Ko'chmas mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish. Prospekt Prosveshcheniya tomonidan mulkdan foydalanishning eng samarali variantini tanlash

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

E'lon qilingan http://www.allbest.ru/

Tanlovengsamaralivariantfoydalanishob'ektKo'chmas mulk

Kirish

Eng ko'p tahlil samarali foydalanish Ko'chmas mulk ob'ekti bozor kon'yunkturasini, baholanayotgan mulkning xususiyatlarini batafsil o'rganish, baholanayotgan mulk parametrlariga mos keladigan bozor tomonidan talab qilinadigan variantlarni aniqlash, har bir variantning rentabelligini hisoblash va baholashni o'z ichiga oladi. har bir foydalanish varianti uchun mulk qiymati. Mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish bo‘sh turgan yoki o‘zlashtirilgan yer uchastkasidan qonuniy jihatdan mumkin bo‘lgan va to‘g‘ri loyihalashtirilgan, jismoniy jihatdan maqsadga muvofiq, tegishli moliyaviy resurslar bilan ta’minlangan va maksimal qiymatni ta’minlovchi foydalanish hisoblanadi.

Ushbu ishning maqsadi mulkni shartli ravishda bepul, shuningdek takomillashtirish bilan eng yaxshi va samarali foydalanish nuqtai nazaridan tahlil qilishdir. Kadastr raqami 78:5516A:2 bo'lgan er uchastkasi va Sankt-Peterburg shahrida joylashgan: Prosveshcheniya prospekti, 40-bino, A harfi. Shu maqsadda er uchastkasidan foydalanishning qonuniy jihatdan mumkin bo'lgan variantlari asosida aniqlanadi. Sankt-Peterburgning Erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari va barcha kerakli hisob-kitoblar ham amalga oshirildi.

1 . Xususiyatlariob'ekt

Ishning ushbu bo'limi quyidagilarni o'z ichiga oladi:

Miqdoriy va sifat xususiyatlari haqida ma'lumotni o'z ichiga olgan ob'ekt mulk huquqi, ko'chmas mulk ob'ekti bilan bog'liq og'irliklar, ko'chmas mulk ob'ektining jismoniy xususiyatlari, eskirish va eskirish haqida mavjud ma'lumotlar.

Loyiha natijalariga ta'sir qiluvchi o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektiga kiritilgan elementlarning miqdoriy va sifat xususiyatlari.

Ko'chmas mulkdan joriy foydalanish to'g'risida ma'lumot.

Loyihaning texnik-iqtisodiy ko'rsatkichlariga sezilarli ta'sir ko'rsatadigan ko'chmas mulk bilan bog'liq boshqa omillar va xususiyatlar.

1.1 Tavsifyeruchastka

Er uchastkasining tavsifi quyidagi jadvalda keltirilgan.

1.1-jadval - Er uchastkasining tavsifi

1.2 Yaxshilanishlarning tavsifi

Yaxshilanishlarning tavsifi quyidagi jadvalda keltirilgan.

1.2-jadval - Yerni yaxshilashning tavsifi

1.3 Ob'ektning tarixi

1986 yilda Sankt-Peterburgning Vyborg tumanida, Prosveshcheniya prospektida, shaharning birinchi bolalar badiiy maktabi uchun maxsus qurilgan yangi chiroyli bino paydo bo'ldi. Yorqin, yaxshi jihozlangan o‘quv xonalari, keng yo‘laklar, bufet, bitta ko‘rgazma va 2 ta konsert zali. Ushbu go'zal binolarda uchta bo'lim mavjud - badiiy, xoreografik va musiqiy. Bunday ijodiy hamkorlik yangilik bo'lib, nafaqat mikrorayon, balki butun shahar aholisida katta qiziqish uyg'otdi.

Guruch.

1999 yilda bolalar san'at maktabiga ajoyib rus bastakori Georgiy Sviridov nomi berildi, uning hayoti va ijodi ko'p yillar davomida shahrimiz bilan bog'liq. Haqiqiy ijodiy muhit va yuqori kasbiy ta'lim darajasi maktabning asoschisi va birinchi direktori, Rossiyada xizmat ko'rsatgan madaniyat xodimi A. M. Serdyuk (1937-2001) tufayli rivojlandi. Aleksandr Mixaylovich ajoyib o'qituvchi va musiqachi bo'lib, u ikkita cholg'u asboblarini: organ va pianino chalishni yaxshi bilardi. Uning nomi nafaqat Sankt-Peterburgda, balki Rossiyaning boshqa shaharlarida va xorijda ham filarmoniya plakatlarida tez-tez uchragan, aynan shunday rahbar o'z kasbini yaxshi ko'radigan va o'z kasbini yaxshi ko'radigan mukammal mutaxassislar jamoasini yarata oldi. bolalarni musiqa, raqs va rasm dunyosiga jalb qilish.

2001 yildan beri maktabni Rossiya Federatsiyasida xizmat ko'rsatgan madaniyat xodimi Natalya Mixaylovna Veledeeva boshqaradi. Natalya Mixaylovna 1966 yildan musiqa ta'limi sohasida, 1987 yildan ma'muriy lavozimda ishlab kelmoqda. Tajribali rahbar N.M. Veledeeva shaharda katta obro'ga ega va Madaniyat qo'mitasi qoshidagi maktab direktorlari kengashining a'zosi.

Maktabda 2000 ga yaqin bola tahsil oladi, 130 dan ortiq o‘qituvchi ishlaydi. Katta ijodiy yutuqlari uchun eng yaxshi o'qituvchilarga Faxriy unvonlar berildi. "Rossiya Federatsiyasida xizmat ko'rsatgan madaniyat xodimi": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Xvang, G.S. Leonova; "Madaniyatdagi yutuqlari uchun": I.S. Sokolova, V.P. Kalshchikova; "Sankt-Peterburg maktabini insonparvarlashtirishdagi muvaffaqiyat uchun": N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Xvang, M.F. Pugachevskiy, O.I. Kuznetsova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O.V. Gerasimova, Yu.B. Slivovskiy. Maktab o‘zining iqtidorli o‘quvchilari bilan faxrlanadi, ularning eng yaxshilari ko‘plab xalqaro tanlov va festivallarda laureat va diplom sovrindori unvonlarini qo‘lga kiritmoqda. Kelajakdagi mutaxassislar Sankt-Peterburg hukumati Madaniyat qo'mitasi, Rossiya Madaniyat vazirligi va Sankt-Peterburg filarmoniyasining stipendiyalari bilan taqdirlanadilar. Maktab jamoasi buyuk rus bastakori nomini faxr bilan aytadi. 2000 yil 8 dekabrda G.V.Sviridovning 85 yilligi munosabati bilan "Leningraddagi Sviridov" maktab muzeyi ochildi.

2000 yildan beri maktabda har yili Sankt-Peterburg Ochiq bolalar sahna san'ati festivali o'tkaziladi. G.V. Sviridova. 2005 yilda Rossiya musiqa tanlovlari assotsiatsiyasiga a'zo bo'lib, festival yangi maqomga ega bo'ldi: G.V. Sviridova. Bu yillar davomida bastakorning jiyani Aleksandr Sergeevich Belonenko tanlovning faxriy prezidenti, hakamlar hay’atining doimiy raisi esa Rossiyada xizmat ko‘rsatgan artist, Sankt-Peterburg davlat konservatoriyasi professori hisoblanadi. USTIDA. Rimskiy-Korsakov Oleg Yuryevich Malov.

Ko'pgina laureatlar uchun Sviridov tanlovidagi g'alaba ularning kasbiy rivojlanishidagi muvaffaqiyatli boshlanish bo'ldi.

Eng yosh musiqachilar uchun (10 yoshgacha) maktab "SPARKS" shahar festivalini o'tkazish tashabbusi bilan chiqdi. Har ikki yilda bir marta har qanday ixtisoslikdagi yosh solistlar musiqiy ijroda bellashadilar. G‘oliblarni taqdirlash marosimi va kontserti M.I. nomidagi Kichik zalda bo‘lib o‘tadi. Glinka nomidagi Sankt-Peterburg filarmoniyasi. Bugungi kunda maktab shahar kontsert hayotida muhim o'rin tutadi. Musiqa va xoreografiya bo'limlari talabalari doimiy ravishda yirik kontsert maydonlarida: Sheremetev saroyida, Sankt-Peterburg filarmoniyasining katta va kichik zallarida, Akademik kapellaning kontsert zalida, Samoylov aktyorlarining muzey-kvartirasida, N.A. Rimskiy-Korsakov. Yigitlar Bastakorlar uyi, Zazerkalye teatri, Kochneva uyi va F.I.ning musiqiy obunasida qatnashadilar. Chaliapin, Rossiya muzeyi saroylarida.

Eng yaxshi musiqa bo'limlaridan biri pianino bo'limidir. Kabi o'qituvchilar: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Xvan o'z o'quvchilarini tanlovlar, shahar kontsertlari va o'rta maktablarga kirish uchun muvaffaqiyatli tayyorlaydi. Maktabning barcha bo‘limlarida oliy o‘quv yurtlarini tamomlab, o‘z ona yurtiga qaytgan sobiq bitiruvchilar ishlaydi. Maktab nafaqat shahrimizda, balki xorijda ham o‘zining ijodiy guruhlari bilan mashhur.

Rossiya Federatsiyasida xizmat ko'rsatgan madaniyat xodimi V.G.Efimov boshchiligidagi namunali dutoz orkestri. - ko'plab xalqaro tanlov va festivallar laureati - Isroil, Italiya, Germaniya, Frantsiya, Ispaniya, Belgiya, Gretsiyada bo'lgan. M.V. rahbarligidagi "Consonance" xor guruhi. Fursova ko'plab xalqaro festivallarning laureati va diplom sohibi: G.V.ning 90 yilligiga bag'ishlangan tanlov-festivalda 1-o'rin. Sviridova (Moskva, 2005), "Neva qirg'oqlarida" Ochiq Butunrossiya bolalar xori assambleyasining 1-darajali diplomi (Sankt-Peterburg, 2006), Xor oltin medali xalqaro musobaqa"Mundi Cantant" (Chexiya, Olomouc 2007), G.V. nomidagi xalqaro tanlovda 1-o'rin. Sviridova (Sankt-Peterburg, 2007), II darajali diplomi, "Klassika va zamonaviylik" X Sankt-Peterburg bolalar xor festivali (2007), 56-o‘rinda 1-o‘rin - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgiya, 2008), kumush diplom 6-festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Italiya 2008). Jamoa doimiy ravishda Rossiya va chet elning ko'plab shaharlariga kontsertlar bilan sayohat qiladi: Polsha, Vengriya, Finlyandiya, Frantsiya, Italiya, Chexiya, Belgiya. Maktabning san’at bo‘limida 22 nafar o‘qituvchi faoliyat yuritadi. Ulardan: N.E. Belix, V.P. Golovin, O.N. Pankratova, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovskiy, M.S. Smirnov, N.P. Starova, M.V. Trofimova Rossiya Federatsiyasi Rassomlar uyushmasi a'zosi. Badiiy fakultet talabalarining asarlari Sankt-Peterburg, Rossiya, Angliya, Amerika, Fransiya, Germaniya, Finlyandiya, Polsha, Chexiya, Vengriya kabi davlatlarda o‘tkazilgan ko‘rgazmalarda bir necha bor sovrinli o‘rinlarni qo‘lga kiritgan.

Xoreografiya bo'limida sahna va o'qituvchilik ishlarida katta tajribaga ega bo'lgan va xoreografiya san'ati bo'yicha xalqaro seminarlarda qatnashadigan tajribali o'qituvchilar jamoasi ishlaydi: AQSh, Frantsiya, Finlyandiyada. Kafedra talabalari o‘quv dasturi bo‘yicha ta’lim oladilar. Kafedrada I.K. Novik - Sankt-Peterburg bolalar musiqali teatrining "Ko'zoynak orqali" etakchi ishlab chiqarish direktori. Uning rahbarligida maktabning xoreografiya, musiqa va san’at bo‘limlari faoliyatini uyg‘unlashtirgan holda qiziqarli ijodiy ishlar olib borilmoqda, spektakllar namoyish etilmoqda. Vaganova nomidagi Rus raqs akademiyasi bilan ijodiy aloqalar o‘rnatilgan. Talabalar shaharning yetakchi kontsert maydonlarida: Katta Filarmoniya, Akademik Kapella va Smolniy soborida chiqish qilishadi. Kafedraning yutuqlaridan biri shundaki, talabalar shahar va xalqaro festivallarda laureat va diplom sovrindorlari unvonlarini qo‘lga kiritdilar, jumladan: “Olimpning raqsi” (Berlin, 2008), “Sparkles” (Sankt-Peterburg, 2009). Talabalarning chiqishlari obuna va bayram kontsertlarini o'tkazishni ancha yaxshilaydi.

2 .Tahlilatrofdagimuhit

2.1 Tahliljoylarob'ekt

Guruch.

Hududni rivojlantirish

O'rganilayotgan ob'ekt joylashgan blokning hududi cheklangan:

- Yesenin ko'chasi;

- Prospekt Prosveshcheniya;

-Ivan-Fomin ko'chasi;

- Sirenev bulvarlari.

O'rganilayotgan hudud parklarning ko'pligi bilan ajralib turadi.

Ulardan eng yiriklari - Sosnovka bog'i, yaxshi bezatilgan o'rmon, yurish yo'llari, o'yin maydonchalari va voleybol maydonlari va Mujestva maydonida joylashgan O'rmon xo'jaligi akademiyasi bog'i.

Tumandagi aholi punktlarining ekologik holati umuman olganda yaxshi, lekin mikrorayonlarda tuproqning ifloslanish darajasi sezilarli darajada farq qiladi. Ammo havoning ifloslanish darajasi odatda ko'rfazdan havo faol ravishda ventilyatsiya qilinadigan qo'shni Primorskiy tumaniga qaraganda yuqori. Shuningdek, o'rganilayotgan ob'ekt yonida Kantemirovskiy ko'prigi joylashgan bo'lib, uning hududi shaharning eng shovqinli joylaridan biri hisoblanadi.

2.1-rasm - Ob'ektning mahalliy joylashuvi

Turar-joy qurilishi

Vyborg viloyati uy-joy fondining tarkibi deyarli shaharning rivojlanish xronologiyasini takrorlaydi. Janubda - eski bino, markaziy qismda - "Stalin" va "Xrushchev" binolari, shimolda - asosan yangi uylar. Vyborg viloyatining asosiy afzalliklari orasida uning rivojlangan infratuzilmasi mavjud. Tuman Sankt-Peterburg tumanlari reytingida yuqori sifatli chakana savdo maydonlarining mavjudligi bo'yicha to'rtinchi o'rinni egallaydi. Bu hudud “Udelnaya” va “Politexnicheskaya” metro bekatlari yaqinidagi savdo maydonchalari, “Svetlanovskiy” va “Shuvalovskiy” savdo markazlari, Ozerki hududidagi ulkan savdo va dam olish markazlari va “Prospekt Prosveshcheniya” metro bekati, “OK” va “Lenta” gipermarketlari va “Maxidom” gipermarketlari bilan mashhur. Hududda "Nobel" (Pirogovskaya qirg'og'i), "Akvatoriya" (Vyborgskaya qirg'og'i), "Bekar" (B. Sampsonievskiy prospekti) biznes markazlari mavjud, shuni ta'kidlash kerakki, faoliyat yuritayotgan biznes markazlarining aksariyati Vyborg tomonida joylashgan. Vyborg tumanida ofis xonalarini ijaraga beradigan ko'plab ob'ektlar (40 dan ortiq) mavjud.Shuningdek, tumanda eski binolarni rekonstruksiya qilish, biznes markazlari uchun yangi binolarni loyihalash va qurish ishlari olib borilmoqda.Vyborg tumanida kapital qurilish dasturi. ko'p qavatli garajlar muvaffaqiyatli amalga oshirilmoqda - to'xtash joylari.

umumiy ma'lumot

Vyborg tumani (1718 yilda tashkil etilgan) bugungi kunda Sankt-Peterburgdagi eng yirik tumanlardan biri, shuningdek, eng qadimgi tumanlardan biri: u 1817 yilda o'z nomini oldi. Aynan o'sha paytda Pyotr I farmoni bilan Bolshaya Nevka va Nevaning o'ng qirg'og'i bo'ylab Vyborgga qadimiy yo'l o'tgan hudud Vyborg tomoni deb atala boshlandi.

Shahar mavjudligining dastlabki yillarida Vyborg tomoni chegara chizig'i hisoblangan. Shaharning birinchi rejalarida bu hudud Sankt-Peterburg qismining bir qismi bo'lgan, keyin u mustaqil Finlyandiya, keyin Vyborg qismiga aylandi.

Suv toshqini paytida deyarli suv bosmagan Bolshaya Nevkaning o'ng qirg'og'ida 18-asrning boshlarida omborlar, omborlar va kasalxonalar qurila boshlandi. Bu hududdagi qirg‘oq qirg‘oqni to‘ldirish hisobiga doimiy ravishda kengayib, daryoga qariyb 200 metrga cho‘zilgan. Turar-joy binolari 1711 yilda paydo bo'lgan. Bu erda shahar quruvchilar, iste'fodagi askarlar, hunarmandlar joylashdilar. Aholi punktlari shunday shakllangan: bocharnaya, sokopaneiskaya, kasalxona, Sinyavinskaya. Bu yerda qurilish maydonlari zavodlar atrofida almashib turardi. 18-asrning birinchi choragida Vyborg tomoni Sankt-Peterburgning boshqa hududlariga qaraganda sekinroq rivojlandi. 1717 yilda Vyborg tomonida bor-yo'g'i 350 ta uy bor edi (shu davrda Admiralti orolida 1720 xonadon bor edi).

Chetlarda turli sanoat korxonalari - qand zavodlari, teri zavodlari, pivo zavodlari paydo bo'ladi; kemasozlik zavodi, kazarmalar, qamoqxonalar. Chorning amaldorlari - G. Teplov, A. Bezborodko, admiral A. Sinyavin va boshqalar aynan oʻsha yerda Neva qirgʻoqlarida dachalar qurishgan.

Mintaqaning Nevaga tutashgan janubiy qismi 18-asrda shaharning bir qismiga aylandi. Bu yerda kasalxona posyolkasi tashkil topgan. Rossiyada birinchi harbiy gospital (Admiralty gospitali) 1715-yilda Pyotr I buyrugʻi bilan tashkil etilgan va uning yonida 1717-yilda quruqlikdagi harbiy gospital ochilgan. Shahrimizning birinchi meʼmori D.Trezzini ularni xoda ustiga qurdirgan boʻlsa, keyin M.Zemtsov bu binolarni burchaklaridagi ikkita minorali va uzunligi qariyb 300 metrli toshdan tiklagan. Akademiya o'tgan asrning 60-yillarida biz ko'rgan ko'rinishga ega bo'ldi. Birinchidan, Nevaga qaragan binolar qayta qurildi, keyin qolganlari. 1881 yildan bu majmua Harbiy tibbiyot akademiyasi deb atala boshlandi. 19-asrning ikkinchi yarmida Neva va Bolshaya Nevka qirg'oqlari bo'ylab sanoat zonasi rivojlandi. Bu yerda A. Baranovskiy, G. Lessner, L. Erikson, L. Nobel zavodlari, shuningdek, Sampsonievskaya, Nikolskaya, Vyborg manufakturalari joylashgan.

Zamonaviy tumanning markaziy qismi ilgari "Lesnoye" deb nomlangan. Zamonaviy shaharda Lesnoyning aniq chegaralarini aniqlash juda qiyin. Sergey Aleksandrovich Bezbax (20-yillarning taniqli o'lkashunosi) o'z kitobida ta'kidlaganidek, "O'rmon" - Vyborg shossesining o'ng tomonidagi (Engels prospekti) Lanskaya ko'chasi, Isokov ko'chasi oralig'idagi hududga berilgan nom. (hozirgi Manchester koʻchasi), Staro-Pargolovskiy prospekti (hozirgi Moris Torez shoh koʻchasi), Bogoslovskiy qabristoni va oʻrmon xoʻjaligi instituti bogʻi. Endi, tarixchi S. Glezerovning fikricha: "Lesnoy" tushunchasining keng kontseptsiyasi yaqin atrofdagi Malaya va Bolshaya Kushelevka, Grajdanka va Sosnovkani o'z ichiga oladi.

