Umumiy ulushli mulk huquqidagi ulushni begonalashtirish. Kvartiradagi ulushni begonalashtirish: mulk huquqidan qanday mahrum qilish kerak Umumiy umumiy mulkni begonalashtirish

Ko'chmas mulkdagi ulushni begonalashtirish: begonalashtirish turlari va ularning xususiyatlari

Zamonaviy iqtisodiy va ijtimoiy huquqiy munosabatlarni tasavvur qilish qiyin, unda hech qanday sotish va sotib olish fakti mavjud emas. Ko'chmas mulk. Jismoniy shaxslar yashash uchun foydalanishi, yuridik shaxslar esa foyda ko‘rishlari va o‘zlarida foydalanishlari iqtisodiy faoliyat. Shuning uchun, har qanday bitimlar tuzishdan oldin, ko'chmas mulkni begonalashtirish nima ekanligini tushunishingiz kerak.

Huquqiy nuqtai nazardan, ko'chmas mulkni sotish yoki hadya qilish kabi atamalar mavjud emas. Bunday huquqiy munosabatlarga mulkni begonalashtirish tushunchasi qo'llaniladi.

Ko'chmas mulkni begonalashtirish shuni anglatadi huquqiy bitim(shartnoma), buning natijasida ko'chmas mulk egasi unga bo'lgan huquqni boshqa shaxsga o'tkazadi.

Ajratib oluvchi jismoniy, yuridik shaxslar, shuningdek, hududiy yoki munitsipal organlar vakili bo'lgan davlat bo'lishi mumkin.

Ekvayer huquq layoqatiga ega bo'lgan davlatimiz fuqarolari, shuningdek, bo'lishi mumkin yuridik shaxslar har qanday (tijorat va notijorat) faoliyatni amalga oshiradigan.

Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni o'tkazish quyidagi yo'llar bilan amalga oshirilishi mumkin:

• oldi-sotdi shartnomasi, ya'ni mulk egasi uni boshqa shaxsga sotganda va buning uchun tovon olganida (ixtiyoriy begonalashtirish);
• kvartiraning yoki boshqa ob'ektning egasi uni o'z qarindoshiga yoki boshqa shaxsga (shu jumladan yuridik shaxsga) buning uchun hech qanday haq olmasdan (ixtiyoriy begonalashtirish, moddiy manfaatlar olmasdan) beradigan sovg'a shartnomasi;
• ko'chmas mulk ob'ekti boshqa shaxsga o'tkaziladigan ayirboshlash, u o'z evaziga biror narsa yoki boshqa moddiy manfaat (avtomobil, zargarlik buyumlari) o'tkazadi, bu ham mohiyatan ma'lum moddiy manfaatlarni olish bilan ixtiyoriy begonalashtirishdir;
• bepul transfer(masalan, musodara qilish paytida) yoki boshqa qonuniy harakatlar davlat organlari(rekvizitsiya).

Darhaqiqat, mulkni begonalashtirish - bu unga bo'lgan egalik huquqini bir shaxsdan boshqasiga kompensatsiya (har qanday moddiy manfaat olish) yoki tekin shartlar asosida o'tkazish jarayoni.

Shuni esda tutish kerakki, huquqlarni topshirish fakti faqat mansabdor shaxsdan keyin tasdiqlanadi davlat ro'yxatidan o'tkazish maxsus davlat reestridagi har qanday ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar.

Ixtiyoriy va majburiy begonalashtirish

Yuqorida ta'riflanganidek, amaldagi Qonunchilikda huquqiy begonalashtirishning turli usullari ko'zda tutilgan, ular orasida hatto rekvizitsiya (majburiy begonalashtirish) ham mavjud. Asosan, bu usullar o'ziga xos tarzda huquqiy tabiat bir xil va faqat egalik huquqining o'tkazilishi bilan farqlanadi.

Ixtiyoriy begonalashtirish deganda shaxsning, shu jumladan yuridik shaxslarning va davlat organlarining o'z ob'ektiga egalik huquqini boshqa shaxsga o'tkazish kabi oqibatlarning yuzaga kelishiga bo'lgan ichki istagini qondiradigan xatti-harakatlari tushuniladi.

Tabiiyki, bu ma'lum moddiy yoki boshqa imtiyozlarni olish uchun sodir bo'lishi mumkin. Ba'zi hollarda, shaxsning irodasi bepul begonalashtirishga qaratilgan, keyin sovg'a dalolatnomasi tuziladi.

Majburiy begonalashtirish deganda davlatning vakolatli organlari tomonidan ko‘chmas mulkni har qanday qonuniy sabablarga ko‘ra rekvizitsiya qiladigan harakatlari tushuniladi.

Bu sud yoki boshqa vakolatli organlarning qarori bo'lishi mumkin. Rekvizitsiya davlatimiz Konstitutsiyasida nazarda tutilgan. Bular ko'chmas mulkni begonalashtirishning xususiyatlari. Rekvizitsiya sodir bo'lishi mumkin bo'lgan holatlar ro'yxati amaldagi qonunchilik bilan aniq tartibga solinganligini bilish muhimdir. Agar bu boshqa bahona bilan sodir bo'lsa, shunday bo'ladi noqonuniy harakatlar buning uchun jinoiy javobgarlik nazarda tutilgan.

Kvartira ulushini begonalashtirish xususiyatlari

Mulk egalari duch keladigan ba'zi muammolar orasida mulkka umumiy egalik qilish kiradi.

Birgalikda mulkchilik deganda bitta ob'ekt (kvartira, uy) bir nechta mulkdorlarga ega bo'lgan va ularning har biri uning bir qismiga egalik qiladigan vaziyatni anglatadi. Bu tabiiy amaldagi qonun chiqaruvchi organ huquqlarini himoya qiladi.

Fuqarolik Kodeksiga, shuningdek, ko'chmas mulkni begonalashtirishning o'ziga xos xususiyatlari to'g'risidagi 159-sonli Federal qonuniga muvofiq, ulush egalari mulkning ulushini sotib olishning asosiy huquqiga ega. Shuning uchun, kvartiraning yoki uyning bir qismini sotishga qaror qilgan shaxs, narx to'g'risida qaror qabul qilgandan so'ng, boshqa mulkdorlarga taklif berishga majburdir. Ular rad etgandan keyingina tranzaktsiyani xavfsiz bajarishingiz va o'z qismingizni istalgan jismoniy yoki yuridik shaxsga sotishingiz mumkin.

Tabiiyki, ushbu bitim notarius tomonidan tasdiqlanadi va notariusda hech qanday savol bo'lmasligi uchun siz quyidagilarni qilishingiz mumkin:

1) Boshqa egalar tomonidan ulushni boshqa shaxsga sotishga qarshi emasligi to'g'risida yozma arizalar tanlanadi, imzolarni solishtirish va haqiqiyligini tekshirish uchun arizachining pasportining nusxasi ilova qilinadi.

2) Samarali bo'lgan ikkinchi usul - sherik mulkdorlarni notariusga taklif qilish va ularni rad etishlarini belgilangan (yozma) shaklda ta'minlash.

Shunday qilib, ko'chmas mulk ulushini begonalashtirish sodir bo'ladi. Ushbu nozikliklar haqida bilishingiz kerak. Agar bunday harakatlar amalga oshirilmasa, bitim sodir bo'lgandan so'ng, boshqa aktsiya egasi bitimni haqiqiy emas deb topish uchun sudga da'vo qilishi mumkin.

Bu holatda sudning qarori xaridorni ham, sotuvchini ham noxush tarzda hayratda qoldiradi, chunki shartnoma haqiqiy emas deb topiladi va bir tomon olingan pulni, ikkinchisi esa mol-mulkning to'g'ridan-to'g'ri qismini qaytarishi kerak.

Shuni bilish kerakki, agar aktsiya uzoq vaqt davomida sotilsa, uning qiymati tushishi yoki aksincha, narxi oshishi mumkin.

Agar qiymat tushib qolsa, boshqa egalarni xabardor qilish kifoya. Agar, aksincha, o'sish bo'lsa, unda sheriklarning takroriy roziligi kerak emas.

Cheklashga rozilik

Birinchi muammoli ish yuqorida, mulk joylashganda muhokama qilingan umumiy egalik. Ammo hali ham muammoli vaziyatlar mavjud.

Bu, shuningdek, voyaga etmaganlar va voyaga etmaganlarga (yoki ular birgalikda egalik qiluvchi) tegishli bo'lgan ko'chmas mulkni sotish yoki boshqa begonalashtirishni o'z ichiga oladi.

Umuman olganda, bolalar huquqlari qat'iy tartibga solinadi va ko'plab davlat organlari ularning tarafida bo'lib, ulardan biri Vasiylik kengashidir. U bolalarga to'liq yoki qisman tegishli bo'lgan mol-mulkni begonalashtirish bo'yicha barcha bitimlar uchun javobgardir va bu barcha begonalashtirishlarga rozilik beradi.

Bolaning bir qismi bo'lgan kvartirani sotishga qaror qilgan ota-onalar yoki vasiylar har qanday savolga duch kelmaslik uchun quyidagi nozikliklarni bilishlari kerak: ko'chmas mulkni sotishdan oldin, ota-onalar sotilayotganidan yomonroq bo'lmagan ekvivalent uy-joy topishlari kerak; yoki yaxshiroq individual parametrlarga ega.

Agar hujjatlarga ko'ra, evaziga hech narsa sotib olinmasa, vasiylar kengashi ruxsat bermaydi va agar sotish sodir bo'lsa, u sudga murojaat qiladi va bitimni haqiqiy emas deb topadi. 14 yoshga to'lgan bolalar Vasiylik kengashiga (VO) kelishlari va yozma ariza yozish orqali begonalashtirishga roziliklarini tasdiqlashlari kerak.

Agar ular biron-bir sababga ko'ra buni qilishdan bosh tortsalar, operatsion tizimdan sotishga ruxsat berilmaydi. Sotilgan ko'chmas mulkni tanlashda ota-onalar nafaqat qulay infratuzilmani (yaqinlik) hisobga olishlari kerak. jamoat transporti, o'yin maydonchalari, do'konlarning mavjudligi), balki uzoqligi ta'lim muassasalari bola qaerga boradi.

Agar ushbu shartlar qoniqarli bo'lmasa, vasiylik kengashi ham begonalashtirishni rad etishga haqli. Bolaning mulkini begonalashtirish jarayoni juda ko'p nuanslarga to'la ekanligini tushunish kerak, shuning uchun ham sotuvchilar, ham xaridorlar bunday bitimlarga ehtiyotkorlik bilan yondashishlari kerak.

Ko'chmas mulkni begonalashtirish uchun zarur bo'lgan hujjatlar

Begonalashtirish jarayoni to'g'ri bo'lishi va huquqiy nuqtai nazardan, bunday bitimni bekor qilish mumkin emasligi uchun tomonlar va ishtirokchilar qanday hujjatlar ro'yxati bo'lishi kerakligini bilishlari kerak; uy-joy bo'yicha advokat ularni yig'ishga yordam berishi mumkin, ammo siz buni o'zingiz qilishingiz mumkin.

Sotuvchi yoki begonalashtirgan shaxs tomonidan, birinchi navbatda, uning egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat bo'lishi kerak.

Bu oldi-sotdi shartnomasi, sovg'a, meros yoki xususiylashtirish guvohnomasi bo'lishi mumkin.

