Bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish muammolari. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tushunchasi, mazmuni va huquqiy muammolari. Shartnomaning narxi bir nusxada yoki bir nechta nusxada ko'rsatilmagan yoki noto'g'ri ko'rsatilgan
Kirish
1-bob. Faoliyat sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazish (fuqarolik jihati) 10
1 Huquqiy tabiati davlat ro'yxatidan o'tkazish huquqlari Yo'q ko'char mulk va u bilan operatsiyalar 10
2 Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish sub'ektlari, ob'ektlari va asoslari 56
Davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan ko'chmas mulkka va ular bilan tuzilgan bitimlarga bo'lgan fuqarolik huquqlari 2-bob
1 umumiy xususiyatlar huquqlar va bitimlar 110
2 Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish xususiyatlari individual ob'ektlar Ko'chmas mulk 152
3 Yakka tartibdagi ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish xususiyatlari 184
Xulosa 199
Bibliografiya 203
Ishga kirish
Rossiya Federatsiyasining 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida"gi Qonunining qabul qilinishi bilan adliya muassasalari tashkil etildi, ularning asosiy vazifasi fuqarolarning huquqlarini davlat ro'yxatidan o'tkazishdir. davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan ko'chmas mulk egalari va unga bo'lgan boshqa huquqlarning egalari, shuningdek, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrini yaratish va yuritish, bu esa ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning yagona davlat reestrini yaratish va yuritishdir. Rossiya Federatsiyasi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni, u bilan tuzilgan bitimlarni, shuningdek ushbu huquqlarning cheklanishini (og'irligini) hisobga olish tizimlari.
Ayni paytda o‘rganilayotgan yuridik institut ham kamchiliklardan xoli emas. Davlat ro'yxatidan o'tkazishning ayrim jihatlari, afsuski, hali ham tegishli huquqiy tartibga solinmagan. Hozirda mavjud bo'lgan ko'plab huquqiy echimlar takomillashtirish va ilmiy asoslashga muhtoj. Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi amaldagi qonunchilik normalarining katta qismi tadqiqotchilar o'rtasida munozaralar va ko'plab tortishuvlarga sabab bo'ladi va ba'zi hollarda noaniq baholanadi. sud amaliyoti.
4 Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish muammosi
ichki huquq sohasida keng ko'lamli tadqiqotlar mavzusi bo'lmagan
fan. Ammo hozir vaziyat tubdan o'zgarmoqda va
tadqiqotchilarning ushbu masalaga qiziqishini sezilarli darajada oshirish. Bu
amaldagi qonunchilik normalari ekanligi bilan izohlanadi
sohadagi davlat faoliyatini ta'minlash uchun etarli darajada emas
ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish va ayrim hollarda vaziyat yuzaga keladi
o'rnatilgan amaliyotga to'liq zid.
Davlatning iqtisodiy rivojlanishi manfaatlari ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuziladigan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimining mohiyati va mazmuni bilan bog'liq muammolarni yanada chuqurroq va har tomonlama o'rganishni, kontseptsiyani belgilashning muhim muammosini hal qilishni talab qiladi. davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi, ta'rifi huquqiy maqomi o'rganilayotgan munosabatlar sub'ektlari, davlat ro'yxatidan o'tkazish asoslari bilan bog'liq muammolarni hal qilish, huquqlarni ro'yxatga olish tizimi va bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish tizimini o'zaro bog'liqlik va chegaralash masalalari, shuningdek huquqlar va bitimlarni ro'yxatga olish bilan bog'liq ko'plab muammolar. yakka tartibdagi ko'chmas mulk ob'ektlari uchun.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimi muammolarining dolzarbligi to'g'risida bahslashishga imkon beradigan ko'rsatilgan holatlar muallifning ushbu tadqiqot mavzusini tanlashini oldindan belgilab berdi.
Tadqiqotning maqsadi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimining huquqiy muammolarini o'rganish, ro'yxatga olish tizimini huquqiy tartibga solish bo'yicha Rossiya va xorijiy tajribani umumlashtirish, ro'yxatga olish organlarining mavjud amaliy faoliyatini huquqiy hujjatlar bilan solishtirishdir. amaldagi huquqiy normalarni ishlab chiqish, shuningdek, shu asosda qonun hujjatlarini takomillashtirish bo‘yicha takliflar ishlab chiqish.
Ushbu maqsadga muvofiq quyidagi vazifalar belgilandi: - davlat ro'yxatidan o'tkazish bo'yicha amaldagi qonun hujjatlari normalari mazmunining xususiyatlarini o'rganish;
Hozirgi vaqtda qo'llaniladigan asosiy tushunchalarning mazmunini aniqlang
ro'yxatga olish sohasini tartibga soluvchi qonun hujjatlari;
me'yoriy-huquqiy hujjatlarni takomillashtirishning asosiy yo'nalishlarini ochib beradi huquqiy asos ro'yxatga olish tizimini tartibga solish;
huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish va ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar o'rtasidagi munosabatlarni, shuningdek, bitimlar va alohida ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish jarayonida yuzaga keladigan muammolarni ko'rib chiqish.
Tadqiqot ob'ekti - maishiy normalar va xorijiy qonun hujjatlari, davlat ro'yxatidan o'tkazish sohasini huquqiy tartibga solishni, ushbu normalarni amalga oshirish bilan bog'liq huquqni muhofaza qilish faoliyatini belgilash; shuningdek, o‘rganilayotgan masalalar bo‘yicha asosiy ilmiy-nazariy tushunchalar.
Tadqiqot mavzusi jamoat bilan aloqa ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish sohasida vakillarning fikrlari yuridik fan o‘rganilayotgan sohada huquqlarni va ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish tartibini amalga oshiruvchi muassasalarning amaliy faoliyati, bu boradagi sud amaliyotining xususiyatlari.
Ushbu ishning uslubiy asosi huquqiy hodisa va jarayonlarni o'rganishga dialektik yondashuv bo'lib, bu jarayon va hodisalarni ularning rivojlanishida, o'zaro ta'sirida, shuningdek, bir-biriga qarama-qarshilikda ko'rish imkonini beradi.
Tadqiqot nazariy materialning tanqidiy tahliliga asoslanadi va huquqni qo'llash jarayoni mantig'iga bo'ysunadi.
Dissertatsiyada bilishning umumiy ilmiy va maxsus usullaridan foydalaniladi
umumiydan xususiyga, mavhumdan konkretga ko‘tarilishning konkret-tarixiy, tizimli, tarkibiy-funksional, qiyosiy-huquqiy, me’yoriy-mantiqiy, kompleks, usuli.
Tadqiqotning nazariy va empirik asosini rus va xorijiy olimlarning davlat tarixi, davlat va huquq nazariyasi, huquq falsafasi, konstitutsiyaviy,
6 fuqarolik, fuqarolik protsessual, ma'muriy va
xalqaro huquq.
Dissertatsiyani tayyorlashda mamlakatimiz olimlarining ilmiy ishlari o‘rganildi
kabi olimlar: E. Bogdanova, M.I. Braginskiy, B. Gongalo, V.B. Isakova, V.P.
Kamishanskiy, O.A. Krasavchikova, I.A. Pokrovskiy, N.A. Syrodoeva, G.F.
Fridrix, F. Baur, A. Gudman, L. Beyker va boshqalar.
davriy nashrlar, huquqni qo'llash amaliyoti, materiallar
statistik tadqiqotlar, arxiv manbalari va boshqalar.
Dissertatsiyaning ilmiy yangiligi shundan dalolat beradi bu ish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish masalalari bo'yicha birinchi keng qamrovli tadqiqotlardan biridir. Unda:
Rossiya va xorijiy davlat ro'yxatga olish tizimlarini umumlashtiruvchi asosiy xususiyatlar ta'kidlangan;
Hujjatning yangi ta'rifi taklif etiladi.
Korxonaga bo'lgan huquqlarni mulkiy kompleks sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazish bilan bog'liq qonun normalari va o'rnatilgan amaliyot o'rtasidagi nomuvofiqlik muammosi tahlil qilinadi;
Birinchi marta turli sohalarda foydalanish uchun moʻljallangan (oʻzlashtirish, ijaraga berish, koʻchmas mulkni oʻzboshimchalik bilan qurish va hokazo) yer uchastkalariga boʻlgan huquqlarni roʻyxatga olish muammosi koʻtarilmoqda.
Himoya aks ettiruvchi qoidalarni o'z ichiga oladi
dissertatsiya tadqiqotining ilmiy yangiligi. 1. Davlat ro'yxatidan o'tkazish yuridik institut sifatida qaraladi va majmuini ifodalaydi huquqiy normalar tan olish va tasdiqlashga oid jamoatchilik munosabatlarini tartibga solish
7 ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar davlatining vakolatli organlari va
ushbu huquqlarning yuklanishi; huquqiy akt, ya'ni
ma'muriy jihatdan - qonuniy qaror; huquqni muhofaza qilish faoliyati
ro'yxatga olish organlari, shuningdek, ushbu faoliyat natijasida.
Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunni Fuqarolik kodeksiga muvofiqlashtirish uchun San'atning 1-bandiga tushuntirishlar kiritish tavsiya etiladi. Rossiya Federatsiyasini ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 12-moddasi davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan huquqlar va bitimlarning tavsifi.
San'atni bir xil tushunish va qo'llash maqsadida. 131 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi va Art. Ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning 4-moddasida ularda davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan huquqlar va ushbu huquqlarning cheklanishi (og'irligi) turlarini aniqroq belgilash maqsadga muvofiqdir.
San'atning 1-qismida belgilash o'rinli ko'rinadi. Mulkni ko'chmas mulk sifatida tasniflash mumkin bo'lgan 130 aniq mezon. Paragrafdan chiqarib tashlash. 2-bet, 1-modda. Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, tasniflashning belgisi harakatlanuvchi narsalar ichki navigatsiyaning havo va dengiz kemalari, kosmik ob'ektlar. Ushbu moddaning 2-bandida ularni maxsus Federal qonunda nazarda tutilgan hollarda ularga bo'lgan huquqni majburiy ro'yxatdan o'tkazgan holda ko'char narsalar deb tasniflang.
San'at qoidalarini bir xil talqin qilish va qo'llash maqsadida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 164-moddasi va ro'yxatga olish to'g'risidagi qonunning normalari, ularda davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan er uchastkalari bilan tuzilgan bitimlar turlarini aniqroq ko'rsatish kerak;
San'at tomonidan taklif qilingan ob'ektlarning tasnifini to'ldirish tavsiya etiladi. Mustaqil guruh sifatida mulkiy komplekslar tomonidan Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi;
Uy-joy va ipoteka kreditlarini ro'yxatdan o'tkazishning yagona tartibini joriy etish va qonunlashtirish noturarjoy binolari;
Bitta ko‘chmas mulk ob’ektining bo‘linishi natijasida hosil bo‘lgan ko‘chmas mulk ob’ektlariga bo‘lgan mulk huquqini ro‘yxatdan o‘tkazish bilan bog‘liq muammolarni hal qilish uchun uni “To‘g‘risida”gi Qonun normalaridagidek tartibga solish maqsadga muvofiqdir.
8 ro'yxatga olish va Fuqarolik kodeksida ob'ektni bo'lish masalasi, in
xususan, ob'ektning malakasini aniqlash kerak, boshqacha qilib aytganda,
qaysi turdagi ko'chmas mulkka bo'lgan huquq davlat bo'ysunadi
ro'yxatga olish; 9. Yoqilgan qonunchilik darajasi tushuncha apparati belgilanishi kerak
binolar, inshootlar, turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga berish shartnomalari. Qabul qiling
standartlarda "binolar va inshootlar", shuningdek "turar joy bo'lmagan xonalar" tushunchalari
Fuqarolik kodeksi; Yu. Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi qonunning normalarida mustahkamlanishi kerak va
Fuqarolik kodeksida ham nazarda tutilgan qoidalar mavjud
noturar joy uchun ijara shartnomalarini davlat ro'yxatidan o'tkazish
ko'chmas mulkning mustaqil ob'ektlari sifatida; 11. San'atga tushuntirishlar kiritilishi kerak. 5 "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuni, ta'rifga oid
qurilayotgan ipoteka ob'ektining huquqiy holati
Ko'chmas mulk.
Dissertatsiya tadqiqotida boshqa takliflar ham mavjud
Dissertatsiyaning nazariy va amaliy ahamiyati shundan iborat
mulk.
9 Dissertatsiyaning nazariy va amaliy ahamiyati dan iborat
sohadagi amaldagi qonunchilikni takomillashtirish
ko'chmas mulkka bo'lgan bitimlar va huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish
mulk.
Dissertatsiyada ko'rib chiqilgan sud amaliyoti materiallari tegishli qoidalardan norma ijodkorligi jarayonida ham, ularni amaliy qo'llashda ham foydalanish imkonini beradi.
Dissertatsiya materialidan foydalanish mumkin ta'lim jarayoni fuqarolik va tegishli bo'limlarni o'rganishda ma'muriy huquq, shuningdek, ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish tartibini amalga oshiruvchi muassasalar uchun mutaxassislar tayyorlash va ularning malakasini oshirishda.
Tadqiqot natijalarini aprobatsiya qilish. Dissertatsiya tadqiqotining asosiy natijalari dissertatsiya muallifining 2001 va 2002 yillarda Samara davlat universiteti yuridik fakulteti fuqarolik protsessual va tadbirkorlik huquqi kafedrasining yakuniy ilmiy konferentsiyalarida, II mintaqaviy ilmiy konferentsiyada ma'ruzalari mavzusi bo'ldi. Yosh olimlar” Haqiqiy muammolar xususiy huquqni tartibga solish" Samara shahrida davlat universiteti, talabalar, aspirantlar va yosh olimlarning xalqaro ilmiy anjumani “Yosh fan XXI asr"Ivanovo davlat universitetida, Samara davlat iqtisodiyot akademiyasida "Tijorat faoliyatini huquqiy tartibga solish muammolari" xalqaro ilmiy-amaliy konferentsiyasi.
Ishning tuzilishi tadqiqotning tabiati va o'ziga xosligini hisobga olgan holda belgilanadi. Dissertatsiya kirish, ikki bob, besh paragraf, xulosa, foydalanilgan normativ-huquqiy hujjatlar ro‘yxatidan, rasmiy hujjatlar, sud amaliyoti va maxsus adabiyotlar.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishning huquqiy tabiati
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish instituti zamonaviy huquqiy ma'noda Rossiya uchun yangilikdir. Lekin ayni paytda uning chuqur tarixiy ildizlari ham bor. Zamonaviy davlat ro'yxatidan o'tkazishning huquqiy mohiyatini ushbu institutning shakllanishi va rivojlanishining mahalliy va xorijiy amaliyotdagi xususiyatlarini o'rganmasdan turib tushunish mumkin emas. Xorijiy davlatlarning davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini o'rganish bizga amalga oshirish imkonini beradi qiyosiy tahlil Rossiya va xorijiy ro'yxatga olish tizimlari, bu ikkala farqni ham, ushbu muassasalarning o'xshash xususiyatlarini ham qayd etish imkonini beradi. Qadim zamonlarda ham odamlar binolar va erga bo'lgan huquqlarining mavjudligini ko'rsatadigan qandaydir tashqi belgilarni o'rnatishga harakat qilishgan. Tarixiy manbalar shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimi aynan garov munosabatlarining rivojlanishi tufayli shakllangan. O‘z navbatida, eng jozibador garov bo‘lgan ko‘chmas mulkni garovga olgan holda kredit berayotgan shaxs garov sifatida taqdim etilgan mol-mulk to‘g‘risida ishonchli ma’lumotga ega bo‘lishi kerakligiga e’tibor qaratish lozim. boshqa shaxs, servitut va boshqalar). Evropada erning fuqarolik aylanishini jalb qilish orqali himoya qilish zarurati davlat hokimiyati Rossiyaga qaraganda ancha oldin paydo bo'lgan. Bu holat siyosiy va o'ziga xosliklari bilan bog'liq edi ijtimoiy rivojlanish Rossiyada, xususan, mamlakatimizda ko'chmas mulk bozorining sezilarli darajada samarasizligi bilan: uni begonalashtirish sohasida davlat hokimiyatining kafolatlari yo'q edi, qonuniy ravishda mavjudligi to'g'risidagi ma'lumotlarning ishonchliligiga ishonch yo'q edi. muhim huquqlar bu mulk bo'yicha, qo'shimcha ravishda, ma'lumotlarning o'zi kam mavjud edi. Shunday qilib, 18-asrning oxirida Evropada ipoteka kitoblari instituti paydo bo'ldi: agar ko'chmas mulk maxsus muassasalar tomonidan tayyorlangan maxsus kitoblarda qayd etilsa, garov paydo bo'ladi. Ipoteka kitoblarini saqlash rasmiy davlat organlarining vakolati edi. Ushbu kitoblardagi ma'lumotlar hamma uchun ochiq edi. Ipoteka kitoblarida ko'chmas mulk bo'yicha ipoteka to'g'risidagi ma'lumotlarning yo'qligi ushbu ko'chmas mulkni birinchi bo'lib kirgizgan kishini qondirishga ustuvor ahamiyat berdi1. Vaqt o'tishi bilan Evropada bunday "ro'yxatga olish tizimi" ning izchil rivojlanishi kitoblarda nafaqat ipoteka sifatida yerga bo'lgan huquqlarning bunday muhim og'irligini, balki unga bo'lgan boshqa real huquqlarni ham ko'rsatish zarurligiga olib keldi, chunki vijdonli ipoteka oluvchi. ilgari unga noma'lum bo'lgan boshqa mulkdorning mavjudligi sababli erga tegishli huquqlarsiz tugashi mumkin. Shunday qilib, ipoteka kitoblari tizimi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimiga (e'lon qilish tizimi) aylantirilmoqda, bu birinchi navbatda har qanday shaxsga tegishli ma'lumotlarni olish imkoniyatini berish istagi bilan bog'liq edi. huquqiy maqomi har qanday ko'chmas mulk. Shuning uchun ham davlat roʻyxatidan oʻtkazilganligi toʻgʻrisidagi maʼlumotlarning ochiqligi koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazishning eng muhim tamoyillaridan biri sifatida eʼtirof etilgan boʻlib, qonun hujjatlarida bunday muhim oʻrin har qanday huquqbuzarlik huquqini taʼminlashga qaratilgan normalarga berilgan. ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish ma'lumotlari bilan tanishish uchun shaxs. Davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimini shakllantirishning yana bir asosi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning paydo bo'lishi, cheklanishi (og'irligi), o'tishi va bekor qilinishini tan olish va tasdiqlash funktsiyalarining davlat tomonidan o'z zimmasiga olinishi bo'ldi. Davlat hujjatlari, ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlar, og'irliklar va huquqlarga bo'lgan cheklovlar to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan, shuningdek bitimlar, sud qarorlari yoki boshqa hujjatlar matnlaridan matnlar yoki ko'chirmalarni o'z ichiga olgan - muayyan ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlar uchun asos bo'lgan yer va dalolatnomalar; aslida ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar davlat reestri rolini o'ynagan. I.A.Pokrovskiyning "Fuqarolik huquqining asosiy muammolari" kitobida er hisobini yuritishning ikkita asosiy tamoyilini qayd etgan ishini ta'kidlash kerak. G'arbiy Yevropa: oshkoralik tamoyili va haqiqiylik tamoyili.1 U oshkoralik tamoyiliga ko‘ra yerga bo‘lgan har qanday real huquqlar, agar ular yer reestrida aks ettirilgan bo‘lsa, jamiyat uchun qonuniydir, deb hisoblagan. Germaniya huquqida “ommaviylik” va “ishonchlilik” tamoyillari birlashtirildi va natijada “er reestriga aholining ishonch prinsipi” vujudga keldi, bu esa yer reestrining mazmuni hamma uchun qonuniy deb e’tirof etilishini anglatardi. yer huquqini kim qo'lga kiritgan. Yana bir taniqli olim G.F.Shershenevich yer kitoblarining joriy etilishini “qonuniylikning boshlanishi” deb atadi.
Huquqlar va bitimlarning umumiy tavsiflari
Ma'lumki, dunyoda ikkita ro'yxatga olish tizimi mavjud - huquqlarni ro'yxatga olish tizimi (Yevropa mamlakatlari) va bitimlarni ro'yxatga olish tizimi. Xorijiy mamlakatlarda bu tizimlar aralash emas, yoki bitimlarni ro'yxatga olish (anglo-sakson tizimi) yoki huquqlarni ro'yxatga olish (kontinental tizim) qo'llaniladi.1 Masalan, Shveytsariya qonunchiligiga ko'ra, "ko'chmas mulkka egalik qilish uchun u. uni ipoteka kitobiga kiritish talab qilinadi” (Shveytsariya Fuqarolik Kodeksining 656-moddasi). Frantsiya qonunchiligiga ko'ra, ko'chmas mulkka bo'lgan ko'chmas mulk huquqlarini belgilash yoki o'tkazish bo'yicha barcha bitimlar "ipoteka saqlovchisi" tomonidan rasmiy reestrda saqlanishi kerak. Ammo yer reestriga kirishning o'zi mulk huquqining paydo bo'lishi uchun shart emas. Bitimlar taraflar o‘rtasida tuzilgan paytdan boshlab kuchga kiradi, lekin o‘z huquqlarini reestrda ro‘yxatdan o‘tkazmagan shaxslar bitim oshkor etilmaganligi sababli ularga uchinchi shaxslarning ushbu mulkka bo‘lgan huquqlariga qarshi chiqa olmaydi. Germaniya qonunchiligiga ko'ra, ko'chmas mulkka bo'lgan hech qanday real huquq er reestriga yozilmasdan paydo bo'lishi yoki tugatilishi mumkin emas. Shunday qilib, ijrochi tegishli sudda yer reestriga yozish uchun ariza bergan shaxslarning vakolatlarini tekshiradi. Kiritilgan yozuv unga tuzatishlar kiritilgunga qadar haqiqiy hisoblanadi. Huquqlar to'qnashuvi yuzaga kelgan taqdirda, er reestriga ilgari kiritilgan huquqqa ustunlik beriladi1. Va Avstriya qonunchiligiga ko'ra, yer reestrida huquqlarning o'zi emas, balki ularni yuzaga keltiradigan yuridik faktlar, ya'ni qoida tariqasida bitimlar qayd etiladi. Qo'shma Shtatlarga kelsak, alohida shtatlar o'rnatuvchi qonunlarni qabul qildilar maxsus buyurtma ko'chmas mulkka egalik huquqini o'tkazish bilan bog'liq bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish. Ushbu qonunlarning qoidalari bir xil emas, balki muvofiqdir umumiy qoida ular huquqlarning ro'yxatdan o'tmagan o'tkazilishining yo'qligini aniqlaydilar yuridik kuch. Odatda sotuvchidan xaridorga o'tkazish sanasida tasdiqlangan mulk guvohnomasini taqdim etishi talab qilinadi. Ro'yxatga olish yozuvlari asosida tuzilgan ushbu guvohnoma ushbu ko'chmas mulkka egalik qilish tarixini beradi. Bunday sertifikat sotuvchining ko'chmas mulkka egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat emas. O'z manfaatlarini himoya qilish uchun xaridor vakolatli advokatga sotuvchiga tegishli bo'lgan huquq to'g'risida fikr olish uchun sertifikat taqdim etishi kerak. Agar qonunda nuqsonlar mavjud bo'lsa, unda bu nuqsonlarning mohiyati xulosada ko'rsatiladi. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olishning Ispaniya tizimi alohida qiziqish uyg'otadi huquqiy tahlil ro'yxatga olish uchun taqdim etilgan operatsiyalar. Yuridik ekspertiza taqdim etilgan hujjatlar shaklining to'g'riligini tekshirishni o'z ichiga oladi; huquqiy qobiliyat shaxslar va huquq layoqati yuridik shaxslar bitim taraflari bo'lganlar, shuningdek bitimning amaldagi qonun hujjatlariga muvofiqligi. Keyin huquqiy ekspertiza ro'yxatga oluvchi bitimni qonunga muvofiq deb e'tirof etish to'g'risida qaror qabul qiladi, so'ngra huquq Mulk reestrida ro'yxatga olinadi yoki tuzilgan bitimning huquqiy normalarga mos kelmasligi to'g'risida qaror qabul qiladi, bu esa o'z navbatida rad etishga olib keladi. mulkka egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish. Mahalliy ro'yxatga olish tizimining murakkabligi shundaki, u ikkita tizimning elementlarini birlashtiradi. Bizning qonun chiqaruvchimiz huquqlarni ro'yxatga olishning inqilobdan oldingi tizimini, unda "ro'yxatga olishsiz huquq yo'q" tamoyilini "ro'yxatga olishsiz bitimlar bo'lmaydi" tamoyili bilan to'ldirdi. Bu pozitsiya dastlab Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida qonun chiqaruvchi ko'chmas mulkni ro'yxatga olish masalasida o'zining aniq pozitsiyasini bildirmaganligi bilan bog'liq. Masalan, San'atning 1-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasida mulk huquqi, boshqa mulkiy huquqlar, shuningdek qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa huquqlar davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Shu bilan birga, xuddi shu moddaning 3-bandida ro'yxatdan o'tganlik to'g'risidagi guvohnoma ro'yxatdan o'tgan huquq yoki bitim to'g'risidagi hujjat yoki ro'yxatdan o'tkazish uchun taqdim etilgan hujjatga identifikatsiya belgisi qo'yish orqali amalga oshiriladi. O'z navbatida, Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 164-moddasi er va boshqa ko'chmas mulk bilan bitimlarni ro'yxatga olishni tartibga soladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 433-moddasida mavjud bo'lgan yana bir qoida, agar qonunda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan shartnoma ro'yxatga olingan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi.