Zamonaviy Vyborg viloyatining markaziy va shimoliy qismidagi erlar ilgari qirol zodagonlariga - Shuvalov, Levashov, Kushelevga tegishli edi. Ularning familiyalari Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoye qishloqlariga nom berdi. 19-asrda O'rmon xo'jaligi maktabi Tsarskoe Selodan Kushelevka hududiga ko'chib o'tdi, keyinchalik uning asosida O'rmon xo'jaligi akademiyasi tashkil etildi. 19-asrning o'rtalarida o'rmon xo'jaligi maktabi yaqinida dachalar qurila boshlandi, ammo 70-yillarda Finlyandiya temir yo'lining filiali qurilishi bilan ularning qurilishi shimolga, Shuvalovo va Ozerkiga ko'chdi. Muzhestva maydonida Lesnoyning barcha asosiy magistrallari ulangan. 18-asrda ular Spasskaya manoriga olib borishdi. Keyin u Ketrin II va Pol I qirollik saroyining nufuzli zodagoniga - Ivan Kushelevga tegishli edi. Graf Bezborodkodan erning bir qismini sotib olib, u yozgi uy qurdi. Asrning boshlarida Kushelev dachasi yonida ingliz fermasi bor edi, uning tarixi Aleksandr I hukmronligi davrida, u ingliz iste'fodagi kapitan Devidsonga namunali qishloq xo'jaligini tashkil etishga ruxsat berganida, unga yer ajratilgan edi. Vyborg tomonida, shu jumladan Spasskaya manorining bir qismidan tashqarida sotib olingan. Fermer xo'jaligi namuna bo'lmadi, faqat yo'qotishlar keltirdi va 1809 yilda xazinaga qaytarildi. Fermer xo‘jaligi yerlarining bir qismi sotilgan, xo‘jalik inshootlari joylashgan ikkita uchastkadan tashqari. 1811 yilda ular Tsarskoye Selodan ko'chirilgan, keyin Forst instituti (inglizcha "o'rmon" dan - o'rmon) deb nomlangan O'rmon xo'jaligi institutini joylashtirdi, keyinchalik u butun hududga nom berdi. Institut asta-sekin o'z yerlarining bir qismini o'rmon bog'iga aylantirdi: Spasskaya manoriga va Murinoga boradigan eski qiyshiq yo'llar o'rniga ko'chalar qurildi, qarag'aylar o'tqazildi, ko'chatxonalar, botanika bog'i va issiqxona tashkil etildi.

19-asrning 30-yillaridan boshlab, pulga muhtoj bo'lgan institut o'z yerlarining bir qismini yozgi uylar qurish uchun xususiy shaxslarga sotishni boshladi va uning atrofidagi hudud gavjum shaharga aylandi. Bu qishloq joylarining jozibadorligini qadrlagan boy Sankt-Peterburg aholisi tomonidan erlar tezda tortib olindi. Olingan dacha maydoni "O'rmon xo'jaligi instituti orqasidagi dachalar" deb atala boshlandi. Keyin, 1837 yilda institut harbiy ta'lim muassasasiga aylangandan so'ng, u o'rmon korpusi deb ataldi va hudud "O'rmon korpusi" deb atala boshlandi. Bu nom 19-asrning o'rtalariga qadar saqlanib qoldi, keyinchalik "bino" so'zi asta-sekin qo'llanilmay qoldi va "Lesnoy", ba'zan esa "Lesnoye" nomi saqlanib qoldi.

Vaqt o'tishi bilan, 20-asrning boshlariga kelib, "Lesnoy" nomi juda katta maydonni qamrab oldi. Bu yerda Politexnika instituti ochilganda Lesnoyning ahamiyati ayniqsa ortdi. U o'ziga xos Sankt-Peterburg "Kembrij"iga aylandi. Lesnoyning inqilobdan keyingi taqdiri ko'plab poytaxt chekkalari uchun xosdir. “20-asrning 20-30-yillarida bu yerda ishchilar va xizmatchilar orasidan oddiy xalq yashagan, 60-yillarda esa shahar kelgan”, deb yozadi S.Glezerov. Eski Lesnoydan faqat bir nechta binolar saqlanib qolgan, ular orasida o'zining inqilobiy o'tmishi bilan mashhur Bolotnaya ko'chasidagi Bertling dachasining yog'och binosi, hozirda Bolalar tarixi muzeyi, Mujestva maydonida Kotlovning saroyi, o'rmon xo'jaligi professorining uyi mavjud. Dmitriy Nikiforovich Kaygorodov instituti Serebryaniy hovuzi yaqinida, Jasorat maydoni yaqinidagi qasr, uni qadimgi odamlar "Chaliapinning uyi" deb atashadi. Va bugungi kunda O'rmon xo'jaligi akademiyasi bog'i (sobiq O'rmon xo'jaligi instituti) avvalgidek, sayr qilishning sevimli joyidir. Vyborg viloyati aholisi. Mintaqaning shimoliy atroflarining eng qadimiysi Pargolovo qishlog'idir. Bu haqda birinchi eslatma Novgorod uchun 7008 (1500) yil uchun aholini ro'yxatga olish kitobida keltirilgan. O'sha paytda qishloq Parcola deb nomlangan. Pyotr I tomonidan qizi Yelizaveta Petrovnaga berilgan Pargolovskaya manoriga quyidagi qishloqlar kirdi: Suzdalskaya Sloboda (1-Pargolovo), Malaya Vologodskaya Sloboda (2-Pargolovo. Maydoni bo'yicha tuman Kurortniy, Pushkinskiy va Primorskiy tumanlaridan keyin IV o'rinda turadi. Hozirgi davr chegaralari tuman 1978 yildan beri mavjud boʻlib, Primorskiy, Kalininskiy, Petrogradskiy, Tsentralniy bilan chegaradosh.Shimolda tuman Vsevolojskiy va Kurortniy tumanlari bilan chegaradosh.Janubda chegarasi Neva boʻylab Litein koʻprigi oraligʻida oʻtadi. va Bolshaya Nevka, Markaziy tuman bilan Vyborgskiy Bolshaya Neva bo'ylab tashlangan Liteiny ko'prigi bilan bog'langan.

Tuman hududi Vyborg qirg'og'idan yo'nalishda cho'zilgan va shimolga kengaygan. Hududning maydoni 11,5 ming gektar. Aholisi - taxminan 412 ming kishi. Aholi soni bo'yicha tuman shaharda Kalinin va Nevskiy tumanlaridan keyin uchinchi o'rinda turadi.

To'yinganlik nuqtai nazaridan Vyborg viloyati bo'lishiga qaramay sanoat korxonalari shaharning etakchi o'rinlaridan birini egallaydi, u Sankt-Peterburgning eng yashil hududlaridan biridir. Hududning uchdan biridan ko'prog'ini bog'lar va maydonlar egallaydi. Masalan, Sosnovka bog'ining maydoni taxminan 322 gektarni tashkil qiladi. O'rmon xo'jaligi akademiyasi bog'ining hududi 65 gektar, Levashovodagi yashil maydonlar 346 gektar. Aholi jon boshiga yashil maydonlar miqdori bo'yicha tuman Sankt-Peterburgda birinchi o'rinda turadi.

Bolshaya Nevka bo'ylab sanoat zonasi bugungi kunda ham mavjud. Hududda “Dvigatel”, “Mezon”, “Uran”, “Peterburg tekstili”, “Sistem”, “Qizil ip”, “Kompressor”, “Qizil mayoq”, “Teplopribor” kabi oʻn beshdan ortiq yirik korxonalar faoliyat yuritmoqda. , "Svetlana", birinchi qandolat zavodi "Azart" va hokazo postsovet davrida, Vyborg tomonida hududida sanoat ishlab chiqarish eng yopiq edi. Ularning o'rnida yirik biznes markazi yaratish g'oyasi paydo bo'ldi. Yirik investitsiya loyihalarini amalga oshirish jadal sur’atlar bilan davom etmoqda – Nissan va Hyundai avtomobil zavodlari, Petmol sut zavodining birinchi navbati (“Unimilk” kompaniyalar guruhi), Matrosova ko‘chasida “Kapital-M” biznes markazi, kompaniyaning bojxona va logistika terminali Pargolovoda "Sterx" ochildi.

Sovet davrida Vyborg viloyatining shimolida yana bir sanoat zonasi paydo bo'ldi - bugungi kunda sanoat qurilishi davom etayotgan "Parnas". Unda “Baltika” pivo zavodi OAJ va “Parnas-M” YoAJ kabi yirik korxonalar joylashgan. Ular orasida, yuqorida aytib o'tilganlardan tashqari, Parnassus metall konstruktsiyalar tajriba zavodi, asfalt-beton zavodi, vibrator LPO, Petroximopttorg №2 korxonasi, Pepsi-Cola kompaniyasi va Wimm Bill Dann bor. Shimoliy bojxona posti, omborlar va terminallar ham shu yerda joylashgan. Parnasda xuddi shu nomdagi biznes markazi ham mavjud. Temir yo'l va Engels prospekti bo'ylab jamoaviy to'xtash joylarining beton garajlari tizilgan. Parnas sanoat zonasi halqa yo'lidan tashqariga chiqib, uning atrofidagi hududlarni rivojlantirib, jadal rivojlanishda davom etmoqda.

Vyborg viloyatining transport qulayligini odatda qoniqarli deb ta'riflash mumkin.

Uning markaziy qismiga ikkita metro bekati - "Lesnaya" va "Vyborgskaya", shimoliy qismiga to'rtta bekat: "Parnas", "Prospekt Prosveshcheniya", "Ozerki", "Udelnaya" xizmat ko'rsatadi. Biroq, tuman maydoni juda katta, mavjud metro stantsiyalari etarli emasligi aniq. Tumanning shimoliy va janubiy qismlarini bog'laydigan asosiy transport yo'nalishlari: Bolshoy Sampsonievskiy prospekti, Engels prospekti va Vyborg shossesi, shuningdek, tumanning shimoliy va janubiy qismlarini bog'laydigan Lesnoy, Tixoretskiy prospektlari va Kulturiy prospektlari. Tumanning gʻarbiy va sharqiy qismlarini Svetlanovskiy, Lunacharskiy, Prosveshcheniya, Suzdalskiy prospektlari bogʻlaydi. Hududdan shahar markaziga yo'l olgan shaxsiy avtomashina egalari uzoq tirbandliklarda o'tirishga majbur. Shimoliy hududlardan chiqishdagi mavjud chorrahalar yukni bardosh bera olmaydi va shoshilinch vaqtda transport vositalari Muzhestva maydonida, Svetlanovskaya maydonida va Lenin maydonida "turadi".

· ob'ektning yaqin atrofi asosan ishlab chiqarish korxonalari va turar-joy qurilishi

· Baholash obyekti yaqinidagi transport oqimlarining intensivlik darajasi yuqori, piyodalar harakati esa o‘rtacha;

· jamoat transporti va avtomobil transportidan foydalanish imkoniyati yaxshi va qoniqarli deb tavsiflanadi.

3. TahlilbozortijoratKo'chmas mulk

ko'chmas mulk tijorat mulki

Tijorat ko'chmas mulkini ko'rib chiqish. Tijorat ko'chmas mulki an'anaviy ravishda ofis, chakana savdo, sanoat, ombor va mehmonxona ko'chmas mulki segmentlarini o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, chakana ko'chmas mulk turli xizmatlarni joylashtirish uchun foydalaniladigan maydonlarni o'z ichiga oladi: Ovqatlanish, maishiy, sport, o'yin-kulgi va boshqalar.

Baholash ob'ektining dastlabki joylashuviga ko'ra, ushbu Hisobot Sankt-Peterburgdagi tijorat ko'chmas mulkining quyidagi sohalarda umumiy ko'rinishini taqdim etadi:

Sanoat va ombor ko'chmas mulki;

Ofis ko'chmas mulki;

Yer.

Umumiy holat. Tijorat ko'chmas mulk segmenti izchil rivojlanmoqda: bo'sh joy ulushi kamaymoqda, ijara stavkalari inflyatsiya bilan parallel ravishda o'sib bormoqda. Barcha kompaniyalarning tahlilchilari bunga rozi. Turli kompaniyalarning mutaxassislari sifatli ofis maydonining umumiy ta'minotini taxminan 2 million kvadrat metrga baholaydilar. m.Eng ziqna hisob-kitoblar Knigh Frank Sankt-Peterburg kompaniyasida (1,65 mln. yil davomida ofis segmentida mavjud bo'sh joy miqdori kamaydi (kompaniyalardagi bo'sh ish o'rinlarining hozirgi darajasi 11-13% ga baholanmoqda). Shu bilan birga, Sankt-Peterburgdagi Jons Lang LaSalle mutaxassislari 2011 yilda Sankt-Peterburgdagi ofis ko'chmas mulk bozori "ijaraga oluvchilar bozori" bo'lib qolganligini va sof singdirish ko'rsatkichlari foydalanishga topshirish hajmidan oshib ketganini, shuningdek, ko'chmas mulk bozorining qisqarishini ta'kidlamoqda. 2012 yilda bo'sh maydonlar ulushi 19,7% dan 13 ,5 gacha.

Ofis maydoniga barqaror talab va bo'sh joylar sonining kamayishi ijara stavkalarining oshishiga olib keldi. Maris tahlilchilarining fikricha, B sinfidagi ofislar 3-4 foizga qimmatlashgan. A sinfidagi mavjud ofis markazlarida ijara stavkalari sezilarli darajada o'zgarmadi.

Mutaxassislar chakana savdo maydonlarining hozirgi bandlik darajasini xuddi shunday baholamoqda - taxminan 96% - bu shaharda ushbu turdagi ko'chmas mulkka talabning yuqori ekanligini ko'rsatadi. Bo'sh maydonlarning kamtarona ulushiga qaramay, ushbu segmentdagi sur'atlarning tez o'sishi ham kuzatilmaydi. O'tgan yil davomida chakana savdo joylari ofislar bilan bir xil darajada - 7-10% ga qimmatlashdi.

2012 yilda ombor bozorida deyarli o'sish kuzatilmadi (mavjud hajmning 1% ga o'sish). Shu sababli, ushbu hududlarning bandligi sezilarli darajada oshdi va ishlab chiquvchilar zudlik bilan muzlatilgan loyihalarni ishga tushirishdi. 2012 yil oxirida Sankt-Peterburgda kapitallashuv stavkalari: yuqori toifadagi ofis ob'ektlari uchun - 9,5-10%, yuqori sifatli chakana mulklar uchun - 10-10,5%, ombor ko'chmas mulk segmentida institutsional sifatli aktivlar uchun - 11 -11 ,5%. Hududlarda yuqori darajadagi tijorat ko'chmas mulki uchun minimal kapitalizatsiya stavkalari ham biroz pasayish yo'nalishi bo'yicha o'zgartirildi.

3-1-jadval 2012 yilda yuqori sifatli tijorat ko'chmas mulkini kapitallashtirishning minimal stavkalari

Sankt-Peterburgda tijorat ko'chmas mulk segmentlarining rivojlanishi notekis. Eng rivojlangan bozorlar ofis va chakana ko'chmas mulkdir. Mehmonxonalar va sanoat va omborxonalar bozori ulardan sezilarli darajada orqada qolmoqda.

Savdo maydonining hududiy taqsimlanishi. Savdo maydonlarining hududiy taqsimoti ularning vazifasiga kuchli bog'liq. Biznes markazlarida ham, o'rnatilgan, shuningdek mehmonxona ob'ektlarida ham ofis binolari asosan Sankt-Peterburgning markaziy tumanlarida - Admiralteyskiy, Petrogradskiy, Markaziy tumanlarda joylashgan. Bu biznes markazlari va turistik diqqatga sazovor joylarga yaqinligi bilan bog'liq.

Yirik savdo majmualari asosan turar-joylarda (Primorskiy, Vyborgskiy, Moskovskiy) joylashgan bo'lib, u erda katta er uchastkalari mavjudligi va iste'molchilarning asosiy qismiga yaqinligi bilan belgilanadi. O'rnatilgan chakana savdo binolari asosan markaziy tumanlarda joylashgan (Admiralteyskiy, Vasileostrovskiy, Petrogradskiy, Markaziy) Yuqori sifatli sanoat va ombor majmualari shaharning asosiy transport yo'laklari - Sankt-Peterburg dengiz porti, asosiy shimoliy koridor tomon tortiladi. (Skandinaviya shossesi), Moskva shossesi (M -10, Moskvaga yo'nalish), Murmansk avtomagistrali (M-18) va g'arbiy yo'lak (Tallinskoe shossesi, M-11).

GUION ma'lumotlariga ko'ra, ijaraga beriladigan o'rnatilgan sanoat va omborxonalar asosan Vyborgskiy, Nevskiy, Krasnogvardeyskiy, Frunzenskiy va Kirovskiy tumanlarida joylashgan.

Bozor faoliyati. Sankt-Peterburg baholash va konsalting markazi tahlilchilarining fikriga ko'ra, investitsiya segmentida va rivojlanishda bozorda kuchlarni bir oz qayta taqsimlash mavjud - oldingi inqiroz tufayli "tarkibiy o'zgarish" mavjud. 2012-yilning ikkinchi yarmidan boshlab nisbatan yirik tijorat ko‘chmas mulklarini (birinchi navbatda, binolar) xarid qilishdan manfaatdor jismoniy va yuridik shaxslar hisobiga bozorda xaridorlar faolligi sezilarli va keskin o‘sdi. turli maqsadlar uchun- xarid qilish, ofis, dam olish va o'yin-kulgi. Bu tendentsiya asosan Rossiya va, xususan, Sankt-Peterburg 2011 yilda nihoyat inqirozni yengib, barqaror o’sish sur’atlari bilan ko’chmas mulk bozoriga kirdi, deb aslida tufaylidir.

Boshqa tomondan, jahon iqtisodiyoti va moliya bozorlari AQSh va Yevropada ro'y berayotgan taniqli voqealar tufayli isitmada davom etmoqda. Bu investorlarga kelajak haqida ma'lum bir noaniqlik va jiddiy inflyatsiya kutishlarini beradi. Bunday vaziyatda mijozlar allaqachon qurilgan va ijarachilar bilan to'ldirilgan mavjud mulklarni sotib olishga undadilar. Bunday ko'chmas mulk mablag'larni investitsiya qilish va pulning qadrsizlanishidan o'zini sug'urtalash vositasi bo'lib xizmat qiladi. Axir, 2008-2009 yillar tajribasiga ko'ra, ijarachilar bilan to'ldirilgan yaxshi sifatli mulklar, garchi ular joriy bandlik stavkalari va rentabellikdagi bir oz pasayish ko'rsatgan bo'lsa-da, pul oqimini yaratishda davom etdi.

Investorlardan tashqari, oxirgi xaridorlar ham ancha faol bo'ldi. Buni iqtisodiyotning barqarorlashuvi bilan ham, bir qator yirik kompaniyalarning, birinchi navbatda, xomashyo sektoridagi ofislarini Sankt-Peterburgga o'tkazish jarayoni bilan bog'lash mumkin. Ko'pincha bunday kompaniyalarning strategiyasi ijaraga olishni emas, balki ko'chmas mulkka egalikni o'z ichiga oladi. Ular shaharning eng yaxshi joylarida zamonaviy, sifatli binolarni sotib olishga qaratilgan va ular uchun tegishli narxni to'lashga tayyor.2012 yilda ko'chmas mulk bozori takliflar bilan to'ldirildi. Inqirozning oqibati shundaki, bir qator mulkdorlar u yoki bu sabablarga ko'ra o'z mulklarini sotuvga qo'yishdi. Bundan tashqari, 2012 yilda bank garovi sotila boshlandi. Bank tuzilmalari bunday aktivlar bo'yicha qaror qabul qilish zarurati tug'ilganda juda muhim nuqtaga yetdi. Va ko'pincha u ba'zan sezilarli chegirmaga ega bo'lsa-da, sotish foydasiga edi. Shuni ta'kidlash kerakki, bu garov massasida yaxshi joylashuvi va qurilish darajasiga ega yuqori sifatli ob'ektlar kam uchraydi. Endi mavjud vaziyatni diqqat bilan kuzatib boradigan xaridorlar banklar bilan muzokaralar olib borish va ushbu garov aktivlarini sotib olish imkoniyatiga ega.

