar qo'llaniladi. 4 bet 2 osh qoshiq. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Bizning fikrimizcha, paragraflar tahlili. 4-moddaning 2-bandi va 4-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi, tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish va qo'shnilarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini muntazam ravishda buzadigan ijarachi va u bilan birga yashaydigan fuqarolarni turar-joy binolaridan chiqarib yuborish faqat quyidagi hollarda mumkin degan xulosaga kelishimizga imkon beradi. oxirgi chora. Bunday holda, sud nima yaxshiroq ekanini hal qilishi kerak: jarohatlangan qo'shnini ta'minlash normal hayot turar-joy hududida va huquqbuzarlarni boshlarini tomsiz qoldirish yoki jinoyatchilar uchun uy-joyni saqlab qolish, lekin qo'shnini noqulayliklarga dosh berishga majbur qilishmi? Amaliyot shuni ko'rsatadiki, bu holatda sud ish beruvchi va u bilan birga yashaydigan fuqarolar tomonini oladi.

Shunday qilib, ijarachi yoki boshqa fuqarolar (ijarachi bilan doimiy yashovchi; yordamchi ijarachilar; vaqtinchalik yashovchilar) tomonidan qonunga xilof harakatlar sodir etilgan taqdirda, uy egasining tashabbusi bilan shartnomani bekor qilish uchun asoslar ro'yxati ko'rsatilgan. San'atda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi to'liqdir.

Biroq, allaqachon aytib o'tilganidek, San'atning 2, 4-bandlarida ko'rsatilganlar mavjud bo'lsa ham. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi qonunbuzarliklar uchun sud ijarachiga qonunbuzarliklarni bartaraf etish uchun muddat (bir yildan ko'p bo'lmagan) berib, uy egasining da'vosini qondirishni rad etishi va uy egasining talabini faqat u qayta murojaat qilgan taqdirdagina qondirishi mumkin. agar ijarachi qonunbuzarliklarni bartaraf etmasa (yoki bartaraf etish choralarini ko'rmasa) sudga. Bunday holda, ish beruvchining iltimosiga binoan, sud shartnomani bekor qilish to'g'risidagi qarorda qarorning bajarilishini bir yildan ortiq bo'lmagan muddatga kechiktirishi mumkin.

Yuqoridagi normaning ma'nosida ushbu kechiktirish ijarachiga boshqa uy-joy topish maqsadida beriladi. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей va boshq.). Tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilish to'g'risidagi sud qarori ijrosini kechiktirish imkoniyati qonun chiqaruvchining insonparvarligining namoyonidir. Agar shartnoma bekor qilingan bo'lsa, masalan, kechiktirish kerak qish vaqti, va ish beruvchining kichik bolalari bor, shuningdek, boshqa qiyin hayotiy vaziyatlarda.

Shu bilan birga, ba'zi mualliflarning fikriga ko'ra, xususan, D.V. Karpuxinning ta'kidlashicha, ushbu me'yorning nomukammalligi shundaki, ish beruvchining va uning xatti-harakatlari uchun javobgar bo'lgan shaxslarning aniq salbiy harakatlari (harakatsizligi) sodir bo'lgan taqdirda, uy egasi lavozimga qaram bo'lib qoladi. sud, bu tijorat lizing shartnomasini bekor qilish tartibini ikki yilgacha kechiktirishi mumkin. Ushbu tartibga solish uy egasining mavqeini buzadi, chunki u ijarachiga egasining turar-joyida uzoq vaqt davomida yashash huquqini saqlab qolish imkonini beradi. Bundan tashqari, San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 12-moddasiga binoan, shartnomani bekor qilish yoki o'zgartirish huquqi buzilgan shaxslarni himoya qilish usullaridan biri bo'lib xizmat qiladi. inson huquqlari, San'atning 2-bandi qoidalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi uy egasiga berilgan mudofaa huquqini buzadi.

San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 683-moddasi qisqa muddatli tijorat ijarasi shartnomasiga, bandlarni ta'minlash. 4 bet 2 osh qoshiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 687-moddasi, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, qo'llanilmaydi.

Xulosa qilib shuni ta'kidlaymizki, mumkin bo'lgan huquqbuzarliklarning oldini olish uchun uy-joy ijarasi shartnomasini bekor qilishning qonuniyligi sudlar tomonidan tekshiriladi. umumiy yurisdiktsiya. Sudlar, xususan, ijarachi turar joy va kommunal xizmatlar uchun haq to'lamagan taqdirda uzrli sabablar yo'qligini, ijarachi va u bilan birga yashaydigan fuqarolarning turar-joy binolarining vayron bo'lishi yoki buzilishida aybdorlik darajasini belgilaydi. qo'shnilarning huquqlari va qonuniy manfaatlari va boshqalar. Sudlar ushbu va boshqa zarur faktik holatlarni aniqlamasdan va tekshirmasdan turib, uy-joy ijarasi shartnomasini bekor qilishni tasdiqlovchi qarorlar qabul qilmaydi. Sudning qarori ijara shartnomasining shartnoma erkinligi printsipi doirasida va ijaraga beruvchining o'zboshimchaligi bo'lmagan taqdirda bekor qilinishini anglatadi. Shunday qilib, sud qarori qonunni bekor qiluvchilardan biri hisoblanadi yuridik faktlar turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasi sud tartibida bekor qilinganda.

