Ijara shartnomasini yangilash uchun imtiyozli huquq. Uzoq muddat bilan ijaraga olish. Ijara shartnomasi noma'lum muddatga tuzilgan

Uy egasi ko'pincha o'z mulkini kimga ijaraga berishiga ahamiyat bermaydi. Agar ijara muddati tugagandan so'ng, u avvalgi ijarachiga mulkni ijaraga olishni davom ettirmoqchi bo'lsa, odatda hech qanday muammo bo'lmaydi. Uy egasi oldingi ijarachi bilan shartnomani uzaytirishni istamasa, qiyinchiliklar paydo bo'ladi.

Muammo shundaki, agar oldingi ijarachi shartnomani yangilamoqchi bo'lsa, uy egasi mulkni oddiygina boshqa ijarachiga ijaraga berishga haqli emas. Oldingi ijarachi ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega bo'lishi mumkin yangi atama. Ushbu imtiyozli huquq tufayli ijarachi, agar uy egasi mulkni ijaraga berishni davom ettirmoqchi bo'lsa, boshqa shaxslardan ustunlikka ega bo'ladi.

Shuning uchun uy egasi qaysi hollarda ijarachi uchun yangi muddatga ijara shartnomasini imzolashdan bosh tortishi mumkinligini bilishi kerak va qaysi hollarda u qila olmaydi. Aniqrog'i, uy egasi quyidagi sakkiz holatdan birida oldingi ijarachidan voz kechishi mumkin:

1) ijarachi shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini lozim darajada bajarmagan;

2) ijara shartnomasi noma'lum muddatga tuzilgan;

3) ijara shartnomasi ro'yxatdan o'tkazilmagan (agar bunday ro'yxatdan o'tish qonun hujjatlarida nazarda tutilgan bo'lsa);

4) ijara shartnomasi muddatidan oldin bekor qilingan;

5) ijarachi kelajakda ijara munosabatlarini davom ettirish niyati haqida uy egasiga xabar bermagan yoki uy egasiga noto'g'ri xabar bergan;

6) ijaraga beruvchi mulkni ijaraga berishni davom ettirish niyatida emas;

7) ijarachi kirishni istamaydi yangi kelishuv lizing beruvchi tomonidan taklif qilingan shartlar bo'yicha;

8) Ijaraga oluvchining ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqi qonun yoki ijara shartnomasi bilan istisno qilinadi.

Ijarachi shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini noto'g'ri bajargan

Yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquq faqat shartnomada o'ziga yuklangan majburiyatlarni lozim darajada bajargan ijarachi tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Agar ijarachi ijara muddati davomida shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini buzgan bo'lsa, u yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalana olmaydi. Misol uchun, agar ijarachi to'lovni kechiktirsa ijara, keyin lizing beruvchi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishdan bosh tortish huquqiga ega. Bu davom etishni istamasligi mumkin bo'lgan uy egasining manfaatlarini hisobga olish zarurati bilan bog'liq shartnoma munosabatlari shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini lozim darajada bajarmagan kontragent bilan.

Case Study : sud kassatsiya instantsiyasi o'z vazifalarini noto'g'ri bajargan ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega emasligini tan oldi.

Kassatsiya sudi da'vogar (ijarachi) ijara haqini to'lash majburiyatini lozim darajada bajarmaganligini ta'kidladi. Ish materiallariga ko‘ra, ijara to‘lovlari shartnomada belgilangan muddatlarga zid ravishda o‘z vaqtida to‘lanmagan. Bundan tashqari, shartnomani bekor qilish vaqtida da'vogarning javobgar (uy egasi) oldidagi ijara qarzi bo'lgan.

Ushbu asoslar da'vogar (ijarachi) yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega emasligini ko'rsatadi (FAS qarori). Ural tumani 2011 yil 7 iyundagi A47-6211/2010-sonli ishda).

Bunday holda, lizing beruvchi uchun ijarachi tomonidan tuzilgan shartnoma shartlarini sezilarli yoki ahamiyatsiz tarzda buzganligi muhim emas. Muhimi, bunday qoidabuzarlik fakti.

Case Study : kassatsiya sudi shuni ko'rsatdiki, ijarachi shartnoma shartlarini ozgina buzgan taqdirda ham, u yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda ustunlik huquqini yo'qotadi.

OAJ (lizing beruvchi) va yakka tartibdagi tadbirkor (ijarachi) o'rtasida turar-joy bo'lmagan binolarni ijaraga berish shartnomasi tuzildi.

Shartnoma muddati tugashidan oldin, ijarachi shartnomani uzaytirish iltimosi bilan uy egasiga murojaat qildi. Uy egasi ijarachiga ijara shartnomasini bekor qilish, shuningdek, egallab olingan binolarni qaytarish va topshirish aktini imzolash zarurligi to'g'risida xabardor qilish orqali javob berdi.

Shartnoma bekor qilingandan so'ng, ijaraga beruvchi boshqa shaxs bilan o'sha noturarjoy binolariga nisbatan ijara shartnomasini tuzdi.

Ijarachi uy egasi bilan bog'landi yozma ariza uchinchi shaxs bilan tuzilgan shartnoma bo'yicha ijarachining huquq va majburiyatlarini unga o'tkazish. O'z talabiga javob olmagan ijarachi hakamlik sudiga sudlanuvchiga nisbatan noturar joyni ijaraga berish shartnomasi bo'yicha huquq va majburiyatlarni o'tkazish majburiyati va buzilish natijasida etkazilgan zararni undirish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qildi. huquqidan imtiyozli xulosa kelishuv.

Da'voni qo'llab-quvvatlash uchun da'vogar yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega ekanligini ko'rsatdi.

Birinchi instantsiya sudi da'voni rad etdi.

Sud apellyatsiya sudi qarorni o‘zgarishsiz qoldirdi.

Da'vogar kassatsiya sudiga shikoyat bilan murojaat qildi, unda u qabul qilinganlarni bekor qilishni so'radi sud hujjatlari va da'volarni qondirish to'g'risida qaror qabul qilish. Kassatsiya sudi quyidagilarni aytdi.

Imtiyozli huquq ijara muddati davomida o'z vazifalarini lozim darajada bajargan ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishga haqli. Aynan shu tamoyil 621-moddaning 1-bandida belgilangan Fuqarolik kodeksi RF. Binobarin, bu qonun ustuvorligi faqat vijdonli ijarachining huquq va manfaatlarini himoya qilish usulidir.

Ijarachining vijdonliligi tuzilgan shartnoma bo'yicha o'z zimmasiga olgan barcha majburiyatlarning to'g'ri bajarilishini nazarda tutadi. Ularning bajarilmasligi fakti ijarachini yangi muddatga shartnoma tuzishni rad etish uchun etarli asosdir. Bunday holda, sodir etilgan huquqbuzarliklarning ahamiyati belgilarining mavjudligi yoki yo'qligi hisobga olinmasligi kerak.

Sudlar tomonidan aniqlanganidek, ijarachi ijaraga olingan binolarni uy egasining roziligisiz ijaraga bergan. Bunday sharoitda sudlanuvchi shartnoma shartlarini buzganligi sababli da'vogar uchun yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishdan haqli ravishda bosh tortdi.

Yuqoridagilardan kelib chiqib, kassatsiya sudi apellyatsiya qilingan sud hujjatlarini o'zgarishsiz qoldirdi va kassatsiya shikoyati- qoniqarsiz (FAS rezolyutsiyasi Shimoli-g'arbiy tuman 2007 yil 14 noyabrdagi A56-8467/2006-sonli ishda).

Ijara shartnomasi noma'lum muddatga tuzilgan

Agar ijara shartnomasining o'zi noma'lum muddatga tuzilgan bo'lsa, lizing beruvchi ijarachiga yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishdan bosh tortishi mumkin. Gap shundaki, faqat ma'lum bir muddatga tuzilgan shartnoma bo'yicha ijarachi imtiyozli huquqqa ega. Bu ijarachi ijaraga beruvchini shartnomani uzaytirish istagi haqida oldindan (lizing muddati tugashidan oldin) xabardor qilishi shartligi bilan izohlanadi. Agar shartnomaning amal qilish muddati belgilanmagan bo'lsa, shartnomani yangi muddatga imtiyozli ravishda tuzish huquqidan foydalanish mumkin emas.

Ko'pincha, ijara muddatini uzaytirishga qaror qilgan tomonlar yangi muddatga shartnoma tuzmaydilar, shunchaki davom etadilar. haqiqiy munosabat Ijaraga. Bu holat qonun bilan quyidagicha tartibga solinadi: agar ijarachi shartnoma muddati tugaganidan keyin mulkdan foydalanishni davom ettirsa va lizing beruvchi bunga e'tiroz bildirmasa, ijara shartnomasi xuddi shu shartlarda noma'lum muddatga yangilangan hisoblanadi (2-band). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi). Bu holat uy egasi uchun foydalidir. Axir, agar ijara shartnomasi noma'lum muddatga yangilangan bo'lsa, unda bu holda ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish uchun imtiyozli huquqdan mahrum bo'ladi. Va agar uy egasi ijarachiga uch oylik ogohlantirish bilan bunday shartnomani rad etsa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 610-moddasi 2-bandi, 2-bandi), u holda ijarachi ijara shartnomasini tuzishga umid qila olmaydi. u bilan yangi muddatga.

Case Study : sud ijarachining uni yangi ijara shartnomasini tuzishga majburlash to'g'risidagi da'vosini rad etdi, chunki noma'lum muddatga ijara shartnomasini tuzish (yangilash) ijarachini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqidan mahrum qiladi.

Tomonlar o'rtasida ijara shartnomasi tuzildi, muddati tugashi bilan noma'lum muddatga uzaytirildi.

Uy egasi ijarachiga shartnomani bajarishdan bir tomonlama rad etish to'g'risida noma'lum muddatga yangilangan xat yubordi.

Ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda boshqa shaxslarga nisbatan imtiyozli huquqqa ega deb hisobladi va lizing beruvchini u bilan yangi ijara shartnomasini tuzishga majbur qilish uchun sudga da'vo arizasi bilan murojaat qildi.

Kassatsiya sudining ta'kidlashicha, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi ma'nosida yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish huquqi faqat ijara shartnomasi bo'yicha vijdonli ijarachiga tegishli bo'lib, uning amal qilish muddati tugashi bilan tugatilgan. uning muddati. Noma'lum muddatga ijara shartnomasini tuzish (qayta tiklash) ijarachini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan mahrum qiladi.