Agar mol-mulk umumiy ulushli mulkda bo'lsa, boshqa mulkdorlarning ularni begonalashtirish niyatlari to'g'risida xabardor qilinganligi va unga qarshi emasligi to'g'risidagi bayonotlari talab qilinadi.

Keyingi narsa - pasport idorasidan hujjatlarning mavjudligi (tuman migratsiya xizmati, Uy-joy idorasi), ko'chmas mulkda kim ro'yxatga olinganligi haqida. Bu tijorat ko'chmas mulk uchun zarur emas.

Agar begonalashtirish vaqtida ba'zi oila a'zolari ro'yxatdan o'tkazilmaganligi aniqlansa, unda yangi egasi ularni ro'yxatdan chiqarish bilan bog'liq muammolarga duch keladi. Oxirgi narsa - kommunal xizmatlar uchun qarzning mavjudligi yoki yo'qligi.

Bunday guvohnoma muhim emasligiga va egalik qilish va tasarruf etishga ta'sir qilmasa ham, qarz sudga murojaat qilishga va kvartirani yoki uyni olib qo'yishga olib kelishi mumkin.

Oxirgi hujjat reestrdan ko'chirma bo'lib, u bitimni amalga oshirish vaqtida kvartira, uy yoki boshqa ob'ekt ijaraga berilmaganligini tasdiqlaydi. uzoq muddatli ijara, unga qarshi begonalashtirish bo'yicha hibsga olish yoki boshqa taqiq yo'q. Agar bitim notarius orqali amalga oshirilsa, ikkinchisi buni o'zi tekshirishi shart.

Yangi egasi bo'lganlar uchun hech qanday hujjat yig'ishning hojati yo'q, asosiysi mavjudligini tekshirish zarur ma'lumotlar xaridordan. Shuni bilish kerakki, begonalashtirish bitimi tuzilgandan so'ng darhol yangi egasi uni maxsus davlat reestrida ro'yxatdan o'tkazishi kerak va shundan keyingina mulk huquqi to'liq o'tkaziladi.

Ko'chmas mulkni begonalashtirish deganda unga egalik huquqini bir mulkdordan yangi mulkdorga o'tkazish jarayoni tushuniladi. Bu pullik yoki bepul bo'lishi mumkin.

2016 yildan beri ko'chmas mulkdagi ulushni tushuntirishlar bilan begonalashtirish

Shunday qilib, 2015 yil 29 dekabrdagi 391-FZ-sonli Federal qonuniga muvofiq, "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida"gi qonunga quyidagi o'zgartirishlar kiritildi.

1) Umumiy ulushli mulk huquqidagi ulushni begona shaxsga sotishda sotuvchi ushbu ko'chmas mulkdagi ulushlarning boshqa egalarini bitim shartlari, ya'ni ushbu mulkdagi ulush qaysi narx to'g'risida xabardor qilishi shart. sotilgan va uni sotgan boshqa shartlar.

Umumiy ulushli mulk huquqidagi ulushni sotish bo'yicha bitim majburiy notarial tasdiqlanishi kerak va boshqa ulushli mulk egalariga ushbu ulushni sotib olish taklifi berilgan kundan boshlab bir oy o'tgach amalga oshirilishi mumkin.

Agar boshqa aktsiyadorlarning sotilayotgan ulushni sotib olishdan bosh tortganligini ko'rsatadigan hujjatlar taqdim etilsa, bu holda bitim oy tugagunga qadar bajarilishi mumkin. Yuqorida aytilganlarga asoslanib, agar ulush boshqa egasi tomonidan sotilgan bo'lsa, unda bu holda bitimning notarial shakli talab qilinmaydi degan xulosaga kelishimiz mumkin.

Shuningdek, ulushni sotishda egalardan biri sotilayotgan ulushni sotib olmagan qolgan aktsiyalarning boshqa egalarini xabardor qilishi shart emas.

2) Shuni ta'kidlash kerakki, ikki bosqichli aylanib o'tish sxemasi endi ahamiyatsiz bo'lib qoldi. imtiyozli huquq xaridlar. Plenum qarori Oliy sud Rossiya Federatsiyasi 25-sonda aytilishicha, boshqa bitimni yashirish uchun tuzilgan go'yoki bitim bir emas, balki bir qator operatsiyalar, ya'ni bir nechta bitimlardan iborat bo'lishi mumkin.

Bunda qoplamali bitimlar haqiqiy emas deb topiladi va unga oid qoidalar mohiyat va mazmunni hisobga olgan holda taraflar haqiqatdan ham mo`ljallangan bitimga nisbatan qo`llaniladi.

Masalan, agar sud umumiy mulk ishtirokchisi huquqdagi kichik ulush uchun hadya shartnomasini tuzgan deb topsa. umumiy mulk Qolgan ulushni u ilgari ushbu kichik ulushni hadya qilgan ushbu aniq ishtirokchiga sotish maqsadida, bu holda sovg'a shartnomasi va keyingi oldi-sotdi sud tomonidan tuzilgan yagona oldi-sotdi bitimi sifatida tan olinadi. sotib olish uchun imtiyozli huquq qoidalarini buzgan holda. Shunga ko'ra, boshqa egasining huquqi bor sud tartibi xaridorning huquq va majburiyatlarini topshirishni talab qilish.

3) 2015-yil 29-dekabrdan boshlab yer ulushlarini sotish bo‘yicha bitimlar ham majburiy notarial tasdiqlanishi shart.

Shuni ta'kidlash kerakki, kvartiraga umumiy mulk huquqidagi ulushlardan farqli o'laroq, yer ulushini sotish bo'yicha bitimlar nafaqat vakolatsiz shaxslarga, balki ushbu yer uchastkasidagi qolgan ulushlarning boshqa egalariga ham notarial tasdiqlanishi kerak.

Oddiy so'zlardagi barcha o'zgarishlar

Keling, bularning barchasi amalda oddiy so'zlar bilan nimani anglatishini ko'rib chiqaylik.

Yaxshi egasi o'z kvartirasining bir necha metrini berishi yoki sotishi muhim emas, har holda, u ulushning bo'lajak egasi bilan shunchaki qo'l silkita olmaydi. Bitim notarius orqali amalga oshirilishi kerak. Va u hech kimning huquqlari buzilmasligiga ishonch hosil qiladi.

Kvartira qonuniy ravishda metr va santimetrga bo'linishni boshlaganda, bu har doim yaxshi yakunlanmasligi xavfi mavjud.

Bu ko'pincha firibgarlar va banditlar tomonidan qo'llaniladi. Ular ko'chmas mulkning ozgina qismini sotib olishadi. Shunday qilib, hatto mikroskop ostida ham ko'rish qiyin. Va keyin boshqa mezbonlar omon qolishni boshlaydilar.

Boshqa odamning hayotini baxtsiz qilishning har doim ko'p usullari mavjud va firibgarlar bundan foydalanadilar. Keyin esa qolgan hisoblagichlarni boshqa egalardan tiyinga sotib olishadi. Baxtsiz qo'shnilar allaqachon do'zaxga qochib ketishdan xursand.

Aniqrog'i, ular baxtli emas, albatta, lekin yana nima qilishlari mumkin?

O‘tgan yil oxirida notariuslarning vakolatlarini oshiruvchi qonun qabul qilingan edi. Boshqa narsalar qatorida, u notarius orqali ko'chmas mulk ulushlarini sotishga majbur bo'ldi. Lekin faqat sotish. Agar egasi o'z hisoblagichini kimgadir berishga qaror qilsa, u shunchaki qog'ozga sovg'a hujjatini yozib, Rosreestrga borishi mumkin edi. Shunday qilib, firibgarlar uchun hali ham bo'shliq bor edi.

Mutaxassislarning fikricha, firibgarlar turli sxemalardan foydalanishlari mumkin edi. Masalan, notanish odamga ulushning o'zi emas, balki ko'chmas mulkdagi mavjud ulushning mikro ulushini ham berish. Ya'ni, allaqachon kesilgan narsadan biroz uzing.

Yangi egasi kvartirada begona bo'lishni to'xtatdi va keyin butun ulush notariusni chetlab o'tib, unga o'tkazilishi mumkin edi.

Endi firibgarlar uchun bu va boshqa bo'shliqlar o'tmishda qoladi. Chunki, yangi qonunga ko'ra, ko'chmas mulkdagi ulushlarni begonalashtirish bo'yicha barcha bitimlar notarial tasdiqlanishi kerak. Notarius, o'z navbatida, bitimni tasdiqlagan holda, boshqa ko'chmas mulk egalari sotib olishga imtiyozli huquq mavjudligi to'g'risida tegishli ravishda xabardor qilinishiga ishonch hosil qilishi shart.

Shunday qilib, boshqa egalardan yashirincha, ularning kvartirasining bir santimetri ham noto'g'ri qo'llarga o'tmaydi.

Rossiya Federal Notarial Palatasi, masalan, ulushlarni topshirish shartnomasini tasdiqlashda notarius bitimning soxta ekanligini tekshirishi kerakligini alohida ta'kidladi. Boshqacha qilib aytganda, tomonlar uning yordami bilan qandaydir boshqa bitimni yashirishga urinyaptimi? Aytaylik, xayriya oldi-sotdi bitimini qamrab oladimi? Odamning aytishicha, u berayotganga o'xshaydi. Lekin aslida u sotadi.

Agar notarius bunday bitimni tasdiqlashdan bosh tortsa, fuqarolar sudga murojaat qilishlari mumkin. Ammo dastlab yomon niyatli odamlar u erga borishlari dargumon. Axir, sud barcha holatlarni o'rganib chiqadi va masalan, ushbu kvartirada voyaga etmaganlar oilasi yashayotganini ko'rishi mumkin va taklif qilingan bitim ularning yashash sharoitlarining yomonlashishiga olib kelishi mumkinligidan qo'rqish uchun asos bor. Va hokazo.

Bitimni tasdiqlash jarayonida notarius taraflarga bitimning haqiqiy oqibatlarini, xususan, bunday bitim keyinchalik sud tomonidan haqiqiy emas deb topilishi mumkinligini tushuntirishi muhimdir. boshqa mulkdorlarning huquqlarini buzsa yoki tomonlardan birining e'tiborini bitimning taklif qilingan shartlari uning huquqlarini buzayotganiga yoki uning mavqeini yomonlashtirganiga qaratadi.

Oddiy odamlar ba'zan huquqiy nozikliklarda kuchli emas va bitimning haqiqiy oqibatlarini tushunishmaydi. Shuning uchun ular firibgarlarning chiroyli nutqlariga tushib qolishadi. Shuning uchun bu ishga odamlarni himoya qiladigan notariusni jalb qilishga qaror qilindi.

Yangi qonun voyaga yetmaganlarning manfaatlarini jiddiy himoya qilishni ham nazarda tutadi. Endilikda nafaqat voyaga yetmagan shaxsning ko‘chmas mulkdagi ulushini sotish notarius tomonidan tasdiqlanishi kerak, balki voyaga yetmagan shaxsning ko‘chmas mulkini begonalashtirishning har qanday shakli bitimning majburiy notarial shakliga kiradi.

Firibgarlar yoki vijdonsiz qarindoshlar, vasiylar yoki qonuniy vakillari Ular, masalan, ayirboshlash shartnomasi orqali bolalarni qonuniy uy-joydan mahrum qila olmaydilar.