Tijorat ijarasi shartnomasini uning taraflaridan birining iltimosiga binoan sud tartibida bekor qilish ko'p hollarda shartnomani buzganlik uchun sanktsiya hisoblanadi. Ushbu qoida lizing beruvchining iltimosiga binoan tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilishga nisbatan qo'llaniladi, chunki lizing oluvchi bunday shartnomani istalgan vaqtda, shu jumladan lizing beruvchi tomonidan shartnoma shartlarini buzish bilan bog'liq bo'lmagan sabablarga ko'ra bekor qilishi mumkin. Turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasini buzganlik uchun ijarachining javobgarligi chorasi sifatida shartnomani bekor qilish San'atning 2, 4-bandlarida nazarda tutilgan asoslar bo'yicha amalga oshirilishi mumkin. 687 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Ushbu moddada sanab o'tilgan asoslarga, bizning fikrimizcha, ijarachi tomonidan uy egasining roziligisiz (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 678-moddasi) turar-joy binolarini qayta tashkil etish, qayta qurish va rekonstruksiya qilish va uning rad etilishini qo'shish kerak. belgilangan muddatda bunday binolarni oldingi holatiga keltirish (Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 5-qismining 2-bandi, 29-moddasi).

Bu holat, bizning fikrimizcha, tasniflanishi kerak muhim buzilish texnik holat turar-joy binolari, ya'ni uning shikastlanishi (Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 29-moddasi 5-qismi 2-bandi). Ushbu asosga ko'ra, tijorat ijarasi shartnomasi turar-joy mulkdori - uy egasining iltimosiga binoan bekor qilinishi kerak, unga bunday turar-joy binolarini avvalgi holatiga keltirish mas'uliyati yuklangan.

Turar-joy binolarini ruxsatsiz rekonstruksiya qilish (qayta qurish) paytida qayta qurilgan (qayta loyihalashtirilgan) holatda saqlash to'g'risidagi sud qarori, agar ikkita shart mavjud bo'lsa, qabul qilinishi mumkin: fuqarolarning huquqlari va qonuniy manfaatlari buzilmasa, ularning hayoti va sog'lig'iga tahdid. yaratilmagan (Rossiya Federatsiyasining 29-moddasining 4-qismi uy-joy majmuasi).

Yuqorida ko'rsatilgan barcha hollarda, agar fuqarolik javobgarligi yuzaga keladigan shartlar mavjud bo'lsa, uy-joy ijarasi shartnomasini bekor qilish mumkin: harakatlarning (harakatsizligining), zararning, noqonuniy xatti-harakatlar va uning natijasida kelib chiqadigan zarar o'rtasidagi sabab-oqibat munosabatlari, jinoyatchining aybi. Agar qo'shnilarning huquqlari va manfaatlari buzilgan bo'lsa, shartnomaning boshqa tomoniga emas, balki uchinchi shaxslarga zarar etkazilgan bo'lsa, shuning uchun ularga tijorat ijarasi shartnomasini bekor qilishni talab qilish huquqi ham berilishi kerak.

Plenumning 14-sonli qarorining 39-bandi mazmuni doirasida turar-joy binolaridan boshqa maqsadlarda foydalanganlik, qo‘shnilarning huquq va qonuniy manfaatlarini muntazam ravishda buzganlik yoki turar-joy binolarini noto‘g‘ri boshqarish uning buzilishiga olib kelgan hollarda, bunday harakatlarni bevosita sodir etgan fuqarolar. (jinoyatchilar). Ilgari ushbu qoida San'atda mavjud edi. RSFSRning 1983 yildagi Uy-joy kodeksining 98-moddasi.

Turar-joy binolarini tijorat ijarasi shartnomasi, shuningdek, ijaraga beruvchining iltimosiga binoan, shartnoma muddati tugagandan so'ng va turar joyni ijaraga bermaslik to'g'risidagi qaror munosabati bilan shartnomani uzaytirishni rad etish istagini bildirgan holda suddan tashqari bekor qilinishi mumkin. kamida bir yil (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 684-moddasi).

Adabiyotlar ro'yxati

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Turar joydan foydalanish qoidalari to'g'risida // Uy-joy qonuni. 2006. No 5. 2-39-betlar.