Yuqoridagilarni hisobga olgan holda, sudlar da'volarni qondirishdan bosh tortdilar (Volga-Vyatka okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2010 yil 11 yanvardagi A79-156/2009-sonli qarori).

Ijara shartnomasi ro'yxatdan o'tkazilmagan

Agar ijara shartnomasi bo'lsa Ko'chmas mulk ro'yxatga olinishi kerak edi, lekin tomonlar buni qilmagan bo'lsa, ijarachi yangi ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalana olmaydi (Oliy Arbitraj sudi Plenumining qarorining 5-bandi, 14-bandi). Rossiya Federatsiyasining 2011 yil 17 noyabrdagi 73-sonli «To'g'risida individual masalalar Fuqarolik kodeksi qoidalarini qo'llash amaliyoti Rossiya Federatsiyasi ijara shartnomasi to'g'risida" (Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumining 2013 yil 25 yanvardagi 13-son qarori bilan tahrirlangan)).

Lizing shartnomasi muddatidan oldin bekor qilingan

Agar ijara shartnomasi muddatidan oldin bekor qilingan bo'lsa, uy egasi ijarachiga yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishdan bosh tortishi mumkin. Gap shundaki, faqat shartnoma bo'yicha muddati tugagan ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega. Agar ijara shartnomasi muddatidan oldin bekor qilingan bo'lsa, ijarachi yangi muddatga shartnoma tuzish uchun imtiyozli huquqqa ega emas.

Case Study : kassatsiya sudi shuni ko'rsatdiki, agar ijarachi ijaraga beruvchi bilan ijara shartnomasini bekor qilish to'g'risida qo'shimcha shartnoma imzolagan bo'lsa va ijaraga olingan mol-mulkni lizing beruvchiga qaytarib bergan bo'lsa, u holda ijarachi endi yangi ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalana olmaydi. muddat

Tomonlar noturar joyni bir yildan kam muddatga ijaraga berish shartnomasini tuzdilar.

Shartnoma muddati tugashidan bir oy oldin, ijarachi yangi muddatga ijara muddatini uzaytirish to'g'risida ariza bilan uy egasiga murojaat qildi.

Uy egasi o‘z maktubida turar joyni rekonstruksiya qilish munosabati bilan tadbirkorga ijara shartnomasini uzaytirishdan bosh tortgan va ijara muddati tugagandan so‘ng ijaraga olingan binolarni bo‘shatishni so‘ragan.

Uy egasi ijarachining shartnomani yangi muddatga uzaytirish haqidagi takroriy xatini javobsiz qoldirgan.

Ijara muddati tugagach, tomonlar lizing shartnomasini bekor qilish to‘g‘risida qo‘shimcha kelishuv va ko‘chmas mulkni qabul qilish va topshirish dalolatnomasini imzoladilar.

Shartnoma bekor qilinganidan bir yarim oy o'tgach, uy egasi uchinchi shaxs bilan ijara shartnomasini tuzdi.

Uy egasi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini buzgan va unga zarar etkazgan deb hisoblab, ijarachi hakamlik sudiga da'vo arizasi bilan murojaat qilgan.

Da'vogar (ijaraga oluvchi) sudlanuvchiga (lizing beruvchiga) ijara shartnomasini bekor qilish natijasida etkazilgan zararni undirish uchun hakamlik sudiga da'vo bilan murojaat qildi.

Birinchi instantsiya hakamlik sudi da'voni rad etdi.

Apellyatsiya instantsiyasi hakamlik sudi qarorni o'zgarishsiz qoldirdi.

Da'volarni qondirishni rad etishda sudlar ijara shartnomasini bekor qilish to'g'risidagi bitimni imzolash orqali da'vogar ijara munosabatlarini ixtiyoriy ravishda bekor qilishga rozi bo'lganligidan kelib chiqqan. Da'vogar ish materiallarida javobgarning huquqlarini suiiste'mol qilganligi to'g'risida dalillar keltirmagan.

Da'vogar kassatsiya sudiga shikoyat bilan murojaat qilgan, unda u qabul qilingan sud hujjatlarini bekor qilishni va da'volarni qondirish to'g'risida qaror qabul qilishni so'ragan.

Kassatsiya sudi xulosani o‘z kuchida qoldirdi quyi sudlar. Kassatsiya sudining ta'kidlashicha, ijarachining ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqidan foydalanishi uchun asoslar yo'q, chunki tomonlar shartnomani ixtiyoriy ravishda bekor qilganlar. qo'shimcha kelishuv, va ijarachi sudga murojaat qilganda, u ijaraga olingan binolarni uy egasiga qaytarib berdi.

Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, kassatsiya sudi apellyatsiya qilingan sud hujjatlarini o'zgarishsiz qoldirdi va kassatsiya shikoyati qanoatlantirilmadi (Ural tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2011 yil 7 iyundagi A47-6211/2010-sonli qarori).

Ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishdagi imtiyozli huquqi shartnoma quyidagi sabablarga ko'ra bekor qilingan holatlarga nisbatan qo'llanilmaydi. bir tomonlama rad etish ijaraga beruvchini uni amalga oshirishdan (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 450-moddasi 3-bandi, 610-moddasi 2-bandi). Bunday hollarda, ijarachi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandiga asoslanib, shartnomani rad etishni noqonuniy deb e'tirof etishni talab qilishga yoki ijaraga beruvchini shartnoma tuzishga majburlash uchun da'vo qo'zg'atishga haqli emas. kelishuv. Shuning uchun shartnomani kelishish va tuzish bosqichida lizing beruvchi shartnomaga lizing beruvchining shartnomani bir tomonlama rad etish imkoniyati to'g'risidagi shartni kiritishi foydalidir. Lizing beruvchi ushbu huquqdan istalgan vaqtda va hech qanday holatdan qat'iy nazar foydalanishi mumkinligini ko'rsatish tavsiya etiladi qo'shimcha shartlar(ya'ni, nafaqat ijarachi tomonidan buzilish holatlarida - bu haqda ko'proq ma'lumotni bu erda ko'ring. Erta eritish dagi ijara shartnomalari suddan tashqari). Bu uy egasining oldingi ijarachi bilan ijara shartnomasini yangilashni istamasligi bilan bog'liq mumkin bo'lgan qiyinchiliklardan qochadi.

Maslahat:e Agar uy egasi bir ijarachi bilan shartnoma munosabatlarini bekor qilmoqchi bo'lsa va boshqa ijarachi bilan ijara shartnomasi tuzmoqchi bo'lsa va sobiq kontragent yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha o'zining imtiyozli huquqi buzilganligini talab qilish xavfi mavjud bo'lsa, u holda. quyidagini qilish mantiqiy.

Ijara shartnomasi muddati tugashini kutish o'rniga, uy egasi ijarachiga ijara shartnomasini muddatidan oldin bekor qilishni taklif qilishi mumkin. Yoki ijaraga beruvchi shartnomani suddan tashqari rad etishi mumkin (agar bu shartnomada aniq nazarda tutilgan bo'lsa).

Agar ijara shartnomasi muddatidan oldin bekor qilinsa, ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalana olmaydi.

Ijarachi kelajakda ijara munosabatlarini davom ettirish niyati haqida uy egasiga xabar bermagan yoki uy egasiga noto'g'ri xabar bergan

Agar ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalanmoqchi bo'lsa, u bu haqda uy egasiga xabar berishi kerak. Agar ijarachi buni o'z vaqtida qilmasa, uy egasi ijarachi bilan yangi muddatga ijara shartnomasini imzolashdan bosh tortishi mumkin.

Agar xabar berish muddati va tartibi shartnomada ko'rsatilgan bo'lsa, ijarachi tomonlarning kelishuvida nazarda tutilgan tartibda ijaraga beruvchini xabardor qilishi shart (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi, 1-bandi). ). Shuni esda tutish kerakki, lizing beruvchi shartnomada ko'rsatilgan muddatga lizing oluvchidan tegishli xabarnoma olgan bo'lishi kerak. Agar uy egasi shartnomada belgilangan muddatda ijarachidan xabar olmagan bo'lsa, u holda ijarachi kelgusida ijara munosabatlarini davom ettirish niyati to'g'risida uy egasiga xabar berish muddatini o'tkazib yuborgan deb hisoblanadi.

Masalan, agar shartnomada ijarachi ijaraga beruvchini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqdan foydalanish niyati to'g'risida ijara muddati tugashidan kamida bir oy oldin xabardor qilishi shartligi ko'rsatilgan bo'lsa, u holda. bu holda, shartnoma muddati tugashiga bir oydan kechiktirmay, ijarachidan tegishli bildirishnoma uy egasi tomonidan olinishi kerak. Albatta, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa.

Ushbu xulosani Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 165.1-moddasi 1-bandidan chiqarish mumkin.

Agar ijarachi ijara shartnomasini shartnomada ko'rsatilgan muddat tugagunga qadar yangilash istagi to'g'risida uy egasiga xabarnoma yuborsa, lekin uy egasi bunday xabarni ushbu muddat tugagandan keyin olsa, u holda bu holda uy egasiga xabar berish muddati. ijarachi tomonidan ham o'tkazib yuborilgan deb hisoblanadi (agar pochta korrespondentsiyasini etkazib berish muddati odatdagi ish amaliyotiga mos keladigan va pochta bo'limi xodimlarining aybi bilan sezilarli darajada oshib ketmagan bo'lsa).

Ilgari bu holat qonun bilan tartibga solinmagan va hakamlik sudlari bunday hollarda quyidagicha harakat qilgan.

Ba'zi sudlar lizing beruvchining tarafida bo'lib, bu holda ijarachi yangi muddatga shartnoma tuzishning imtiyozli huquqidan mahrum bo'ladi, deb hisoblaydi. Buning sababi, uy egasining shartnomada ko'rsatilgan muddatda ijarachidan xabar olmaganligi va shuning uchun ijaraga olingan mulkning kelajakdagi taqdirini o'z xohishiga ko'ra belgilashi mumkin edi.

Case Study : kassatsiya sudi, agar ijarachi shartnomada belgilangan muddatni o'tkazib yuborganidan keyin tegishli bildirishnoma olgan bo'lsa, ijarachi ijara shartnomasini yangi muddatga yangilash bo'yicha imtiyozli huquqdan foydalana olmasligini ko'rsatdi.

Tomonlar bilan noturar joy uchun ijara shartnomasi tuzdilar ma'lum bir davr uchun harakatlar.