Ko'chmas mulkdagi ulushlar bilan bitimlarni notarial tasdiqlash tarifi hamyonbop. Ga binoan Soliq kodeksi, tarif ulush narxining 0,5 foizini tashkil qiladi, lekin 20 000 rubldan oshmasligi kerak.

Aytgancha, yaqinda Rossiya Federal Notarial Palatasi yangi tendentsiyani ko'rsatuvchi statistik ma'lumotlarni e'lon qildi: fuqarolar ko'chmas mulkni ro'yxatdan o'tkazish uchun notariusga tez-tez murojaat qila boshladilar.

Notarius orqali ro‘yxatdan o‘tgan uy-joy bilan bog‘liq bitimlar soni bir yarim barobarga oshdi. Yil davomida notariuslar Rosreestrga ko'chmas mulk huquqlarini ro'yxatdan o'tkazish uchun 97 ming hujjat yubordilar.

Aslida, notarius endi bitta oyna rejimida ishlaydi: u yig'adi kerakli paket hujjatlar, ularni Rosreestrga taqdim etadi, ularni qabul qiladi va bitim taraflariga beradi.

Agar hujjatlar taqdim etilsa elektron shakl, keyin tranzaktsiyani bir kun ichida ro'yxatdan o'tkazish mumkin.

“Biz notariuslar oldiga qo‘ygan vazifamiz – huquqlarning o‘tkazilishini rasmiy qayd etish emas, balki bitimlarning huquqiy tozaligini ta’minlashdir, – dedi yaqinda Davlat Dumasining Mulk masalalari qo‘mitasi raisi Sergey Gavrilov.“Natijalar shuni ko‘rsatadiki, bir yil oldin qilgan harakatlarimiz o'zini oqladi va kelajakda ham oqlanadi: umumiy ijtimoiy xarajatlar notarial harakatlar. Tariflar bo'yicha nafaqat to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar, balki fuqarolarning Rosreestrga murojaat qilishda ham, sudlarga murojaat qilishda ham sud ishlarining sonini, vaqt va moliyaviy xarajatlarni kamaytirishda.

Anton Gagen, Maksim Shilin, Vladislav Kulikov

Ayniqsa “Moliyaviy huquqshunos” axborot agentligi uchun

Filatova U.B., nomzod yuridik fanlar, Bo `lim boshlig` i fuqarolik huquqi Rossiya Adliya akademiyasining Sharqiy Sibir filiali.

Maqola San'atning 2-bandiga muvofiq tahlil qilinadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining 276-moddasi, bu sherik egasiga ulushning bir qismini, ulush miqdori bo'yicha cheklovlarni hisobga olgan holda, ashyodan maqsadli foydalanishga ruxsat berish imkonini beradi. Muallif ulushning bir qismini begonalashtirish faqat barcha sherik egalarining roziligi bilan mumkin bo'lgan pozitsiyani asoslaydi.

Kalit so'zlar: ulush, ulushning bir qismi, aktsiyalarni tasarruf etish, yakdillik printsipi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining 276-moddasi 2-bandi tahlil qilinishi kerak, bu mulkdorlarga ulushning bir qismini tasarruf etishga imkon beradi, bu narsadan foydalanishga imkon beradigan ulush hajmini cheklash sharti bilan. mos ravishda. Muallif o'z pozitsiyasini asoslaydi, unga ko'ra ulushning bir qismini begonalashtirish faqat barcha mulkdorlarning roziligi bilan mumkin.

Rivojlanish kontseptsiyasi mualliflari fuqarolik qonunchiligi Umumiy mulk huquqidagi ulushning qismlarga bo'linish qobiliyati haqida qiziqarli savol tug'ildi. Taʼkidlanganidek, “koʻchmas mulk egalari ashyo ikki yoki undan ortiq shaxslarning umumiy mulki boʻlishi mumkin boʻlgan asoslar doirasi juda katta ekanligidan foydalangan holda (FK 244-moddasi 4-bandi), koʻpincha o‘z huquqidan yomon niyatda foydalanadilar.O‘z xohishiga ko‘ra, ular yagona egalik huquqini 1/100, 1/32 va hokazo kabi “mitti” aktsiyalarga bo‘ladilar”.<1>. Ushbu harakatlar asosan ko'chmas mulkka nisbatan amalga oshiriladi, bu esa yer va uy-joy qonunchiligining buzilishiga olib keladi. Ushbu g'oya San'atning 2-bandida yanada rivojlangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 276-moddasiga binoan, "ulushli mulk ishtirokchisi o'z xohishiga ko'ra o'z ulushini (ulushning bir qismini) sotish, hadya qilish, vasiyat qilish, garovga qo'yish yoki uni tasarruf etish huquqiga ega. agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, uni kompensatsiya evaziga begonalashtirish paytida imtiyozli sotib olish huquqi to'g'risidagi qoidalarni hisobga olgan holda boshqa har qanday usulda. San'atning 2-bandining ikkinchi xatboshi. 276-moddaning 276-moddasiga ko'ra, "egalik huquqidagi ulush, agar bu umumiy mulkning ushbu ulushga mos keladigan qismiga egalik qilish va undan foydalanishning mumkin bo'lmasligiga olib keladigan bo'lsa, uni qismlarga bo'linishi mumkin emas" degan cheklovni belgilaydi. maqsad”<2>.

<1>Ko'chmas mulk bo'yicha fuqarolik qonunchiligini rivojlantirish konsepsiyasi. M., 2004. B. 13.
<2>Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining birinchi, ikkinchi, uchinchi va to'rtinchi qismlariga, shuningdek ba'zilariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida qonun hujjatlari Rossiya Federatsiyasi: loyiha Federal qonun 02/07/2012 // http:// www.rg.ru/ 2012/ 02/ 07/ gk-site-dok.html dan.

Tahlil ilmiy adabiyotlar asosan ulushning bir qismini begonalashtirish imkoniyati inkor etilishini ko'rsatadi. Bu turli yo'llar bilan muhokama qilinadi. Ba'zi mualliflarning ta'kidlashicha, "qonundagi ulush narsa deb hisoblanmaydi va shunga ko'ra, narsalarning bo'linishi to'g'risidagi qoidalar unga taalluqli emas".<3>. Biroq, shuni ta'kidlashni istardimki, ulush idealdir va agar aktsiyalarga bo'linish huquqi e'tirof etilgan bo'lsa, unda bu aktsiyalarni yanada taqsimlash mumkin deb taxmin qilish mumkin, ayniqsa qonun bunga ruxsat berganligi sababli, masalan. , merosda.

<3>Grishaev S.P. Ko'chmas mulkka umumiy ulushli mulk huquqini amalga oshirish muammolari // SPS "ConsultantPlus".

Boshqa mualliflarning ta'kidlashicha, "qonun, aksincha, umumiy mulkchilik holatini tugatishga intiladi va bu jarayonni rag'batlantiradi. Bu erda umumiy mulkdagi ulushning muomalaga layoqatliligi va ulushni sotib olishni birinchi bo'lib rad etish huquqi kelib chiqadi. Shuning uchun. , umumiy mulkdor o'z ulushini bo'lish va uni qismlarga ko'ra begonalashtirish huquqiga ega emas.Bundan tashqari, umumiy mulk huquqi ob'ekt bo'lmagan ob'ekt sifatida umumiy mulk huquqidagi ulushning o'ziga tegishli bo'lishi mumkin emas. egalik huquqiga ega."<4>. Aftidan, aktsiyaning bir qismi begonalashtirilganda yangi ulushli mulk shakllanmaydi, lekin ulushning o'zi ideal bo'lganligi sababli va faqat matematik kasr shaklida ifodalanganligi sababli, kichikroq qismlarga bo'linishi mumkin.

<4>Akimov A. Egasining bahsli ulushi // EZh-Advokat. 2007. N 1. P. 23.

K.I. Sklovskiy ta'kidlaydiki, "382-moddaga muvofiq, barcha mavjud da'volarni emas, balki ularning bir qismini o'tkazishning o'zi mumkin, chunki bu qarzdorning ahvolini yomonlashtirmaydi, uning majburiyatlari o'zgarmaganligi sababli. u boshqa kreditorga nisbatan ma’lum majburiyatlarni bajaradi.Ammo bunday bo‘linish ishtirokchilar sonini ko‘paytirishi va shu orqali uning qiymatini pasaytirishi sababli.Bu, ayniqsa, har bir ishtirokchining mulkka egalik qilish va undan foydalanishda ishtirok etish huquqini hisobga oladigan bo‘lsak, yaqqol ko‘rinadi. Yuqorida aytilganlar ulushning bir qismini bir bitim boʻyicha bir necha shaxsga berishdan boshqa yoʻl bilan begonalashtirish (ulushni boʻlish) mumkin emas degan xulosaga kelishimizga imkon beradi.Bu xulosa maʼlum maʼnoda shunday xulosaga keladi: 244-moddaning 4-bandidan mulkdorning boshqa shaxs bilan kelishuvi bo'yicha bo'linmas narsaga umumiy egalik huquqini yaratish mumkin emasligi to'g'risidagi xulosa.<5>.

<5>Sklovskiy K.I. Mulk va egalik to'g'risidagi fuqarolik qonunchiligini qo'llash. Amaliy savollar. M.: Nizom, 2004. B. 211.

Bizning fikrimizcha, ulushning bir qismini tasarruf etish huquqni yanada taqsimlash imkoniyati nuqtai nazaridan ham, umumiy ulushli mulk mavjudligining maqsadga muvofiqligi nuqtai nazaridan ham joizdir. tartibga solish, iqtisodiy jihatdan to'liq oqlanishi mumkin. Darhaqiqat, ulushning bir qismini begonalashtirish imkoniyati cheklangan bo'lishi kerak, lekin foydalanish huquqini amalga oshirish darajasida emas, chunki foydalanish huquqi, albatta, muhim, lekin egasining yagona huquqi emas.

Amaldagi va qonun chiqaruvchi tomonidan qabul qilingan tushunchaga ko'ra, ulush yagona huquqdagi ulushni ifodalaydi. Shunday qilib, aktsiyalarni tasarruf etish umuman huquqni tasarruf etish bilan bog'liq. Biroq, ulushli mulk huquqida ulushlarning mavjudligi ulushga nisbatan ba'zi tasarruf etish aktlarini sherik egasi tomonidan mustaqil ravishda amalga oshirishga imkon beradi; umuman huquqni tasarruf etish barcha mulkdorlar tomonidan birgalikda amalga oshiriladi. . Buyurtma nuqtai nazaridan qonun chiqaruvchi San'atda ajratib turadi. 276 ikkita soha: umumiy va individual. Umumiy soha narsaning umumiy tasarrufiga taalluqlidir va barcha mulkdorlarning roziligini talab qiladi. Individual soha umumiy mulkdorning o'z ulushini boshqa sherik egalarining irodasisiz yoki ularning xohishiga zid ravishda tasarruf etish qobiliyatini qamrab oladi, chunki tasarruf qilish vakolatlarini amalga oshirishda faqat bitta sherikning manfaatlariga ta'sir qiladi.

Huquqdagi ulush ideal narsa ekanligi sababli, haqiqiy ulush yo'qligi sababli, ulushning bir qismi boshqa shaxsga begonalashtirilganda, biz ulushni bo'lish haqida emas, balki ma'lum ma'noda uning ko'paytirish, chunki ob'ektga bo'lgan huquq o'zidan voz kechmasdan uchinchi shaxsga o'tadi huquqiy pozitsiya.