Umuman olganda, 2012 yilning yozida boshlangan faoliyat allaqachon bozor uchun muhim bitimlarga olib keldi. Masalan: Jensen Group kompaniyasining Passage universal doʻkonini garov aktivi sifatida sotib olishi, Kolizey kinoteatrini sotish, Gallery savdo markazini sotish boʻyicha muzokaralar va shahardagi taniqli binolar bilan yakunlangan yoki ochiq boʻlgan bir qator boshqa bitimlar. . Bu tendentsiya kuz-qish davrida ham davom etadi.

Ayni paytda investitsion segment va rivojlanishda kuchlarning biroz qayta taqsimlanishi kuzatilmoqda. Ba'zi kompaniyalar o'z ta'sirini kuchaytirmoqda, boshqalari o'z o'rnini yo'qotmoqda yoki bozorni tark etmoqda va yangi o'yinchilar ham paydo bo'lmoqda.

Agar kelajakda global moliyaviy inqiroz bo'lmasa, 2012 yil oxiriga kelib biz ijara bozorida ham, investitsiya operatsiyalari bozorida ham ishonchli bozor o'sishini kuzatamiz.

3-2-jadval Sankt-Peterburgdagi tijorat ko'chmas mulkining turli segmentlariga investitsiyalarning daromadliligi

Iste'mol bozori. 2012-yilning yanvar-noyabr oylarida o‘tgan yilning shu davriga nisbatan chakana tovar aylanmasi shaharda 8,3 foizga, viloyatda 2,7 foizga oshdi. Joriy yilning yanvar-noyabr oylarida shaharda umumiy ovqatlanish aylanmasi 2,4 foizga, viloyatda 7,9 foizga oshdi. aylanmasi ulgurji savdo o‘tgan yilning shu davriga nisbatan shaharda 10 foizga kamaygan, viloyatda 1,7 foizga oshgan.

Mehnat bozori. 2012 yil oktyabr oyida 2011 yil oktyabr oyiga nisbatan tashkilotlarda to'ldirilgan ish o'rinlari soni (kichik biznesdan tashqari) Sankt-Peterburgda 1,0 foizga, Leningrad viloyatida - 0,1 foizga oshdi.Mehnat va bandlik qo'mitalari ma'lumotlariga ko'ra Sankt-Peterburg aholisi. Sankt-Peterburg va Leningrad viloyatida 2011 yil noyabridan 2012 yil noyabrigacha rasman roʻyxatga olingan ishsizlar soni shaharda 22 foizga, mintaqada 16 foizga kamaydi va 2012 yil noyabr oyi oxirida mos ravishda 10,2 va 4,2 ming kishini tashkil etdi. . 2012 yil noyabr oyining oxirida ro'yxatga olingan ishsizlik darajasi Sankt-Peterburgda 0,4%, Leningrad viloyatidagi iqtisodiy faol aholining 0,5% ni tashkil etdi, 2011 yil noyabr oyining oxirida shahar va viloyat uchun 0,5% ga nisbatan.

Qurilish va investitsiyalar. 2012 yilning yanvar-noyabr oylarida Sankt-Peterburgda yirik tashkilotlarda asosiy kapitalga yo'naltirilgan investitsiyalar hajmi o'tgan yilning yanvar-noyabriga nisbatan 10,0% ga kamaydi va 176,2 mlrd. 194,1 milliard rubl. Joriy yil boshidan buyon Sankt-Peterburgda "qurilish" faoliyat turi bo'yicha ish hajmi ham o'tgan yilning mos davriga nisbatan 6,7 foizga kamaydi va 299,4 milliard rublni tashkil etdi, Leningrad viloyatida esa 10,1 foizga oshdi. % ni tashkil etdi va 101,4 mlrd.

Joriy yilning yanvar-noyabr oylarida Sankt-Peterburgda ham, Leningrad viloyatida ham turar-joy binolarini foydalanishga topshirish o'tgan yilning mos davriga nisbatan mos ravishda 2,8% va 11,3% ga oshdi va 1778,3 ming kvadrat metrni tashkil etdi. m yashash maydoni Sankt-Peterburg va 894,0 ming kv. m. Leningrad viloyatida. Shu yilning noyabr oyida. Sankt-Peterburgda “Ferromet-Invest” MChJ ishlab chiqarish binosi, “Trader” MChJ ishlab chiqarish-ombor majmuasi, “Feniks-Motors” MChJ avtomobillarini ta’mirlash va sotish bo‘yicha ishlab chiqarish-texnika markazi, UNISTO avtoturargohiga ega ombor majmuasi. YoAJ foydalanishga topshirildi, “GRAN” OAJ qurilish materiallari ombori, 1 ta transformator podstansiyasi, 3 ta yoqilg‘i quyish shoxobchasi, Pushkin tumanidagi maktabgacha ta’lim muassasasi, Kurortniy tumanida restoran, Moskva tumanida biznes markazi, ijtimoiy va Kirovskiy tumanidagi turar-joy majmuasi va boshqalar.

Leningrad viloyatida "Vektor" MChJ issiqxona xo'jaligi, Leningrad viloyati O'rmon xo'jaligi seleksiya va urug'chilik markazi, "Pallet-Plus" MChJning yog'ochni qayta ishlash sexi, Vyborg va Vsevolojsk tumanlarida 2 ta qozonxona, 1 ta yoqilg'i quyish shoxobchasi, Vsevolojsk viloyatida maktabgacha ta'lim muassasasi va federal o'quv markazi (1-bosqich) foydalanishga topshirildi va boshqalar.

4. Tahlileng zo'rVaengsamaralifoydalanishyeruchastkaQanaqasigashartli ravishdaozod

Erdan optimal foydalanishni tanlash.

Erdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlash uchun tahlil odatda ikkita holatda amalga oshiriladi: er uchastkasini alohida baholash zarur bo'lganda, shuningdek qiyosiy tahlil qilish uchun ob'ektlarni tanlashda. "Eng yaxshi va eng samarali foydalanish" tushunchasi baholanayotgan ob'ektdan maksimal ta'sir ko'rsatadigan ehtimoliy foydalanish sifatida belgilanadi va bunday harakatlarning jismoniy, huquqiy va moliyaviy maqsadga muvofiqligi uchun shartlar ajralmas hisoblanadi. Birinchidan, berilgan er uchastkasida hech qanday cheklovlarsiz bajarilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar ro'yxatini taqdim etish kerak. Eng samarali foydalanish bir qator omillarning o'zaro ta'siri bilan belgilanadi:

Huquqiy maqsadga muvofiqligi: rayonlashtirish qarorlari, xususiy tashabbus cheklovlari, tarixiy tuman qoidalari va atrof-muhit qonunlari bilan ruxsat etilgan foydalanishni ko'rib chiqish.

Jismoniy maqsadga muvofiqlik: mahalliy hududda jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanishni hisobga olish.

Moliyaviy maqsadga muvofiqligi. Qarz kapitali yordamida loyihani moliyalashtirishni ta'minlashning asosiy imkoniyatlarini ko'rib chiqish.

Maksimal samaradorlik. Qaysi iqtisodiy jihatdan foydali foydalanish maksimal sof daromad yoki maksimal joriy qiymatni keltirib chiqarishini hisobga olish

Saytdan shartli ravishda bepul foydalanishni tahlil qilish. Huquqiy maqsadga muvofiqligi. Sankt-Peterburgning 16-fevraldagi "Sankt-Peterburgning erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari to'g'risida" gi Qonuniga 3-ilovada belgilangan ushbu zona hududida yer uchastkalaridan foydalanishning asosiy, yordamchi va shartli ruxsat etilgan turlari va kapital qurilish loyihalari. , 2009 yil 29-10-son (II qism), quyidagi jadvalda keltirilgan:

4.1-jadval - Tadqiqot ob'ektidan ruxsat etilgan foydalanish turlari

Ushbu moddaning 3-bandida (*) belgisi bilan belgilangan foydalanish obʼyektlari faqat umumiy foydalanish joylari hisoblangan koʻchalar, yoʻllar, maydonlar, yoʻlaklar, qirgʻoqlar, xiyobonlarning qizil chiziqlariga toʻgʻridan-toʻgʻri tutashgan yer uchastkalarida joylashtirilishi mumkin. blok ichidagi avtomobil yo'llari bundan mustasno, agar ularni joylashtirishni taqiqlovchi huquqiy normalar mavjud bo'lmasa.

Minimal er maydoni.

Mavjud kapital qurilish ob'ekti egallab turgan yoki uning hududida joylashgan maydondan va ushbu Qoidalarga muvofiq talab qilinadigan yashil maydonlar maydonidan, avtoturargohlar, yo'laklar va boshqa zarur yordamchi ob'ektlar uchun maydonlardan kam bo'lmagan miqdorda ruxsat etiladi. ushbu Qoidalarga va texnik reglamentlarga muvofiq uni saqlash va ishlatish uchun mo'ljallangan.

Hududdan foydalanish koeffitsienti.

Hududdan foydalanish koeffitsienti er uchastkasi hududida joylashtirilishi mumkin bo'lgan kvartiralarning maksimal umumiy maydonining er uchastkasi maydoniga nisbati sifatida aniqlanadi. Hududdan foydalanish fff koeffitsientining quyidagi maksimal maksimal qiymatlari belgilanadi: - 9 qavatgacha bo'lgan o'rta va ko'p qavatli turar-joy binolari uchun - 1,7; - 9 va undan yuqori qavatli ko'p qavatli turar-joy binolari uchun - 2.3.

Binolar, inshootlar va inshootlarning er uchastkalari chegaralaridan minimal to'siqlari.

Derazasiz binolar, inshootlar, inshootlar devorlarining er uchastkalari chegarasidan minimal to'siqlar: har qanday nuqtada, qo'shni va ajratilgan er uchastkalari chegaralari bo'ylab 6 metr va undan yuqori balandlikda tartibga soluvchi izolyatsiya va yoritishni ta'minlaydigan masofada. yoki yer uchastkalari tashkil etilmagan hududlar chegaralari bo'ylab; Hududiy zonalar chegarasida joylashgan, shaharsozlik qoidalarida ruxsat etilgan foydalanish turlari belgilanmagan, ular uchun tartibga solinadigan izolyatsiya va yoritishni ta'minlash zarur bo'lgan tutash hududlar (er uchastkalari) bo'lsa, ruxsat etiladi. minimal chekinish qizil chiziqlarga toʻgʻri kelmaydigan hududlar chegarasidan, 0 metr.

Derazalari bo'lgan binolar, inshootlar, inshootlar devorlarining er uchastkalari chegarasidan minimal to'siqlar: har qanday nuqtada 6 metr va undan yuqori balandlikda, qo'shni er uchastkalari chegaralari bo'ylab tartibga soluvchi izolyatsiya va yoritishni ta'minlaydigan masofada. umumiy foydalanish joylari bilan ajratilgan yer uchastkalarining chegaralari yoki yer uchastkalari tashkil etilmagan hududlar chegaralari bo‘ylab, lekin kamida 10 metr;

Hududiy zonalar chegarasida joylashgan, shaharsozlik qoidalarida ruxsat etilgan foydalanish turlari belgilanmagan, ular uchun me'yoriy izolyatsiya va yoritishni, chegaralardan minimal chetga chiqishni ta'minlash kerak bo'lgan qo'shni hududlar (er uchastkalari) bo'lsa. qizil chiziqlarga to'g'ri kelmaydigan uchastkalarga ruxsat beriladi, 3 metr.

Ko'chalar va yo'llarning qizil chiziqlariga to'g'ri keladigan er uchastkalari chegaralari bo'ylab binolar, binolar, inshootlar devorlarining er uchastkalari chegarasidan minimal chegaralar belgilanadi: birinchi qavatdagi kvartirali turar-joy binolari va asosiy qarama-qarshi ta'lim muassasalari uchun. ko'chalar - 6 metr; birinchi qavatida xonadonlari bo‘lgan turar-joy binolari va boshqa ko‘chalar va umumiy o‘tish joylariga qaragan ta’lim muassasalari uchun – 3 metr; boshqa binolar uchun - 0 metr.

Bino va inshootlar qismlarining qizil chizig'idan tashqaridagi maksimal proektsiyalar.

Ushbu Qoidalarning II qismining 7-moddasiga muvofiq: ruxsat etiladi: balkonlar, dafna oynalari, soyabonlarga nisbatan - zamin sathidan 3 metrdan va 3,5 metrdan yuqori bo'lmagan.

Er uchastkalari hududida binolar, inshootlar, inshootlarning maksimal balandligi.

Aholi punktlarida joylashgan er uchastkasi hududidagi binolar, inshootlar, inshootlarning maksimal balandligi - blokdagi mavjud binolarning o'rtacha balandligidan 30% dan ko'p bo'lmagan, ya'ni qurilgan binolarni rivojlantirish uchun 30 metrdan oshmasligi kerak. yuqori maydonlar - belgilanmaydi), agar binolar, inshootlar va inshootlarning maksimal balandligi bo'yicha shaharsozlik qoidalarining harakat chegaralari diagrammasida boshqa qiymat ko'rsatilmagan bo'lsa. Shu bilan birga, agar bir xil hududga tegishli cheklovlar mos kelsa, mahalliy dominantlarni joylashtirish hollari bundan mustasno, minimal chegara parametrlari qo'llaniladi.

Yashil maydonlarning minimal nisbati.

4-2-jadval. Turli xil foydalanish turlariga ega saytlar uchun yashil maydonning minimal ulushi.

Ko‘p xonadonli turar-joy binolarining er uchastkalarini shakllantirishda ushbu Qoidalarda nazarda tutilgan qo‘shni ochiq yashil maydonlarning bir qismi (ular maydonining 30 foizigacha) blok ichidagi bog‘larni (bog‘larni) mustaqil yer uchastkalariga birlashtirish uchun ajratilishi mumkin.

Minimal to'xtash joylari soni.

Yakka tartibdagi transport vositalarini er uchastkalari hududida saqlash uchun to'xtash joylarining minimal soni - Qoidalarning II qismining 10-moddasiga muvofiq: Klinikalarning er uchastkalari hududida individual avtotransport vositalarini saqlash uchun to'xtash joylarining minimal soni (kod 10910 dan foydalaning). ; 10840; 10950) - 20 o'rinli 1 to'xtash joyi, shuningdek, 5 ishchi uchun 1 to'xtash joyi.

Yuklash va tushirish joylarida minimal joylar soni

Er uchastkalari hududidagi yuk ortish-tushirish maydonchalaridagi eng kam joylar soni - Qoidalarning II qismining 11-moddasiga muvofiq: umumiy maydoni 100 kvadrat metr bo'lgan ob'ektlar uchun bitta o'rin miqdorida belgilanadi. metrdan 1500 kvadrat metrgacha va ob'ektlarning har bir qo'shimcha 1500 kvadrat metr umumiy maydoni uchun bitta joy - chakana savdo ob'ektlari (kod 105), umumiy ovqatlanish ob'ektlari (kod 106), sanoat ob'ektlari(kod 121), qishloq xo'jaligi mahsulotlarini birlamchi qayta ishlash, qadoqlash va qishloq xo'jaligi ishlab chiqarishiga texnik xizmat ko'rsatish (ta'mirlash, saqlash) korxonalari uchun (kod 131.2); umumiy maydoni 100 kvadrat metrdan 1250 kvadrat metrgacha bo'lgan ob'ektlar uchun bitta joy va ob'ektlarning umumiy maydonining har bir qo'shimcha 1250 kvadrat metri uchun bitta joy - ombor ob'ektlari uchun (122-kod).

Minimal saqlash joylari soni

1. Yer uchastkalari hududidagi yuk ortish-tushirish maydonchalaridagi eng kam joylar soni: umumiy maydoni 100 kvadrat metrdan 1500 kvadrat metrgacha bo‘lgan ob’ektlar uchun bir joy va har bir qo‘shimcha uchun bir joy miqdorida belgilanadi. Ob'ektlarning umumiy maydonining 1500 kvadrat metri - chakana savdo ob'ektlari (kod 105), umumiy ovqatlanish ob'ektlari (kod 106), sanoat ob'ektlari (kod 121), qishloq xo'jaligi mahsulotlarini birlamchi qayta ishlash, qadoqlash va qishloq xo'jaligiga texnik xizmat ko'rsatish korxonalari uchun. ishlab chiqarish (ta'mirlash, saqlash) (kod 131.2); umumiy maydoni 100 kvadrat metrdan 1250 kvadrat metrgacha bo'lgan ob'ektlar uchun bitta joy va omborxonalar uchun umumiy ob'ekt maydonining har bir qo'shimcha 1250 kvadrat metri uchun bitta joy (kod 122).

2. Yuk tashuvchi transport vositalarini saqlash (texnologik loy) uchun to‘xtash joylarining maydoni har bir transport vositasi uchun (shu jumladan, yo‘l yo‘laklari) uchun 95 kvadrat metr hisobidan belgilanadi; to'xtash joylari ko'chalar va yo'llarning yo'llariga tutashganda va avtomobillarni uzunlamasına joylashtirishda - har bir avtomobil uchun 70 kvadrat metr.

Turar-joy er uchastkalari uchun to'siqlarning maksimal balandligi

Turar-joy er uchastkalari uchun to'siqlarning maksimal balandligi ushbu Qoidalarning II qismining 13-moddasiga muvofiq: tezyurar transport yo'nalishlari bo'ylab - 2,5 metr; ko'chalar va avtomobil yo'llari bo'ylab - 1,8 metr; qo'shni qurilish uchastkalari o'rtasida - qo'shni erdan foydalanuvchilar bilan kelishilmagan holda 1,8 metr. 1,8 metrdan ortiq - qo'shni erdan foydalanuvchilar bilan kelishilgan holda. Aholi turar joylari uchun 1,8 metr balandlikdan oshib ketishi mumkin, agar bu atrofdagi binolar va landshaftning hajmli-fazoviy xususiyatlarini, insolyatsiya va tabiiy yorug'lik me'yorlarini buzmasa.

Maksimal xavf klassi

Zona hududida joylashgan kapital qurilish ob'ektlarining maksimal xavf klassi (sanitariya tasnifiga ko'ra) V (avtovokzallar va shaharlararo transport vositalari bundan mustasno) Sankt-Peterburgning erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalarida ko'proq ta'kidlangan. Er uchastkalaridan ruxsat etilgan foydalanishning 100 turi. Biroq, ko'chmas mulk bozori mutaxassislari er bozorining sezilarli darajada kamroq segmentlarini nomlashadi. Ularning boshqa farqlarini keltirib chiqaradigan saytlarning xususiyatlari shunga o'xshash guruh yoki segmentdagi ob'ekt narxiga ta'sir qiluvchi narx omillari sifatida tan olinadi.

Funktsional maqsadlariga ko'ra bozor tomonidan ajratilgan segmentlarga quyidagi maqsadlarda foydalanish uchun mo'ljallangan er uchastkalari kiradi:

Past darajadagi dam olish qishloqlari va bog'dorchilikni amalga oshirish;

Kam qavatli turar-joy binolari (shahar uylari va kottejlar);

Ko'p qavatli turar-joy binolari;

Mehmonxonani rivojlantirish;

Ishlab chiqarish va ombor funktsiyasi;

Avtoturargoh;

Ochiq to'xtash joylari va to'xtash joylari;

Sport inshootlari;

Gap bozor segmentatsiyasi haqida ketayotganligi sababli, investitsion jozibador boʻlmagan obʼyektlar guruhiga ijtimoiy obʼyektlar va kommunal xoʻjaligi obʼyektlari bilan birga oʻzlashtirish uchun moʻljallangan yer uchastkalari kiradi. Oddiy investor tomonidan mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tahlil qilish uchun ushbu guruhni keyingi segmentatsiyalash ma'nosizdir.