2. Karpuxin D.V., Zabelova L.B. Turar-joy binolarini tijorat ijarasi: shartnomani bekor qilish xususiyatlari // Uy-joy qonuni. 2010. No 7. B. 45-51.

3. Kuznetsova O.V. Amaliyot sud jarayoni ko'chirish to'g'risida // Uy-joy qonuni. 2009. No 9. B. 55-94.

Rossiya Federatsiyasi Kodeksi shunday qoidani belgilaydiki, unga ko'ra turar-joy ijarachisi u bilan doimiy yashovchi shaxslarning roziligi bilan ijara shartnomasini istalgan vaqtda uy egasiga yozma ravishda ogohlantirish bilan uch oy ichida bekor qilish huquqiga ega. avans (687-moddaning 1-bandi).

Uy-joy ijarasi shartnomasi uy egasining iltimosiga binoan quyidagi hollarda sud tartibida bekor qilinishi mumkin:

- agar shartnomada uzoqroq muddat belgilanmagan bo'lsa, ijarachining turar-joy uchun to'lovni olti oy davomida, qisqa muddatli ijara uchun esa - shartnomada belgilangan to'lov muddati tugaganidan keyin ikki martadan ortiq to'lamaganligi;

- uy-joyni ijarachi yoki uning harakatlari uchun javobgar bo'lgan boshqa fuqarolar tomonidan yo'q qilish yoki buzish;

- turar-joy binolaridan boshqa maqsadlarda yoki qo'shnilarning huquq va manfaatlari muntazam ravishda buzilgan taqdirda foydalanish.

Bunday hollarda uy egasi ijarachini buzilishni bartaraf etish zarurligi haqida ogohlantirishi mumkin. Agar ijarachi yoki uning harakatlari uchun javobgar bo'lgan boshqa fuqarolar ogohlantirgandan keyin yoki qo'shnilarning huquq va manfaatlarini buzganidan keyin turar joydan boshqa maqsadlarda foydalanishda davom etsa, uy egasi ijara shartnomasini sud tartibida bekor qilishga haqli.

Ushbu barcha hollarda sud qarori bilan ish beruvchiga ushbu qoidabuzarliklarni bartaraf etish uchun bir yilgacha muddat berilishi mumkin. Agar sud tomonidan belgilangan muddatda ijarachi qonunbuzarliklarni bartaraf qilmasa yoki ularni bartaraf etish uchun barcha zarur choralarni ko'rmasa, sud uy egasining takroriy arizasiga binoan shartnomani bekor qilish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Sudlanuvchiga qarzni to'lash uchun belgilangan qisqa muddatlar sud ishini ko'rishni kechiktirish to'g'risidagi ajrim bilan rasmiylashtirilishi mumkin. Bunday holda, ish beruvchining iltimosiga binoan, sud qarorning ijrosini bir yildan ortiq bo'lmagan muddatga kechiktirishga haqli.

Har bir tomonning iltimosiga binoan, agar binolar yashash uchun yaroqsiz bo'lsa, shuningdek favqulodda vaziyat yuzaga kelgan taqdirda shartnoma sud tartibida bekor qilinishi mumkin.

Turar joyni ijaraga berish shartnomasi bekor qilinganligi sababli, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi sud qarori asosida turar joydan chiqarib yuborishni nazarda tutadi (684-modda). Turar-joy mulkdori bilan oilaviy munosabatlar tugatilgan taqdirda, agar uy egasi va uy egasi o'rtasidagi kelishuvda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ushbu turar joy egasining sobiq oila a'zosi uchun ushbu turar joydan foydalanish huquqi saqlanib qolmaydi. uning oilasining sobiq a'zosi (Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 31-moddasi 4-bandi). Ajralishdan keyin sobiq er yoki xotin turmush o'rtog'ining kvartirasida (va hatto ko'pincha ota-onasining kvartirasida) ulush talab qiladigan son-sanoqsiz holatlarni hisobga olsak, bu yondashuv adolatli ko'rinadi. Ammo minus ham bor - boshqa birovning hududiga yashash uchun kelgan turmush o'rtog'i butun umri davomida u erda "qush huquqlari" da yashaydi.

Oldindan tegishli shartnoma (nikoh shartnomasi) tuzib, o'zingizni himoya qilishingiz mumkin. Uy-joy kodeksi bir vaqtning o'zida turmush o'rtoqlardan biri uchun kvartirani xususiylashtirgan oilalarning manfaatlarini himoya qildi. Bunday holatlar uchun oila a'zolarining ham kvartirada o'z ulushiga ega bo'lishlari nazarda tutilgan. Bolalarning manfaatlarini himoya qilish uchun Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksida uy egasining sobiq oila a'zolariga boshqa joy berish haqida g'amxo'rlik qilish majburiyati aniq ko'rsatilgan.