Bir tomondan, aktsiyalarni tasarruf etish erkinligi ulushning bir qismiga taalluqli bo'lishi kerak. Ammo bu nuqtai nazardan kelib chiqqan holda, umumiy mulkdor o'zining ideal ulushini rasman bo'lib, qolgan sheriklarning roziligisiz ko'plab uchinchi shaxslarga sherik mulkdorlar mavqeini berishi mumkin deb taxmin qilinadi. Shu munosabat bilan qonun chiqaruvchining aktsiyalarni bo'lish chegaralarini belgilash to'g'risidagi qarorini ijobiy baholash mumkin. Biroq, ulush hajmiga bog'liq bo'lmagan vakolatlar mavjud, bundan tashqari, hamma narsadan foydalanish ulush hajmiga bog'liq emas.

Aktsiyaning bir qismini begonalashtirish jismoniy shaxsga yoki umumiy sohaga tegishli ekanligini aniqlash uchun ulushning bir qismini bir tomonlama sotishning qolgan sherik egalarining huquqiy pozitsiyalariga ta'sirini tahlil qilish kerak.

Birgalikda egalik qilish har xil o'lchamdagi aktsiyalarning mavjudligini aniq anglatadi, ular dastlab har xil o'lchamdagi bo'lishi mumkin yoki umumiy mulk mavjud bo'lganda o'zgarishi mumkin. Aktsiyaning kattaligi mulk huquqini amalga oshirishning barcha imkoniyatlariga ta'sir qilmaydi. Bu egalik va foydalanish huquqlarini amalga oshirish uchun muhimdir, chunki qonun chiqaruvchi foydalanish uchun mo'ljallangan narsadagi ulushni ulushning hajmi bilan bog'laydi. Har doim ham emas va barcha turdagi mulklar birgalikda egalarining alohida mulki va foydalanishida emas. Bu umumiy mulkdorlarning irodasiga, mulk turiga va uning maqsadiga bog'liq. Agar biz er uchastkasi yoki turar-joy haqida gapiradigan bo'lsak, unda bu erda ulushning hajmi foydalanish huquqini amalga oshirish uchun juda muhimdir. Ammo umumiy umumiy mulkda, masalan, bir vaqtning o'zida bir nechta shaxslar foydalanishi uchun mo'ljallangan suzish havzasi bo'lishi mumkin. Berilgan narsadan foydalanish hech qanday ulush hajmi bilan bog'liq emas, u faqat umumiy narsani saqlash yukini ko'tarish bilan bog'liq va foydalanish butun narsa tomonidan amalga oshiriladi.

Asosiy farq yakka tartibdagi mulkdan umumiy mulk - bu narsa bir vaqtning o'zida bir nechta shaxsga egalik huquqiga tegishli. Bu muhim xususiyat umumiy mulkning asosiy sifatlaridan biri - barcha mulk vakolatlarini birgalikda amalga oshirishni keltirib chiqaradi. Amaldagi qonunchiligimiz va yangi qonun loyihasida qarorlar qabul qilish tamoyili sifatida yakdillik prinsipi nazarda tutilgan bo‘lib, u birgalikdagi mulkdorlarning har biriga ulush hajmidan qat’i nazar, mulkchilik, foydalanish va mulkchilik tartibini belgilash huquqini beradi. ashyoni tasarruf etish, ikkinchisi esa (boshqarish tartibi) umumiy mulkdorlar o'rtasida kelishuvga erishilmagan taqdirda sud tomonidan belgilanishi mumkin emas. Qaysidir ma'noda, San'atning 4-bandiga binoan, narsaga egalik qilish va undan foydalanish to'g'risidagi shartnoma. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining 277-moddasi ko'chmas mulkka nisbatan yozma ravishda tuzilishi kerak. Biroq, agar ushbu shartnoma shartlari Yagona mulkka kiritilmagan bo'lsa, ko'chmas mulkka egalik qilishdagi ulush boshqa umumiy mulkdorga yoki uchinchi shaxsga o'tkazilganda shartnoma kuchini yo'qotadi. Davlat reestri ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar. Shunday qilib, savol ochiq qolmoqda: ulushning bir qismi begonalashtirilganda shartnoma o'z kuchini saqlab qoladimi? Saqlash ushbu shartnomadan Agar ulushni egallagan shaxs o'z huquqiy mavqeini yo'qotgan bo'lsa, ya'ni ulushni sotib oluvchi butunlay egalik qiluvchining o'rnini egallagan bo'lsa, bitta hammuallifning o'zgarishi hech qanday tarzda ta'sir qilmasligining kafolati sifatida mantiqiy bo'ladi. huquqiy maqomi boshqa sherik egalari. Bunday holda, biz mulkka egalik qilish va undan foydalanish tartibini qayta ko'rib chiqishni talab qiladigan sheriklar sonining ko'payishi haqida gapiramiz. Bundan tashqari, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining tahlil qilingan moddasining 5-bandiga binoan, bu umumiy mulkdorning javobgarligi emas, balki Yagona davlatga egalik qilish va undan foydalanish tartibi to'g'risida shartnoma tuzish huquqidir. Roʻyxatdan oʻtish. Fuqarolarning huquqiy faolligi darajasini hisobga olsak, bu norma tez-tez ishlatilmasligini taxmin qilishimiz mumkin.

Faqat foydalanish va egalik huquqlarini kelishib olish kerak emas, balki bir ovozdan ham mavjud alohida ma'no buyruq vakolatini amalga oshirishda, chunki bu tartib sud tomonidan belgilanishi mumkin emas. Shu munosabat bilan, har qanday yangi hammuallifning qo'shilishi "huquqiy qulash" imkoniyatini keltirib chiqaradi, undan chiqish yo'li qonun bilan tartibga solinmaydi.

Aktsiyaga egalik qilish fakti birgalikda mulkdorga istalgan vaqtda umumiy mulkni bo'lish yoki undan ulush ajratishni talab qilish huquqini beradi. San'atning 3-bandi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining 280-moddasida, agar umumiy mulk ishtirokchilari umumiy mulkni bo'lish yoki ulardan birining ulushini taqsimlash usuli va shartlari to'g'risida kelishuvga erisha olmasalar, umumiy mulk ishtirokchisi. umumiy mulkdan o'z ulushini natura shaklida ajratishni qonuniy ravishda talab qilishga haqli.

Agar ulushni natura shaklida ajratish qonun bilan ruxsat etilmagan bo'lsa yoki umumiy mulkdagi mol-mulkka nomutanosib zarar etkazmasdan imkoni bo'lmasa, ajratilgan mulkdor o'z xohishiga ko'ra o'z ulushi qiymatini unga boshqa ishtirokchilar tomonidan to'lanishiga haqli. ulushli mulkka egalik qilish yoki ijaraga berish huquqini berish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi loyihasining 305-moddasi 3-bandi).

O'z-o'zidan, umumiy mulkni sotish orqali jamiyatni tugatish to'g'risidagi qoida ijobiydir va ko'plab Evropa kodifikatsiyalarida uchraydi. Biroq, ehtimollik nuqtai nazaridan bir tomonlama Aktsiyaning bir qismini begonalashtirish boshqa sherik egalari foydalanishidan manfaatdor bo'lishi mumkin bo'lgan ob'ektni sotish shaklida oqibatlarga olib keladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining loyihasida mulkni bo'lish yoki natura shaklida ulush ajratishni talab qilish huquqiga cheklovlar nazarda tutilmagan, bu esa birgalikda egalarni yanada zaifroq qiladi.

Boshqa Evropa kodifikatsiyalari ushbu huquqni sheriklar o'rtasidagi kelishuv asosida cheklashga imkon beradi. Ha, para. Germaniya Fuqarolik Kodeksining 1 § 749-moddasida har bir ishtirokchi, agar ishtirokchilar kelishuv bilan bu huquqni cheklamagan bo'lsa, istalgan vaqtda jamiyatni tugatishni talab qilishi mumkin. Yer reestrida ro'yxatga olingan ushbu shartnoma huquqiy vorislarga nisbatan qo'llaniladi. Shveytsariya Fuqarolik Kodeksining 650-moddasi va Avstriya Fuqarolik Kodeksining 850-moddasiga muvofiq, agar shartnoma bilan cheklanmagan bo'lsa, jamoani bekor qilish har qanday vaqtda mumkin. Biroq, shartnomada belgilangan narsalarga qo'shimcha ravishda, umumiy manfaatlarni himoya qilishning huquqiy mexanizmi mavjud. Umumiy mulkning tugatilishi sherik mulkdorning ushbu narsadan (masalan, o'rim-yig'im davrida kombayn) foydalanishda alohida manfaatdor bo'lgan vaqtda sodir bo'lmasligi kerak. Bu choralarning barchasi vaqtinchalik, ammo ular boshqa mulkdorlarning manfaatlarini himoya qiladi.

O'tkazilgan tahlillar ulushning bir qismini begonalashtirish umumiy mulkdorning individual sohasiga taalluqli bo'lishi mumkin emas degan xulosaga kelishga imkon beradi, chunki bu muqarrar ravishda boshqa mulkdorlarning manfaatlariga ta'sir qiladi. Shunung uchun bu harakat buyurtma narsaning ulushiga mutanosib bo'lgan qismidan maqsadli foydalanish imkoniyatiga bog'liq emas, balki qaror qabul qiladigan qolgan mulkdorlarning roziligi bilan, shu jumladan foydalanish imkoniyatidan kelib chiqqan holda amalga oshirilishi kerak. umumiy mulkdan foydalanish.

Aktsiyaga faqat individual sohaga tegishli bo'lgan vakolatlarni ajratish mumkin emasligi sababli, ulushning bir qismini sotish yo'li bilan sherik mulkdorning yoki butun jamiyatning vakolatlarining faqat bir qismi begonalashtirilganmi, aniq emas. Aktsiyaning bir yoki bir nechta qismini o'z egalik mavqeini yo'qotmasdan begonalashtirish muqarrar ravishda qolgan sheriklar manfaatlarining buzilishiga olib keladi, bu umumiy manfaatlar doirasiga tajovuz qilinganligini ko'rsatadi va shuning uchun barcha sheriklarning roziligini talab qiladi. egalari.

Bir nechta mulkdorlar bir xil mulkning bir qismiga egalik qilganda, kvartiradagi ulushni begonalashtirish bo'yicha bitimlar bir qator xususiyatlar bilan tavsiflanadi. Keling, bunday shartnomalarning asosiy fikrlari va xulosalarini ko'rib chiqaylik.

Huquqiy nuqtai nazardan, ko'chmas mulk ulushini begonalashtirish deganda mulk huquqi yoki egalik huquqini boshqa shaxsga o'tkazish bilan bog'liq bitim tushuniladi.

Bu sovg'a, ayirboshlash, sotib olish va sotish yoki ko'chmas mulk sohasida qonun bilan ruxsat etilgan deyarli har qanday bitim bo'lishi mumkin. Egasi qayta ro'yxatdan o'tmoqda mulk huquqi belgilangan huquqiy mexanizmga muvofiq boshqa shaxsga.

Ko'chmas mulk ulushlari bilan bitimlar qanday amalga oshiriladi?

Aktsiyalar tushunchalari, ularni taqsimlash va bitimlar printsipi bilan tartibga solinadi Fuqarolik kodeksi(Birinchi qism, II bo'lim, 16-bob).