Sankt-Peterburgning erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari, shuningdek, muomalada cheklangan yoki butunlay muomaladan chiqarilgan er uchastkalaridan foydalanish variantlarini ko'rsatadi. Oddiy investor tomonidan mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni tanlashda bunday er uchastkalari tahlil qilinmaydi. Sankt-Peterburgning erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalarida keltirilgan o'rganilayotgan er uchastkasidan funktsional foydalanish turlarini quyidagicha guruhlash mumkin:

4-3-jadval - O'rganilayotgan er uchastkasidan ruxsat etilgan funksional foydalanish turlari

Shunga o'xshash hujjatlar

kurs ishi, 05/08/2009 qo'shilgan


Baholash vaqtida savdolashma tuzatishlarini hisoblash har xil turlari mulk. Ko'chmas mulk bozori tahlili. Qiyosiy, xarajat va daromad yondashuvidan foydalangan holda turar-joy bo'lmagan binolarning narxini aniqlash. Ob'ekt narxini yakuniy baholashga xarajat ko'rsatkichlarini tuzish.

test, 2016-04-20 qo'shilgan


Ko'chmas mulk bozorining asosiy tushunchalari, uning segmentatsiyasi. Mulkni ishlatish uchun xarajatlarni rejalashtirish va hisobga olish. “Diol” MChJ korxonasining marketing muhitini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni boshqarish usullarini amaliy qo'llash, shakl va usullarni optimallashtirish.

kurs ishi, 2011-07-22 qo'shilgan


"Shahar ko'chmas mulk markazi" MChJning umumiy tavsifi, asosiy faoliyat yo'nalishlarini tahlil qilish, xodimlarni rejalashtirish usullari bilan tanishish. Xodimlarni boshqarish tizimining samaradorligini baholash usullari. Tashkiliy tuzilmaning elementlarini ko'rib chiqish.

amaliyot hisoboti, qo'shilgan 05/09/2013


Ko'chmas mulkni boshqarishning mohiyati, funktsiyalari, usullari va darajalari. Samara chakana ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. ning qisqacha tavsifi"MegaCity" SEC, uning ijara siyosati. Korxonada tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirishni boshqarish tizimini tahlil qilish.

kurs ishi, 10/18/2011 qo'shilgan


dissertatsiya, 25/06/2012 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasini boshqarishning mohiyati, tushunchasi va asosiy turlari. Rivojlanish loyihasi kontseptsiyasi va tijorat ko'chmas mulkini boshqarishning asosiy xususiyatlari. Loyihaning moliyaviy-iqtisodiy asoslanishi. Chakana ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish.

kurs ishi, 25.03.2011 qo'shilgan


Sankt-Peterburgda tijorat ko'chmas mulk bozorida vaziyat. Yangi kompleks kontseptsiyasini yaratish, uning mumkin bo'lgan profili va samaradorligini asoslash. Optimal joylashuvni formatlash va aniqlash, shuningdek ijarachilarni tanlash va jalb qilish.

test, 2011-06-28 qo'shilgan


"Viktoriya-SM" MChJ ko'chmas mulk agentligi bilan tanishish. Korxonaning faoliyat turlari. Bozor sharoitida tashkilotni rivojlantirish tamoyillari. Tashkilotning funktsional bo'linmalari. Kvartiraning o'rtacha narxi uchun Kirovskiy tumani monitoringi.

amaliyot hisoboti, qo'shilgan 10/11/2011


Ko'p funktsiyali komplekslar asosida tijorat ko'chmas mulkini boshqarish. Ko'p funktsiyali xarid qilish majmuasi loyihasini va avtomatlashtirilgan boshqaruv tizimi loyihasini yaratish. Umumiy iqtisodiy samaradorlikni baholash.

Aleksandr Levkin

"Tsarskaya imtiyozi" Patent byurosining bosh direktori.

Innovatsion g'oya kapitalga aylanishi uchun u bozorga muvaffaqiyatli kiritilishi kerak. Buning uchun mahsulotni yaratishning o'zi etarli emas, intellektual mulkni himoya qilish haqida g'amxo'rlik qilish va rivojlanishni samarali patentlash muhimdir.

Yaxshi rasmiylashtirilgan patent - bu qonuniy monopoliya, kompaniyani kapitallashtirish va biznesga sarmoyalarni jalb qilish vositasi. Biroq, ko'pincha ixtirochilar patent olish uchun ariza topshirayotganda, g'oyalar o'g'irlanishidan qo'rqib, texnologiya tafsilotlarini sir saqlashga harakat qilishadi. Bu huquqlar doirasining torayishi va patentning e'tirozga chidamliligining pasayishiga olib keladi. O'zingizni xatolardan himoya qilish uchun jarayonning nuanslari haqida bilishingiz kerak.

Ommaboplik xavfi

Birinchidan, patentlash tartibining o'zi qanday ishlashini tushunishingiz kerak. Ixtirochi yoki yuridik shaxs nomidan talabnoma hujjatlari to'plami Federal sanoat mulki institutiga (FIPS) taqdim etiladi. Bunga quyidagilar kiradi:

• patent formulasi (bir jumlada ixtironing mohiyati);
• tafsilotlarni tushuntiruvchi batafsil tavsif;
• mavhum;
• patentni ro'yxatdan o'tkazish uchun ariza.

Ilovaga g‘oyani batafsil ochib beruvchi chizmalar va boshqa hujjatlar ham ilova qilinishi mumkin.

Paket FIPSga topshiriladi va bir yildan bir yarim yil o'tgach, ixtiro haqidagi ma'lumot bo'lim veb-saytida e'lon qilinadi.

Aynan shu bosqichda - rivojlanish tavsifi nashr etilgandan so'ng - innovator xavf-xatarlarga duch keladi.

Bir tomondan, patent talabgori shu qadar batafsil va aniq tavsifni yaratishi kerakki, texnologiyaning tegishli sohasidagi mavhum mutaxassis ixtironi takrorlashi va da'vo qilingan texnik natijani olishi mumkin. Aks holda, g'oyaning egasi FIPS tomonidan patentni rad etish xavfini tug'diradi.

Boshqa tomondan, patentni nashr qilish hamma uchun mavjud bo'ladi, ya'ni har kim ixtironi takrorlashi mumkin bo'ladi. Huquqiy nuqtai nazardan, patent egasi o'z g'oyasini himoya qilish huquqiga ega noqonuniy foydalanish, lekin qoidabuzarlarni kuzatib borish va ularga qarshi kurashish juda qiyin. Shuning uchun rivojlanishingizni muvozanatli tarzda tasvirlash kerak.

Ixtiroga bo'lgan huquqlarni qanday olish va raqobatdosh ustunlikni saqlab qolish

1-usul. Ba'zi ma'lumotlarni nou-xau sifatida tasniflang

Bunday tabiatni muhofaza qilish strategiyasini qanday amalga oshirish kerak? Patentga ariza berishda siz ba'zi ma'lumotlarni sir saqlashingiz mumkin yoki ular aytganidek, nou-xau.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga ko'ra, nou-xau (tijorat siri) - bu uchinchi shaxslarga noma'lumligi sababli haqiqiy yoki potentsial tijorat qiymatiga ega bo'lgan har qanday xarakterdagi ma'lumotlar. Uchinchi shaxslar bunday ma'lumotlardan qonuniy asosda erkin foydalanish huquqiga ega bo'lmasligi kerak va bunday ma'lumotlarning egasi uning maxfiyligini saqlash uchun oqilona choralar ko'rishi shart, shu jumladan tijorat siri rejimini joriy etish.

Misol. Innovator birinchi bo'lib nikel shlaklarini akvarium tuprog'i sifatida ishlatish g'oyasini ilgari surdi. Bunday holda, shlakning tarkibi, uni ishlab chiqarish va tozalash texnologiyasi to'g'risida umumiy ma'lumotni ko'rsatish kifoya, bu esa uni maqsadli maqsadlarda ishlatishga imkon beradi yoki oddiygina ixtironi amalga oshirishga misoldir. Bunday holda, korxonada tijorat siri yoki maxfiylik rejimini joriy qilish va shlakni tozalash va tayyorlash jarayonlarining eng yuqori iste'mol xususiyatlarini aniqlaydigan xususiyatlarini nou-xau sifatida rasmiylashtirish mumkin.

Ushbu strategiya yangi tamoyillarga asoslangan ilovalar va usullarni patentlash uchun ko'proq mos keladi.

Keyin patent umumiy mohiyatni aks ettiradi va batafsil va eng muhim ma'lumotlar maxfiy bo'lib qoladi, kompaniya xodimlari esa ma'lumotlar noto'g'ri qo'llarga tushmasligini ta'minlash uchun javobgardir. Natijada, patentni yoqtirgan potentsial raqobatchi o'z tadqiqotiga ko'p vaqt va resurslarni sarflashi kerak bo'ladi va bu vaqtga kelib g'oya yaratuvchisi o'z mahsulotini yangi sifat darajasiga olib chiqishi mumkin.

Usul 2. Ixtironi amalga oshirishning barcha mumkin bo'lgan va imkonsiz variantlari haqida ma'lumotni oshkor qiling

Bu qanchalik paradoksal bo'lmasin, tavsifdagi katta miqdordagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan holda, g'oyani noqonuniy ishlatishdan ishonchli himoya qilishi mumkin. Hujjatlarni FIPSga topshirishda bitta qiziqarli manevrni amalga oshirish mumkin - ixtironi amalga oshirish uchun maksimal imkoniyatlarni taqdim etish.

Misol uchun, patent tavsifida siz o'zingizning rivojlanishingiz uchun eng yaxshi, eng yomon va hatto mavjud bo'lmagan variantlarni belgilashingiz mumkin. Bu sizga eng katta huquqlarni qo'lga kiritishga yordam beradi va shu bilan birga qimmatli ma'lumotlarni uzoq tilda yashirish orqali himoya qiladi.

Ko'p variantlar tufayli umumiy rasm sezilarli darajada xiralashgan va raqobatchilarga e'lon qilinganlardan qaysi biri eng samarali ekanligini aniqlash qiyinroq bo'ladi.

G'oya egasi giperonimlar yoki umumiy tushunchalardan foydalanishdan foyda oladi. Biz g'oyaning individual xususiyatlarining eng keng ko'lamli formulalari haqida gapiramiz.

Misol. Ikki marta distillash distillyatorini yaratuvchisi formulada qurilmaning o'ziga xos timsolini ko'rsatishi shart emas. G'oyani quyidagicha ifodalash mumkin: "Distillyatorda ketma-ket ulangan ikkita distillash kubi mavjud, ulardan biri ikkinchisining ichida joylashgan." Bunday holda, distillash kublarini joylashtirish va ulashning turli xil variantlari bilan tavsifga ko'p sonli chizmalarni qo'shishingiz mumkin, ular orasida eng yaxshisi bo'ladi.

Ushbu strategiya, birinchi navbatda, qurilmalarni patentlashda dolzarbdir, bu erda dizayn xususiyatlarini sir saqlash juda qiyin, chunki ularni mahsulotning reinjiniringi orqali aniqlash mumkin. Tavsifni xiralashtirish potentsial kontrafakt ishlab chiqaruvchilarning e'tiborini hech bo'lmaganda keng ko'lamli ishlab chiqarish paytigacha tarqatib yuborishga imkon beradi, buning natijasida mualliflik huquqi egasi yana bir qadam oldinda bo'lishi mumkin.

Usul 3. Qo'llash doirasini belgilang va muhimini tasniflang

Agar biz moddalarni patentlash, ularni ishlab chiqarish usullari yoki boshqa texnologik jihatlar haqida gapiradigan bo'lsak, unda, qoida tariqasida, patentlashda turli texnologik rejimlar yoki moddalarning kimyoviy tarkibi to'g'risidagi ma'lumotlar ixtiro formulasiga kiritiladi. Bunday ma'lumotlar diapazonlar shaklida taqdim etilishi kerak.

Bunday texnologiyani noto'g'ri ishlatgan ixtirochilar ro'yxatdan o'tganidan keyin ham patentsiz qolib ketish xavfini tug'diradilar. Gap shundaki, ko'pincha diapazonlardan foydalanganda ixtirochi ularni tasodifiy ravishda belgilaydi yoki ularni yechim ishlashni to'xtatadigan darajada kengaytiradi. Shu bilan birga, patentning formulasi va tavsifi da'vo qilingan texnik natijani olishga imkon bermasa, patent haqiqiy emas deb topilganda "sanoatda qo'llanilishi" mezoniga ko'ra patentga e'tiroz bildirish imkoniyati haqida kam odam biladi. Diapazonlarni qanday to'g'ri ko'rsatish kerak?

Har bir parametrning yuqori va pastki chegaralarini eksperimental ravishda aniqlash kerak, ya'ni texnologiya qanday maksimal va minimal xarakteristikada ishlayotganligini aniqlash kerak.

Misol. Olimlar polisaxarid mikrogellari asosida moydan suvni tozalash uchun modda ixtiro qildi. Jarayon istalgan natijaga erishish uchun suvdagi mikrogellarning kontsentratsiyasi litr uchun 0,1 dan 20 grammgacha bo'lishi kerak. Pastroq konsentratsiyada mikrogellar moyni umuman ushlamaydi, lekin yuqori konsentratsiyada modda darhol cho'kadi.

Bunday holda, patent tavsifida polisakkarid mikrogellarining konsentratsiyasi ushbu chegaralar ichida bo'lganda texnik natijani ko'rsatadigan misollar keltirilishi kerak. Ushbu diapazondagi kontsentratsiyani ko'rsatadigan bir yoki bir nechta misollar qo'shilishi kerak. Shuningdek, nima uchun texnik natija belgilangan diapazondan tashqarida erishilmasligini asoslab berishga arziydi.

Bunday yondashuv bilan innovator, bir tomondan, texnik yechim haqida ishonchli ma'lumot beradi va shuning uchun ro'yxatdan o'tishni rad etish va patentga e'tiroz bildirish xavfini yo'q qiladi. Boshqa tomondan, u o'z g'oyasini amalga oshirishning eng samarali variantini oshkor qilmaydi va nou-xau deb tasniflashi mumkin. Raqobatchilar eng samarali variantlarni izlashda turli parametrlarning millionlab kombinatsiyasidan o'tib, ixtirochi yana vaqtni sotib oladi.

Pastki chiziq

Ko'rib chiqilgan vositalar patentlash samaradorligini oshirishi, ayrim xavflarni kamaytirishi yoki yo'q qilishi mumkin, ammo himoyani kafolatlamaydi. Rivojlanish xususiyatlarini, mualliflik huquqi egasi, texnologiya sohasi, raqobatchilar va boshqa ko'p narsalarni hisobga olgan holda, har bir alohida holatda intellektual mulkni boshqarish jarayonlariga kompleks yondashish kerak.

Ixtirochi patent xodimi bilan ochiq va halol bo'lish zarurligini tushunishi muhim. To'liq ma'lumot taqdim etilishi kerak, darhol nou-xau mavjud bo'lgan joylarni ko'rsatib, ixtironi amalga oshirishning barcha variantlari haqida gapirish kerak. Noto'g'ri ma'lumot taqdim etish orqali ixtirochi ishlamaydigan patent bilan qolib ketish xavfini tug'diradi.

Bu muammoning yechimini topish ikkita savolga javobda yotadi:

Bozor rejalashtirilgan foydalanish holatini qabul qilishga (qo'llab-quvvatlashga) qanchalik tayyor;
- rivojlanishning xarajatlari va moliyaviy imkoniyatlari qanday. Javob berishning bir usuli - erning NEI-ni tahlil qilish.

Ta'sir etuvchi barcha omillar ichida mulkdan eng samarali foydalanish to'g'risidagi qaror eng muhimi hisoblanadi. Ushbu hukm hudud, mikrorayon, uchastka va uni rivojlantirish imkoniyatlarini har tomonlama tahlil qilish asosida qabul qilingan.

Mulkning bozor qiymatini baholashning butun jarayoni undan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish faraziga asoslanadi. Ushbu tahlil baholash muammosining markaziga aylanadi va vaqt, kuch va baholovchining kasbiy mahoratini qo'llashni talab qiladi.

NEI tahlilining zarurati va mohiyati

Mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilish bozor kon'yunkturasini, baholanayotgan mulkning xususiyatlarini batafsil o'rganish, baholanayotgan mulk parametrlariga mos keladigan bozor talab qiladigan variantlarni aniqlash, har bir variantning rentabelligini hisoblashni o'z ichiga oladi. va har bir foydalanish varianti uchun mulk qiymatini baholash. Shunday qilib, eng samarali foydalanish holati to'g'risida yakuniy xulosa faqat xarajatlarni hisoblab chiqqandan keyin amalga oshirilishi mumkin.

Mulkdan eng samarali foydalanish NEI printsipi bilan belgilanadi va qonuniy ravishda mumkin bo'lgan va to'g'ri rasmiylashtirilgan, jismonan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan, tegishli moliyaviy resurslar bilan ta'minlangan va maksimal qiymatni beradigan bepul yoki rivojlangan er uchastkasidan foydalanish variantini ifodalaydi.

Er uchastkasidan maqbul foydalanish baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan muayyan bozorning raqobatdosh omillari bilan belgilanadi va mulkdor, ishlab chiqaruvchi yoki baholovchining sub'ektiv chayqovchiligining natijasi emas. Shuning uchun tahlil qilish va eng samarali foydalanishni tanlash, aslida, baholanayotgan ob'ekt uchun ahamiyatli bo'lgan bozor omillarini iqtisodiy o'rganishdir.

Baholash sanasida ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish to'g'risida xulosani shakllantirish uchun foydalaniladigan bozor omillari mulk qiymatini aniqlash uchun to'plangan va tahlil qilingan ma'lumotlarning umumiy to'plamida ko'rib chiqiladi. Binobarin, ma'lum bir mulkdan eng samarali foydalanishni aniqlash uning bozor qiymatini hisoblash uchun asos bo'lishi mumkin.

Agar baholanayotgan mulk keyinchalik shaxsiy foydalanish yoki ijaraga olishni nazarda tutsa, u holda qiymatni hisoblashda ularning asosiy motivatsiyasi ob'ektning natijada paydo bo'lgan iste'mol sifatiga (daromad, obro', shaxsiy hayot va boshqalar) kamayadi. Investitsiyalarni rag'batlantirish, olingan daromad va kapital to'planishiga qo'shimcha ravishda, soliq imtiyozlari va loyihaning maqsadga muvofiqligi kabi parametrlarni hisobga oladi.

Odatda, eng yaxshi foydalanish tahlili bir nechta muqobil variantlardan foydalangan holda amalga oshiriladi va quyidagi yo'nalishlarni o'z ichiga oladi:

Bozor tahlili;
- har bir variantning maqsadga muvofiqligini tahlil qilish;
- har bir variantni amalga oshirishning batafsil rejasini ishlab chiqish.

Bozor tahlili talab va taklifni, bozor sig'imi va kurs dinamikasini o'rganish uchun mavjud bo'lgan muqobil foydalanish holatlariga talabni aniqlashni o'z ichiga oladi. ijara va hokazo. har bir variant uchun. Eng yuqori narxga olib keladigan omillarning optimal kombinatsiyasi eng samarali foydalanish hisoblanadi.

Fizibilite (fizibilite) tahlili qiymatning asosiy tarkibiy qismlarini - daromad oqimi va kapitallashuv stavkalarini hisoblashni o'z ichiga oladi, bunda har bir qonuniy asosli va jismoniy mumkin bo'lgan variantning o'zgaruvchan parametrlarini hisobga olgan holda tannarxni aniqlash.

Eng yaxshi foydalanish tahlili har bir variantni amalga oshirishning batafsil rejasini ishlab chiqishni o'z ichiga oladi, aniq bozor ishtirokchilari, loyiha muddati va moliyalashtirish manbalarini hisobga olgan holda baholangan ob'ektning maksimal mahsuldorligini ta'minlaydigan variantni tanlash va barchasini taqqoslashni o'z ichiga oladi. mumkin bo'lgan variantlar saytni ishlab chiqish. Har bir variant uchun erning (uchastkaning) qoldiq qiymati hisoblanadi.

Erning eng yuqori qoldiq qiymati undan samarali foydalanish variantiga mos keladi.