Shartnoma shartlariga ko'ra, ijara shartnomasini uzaytirish yoki yangilash niyati to'g'risida xabar ijarachi tomonidan shartnomaning amal qilish muddati tugashidan kamida bir oy oldin amalga oshirilishi kerak.

Shartnoma muddati tugashidan roppa-rosa bir oy oldin, ijarachi uy egasiga shartnomani yangi muddatga uzaytirish iltimosi bilan bildirishnoma yubordi.

Uy egasi bu xabarni olti kundan keyin, ya'ni shartnomada ko'rsatilgan muddat tugaganidan keyin olgan.

Uy egasi o'z kontragenti tomonidan shartnomani yangilash bo'yicha imtiyozli huquqni amalga oshirish tartibi buzilganligini ko'rsatib, ijara muddatini uzaytirishni rad etish to'g'risida ijarachiga xabar berish orqali javob berdi.

Ijara muddati tugashi munosabati bilan lizing beruvchi lizing oluvchiga to‘rt nusxasini qabul qilish dalolatnomasini imzolash, muhrlash, bir nusxasini saqlash, qolgan uchtasini esa ijaraga beruvchiga yuborish talabi bilan yubordi.

Ijarachi ijara shartnomasining tugatilishi munosabati bilan da'vogarga tegishli bo'lgan noturar joydan sudlanuvchini (ijarachini) chiqarib yuborish to'g'risida da'vo arizasi bilan hakamlik sudiga murojaat qilish uchun asos bo'lgan qabul qilingan hujjatlarni imzolashdan bosh tortdi. bahsli binolarni ijaraga berish shartnomasi.

Birinchi instantsiya hakamlik sudi da'volarni qanoatlantirdi.

Ish apellyatsiya sudi tomonidan ko'rib chiqilmagan.

Sudlanuvchi kassatsiya instantsiyasi hakamlik sudiga shikoyat bilan murojaat qildi, unda u birinchi instantsiya sudining ishni shu sudga yangi ko'rib chiqish uchun yuborish to'g'risidagi qarorini bekor qilishni so'radi. Kassatsiya sudi quyidagilarni aytdi.

Agar qonun hujjatlarida yoki ijara shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, o‘z majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijarachi, shartnoma muddati tugagandan so‘ng, boshqa narsalarga ko‘ra, boshqa shaxslarga nisbatan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega bo‘ladi. Ijaraga oluvchi lizing beruvchini lizing shartnomasida ko'rsatilgan muddatda bunday shartnomani tuzish istagi to'g'risida yozma ravishda xabardor qilishi shart, agar shartnomada bunday muddat ko'rsatilmagan bo'lsa; oqilona vaqt shartnoma oxirigacha. Bunday qoidalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandida belgilangan.

Shartnomada tomonlar ijarachiga ijara muddatini uzaytirish yoki uzaytirish niyati to'g'risida uy egasiga xabar berish uchun bir oylik muddatga kelishib oldilar.

Ijarachi ijara muddatini yana bir yilga uzaytirish istagini bildirgan xatni ijarachi shartnoma muddati tugashiga bir oydan kamroq vaqt qolganida oldi. Bu shuni anglatadiki, yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqni amalga oshirish muddati o'tkazib yuborilgan va lizing shartnomasining o'zi uning muddati tugagandan so'ng o'z kuchini yo'qotgan.

Yuqoridagilardan kelib chiqqan holda, kassatsiya sudi apellyatsiya qilingan sud hujjatlarini o'zgarishsiz qoldirdi va kassatsiya shikoyati qanoatlantirilmadi (Shimoliy-g'arbiy okrug Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2007 yil 27 fevraldagi A42-5343/2006-sonli qarori). .

Boshqa sudlar shunga o'xshash ishlarda ijarachining tarafida bo'lib, ijarachi tomonidan hech qanday qoidabuzarlik topilmadi, agar u ijarachiga shartnomada ko'rsatilgan muddatni o'tkazib yuborgan bo'lsa ham, uning amal qilish muddati tugagunga qadar xabar yuborgan bo'lsa.

Case Study : kassatsiya sudi shuni ko'rsatdiki, ijarachining shartnomada ko'rsatilgan muddat o'tkazib yuborilganidan keyin, lekin uning amal qilish muddati tugagunga qadar yuborilgan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish istagi to'g'risidagi xabari ijarachini ijaraga berishni rad etish uchun asos bo'la olmaydi. bunday shartnomani yangi muddatga tuzing

Tomonlar o‘rtasida ijara shartnomasi tuzildi yer uchastkasi kafe qurish uchun foydalanish uchun.

Shartnoma shartlariga ko'ra, ijarachi (MChJ) amal qilish muddati tugagandan so'ng, boshqa shaxslarga nisbatan, tomonlar tomonidan kelishilgan shartlarda yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish huquqiga ega edi. shartnoma muddati tugashidan uch oy oldin lizing beruvchiga yuborilgan yozma ariza. Shartnoma 2011 yil 9 martgacha bo'lgan muddatga tuzilgan.

2011 yil 28 yanvar va 1 fevraldagi xatlari bilan ijarachi uy egasiga xabar berdi (ma'muriyat). munitsipalitet) yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqdan foydalanish niyati to'g'risida. Xatda ijarachi ijaraga olingan yer uchastkasida ko‘chmas mulk obyekti qurilishi davom etayotganini ko‘rsatgan: kommunikatsiyalar o‘rnatilgan va poydevor chuquri qazilgan. Ijara muddati tugagach, ob'ektni qurish tugallanmaydi.

Uy egasi uy egasiga bunday shartnomani tuzish istagi to'g'risida bildirishnoma yuborish muddati o'tkazib yuborilganligi va er uchastkasidan maqsadli foydalanishni tasdiqlovchi hujjat yo'qligi sababli ijarachiga ijara shartnomasini uzaytirishdan bosh tortganligi to'g'risida xabar berib, javob berdi. Ijarachi, o'z navbatida, tan olish uchun hakamlik sudiga murojaat qildi noqonuniy rad etish ijaraga beruvchi (shahar ma'muriyati) erni ijaraga berish shartnomasining amal qilish muddatini uzaytirish.

Birinchi instansiya sudi arizani qanoatlantirdi.

Apellyatsiya sudi birinchi instantsiya sudining hal qiluv qarorini bekor qilib, arizani rad etdi.

Kassatsiya sudi quyidagilarni aytdi.

O'z vazifalarini to'g'ri bajargan ijarachi, shartnoma muddati tugagandan so'ng, boshqa shaxslarga nisbatan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda ustuvor huquqqa ega. Ijaraga oluvchi lizing beruvchini lizing shartnomasida belgilangan muddatda, agar bunday muddat shartnomada ko'rsatilmagan bo'lsa, shartnomaning amal qilish muddati tugaguniga qadar oqilona muddatda bunday shartnomani tuzish istagi to'g'risida yozma ravishda xabardor qilishi shart. Bunday qoidalar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandida belgilangan.

Ushbu qoida uy egasining ijarachi bilan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish majburiyatini belgilamaydi, lekin ijarachiga bunday shartnomani tuzishda boshqa shaxslarga nisbatan imtiyozli huquqni beradi.

Ushbu huquq ijarachi tomonidan majburiyatni to'g'ri bajarishi va uning yangi muddatga shartnoma tuzish istagi bilan bog'liq bo'lib, bu haqda lizing beruvchi xabardor qilinadi.

Lizing shartnomasida shartnomani tuzish bo'yicha imtiyozli huquqni amalga oshirish niyati to'g'risida yozma xabar lizing beruvchiga shartnomaning amal qilish muddati tugashidan uch oy oldin yuborilishi nazarda tutilgan. Biroq, na ijara shartnomasida, na qonunda lizing beruvchining ogohlantirish muddatini buzish oqibatlari mavjud emas.

Shunday qilib, ijarachining belgilangan muddatni buzgan holda xabar yuborishi, shartnomada nazarda tutilgan ijara, ammo ushbu shartnomaning amal qilish muddati tugagunga qadar bu o'z-o'zidan lizing shartnomasini uzaytirishni rad etish uchun so'zsiz asos bo'la olmaydi.

Apellyatsiya instantsiyasi sudining ijarachining yer uchastkasidan noto‘g‘ri foydalanganligi haqidagi ma’lumoti ham asossizdir. Gap shundaki, yer uchastkasidan foydalanish unga mos kelmaydi mo'ljallangan maqsad yangi muddatga shartnoma tuzishning imtiyozli huquqidan foydalanishni rad etishga emas, balki erni ijaraga berish shartnomasini bekor qilishga olib keladi.

Yuqoridagilardan kelib chiqib, kassatsiya sudi apellyatsiya sudining hal qiluv qarorini bekor qildi va birinchi instantsiya sudining hal qiluv qarorini o'z kuchida qoldirdi (Sharqiy Sibir okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2012 yil 7 iyundagi A19-14120/2011-sonli ish bo'yicha qarori). ).

Hozirgi vaqtda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 165.1-moddasini hisobga olgan holda, birinchi nuqtai nazar to'g'ri ko'rinadi. Shuning uchun, ushbu qoida qoidalarini hisobga olgan holda, agar ijarachi ijara shartnomasini shartnomada ko'rsatilgan muddat tugagunga qadar yangilash istagi to'g'risida uy egasiga xabar yuborsa, lekin uy egasi bunday xabarnomani ushbu muddat tugaganidan keyin oladi. muddat, keyin bu holda uy egasiga xabar berish muddati o'tkazib yuborilgan hisoblanadi.

Agar shartnomada xabarnoma yuborish muddati ko'rsatilmagan bo'lsa, ijarachi ijaraga beruvchini shartnomaning amal qilish muddati tugagunga qadar oqilona muddatda yangilash istagi to'g'risida xabardor qilishi shart (621-moddaning 1-bandi, 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi). Davrning asosliligi hakamlik sudi tomonidan har bir holatda muayyan ishning holatlariga qarab baholanadi (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2013 yil 16 apreldagi 2823/11-sonli qarori). Shunday qilib, ishlarning birida arbitraj sudi ijarachi ijaraga oluvchiga yangi muddatga shartnomani oldindan tuzish huquqidan foydalanish istagi to'g'risida bildirishnoma yuborish muddatini o'tkazib yubormaganligini aniqladi. shartnomaning amal qilish muddati tugashidan kamida etti kun oldin xabarnoma (2011 yil 21 iyuldagi Moskva tumani FAS qarori A41-29496/10-sonli holatda).

Ijarachi shartnomada ko'rsatilgan uy egasining manziliga xabarnoma yuborishi shart. Agar shartnomada manzil ko'rsatilmagan bo'lsa, ijarachi ijaraga beruvchi tashkilotning yuridik manziliga (lizing beruvchi fuqaroning yashash joyi) xabarnoma yuborishi kerak.