Aktsiyani ro'yxatdan o'tkazishga qo'yiladigan talablar, shartnomaviy nuanslar va xarakterli huquqiy holatlar quyidagilarni belgilaydi:

• 122-sonli "Ko'chmas mulkka egalik huquqini va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni;
• 218-sonli "Ko'chmas mulkni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni.

Aksiyadorlik operatsiyalaridan qochmaydi soliq qonuni. Soliq to'lovlari, yuridik shaxslar uchun davlat boji miqdori va to'lash muddatlari mazmunli harakatlar Soliq kodeksini o'z ichiga oladi.

Umumiy mulk qachon paydo bo'ladi?

Umumiy mulk huquqi quyidagi hollarda yuzaga keladi:

• ob'ektni bir nechta mulkdorlar tomonidan xususiylashtirish;
• oila a'zolari tomonidan birgalikda uy-joy sotib olish;
• turmush o'rtoqlar o'rtasida ajralish paytida kvartirani bo'lish;
• ob'ektning bir vaqtning o'zida bir nechta shaxslar tomonidan meros qilib olinishi.

Kvartirada bo'lish - ma'lum bir hududga ega bo'lmagan egasi

Ko'chmas mulk ulushining tabiiy qiymatini qanday aniqlash mumkin?

Kvartira ulushlari haqida gapirganda, mulk uning qonuniy ravishda ajratilgan qismlari ekanligini tushunish kerak.

Huquq mulkni kasr raqami bilan ko'rsatadigan hujjatlar bilan tasdiqlanadi: 1/2, 2/4, 1/5 va boshqalar.

Ko'pincha aktsiyalarni geografik jihatdan chegaralash va qismni natura shaklida aniqlash qiyin. Masalan, studiya tartibi, bir xonali kvartira, ko'p xonali kvartiraning bir nechta egalari.

Bu erda mualliflik huquqi egalari o'rtasida haqiqiy janglar bo'lib o'tadi, faqat sud har bir ishtirokchiga mulkni taqsimlash bilan bog'liq vaziyatni hal qila oladi.

Lekin asosiy xususiyat"Ulashish" - mulkning bir qismini yagona tasarruf etish bo'yicha cheklovlarda.

Qayta sotib olishning imtiyozli huquqi

Kvartiraning ulushini sotib olishda kim imtiyozli huquqqa ega?

Umumiy mulk ishtirokchilarining manfaatlariga daxldor huquqiy harakatlar faqat barcha taraflarning kelishuvi bilan amalga oshiriladi (FKning 246-moddasi).

Ma’lum darajada postulat mulkni erkin tasarruf etish huquqini buzadi. Biroq, barcha chiziqlardagi firibgarlar tomonidan kvartiraga hujumlardan himoyalanish noqulaylikni oqlaydi.

Bir qismini uchinchi shaxsga berish tartibi San'atda belgilangan. 250 GK. Amalda hamma narsa qanday ishlaydi?

1. Sotuvchi sotish narxini belgilaydi.
2. Keyin u umumiy mulk huquqining boshqa ishtirokchilarini o'z niyatlari haqida yozma ravishda ogohlantiradi. Xabarnomada begonalashtirilgan mulkning qiymati va bo'lajak bitim shartlari ko'rsatilishi kerak.
3. Hammualliflar bir oy ichida kvartiraning bir qismini sotib olish to'g'risida qaror qabul qilishlari kerak belgilangan shartlar yoki bitimni rad etish.
4. Agarda muddatlari qabul qiluvchilar sotuvchini qaror haqida xabardor qilmagan bo'lsa, u mulkni uchinchi shaxsga sotish huquqiga ega.
5. 30 kun oldin aktsiyani yozma ravishda rad etish sizga sotishni davom ettirishga imkon beradi.

Ayirboshlash vaqtida oldindan sotib olish ham talab qilinadi.

250-moddaning talablariga rioya qilmaslik buzilgan mulkdorning xaridorning huquqlarini unga o'tkazish to'g'risidagi da'vosi bilan to'la.

Bitim tuzilgan kundan boshlab 3 oy ichida sudga shikoyat qilishingiz mumkin. Davlat Rosreestrda huquqni ro'yxatdan o'tkazishda sotishning sherik egalariga bildirishnoma mavjudligini talab qilish orqali normaning bajarilishini nazorat qiladi (Federal qonunning 218-moddasi 24-moddasi).

Agar aktsiya ochiq kim oshdi savdosi orqali sotilgan bo'lsa, sotib olish imtiyozlari qo'llanilmaydi.

Voyaga etmaganning ulushini begonalashtirish

Voyaga etmagan bolaning ulushini sotish mumkinmi?

Agar voyaga etmagan bola harakat qilsa, bitimni tasdiqlash uchun siz vasiylik organlari bilan bog'lanishingiz kerak bo'ladi. Kvartiraning bolalar qismini sotishga quyidagi shartlar asosida ruxsat beriladi:

• bola/o'smir boshqa manzilda teng ulush oladi;
• sotishdan tushgan mablag'lar bolaning shaxsiy hisobiga u voyaga etgunga qadar joylashtiriladi;
• ikkala ota-ona, hatto ajrashganlar ham kelishuvga rozi bo'lishadi.

Bolaning vakili OOPga hujjatlarni, shu jumladan ariza va oila tarkibi to'g'risidagi guvohnomani taqdim etadi.

Nazorat qiluvchi organ bo'lajak bitimni tekshirishni 2 hafta ichida yakunlashi va qaror qabul qilishi kerak.

Sobiq turmush o'rtog'i foydasiga begonalashtirish

Qonuniy sobiq turmush o'rtoqlar qarindoshlar toifasiga kirmang. Ammo kvartiradagi ulushni bunday begonalashtirish qanday amalga oshirilishi mumkin? Rasmiy ajralishdan keyin bular begonalar. Biroq, er-xotinlar sotib olishga muvaffaq bo'lishdi umumiy mulk, bu adolatli ravishda taqsimlanishi kerak.

Birgalikda kvartirada ulushlar ajratiladi, shundan so'ng mulkni ajrashganlar o'rtasida ham, uchinchi shaxslar foydasiga ham qismlarga ajratish mumkin.

IN huquqiy shartlar Notanishlar o'rtasida shartnomalar tuzish me'yorlariga tayanishingiz kerak.

Mutaxassis advokatning fikri

Turmush o'rtoqlar umumiy mulk sifatida turar-joy yoki boshqa ko'chmas mulk ob'ektini olishlari, ya'ni ulushlarning har bir turmush o'rtog'iga ajratilmagan holatlar mavjud.

Agar mulk nikoh paytida olingan bo'lsa, qonun bu turdagi mulkka ruxsat beradi. Tomonlarning kelishuvi bo'yicha va yo'qligida moddiy da'volar aktsiyalarni shartnoma tuzish orqali bir-biriga qayta taqsimlash mumkin.

Ushbu shartnomada mulk bo'lib qolgan tarafga butun ulush 100%, ikkinchi tomon esa 0% bo'ladi.

Tuzilgan shartnoma bo'yicha olingan huquqlar ham davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak.

Bitimni notarial tasdiqlash

2016 yil yanvar oyidan boshlab notarial ishtirokisiz kvartirada ulushlarni begonalashtirish mumkin emas (24-modda, 122-FZ Federal qonuni).

Dastlab, mulkdorlar uchinchi shaxslar o'rtasidagi shartnomalarni tasdiqlashlari kerak edi. Biroq, 2017 yil yanvar oyidan boshlab, umumiy begonalashtirish bo'yicha har qanday bitim notarial yordam bilan amalga oshiriladi.

Mutaxassis quyidagilarni amalga oshiradi:

• taqdim etilgan hujjatlarning huquqiy ekspertizasi;
• shartnoma tuzish, oldi-sotdi bitimini ro'yxatdan o'tkazish;
• hamroh texnik ish bitimni qo'llab-quvvatlash (davlat va boshqa organlarga so'rovlar, hujjatlarni chop etish, nusxalash).

Aksiyadorlik operatsiyalari mexanizmini o'zgartirish fuqarolarning xarajatlarini oshiradi: davlat boji, notariusning ishi uchun to'lov. Ammo daraja huquqiy xavfsizlik bunday operatsiyalar ko'proq.

Kvartira ulushini begonalashtirishning nuanslari

Kvartiradagi ulushni begonalashtirish to'g'risida shartnoma tuzishda qanday nuanslar paydo bo'lishi mumkin?

Xaridor umumiy uy-joy uchun hujjatlarni alohida ehtiyotkorlik bilan tekshirishi kerak. Kosmosga bo'lgan huquqlari buzilishi mumkin bo'lgan arizachilar paydo bo'lishi mumkin bo'lgan holatlar mavjud.

Bular kvartirani xususiylashtirish yoki onalik kapitalidan foydalangan holda sotib olish ishtirokchilari bo'lishi mumkin.

Birinchi holda, hududda ro'yxatga olingan barcha xususiylashtirish ishtirokchilariga ko'chmas mulkda mutanosib ulush ajratilishi kerak. Ikkinchi holatda, majburiy aktsiyalar sertifikat yordamida kvartira sotib olgan har bir oila a'zosi uchun belgilanadi.

Agar bitim tashabbuskorlari huquq egalaridan birini chetlab o'tgan bo'lsa, bunday shaxs sudga murojaat qiladi.

Imtiyoz huquqi qachon qo'llanilmaydi?

Eslatib o'tamiz, Fuqarolik Kodeksida faqat ikki turdagi bitimlar - ayirboshlash va sotish bo'yicha talablar to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatilgan. Shunday qilib, masalan, umumiy sovg'a shartnomasi imtiyoz huquqining bajarilishini talab qilmaydi. Bunga quyidagilar ham kirishi mumkin:

• vasiyatnomani tuzish;
• ba'zi mulkiy bitimlar, ipoteka kreditlari uchun garov sifatida.

Bu ikki usul yuridik jihatdan begonalashtirish operatsiyalariga taalluqli emas. Biroq, ular haqida bilish kerak, chunki mexanizmlar ba'zan San'at talablarini chetlab o'tish uchun ishlatiladi. 250.

Agar haqiqiy joy hammuallifning joylashuvi noma'lummi?

Kvartiradagi ulush egasi topilmasa nima qilish kerak?

Xabarnoma oxirgi ma'lum manzilga yuborilishi kerak. doimiy ro'yxatga olish. Qo'shimchani inventarizatsiya qilish va etkazib beruvchiga bildirishnoma haqida unutmang.

Yuborilgan paytdan boshlab bir oylik kutish muddati qo'llaniladi, shundan so'ng siz sotishni boshlashingiz mumkin.

Yana bir variant: sudda fuqaroni bedarak yo'qolgan yoki hatto o'lgan deb tan olish. Jarayon uzoq davom etishi mumkin, chunki bu muammolarni merosxo'rlar bilan hal qilish kerak bo'ladi.

Xulosa qilib shuni ta'kidlash kerakki, kvartiraning ulushini begonalashtirish bo'yicha har bir bitimning tafsilotlari sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Ammo ikkita shart o'zgarishsiz qolmoqda: sotish va sotib olishni notariusda ro'yxatdan o'tkazish va sherik egalarining qonuniy afzalliklari.