Buyurtmachi baholangan ob'ektdan eng samarali foydalanishni to'liq miqyosda o'rganishga qiziqishini alohida ko'rsatishi mumkin.

NEIni belgilovchi omillar

1. Joylashuv salohiyati. Er uchastkasining topografik holatining o'ziga xosligi va o'zgarmasligi tufayli joylashuvi uning qiymatini belgilovchi asosiy omil hisoblanadi. Qo'shma Shtatlarda baholovchilarning ta'kidlashicha, mulk qiymatiga uchta asosiy omil ta'sir qiladi - joylashuv, joylashuv va joylashuv. Saytdan eng foydali foydalanishni aniqlash baholovchi uchun mas'uliyatli vazifadir.

Saytning joylashishini aniqlashda quyidagilarga e'tibor berish kerak:

Bu ma'lum bir hududda mavjud bo'lgan erdan foydalanish turiga qanday bog'liq;
- uning mavjudligi.

Xuddi shu saytning joylashuv potentsiali, erdan foydalanish variantiga qarab, yuqori yoki juda past bo'lishi mumkin.

2. Saytning resurs sifati. Ushbu masalani o'rganish bizga hududning jismoniy fazilatlari imkoniyatlarini, ya'ni saytni rivojlantirish jarayonida amalga oshirilishi mumkin bo'lgan imkoniyatlarni aniqlash imkonini beradi. Saytning resurs sifati baholovchiga unda o'n qavatli besh yulduzli mehmonxona, ombor majmuasi yoki chiqindilarni qayta ishlash zavodini qurishni tavsiya etishi mumkin. Qaror qabul qilish uchun baholovchi ham topografiya, ham tuproq tarkibi (suv toshqini, er osti suvlari darajasi va boshqalar) bilan bog'liq bo'lgan turli rivojlanish variantlari bo'yicha barcha cheklovlarni, shuningdek, rayonlashtirish va mahalliy cheklovlarni tushunishi kerak. Saytning resurs sifati, uning resurs salohiyati qo'shni erdan foydalanishga, mintaqa va mikrorayonning istiqbollariga ham bog'liq. Bu, albatta, mamlakatdagi vaziyatga ham bog'liq - vaziyat va uning rivojlanish istiqbollari baholovchini besh yulduzli shisha alyuminiy emas, balki atom bombasining to'g'ridan-to'g'ri zarbasiga bardosh bera oladigan bunker qurishni tavsiya etishga undashi mumkin. mehmonxona, saytdan optimal foydalanish sifatida.

3. Bozor talabi. Eng samarali foydalanish kontseptsiyasini ishlab chiqish uchun eng muhimi, bozor xatti-harakatlarini tahlil qilishdir. Bozor talab va taklifni bog'lab, bozor qiymatini yaratadi. Baholashning maqsadi bozor qiymatini aniqlash bo'lsa, NEI tahlili baholanayotgan mulkdan eng foydali va raqobatbardosh foydalanishni aniqlash imkonini beradi.

Bozorda talab va taklifning aniq umumiy masalalarini ko'rib chiqishdan tashqari, ushbu mulkni sotib olish yoki ijaraga olish mumkin bo'lgan maqsadli bozor aniqlanadi.

Yer uchastkasining o'zi va unga tutash hududlarning infratuzilmasi (yo'l tarmog'ining rivojlanish darajasi, transport va piyodalar oqimining intensivligi, temir yo'l va kirish yo'llarining mavjudligi, savdo markazlaridan uzoqligi) iqtisodiy jihatdan o'rganiladi. saytning joylashuvi - uning holati. Ushbu kontseptsiya shuningdek, yer uchastkasi joylashgan hududdagi demografik vaziyatni (aholining yosh tarkibi, uning to'lov qobiliyati), mumkin bo'lgan raqobatchilar va raqobatdosh ob'ektlar va boshqalarni tahlil qilishni o'z ichiga oladi. Tahlil davomida ularning qulayliklari va boshqa xususiyatlari aniqlanadi va baholanadi. Raqobatdosh ob'ektlar taklifni oshiradi va talabning bir qismini boshqa tomonga yo'naltirishga qodir. Bundan tashqari, kelajakda baholanayotgan mulk bilan raqobatlashadigan qurilayotgan va loyihalashayotgan raqobatdosh ob'ektlarni aniqlash muhim ahamiyatga ega.

Maqsadli bozorni aniqlagandan so'ng, vaziyatni tahlil qilish bizga baholanayotgan mulk va ko'chmas mulk bozorida taklif qilinadiganlar o'rtasidagi raqobatbardosh farqni ta'minlaydigan qo'shimcha qulayliklarni aniqlash imkonini beradi. Raqobat differensialligi - bu korxonaga qiyosiy ustunlik beradigan qo'shimcha sifat. (“Va bizning derazamizdan siz Krasnaya maydonini ko'rishingiz mumkin! Va sizning derazangizdan ko'chaning ozgina qismi bor...”) Sauna, omborxonalar, ustaxonalar, sport zali, podvalda garaj, solaryum. tom, kvartiralardagi kaminlar turar-joy mulkining raqobatbardosh differensial vazifasini bajarishi mumkin , lodjiyalar, derazalardan chiroyli ko'rinishlar, qo'riqlanadigan to'xtash joyi va boshqalar.

Shunday qilib, bozor tahlili asosida quyidagilar aniqlanadi:

A) maqsadli bozor (potentsial foydalanuvchilar);
b) mavjud raqobatdosh ob'ektlar;
v) qurilayotgan va loyihalashtirilayotgan raqobatdosh ob'ektlar;
d) raqobatbardosh differensial.

4. Texnologik va moliyaviy maqsadga muvofiqligi. Er uchastkasini ishlab chiqishning texnologik maqsadga muvofiqligi tegishli moliyalashtirish jadvali va qurilish-montaj ishlarini (CEM) tashkil etish loyihasi bilan rejalashtirilgan qurilish variantini ma'lum vaqt ichida amalga oshirish mumkinmi degan savolga javob berishdan iborat. Loyihaning cheklash shartlari - talab qilinadigan malakali ishchilar va menejerlar soni, qurilish materiallari va uskunalari bilan ta'minlash, shuningdek, qurilish-montaj ishlarini bajarishda xavfsizlik standartlari, yong'in xavfsizligi, sanitariya-epidemiologiya nazorati va boshqalar.

Shunday qilib, moliyaviy, vaqt, mehnat va boshqa jalb qilingan resurslarning etarliligi va mavjudligi masalasi hal qilinishi kerak. Qurilish ishchilarining malakasi etarli emasligi, zarur pardozlash materiallarining yo'qligi yoki asossiz ravishda oshirilgan narxi, zarur to'lovlar oqimini (kredit liniyasi) tashkil eta olmaslik va boshqalar - bularning barchasi muayyan rivojlanish loyihasining texnologik nochorligiga olib kelishi mumkin.

Albatta, loyihaning o'zi real bo'lmasligi mumkin - u Bobil minorasi yoki SSSR Sovetlar saroyi bo'ladimi (bu 1931-1932 yillardagi raqobatbardosh loyihalar va poydevor chuqurini tayyorlashga tegishli).

Ko'rib chiqilayotgan foydalanish holati uchun taklif etilayotgan investitsiya loyihasini ko'rib chiqishda moliyaviy maqsadga muvofiqlik er uchastkasining NEI tamoyilini amalga oshirishning asosiy omillaridan biridir. Ushbu bosqichda ko'chmas mulk loyihasini moliyalashtirish muammolari hal qilinadi, pul oqimlari va investorning talablarini qondiradigan chegirma stavkalari aniqlanadi. Kiruvchi va chiquvchi oqimlarning vaqtini belgilashga alohida e'tibor beriladi Pul, uskunani ishlatish xarajatlari, qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlari, ob'ektni sotishdan tushgan mablag'lar va naqd pulni qayta moliyalashtirish.

Shunday qilib, ob'ektning NEI bo'yicha qaror qabul qilishda quyidagi asosiy omillarni tahlil qilish kerak:

1) joylashuv potentsiali;
2) saytning resurs sifati;
3) bozor talabi;
4) texnologik va moliyaviy maqsadga muvofiqligi.

Birinchi ikkita omil erga yo'naltirilgan, oxirgi ikkitasi esa yaxshilashga qaratilgan.

NEI mezonlari

Baholanayotgan mulkdan eng samarali foydalanish to'rtta mezonga javob berishi kerak:

1) huquqiy jihatdan maqbulligi;
2) jismoniy maqsadga muvofiqligi;
3) moliyaviy maqsadga muvofiqligi;
4) maksimal mahsuldorlik.

Rossiya baholash amaliyotida ko'chmas mulkdan foydalanishning turli xil variantlarini tahlil qilishda ushbu mezonlarni ko'rib chiqish ketma-ketligi odatda yuqoridagilarga mos keladi. Tahlil qilish tartibining bunday ketma-ketligi, agar u qonuniy ravishda taqiqlangan bo'lsa yoki uni jismoniy amalga oshirish mumkin bo'lmasa, zarur mablag'lar bilan ham eng samarali foydalanish mumkin emasligi bilan bog'liq.

Qonuniy qabul qilinishi

Er uchastkasini rivojlantirishning huquqiy asosi uning amaldagi qonunchilik, shaharsozlik nuqtai nazaridan ekspertizadan o'tkazilishidadir. qurilish kodlari aktivlar (rayonlashtirish, himoya qilish muhit, tarixiy binolar, yodgorliklarni muhofaza qilish, yong'in xavfsizligi, energiya iste'moli va boshqalar), saytni hududiy rejalashtirish bo'yicha istiqbolli echimlar, mahalliy ma'muriyatning cheklovlari va mahalliy aholining talablari. Baholovchi shuningdek, atrof-muhit qonunchiligini, qurilish qoidalari va qoidalarini va xususiy cheklovlarni ko'rib chiqadi.

Ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tanlashga uning mavjudligi ta'sir qilishi mumkin uzoq muddatli shartnomalar ijara. Ijara muddatining qolgan qismida mulkdan foydalanish ijara shartnomasi shartlariga muvofiq amalga oshiriladi. Agar mulkdan eng samarali foydalanish ijara shartnomasi mavjudligi bilan cheklansa, bu omil baholash hisobotida aks ettirilishi kerak. Misol uchun, agar mulk 12 yildan ortiq muddat tugaydigan er ijarasi bilan cheklangan bo'lsa, u holda 40 yillik iqtisodiy xizmat muddati bo'lgan yangi bino qurish iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmasligi mumkin.

Bundan tashqari, ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha shartnomaga kiritilishi mumkin bo'lgan mumkin bo'lgan cheklovlarni hisobga olish kerak. Cheklovlar foydalanishning muayyan sohalariga taalluqli bo'lishi mumkin, er uchastkasida binolarning joylashishini, binolarning parametrlarini va ishlatiladigan qurilish materiallari turini ko'rsatishi mumkin. Agar hujjatni cheklash qurilish kodeksi kabi umumiy huquqiy qoidaga zid bo'lsa, odatda eng kuchli qonuniy cheklov hisobga olinadi.

Qurilish me'yorlari eng samarali binolarning rivojlanishiga to'sqinlik qilishi, texnik qoidalarga rioya qilish uchun qurilish xarajatlarini oshirishi mumkin. Bu esa pirovardida hududlarning rivojlanishiga to‘sqinlik qiladi. Ba'zi hududlarda qurilish me'yorlari yangi qurilishni cheklash va o'sishni cheklash uchun ishlatiladi.

Baholovchi mulk joylashgan hududni rayonlashtirish bilan bog'liq barcha cheklovlar bilan tanishishi kerak (rivojlanish turi, uning zichligi, bino va inshootlarning balandligi bo'yicha; tarixiy va me'moriy yodgorliklarni muhofaza qilish; ruxsat etilgan qurilish materiallari va texnologiyalari va boshqalar). .).

Yerdan foydalanishning amaldagi qoidalari atrof-muhitni muhofaza qilishga qaratilgan. Baholovchilar havo va suv tozaligi me'yorlarini, shuningdek, taklif etilayotgan yerni rivojlantirish loyihalari bo'yicha jamoatchilik fikrini hisobga olishlari kerak. Misol uchun, ma'lum bir qavatli binolarni qurishda yong'in sodir bo'ladi. Izolyatsiya talablari.

Joriy cheklovlar foydalanishni amalga oshirishga imkon bermaydigan holatlar mavjud bo'lishi mumkin, ular baholovchining hisob-kitoblariga ko'ra optimal bo'ladi. Ammo baholovchining qo'shilishni kutish uchun asosli asoslari bo'lishi mumkin qoidalar u tomonidan optimal deb tan olingan variantga imkon beradigan o'zgarishlar.

Ushbu o'zgarishlarning asosliligi va ehtimolini asoslab, baholovchi ushbu shartli optimal foydalanish variantini hisobotga kiritish huquqiga ega. Masalan:

A) qishloq xo'jaligi erlarini turar joy qurish uchun berishni taxmin qilish;
b) monumental uylarning kelajakda bozorga kirishi haqidagi taxmin va boshqalar.

Biroq, qonunchilikni, qurilish qoidalarini va rayonlashtirish qoidalarini o'zgartirish imkoniyati hech qachon to'liq aniq emas.

Jismoniy maqsadga muvofiqligi

Jismoniy, tuproq va landshaft imkoniyatlari er uchastkasining NEIni tahlil qilish uchun muhim omillardir. Yangi rivojlanish uchun uning hajmi, shakli va tabiiy xususiyatlari, o'simliklari aniqlanadi, topografik tadqiqotlar o'tkaziladi va suvning chuqurligi o'lchanadi. Qadimgi qurilish maydonchalari uchun bunday ma'lumotlar odatda allaqachon mavjud va ularni topish kerak. Ushbu ma'lumotlar ma'lum bir er uchastkasida qanday turdagi bino, qavatlar soni va hajmini qurish mumkinligini hal qilish uchun zarurdir. Ushbu tahlilni e'tiborsiz qoldirish tizimli buzilishlar va texnogen falokatlar bilan to'la.

Rivojlanish uchun uchastkaning o'lchami, uning shakli (to'rtburchak bo'lmagan shaklda ishlab chiqish qimmatroq va undan foydalanish noqulay), frontallik va chuqurlik, kirish va boshqa omillar qulay bo'lishi kerak. Misol uchun, agar do'kon uchun 10 x 50 m o'rnatilgan xona ishlatilsa, uning bozor qiymati old tomoni bo'ylab joylashishiga ta'sir qiladi - qancha - ko'rgazma maydonida 10 yoki 50 m, o'tgan piyodalar oqimi - potentsial xaridorlar - harakatlanadi.

Shunday qilib, er uchastkasining yakuniy foydaliligi uning hajmi va shakliga bog'liq. Ba'zi variantlar faqat ma'lum o'lchamdagi maydondan foydalanganda eng katta effekt beradi. Bunday holda, mavjud er uchastkasini kengaytirish imkoniyatini aniqlash kerak. Er uchastkasining shakli yakuniy mahsuldorlikka ta'sir qiladi, chunki tartibsiz shakldagi er uchastkasini rivojlantirish xarajatlari yuqori bo'lishi mumkin, bu esa boshqa uchastkalarga nisbatan uning foydaliligini yanada pasaytiradi.

Xuddi shu narsa ob'ektga kirish uchun ham amal qiladi. Saytga va kommunal xizmatlarga kirish yo'llarining mavjudligi uning yakuniy unumdorligini oshiradi, chunki uni rivojlantirishda tejashga erishiladi. Masalan, oqava suvlarni tozalash inshootining mavjud quvvati taklif etilayotgan samarali rivojlanish variantining jismoniy hajmini cheklaydi.

Loyihaning jismoniy imkoniyatlariga tuproqning holati ham, tabiiy ofatlar (zilzilalar, toshqinlar, toshqinlar va boshqalar) xavfi ham ta'sir qiladi. Mashhur "shahar bu erda mag'rur qo'shniga qaramay quriladi" qarori siyosiy, ixtiyoriy edi va aniq kamchiliklarga ega edi - hududning suv toshqinlariga duchor bo'lishi, tuproqning holati Pyotrning ulug'vor ishini ko'rishga imkon bermaydi. "jismoniy imkoniyat" mezoniga ko'ra benuqson xulosaga misol.

Shunday qilib, er uchastkasining topografik yoki tuproq xususiyatlari saytning funktsional foydaliligida aks etadi. Saytdan foydalanish variantini tahlil qilayotganda, ushbu variant bilan bog'liq bo'lgan turli xil noqulayliklar va salbiy tomonlarni ko'rib chiqishingiz va ularni saytning joylashuvi xaritasida chizishingiz kerak. Bunday daqiqalar mintaqadagi ekologik muammolar (toksik ifloslanish) faktlarini o'z ichiga olishi mumkin.

Ba'zi saytlar faqat qo'shnilar bilan birgalikda eng yaxshi foydalanishga erishadilar; baholovchi buni aniqlashi va hisoblashi kerak. Misol uchun, ayniqsa obro'li joyda joylashgan 6 gektar shahar atrofidagi uchastka, agar u qo'shnilar bilan o'ralgan bo'lsa va 6 gektar maydonda aniq "olomon" bo'lgan uch qavatli uy qurish uchun foydalanilsa, eng yuqori bozor qiymatiga erishadi. panel bog 'uyiga mos kelishi ehtimoli ko'proq. Ko'chmas mulkni baholash tamoyillarida bu holat muvozanat va iqtisodiy o'lcham tamoyillari bilan tavsiflanadi. Balans erdan foydalanishning ma'lum bir turi uchun ishlab chiqarish omillarining optimal qiymatlarini belgilaydi, ular birgalikda er qiymatini maksimal darajada oshiradi; iqtisodiy o'lcham - o'sha joydagi bozor sharoitlariga muvofiq erdan foydalanishning optimal ko'lamini ta'minlash uchun zarur bo'lgan er miqdorini belgilaydi.

Samarali foydalanish holatining fizik maqsadga muvofiqligini tahlil qilish jarayonida bino va inshootlarning yangi asosda davom etishi imkoniyatlarini aniqlash uchun ularning holatini ko'rib chiqish kerak. Optimal foydalanishni ta'minlash uchun binolarni qayta qurish kerak bo'lsa, buning uchun zarur bo'lgan xarajatlarni hisoblash va yakuniy rentabellik bilan solishtirish kerak. Odatda, mulkni qayta qurish xarajatlari mulkning jismoniy holatiga va joylashgan joyiga bog'liq.

Er uchastkasi haqidagi ma'lumotni shahar va tuman yer qo'mitalari va komissiyalaridan, shuningdek, BTI va baholash firmalaridan olish mumkin. Hozirgi vaqtda ushbu ma'lumotlar tizimlashtirilmoqda va Rossiya Federatsiyasining davlat ko'chmas mulk kadastrini shakllantirish boshlandi, bu er uchastkasini va uni yaxshilashni yagona ko'chmas mulk ob'ekti sifatida ko'rib chiqadi.

Moliyaviy maqsadga muvofiqligi

Operatsion xarajatlar, moliyalashtirish xarajatlari va kapitalning talab qilinadigan qaytarilishi sxemasiga teng yoki undan kattaroq operatsion daromad keltirsa, optsion moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq hisoblanadi.Shunday qilib, ijobiy daromad keltirishi mumkin bo‘lgan barcha foydalanishlar moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq hisoblanadi.

Bozorning er uchastkasidan foydalanishning ma'lum bir variantini qabul qilish qobiliyatini tahlil qilish, undan foydalanishning u yoki bu varianti bozordagi talab va taklifning tabiatiga qanchalik "oqilona mos kelishini" aniqlash imkonini beradi. Oldingi bosqichda baholovchi tomonidan aniqlangan salbiy tomonlar saytning rivojlanishini murakkablashtiradi yoki ishlab chiqish xarajatlarini oshiradi.

Bozordagi barcha saytlar bir-biri bilan raqobatlashayotganligi sababli, baholanayotgan sayt ma'lum bir hududga xos bo'lgan boshqa saytlardan pastroq bo'lsa, eng samarali foydalanish uchun mos kelmasligi mumkin.