Manzil yuridik shaxs joylashuvi bilan belgilanadi davlat ro'yxatidan o'tkazish(Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 54-moddasi 2-bandi). Yuridik shaxslarning yagona davlat reestrida doimiy shaxsning manzili (joylashuvi) to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud ijro etuvchi organ yuridik shaxs yoki yuridik shaxs nomidan ishonchnomasiz ish yuritish huquqiga ega bo‘lgan boshqa organ yoki yuridik shaxs bilan bog‘lanish amalga oshiriladigan shaxs (5-moddaning 1-bandi “v” kichik bandi). Federal qonun 2001 yil 8 avgustdagi 129-FZ-son "Yuridik shaxslar va yakka tartibdagi tadbirkorlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida").

Shunday qilib, yuridik shaxsga yuborilgan xabarnoma yuridik shaxslarning yagona davlat reestrida ko'rsatilgan uning joylashgan joyiga yuborilishi kerak.

Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumi ta'kidlaganidek, yuridik shaxs qonuniy ravishda qabul qilmaslik oqibatlari xavfini o'z zimmasiga oladi. mazmunli xabarlar, Yuridik shaxslarning yagona davlat reestrida ko'rsatilgan manzilida olingan, shuningdek, ushbu manzilda uning vakili yo'qligi xavfi. Yuridik shaxslarning yagona davlat reestrining yuridik shaxsning manzili to'g'risidagi ma'lumotlariga vijdonan tayangan shaxslar bilan munosabatlarda bunday yuridik shaxs ko'rsatilgan reestrga kiritilmagan ma'lumotlarga murojaat qilish huquqiga ega emas. shuningdek undagi ma'lumotlarning ishonchsizligi (shu jumladan, ishni sud tomonidan ko'rib chiqilayotganda, ish yuritish doirasida noto'g'ri xabar berish) ma'muriy huquqbuzarlik va h.k.). Bu tegishli ma'lumotlar yuridik shaxslarning yagona davlat reestriga kiritilgan holatlarga nisbatan qo'llanilmaydi. noto'g'ri xatti-harakatlar uchinchi shaxslar yoki yuridik shaxsning irodasiga qarshi boshqacha tarzda. Bunday tushuntirishlar Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Plenumining 2013 yil 30 iyuldagi 61-sonli «Manzilning to'g'riligi bilan bog'liq nizolarni hal qilish amaliyotidagi ayrim masalalar to'g'risida»gi qarorining 1-bandining 2-bandida keltirilgan. yuridik shaxs.”

Nisbatan shaxslar(fuqarolar, yakka tartibdagi tadbirkorlar) kreditorlarga va boshqa shaxslarga o'z yashash joyi to'g'risida noto'g'ri ma'lumot bergan fuqaro buning natijasida kelib chiqadigan oqibatlar xavfini o'z zimmasiga oladi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 20-moddasi 1-bandi). ).

Agar lizing beruvchi haqiqatan ham yuridik manzilida bo'lmasa, unga ro'yxatdan o'tgan manziliga yuborilgan yozishmalarni olish imkoniyati ta'minlanishi kerak. Gap shundaki, agar ijarachi uy egasining joylashgan joyiga xabarnoma yuborsa va u pochta orqali "adresat ko'rsatilgan manzilda ko'rsatilmagan" yozuvi bilan qaytarilsa, bu holda uy egasi hanuzgacha xabardor qilingan hisoblanadi.

Ijaraga oluvchining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish niyati to'g'risida uy egasiga xabar berishi bilan bog'liq masalalarda noaniqlikni bartaraf etish uchun uy egasiga shartnomada quyidagilarni ko'rsatish tavsiya etiladi:

• ijarachi uy egasiga yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalanish istagi to'g'risida xabardor qilishi shart bo'lgan davr;

• ijarachi uy egasiga yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqidan foydalanish istagi to'g'risida xabardor qilishi shart bo'lgan manzil;

• lizing beruvchiga ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqdan foydalanish istagi to'g'risida xabardor qilingan vaqtni aniqlash tartibi;

• ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish uchun imtiyozli huquqdan foydalanish istagi to'g'risida uy egasiga xabar berish muddatini o'tkazib yuborish oqibatlari.

Ijara shartnomasidagi ijarachining uy egasiga yangi muddatga shartnoma tuzish istagi to'g'risida xabar berishi haqidagi bandiga misol.

“Ijaraga oluvchi lizing beruvchini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo‘yicha imtiyozli huquqidan foydalanish niyati to‘g‘risida ijara muddati tugashidan kamida 1 (bir) oy oldin xabardor qilishi shart. Uy egasi ijarachidan tegishli yozma xabarni olgandan keyin xabardor qilingan hisoblanadi. Agar ijarachi ijara muddati tugashidan kamida 1 (bir) oy oldin yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini amalga oshirish niyati to'g'risida lizing beruvchini xabardor qilmasa, bu holda ijarachi ijaraga berish huquqidan mahrum bo'ladi. yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqi.

Uy egasi mulkni ijaraga berishni davom ettirish niyatida emas

Agar ijaraga beruvchi mulkni ijaraga berishni istamasa (masalan, ijaraga beruvchi ijaraga olingan mulkdan foydalanishni xohlaganligi sababli o'z ehtiyojlari), keyin bu holda ijarachi yangi muddatga shartnomani imtiyozli tuzish huquqidan foydalana olmaydi. Gap shundaki, ijarachining yangi muddatga imtiyozli shartnoma tuzish huquqi, agar ijaraga beruvchi nizoli mulkni uchinchi shaxsga ijaraga bergan taqdirdagina u tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Ijarachining imtiyozli huquqi, agar ijaraga beruvchi mulkni ijaraga berishni istamasa, ijaraga beruvchining shartnoma tuzish bo'yicha tegishli majburiyatini nazarda tutmaydi (Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Prezidiumining 19 iyuldagi qarorlari, 2005 yil 3440/05-son va 2012 yil 5 iyundagi 17540/11-son).

Ijarachi uy egasi tomonidan taklif qilingan shartlar bo'yicha yangi shartnoma tuzishni istamaydi

Ijarachining boshqa shaxslarga nisbatan yangi muddatga shartnoma tuzishdagi imtiyozli huquqi ijarachining imtiyozliroq ijara shartlariga ega ekanligini anglatmaydi. Aksincha, ijarachi boshqa shaxslarga nisbatan lizing beruvchi tomonidan taklif qilingan shartlar asosida shartnoma tuzishda ustunlikka ega. Agar ijarachi uy egasi tomonidan taklif qilingan shartlarga rozi bo'lmasa, uy egasi ijaraga olingan ob'ektga nisbatan yangi kontragentlarni topishga haqli.

Biroq, uy egasi ijarachiga boshqa potentsial kontragentlar bilan solishtirganda yomonroq shartlarni taklif qila olmaydi. Va agar, masalan, uy egasi ijarachini shartnoma tuzishga taklif qilsa ijara 150 000 rub. oyiga, boshqa shaxslar uchun esa - 140 000 rubl. oyiga, keyin bu holda ijarachining yangi shartnoma tuzish bo'yicha imtiyozli huquqi buziladi.

Vaziyat ijarachi va uchinchi shaxslar lizing beruvchi tomonidan taklif qilingan shartlar bo'yicha shartnoma tuzishdan bosh tortganida ham paydo bo'lishi mumkin. Bunday holda, uy egasi shartnoma tuzish uchun talablarni kamaytirishi mumkin (masalan, kerakli ijara miqdorini kamaytirish). Bunday hollarda shuni yodda tutish kerakki, agar ijaraga beruvchi yangi shartnoma tuzish uchun o'z talablarini kamaytirsa, u birinchi navbatda bunday shartnomani tuzishda imtiyozli huquqqa ega bo'lgan ijarachiga yangi shartlar bo'yicha shartnoma tuzishni taklif qilishi shart. . Aks holda, ijarachi yangi ijarachi bilan tuziladigan shartnoma bo'yicha huquq va majburiyatlarni o'tkazishni, shuningdek etkazilgan zararni qoplashni talab qilishi mumkin.

Ijarachining ijara shartnomasini tuzishdagi imtiyozli huquqi qonun yoki ijara shartnomasi bilan istisno qilinadi.

Ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqi qonun yoki shartnoma bilan cheklanishi mumkin.

Qonun ijarachining shartnomalarga nisbatan yangi ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqini cheklaydi:

• ijara (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 627-moddasi 2-bandi);

• ekipaj bilan transport vositalarini ijaraga berish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 632-moddasi 2-bandi) va ekipajsiz (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 642-moddasi 2-bandi);

• ijara yer uchastkalari(22-moddaning 3-bandi). Yer kodeksi RF);

• suvdan foydalanish (Rossiya Federatsiyasi Suv kodeksining 15-moddasi 3-qismi);

• o'rmon maydonlarini ijaraga berish (5-qism, 2006 yil 4 dekabrdagi 201-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasi O'rmon kodeksining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonunining 4-moddasi).

Shartnomada ijarachining ijara muddati tugagach, yangi muddatga shartnoma tuzishda imtiyozli huquqqa ega emasligini ko'rsatishi mumkin.

Bunday hollarda, ijarachi birinchi navbatda uchinchi shaxslar oldida yangi muddatga shartnoma tuzish imkoniyatidan foydalana olmaydi.

Agar lizing beruvchi ijara muddati tugagach, har qanday holatda ham ijarachi bilan shartnoma munosabatlarini davom ettirish niyatida bo‘lmasa, lekin mol-mulkni boshqa shaxsga ijaraga bermoqchi bo‘lsa, u holda unga o‘xshash so‘zlarni shartnomaga kiritish tavsiya etiladi. shartnoma, ijarachining imtiyozli huquqi bundan mustasno. Biroq, ijarachi bunday shartnoma loyihasini imzolashdan bosh tortishi xavfi mavjud, chunki bu holda ijarachi o'zining muhim afzalliklaridan biridan mahrum bo'ladi.

Shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini to'g'ri bajargan ijarachi, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, uchinchi shaxslarga nisbatan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi). ijara shartnomasi.

Bu huquq faqat bir xil ob'ektni ijaraga olishda qo'llaniladi.