Shuningdek, videoni tomosha qilish orqali ko'chmas mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushlarni begonalashtirish haqida bilib olishingiz mumkin:

Quyidagi shaklda uy-joy advokatiga savol yozing Shuningdek qarang Maslahat uchun telefon raqamlari

Muhokama: 7 ta fikr

Turmush o'rtog'im aliment to'lamaganligi uchun sudga bersam, kvartiradagi ulushimni sotish bilan tahdid qilmoqda. Biz ajrashganimizga uch yil bo'ldi, nikohdan voyaga etmagan o'g'limiz bor. Erim ota-onasi bilan yashaydi va bizga kvartira qoldirdi, lekin rasmiy ravishda uning mulk ulushi bor. Erning o'z ulushini sotishiga to'sqinlik qilish va agar bitim tugallangan bo'lsa, uni bekor qilish mumkinmi?

Javob

1. Kvartiraning ulushini sotishda boshqa mulkdorlar ulushni sotib olishning ustuvor huquqiga ega. Ya'ni, ulushni sotishga harakat qilganda, sizning sobiq er aktsiyani sotib olish bo'yicha ma'lum bir narxni ko'rsatgan holda yozma taklif taqdim etishi kerak bo'ladi. Agar rad etsangiz, aktsiyador o'z ulushini begonaga sotishi mumkin. Agar ulush har qanday begonaga berilsa, qolgan egalarining roziligi talab qilinmaydi. Agar aliment undirish to'g'risida da'vo qo'zg'atilgan bo'lsa, sud bayonoti aliment miqdorini ulush qiymatiga qaytarish imkoniyatini ko'rsatish kerak. Kvartirani begonalashtirishni taqiqlash to'g'risida sudga qo'shimcha ariza berish yaxshiroqdir. Agar bunday taqiq mavjud bo'lsa, ro'yxatga olish organlari cheklovni bekor qilish to'g'risidagi sud qarorisiz ulush huquqining yangi egasiga o'tkazilishini tasdiqlamaydi. Qanday bo'lmasin, bunday nizolarni hal qilish uchun alimentni ixtiyoriy ravishda to'lash tartibi to'g'risida shartnoma tuzib, notariusga murojaat qilish yaxshiroqdir.

MChJdagi ulushlar bilan tuzilgan bitimlarning tabiati asosan aktsiyalar bilan bitimlar bilan bir xil - tomonlar sotuvchining ulushni topshirish majburiyatlarini va xaridorning uni to'lash bo'yicha majburiyatlarini ko'rsatadigan shartnoma tuzadilar va keyin to'g'ridan-to'g'ri shartnoma tuzadilar. ulushni sotuvchidan xaridorga o'tkazish bo'yicha bitim. Biroq, aktsiyalar bilan bitimlardan farqli o'laroq, aksiyalar bilan bitimlarning tabiati bir qator sabablarga ko'ra aylanma ishtirokchilari uchun har doim ham aniq emas. MChJ aktsiyalarini begonalashtirish bo'yicha munosabatlar doirasidagi majburiy va ma'muriy bitimlar to'g'risida, shuningdek, bunday bo'linishning amaliy jihatlari to'g'risida "MChJ aktsiyalari bilan bitimlar. Xususiyatlari notarial tasdiqlash", Lextorium portali tomonidan tashkil etilgan, Andrey Egorov, t.f.d., nomidagi Xususiy huquq bo'yicha tadqiqot markazi boshqaruvi raisining birinchi o'rinbosari. S.S. Alekseev Rossiya Federatsiyasi Prezidenti huzurida.

2014 yil may oyida Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi Plenumi "Mas'uliyati cheklangan jamiyatlarning ustav kapitalidagi ulushlar bilan bitimlar to'g'risida" gi qarorni ishlab chiqdi, lekin hech qachon qabul qilmagan (loyiha matni bilan quyidagi manzilda tanishishingiz mumkin: http: //www.arbitr.ru/vas/presidium /prac/108071.html, bundan keyin - Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining qarori loyihasi). Ushbu rezolyutsiyada nimalar mustahkamlanishi taklif qilindi va uning qaysi g‘oyalari bugungi kunda amaliyot uchun muhim?

MChJdagi ulushni begonalashtirish ikkita bitimni o'z ichiga oladi: majburiy va ma'muriy

MChJdagi ulushni sotish va sotib olish to'g'risidagi shartnoma bitim hisoblanadi, ya'ni hamma narsa unga tegishli qonun hujjatlarida nazarda tutilgan uni haqiqiy emas deb topish uchun asoslar. Ma'lum bo'lishicha, ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnoma, ma'lum bir ob'ekt - MChJdagi ulushdan tashqari, u haqiqiy emas deb topilishi yoki bekor qilinishi mumkinligi bilan ham murakkablashadi. umumiy asoslar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi.

2009 yil iyul oyida Art. 02.08.98 yildagi 14-FZ-sonli "Mas'uliyati cheklangan jamiyatlar to'g'risida" Federal qonunining 21-moddasi (bundan buyon matnda MChJ to'g'risidagi qonun deb yuritiladi) kuchga kirdi. yangi nashri(2008 yil 30 dekabrdagi 312-FZ-son Federal qonuni bilan tahrirlangan). Boshqa o'zgarishlar bilan bir qatorda, unda 11-band paydo bo'ldi, unga ko'ra MChJ ustav kapitalidagi ulushni yoki ulushning bir qismini begonalashtirishga qaratilgan bitim notarial tasdiqlanishi kerak. Mos kelmaslik notarial shakl ko'rsatilgan tranzaktsiyadan uning haqiqiy emasligiga olib keladi.

Qonun chiqaruvchining fikriga ko'ra, bu norma qanday ishlashi kerak edi?

MChJdagi ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnomada ikkita bitimni ajratish kerak - majburiy va ma'muriy. Birinchisi, ulush egasi uni kontragent foydasiga begonalashtirish majburiyatini o'z zimmasiga oladi va u o'z navbatida buning uchun o'zaro ta'minlash majburiyatini oladi. Ikkinchi bitim - bu ulushga bo'lgan huquqlarni o'tkazish bo'yicha harakatni bevosita ifodalovchi dispozitsiya bitimi.

Aktsiyalar bilan tuzilgan bitimlarni notarial tasdiqlashni talab qiluvchi normani ishlab chiquvchilarga ko'ra, notarial tasdiqlash talabi faqat ma'muriy bitimga nisbatan qo'llaniladi va majburiy bitim uchun majburiy emas. Albatta, tomonlar notariusdan ikkala bitimni ham notarial tasdiqlashni so'rashlari mumkin, ammo qonun buni talab qilmaydi.

Ushbu tushuntirish Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi qarori loyihasining 1-bandida mustahkamlangan.

Biz hujjatni keltiramiz

...Sudlar shuni yodda tutishlari kerakki, qonun chiqaruvchi ulushni begonalashtirishga qaratilgan bitimni bajarish majburiyatini belgilovchi bitim (bundan buyon matnda ulushni begonalashtirish to‘g‘risidagi bitim deb yuritiladi) va ulushni begonalashtirishga qaratilgan bitim yoki jamiyatning ustav kapitalidagi ulushning bir qismi (bundan buyon matnda ulushni begonalashtirishga qaratilgan bitim; ma'muriy bitim deb yuritiladi).

Bunday holda, notarial tasdiqlanishi kerak bo'lgan ulushni begonalashtirishga qaratilgan bitim deganda, ishtirokchi jamiyatning ustav kapitalidagi ulushni boshqa shaxsga o'tkazadigan va sotib oluvchi qabul qiladigan ma'muriy bitim, ya'ni ulushni to'g'ridan-to'g'ri o'tkazishga qaratilgan bitim tushuniladi. . Aktsiyani begonalashtirish to'g'risidagi bitim har qanday bo'lishi mumkin fuqarolik shartnomasi mulkni boshqa shaxsga berish (sotib olish-sotish, almashtirish va boshqalar); Qonunda bunday shartnoma majburiy notarial shaklda nazarda tutilmagan.

Aksiyani begonalashtirishda majburiy va ma'muriy bitimlarni aralashtirish amalda qanday muammolarni keltirib chiqaradi?

Aytish kerakki, San'atning 11-bandi tahriridan. MChJ to'g'risidagi qonunning 21-moddasiga binoan, faqat ma'muriy bitimlar notarial tasdiqlanishi kerakligi haqidagi xulosa aniq amal qilmaydi. Shunga ko'ra, mijozlar MChJ aktsiyalarini begonalashtirish bo'yicha bitimlarni tasdiqlash uchun murojaat qiladigan ko'plab notariuslar uchun tushunarli emas.

MChJ aktsiyalarini begonalashtirishda majburiy va ma'muriy operatsiyalarni ajratib turadigan dizaynning amaliy afzalliklari qanday?

Agar qonun faqat ma'muriy bitimni (ya'ni ulushni o'tkazish faktini) notarial tasdiqlashni talab qiladi deb faraz qilsak, notariuslar majburiyat tarkibining o'ziga xos xususiyatlarini chuqur o'rganishlari shart emas. Axir, begonalashtirilgan biznes qanchalik katta bo'lsa, aktsiyalarni oldi-sotdi shartnomasi shunchalik katta va murakkabroq bo'ladi: u ma'lum bir kompaniyaning o'ziga xos xususiyatlariga bog'liq bo'lgan ko'plab nuanslarni hisobga oladi. Ammo shartnoma qanchalik katta va murakkab bo'lsa, uning to'liq va qisman haqiqiy emasligi xavfi shunchalik ko'p.

Bu erda shuni ham hisobga olish kerak umumiy qoida Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 180-moddasiga binoan, bitim shartlaridan birining haqiqiy emasligi, agar bitim uning haqiqiy bo'lmagan qismini kiritmasdan yakunlangan deb taxmin qilish mumkin bo'lmasa, bitimning umuman haqiqiy emasligiga olib keladi.

Shu sababli, amalda ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnoma doirasida ikkala bitimni (ham ma'muriy, ham majburiy) tekshirish ko'plab notariuslar uchun muammoli. Bir qator hollarda majburiy bitim ko'p sahifali shartnomada ko'plab shartlar va nuanslar bilan ifodalanadi, ba'zan esa to'liq tuzilgan. xorijiy huquq. Notariuslar ba'zan bunday shartnomalarni tekshirish uchun vaqt va malakaga ega emaslar. Natijada, notariuslar tomonlarga o'zlari kabi muqobil variantlarni taklif qilishadi standart shartnoma MChJdagi ulushni begonalashtirish, bu aniq tomonlar o'rtasidagi o'ziga xos munosabatlarning o'ziga xos xususiyatlarini aks ettirmaydi.

Qonun talab qiladigan narsaga asoslanib notarial tasdiqlash Umuman olganda, MChJdagi ulushni sotish va sotib olish bo'yicha shartnoma, nafaqat boshqaruv bitimi, balki boshqa qiyinchiliklar paydo bo'ladi. Masalan, agar tomonlar ulushni to'lash va uni o'tkazish bir vaqtning o'zida amalga oshirilishiga kelishib olsalar, pul o'tkazish to'g'ridan-to'g'ri notarius idorasida amalga oshirilishi kerak, u to'lov bo'yicha bitim shartlariga rioya etilishini tekshirishga majbur bo'ladi. ulush. Ammo bu eng oddiy holat. Ammo agar tomonlar avval xaridor pul o'tkazishi, so'ngra sotuvchi o'z ulushini unga o'tkazishi haqida kelishib olsa, notarius nima qilishi kerak? Yoki aksincha?