Yakka tartibdagi ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishning xususiyatlari
Yuqorida aytib o'tilganidek, huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishdan tashqari, ko'chmas mulk bilan tuzilgan bitimlar ham ro'yxatga olinishi kerak. Ushbu ishda olib borilgan tadqiqotlar bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish jarayonidan kam emasligini aniqlash imkonini berdi. Davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimi amaliyoti shuni ko'rsatadiki, ko'chmas mulkning alohida ob'ektlari bo'yicha bitimlarni rasmiylashtirish bilan bog'liq ko'plab muammolar mavjud bo'lib, ularga nafaqat ro'yxatga olish organlarining tajribasini, balki alohida e'tibor qaratish lozim. sud amaliyoti. Avvalo shuni ta'kidlash kerakki, sud amaliyotida ko'pincha qaysi ko'chmas mulk bitimlari davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerakligi haqida savol tug'iladi. Ba'zi hollarda nizo taraflari va sudlar ko'chmas mulk bilan bog'liq barcha bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish talabini istisnosiz qo'lladilar, chunki ro'yxatga olinmaganligi ushbu moddaning 1-bandiga binoan bitimning haqiqiy emasligiga olib keladi, deb hisoblaydi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 165-moddasi. Turar-joy bo'lmagan binolarni, binolarni, inshootlarni oldi-sotdi shartnomalariga nisbatan Oliy sud amaliyoti. arbitraj sudi Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 02.02.1999 yildagi 4749/98-sonli qaroridan kelib chiqqan holda, bu pozitsiya noto'g'ri deb topildi. IN Ushbu holatda Quyidagi misolni ko'rib chiqish o'rinli bo'ladi. Davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi adliya muassasasi yuridik shaxsga ushbu moddaning 1-bandi asosida binoni oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni qonuniy ravishda rad etdi. 20 "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" gi 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli Federal qonuni, chunki qonun bunday shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazishni nazarda tutmaganligi sababli tomonlar hakamlik sudiga da'vo arizasi bilan murojaat qilishdi adliya muassasasiga davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish ustidan shikoyat qilish. Sudga taqdim etilgan hujjatlardan ma’lum bo‘lishicha, binoni oldi-sotdi shartnomasini tuzgan tomonlar shartnomada ko‘rsatilgan shartni ko‘rsatib, uni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida ariza bilan adliya muassasasiga murojaat qilgan. davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab kuchga kiradi. Birinchi instantsiya hakamlik sudi taraflarning adliya institutiga nisbatan da'vosini rad etdi. San'atning 1-bandi. Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi qonunning 2-moddasi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va ular bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni tartibga soladi. huquqiy akt Fuqarolik kodeksiga muvofiq ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarning paydo bo‘lishi, cheklanishi (og‘irligi), boshqasiga o‘tishi yoki tugatilishi davlat tomonidan tan olinishi va tasdiqlanishi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 164 va 131-moddalari talablariga muvofiq, ko'chmas mulk bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish faqat qonun hujjatlarida belgilangan hollarda amalga oshiriladi. San'atga muvofiq. 4 "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" gi 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli Federal qonuni, qonun ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni nazarda tutgan barcha hollarda bunday ro'yxatga olish har doim majburiydir. Ma'lumki, Fuqarolik Kodeksida binoni oldi-sotdi shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish nazarda tutilmagan. Shunday qilib, tomonlarning shartnomaga shartnomani ro'yxatdan o'tkazish shartini, agar u umuman davlat ro'yxatidan o'tkazilishi shart bo'lmasa, kiritilishi Fuqarolik Kodeksi normalariga mutlaqo ziddir. Fuqarolik kodeksining 168 va 180-moddalari talablaridan kelib chiqqan holda, bunday shart o'z kuchini yo'qotadi. Binobarin, bunday bitimni davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish qonuniydir.
Maqola ipoteka shartnomasi va ipotekaning o'zini davlat ro'yxatidan o'tkazish sohasidagi qonunchilikdagi ziddiyatlarni o'rganish va ularni bartaraf etish bo'yicha takliflar ishlab chiqishga bag'ishlangan. Muallif ko'chmas mulk bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish va faqat ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazishni saqlab qolish zarur, degan xulosaga keldi.
Ipoteka shartnomasi va ipotekaning o'zi cheklash (og'irlik) sifatida mulk huquqi Ko'chmas mulk ob'ektlari Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestrida davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk joylashgan joyda amalga oshiriladi.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish - bu Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga muvofiq ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning paydo bo'lishi, cheklanishi (og'irligi), o'tkazilishi yoki tugatilishi davlat tomonidan tan olinishi va tasdiqlanishi to'g'risidagi huquqiy hujjat. Davlat ro'yxatidan o'tkazish ro'yxatga olingan huquq mavjudligining yagona dalilidir. Ko'chmas mulkka ro'yxatga olingan huquq faqat sudda e'tiroz bildirilishi mumkin. Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish butun Rossiya Federatsiyasida Yagona yozuvlar kiritish orqali amalga oshiriladi Davlat reestri ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan bitimlar. Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish yoki tegishli organ tomonidan davlat ro'yxatidan o'tkazishdan bo'yin tovlash manfaatdor shaxs tomonidan adliya organlariga shikoyat qilinishi mumkin.
Ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqi va boshqa mulkiy huquqlar va ular bilan tuzilgan bitimlar davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish bilan bir qatorda unga bo'lgan huquqlarning cheklanishi (og'irligi) davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak, shu jumladan servitut, ipoteka, ishonchli boshqaruv, ijara.
San'atning mazmuni. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131, 164, 223 va boshqa moddalari va Federal qonun 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-sonli (2008 yil 22 iyuldagi tahrirda) "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" gi qonun ko'pincha ikki tomonlama ro'yxatga olish talab etiladi degan xulosaga kelishimizga imkon beradi: birinchidan, mavjudligi, yuzaga kelishi, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni tugatish, o'tkazish, cheklash (og'irligi); ikkinchidan, ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar. Shu bilan birga, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan bitim davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab huquq va majburiyatlarni keltirib chiqaradi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 164-moddasi); davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan mulkka bo'lgan huquqlar unga tegishli huquqlar ro'yxatga olingan paytdan boshlab yuzaga keladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 8-moddasi 2-bandi).
Qonunga muvofiq, ipoteka shartnomasi majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Eslatib o‘tamiz, endilikda ipoteka shartnomasini majburiy notarial tasdiqlash bekor qilindi, faqat shartnomani davlat ro‘yxatidan o‘tkazish talab etiladi. Bu borada davlat ro‘yxatidan o‘tkazuvchilarning mas’uliyati ortib bormoqda. Huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishning ishonchliligini oshirish uchun 1998 yil 16 iyuldagi N 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonuni (2008 yil 13 mayda o'zgartirilgan) bandida (keyingi o'rinlarda Ipoteka to'g'risidagi qonun) 1-modda. 20-modda, ipoteka shartnomasining ikki tomoni qo'shma ariza bilan bir vaqtning o'zida ro'yxatga olish organiga murojaat qilishlari kerak. Ilgari, ipoteka shartnomasi notarius tomonidan tasdiqlanganda, faqat tomonlardan birining bayonoti etarli edi. Qayerda bu qoida notariusga ixtiyoriy ravishda murojaat qilganlar uchun saqlanadi.
Shu bilan birga, San'atning 1-bandida. "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining 29-moddasida ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish garovga qo'yuvchi yoki garovga oluvchining "Ipoteka to'g'risida"gi qonun qoidalariga zid bo'lgan arizasi asosida amalga oshiriladi. . Ushbu qoida umumiy bo'lganligi sababli, u endi notarius tomonidan ipoteka shartnomasini tasdiqlamagan holatlarga ham tegishli bo'lishi kerak.
Biz ko'rib chiqilayotgan ishda “Ipoteka to'g'risida”gi qonunni qo'llash zarur, deb hisoblaymiz, chunki u o'ziga xos xususiyatga ega va ipotekalarni davlat ro'yxatidan o'tkazish xususiyatlarini o'zida mujassam etgan. Ushbu xulosa San'atning 5-bandidan kelib chiqadi. "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining 29-moddasida ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazishning o'ziga xos xususiyatlari "Ipoteka to'g'risida"gi qonunda ham nazarda tutilishi mumkin.
Shu bilan birga, qarama-qarshiliklarga yo'l qo'ymaslik uchun San'atning 1-bandiga o'zgartirish kiritish kerak. 29-sonli "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni, uni San'atning 1-bandiga muvofiqlashtirish. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 20-moddasi, bu bitimning vijdonsiz ishtirokchilari tomonidan ushbu qarama-qarshiliklarni suiiste'mol qilishni bartaraf etadi, shuningdek, ipoteka krediti sohasida fuqarolik aylanmasining barqarorligini ta'minlaydi. San'atning 1-bandi. "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining 29-moddasi quyidagi tahrirda bayon etilsin:
“Ipoteka shartnomasidan kelib chiqadigan ipotekani davlat ro‘yxatidan o‘tkazish garovga qo‘yuvchi va garov oluvchining birgalikdagi arizasi asosida amalga oshiriladi. Notarial tasdiqlangan ipoteka shartnomasi asosida yuzaga keladigan ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish garovga qo'yuvchining yoki garovga oluvchining arizasi asosida amalga oshiriladi. Arizaga shartnomada ko‘rsatilgan hujjatlar bilan birga ipoteka shartnomasi ilova qilinadi”.