Ijarachi quyidagi shartlar bir vaqtning o'zida bajarilgan taqdirdagina imtiyozli huquqdan foydalanishi mumkin:

- agar u ijaraga beruvchini yangi muddatga shartnoma tuzishning imtiyozli huquqidan foydalanish istagi to'g'risida xabardor qilgan bo'lsa (Volga-Vyatka tumani Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2009 yil 30 martdagi A79-5631/2008-sonli qarori) Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining 2009 yil 24 iyundagi VAS-1683/09-sonli qarori bilan ushbu ishni Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumiga nazorat tartibida ko'rib chiqish uchun topshirish rad etilgan));

- agar u shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini vijdonan bajargan bo'lsa. Aks holda, ijarachi yangi muddatga shartnoma tuzishda ustunlik huquqini yo'qotadi, shu bilan birga buzilishning jiddiyligi uning vijdonliligi masalasini hal qilishga ta'sir qilmaydi.

Ijarachi shartnoma tuzish bo'yicha imtiyozli huquqdan mahrum bo'lgan shartnoma bo'yicha majburiyatlarni adolatsiz bajarish, xususan, ijara haqini to'lash muddatini buzish;

- agar shartnoma noma'lum muddatga uzaytirilmagan bo'lsa. Aks holda, sud ijarachining yangi muddatga shartnoma tuzishning imtiyozli huquqini yo'qotganligini aniqlashi mumkin. Shu bilan birga, qarama-qarshi sud amaliyoti mavjud bo'lib, unga ko'ra ijara shartnomasi noma'lum muddatga yangilangan taqdirda ijarachi imtiyozli huquqdan mahrum etilmaydi;

- agar ijarachi ijarachiga yangi muddatga shartnoma tuzish to'g'risida ariza yuborganidan keyin tomonlar o'rtasida shartnomani bekor qilish to'g'risida kelishuv bo'lmasa.

Imtiyozli huquqning mavjudligi ijarachi uy egasidan xuddi shu shartlarda yangi shartnoma tuzishni talab qilishi mumkin degani emas. IN Ushbu holatda lizing beruvchi oldingi shartnoma shartlariga bog'liq emas. U ijarachiga va uchinchi shaxslarga mulkni ijaraga berishning boshqa shartlarini taklif qilishga yoki mulkni ijaraga berishni rad etishga haqli. Imtiyozli huquq oddiygina ijarachining uy egasi bilan bir xil mulkka nisbatan lizing shartnomasini tuzish huquqini anglatadi.

Shu bilan birga, uy egasi tomonidan ijarachining imtiyozli huquqini buzish oqibatlari sud tomonidan faqat uy egasi bilan uchinchi shaxs o'rtasida shartnoma tuzilgan taqdirdagina qo'llanilishi mumkin. Biroq, ichida sud amaliyoti Yana bir pozitsiya mavjud, unga ko'ra, imtiyozli huquqni himoya qilish to'g'risida da'vo qo'zg'atishda ijarachiga uy egasining uchinchi shaxs bilan bir xil mulkni ijaraga berish shartnomasini tuzish niyatini isbotlash kifoya.

Tomonlar ijarachining imtiyozli huquqini cheklovchi shartni kelishib olishlari mumkin. Bu lizing beruvchiga uchinchi shaxslar bilan osongina shartnoma tuzish imkonini beradi.

———————————

Shart bayonotiga misol:

"Ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega emas."

———————————

Shuni hisobga olish kerakki, davlatning ijarasi yoki kommunal mulk ijarachining yangi muddatga shartnoma tuzish uchun imtiyozli huquqini amalga oshirishning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq.

Agar ijarachining yangi muddatga shartnoma tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini istisno qilish sharti kelishilmagan bo'lsa.

Bunday holda, ijarachi imtiyozli huquqdan foydalanishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi). Agar lizing beruvchi yangi muddatga shartnoma tuzishdan bosh tortsa va ijara shartnomasining amal qilish muddati tugagan kundan boshlab bir yil ichida uchinchi shaxs bilan shartnoma tuzsa, lizing oluvchi San'atning 1-bandiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi uchinchi shaxs bilan tuzilgan shartnoma bo'yicha huquq va majburiyatlarni topshirishni va yo'qotishlarni qoplashni yoki faqat zararni qoplashni talab qilish huquqiga ega bo'ladi.

Fuqarolik kodeksi, N 14-FZ | Art. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi. Ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqi (joriy versiya)

1. Agar qonun hujjatlarida yoki ijara shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, o‘z majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijarachi, shartnomaning amal qilish muddati tugagandan so‘ng, boshqa narsalar teng bo‘lganda, yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda boshqa shaxslarga nisbatan imtiyozli huquqqa ega bo‘ladi. Ijaraga oluvchi lizing beruvchini lizing shartnomasida belgilangan muddatda, agar bunday muddat shartnomada ko'rsatilmagan bo'lsa, shartnomaning amal qilish muddati tugaguniga qadar oqilona muddatda bunday shartnomani tuzish istagi to'g'risida yozma ravishda xabardor qilishi shart.

Yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda shartnoma shartlari tomonlarning kelishuviga binoan o'zgartirilishi mumkin.

Agar lizing beruvchi lizing oluvchi bilan yangi muddatga shartnoma tuzishdan bosh tortsa, lekin u bilan shartnoma muddati tugagan kundan boshlab bir yil ichida boshqa shaxs bilan ijara shartnomasi tuzsa, lizing oluvchi o'z xohishiga ko'ra ijaraga olish huquqiga ega. , sudda tuzilgan shartnoma bo'yicha huquq va majburiyatlarning boshqa shaxsga o'tkazilishini hamda u bilan ijara shartnomasini qayta tiklashni rad etish natijasida etkazilgan zararning o'rnini qoplashni yoki faqat bunday zararning qoplanishini talab qilish.

2. Agar ijarachi ijaraga beruvchining e'tirozlari bo'lmasa, shartnoma muddati tugaganidan keyin mulkdan foydalanishni davom ettirsa, shartnoma xuddi shu shartlarda noma'lum muddatga yangilangan deb hisoblanadi (610-modda).

• BB kodi
• Matn

Hujjat URL manzili [nusxa]

San'atga sharh. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasiga muvofiq sud amaliyoti:

• Oliy sudning qarori: N 305-ES17-5424-sonli qaror, Iqtisodiy nizolar bo'yicha sudlov hay'ati, kassatsiya

  Shunday qilib, 2015 yil 22 iyulda Kompaniya tomonidan ijaraga olingan binolarni tekshirish noto'g'ri foydalanish shartnomalar yangi muddatga yangilangandan so'ng, Departament qonuniy ravishda Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 610, 621-moddalari qoidalariga muvofiq shartnomalarni bekor qilish bilan bir xil ishlarni amalga oshirdi. Shu bilan birga, lizing beruvchi shartnomani bekor qilish to'g'risida xabarnomani Kompaniya qayta sotib olish uchun ariza berishdan ikki oy oldin yubordi...

• Oliy sudning qarori: N 305-ES17-2608-sonli qaror, Iqtisodiy nizolar bo'yicha sudlov hay'ati, kassatsiya

  Shunga o'xshash qoida 2015 yil 1 yanvardan kuchga kirgan Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 450.1-moddasida mustahkamlangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 2-bandiga binoan, agar ijarachi ijaraga beruvchining e'tirozlari bo'lmasa, shartnoma muddati tugaganidan keyin mulkdan foydalanishni davom ettirsa, shartnoma xuddi shu shartlarda noma'lum muddatga yangilangan deb hisoblanadi. davr (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 610-moddasi). Bunday holda, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 610-moddasi 2-bandiga binoan, tomonlarning har biri boshqa tomonni bir oy oldin ogohlantirgan holda va ko'chmas mulkni ijaraga berishda istalgan vaqtda shartnomani bekor qilish huquqiga ega. , uch oy oldin...

• Oliy sudning qarori: N 308-KG16-19850-sonli qaror, Iqtisodiy nizolar bo'yicha sud kollegiyasi, kassatsiya

  Sudlar tomonidan 2008 yil 19 iyundagi shartnomaning amal qilish muddati tugagandan so'ng saytdan foydalanish bo'yicha boshqarma yoki ma'muriyat tomonidan e'tiroz bildirilmaganligi aniqlandi, shuning uchun ijara shartnomasi noma'lum muddatga yangilangan deb hisoblanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi). Fuqarolik kodeksi.So‘ralayotgan yer uchastkasidan maqsadli foydalanilganligi ish materiallari bilan tasdiqlangan.Apellyatsiya va kassatsiya instantsiyalari ariza beruvchining Yer kodeksining 39.3-moddasi 2-bandi 9-bandi va 4-bandi talablariga javob berishini haqli ravishda tan olgan. 101-FZ-sonli Qonunning 10-moddasi, departamentning fermer xo'jaligi boshlig'iga kadastr raqami 23:09:0201001:11 bilan er uchastkasini to'lash uchun mulk huquqini berishni rad etish , 52-4617/15-sonli xat bilan ifodalangan. 2015-yil 17-martdagi 32.20-son qonunga xilofdir va uning huquqlarini buzadi...

Ijarachining boshqa birovning mulkidan foydalanish to'g'risida shartnoma tuzishdagi imtiyozli huquqi juda keng tarqalgan. xalqaro amaliyot. Imtiyozli huquqning bu turi birinchi marta ichki qonun chiqaruvchi tomonidan faqat 1927 yilda shakllantirilgan.<*>, San'atga o'zgartirish kiritish orqali. 1922 yildagi RSFSR Fuqarolik kodeksining 154. Bundan tashqari, 1922 yilgi RSFSR Fuqarolik kodeksiga va 1964 yilgi RSFSR Fuqarolik kodeksiga (280-modda) ko'ra, bunday huquq faqat ish beruvchilarning qat'iy belgilangan toifasiga tegishli edi. - davlat, kooperativ yoki boshqa jamoat sotsialistik tashkilotlari, ular mehnat shartnomasi bo'yicha o'z zimmalariga olgan majburiyatlarini lozim darajada bajarishlari sharti bilan.

Rossiyaning amaldagi fuqarolik qonunchiligida yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqi to'g'risidagi qoida dispozitiv sifatida shakllantirilgan. Bu shuni anglatadiki, ijara shartnomasi taraflari o'z kelishuviga ko'ra, San'atda mustahkamlangan yuqoridagi qoidani qo'llashni istisno qilishlari mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi, ular o'rtasidagi mavjud huquqiy munosabatlar to'g'risida. Xuddi shunday cheklash qonun bilan ham kiritilishi mumkin.