Agar foydalanish turi foydalanishdan muntazam daromad olishni nazarda tutmasa, tahlil davomida ushbu turdagi foydalanish uchun ob'ektni qurish yoki rekonstruksiya qilish xarajatlariga teng yoki undan yuqori narxda ko'chmas mulkni yaratadigan variantlar tanlanadi. Baholovchi mol-mulkdan foydalanishdan olingan kapital daromadlari yoki daromadlarini sarflangan kapital xarajatlar bilan solishtirishi kerak. Agar daromad xarajatlardan past bo'lsa yoki ulardan bir oz oshib ketgan bo'lsa, unda bunday foydalanish moliyaviy jihatdan nomaqbul deb hisoblanadi.

Faoliyatdan muntazam daromad keltiradigan foydalanishni baholash uchun ularning har biri uchun baholovchi jami sof operatsion daromadni, investitsiya qilingan kapitalning individual daromadlilik darajasini va erga tegishli bo'lgan daromad miqdorini hisoblab chiqadi. Agar sof daromad investitsiyalardan talab qilinadigan daromadga to'g'ri kelsa va erdan kerakli daromadni ta'minlasa, u holda bu turdagi foydalanish moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiqdir.

Daromad xarajatlardan oshib ketadigan barcha qonuniy va jismoniy mumkin bo'lgan foydalanish iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq deb hisoblanadi.

Biroq, bozor sharoitlari o'zgarganligi sababli, iqtisodiy jihatdan foydali foydalanish kelajakda o'zini oqlamasligi mumkin va aksincha.

Maksimal mahsuldorlik

Erdan eng samarali foydalanishning potentsial varianti binolar va inshootlarning normal hayoti bilan bog'liq uzoq muddatli, puxta ishlab chiqilgan va etarlicha aniq erdan foydalanish dasturini aks ettiradi. Xizmat muddati binoning turiga, qurilish ishlarining sifatiga va boshqa omillarga bog'liq.

Er uchastkasining maksimal unumdorligi uning daromadlari miqdorini ushbu turdagi foydalanish uchun bozor talab qiladigan kapitalizatsiya darajasiga bog'lash orqali aniqlanadi. Biroq, mulkdan tanlangan foydalanishga qarab, erning qiymatini aniqlash usuli boshqacha bo'lishi mumkin. Usulni tanlash baholanayotgan mulkning haqiqiy maqsadini qayta yo'naltirish darajasiga, ko'rib chiqilayotgan variantning tavakkalchilik darajasiga, talab qilinadigan daromad darajasi va kapitalni tiklash muddatiga va taklif qilingan variantni amalga oshirish muddatiga bog'liq. mulkdan foydalanish uchun.

NEI tahlilidan u ob'ektni ishlatishning barcha mumkin bo'lgan variantlari ichida eng foydali bo'lishidan kelib chiqadimi? Yuridik jihatdan vakolatli, jismoniy mumkin bo'lgan va iqtisodiy jihatdan asoslangan variantlardan NEIni tahlil qilish, boshqa narsalar teng bo'lganda, eng katta sof daromadni yoki erning eng yuqori qoldiq qiymatini baholanadigan joyga olib kelishi mumkin bo'lgan variantni tanlashni talab qiladi.

Garchi baholanayotgan mulk ma'lum bir foydalanish uchun eng mos bo'lishi mumkin bo'lsa-da, baholovchi raqobatdosh mulklarning bozor tendentsiyalarini, hozirgi va potentsialini diqqat bilan tahlil qilishi kerak. Va bu erda moliyaviy oqimlarni kapitallashtirishda qo'llaniladigan xavf koeffitsientlarini aniqlash bilan investitsiya qilingan kapitalning rentabelligini to'g'ri hisoblash muhimdir.

Qabul qilingan variant batafsil bo'lishi kerak. Faqat turar-joy yoki ofis binosi emas, balki ofis binosi bo'lsa, unda necha qavat? Qancha ofis maydoni, qanday o'lcham? Qanday ichki bezatish, qanday jihozlar? Ijara to'lovlari va operatsion xarajatlar qanday bo'lishi kerak? Qurilish narxi qancha? Ya'ni, ma'lum bir bozor segmentining aniq maqsadliligi belgilanishi kerak.

Agar NEI, masalan, mehmonxona sifatida ishlatiladigan 30 yoshli bino uchun hisoblangan bo'lsa, unda maksimal daromad keltiradigan foydalanishni aniqlash uchun turli xil variantlarni ishlab chiqish va mumkin bo'lgan buzilish masalalarini hal qilish kerak. bino yoki undan maqsadli maqsadlarda foydalanish, rekonstruksiya qilish, ustki qurilish, kengaytmani qurish, qisman buzish, qayta foydalanish, foydalanish xarakterini yoki intensivligini o'zgartirish. Zararli restoranni kafeterya-bar hajmiga qisqartirish kerakmi? Qo'shni avtoturargohni sotasizmi (yoki sotib olasizmi)?

Amalda, er uchastkasining NEI ni o'rganish uni rivojlantirishning turli xil variantlarini taqqoslash va maqbulini tanlashdan iborat, ya'ni. o'zida aks ettiradi qiyosiy tahlil ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash jarayonida juda ko'p mehnat talab qiladigan va muhim bosqich bo'lgan boshqaruvning bir nechta faraziy investitsiya loyihalari samaradorligi.

Ko'chmas mulk ob'ektidan eng yaxshi va samarali foydalanish - bu qonuniy ravishda mumkin bo'lgan va to'g'ri rasmiylashtirilgan, jismonan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan, tegishli moliyaviy resurslar bilan ta'minlangan va maksimal qiymat beradigan bepul yoki o'zlashtirilgan yer uchastkasidan foydalanish variantidir.

Odatda, eng samarali foydalanish tahlili bir nechta muqobil variantlar bo'yicha amalga oshiriladi va quyidagi yo'nalishlarni o'z ichiga oladi:

Bozor tahlili;

Variantning maqsadga muvofiqligini tahlil qilish;

Eng samarali foydalanishni tahlil qilish.

Bozor tahlili talab va taklifni, bozor sig'imini, ijara stavkalari dinamikasini va boshqalarni o'rganish uchun mavjud bo'lgan muqobil foydalanish variantlariga bo'lgan talabni aniqlashni o'z ichiga oladi. har bir variant uchun.

Texnik-iqtisodiy tahlil xarajatlarning asosiy tarkibiy qismlarini hisoblashni o'z ichiga oladi: har bir qonuniy va jismoniy mumkin bo'lgan variantning o'zgaruvchilarini hisobga olgan holda xarajatlarni aniqlash uchun daromad oqimi va kapitallashuv stavkalari.

Eng samarali foydalanishni tahlil qilish har bir variantni amalga oshirishning batafsil rejasini ishlab chiqishni o'z ichiga oladi, bunda bozorning aniq ishtirokchilari, loyiha muddati va moliyalashtirish manbalari hisobga olinadi, bunda baholangan ob'ektning maksimal mahsuldorligini ta'minlaydigan variantni tanlash mumkin.

Eng yaxshi foydalanishni tahlil qilish mezonlari:

Qonuniy qabul qilinishi;

Jismoniy maqsadga muvofiqligi;

Moliyaviy xavfsizlik;

Maksimal mahsuldorlik.

Har bir ko'rib chiqilayotgan foydalanish holatining qonuniy maqbulligi barcha hollarda birinchi navbatda tekshiriladi. Ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tanlashga uzoq muddatli ijara shartnomalarining mavjudligi ta'sir qilishi mumkin. Ijara muddatining qolgan qismida mulkdan foydalanish ijara shartnomasi shartlariga muvofiq amalga oshiriladi. Agar mulkdan eng samarali foydalanish ijara shartnomasi mavjudligi bilan cheklansa, bu baholash hisobotida aks ettirilishi kerak.

Misol. Agar mulk 12 yildan ortiq muddatda tugaydigan er ijarasi bilan cheklangan bo'lsa, u holda 40 yillik iqtisodiy hayotga ega bo'lgan yangi bino qurish iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmasligi mumkin.

Misol. Muayyan qavatli binolarni qurish, yong'inga qarshi tanaffuslar, izolyatsiyalash talablari.

Jismoniy maqsadga muvofiqligi. Jismoniy maqsadga muvofiqlik mezonlari - hajmi, shakli, maydoni, dizayni, er sharoitlari va uchastkaga kirish yo'llari, shuningdek, tabiiy ofatlar (suv toshqini yoki zilzila kabi) xavfi - erdan tavsiya etilgan foydalanishga ta'sir qiladi.

Moliyaviy xavfsizlik. Agar u operatsion xarajatlarga teng yoki undan ko'p operatsion daromadni, moliyalashtirish xarajatlarini va kapitalning zarur rentabelligini ta'minlasa, optsion moliyaviy jihatdan foydali hisoblanadi. Agar foydalanish turi foydalanishdan muntazam daromad olishni nazarda tutmasa, tahlil ushbu yangi turdagi foydalanish uchun ob'ektni qurish yoki rekonstruksiya qilish xarajatlariga teng yoki undan yuqori narxda ko'chmas mulkni yaratadigan variantlarni tanlaydi. Baholovchi mol-mulkdan foydalanishdan olingan kapital daromadlari yoki daromadlarini sarflangan kapital xarajatlar bilan solishtirishi kerak. Agar daromad xarajatlardan past bo'lsa yoki ulardan ozgina oshsa, bunday foydalanish moliyaviy jihatdan nomaqbul hisoblanadi.

Faoliyatdan muntazam daromad keltiradigan foydalanishni baholash uchun ularning har biri uchun baholovchi jami sof operatsion daromadni, investitsiya qilingan kapitalning individual daromadlilik darajasini va erga tegishli bo'lgan daromad miqdorini hisoblab chiqadi. Agar sof daromad investitsiyalarning talab qilinadigan daromadiga to'g'ri kelsa va erdan kerakli daromadni ta'minlasa, bu turdagi foydalanish moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiqdir.

Maksimal hosildorlik er uchastkasining bo'sh (haqiqiy yoki shartli) yoki qurilganligidan qat'i nazar, uning eng yuqori qiymati hisoblanadi. Shunday qilib, ushbu mezonni amalga oshirish barcha qonuniy ruxsat etilgan, jismoniy jihatdan amalga oshirilishi mumkin bo'lgan va daromadlarning ijobiy miqdorini ta'minlaydigan variantlardan ko'chmas mulk asosining maksimal qiymatini ta'minlaydigan foydalanish turini tanlashni - er uchastkasini nazarda tutadi.

Er uchastkasining maksimal unumdorligi uning daromadlari miqdorini ushbu turdagi foydalanish uchun bozor talab qiladigan kapitalizatsiya darajasi bilan bog'lash orqali aniqlanadi. Erning eng katta rentabelligini ta'minlaydigan foydalanish turi eng samarali hisoblanadi. Eng samarali variantni tanlash uchun er uchastkasining qiymatini aniqlashda qo'llaniladigan barcha usullarning asosi qoldiq texnikasi deb ataladi.

Erdan olinadigan daromad ko'chmas mulkdan olingan jami daromad va mehnat, kapital, asosiy vositalarni (ishlayotgan binolar va inshootlarni) jalb qilish orqali ta'minlangan daromadlar miqdori o'rtasidagi muvozanat hisoblanadi. Er uchastkasining qiymati, o'z navbatida, butun mulkning umumiy qiymati va binolarning qoldiq qiymati yoki ularni qurish xarajatlari o'rtasidagi farqni ifodalaydi.

Ko'chmas mulkdan eng yaxshi foydalanish mavjud binolar asosida amalga oshirilishi mumkin yoki er uchastkasini bo'sh deb hisoblashni talab qiladigan tubdan yangi obodonlashtirishni o'z ichiga oladi.

Shunga asoslanib, baholovchilar ko'chmas mulkdan eng yaxshi foydalanishni tahlil qilishda ikkita usuldan foydalanadilar:

- saytdan ishlab chiqilmagan sayt sifatida eng samarali foydalanish;

- qurilish maydoni sifatida saytdan eng samarali foydalanish.

O'zlashtirilmagan er uchastkasi sifatida baholangan mulkdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlash usuli uning binolari yo'qligi yoki ularni buzish natijasida binolardan tozalanishi mumkin degan taxminga asoslanadi. Natijada, erning qiymati ko'chmas mulkning rentabelligini ta'minlaydigan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlarini tanlash asosida aniqlanadi va ostidako'chmas mulk ob'ektlarining parametrlarini aniq maqsadga muvofiq tanlash.

O'zlashtirilmagan er uchastkasidan foydalanish varianti ikkita asosiy turga ega:

Er uchastkasidan chayqovchilik uchun foydalanish, ya'ni uni bozor talablariga yoki o'z xohishiga ko'ra keyinchalik o'zlashtiradigan investorga yaxshilamasdan sotish. Ushbu parametr uchun amal qiladi
ko'chmas mulk bozorlari to'yingan bo'lsa.

Yangi bino va inshootlar bilan yer uchastkasini qurish, shu jumladan:

- oraliq foydalanmasdan ishlab chiqish, agar yangi foydalanish varianti ko'rib chiqilayotgan bo'lsa, tahlil qilish sanasida bozor tomonidan qabul qilingan;

- oraliq foydalanish bilan ishlab chiqish bozor kon'yunkturasi prognozi asosida yangi variant bozorda talabga ega bo'lgunga qadar mavjud foydalanish variantini vaqtincha saqlashni nazarda tutadi;

- eng samarali foydalanishga erishish uchun er uchastkasini bo'lish yoki birlashtirish;

- maqsadi va jismoniy parametrlari bo'yicha mavjud ob'ektga o'xshash yangi binolar bilan saytni rivojlantirish.

Er uchastkasidan qurilish sifatida eng samarali foydalanish tahlil qilinayotgan uchastkada mavjud binolarni saqlab qolishni nazarda tutadi.

Er uchastkasidan qurilish sifatida foydalanish varianti ikkita asosiy turga ega:

- baholanayotgan mulkning mavjud maqsadini saqlash;

- baholanayotgan mulkning mavjud maqsadini o'zgartirish.

Kapitallashtirish koeffitsientini baholashga qarab maksimal mahsuldorlikni baholash quyidagi usullar yordamida amalga oshiriladi.

Birinchi usul: er uchastkasi o'zlashtirilmagan deb hisoblanadi, yer va binolar uchun kapitallashuv koeffitsientlari boshqacha.

1. Bozor talabi va taklifini hisobga olgan holda, ma’lum maqsadda bino va inshootlar bilan shartli bo‘sh er uchastkasini o‘zlashtirish xarajatlarini aniqlash.

Yuk koeffitsienti va yig'ish yo'qotishlari uchun tuzatishlar.

Boshqa daromadlarni olish imkoniyati va miqdorini aniqlash.

6. Operatsion xarajatlarni hisoblash.

7. Kapital xarajatlar zahiralarini hisoblash.

8. Sof operatsion daromadni hisoblash.

9. Binolar uchun kapitallashuv koeffitsientini hisoblash.

10. Qurilgan bino va inshootlardan olinadigan daromadlarni baholash.

11. Yerga tegishli daromadlarni hisoblash.

12. Yer uchastkasi uchun kapitallashuv koeffitsientini hisoblash.

13. Er uchastkasining qiymatini yerdan olingan daromadlarni kapitallashtirish usuli bo'yicha baholash.

Ikkinchi usul: Er uchastkasi o'zlashtirilmagan deb hisoblanadi, binolar va yer uchun kapitalizatsiya stavkalari bir xil.

Bozor talabi va taklifini hisobga olgan holda, ma’lum maqsadda bino va inshootlarga ega shartli bo‘sh er uchastkasini o‘zlashtirish xarajatlarini aniqlash.

Potentsial yalpi daromadni hisoblash.

To'lovlarni yig'ishda yuk koeffitsienti va yo'qotishlarni va boshqa daromadlar miqdorini hisobga olgan holda tuzatishlar kiritish.

Haqiqiy yalpi daromadni baholash.

Operatsion xarajatlar va kapital xarajatlar zahiralarini hisoblash.

Umumiy sof operatsion daromadni hisoblash.

Baholanayotgan mulk uchun umumiy kapitallashuv stavkasini hisoblash.

Ko'chmas mulkdan olingan sof operatsion daromadni kapitallashtirish usuli bo'yicha ko'chmas mulkni baholash.

Mulkning taxminiy qiymati va obodonlashtirish xarajatlari o'rtasidagi farq sifatida daromad uchastkasining qiymatini baholash.

Uchinchi usul: Er uchastkasi o'zlashtirilmagan deb hisoblanadi va mulkning mo'ljallangan maqsadi bo'yicha bozor sotish narxi ma'lum:

1. Tahlil qilinayotgan yer uchastkasida qurilishi mumkin bo‘lgan aniq maqsadli tayyor mulkning bozor qiymati aniqlanadi.

2. Qurilish qiymati, shu jumladan ishlab chiquvchining foydasi hisoblab chiqiladi.

3. Er uchastkasining qiymati o'rtasidagi farq sifatida baholanadi
mulkni sotish narxi va umumiy xarajatlar.

To'rtinchi usul: Er uchastkasi qurilgan deb hisoblanadi, binolar bir qator yaxshilanishlarni talab qiladi:

Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash.

Ob'ektni yaxshilash uchun xarajatlarni hisoblash.

Amalga oshirilgan yaxshilanishlarni hisobga olgan holda ko'chmas mulk qiymatining o'sishini hisoblash.

Beshinchi usul: Er uchastkasi qurilgan deb hisoblanadi va rekonstruksiya qilishni talab qilmaydi:

Ko'chmas mulk tomonidan yaratilgan sof operatsion daromadni hisoblash.

1. Umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash.

Sof operatsion daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash.

Ko'chmas mulk ob'ektlarining aniqlangan xususiyatlari va bozor kon'yunkturasining rivojlanishi nostandart foydalanish turlarini talab qilishi mumkin.

Alohida foydalanish

Qoida tariqasida, tahlil qilingan ko'chmas mulkdan foydalanishning eng samarali variantlari o'xshash ob'ektlardan foydalanishdan farq qilmaydi. Biroq, baholanayotgan mulkning g'ayrioddiy yoki o'ziga xos xususiyati tufayli undan eng samarali foydalanish har xil bo'lishi mumkin.

Oraliq foydalanish

Agar ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish varianti kelajakda bozor kon'yunkturasining o'zgarishiga asoslangan bo'lsa va shuning uchun bir muncha vaqt o'tgach amalga oshirilishi mumkin bo'lsa, baholash sanasida mavjud bo'lgan foydalanish opsiyasi oraliq deb hisoblanadi. Bir muncha vaqt o'tgach o'zgarishi mumkin bo'lgan oraliq foydalanish, shuningdek, ma'lum bir davr uchun eng samarali variant sifatida aniqlanishi mumkin.

Qonuniy jihatdan bahsli foydalanish

Agar qonun bilan ruxsat etilgan ob'ektdan haqiqiy foydalanish uning joylashgan hududida amaldagi standartlarga mos kelmasa. Bu odatda o'zgarishlar yoki yangi rayonlashtirish qoidalarining natijasidir.

Eng yaxshi bo'lmagan foydalanish

Amalda, haqiqiy rivojlanish u joylashgan saytlardan eng samarali foydalanishga mos kelmasligi mumkin. Vaziyatning o'zgarishi ko'chmas mulkning mavjud maqsadini o'zgartirishni ham, uni saqlab qolishni ham talab qilishi mumkin, ammo sifat jihatidan boshqacha asosda ma'lum kapital xarajatlarni talab qiladi.

Ko'p foydalanish

Shunday qilib, katta bino turar-joy binolari, ofislar, do'konlar, xizmat ko'rsatish markazlari va boshqalarni o'z ichiga olishi mumkin. Xuddi shunday, uy-joy, savdo va ko'ngilochar markazlar va boshqa infratuzilma ob'ektlari er uchastkasida qurilishi mumkin.

Maxsus maqsadlarda foydalanish

Masalan, og'ir muhandislik uchun asbob-uskunalar ishlab chiqaradigan zavoddan eng samarali foydalanish ishlab chiqarishni davom ettirish bo'lishi mumkin ushbu uskunadan, va don elevatoridan eng samarali foydalanish uni elevator sifatida davom ettirish bo'lishi mumkin.