Agar qonun ulushni o'tkazish bo'yicha bitimni faqat notarial tasdiqlashni talab qilganidan kelib chiqadigan bo'lsak, vaziyat ancha soddalashadi. Notarius tomonlar tomonidan kelishilgan shartnoma shartlariga muvofiqligini tekshirmaydi, faqat ulushning o'tkazilishini tasdiqlaydi. Masalan, pul o'tkazgan, lekin sotuvchi rad etgani/o'tkaza olmagani uchun ulushni olmagan xaridor nima qilishi kerak? Xaridor shartnomani San'atga muvofiq bekor qilishni talab qilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 450-moddasi va bitim bo'yicha to'langan summani qaytarish.

Shunga ko'ra, agar notarius san'at talablariga muvofiq, deb haqiqatdan kelib chiqadi. MChJ to'g'risidagi qonunning 21-moddasiga binoan, u faqat MChJdagi ulushni topshirish aktini tasdiqlashi kerak, keyin u tekshirishi kerak bo'lgan masalalar doirasi sezilarli darajada torayadi. Bunday holda, notarius faqat quyidagilarni tekshiradi:

Aktsiyani begonalashtirgan shaxs o'z harakatlarining ahamiyatini biladimi?

Aktsiyani begonalashtirgan shaxs uni o'tkazishga irodasiga egami?

Aktsiyani begonalashtirgan shaxs uni o'tkazish uchun etarli huquqlarga egami?

Bunday holda, notarius to'lov masalalarini va ulushni begonalashtirish shartnomasi shartlarining haqiqiyligini tekshirmaydi.

Bu Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi qarori loyihasining asosiy g'oyasi edi: notarius faqat ulushni o'tkazish to'g'risidagi dalolatnomani, ulushni begonalashtirgan shaxsning huquqiy layoqatini tekshirishni tasdiqlaydi, lekin majburiyatni belgilovchi kelishuvni emas. ulushni o'tkazish uchun. Bundan tashqari, biz nafaqat oldi-sotdi shartnomasi haqida, balki begonalashtirishni nazarda tutuvchi har qanday shartnoma tuzilmasi haqida ham gapirishimiz mumkin.

Aktsiyani begonalashtirish bo'yicha majburiy va ma'muriy bitimlarni ajratish g'oyasi Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining qarori loyihasiga kiritilgan asosiy, ammo yagona emas. Yana bir muhim jihat: ishtirokchining MChJdagi ulushini o'tkazish majburiyatini belgilaydigan bitim o'zi hech narsani o'tkazmaydi.

Ushbu qoida aktsiyalarga nisbatan xuddi aktsiyalarga nisbatan xuddi shunday ishlaydi: hamma tushunadi: aktsiyalar begonalashtirilganda bor. alohida kelishuv aktsiyalarni sotib olish va sotish ularning o'tkazilishi faktini tasdiqlovchi topshiriqdir. Lekin negadir aksiyalar bilan bog'liq vaziyat unchalik aniq ko'rinmaydi.

Qaror loyihasida Rossiya Federatsiyasi Oliy Arbitraj sudi Plenumi kelishuvning o'zi ulushni o'tkazmasligini va agar u bajarilmasa (ulush o'tkazilmagan) uning bekor qilinganligini e'lon qilishi mumkinligini aniqlamoqchi edi.

Shuni tushunish kerakki, ma'muriy bitim, majburiy bitimdan farqli o'laroq, haqiqiy emasligining o'ziga xos mezonlari va asoslariga ega bo'lib, asosiysi - ulushni begonalashtirgan shaxsning huquqlarining yo'qligi. Ma'muriy bitimni tasdiqlab, notarius ulushni begonalashtirish vakolatini tekshiradi, ya'ni reestrda uni begonalashtirgan shaxs to'g'risidagi yozuv mavjudligini tekshiradi. Bu yerda ishlaydi umumiy tamoyil fuqarolik qonunchiligi: siz ega bo'lgan huquqlardan ko'proq narsani o'tkaza olmaysiz ("Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet").

Shartda MChJdagi ulushni begonalashtirish bo'yicha bitimni yakunlash

Shart ostida ulushni begonalashtirish to'g'risida bitim tuzish mumkinmi?

Agar aktsiyani begonalashtirishni majburiy va ma'muriy bitimlar majmui deb hisoblasak, bu savolga javob berish ancha oson bo'ladi.

Masalan, ulush to'liq to'langandan keyin o'tkazilishi sharti bilan tasarruf qilish bitimini amalga oshirish mumkinmi?

Andrey Egorov amin: ma'muriy bitimni shart bilan tuzish mumkin emas. Buning sababi shundaki, ulush unga bo'lgan huquqni ro'yxatdan o'tkazish paytida uni sotib oluvchiga o'tadi. Shuning uchun ro'yxatga oluvchi organ ulushning qonuniy egasi kimligini aniq tushunishi kerak. Ro'yxatga oluvchi ushbu operatsiyani bajarish shartlarining bajarilishini tekshirishi shart emas. Aks holda, agar shartlar bajarilsa, siz o'zgartirishni amalga oshirishingiz va ro'yxatga olish kitobiga o'zgartirishlar kiritishingiz kerak bo'ladi.

Biroq, majburiy bitimlar shartlar asosida amalga oshirilishi mumkin.

Aktsiyani begonalashtirishda mavhumlik printsipi

Nemis qonunchiligida aktsiyalar bilan bitimlarga nisbatan abstraktsiya deb ataladigan printsip qo'llaniladi, uning mohiyati quyidagilarga to'g'ri keladi. Agar aktsiyalarni oldi-sotdi shartnomasi tuzilgan bo'lsa, notarius buni tekshirishi shart emas - u faqat topshiruvchining ulushni begonalashtirish bo'yicha vakolatini tekshiradi. Va agar shartnoma keyinchalik haqiqiy emas deb topilgan bo'lsa ham, ulushga bo'lgan huquq baribir o'tkaziladi, chunki u faqat ma'muriy bitim bilan o'tkaziladi.

Shunga o'xshash g'oyani Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining qarori loyihasida birlashtirish taklif qilindi. Biroq, sudyalarning aksariyati bu iborani munozarali deb topdi va qaror loyiha bosqichida qoldi.

Biz hujjatni keltiramiz

Aktsiyani begonalashtirish to'g'risidagi bitim bilan bog'liq nizolarni ko'rib chiqishda, unga ko'ra tasarruf etish bitimi ushbu shartnomadan alohida (shu jumladan, shart yuzaga kelgan yoki qarshi majburiyat bajarilgandan keyin yoki muddat kelganidan keyin yoki Shartnoma ishtirokchisi o'zi topshirish majburiyatini olgan ulushni kelajakda sotib olgan bo'lsa), sudlar bu holda ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnoma notarial tasdiqlashni talab qilmasligini hisobga olishlari kerak. aktsiyani begonalashtirishga qaratilgan ma'muriy bitim tegishli shartnomadan kelib chiqadigan ushbu ulushni topshirish majburiyatini bajarishni anglatadi. Bunda ulush alohida hujjatda rasmiylashtirilgan ma’muriy bitim notarial tasdiqlangan paytdan boshlab uni oluvchiga o‘tadi.

Bunday holda, ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnomani haqiqiy emas deb topish o'z-o'zidan ma'muriy bitimning va ulushni qabul qilgan tomonning haqiqiy emasligiga olib kelmaydi. haqiqiy emas shartnoma ulushni begonalashtirish to‘g‘risida teskari ma’muriy bitimni to‘ldirish yo‘li bilan, uni to‘ldirishdan va notarial tasdiqlashdan bo‘yin tovlagan taqdirda esa – sud qarori bilan ulushni qaytarishi shart.

Bugungi kunda, amalda, notariuslar mavhumlik printsipi yo'qligidan kelib chiqadi, lekin sabab-oqibat bor, shuning uchun ular ulushni begonalashtirish to'g'risidagi bitimni ham tekshiradilar. Shu sababli, notariuslar vaqt va imkoniyat etishmasligini bahona qilib, katta hajmli va murakkab shartnomalarni tasdiqlashdan bosh tortadilar.

Natijada, San'atning 11-bandi normasi. Dastlab ishlab chiquvchilar tomonidan faqat ulushni topshirish aktini notarial tasdiqlash majburiyatini o'rnatish uchun mo'ljallangan MChJ to'g'risidagi qonunning 21-moddasi chalkashliklarga olib keldi va ko'plab manfaatdor tomonlar notariuslarning to'liq guvohnoma berishdan bosh tortishlariga duch keldi. tuzilgan shartnomalar va shartnomalarni soddalashtirilgan shaklda tuzish bo'yicha takliflar.

MChJdagi ulushni begonalashtirish to'g'risidagi bitimni xorijiy qonunlarga bo'ysundirish mumkinmi?

Ma'muriy va majburiy bitimlar o'rtasidagi farq ham bu savolga javob berishga yordam beradi.

Majburiy bitimni xorijiy qonunlarga bo'ysundirish mumkin. Masalan, Germaniyaning ikkita fuqarosi Rossiya MChJdagi ulushni sotib olish va sotish shartnomasini tuzishi mumkin Germaniya qonuni.

Germaniya fuqarolari Germaniya qonunchiligiga muvofiq ma'muriy bitim tuza olmaydi - Rossiya MChJdagi ulushni begonalashtirish quyidagi qoidalarga muvofiq amalga oshirilishi kerak. shaxsiy qonun yuridik shaxs (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 1202-moddasi). IN Ushbu holatda Biz Rossiya Federatsiyasining jamoat manfaatlari haqida gapiramiz, chunki aktsiyalarga bo'lgan huquqni ro'yxatdan o'tkazish qonuniy xususiyatga ega. Bu ma'muriy bitim chet el qonunchiligiga bo'ysunishi mumkin emasligini anglatadi.

Agar MChJdagi ulushni begonalashtirish to'g'risidagi bitimni xorijiy qonunchilikka bo'ysundirib, majburiy va ma'muriy bitimlarni ajrata olmasak, tomonlar uchun qanday muammolar paydo bo'lishi mumkin?

Bu erda ikkita variant mavjud:

1) Rossiya notariusi, agar Germaniya qonunchiligiga muvofiq tuzilgan bo'lsa, Germaniya qonunchiligiga muvofiq shartnoma asosida Rossiya MChJdagi ulushni topshirishni tasdiqlashdan bosh tortadi;

2) birinchi muammoni hal qilish uchun tomonlar nemis notariusi bilan bitimni tasdiqlashlari mumkin, ammo bu holda Rossiya registratori ulushga bo'lgan huquqlarni o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazishni rad etadi.

Agar MChJdagi ulushni begonalashtirish to'g'risidagi shartnoma doirasida ikkita bitim mavjud va ularni aralashtirmang, degan pozitsiyadan kelib chiqsak, unda hech qanday muammo bo'lmaydi: siz Germaniya qonunchiligiga muvofiq shartnoma tuzishingiz mumkin va ostidagi ulushni o'tkazing Rossiya qonuni. Bu qulay, chunki tomonlarning munosabatlarining barcha asosiy shartlari, barcha moslashuvchanligi va nuanslari oldi-sotdi shartnomasining o'zida mustahkamlangan bo'lib, uni notarial tasdiqlash shart emas. Qonun eng oddiy bitimni notarial tasdiqlashni talab qiladi - ulushni o'tkazish.