Shunday qilib, to'g'ridan-to'g'ri tartibga soluvchi ko'rsatmalar tufayli San'atning 1-bandi qoidalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi aylanma ishtirokchilari ijara shartnomasi (iste'molchi ijarasi), ijara shartnomasini tuzadigan holatlarga nisbatan qo'llanilmaydi. transport vositasi ekipaj bilan va boshqaruv xizmatlarini ko'rsatmasdan va texnik operatsiya(Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 627, 632, 642-moddalariga qarang).

Shunday qilib, agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega.<*>.

Imtiyozli ijara huquqi sub'ektlari

Sifatda majburiy shartlar shaxsning shartnoma tuzishda imtiyozli huquqqa ega ekanligini e'tirof etishda, birinchidan, shaxsning ko'rib chiqilayotgan imtiyozli huquq sub'ektiga qo'yiladigan maxsus talablarga muvofiqligi, ikkinchidan, tahlil qilinayotgan huquq sub'ekti tomonidan tegishli ravishda bajarilishi zarurligi to'g'risida eslatib o'tish kerak. ijara shartnomasi bo'yicha o'ziga yuklangan majburiyatlar bo'yicha imtiyozlar.

Avvalo, lizing shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquq egasi faqat ijarachi tegishli shartnomaning tarafi sifatida ekanligini hisobga olish juda muhimdir.<*>. Subijarach, shuningdek, mulkdan ijara shartnomasidan tashqari shartnoma asosida foydalanayotgan shaxs (masalan, ijara shartnomasi asosida). bepul foydalanish) yoki umuman tegishli bitimda belgilangan asoslarsiz.

"VPSH" MChJ Kaliningrad viloyati arbitraj sudiga er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzishda uning imtiyozli huquqini tan olish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qildi, chunki nizoli er uchastkasi Kaliningrad merining qarori bilan unga ijaraga berilgan. u yer uchastkasidan vijdonan foydalanuvchi bo‘lib, shartnomaning o‘zi hokimlik ijro apparati aybi bilan tuzilmagan. Birinchi instantsiya sudi San'atning 1-bandini qo'llagan holda da'volarni qanoatlantirdi. Analogiya bo'yicha Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi.

Shimoli-g'arbiy okrugning Federal arbitraj sudi birinchi instantsiya sudining qaroriga rozi bo'lmagan holda, xususan, yangi muddatga shartnoma tuzishning imtiyozli huquqi faqat shartnoma bo'yicha ijarachiga tegishli ekanligini ko'rsatdi. "VPSH" MChJ tegishli shartnomada ishtirok etmaganligi sababli, uning imtiyozli huquqi haqidagi dalillar asossizdir.<*>.

San'atning 1-bandi qoidalarini qo'llash imkoniyati masalasi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi sub-lizing shartnomasini tuzish bilan bog'liq munosabatlarga, xususan, shartnoma tuzishda imtiyozli huquq subtenorga ham tegishli bo'lishi mumkinligiga ishonish qanchalik oqilona ekanligi haqidagi savol.

Hozirgi fuqarolik huquqi va uni qo'llash amaliyoti bizga ijara shartnomasi doirasida yangi muddatga sub-lizing shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquq sub-ijaraga oluvchi tomonidan hech qanday izohlarsiz tan olinishi kerakligini ta'kidlash imkonini beradi. Shunday qilib, agar ijara shartnomasi sublizing shartnomasidan sezilarli darajada oshib ketadigan muddatga tuzilgan bo'lsa, yordamchi ijarachi bunday lizing shartnomasining amal qilish muddati davomida ijarachini yangi muddatga ijaraga berish shartnomasini tuzishdan foyda olish huquqiga ega. uni San'atning 1-bandida belgilangan muddatlarda va tartibda. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Shunga ko'ra, ijarachi subtenantning yangi muddatga sublizing shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini buzgan vaziyatda, paragrafda nazarda tutilgan oqibatlar. 3-bet, 1-modda. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

Aytilganlarning tasdig'ini sud amaliyotida ham topish mumkin. “Novotroitskiy market” MChJ (ijarachi) va yakka tartibdagi tadbirkor R. (subtenant) o‘rtasida 2003-yil 1-yanvardan 2003-yil 30-noyabrgacha bo‘lgan muddatga bozordagi chakana savdo maydonini subijaraga berish to‘g‘risida shartnoma tuzildi. 2003-yil 30-oktabrdagi bildirishnoma bilan. , “Novotroitskiy market” MCHJ tomonidan tadbirkor R.ga ma’lum qilishlaricha, muddat tugashi bilan aytilgan kelishuv sublizing, ya'ni. 2003 yil 1 dekabrdan boshlab ushbu shartnoma bekor qilingan deb hisoblansin. Ijarachi yangi muddatga sublizing shartnomasini tuzishdan bosh tortdi.

Ijarachining harakatlarini noqonuniy deb hisoblab, tadbirkor R. hakamlik sudiga da'vo arizasi bilan murojaat qildi, bunda boshqa narsalar qatorida, uning 1-bandida belgilangan yangi muddatga ijaraga berish shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqi buzilganligini ko'rsatib o'tdi. Art. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi. Da'volarni qondirishdan bosh tortgan holda, sud, xususan, quyidagilarni ko'rsatdi: da'vogarning ijarachining xatti-harakatlari bilan ijarachining imtiyozli huquqi buzilganligi to'g'risidagi da'vosi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi), chunki da'vogar bahsli savdo maydoni boshqa shaxsga ijaraga berilganligi to'g'risida dalil keltirmagan<*>.

Shunday qilib, sud, bilvosita bo'lsa ham, subtenarning yangi muddatga sub-lizing shartnomasini imtiyozli ravishda tuzish huquqini va San'at qoidalarini qo'llash zarurligini tan oldi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi, shu jumladan baholangan huquqiy imtiyozni himoya qilish bilan bog'liq bo'lgan qism.

Aks holda, tahlil qilinayotgan munosabatlar ishtirokchilarining huquq va majburiyatlari ijara shartnomasining amal qilish muddati tugagan, shartnoma taraflarning kelishuvi bilan, ulardan birining talabiga binoan yoki boshqa sabablarga ko‘ra bekor qilingan taqdirda baholanishi kerak. tomonlar uni yangi muddatga tuzish uchun harakat qilmaydi. Bunday holda, subtenantning yangi muddatga sublizing shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini tan olish imkoniyati haqida gapirishning hojati yo'q. Bunday holda, subtenant sublizing shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqini yo'qotadi va bu tegishli ijara shartnomasini yo'qotish bilan bir vaqtda sodir bo'ladi. huquqiy maqomi. Lizing beruvchiga kelsak, u sublizing shartnomasini oldindan tuzish bo'yicha o'z imtiyozlarini amalga oshirish nuqtai nazaridan yordamchi ijarachi oldida majburiyatli shaxs sifatida qaralishi mumkin emas. Bu xulosa, tabiiyki, sud amaliyotida ham o‘z ifodasini topmoqda.

“Bizning bolalar” MChJ hakamlik sudiga Orel shahar ma’muriyatining “Orel, Pushkin ko‘chasi manzilida joylashgan noturar joy uchun “Orlovskaya Niva” AIC bilan ijara shartnomasini tuzish to‘g‘risida”gi 3092-son qarorini haqiqiy emas deb topish to‘g‘risida ariza bilan murojaat qildi. ., 20". Ish materiallaridan ma'lum bo'lishicha, "Magazin Rossiya" OAJ (ijaraga oluvchi) va munitsipal mulk departamenti (ijara beruvchi) o'rtasida 2001 yil 31 dekabrdagi 0584-sonli bahsli noturar joyni ijaraga berish shartnomasi tuzilgan. ko'rsatilgan ijara shartnomasi, 2002 yil 1 yanvarda "Bizning bolalar" MChJ (subtenant), Munitsipal mulk departamenti (lizing beruvchi) va "Rossiya" do'koni OAJ (ijarachi) o'rtasida bahsli bo'lmagan mulkning bir qismini ijaraga olish shartnomasi tuzildi. - turar-joy binolari. 0584-sonli ijara shartnomasining amal qilish muddati tugaganidan keyin tomonlar tomonidan yangi ijara shartnomasi hech qachon tuzilmagan. Shu munosabat bilan, Orel shahri ma'muriyati bahsli noturar joyni uchinchi shaxsga ijaraga berishga qaror qildi (OAJ AIC Orlovskaya Niva). Bunga rioya qilgan holda qaror qabul qilindi 2002 yil 1 dekabrda Orel shahrining kommunal mulk departamenti (lizing beruvchi) va AIC "Orlovskaya Niva" OAJ o'rtasida yangi ijara shartnomasi tuzildi.

Orel shahar ma'muriyatining 3092-sonli qarori uni buzgan deb hisoblaydi qonuniy manfaatlar, MChJ "Bizning bolalar" o'z talablarini, shu jumladan, yangi muddatga shartnoma tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini buzganligini asoslab, sudga murojaat qildi. Arbitraj sudi arizani qondirishdan bosh tortgan holda, xususan, "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 615-moddasi 2-qismiga muvofiq, agar qonunda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijara shartnomalari to'g'risidagi qoidalar sub-lizing shartnomalariga nisbatan qo'llaniladi. boshqa huquqiy hujjatlar. Hisob bilan huquqiy maqomi da'vogarni ijarachi sifatida qo'llab-quvvatlasak, biz uning ma'muriyatning qarori San'atda belgilangan ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqini buzayotgani haqidagi da'vosiga qo'shila olmaymiz. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi.<*>.

Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, sud sub'ektning yangi muddatga shartnoma tuzishga bo'lgan imtiyozli huquqini tan olish zarurligiga mohiyatan rozi bo'lib, bunday imtiyozli huquqni ijaraga beruvchining xatti-harakatlari bilan buzish mumkin emasligini to'g'ri ko'rsatdi. ikkinchisi, ijara shartnomasining amal qilish muddati tugaganligi sababli, mumkin emas.

Yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquq sub'ektiga qo'yiladigan ikkinchi talab uning ushbu moddaning 1-bandi talablariga so'zsiz rioya qilishidir. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi, ijarachi tomonidan ijara shartnomasi bo'yicha o'z majburiyatlarini to'g'ri bajarishi to'g'risida.<*>. Bu borada adabiyotda to‘g‘ri ta’kidlanganidek, “ bu haq faqat vijdonli ijarachiga tegishli..."<**>. Bunday holda, San'atning 3-bandiga amal qilish kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 10-moddasi, unga ko'ra, agar qonun himoyasini ta'minlasa inson huquqlari ushbu huquqlarning oqilona va vijdonan amalga oshirilganligiga, harakatlarning oqilonaligi va ishtirokchilarning vijdonliligiga qarab fuqarolik-huquqiy munosabatlar taxmin qilinadi. Boshqacha qilib aytganda, tahlil qilingan huquqiy munosabatlar ishtirokchilari o'rtasida nizo yuzaga kelgan taqdirda, ijarachining yomon niyatini isbotlash yuki uy egasiga yuklanishi kerak.