Ipoteka to'g'risidagi qonun davlat ro'yxatidan o'tkazishga butun bobni bag'ishlaydi, bu asosan "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining qoidalarini takrorlaydi. Sababi, mazkur me’yoriy-huquqiy hujjatlar qabul qilinayotgan vaqtda ularning qaysi biri avvalroq qabul qilinishi noma’lum edi, shu sababli qonun chiqaruvchi “Ipoteka to‘g‘risida”gi qonunga ipotekalarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish bobini kiritdi. Shu bilan birga, "Ipoteka to'g'risida"gi qonunda nazarda tutilgan xususiyatni - ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun taqdim etish, shu jumladan ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning yuzaga kelganligini tasdiqlovchi hujjatni ta'kidlash kerak.
Ipoteka shartnomasi bo'yicha yuzaga keladigan ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun quyidagilar taqdim etilishi kerak:
Ipoteka shartnomasi va uning nusxasi;
Ipoteka shartnomasida ilova sifatida ko'rsatilgan hujjatlar;
To'lov hujjati davlat boji;
Rossiya Federatsiyasining ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi qonun hujjatlariga muvofiq ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan boshqa hujjatlar.
Agar garovga oluvchining huquqlari ipoteka bilan tasdiqlangan bo'lsa, huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organga yuqorida ko'rsatilgan hujjatlar bilan bir qatorda quyidagilar ham taqdim etilishi kerak:
Tarkibi San'atning 1-bandi talablariga javob berishi kerak bo'lgan ipoteka. "Ipoteka to'g'risida"gi Qonunning 14-moddasi, ipoteka berilgan sana to'g'risidagi talab va ipotekaning davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi to'g'risidagi ma'lumotlar hamda uning nusxasi bundan mustasno;
Ipotekada ilova sifatida ko'rsatilgan hujjatlar va ularning nusxalari.
Qonunga ko'ra, ipoteka ham davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak, ammo bu holda alohida ariza berish yoki davlat boji to'lash shart emas. Ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazish, agar federal qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, huquqlari ipoteka bilan og'irlashtirilgan shaxsning mulkiy huquqlarini davlat ro'yxatidan o'tkazish bilan bir vaqtda amalga oshiriladi. Ipoteka oluvchining ipoteka bo'yicha huquqlari qonun kuchiga ko'ra ipoteka bilan tasdiqlanishi mumkin.
Ipoteka shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi va kuchga kiradi. Ipoteka shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi talabga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi. Shunday qilib, ipoteka shartnomasi tuzilgan hisoblanadi va u davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab kuchga kiradi, garov huquqi esa ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat paydo bo'lgan paytdan boshlab vujudga keladi.
Shuni hisobga olish kerakki, qonun chiqaruvchi ipoteka shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 339-moddasi 3-bandi va Ipoteka to'g'risidagi qonunning 10-moddasi 2-bandi) va ipotekaning o'zini (1-bandi) nazarda tutadi. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 20-moddasi) ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini cheklash (og'irligi) sifatida, shuning uchun bu ikki xil, bir-biri bilan bog'liq bo'lsa-da, tartib-qoidalarni aralashtirib yubormaslik kerak. Dastlab, shartnoma ro'yxatga olinadi va shundan keyingina - undan kelib chiqadigan huquqning og'irligi.
Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish institutining o'zi ko'chmas mulkka egalik kafolatlarini yaratishga qaratilgan. Davlat roʻyxatidan oʻtkazish tizimi koʻchmas mulk obʼyektlarini hisobga olish va roʻyxatga olish hamda ularni aniq subyektlarga berish orqali pirovardida koʻchmas mulkka boʻlgan mulk huquqini zaruriy dalillar va qonuniylik bilan taʼminlaydi. Ushbu institutning joriy etilishi ko'chmas mulk to'g'risidagi yagona ma'lumotlar bankini yaratishga olib keldi va bu orqali amalda sodir bo'layotgan suiiste'molliklarning oldini olish imkonini berdi. Davlat nazorati ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarning qonuniyligi ishtirokchilarning o'zlari ham, uchinchi shaxslarning ham manfaatlarini ko'zlab belgilanadi. Biroq, bir vaqtning o'zida ipoteka shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazish va ipotekaning o'zini mulk og'irligi sifatida ro'yxatdan o'tkazish keraksiz ko'rinadi.
Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga ko'ra, davlat ro'yxatidan o'tkazish ob'ekti ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar, ko'chmas mulk bilan bitimlar va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar bo'yicha og'irliklar (cheklashlar) hisoblanadi, ammo tasniflash uchun aniq asoslar mavjud emas. ko'chmas mulk bilan qanday harakatlar ro'yxatga olinishi kerak. Shu munosabat bilan ro'yxatga olish sub'ektining asossiz kengayishi kuzatilmoqda.
San'atning o'zi bir qator qarama-qarshiliklarni o'z ichiga oladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasi birinchi xatboshida ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazishni belgilaydi va 3-bandda nafaqat ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni, balki u bilan tuzilgan bitimlarni ham ro'yxatdan o'tkazuvchi organni ko'rsatadi, ya'ni. Ushbu paragraf "ro'yxatga olingan huquq yoki bitim" ga ishora qiladi. Bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish San'atda ham ko'rsatilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 164-moddasi, San'atda nazarda tutilgan holatlarga asoslanib. 131 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Ayni paytda, maqolaning o'zida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131-moddasida bunday holatlar aniq ko'rsatilmagan. Yuqoridagi misoldan ko'rinib turibdiki, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining normalarida allaqachon qonun bilan bartaraf etilishi kerak bo'lgan qarama-qarshiliklar mavjud.
Qonun hujjatlarida bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish uchun aniq va asosli asoslar mavjud emas, ayrim bitimlar uchun majburiy ro‘yxatdan o‘tkazishni belgilovchi va boshqalari uchun istisno qiluvchi qoidalarda aniq ziddiyat mavjud. Masalan, umumiy qoida sifatida, ko'chmas mulkni sotishda shartnomani ro'yxatdan o'tkazish talab qilinmaydi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 550-moddasi), lekin ko'chmas mulkka egalik huquqini o'tkazishni majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish belgilanadi (modda). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 551-moddasi). Shu bilan birga, Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 558-moddasi turar-joy binolarini, kvartiralarni (ularning qismlarini) sotishda ushbu ob'ektlarni sotish shartnomasini majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazishni ko'rsatadi.
Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 165-moddasida qonunda belgilangan hollarda davlat ro'yxatidan o'tmagan bitim haqiqiy emas (yaroqsiz) deb belgilangan. Biroq, qochgan tomon ro'yxatdan o'tishga majbur bo'lishi mumkin. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 433, 558-moddalarida ro'yxatga olinishi kerak bo'lgan va ro'yxatdan o'tmagan shartnoma tuzilmaydi. Davlat ro'yxatidan o'tmagan tomon sud orqali ro'yxatdan o'tishga majburlanishi mumkinligini hisobga olsak, shartnoma tuzishga majburlash haqida gapirish kerak.
Shunday qilib, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni og'irlashtirish (cheklash) masalalarini tartibga soluvchi huquqiy normalarning tahlili ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish masalalarini tartibga soluvchi huquqiy normalarni tahlil qilish natijasida ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni og'irlashtirish (cheklash) o'rnatilgan. huquqiy tartibga solish aylanmasi individual turlar ko'chmas mulk, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazish predmetini belgilovchi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining huquqiy normalaridagi qarama-qarshiliklar.
Shu munosabat bilan, ko‘chmas mulk bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazishni bekor qilishni, faqat umuman ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va xususan, ipotekalarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazishni nazarda tutgan holda bekor qilishni maqsadga muvofiq deb hisoblaymiz. Hozirgi vaqtda ipoteka shartnomasining davlat ro'yxatidan o'tkazilmaganligi bitim bo'yicha huquqiy majburiyatlarning haqiqiyligiga xavf tug'diradi, bu uning taraflarining manfaatlariga mos kelmaydi va fuqarolik aylanmasining barqarorligini ta'minlamaydi. Ipoteka shartnomasi tuzilgan deb hisoblanadi va u tuzilgan paytdan boshlab uni tuzayotgan shaxslar uchun majburiy bo'lishi kerak. Ushbu faktni bitimni davlat ro'yxatidan o'tkazish orqali tasdiqlashning hojati yo'q. Shu bilan birga, garovga oluvchining boshqa kreditorlardan ustun bo'lgan holda, garovga qo'yilgan mol-mulk qiymatini qoplashni talab qilish huquqi ipotekaning o'zi birovning mulk huquqini cheklash (og'irligi) sifatida davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab vujudga kelishi kerak. Ushbu masala bo'yicha ushbu pozitsiyaning qonun hujjatlariga tatbiq etilishi bitim bo'yicha majburiy huquqiy munosabatlarning ro'yxatdan o'tkazilmaganligi sababli qonun bilan rad etilishini bartaraf etishi mumkin.
Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish bilan u bilan tuzilgan bitimlarni ro'yxatga olishning majburiy qo'shilishi jarayonni asossiz ravishda murakkablashtiradi. qonuniy ro'yxatga olish garov huquqiy munosabatlarining tomonlari.
Shunday qilib, ipoteka shartnomasini majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish bo'yicha qat'iy shart, agar ular bo'lmasa, shartnoma haqiqiy emas deb topiladi, asossizdir va uning taraflari uchun ortiqcha qiyinchiliklarni keltirib chiqaradi, shuning uchun qonun hujjatlarida faqat ipotekaning o'zini davlat ro'yxatidan o'tkazish nazarda tutilishi kerak. birovning mulk huquqini cheklash (og'irligi). Aslida, biz ma'lum bir mulkka cheklangan mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish haqida gapiramiz.
Kirish
Ko'chmas mulk har qanday iqtisodiy tizimning ishlashi uchun asoslardan biridir. Shuning uchun ko'chmas mulk aylanmasini optimal tashkil etish iqtisodiy siyosat sohasidagi asosiy vazifalardan biridir. Bunday aylanmani tashkil etishda etakchi rolni ko'chmas mulk bilan bog'liq munosabatlarni huquqiy tartibga solish o'ynaydi. Ishonch bilan aytish mumkinki, ko'chmas mulk munosabatlarining dinamikasi ko'p jihatdan ko'chmas mulk munosabatlarining huquqiy modelini to'g'ri tanlashga bog'liq. iqtisodiy jarayonlar, sarmoyaviy muhit va aholi farovonligi. Shu bilan birga, ushbu sohadagi huquqiy tartibga solishdagi kamchiliklar, qonunchilikdagi kamchiliklar va noto'g'ri qarorlar iqtisodiy va ijtimoiy-siyosiy taraqqiyotning ko‘plab omillariga salbiy ta’sir ko‘rsatmay qolishi mumkin emas.
Ko'chmas mulk bilan operatsiyalar bugungi kunda iqtisodiy aylanmaning muhim qismini tashkil etadi va mavjud katta ahamiyatga ega fuqarolar va yuridik shaxslarning hayoti va faoliyatida, shuningdek fuqarolik muomalasi.
Rossiyada bozor munosabatlarining gullab-yashnagan davrida, ko'pchilik, bejiz emas, "ko'ngilocharlik" deb ataydi, ko'chmas mulk aylanmasi doirasi doimiy ravishda kengayib bormoqda va oddiy asoslar, tsivilizatsiyalashgan bozor hali o'rnatilmagan. Olingan to'liq shakllar, ko'chmas mulk bilan bog'liq munosabatlarni huquqiy tartibga solish mavzusi, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar bugungi kunda juda dolzarbdir. Shuning uchun, mening diplom ishi Men bu masalaning eng muhim jihatlarini ko'rib chiqmoqchiman.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar predmetining o'ziga xos xususiyati ularning ishtirokchilarining huquqlarini davlat tomonidan tan olinishi va tasdiqlanishini talab qiladi. Ushbu chora-tadbirlar ko‘chmas mulk bilan tuzilgan bitimlarning qonuniyligini kafolatlash orqali ko‘chmas mulk bozorining shaffofligini ta’minlab, firibgarlik va jinoyatchilik imkoniyatlarini kamaytiradi. Shu sababli, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish, shu jumladan davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni huquqiy ekspertizadan o'tkazish va bitimning qonuniyligini tekshirish qonun bilan belgilandi.
Buni aytish mumkin emas zamonaviy qonun Rossiya yuqoridagi holatlarni hisobga olmaydi. 90-yillarning o'rtalaridan boshlab. o'tgan asrda ko'chmas mulk qonunchiligi juda jadal rivojlandi. 90-yillarning boshlarida ko'chmas mulk aylanmasi sodir bo'lgan deyarli to'liq huquqiy vakuumdan biz ko'chmas mulk sohasidagi huquqiy tartibga solish tizimi mavjudligiga keldik, ular orasida asosiy o'rinni Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi egallaydi. Federatsiya va "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni va u bilan tuzilgan bitimlar.
Shu bilan birga, ko'chmas mulk aylanmasini huquqiy tartibga solishning deyarli barcha tadqiqotchilari bu mukammallikdan juda uzoq ekanligini tan olishadi. Fanda, qonunchilikda, sud va huquqni qo'llash amaliyoti Ko'pgina muammolar hal etilmagan, ular orasida asosiylari ko'chmas mulk tushunchasi va ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olishning huquqiy tamoyillari haqidagi savollardir. Ushbu muammolarning hal etilmaganligi ko'chmas mulk sohasidagi huquqiy tartibga solishni zarur tartib va samaradorlikdan mahrum qiladi.
Bu vaziyatga mantiqiy munosabat, bir tomondan, qonun chiqaruvchining ko'chmas mulk sohasidagi qonunchilik bazasini o'zgartirish va to'ldirish bo'yicha juda faol ishi. Boshqa tomondan, bu ushbu sohadagi nazariy tadqiqotlarning kuchayishiga sabab bo'ladi.
Biroq, so'nggi 15 yil davomida qonun ijodkorligi tahlili shuni ko'rsatadiki, qonunchilikdagi o'zgarishlar tizimli xususiyatga ega emas, ko'p hollarda ular individual muammolarni hal qilishga bo'ysunadi. Shu bilan birga, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish to'g'risidagi qonun hujjatlari, asosan, uning tashkiliy-protsessual tarkibiy qismlari bo'yicha o'zgarishlarga duchor bo'ladi, shu bilan birga, umuman ko'chmas mulkni huquqiy tartibga solish konsepsiyasi jiddiy qayta ko'rib chiqishni talab qiladi.
Ko'chmas mulkning huquqiy muammolari bo'yicha ilmiy tadqiqotlar bir necha yo'nalishda rivojlanmoqda. Birinchidan, turli jihatlar huquqiy rejim ko'chmas mulk fuqarolik huquqlari va mulkiy huquqlar ob'ektlariga bag'ishlangan asarlarda ko'rib chiqiladi. Ikkinchidan, so'nggi paytlarda bevosita ko'chmas mulkning huquqiy masalalariga bag'ishlangan muhim asarlar paydo bo'ldi. Ushbu tadqiqotlar orasida Rivojlanish kontseptsiyasi alohida o'rin tutadi fuqarolik qonunchiligi ko'chmas mulk bo'yicha, bu amaldagi qonunchilikning ko'plab kamchiliklarini va uni takomillashtirish yo'llarini aks ettiradi. Uchinchidan, eng faol rivojlangan muayyan jihatlari ko'chmas mulk sohasidagi munosabatlarni tartibga solishning huquqiy mexanizmi, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olishning ma'muriy-huquqiy va tashkiliy masalalari, ko'chmas mulkning ayrim turlarining huquqiy rejimi.
Bu muammo bilan V.B. kabi olimlar va tadqiqotchilar shug'ullangan. Elyashevich, L.A. Kasso, D.I. Meyer, K.P. Pobedonostsev, I.A. Pokrovskiy, V.I. Sinayskiy, G.F. Shershenevich va boshqalar, taniqli rus olimlari - huquq nazariyasi va fuqarolik huquqi nazariyasi vakillari, shu jumladan S.S. Alekseev, S.N. Bratus, A.V. Venediktov, O.S. Ioffe, D.A. Kerimov, O.A. Krasavchikov, V.P. Mozolin, E.A. Suxanov, Yu.K. Tolstoy, R.O. Halfina, B.B. Cherepaxin, V.F. Yakovlev va boshqalar.
Ushbu tadqiqot uchun M.I. kabi mualliflarning ishlari asos bo'ldi. Braginskiy, V.V. Vitryanskiy, B.M. Gongalo, V.P. Gribanov, N.D. Egorov, V.S. Yem, Yu.X. Kalmykov, O.M. Kozir, L.O. Krasavchikova, O.I. Krassov, P.V. Krasheninnikov, I.D. Kuzmina, V.A. Lapach, A.L. Makovskiy, A.A. Makovskaya, O.N. Sodiqov, A.P. Sergeev, O.Yu. Skvortsov, K.I. Sklovskiy, S.A. Stepanov, I.A. Syrodoev, V.V. Chubarov, L.V. Shchennikova va boshqalar.
1. Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish huquqiy hodisa sifatida.