Spekulyativ foydalanish

Kelajakda sotish uchun mo'ljallangan egalik erlari spekulyativ investitsiya vositasi hisoblanadi.

Ortiqcha va ortiqcha sayt maydoni

Qurilish maydonlarida binolarning joriy ishlatilishi talab qilinmaydigan ortiqcha maydon bo'lishi mumkin. O'zlashtirilmagan uchastkalarda asosiy yuqori ta'sirli foydalanish uchun talab qilinmaydigan maydon bo'lishi mumkin. Ko'pchilik samarali usul Saytning ortiqcha maydonlaridan foydalanish qo'shimcha binolarni rivojlantirish yoki ularni rivojlanmagan holda saqlash bo'lishi mumkin.

Ba'zi hollarda, mavjud binolar uchun kerak bo'lmagan va mulkdan ajratib bo'lmaydigan va sotilmaydigan qo'shimcha joy ortiqcha maydon hisoblanadi.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash

Asosiy tushunchalar

Kutish printsipi

Daromad yondashuvidan foydalangan holda bozor qiymatini baholash ob'ektning iqtisodiy hayotining qolgan qismida ishlab chiqarishi kutilayotgan daromadni qiymatga aylantirishga asoslanadi. Nazariy nuqtai nazardan, daromad manbai har qanday bo'lishi mumkin: ijara, sotish, dividendlar, foyda. Asosiysi, u baholanayotgan aktivning mahsulotidir. Ushbu yondashuvdan foydalanib, daromad olish manfaatlarida foydalaniladigan yoki ishlatilishi mumkin bo'lgan aktivlarni (ko'chmas mulk, aktsiyalar, obligatsiyalar, veksellar, nomoddiy aktivlar va boshqalar) baholash mumkin va maqsadga muvofiqdir.

Daromad keltiradigan aktivni baholashning asosiy tamoyillari kutish va almashtirish tamoyilidir. Ushbu yondashuvni kutish printsipi asosiy usulni shakllantirish tamoyilidir. Unda aytilishicha, aktivning K qiymati uning hozirgi (bugungi, joriy) qiymati bilan belgilanadi (PV - ingliz tilidan hozirgi qiymati) uning barcha kelajakdagi daromadlari I: , qaerda Kimga - aktivlarni saqlash muddati.

Baholanayotgan aktivning daromad potentsiali qanchalik yuqori bo'lsa, uning qiymati shunchalik yuqori bo'ladi. Bunday holda, daromadlarni tahlil qilish, agar ushbu davrda eng samarali tarzda foydalanilgan bo'lsa, aktivning qolgan iqtisodiy hayoti davomida amalga oshirilishi kerak.

O'zgartirish printsipiga ko'ra, aktivning maksimal qiymati eng past narxdan oshmasligi kerak Va, buning uchun ekvivalent daromadli boshqa shunga o'xshash aktiv sotib olinishi mumkin: , qaerda T - analoglar soni. Ushbu printsip shunga o'xshash iqtisodiy tamoyil investitsiya muqobillari.

Daromad yondashuvi doirasida to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli va kapitalning daromadlilik darajasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish usuli o'rtasida farqlanadi (3.1-rasm). Ushbu usullar sof operatsion daromad va kapitallashuv yoki diskontlash stavkalarini tahlil qilish va baholashga asoslangan.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya bilan, agar u odatdagi daromad olish bosqichida bo'lsa, aktivdan foydalanishning birinchi yilidagi sof operatsion daromadi va daromadni joriy qiymatga aylantirish uchun kapitallashuv koeffitsientini baholash amalga oshiriladi. kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitallashtirish usulida, aktivdan foydalanish jarayonida sof operatsion daromadning prognozi, shu jumladan prognoz davri oxirida reversiyadan olingan sof daromad, chegirma koeffitsientini baholash va ushbu daromadlarning joriy qiymatlari miqdori.

3.1-rasm - Daromadlar bo'yicha baholash usullarining tasnifi.

Bu usullar daromad oqimini tahlil qilish va qurish usullari va ularni joriy qiymatga aylantirish koeffitsientlari bilan farqlanadi. Bozor qiymatini baholash uchun to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulida aktivdan foydalanishdan olingan birinchi yil sof daromadi baholanayotgan aktivga o'xshash aktivlar daromadlarining kapitallashuv koeffitsientlari to'g'risidagi ma'lumotlarni tahlil qilish asosida olingan kapitallashuv koeffitsientiga bo'linadi. . Bunday holda, vaqt o'tishi bilan daromadlarning o'zgarishi tendentsiyasini baholashning hojati yo'q va kapitallashuv koeffitsientini baholashda uning tarkibiy qismlarini alohida hisobga olishning hojati yo'q: kapitalning daromadlilik darajasi va daromadlilik darajasi.

Baholanayotgan aktivning barcha tarkibiy qismlaridagi tendentsiyalarni hisobga olish bozor ma'lumotlariga kiritilgan deb taxmin qilinadi. Shuni ta'kidlash kerakki, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli eng samarali tarzda foydalaniladigan va baholash sanasida ta'mirlash yoki rekonstruktsiya qilish uchun katta kapital qo'yilmalarni talab qilmaydigan mavjud aktivlarni baholash uchun qo'llaniladi. Kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha kapitalizatsiya usuli bilan baholanganda, vaqt bo'yicha sof daromadning o'zgarish tendentsiyasi alohida hisobga olinadi va kapitallashuv koeffitsientining barcha tarkibiy qismlari alohida tahlil qilinadi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli - bu daromad keltiruvchi aktivning bozor qiymatini baholash usuli bo'lib, u eng tipik birinchi yillik daromadni bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosida olingan kapitalizatsiya koeffitsientiga bo'lish orqali to'g'ridan-to'g'ri qiymatga aylantirishga asoslangan. daromadning baholanayotganga o'xshash aktivlar qiymatiga nisbati.

Kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitallashtirish usuli - bu daromad keltiruvchi aktivning bozor qiymatini baholash usuli bo'lib, u qolgan iqtisodiy hayot davomida hosil qilgan barcha pul oqimlarini ularni baholash sanasiga diskontlash orqali qiymatga aylantirishga asoslangan. kapitalning rentabellik darajasi.muqobil risk darajasi bilan investitsiyalar bozoridan olingan.

Kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitallashtirish usuli, o'z navbatida, rasmiy (matematik) nuqtai nazardan ikki xil bo'lishi mumkin: diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilish usuli (DCF tahlili) va hisob-kitob modellari yordamida kapitallashtirish usuli.

Diskontlangan pul oqimlarini tahlil qilish usuli kapitalning rentabellik darajasiga asoslangan kapitalizatsiya usuli bo'lib, unda kapitalning rentabellik darajasi diskont stavkasi sifatida bozor qiymatini baholash uchun aktivning har bir ish yilidagi pul oqimlari aniqlanadi. baholanayotganlar alohida diskontlanadi va keyin umumlashtiriladi. , mulkchilik davri oxirida uni qayta sotishdan tushgan pul oqimlari.

Hisoblash modellari bo'yicha kapitallashtirish usuli - kapitalning daromadlilik darajasiga asoslangan kapitallashtirish usuli bo'lib, unda bozor qiymatini baholash uchun daromad va qiymatning rasmiylashtirilgan hisoblash modellari yordamida birinchi yildagi eng tipik daromad qiymatga aylantiriladi. , kelajakda ularning o'zgarishi tendentsiyalari tahlili asosida olingan.

Aktiv yaratadigan sof operatsion daromad haqiqiy yalpi daromad va operatsion xarajatlar o'rtasidagi farqdir.

Umuman olganda, kutish printsipiga muvofiq, daromad yondashuvidan foydalangan holda aktivning bozor qiymatini baholashning matematik ifodasi quyidagi shaklga ega:

Qayerda V o - bozor qiymatini baholash, q - joriy davr raqami, men q - sof operatsion daromad q nimadir davr, Y— kapitalning rentabellik darajasi (daromadning diskont stavkasi), V P- reversiyadan tushgan pul oqimi; Kimga— oxirgi egalik qilish davrining raqami (mulkni baholashda prognoz davri egalik qilish davri hisoblanadi.)

Ko'chmas mulk ob'ektida amortizatsiya qilinmaydigan qismi er uchastkasi, amortizatsiya qilinadigan qismi esa er uchastkasini obodonlashtirish hisoblanadi. Er uchastkasi, er yuzasining bir qismi sifatida, eskirishga tobe emas, ya'ni. iqtisodiy nuqtai nazardan, er uchastkasiga cheksiz (tuganmas) daromad manbai sifatida qaralishi kerak, uning qiymati vaqt o'tishi bilan ortib boradi. Yaxshilanishlar cheklangan iqtisodiy hayotga ega - bu ob'ekt oladigan daromad miqdori uni ishlatish uchun sarflangan xarajatlar miqdoridan oshib ketadigan vaqt davri. Amortizatsiya qilinadigan aktiv, shuningdek, cheklangan vaqt davomida aktivni ijaraga olish huquqini olishga qaratilgan investitsiyalarni ham o'z ichiga olishi kerak.

Shunday qilib, ba'zi q-yillarning daromadi I q (inglizcha - Income so'zidan) ikki komponentga bo'linishi mumkin:

qayerda investitsiyalar rentabelligi (kapitalning rentabelligi) va dastlabki investitsiyalar rentabelligi (kapitalning rentabelligi).

q yilidagi investitsiyalar bo'yicha daromadlar, o'z navbatida, ikki qismga bo'linishi mumkin: investitsiyalar bo'yicha daromad q yil boshidagi obodonlashtirishning bozor qiymatiga teng va investitsiyalar bo'yicha daromad q yilidagi er uchastkasining bozor qiymatiga teng. o'sha yili:

Yerga qo'yilgan kapitalning daromadlilik darajasi obodonlashtirishga qo'yilgan kapitalning daromadlilik darajasiga teng: Y L = Y B = Y.

Shunday qilib, kapital bo'yicha daromad ushbu kapital qiymatining mahsuloti sifatida yagona daromad darajasi bilan ifodalanishi mumkin:

- yaxshilanishlardan

(6.1.2) dan shuni ko'rsatadiki, kapitalni yaxshilash bilan bog'liq bo'lgan daromad va joriy bozor qiymati bir-biriga to'g'ridan-to'g'ri proportsionaldir 1. Bunday holda, daromad yil oxirida, takomillashtirish xarajatlari esa o'tgan yilning oxirida yoki joriy yilning boshida joylashtiriladi. Yaxshilashlar odatdagi eskirish va eskirish tufayli qiymatini yo'qotadi. Binobarin, yaxshilanishlar bilan bog'liq daromad ham vaqtning kamayuvchi funktsiyasidir.

Muayyan narsalarni talab qiladigan ob'ektlar uchun kapital qo'yilmalar ularni obodonlashtirish uchun (bo'sh er uchastkasi, "tugallanmagan", rekonstruksiya qilingan ob'ekt va boshqalar) iqtisodiy nuqtai nazardan dastlabki investitsiyalar qoplanmagan investitsiyalar miqdori sifatida belgilanishi kerak V HU ya'ni. daromad manbai sifatida ob'ektni yaratish uchun kapital qo'yilmalar (xarajatlar) oqimining kelajakdagi qiymati yoki daromad keltiruvchi aktivning ma'lum foiz stavkasi bo'yicha faoliyat yuritish sanasi bo'yicha to'plangan qiymati, summasi. uni yaratish xarajatlari

Ushbu maqolada biz savdoning asosiy bosqichlarini ko'rib chiqamiz, bu sizga bitimni muvaffaqiyatli yakunlash imkonini beradi. Tranzaktsiyani yakunlash uchun qanday asosiy savdo bosqichlari zarurligi, qanday savdo usullari potentsial muvaffaqiyatli bo'lishi va sotuvchilar nimadan qat'iyan qochishlari kerakligini bilish uchun o'qing.

Sotish bosqichlari

Vakolatli savdo menejeri sotishning asosiy bosqichlari quyidagilardir:

1. Savdoga tayyorgarlik, psixologik munosabat;
2. Xaridor bilan aloqa o'rnatish;
3. Ehtiyojlarni aniqlash;
4. Mahsulot taqdimoti;
5. E'tirozlar bilan ishlash;
6. Sotishni yakunlash;
7. Xaridning to'g'riligini tasdiqlagan holda, yoqimli taassurot qoldirib, mijozlar bilan xayrlashamiz.

7 bosqichli savdo texnikasidan professional savdo maslahatchisining har bir bosqichi muhim ahamiyatga ega bo'lib, ma'lum bir natijaga erishishga yordam beradi. Har bir tranzaksiya ushbu etti bosqichning qat'iy ketma-ketligiga ega bo'lishi shart emas. Har bir menejerning savdo uslubi individualdir, shuning uchun siz dialog va yondashuv uchun turli xil variantlar bilan ishlashingiz va eng samarali variantlarni tanlashingiz kerak. Ajam sotuvchilarning ishida ehtiyojlarni aniqlash bosqichini e'tiborsiz qoldirish yoki ehtiyojlarni etarli darajada aniqlamaslik muammosi keng tarqalgan. Shu sababli, mijozlarning asosiy yo'qotilishi sodir bo'ladi.

1-bosqich. Savdoga qanday tayyorgarlik ko'rish kerak

1. Drayvni ushlang. Qo'ng'iroqlarning o'zi sizning kayfiyatingizni yaxshilashi va jo'shqinlik baxsh etishi dargumon. Ammo bu erda bitta samarali sirni ko'rib chiqish muhimdir yaxshiroq ish. O'zingizning ehtirosingiz haqida o'ylab ko'ring - nima qilishni yoqtirasiz? Har bir insonning o'z sevimli mashg'ulotlari bor va sevimli mashg'ulotingiz davomida boshdan kechirgan his-tuyg'ularingiz bu erda muhimdir. Ushbu holatni eslab qolishga harakat qiling. Siz tanangizni aldamayapsiz, balki tashvish va stressga qaramay, miyangizni samarali ishlashga undaysiz.
2. O'zingizni g'alaba qozonishga tayyorlang. Shunga o'xshash printsip bu erda qo'llaniladi - savdodagi muvaffaqiyatlaringizni eslab, tanaga ma'lum bir "ilgak" bering.
3. O'zingizni muvaffaqiyatsizlikka sozlang. Bahsli va xavfli vaziyatlarda, muvaffaqiyatsizlik ehtimoli yuqori bo'lganda, o'zingizni tayyorlang mumkin bo'lgan muvaffaqiyatsizliklar. Darhaqiqat, bu holda, uzoqdan qo'rquvdan xalos bo'lish va muzokaralarni yanada ishonchli olib borish mumkin.
4. Hamkoringizga qo'shiling. Yangi mijoz bilan muloqot qilishda siz pul haqida o'ylamasligingiz kerak. Nega muzokaralarni boshlayapsiz? Mijozingizga yordam berish - va bu asosiy narsa!
5. Ertalab barcha eng muhim narsalarni rejalashtiring. Kundalik tartibni to'g'ri rejalashtirish bilan ertalab hujum qilish, aloqalar va kelishuvlarni o'rnatish, istalgan natijaga erishish uchun eng muvaffaqiyatli vaqt bo'ladi.
6. "Filni bo'lak-bo'lak eyishga" tayyor bo'ling. Birinchi qo'ng'iroq yoki uchrashuvdanoq eksklyuziv shartlar va ajoyib chegirmalarga ega bo'lishingiz kamdan-kam uchraydi. Dastlabki bir nechta uchrashuvlar odatda tegishli ishonchnomalarni shakllantirish uchun tayyorgarlik bosqichidir. Shuning uchun, har kuni o'zingizga real maqsadlar qo'ying.

2-bosqich. Mijoz bilan qanday aloqa o'rnatish kerak

Olimlar ma'lumotni inson tomonidan quyidagi nisbatda qabul qilishini isbotladilar:

• 55% - imo-ishoralar va yuz ifodalari orqali vizual ma'lumot;
• 38% - eshitish ma'lumotlari, nutq intonatsiyasi orqali;
• 7% - so'zlarning ma'nosi orqali og'zaki ma'lumotlar.

Shunday qilib, biz barcha ma'lumotlarning 93 foizini og'zaki bo'lmagan tarzda qabul qilamiz. Shuning uchun, aytilgan ma'lumot emas, balki biz buni qanday qilishimiz juda muhimdir.

Mijozda ijobiy taassurot quyidagi omillardan shakllanadi:

1. Menejerning tashqi ko'rinishi. Hamkorlar siz bilan hamkorlik qilishni xohlashlari uchun muvaffaqiyatli odamning taassurotini qoldiring.
2. Xulq-atvor. Ishonch va to'g'ri xulq-atvor sizning ishonchingiz va hamkorlik qilishga tayyorligingizni ta'kidlashga imkon beradi.
3. Imo-ishoralar. Agar sizning imo-ishoralaringiz juda keng bo'lsa, suhbatdoshingiz sizning ma'lumotingizni bezab turganingizni his qilishi mumkin. Agar siz muloqot paytida imo-ishoralarni ishlatishdan bosh tortsangiz, sizni befarq va quruq odam sifatida qabul qilasiz. Agar siz bir xil imo-ishorani qayta-qayta takrorlasangiz, bu sizni bezovta qilishi mumkin.
4. Yuz ifodalari. G'azablangan yuz ifodasi har qanday go'zallikni buzishi mumkin. Ammo tabassum hatto xunuk odamlarni ham o'zgartirishi mumkin. Yuzning keskinligi odamning noaniqligi va tashvishini ko'rsatishi mumkin. Turli xil yuz ifodalari bilan ishlashga harakat qiling, vaziyatga qarab mos ifodalarni sinab ko'ring.
5. Qarang. Uzoqqa qarasangiz, suhbatdoshingiz sizni tushkunlikka tushgandek va aybdorlik hissi bilan qiynalayotgandek his qilishi mumkin. Ko'zlaringiz "atrofga yugursa" juda yomon. Chunki bu odamning yolg'on ekanligini ko'rsatadi. Qattiq ko'rinish dominant bo'lishi mumkin, lekin u bezovta qiladi. Ochiq ko'rinish sizga ijobiy taassurot qoldirish va muloqotni rag'batlantirish imkonini beradi.
6. Ovoz berish. Raqibga moslashish uchun u bilan uchrashish tezligini nazorat qilish juda muhimdir. Ovoz ishonchli va etarlicha baland bo'lishi kerak.

Maxsus kuchlar, siyosatchilar va yirik tadbirkorlardan muzokaralar olib borish usullari

Muzokaralar har doim dueldir. Jangda eng muhim narsa nima? Zaiflikni ko'rsatmang, o'z qobiliyatingizga ishonch hosil qiling va voqealarning har qanday burilishlariga oldindan tayyorgarlik ko'ring.

Taniqli tele va radio boshlovchisi Vladimir Solovyov Tijorat direktori jurnali muharrirlariga mijozlarni manipulyatsiya qilishga qanday qarshi turish va odamlarni o'zingiz boshqarishni aytdi.

Mijoz bilan suhbatni qanday boshlash kerak

1. Mijoz bilan salomlashing. Mijoz bilan har qanday aloqa salomlashish bilan boshlanishi kerak. Og'zaki salomlashishdan oldin siz suhbatdoshingizning ko'zlari bilan uchrashishingiz va tabassum qilishingiz kerak.
2. Kirish uchun ruxsat so'rang. Mijozning ofisiga kirganingizda, kirish uchun ruxsat so'rashingiz kerak, ammo buni ishonchli ovozda, g'azablanmasdan qilish muhimdir.
3. O'zingizni tanishtiring. Ko'pgina kompaniyalar menejer o'zini mijozlarga ko'rsatishi kerak bo'lgan xizmat standartlarini belgilaydi. Mijoz bilan muloqot kamida 10 daqiqa davom etsa, asosli yondashuv hisoblanadi. Ism etarlicha aniq va baland ovozda talaffuz qilinishi kerak. Taqdimot juda qisqa bo'lishi kerak - 2 jumladan oshmasligi kerak.
4. Tashrifingiz maqsadini ayting. Savdo vakili tashrif maqsadini ko'rsatishi kerak. Chakana savdoda siz ushbu nuqtani o'tkazib yuborishingiz mumkin. Tashrif maqsadini 1-2 jumlada shakllantirishingiz kerak. Maqsadingizni va suhbatdoshingiz uchun qanday qiziqarli bo'lishingiz mumkinligini ko'rsatishingiz kerak.
5. "Hech narsa haqida" suhbatni boshlang (Kichik suhbat). Mijoz va uning kompaniyasi yoki ofisiga samimiy iltifotning bir nechta iboralari.