Qonun matnidan ijarachining shartnoma tuzishdagi imtiyozli huquqini tan olish to'g'risida qaror qabul qilishda uning qanday aniq majburiyatlari muhokama qilinayotgani aniq emas. Shu bilan birga, ularni me'yoriy jihatdan cheklashning iloji yo'qdek tuyuladi. Ch.ning tahlili. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 34-moddasi ("Ijaraga olish") faqat ijarachining majburiyatlarining ayrim guruhlarini, bajarilmasligini aniqlashga imkon beradi ( noto'g'ri ijro) bu, albatta, uning belgilangan imtiyozli huquqqa egaligi nuqtai nazaridan uni vakolatli sub'ekt sifatida tan olishni rad etishga olib keladi. Quyidagilarni ajratish joizdir: ijaraga olingan mol-mulkdan foydalanish bilan bog'liq majburiyatlar (masalan, mulkdan uning maqsadiga yoki shartnoma shartlariga muvofiq foydalanish majburiyati (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 615-moddasi)); ijaraga olingan mulkni saqlash bilan bog'liq majburiyatlar (masalan, joriy ta'mirlash majburiyati (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 616-moddasi 2-bandi)); to'lash bilan bog'liq majburiyatlar ijara to'lovlari(Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi).

Imtiyozli ijara huquqini amalga oshirish tartibi va shartlari

San'atning 1-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasiga binoan, agar ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha o'zining imtiyozli huquqidan foydalanmoqchi bo'lsa, ijarachi ijaraga beruvchini o'z xohishi haqida yozma ravishda xabardor qilishi shart. ijara shartnomasida belgilangan muddatda, agar bunday muddat shartnomada ko'rsatilmagan bo'lsa - shartnoma muddati tugagunga qadar oqilona muddat ichida (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi). Qonunda ushbu bildirishnomaga hech qanday talablar qo'yilmaydi. maxsus talablar, muvofiqlik sharti bundan mustasno yozma shakl, bu uning o'zboshimchalik bilan dizaynini maqbul deb hisoblash imkonini beradi. Yuqorida aytilganlar, xususan, ko'rib chiqilayotgan xabarnomaga barchasini kiritishning hojati yo'qligini anglatadi muhim shartlar kelajakdagi yangi ijara shartnomasi va shuning uchun bunday bildirishnoma taklif xarakteriga ega bo'lishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin degan xulosaga asos beradi.

Ko'rib chiqilayotgan imtiyozli huquqni amalga oshirish nuqtai nazaridan, ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish imtiyozidan foydalanish istagi to'g'risida bunday xabar berish va shu bilan birovning mulkiga haq to'lanadigan egalik qilish va undan foydalanish munosabatlarini davom ettirish aniq. shart. Shuning uchun, yuqorida aytib o'tilgan talablar bilan bir qatorda, ijarachi tomonidan to'g'ri bajarilishi kerakligi haqida bahslashish mumkin. shartnoma majburiyatlari, baholangan xabarnoma, shuningdek, yangi muddatga ijara shartnomasini oldindan tuzish uchun imtiyoz tomonidan berilgan huquqiy imkoniyatni amalga oshirish shartlaridan birining ma'nosi va ma'nosiga ega. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, qonunni tom ma'noda tushunishga asoslanib, ijarachiga bunday oldindan ogohlantirilmaganda, uning shartnoma tuzishda ustunlik qilishi mumkin emas.

Sud amaliyotida ham shunday fikr bildirilgan.

Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Rayosatining 2002 yil 11 yanvardagi 66-sonli ko'rib chiqilayotgan muammo bo'yicha yuqorida ko'rsatilgan axborot xatida quyidagi sud ishi ko'rsatilgan: "Aksiyadorlik jamiyati sudga da'vo arizasi bilan murojaat qilgan. hakamlik sudi mulkni boshqarish qo'mitasiga qarshi va yakka tartibdagi tadbirkor sudlanuvchilar o'rtasida tuzilgan ijara shartnomasi bo'yicha huquq va majburiyatlarni o'tkazish to'g'risida.

O'z da'vosini qo'llab-quvvatlash uchun da'vogar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandining birinchi bandiga muvofiq, u vijdonli ijarachi sifatida, shartnoma muddati tugagandan so'ng, boshqa narsalar teng bo'lsa, yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda boshqa shaxslarga nisbatan imtiyozli huquq.

Nizoni hal qilishda birinchi instantsiya sudi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandiga amal qildi, unga ko'ra ijarachi ijaraga beruvchini shartnoma doirasida bunday shartnoma tuzish istagi to'g'risida yozma ravishda xabardor qilishi shart. lizing shartnomasida ko'rsatilgan muddat, agar shartnomada bunday muddat ko'rsatilmagan bo'lsa, shartnomaning amal qilish muddati tugagunga qadar oqilona vaqt ichida.

Da'vogar tomonidan Kodeksning 621-moddasida ko'rsatilgan talablarga rioya qilganligi to'g'risidagi dalillar va ijaraga beruvchini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish niyati to'g'risida yozma ravishda xabardor qilish to'g'risidagi bitim taqdim etilmaganligi sababli, sud da'vogarning ijara shartnomasini ijaraga berish to'g'risida xulosaga keldi. yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo‘yicha imtiyozli huquqini yo‘qotgan, shuning uchun ko‘rsatilgan da’voni javobgarlar tomonidan tuzilgan ijara shartnomasi bo‘yicha huquq va majburiyatlarni o‘tkazish to‘g‘risidagi talab qanoatlantirilishi mumkin emas deb topdi.

Nizoning mohiyati bo'yicha qaror ustidan apellyatsiya instantsiyasiga shikoyat qilib, da'vogar ijaraga beruvchini yangi muddatga shartnoma tuzish niyati to'g'risida xabardor qilish imkoniyatidan mahrum bo'lganligini, chunki oxirgi muddat tugashidan oldin. shartnoma to'g'risida, ijara muddatini uzaytirishni rad etish to'g'risida xabardor qilingan.

Apellyatsiya instantsiyasi sudi arizachining ushbu vajlarini asossiz deb topib, lizing beruvchi tomonidan yuborilgan xabarnomada faqat oldingi ijara shartnomasini unda belgilangan muddat tugaganligi sababli bekor qilish niyati ko‘rsatilganligini ta’kidladi. Bu holat da'vogarga Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasiga muvofiq yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish huquqini amalga oshirishga to'sqinlik qilmadi" (33-band).

Yuqoridagi uchastkada biz uchun eng katta qiziqish sudning ijarachining ijarachining imtiyozli huquqidan foydalanish niyati to'g'risida lizing beruvchini oldindan xabardor qilish to'g'risidagi qonun (shartnoma) talablariga rioya qilishining zaruriy sharti ekanligini to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatishidir. ikkinchisini mashq qilish uchun. Bunday xabarnomasiz ijarachi tegishli huquqiy variantlarni yo'qotadi.

Shuni hisobga olish kerakki, ushbu bildirishnomaning yuborilishi amalga oshirilgan deb hisoblanmaydi vakolatli shaxs(ijarachi) yangi muddatga shartnoma tuzish uchun imtiyozli huquq: bunday amalga oshirish faqat ijaraga beruvchi shartnoma tuzish uchun tegishli niyatini bildirganidan keyin muhokama qilinishi mumkin. Sud amaliyotida ham shunday fikr bildirilgan.

Moskva okrugining Federal arbitraj sudi sobiq ijarachining da'vosini yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda ustunlik huquqi mavjudligi bilan asoslagan da'vosini rad etib, quyidagilarni ko'rsatdi: "... kassatsiya sudi. ijaraga beruvchining mulkni ijaraga berish niyati aniq bo'lmagan taqdirda, ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa murojaat qila olmasligidan kelib chiqadi..."<*>

Boshqa sabablarga ko'ra mulkni ijaraga beruvchining boshqa shaxsga o'tkazishi huquqiy asoslar ijaraga qaraganda ijarachi uchun San'atning 1-bandida nazarda tutilgan qonuniy imkoniyatlardan foydalanish uchun etarli sabab emas. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2002 yil 11 yanvardagi 66-sonli "Ijaraga oid nizolarni hal qilish amaliyotini ko'rib chiqish" axborot xatining 35-bandiga qarang). .

Shuni ham hisobga olish kerakki, nizo yuzaga kelgan taqdirda, ijaraga beruvchining mulkni uchinchi shaxsga ijaraga berish niyatini yoki o'tkazish allaqachon sodir bo'lganligini isbotlash majburiyati to'liq lizing oluvchiga yuklanadi.<*>. Aytilganlarning tasdig'ini, masalan, Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining sud amaliyotida topish mumkin.

Nodavlat ta'lim muassasasi“Polet” ilmiy-ta’lim markazi (keyingi o‘rinlarda “Polet” markazi deb yuritiladi) hakamlik sudiga murojaat qildi. Tomsk viloyati Tomskiyning rad etilishi munosabati bilan buzilgan huquqlarni himoya qilish to'g'risidagi da'vo bilan Politexnika universiteti noturar joyni yangi muddatga ijaraga berish shartnomasini tuzish. Ushbu talablarni qondirishdan bosh tortgan holda, Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumi, xususan, Polet markazi universitetning bahsli mulkni boshqa shaxsga ijaraga berish niyatini isbotlamaganligini ta'kidladi. noturarjoy binolari, va shuning uchun San'atning 1-bandi normalari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi bu holda qo'llanilishi mumkin emas<*>.

Yuqorida aytilganlarning barchasi ijarachi tomonidan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqning paydo bo'lishi va amalga oshirilishi uchun zarur va etarli bo'lgan asosiy shartlarni aniqlashga imkon beradi:

a) ijarachining yaxshi niyati, ya'ni. ikkinchisi tomonidan shartnoma shartlarini butun ijara muddati davomida to'g'ri bajarish;

b) ijaraga beruvchining ijaraga olingan mol-mulkni boshqa shaxsga vaqtincha egalik qilish va foydalanish uchun haq evaziga berish haqidagi ishonchli niyati;

V) tegishli bildirishnoma uy egasi ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish niyati to'g'risida;

d) ijara shartnomasining amal qilish muddati tugashi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi).

Yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqni amalga oshirish uchun sanab o'tilgan shartlar, bizning fikrimizcha, tanqidiy baholanishi kerak. Birinchidan, ijarachining vijdonliligi haqida gapirganda, shartnomaning individual buzilishlari mutlaqo ahamiyatsiz bo'lishi mumkinligini hisobga olish kerak, bunda ular faqat rasmiy ravishda shunday deb hisoblanadi (masalan, ijarachi davrlarning birida ijara haqini bir kunga kechiktirgan). Ko'rinishidan, bunday hollarda ko'rsatilgan qoidabuzarlik ahamiyatsiz, ijarachi esa shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarini vijdonan bajargan deb tan olinishi kerak. Ikkinchidan, qonun ijara shartnomasining amal qilish muddati tugashini ko'rsatadi zarur shart ijarachining imtiyozli huquqining paydo bo'lishi cheklov bilan talqin qilinmasligi kerak. Masalan, agar tomonlarning kelishuvi bo'yicha ijara shartnomasi bekor qilinganligi sababli tomonlarning majburiyatlari bekor qilingan bo'lsa, ijarachi ijara shartnomasini tuzishda uning imtiyozli huquqini tan olishni rad etib bo'lmaydi. Uchinchidan, bizning fikrimizcha, ijarachi tomonidan ijarachiga imtiyozli huquqdan foydalanish va yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish istagi to'g'risida xabardor qilish majburiyatini bajarish masalasiga juda rasmiy yondashish mumkin emas. Shartnoma tuzishda imtiyozli huquqning mavjudligi faktini ijarachi tomonidan ko'rib chiqilayotgan xabarnomani jo'natishga (yubormaslikka) bog'liq bo'lishi noto'g'ri, ayniqsa munosabatlarni davom ettirishga tayyorligi to'g'risidagi bildirishnoma. mulkni vaqtincha egalik qilish va undan foydalanish uchun haq to'lash ijaraga beruvchi tomonidan belgilanadi.

Har holda, bu masalalarning barchasi sudning ixtiyori doirasida bo'lishi, bizningcha, sudning ixtiyoriy vakolatlari yuqoridagi mulohazalarni hisobga olgan holda amalga oshirilishi kerak.

xulosalar

San'atning 1-bandining so'zma-so'z mazmuni asosida. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasiga binoan, ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini "barcha barcha narsalar teng bo'lgan holda" tuzishda imtiyozli huquqqa ega; Bundan tashqari, qonunda "yangi muddatga ijara shartnomasi tuzilganda shartnoma shartlari tomonlarning kelishuviga binoan o'zgartirilishi mumkin" deb aniq belgilab qo'yilgan. Ushbu formula bir qator xulosalarga olib keladi.

Birinchidan, ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzish bo'yicha imtiyozli huquqining tan olinishi "barcha boshqa narsalar teng" me'yoriy bandi bilan birga bo'lishi, ijara shartnomasi ijarachi bilan shartlar asosida tuzilishi mumkinligini anglatadi. shaxsga lizing munosabatlaridan tashqari har qanday uchinchi shaxsga taklif qilish. Faqat ijarachi bunday shartlarni to'liq va so'zsiz qabul qilgan taqdirdagina, u ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqda berilgan imtiyozdan foydalanish huquqiga ega bo'ladi.

Buni isbotlash mumkin rasmiy tushuntirishlar Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining ushbu balli bo'yicha, garchi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining ikkinchi qismi kuchga kirishidan oldin ham ifodalangan bo'lsa-da, lekin o'z ahamiyatini yo'qotmagan. Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudining 1993 yil 10 sentyabrdagi S-13 / OP-276-sonli xatining 4-bandida "Yig'ilishlarda qabul qilingan individual tavsiyalar to'g'risida" sud va arbitraj amaliyoti" <*>Aniq ta'kidlanganidek, ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishga bo'lgan imtiyozli huquqi bilan bog'liq nizolarni ko'rib chiqishda, da'vogar-ijarachi, boshqa narsalar qatorida, sudga ijarani yangilashga roziligi to'g'risida dalillarni taqdim etishi shart. lizing beruvchi boshqa ijarachi bilan ijara shartnomasini tuzgan yoki tuzmoqchi bo'lgan shartlar to'g'risidagi kelishuv.

Ikkinchidan, yuqoridagilarni hisobga olgan holda, ijarachiga yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda taklif qilinadigan shartlar oldingi shartnoma qoidalariga to'liq mos kelishi yoki ulardan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Bunday farqlar shartnomaning individual tasodifiy shartlariga ta'sir qilishi mumkin (masalan, tomonlarning ushbu shartnoma bo'yicha yozishmalarda faks aloqalaridan foydalanish huquqi va bunday hujjatlarni tomonlar tomonidan tan olinishi). yuridik kuch), shuningdek, ijara shartnomasining muhim shartlari, masalan, ob'ekt bo'yicha shart (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 607-moddasi 3-bandi) yoki binolar yoki inshootlarni ijaraga berishda ijara haqi miqdori to'g'risidagi shart (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 654-moddasi).

Ushbu xulosa sud amaliyotida izchil qo'llab-quvvatlanadi (masalan, Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Prezidiumining 2002 yil 11 yanvardagi 66-sonli axborot xatining 32-bandiga qarang. ijara").

Shuni hisobga olish kerakki, fuqarolik muomalasi amaliyotida lizing shartnomasi bo'yicha tomonlarning ikkinchisining shartlarini o'zgartirish bo'yicha tahlil qilingan huquqi suiiste'mol qilishning samarali vositasi sifatida ham qo'llanilishi mumkin. Masalan, agar ob'ekt uchinchi shaxsga ijaraga berilgan bo'lsa, uning ichida yoki ichida lizing ob'ekti mavjud bo'lsa, unga nisbatan lizing beruvchi va ijarachi o'rtasida oldindan shartnoma tuzilgan va ijarachining imtiyozi shart. San'atning 1-bandida nazarda tutilgan huquq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasiga binoan, lizing beruvchining bunday harakatlari yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishning imtiyozli huquqini buzish sifatida tan olinmaydi, chunki rasmiy ravishda biz boshqa ijara ob'ekti haqida gapiramiz. Buni tasdiqlash uchun quyidagi sud ishini keltiramiz.

Butunrossiya avtoulovchilar jamiyatining Moskva hududiy tashkilotining Balashixa shahar bo'limi hakamlik sudiga "Sitiavtoservis" MChJ va Moskva viloyatining Balashixa tumani ma'muriyatiga ijarachining huquq va majburiyatlarini topshirish to'g'risida da'vo arizasi bilan murojaat qildi. 2,25 ga er uchastkasi ijara shartnomasi 11233 kv.m. m. Sud ishni ko'rib chiqishda aniqlaganidek, da'vogar ilgari 11 233 kvadrat metr maydonga ega er uchastkasini ijaraga olgan. m., 2,25 gektardan kattaroq er uchastkasi uchinchi shaxsga ijaraga berilgan bo'lsa, uning bir qismi arizachi tomonidan ilgari ijaraga olingan yer uchastkasi hisoblanadi. Yuqoridagilarni hisobga olgan holda, sud da'vogar 2,25 gektar er uchastkasini ijaraga olishda imtiyozli huquqqa ega emas degan xulosaga keldi va "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasida bunday imkoniyat nazarda tutilmagan. ijara shartnomasi bo'yicha huquq va majburiyatlarni uning ob'ektining bir qismiga o'tkazish to'g'risida"<*>.

Bizning fikrimizcha, berilgan talqin amaldagi qonun vijdonan ijarachining huquqlari va qonuniy manfaatlarini qo‘pol ravishda buzsa va yangi muddatga shartnomani imtiyozli tuzish imtiyozini bekor qiladi.

Uchinchidan, imtiyozli huquqning huquqiy ma'nosini hisobga olgan holda, vakolatli shaxsning birinchi navbatda, har qanday uchinchi shaxslar oldida ijara shartnomasini tuzish huquqini, shuningdek, ijara shartnomasini to'g'ridan-to'g'ri tushunish asosida amalga oshirishning qonuniy mustahkamlangan imkoniyati. Ijarachining yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqi borligini belgilaydigan qonunning matni "barcha boshqa narsalar teng" (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi 1-bandi), bu muhim ahamiyatga ega. agar lizing beruvchida kamida bitta potentsial kontragent - uchinchi shaxs bo'lsa, lizing oluvchi ikkinchisiga nisbatan tegishli ustunlikka ega ekanligini tushuning. Shunday qilib, sotib olishning imtiyozli huquqini amalga oshirish tartibiga o'xshab (masalan, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasiga qarang), bu holda lizing beruvchi ijarachini shartnoma shartlari to'g'risida xabardor qilishi shart. u uchinchi shaxs bilan bunday shartnoma tuzishga tayyor va ijarachiga birinchi bo'lib rad etish huquqiga ega bo'lgan mulkni sotishni taklif qiladi. Garchi bu to'g'ridan-to'g'ri tartibga soluvchi yordamni topmagan bo'lsa-da, bunday majburiyat har qanday holatda ham ijarachiga mulkni pullik egalik qilish va undan foydalanish bo'yicha munosabatlarni davom ettirishdan bosh tortgan paytdan boshlab bir yil davomida qoladi (qarang: 3-bandning 1-bandi. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi).

To'rtinchidan, ijarachining imtiyozli huquqi boshqa (uchinchi) shaxslar bilan "barcha boshqa narsalar teng" amalga oshirilganligi sababli, ijarachining o'zi uy egasidan u bilan ijara shartnomasini tuzishni talab qilishga haqli emas. Shu munosabat bilan, bizning fikrimizcha, Shimoliy-G'arbiy okrugning Federal arbitraj sudi, xususan, quyidagilarni ta'kidladi: "Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 621-moddasi, boshqa narsalar teng bo'lganda, O'z majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijarachi yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda imtiyozli huquqqa ega bo'lib, lizing beruvchidan bunday shartnomani tuzishni va uning tegishli majburiyatini talab qilish huquqini belgilamaydi. Agar lizing beruvchi lizing oluvchiga yangi muddatga shartnoma tuzishdan bosh tortsa, ushbu modda ijarachiga faqat shartnoma bo'yicha huquq va majburiyatlarni o'ziga o'tkazishni talab qilish huquqini beradi.<*>.

Umuman olganda, bular San'atning 1-bandida belgilangan yangi muddatga ijara shartnomasini tuzishda ijarachining imtiyozli huquqini amalga oshirishning asosiy xususiyatlari. 621 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.