MChJ aktsiyalarini begonalashtirish to'g'risidagi shartnoma

Ma'lumotingiz uchun

San'atning 1-bandida 2015 yil 3 martdagi 67-FZ-sonli Federal qonuni. 08.08.2001 yildagi 129-FZ-sonli "Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonunining 23-moddasi. yuridik shaxslar Va yakka tartibdagi tadbirkorlar“(keyingi o‘rinlarda “Davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida”gi Qonun) joriy etildi. "f". Ushbu normaga muvofiq, ro'yxatdan o'tkazuvchi organ, agar ushbu ishtirokchi Yagona davlat tarkibidan chiqarilganda boshqa faol bo'lmagan yuridik shaxsning 50% dan ortiq ulushiga ega bo'lgan ishtirokchi bo'lsa, yangi MChJ ishtirokchisini davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etishga haqli. Yuridik shaxslar reestri byudjet oldidan qarzga ega bo'lgan yoki bunday yuridik shaxs nomidan ishonchnomasiz ish yuritish huquqiga ega bo'lgan yoki 50% dan ortiq aktsiyalarga ega bo'lgan ishtirokchi bo'lgan yoki ushbu yuridik shaxs nomidan ishonchnomasiz ish yuritish huquqiga ega bo'lgan. Yuridik shaxslarning yagona davlat reestrida noto'g'ri ma'lumotlar to'g'risida yozuv mavjud bo'lgan yuridik shaxs nomidan ishonchnoma. Bundan tashqari, soliq idorasi o'zgartirishlar kiritilgandan keyin uch yil ichida tegishli o'zgartirishlarni kiritishni rad etishi mumkin. Yuridik shaxslarning yagona davlat reestri ishonchsizligi yoki aksincha, kompaniyaning yuridik shaxslarning yagona davlat reestridan chiqarilishi to'g'risida.

Ushbu norma MChJ aktsiyalarini begonalashtirish bo'yicha bitimlarni to'ldirish masalalariga qanday ta'sir qildi? Vaziyatni tasavvur qilaylik: tomonlar ulushni sotib olish va sotish to'g'risida shartnoma tuzadilar, ulushning o'tkazilishini notarius bilan tasdiqlaydilar, xaridor sotib olingan ulush uchun to'laydi, keyin esa ulushga bo'lgan huquqlarini ro'yxatdan o'tkazishni rad etadi. bandi asosida yuridik shaxslarning yagona davlat reestrida. 1-bandning "f" bandi. Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risidagi qonunning 23-moddasi. Bu holatda xaridor nima qilishi kerak?

Agar xaridor cheklov olib tashlanishi uchun uch yil kutishni istamasa, chiqish yo‘lini topish oson emas. Gap shundaki, bunday vaziyatda xaridorning tashabbusi bilan shartnomani bekor qilish mumkin bo'lishi dargumon - sotuvchi o'z majburiyatlarini bajargan va ulushni o'tkazgan. Xaridorning ushbu ulushni ololmaganligi kreditorning aybi va kechikishi sifatida baholanishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 404 va 406-moddalari).

A.Egorov ushbu vaziyatdan chiqish yo'lini quyidagi tarzda ko'radi va bu chiqish yo'li majburiy va ma'muriy bitimlarni ajratishga asoslangan. Aktsiyaga bo'lgan huquqlarini ro'yxatdan o'tkazmagan xaridor xuddi shu ulush uchun, lekin uchinchi shaxs bilan boshqa oldi-sotdi shartnomasini tuzishi mumkin, unga ko'ra u ulushga bo'lgan huquqlarini o'tkazish majburiyatini oladi. Va keyin sotuvchi bilan muzokaralar olib borishga harakat qiling, shunda u uchinchi shaxs - shartnoma bo'yicha yangi xaridor bilan birgalikda notarius bilan bog'lanadi va ulushni sotuvchidan uchinchi shaxsga o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazadi.

2016 yil iyun oyidan boshlab umumiy mulk elementlari bilan murakkablashgan ko'chmas mulk bilan bitimlar majburiy notarial tasdiqlash shaklida qo'shimcha himoya darajasiga ega bo'ldi. IN Ushbu maqola Bunday operatsiyalarning ayrim xususiyatlari, shuningdek, qo'shimcha bog'liq omillar hisobga olinadi.

2016 yil 2 iyundagi N 172-FZ "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" Federal qonuniga o'zgartirishlar kiritildi 1997 yil 21 iyuldagi N 122-FZ "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" Federal qonuni ( bundan keyin - N 122-FZ qonuni). Shunday qilib, San'atning 1-bandi. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasi, kiritilgan o'zgartirishlardan so'ng, ko'chmas mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushlarni begonalashtirish bo'yicha bitimlarni majburiy notarial tasdiqlashni nazarda tutadi, shu jumladan umumiy mulkning barcha ishtirokchilari bir bitimda o'z ulushlarini begonalashtirganda. Shuningdek, San'atning 1-bandi. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasi umumiy ulushli mulk huquqidagi ulushni begona shaxsga sotish tartibini belgilaydi, unga ko'ra ulushni sotuvchi ulushli mulkning boshqa ishtirokchilarini o'z niyati to'g'risida yozma ravishda xabardor qilishi shart. o'z ulushini, uning narxini va uni sotayotgan boshqa shartlarni ko'rsatgan holda sotish. Bunday holda, umumiy mulk huquqidagi ulushni begona shaxsga sotish bo'yicha bitim sotuvchi ulushning qolgan ishtirokchilariga ulush to'g'risida xabar bergan kundan boshlab bir oydan kechiktirmay yakunlanishi mumkin. Belgilangan muddatga rioya qilishdan istisno, notarius sotuvchi tomonidan ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari o'z ulushini sotib olishdan bosh tortganligini tasdiqlovchi hujjatlarni taqdim etganligi faktini aniqlasa.

Shu bilan birga, par. 2-bet 3-modda. 122-FZ-sonli Qonunning 24.1-bandi banddan foydalanishni taqiqlashni belgilaydi. 1-moddaning 1-bandi. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasi yer ulushlarini begonalashtirish bo'yicha bitimlar.

San'atning 1-bandi qoidalarini so'zma-so'z talqin qilish asosida. 24 va San'atning 3-bandi. 122-FZ-sonli Qonunning 24.1-moddasida ikkita xulosa chiqarish mumkin, xususan: ko'chmas mulkka umumiy egalikdagi ulushni begonalashtirish uchun bitimni notarial tasdiqlash talab qilinadi, er ulushlarini begonalashtirish bo'yicha bitimlar bundan mustasno va majburiydir. umumiy mulkdagi ko'chmas mulk ulushlari egalarini xabardor qilish.

Biroq, San'atning 1-bandi qoidalarini talqin qilish. 24 va San'atning 3-bandi. Ko'chmas mulkka umumiy egalik qiluvchi boshqa ishtirokchilarni xabardor qilish majburiyati va tartibini belgilash, shuningdek, ko'chmas mulkdagi ulushni begonalashtirish bo'yicha bitimni notarial tasdiqlash majburiyati to'g'risida 122-FZ-sonli Qonunning 24.1. qonun ruhiga muvofiq va boshqa tarmoqlar normalari bilan tizimli aloqada amalga oshirilishi kerak. Rossiya qonunchiligi. Shu munosabat bilan, San'atning 1-bandi qoidalariga erishish uchun maqsadni aniqlash kerak. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasi, bu holda San'atda nazarda tutilgan narsalarga rioya qilishni ta'minlash kerak. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi, ushbu mulk ulushlarining qolgan egalari tomonidan ko'chmas mulk ulushini imtiyozli sotib olish huquqi. Biroq, San'atning 1-qismi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasida istisno mavjud ushbu qoidadan ochiq kimoshdi savdosida ko‘chmas mulk ulushi sotilgan hollarda, shuningdek er uchastkasiga umumiy mulk huquqidagi ulush bunday er uchastkasida joylashgan bino yoki inshootning bir qismi egasi tomonidan sotilgan hollarda. yoki ko'rsatilgan bino yoki inshootdagi binolarning egasi tomonidan. San'atning 1-qismida nazarda tutilgan. Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi, istisno quyidagi tamoyilni amalga oshirishni ta'minlaydi yer uchastkasi mulk orqasida va San'at qoidalarini qo'llash uchun to'siqlarni bartaraf qiladi. Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 273 va 552-moddalariga ko'ra, u joylashgan er uchastkasining egasiga tegishli bo'lgan bino yoki inshootga egalik huquqi o'tkazilgandan so'ng, bino yoki er uchastkasiga egalik huquqi. inshoot va undan foydalanish uchun zarur bo‘lgan inshoot, agar qonun hujjatlarida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo‘lmasa, bino yoki inshootni sotib oluvchiga o‘tkaziladi. Bino, inshoot yoki boshqa ko‘chmas mulkni oldi-sotdi shartnomasi bo‘yicha xaridorga bunday ko‘chmas mulkka bo‘lgan mulk huquqi o‘tishi bilan bir vaqtda shunday ko‘chmas mulk egallab turgan va undan foydalanish uchun zarur bo‘lgan yer uchastkasiga bo‘lgan huquqlar o‘tadi. Sotuvchi sotilayotgan mol-mulk joylashgan yer uchastkasining egasi bo‘lgan taqdirda, agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, bunday ko‘chmas mulk joylashgan va undan foydalanish uchun zarur bo‘lgan yer uchastkasiga egalik huquqi xaridorga o‘tadi. Sotuvchiga mulk huquqi bo'yicha tegishli bo'lmagan er uchastkasida joylashgan ko'chmas mulkni sotishga, agar bu qonun yoki shartnomada belgilangan bunday uchastkadan foydalanish shartlariga zid bo'lmasa, ushbu uchastka egasining roziligisiz yo'l qo'yiladi. Bunday ko'chmas mulkni sotishda xaridor tegishli er uchastkasidan ko'chmas mulk sotuvchisi bilan bir xil shartlarda foydalanish huquqiga ega bo'ladi.

Bundan tashqari, shuni ta'kidlash kerakki, San'atning 4-bandiga binoan. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasiga binoan, imtiyozli sotib olish qoidalari, shuningdek, ayirboshlash shartnomasi bo'yicha aktsiyani begonalashtirishda ham qo'llaniladi va ulushni sotib olish uchun imtiyozli huquqni berishga yo'l qo'yilmaydi. Kompensatsiya uchun begonalashtirishdan farqli o'laroq, ko'chmas mulkni hadya qilish uchun bitimni notarial tasdiqlash kifoya.

Paragraf qoidalariga kelsak. 2-bet 3-modda. 122-FZ-sonli Qonunning 24.1-moddasi, keyin shuni yodda tutish kerakki, San'atning 1-bandi. 122-FZ-sonli Qonunning 24-moddasi binolar va inshootlarga, shuningdek, er uchastkalariga teng darajada qo'llaniladi. N 122-FZ qonuni San'at bilan to'ldirilgan. 24.1-modda asosida. 2010 yil 29 dekabrdagi 435-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga qishloq xo'jaligi erlarining aylanmasini yaxshilash nuqtai nazaridan o'zgartishlar kiritish to'g'risida" gi Federal qonunining 2-moddasi va natijada uning qoidalari faqat qishloq xo'jaligi erlariga nisbatan qo'llaniladi. .

Natijada, er uchastkasining ulushini begonalashtirish to'g'risidagi bitim taraflari ushbu moddaning 1-bandi qoidalarini so'zma-so'z talqin qilish orqali adashtirishlari mumkin. 24 va paragraf. 2-bet 3-modda. 122-FZ-son Qonunining 24.1.