Ko'rinib turibdiki, huquq rivojlanishining eng dastlabki bosqichlarida ham ko'chmas mulkning, shuningdek, ayniqsa muhim mulkning huquqiy rejimining elementlaridan biri uni begonalashtirish to'g'risidagi aktlarni ommaviy qilish edi.
Hududda zamonaviy Rossiya Dastlab, huquqlarni tuzatish uchun ular shaxs ongiga sezilarli ta'sir ko'rsatadigan va avloddan-avlodga og'zaki hikoyalar orqali o'tib kelayotgan timsollar, tasavvufiy marosimlar va marosimlardan foydalanishga murojaat qildilar. Asta-sekin insoniyat sari intilyapti yozish huquqlarni mustahkamlash, bu D.I. Meyer, "birinchi navbatda, ko'chmas mulkka, xususan, yerga bo'lgan huquqlar bilan bog'liq holda paydo bo'ldi. mazmunli ko'rinish o'sha davr fuqarolik muomalasida bo'lgan mulk.
Shunday qilib, o'sha davr qonunchiligini tahlil qilish, Tsar Aleksey Mixaylovichning Kodeksi (1649 yildagi Kengash kodeksi) qabul qilingan paytdan boshlab "savdogar uchun meros" ning mahalliy tartibiga kirish majburiy bo'lgan degan xulosaga kelishimizga imkon beradi. chunki u bilan mulkni topshirish tushunchasi huquqlar aniqlangan.
Pyotr I, birinchi navbatda, moliyaviy maqsadlarga ega bo'lgan "krepostnoylik" deb nomlangan boshqa tartibni o'rnatdi. Bundan tashqari, xuddi shu davrda (1714 yil yanvarda) qonunchilikda Rossiya imperiyasi"ko'chmas mulk" va "ko'char" mulk atamalari paydo bo'ladi (I Pyotrning "Yagona meros to'g'risida"gi farmoniga muvofiq). Shunday qilib, tartibga solinadigan yagona kontseptsiya kiritildi huquqiy maqomi yer uchastkalari va ko'char narsalardan farqli o'laroq binolar.
Ketrin II ushbu sohadagi islohotlarni "Viloyatlarni boshqarish institutlari" ni nashr etish bilan davom ettirdi. Aktni kitobga yozib olish marosimi "Vedomosti"da nashr etilgan e'lon bilan almashtirildi. Funktsiyalarni bajargan Serf ishlari palatasi o'rniga davlat markazi yerga egalik qilishning barcha holatlari bo'yicha krepostnoylik hujjatlarini ijro etish krepostnoylik ishlari bo'yicha muassasalar tashkil etilgan fuqarolik sudlari va okrug sudlariga yuklatildi. Shu bilan birga, ko'chmas mulkni boshqa shaxsga o'tkazishga olib keladigan xatti-harakatlar sodir etilganligi to'g'risida markaziy gazetada e'lon qilish, shuningdek, bunday e'lonlarning nusxalarini ko'chmas mulkka ega bo'lgan viloyat va tumanlarga taqdim etish kerak bo'lgan qoida kuchga kirdi. mulk joylashgan edi. Biroq, bu chora hech qanday kafolat bermadi, chunki reklamalar juda kech chop etilgan.
(Hujjat)
n1.doc
2.3. Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishning ayrim muammolari
Hozirgi vaqtda olimlar va amaliyotchilar ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni huquqiy tartibga solishda bir qator muammolarni qayd etishmoqda. Shunday qilib, bir qator olimlar bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazishni umuman bekor qilish va shu munosabat bilan jismoniy shaxslar ishtirokida ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlar uchun majburiy notarial shaklni joriy etish taklifi bilan chiqdi 1 . Shu bilan birga, bitim ishtirokchilarining manfaatlari va huquqlarini qo‘shimcha himoya qilish maqsadida notarial tasdiqlangan bitim amalga oshirilmagan taqdirda uning ishtirokchilarining huquqlari soddalashtirilgan tartibda himoya qilinishi mumkinligini belgilash taklif etildi. chiqarish orqali sud qarori. Shu bilan birga, bitimlarni notarial tasdiqlash uchun davlat boji miqdorini sezilarli darajada kamaytirish taklif etildi. Bu huquqlarni ham, bitimlarni ham ro'yxatdan o'tkazish bir vaqtning o'zida ortiqcha bo'lishi, shuningdek, ommaviy haqiqiylik printsipiga rioya qilish nuqtai nazaridan bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish zarurati yo'qligi bilan oqlanadi. Bu taklif ancha o‘rinli ko‘rinadi, ammo buning uchun bir qator hududlarda sun’iy ravishda cheklangan notariuslar sonini ko‘paytirish talab etiladi.
Biroq, bu nuqtai nazar hamma tomonidan ham qo'shilmaydi. Shunday qilib, Tujilova-Ordanskayaning so'zlariga ko'ra, bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish zarur. Asos sifatida MChJning Federal ro'yxatga olish xizmatiga turar-joy binolarini sotish shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish ustidan shikoyat qilish to'g'risidagi da'vosi keltirilgan. Ish materiallaridan ma'lum bo'lishicha, qurilish tashkiloti - turar-joy egasi - MChJ bilan oldi-sotdi shartnomasini tuzgan, ammo Federal zaxira xizmati oldi-sotdi shartnomasi ilgari ro'yxatdan o'tganligi sababli ro'yxatdan o'tishni rad etgan. xuddi shu turar-joy uchun boshqa shaxs bilan. MChJ ushbu faktni inkor etmasdan, oldi-sotdi shartnomasi ro'yxatdan o'tgan bo'lsa-da, xaridor mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazmaganligini ko'rsatdi. Shu munosabat bilan, da'vogarning so'zlariga ko'ra, qurilish kompaniyasi turar-joy binolarining egasi bo'lib qoladi va tegishli ravishda ularni tasarruf etishi mumkin.
Hakamlik sudi da'voni rad etib, Yagona davlat reestriga kvartirani sotish-sotib olish to'g'risidagi ro'yxatdan o'tgan shartnoma to'g'risidagi yozuv xuddi shu kvartirani sotish va sotib olish bo'yicha yangi shartnomani ro'yxatdan o'tkazishga to'sqinlik qilishini ta'kidladi. sotuvchi, ilgari tuzilgan shartnoma to'g'risidagi ro'yxatga olish yozuvi ushbu shartnomani bekor qilish, tomonlardan biri tomonidan rad etish yoki boshqa sabablarga ko'ra bekor qilish to'g'risidagi yozuv bilan bekor qilinmaguncha.
Shunday qilib, muallifning so'zlariga ko'ra, ro'yxatdan o'tgan shartnoma mavjudligi tufayli oldini olish mumkin edi huquqbuzarlik 1 . Shuni ta'kidlash kerakki, yuqoridagi misol qoida emas, balki istisno. Amalda shartnomani (bitimni) ro'yxatdan o'tkazish va mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish deyarli bir vaqtning o'zida sodir bo'ladi.
Bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazishni bekor qilishni taklif qilayotgan mualliflarning fikri to'g'ri ko'rinadi. Shunday qilib, V.A. Alekseevning so'zlariga ko'ra, faqat huquqlarning to'g'ridan-to'g'ri o'tkazilishiga olib kelmaydigan bitimlarni, masalan, to'xtatib turish sharti bilan tuzilgan bitimlarni, agar huquqlarni o'tkazish sotib olish narxini to'liq to'lash bilan bog'liq bo'lsa, ro'yxatga olishni davom ettirish kerak 2. Ushbu nuqtai nazar asosli, chunki aks holda bitim taraflari davlat ro'yxatidan o'tkazish taqdim etadigan barcha imtiyozlardan mahrum bo'lishadi.
Davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun maxsus qoidalar o'rnatiladi har xil turlari ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomalari. Bino va inshootlarni ijaraga berish shartnomasi, agar u kamida bir yil muddatga tuzilgan bo'lsa, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Amalda, turar joy bo'lmagan binolar, ya'ni binolar yoki inshootlarning bir qismi (butun bino yoki inshoot ijaraga olinmasa, uning faqat bir qismi) uchun ijara shartnomalarini davlat ro'yxatidan o'tkazish zarurligi to'g'risida savol tug'ildi. masalan, bir yoki bir nechta xona, podval va boshqalar ), bir yildan kam muddatga mahkumlar. Bu masala bo'yicha turli nuqtai nazarlar bildirildi va shunga ko'ra amaliyot ham o'zgardi. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, savol San'at qoidalariga mos keladimi yoki yo'qmi edi. Fuqarolik Kodeksining 651-moddasi, bino yoki inshootni 1 yil muddatga ijaraga berish shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni talab qilgan yoki San'atning 2-bandi qoidalariga amal qilish kerak. Fuqarolik kodeksining 609-moddasi, muddatidan qat'i nazar, ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomalarini davlat ro'yxatidan o'tkazish zarurligini belgilab qo'ydi.
Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumining 2000 yil 1 iyundagi 53-sonli axborot xatida ushbu muammoni hal qilishga urinish bo'lib, unda quyidagilar ko'rsatilgan.
"Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" gi Federal qonunning 1-moddasi turar-joy va noturar joy binolarni ko'chmas mulk sifatida tasniflaydi, ularga bo'lgan huquqi, shuningdek ular bilan tuzilgan bitimlar hollarda majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. va qonun hujjatlarida belgilangan tartibda. "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining 12-moddasi 6-bandining 2-qismiga binoan, binolar (turar-joy va noturar joy) "bino va inshootlarning bir qismi bo'lgan ob'ektdir".
Ushbu ma'lumot xatining 2-bandida quyidagi xulosalar chiqariladi. Turar-joy bo'lmagan binolar u joylashgan bino yoki inshootdan farq qiladigan, lekin u bilan chambarchas bog'liq bo'lgan ko'chmas mulk ob'ekti ekanligini va Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida hech qanday qoida mavjud emasligini hisobga olgan holda. maxsus normalar Turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga berish shartnomalarini davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida, bunday ijara shartnomalariga Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 651-moddasi 2-bandining qoidalari qo'llanilishi kerak.
Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 651-moddasi 2-bandiga binoan, kamida bir yil muddatga tuzilgan noturar joy uchun ijara shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak va bunday ro'yxatga olingan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi. Bir yildan kam muddatga tuzilgan noturar joy uchun ijara shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi va Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 433-moddasi 1-bandiga muvofiq belgilangan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi.
Ushbu xat, shubhasiz, ushbu masala bo'yicha yagona yondashuvni ishlab chiqishda ijobiy rol o'ynadi (ayniqsa, ko'rsatilgan ijara shartnomalarining haqiqiyligiga oid nizolarni ko'rib chiqish, qoida tariqasida, hakamlik sudining vakolatiga kiradi). Shu bilan birga, buni e'tiborsiz qoldirib bo'lmaydi axborot byulletenlari qonun manbai emas va faqat maslahat xarakteriga ega.
Shuningdek, “Ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida”gi qonun kuchga kirmagan va yaratilmagan davrda ko‘chmas mulkni ijaraga berish shartnomasi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilmaganligi ham nazarda tutilishi kerak. bitta tizim davlat ro'yxatidan o'tkazilganligi va korxonalarning texnik inventarizatsiya byurosi faqat mulk egalarini ro'yxatga olishlari ijara shartnomasini haqiqiy emas deb topish uchun asos bo'lmaydi. Amalda nizolar “Davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida”gi qonun kuchga kirgunga qadar tuzilgan ijara shartnomasi tomonlar tomonidan ushbu Qonunning amal qilish muddati davomida uzaytirilganda yuzaga kelgan.
Bunday holda, ijara shartnomasini uzaytirish yangi shartnoma tuzishni anglatmasligidan kelib chiqishi kerak, chunki lizing munosabatlari tomonlar o'rtasida bir xil shartlarda saqlanib qoladi. yangi atama. Shartnoma tuzilgandan keyin qabul qilinadi qoidalar, bo'yicha qoidalarni o'z ichiga olgan majburiy ro'yxatga olish ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomalari ular kuchga kirgunga qadar mavjud bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazilmaganda haqiqiy deb e'tirof etadi. Bundan kelib chiqadiki, bunday shartnoma noma'lum muddatga uzaytirilishi mumkin va u davlat ro'yxatidan o'tkazilganidan qat'i nazar, amal qiladi.
Ayni paytda shartnoma bepul foydalanish ijara shartnomasidan faqat tekinligi bilan farq qiluvchi mulk umuman ro‘yxatga olinmaydi. Biroq, San'atning 2-bandida. Er kodeksining 26-moddasida, federal qonunlarda nazarda tutilgan hollar bundan mustasno, er uchastkasidan bir yildan kam muddatga bepul, muddatli foydalanish shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilmasligi alohida ta'kidlangan. Yer kodeksining ushbu moddasidan xulosa qilishimiz mumkinki, agar ko'rsatilgan shartnoma bir yildan ortiq muddatga tuzilgan bo'lsa, unda bunday shartnoma ro'yxatdan o'tkazilishi kerak.
Muayyan qiyinchiliklar zaruriy davlat ro'yxatidan o'tkazilmagan hollarda ko'chmas mulk shartnomalarining haqiqiy emasligi va tuzilmasligi tushunchalari o'rtasidagi munosabatlar masalasidan kelib chiqadi.
Shuni yodda tutish kerakki, San'atga muvofiq. Fuqarolik Kodeksining 165-moddasiga binoan, qonunda nazarda tutilgan hollarda bitimni davlat ro'yxatidan o'tkazish talablarini bajarmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi. Bunday bitim haqiqiy emas deb hisoblanadi. Bundan tashqari, u sud tomonidan tan olingan yoki tan olinganligidan qat'i nazar, u tuzilgan paytdan boshlab haqiqiy emas deb hisoblanadi va tomonlar uchun hech qanday huquq va majburiyatlarning paydo bo'lishiga olib kelmaydi. Davlat ro'yxatidan o'tishdan bo'yin tovlayotgan partiya sud orqali ro'yxatdan o'tishga majburlanishi mumkin.
Shu bilan birga, San'atning 3-bandiga binoan. Fuqarolik Kodeksining 433-moddasiga binoan, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan bitimning asosiy turi bo'lgan shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi. Boshqacha qilib aytganda, ro'yxatdan o'tmagan shartnoma tuzilmagan deb hisoblanadi va agar taraf bo'lsa, San'atning 3-bandiga muvofiq. 165-sonli sudda ro'yxatdan o'tishga majbur qilish mumkin, keyin biz shartnoma tuzishga majburlash haqida gapiramiz.
Davlat ro'yxatidan o'tkazilmagan taqdirda, shartnomalar tuzilmaydi (FKning 433-moddasi 3-bandi), bitimlar haqiqiy emas (FKning 165-moddasi 1-bandi) va huquqlar yaratilmaydi (FKning 8-moddasi 2-bandi). Fuqarolik kodeksi). Shunday qilib, bitimning bir turi uchun - shartnoma - Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi davlat ro'yxatidan o'tkazish talabiga rioya qilmaslik uchun maxsus oqibatlarni belgilab qo'ydi. Bunday holda, San'atning 1-bandida nazarda tutilgan qoida. Fuqarolik Kodeksining 165-moddasi, amaldagi qonunchilikka ko'ra, umuman qo'llanilishi mumkin emas, chunki amaldagi qonun chiqaruvchi organ faqat yuqorida sanab o'tilgan shartnomalar turlari bo'yicha majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazishni belgilaydi va ularga nisbatan alohida qoida qo'llaniladi.
Shu bilan birga, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan bitta shartnoma uchun ipoteka shartnomasi (Fuqarolik Kodeksining 339-moddasi) istisno qilinadi: ro'yxatga olinmagan ipoteka shartnomasi tuzilmagan emas, balki haqiqiy emas.
Shunday qilib, har xil bo'ladi huquqiy oqibatlar nazarda tutilgan turli holatlar bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish qoidalariga rioya qilmaslik.
Agar biz San'atning ustuvorligidan kelib chiqsak. Fuqarolik Kodeksining 165-moddasi, keyin ro'yxatga olinmagan ko'chmas mulk bitimi (agar ro'yxatdan o'tish qonun bilan talab etilsa) haqiqiy emas (mutlaqo haqiqiy emas). Bitimning haqiqiy emasligi oqibatlarini qo'llash to'g'risidagi talab uning tuzilishi manfaatlariga daxldor bo'lgan har qanday manfaatdor shaxs tomonidan qo'yilishi mumkin. Bundan tashqari, sud bunday oqibatlarni o'z tashabbusi bilan qo'llashga haqli (Fuqarolik Kodeksining 2-qismi 2-bandi). Bu holatda oqibatlar tomonlarni dastlabki holatiga qaytarish bo'ladi. Shunday qilib, turar-joy sektorida ko'chmas mulkni sotish va sotib olish shartnomasi bo'yicha mulk sotuvchiga, pul esa xaridorga qaytariladi.
Biroq, bitimning tugashi va huquqlar o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish o'rtasidagi davrda ko'chmas mulkni sotib oluvchi unga nisbatan mulkiy huquqqa ega bo'lmaganiga qaramay, bu holat umuman olganda, mulk huquqining yo'qligini anglatmaydi. tomonlar o'rtasidagi majburiyat. Jumladan, musodara qiluvchi mol-mulkni oluvchiga topshirish majburiyatiga ega va agar mulk huquqini boshqa shaxsga o‘tkazishni davlat ro‘yxatidan o‘tkazishdan bo‘yin tovlagan taqdirda, oluvchi sud tartibida ro‘yxatdan o‘tkazishni talab qilishga haqli.