Ekspert fikri

Men yig'ilishga jinsi shimlarda keldim, suhbatimiz chiqmadi

Ilya Malikov,
Samospas kompaniyasi bosh direktori, Moskva; Texnika fanlari nomzodi

Yoshligimda biznesni endigina boshlaganimda katta universitetda xavfsizlik bo‘yicha prorektor bilan uchrashdim. Uchrashuvga futbolka va jinsida keldim, ofisga kirib salom berdim. Ammo uchrashuv yaxshi o'tmadi - mening tashqi ko'rinishim prorektorni hayratda qoldirdi, u eshik oldida kutishimni so'radi. Ma’lum bo‘lishicha, u meni shunchaki shogirdiga o‘xshatib qo‘ygan ekan. O‘shanda men o‘z imidjim ustida ishlash muhimligini angladim.
Hozirgi kunda kompaniyam xodimlari mijozlar bilan muloqot qilishda belgilangan kiyinish qoidalariga amal qilishlari shart. Mutaxassis, issiqqa qaramay, rasmiy kostyumda shartnoma tuzishga keladi. Yetkazib berish xizmati xodimlari uchun esa maxsus forma, chamadon va markali avtomobil taqdim etiladi.

Mijoz bilan qanday aloqa o'rnatish kerak

1. Mijozni diqqat bilan tinglang.
2. Mijozdan eshitganlaringizni o'z so'zlaringiz bilan takrorlang. Mijozdan olingan ma'lumotni o'z so'zlaringiz bilan aytib berish orqali tushunishga harakat qiling - shunda u tushunadi, siz uning nutqini idrok qilasiz.
3. Boshqa odamning his-tuyg'ulariga e'tibor bering. O'zingiz uchun so'zlar, imo-ishoralar va xatti-harakatlarda namoyon bo'ladigan tajriba va his-tuyg'ularga e'tibor bering.
4. Mijozdan aniqroq bo'lishini so'rang. Mijozning pozitsiyasi, ayniqsa uning jamg'arma, xavfsizlik va ijtimoiy mavqeini yaxshilashga bo'lgan asosiy ehtiyojlarini ifodalovchi masalalar bo'yicha aniqlanishi kerak.

3-bosqich. Mijoz ehtiyojlarini qanday aniqlash mumkin

Savdo sohasida ishlayotganda, suhbatdoshingizga savol bera olish, shuningdek, mijozni faol tinglash va suhbatni davom ettirish juda muhimdir.

Savol berish nima uchun muhim:

• bo'sh suhbatni oldini oladi;
• nizolardan qochish qobiliyati;
• suhbatdoshingizning fikrlarini "javonlarda" saralashga muvaffaq bo'ladi;
• mijozga nima kerakligini va uni qanday olish kerakligini tushunish;
• raqibingizning zaif tomonlarini aniqlash va bir vaqtning o'zida unga muhimlik hissini berish;
• suhbatdoshga kerakli g'oyani etkazish, uni mijozning g'oyasiga aylantirish imkoniyati.

Men mijozga maslahat berish uchun modelni o'ylab topdim

Nil Rakxem,

biznes maslahatchisi

Kompaniyamiz tomonidan ishlab chiqilgan SPIN-selling mijoz bilan maslahatlashish, mavjud vaziyatni tushunish va muammoni hal qilishga yordam berishni o'z ichiga oladi. Biroq, maslahatchilar ko'pincha keng tarqalgan xatoga duch kelishadi - ularning savoliga katta e'tibor beriladi, ammo javobning o'ziga etarlicha e'tibor berilmaydi. Ammo muammo aniq javobda. Maslahatchi suhbatdoshining javobini tushunish o‘rniga, “Menda bir fikr bor! Siz buni va buni qilishingiz kerak."

Ko'pgina professional bo'lmagan maslahatchilarning ishi besh oy davomida 10 ta mutaxassis tomonidan birgalikda tadqiqot o'tkazishni taklif qiladi. Ammo mijoz uchun vaqt tejash kabi muhim bo'lmasligi mumkin.

Aksariyat savdo bo'yicha mutaxassislarning asosiy xatosi shundaki, ular taklif etilayotgan mahsulot haqida tezda muloqot qilishga harakat qilishadi. Ammo tajribali mutaxassislar mijozning muammolarining mohiyatini tushunmaguncha javob bermaydilar.

Ikkinchi keng tarqalgan xato - bu mahsulot tannarxi muvaffaqiyat kaliti sifatida. Axir, xizmat narxi muhim bo'lsa ham, mijoz uchun muhimroq bo'lgan boshqa omillarni tez-tez aniqlash mumkin.

4-bosqich. Taklifimizni taqdim etish

Taqdimot qilish uchun siz Xususiyatlar - Afzalliklar - Foyda tushunchasidan foydalanishingiz kerak, bu erda:

1. Xususiyatlar - bu mahsulotning xususiyatlari, uning xususiyatlari.
2. Afzalliklar - bu sizning mahsulotingiz boshqa shunga o'xshash yoki shunga o'xshash mahsulotlar bilan qanday qilib ijobiy taqqoslanishidir.
3. Foyda - bu sizning mahsulotingizdan foydalanish orqali mijoz oladigan afzallik. Taqdimot mahsulotingizning afzalliklari va afzalliklariga asoslanishi kerak.

Turli xil imtiyozlar mavjud:

1. Funktsional - mahsulotdan foydalanish tufayli mijoz uchun bevosita foyda.
2. Hissiy - mijozning mahsulotdan foydalanishda paydo bo'ladigan his-tuyg'ulariga bog'liq. Ayniqsa muhim shart qimmat va markali tovarlarni sotishda;
3. Psixologik foyda - ma'lum bir holatni his qilish uchun. Xususan, erkaklik hissi, o'ziga ishonch va boshqalar uchun;
4. Ijtimoiy - insonning jamiyatdagi o'rnini belgilaydigan imtiyozlar. Shu jumladan, ma'lum bir submadaniyat yoki ijtimoiy sinfga mansublik.

Chakana mijozlar bilan ishlashda xaridor uchun quyidagi omillar muhim ahamiyatga ega:

1. Mahsulot sifati.
2. Tovarlarning narxi.
3. Mahsulot ishlab chiqaruvchi kompaniyaning ishonchliligi.
4. Mahsulot pulni investitsiya qilish vositasi sifatida ishlaydimi?
5. Mahsulot raqobatbardoshligi.
6. Mahsulotdan foydalanish mijozning g'ururiga va g'ururiga qanday ta'sir qiladi.
7. Mahsulotning dizayn xususiyatlari.
8. Ushbu mahsulotdan foydalanish qay darajada odat tusiga kiradi?

Ulgurji kompaniya yoki tashkilot bilan ishlashda quyidagi omillarga e'tibor qaratish lozim:

1. Tashkilotning nufuzini oshirish.
2. Kompaniya foydasi.
3. Mijoz kompaniyasining rivojlanish istiqbollari.
4. Chiroyli mahsulot qadoqlash.

Mahsulotni sotib olishning asosiy sababi raqobatchi bilan tuzilgan bitimdan ko'ra ko'proq foyda olishdir. Mijoz uchun bu imtiyoz har doim birinchi o'rinda turadi.

• Bitimni yopish: mijozni xarid qilishga ishontirishning 12 ta usuli

5-bosqich. Biz mijozning e'tirozlariga qarshi kurashamiz

Amalda siz mijozlardan eshitishingiz mumkin har xil turlari e'tirozlar. Muzokaralar davomida mijozlar turli sabablarga ko'ra e'tiroz bildiradilar: menejerdan qutulish, chegirma olish, qulay shartlarni olish va hokazo. Bu holda sotuvchining vazifasi manipulyatsiyaga berilmaslik va mahsulot qiymatini sotishdir. mijozga.

Savolning turiga qarab e'tirozlar bilan ishlash usullari

1. Ma'nosiz, ahamiyatsiz e'tirozlar va savollar. Bunday holda, odamlar odatda sotuvchini chalg'itishga harakat qilishadi, qisman uning hisobidan o'zlarini tasdiqlashadi. Siz bunday ahmoqona savolga e'tibor bermasligingiz yoki uni muhokama qilishni keyinga qoldirishingiz mumkin.
2. Umidsiz e'tirozlar. Odatda shunga o'xshash mahsulotni sotib olishni yoki pul etishmasligini anglatadi. Bunday holda, xaridorga ko'p vaqt sarflashning hojati yo'q, ayniqsa do'konda chiziq bo'lsa.
3. Yashirin ma'noga ega e'tirozlar. Odatda, e'tirozlarning asosiy qismi ushbu toifaga kiradi, ayniqsa mahsulotning yuqori narxi haqidagi iboralar. Bu shuni ko'rsatadiki, xaridor mahsulotning to'liq afzalliklarini etarlicha tushunmagan.
4. Do'stlar orasida salbiy tajribalar haqida e'tirozlar. Xaridor uchun uning do'stlarining sharhlari qanchalik to'g'ri ekanligini tushunish juda muhimdir. Agar sharhlar haqiqatan ham to'g'ri bo'lsa, aniqlangan kamchilikni qanday engish haqida o'ylashingiz kerak, shunda u afzalliklarga aylanadi.
5. Stereotiplar va his-tuyg'ularga asoslangan e'tirozlar. Har bir inson individualdir va mumkin bo'lgan stereotiplar ro'yxati juda keng bo'lishi mumkin. Har bir alohida vaziyatda insonning mumkin bo'lgan hissiy mulohazalarini oldindan aytish qiyin va uni uzoq vaqtdan beri mavjud bo'lgan stereotipdan xalos qilish deyarli mumkin emas. Bunday holda, mijozga reklama yoki axborot ma'lumotlari berilishi kerak - va u keyingisiga o'tishi mumkin.

E'tirozlarga javoblarni qanday tayyorlash kerak

1. Mijozlaringiz bildirgan barcha e'tirozlarni qog'ozga yozing.
2. Keyin barcha e'tirozlar mijozlar tomonidan talaffuz chastotasiga qarab tartibga solinishi kerak.
3. Har bir e'tirozning qarshisida siz bunday e'tirozga javobingizni ko'rsatishingiz kerak - xaridorga aytadigan so'zlaringizni ko'rsating.
4. Keling, javoblarimizni eslaylik.
5. Endi allaqachon tanish bo'lgan e'tirozga tayyor javob bo'ladi.

Qadam 6. Savdoni qanday yopish kerak

Siz xaridorni quyidagi yondashuvlar yordamida xaridni yakunlashga undashingiz mumkin:

1. Muqobil savol bering. Muqobil savol sizga mijozning niyatlarini tushunishga imkon beradi, unga tanlash huquqini beradi, beparvo qaror qabul qilishni osonlashtiradi. Mijozda mahsulotni sotib olishga majbur bo'lish hissi bo'lmaydi, u mahsulotni sotib olish bo'yicha mustaqil qaroriga ishonadi.
2. Tovar yoki vaqtning sun'iy tanqisligini yarating. Ushbu usul 30 yoshdan oshgan va hali ham tanqislik vaqtlariga duch kelgan odamlar uchun samarali. Bu misol impulsiv xulq-atvori bo'lgan odamlar uchun ham mos keladi. Mijoz tovarlar tez orada tugashi mumkinligini tushunadi - va ular buni hozir qilishlari kerak. Shunga o'xshash ta'sirga sotish va reklama aktsiyalari yoki narxlarning yaqin orada ko'tarilishi haqida ma'lumot tarqatish orqali erishish mumkin.
3. Savdoni bitta savolga qisqartiring (savolni toraytiring). Biz kelishilgan xaridning barcha jihatlarini umumlashtiramiz, mijozga sizning orangizda ma'lum masalalar bo'yicha allaqachon kelishuvlar mavjudligini eslatamiz va keyin kelishish kerak bo'lgan yagona masalani ta'kidlaymiz.
4. Mijozga mahsulotni o'zi uchun "sinab ko'rishni" taklif qiling. Biz mijoz sotib olingan mahsulotni qanday ishlatishini muhokama qilamiz. Sotib olish to'g'risida qaror allaqachon qabul qilingandek gapirish kerak. Xarid qilish natijasida mijozning barcha afzalliklarini muhokama qilish kutilmoqda, u mahsulotni o'zinikidek his qila boshlaydi.
5. Kichik imtiyoz, chegirma, sovg'a bering. Bu usul xaridor tovarga sezilarli darajada qiziqish bildirsa, o'z tomonida ko'p savollarga ega bo'lsa, e'tirozlari bo'lmasa, lekin qaror qabul qilishga shoshilmasa, aniq shubhalarni bildirmasa va tark etmasa qo'llaniladi.
6. Afzalliklarni sanab o'ting. Ehtiyojlarni to'g'ri aniqlash va mijozlar uchun muhim bo'lgan imtiyozlarni tushunish orqali. Bunday holda, xaridorga ushbu xususiyatlar bo'yicha o'z fikrini asoslab, u uchun muhim bo'lgan barcha afzalliklarni eslatib turing.

Quyidagi savdoni yopish usullari ham tegishli bo'ladi:

1. To'g'ridan-to'g'ri tranzaksiya usuli. Biz to'g'ridan-to'g'ri xaridorga sotib olishga yoki buyurtma berishga tayyorligi haqida savol beramiz.
2. Tashabbuskor tranzaksiya usuli. Biz barcha e'tirozlarni olib tashlagan holda mijoz bilan barcha afzalliklarni muhokama qilamiz. Biz “Ajoyib, bu mahsulot sizga mos kelganidan xursandman. Keling, rasmiyatchilikka o‘tamiz”.
3. Sinov savdo usuli. Ushbu usul mijozni xarid qilishga undash uchun sotishning har qanday bosqichida mos keladi. Masalan, "Aytgancha, biz qaysi sanani etkazib berishni rejalashtirgan edik?"
4. E'tirozlarni olib tashlash usuli (uchta "ha" texnikasi). Ushbu usul mijozning shubhalari va uning fikrlash istagi paydo bo'lgan taqdirda qo'llaniladi. Bunday holda, sotib olish to'g'risida qaror qabul qilish foydasiga dalillar keltiriladi. "Bu mashina adolatli narx emasmi?" - Ha. "Bu juda yaxshi holatda" - ha. "Va rang sizga mos keladi" - ha. "Avtomobilning xususiyatlari sizga mos keladi" - ha. Bizning maqsadimiz imkon qadar ko'proq ijobiy javoblarni jalb qilishdir. Bunday miqdordan keyin, ha, mijozning rad etishi qiyin bo'ladi. Agar savollardan biriga javob salbiy bo'lsa, siz rad etishingizni asoslashingiz kerak bo'ladi - sotuvchi o'z sabablarini ko'rsatish imkoniyatiga ega bo'ladi.
5. Shaklni to'ldirish tartibi. Agar siz mijoz bilan ajoyib ish qilgan bo'lsangiz, lekin qaror qabul qilmasdan jim turishda davom etsangiz, mahsulot uchun hujjatlarni to'ldirishni boshlashga harakat qiling. Qanchalik ko'p ball to'ldirsangiz va mijozdan qancha ko'p ma'lumot olsangiz, uning hamkorlik qilishga tayyorligi shunchalik ortadi. Ammo ularni buzmaslik uchun siz qat'iy hisobot va shakl raqamlari bo'lgan hujjatlar bilan ishlamasligingiz kerak.

7-bosqich. Mijozlar bilan qanday xayrlashish kerak

1. Sotuvchilarning xatti-harakati. Yomon kayfiyat va charchoqqa qaramay, mijozlarga yordam berishni istamaslik kerak.
2. Kassirning xatti-harakati. Kassani yopayotganda, har qanday xodim navbatda turgan odamlarni uni egallamaslik haqida xushmuomalalik bilan ogohlantirishi kerak. Va ayni paytda noqulayliklar uchun uzr so'raymiz.
3. 10-15 daqiqa oldin yopilgan do'kon bo'lmasligi kerak. jadvalda ko'rsatilgan ish rejimiga.
4. Administrator navbatlarning paydo bo'lishiga tezda javob berishi kerak.
5. Xaridor bilan muloqot qilishda sotuvchining intonatsiyasini nazorat qiling. Mijoz u bilan muloqot qilishdan mamnun emasligini his qilmasligi kerak. Menejerlar ohangini yumshatish uchun salomlashishdan oldin tabassum qilishni o'rganishlari kerak.
6. Xonada xaridor bo'lgan paytda menejerlarni telefonda gaplashishdan mahrum qilish kerak.
7. Yuqori darajadagi samimiylik va ma'lumotga ega menejerlarni taklif qiling.
8. Tovarlarni qaytarish va almashtirish jarayonini soddalashtiring. Axir, tovarlarni qaytarishda mijoz juda katta stressni boshdan kechiradi, ko'pincha xodimlarning qo'polligi tufayli kuchayadi. Sokin va to'g'ri qaytish bilan xaridor albatta qaytib keladi.

Mutaxassislar haqida ma'lumot

Elena Ivanova, Kofetut qahva va choy do'konlari tarmog'ining bosh direktori, Moskva. Zaxiradagi ofitserlar iqtisodiyot, moliya va huquq institutini huquqshunos mutaxassisligi bo‘yicha tamomlagan. O'qish davrida u bir nechta savdo loyihalarini amalga oshirdi: yoqilg'i quyish shoxobchalari tarmog'i, gul salonlari tarmog'i, rus va gruzin taomlari bilan ta'minlangan restoran. 1989 yildan beri biznesni boshqarish tajribasiga ega. "Kofetut" - choy va qahvaning ulgurji va chakana savdosi bilan shug'ullanuvchi kompaniya. Kompaniya 2002 yilda tashkil etilgan. Xodimlar soni 20 kishi. Rasmiy veb-sayt -www.kofetut.ru.

Ilya Malikov, Samospas kompaniyasining bosh direktori, Moskva; Texnika fanlari nomzodi. Moskva davlat texnika universitetini tamomlagan. N.E. Bauman iqtisodchi-menejer darajasiga ega, Rossiya Favqulodda vaziyatlar vazirligi Davlat yong‘inga qarshi xizmati Sankt-Peterburg universitetida fanlar nomzodi ilmiy darajasini oldi. U alpinizm uskunalarini sotuvchi Vento kompaniyasida ishlagan va kurerlikdan chakana savdo tarmog‘i rahbarigacha bo‘lgan. 2006 yilda Samospas yong'inning oldini olish markaziga asos solgan. U Favqulodda vaziyatlar vazirligining Davlat yong'in xizmati akademiyasining Moskva o'quv va ilmiy yong'in o'chirish majmuasida dars beradi. Samospas MChJ. Faoliyat yo'nalishi: yong'indan qutqarish uskunalarini ishlab chiqarish va sotish. Xodimlar soni: 25. Yillik aylanma: 85 million rubl.

Anton Shmataluk, RDTECH kompaniyasi konsalting direktori, Moskva. "RDTECH" YoAJ. Faoliyat sohasi: boshqaruv konsaltingi, avtomatlashtirish xizmatlari. Xodimlar soni: 286. Asosiy mijozlar: Rossiya banki, VTB, VimpelCom, Gazprom, Megafon, MTS, Sibur Holding. Yillik aylanmasi: 2 029 milliard rubl.

Nil Rakxem, biznes maslahatchisi. B2b savdosi bo'yicha taniqli mutaxassis. 1970-yillarda u transmilliy korporatsiyalar tomonidan qo'llab-quvvatlangan savdo samaradorligini keng ko'lamli o'rganish tufayli xalqaro e'tirofga sazovor bo'ldi: 12 yil davomida 30 mutaxassis 23 mamlakatda tovar va xizmatlarni sotish bo'yicha 35 ming muvaffaqiyatli bitimlarni o'rgandi. Loyihaning byudjeti 30 million dollarni tashkil etdi.Tadqiqot natijalariga ko'ra, Rakxem samarali sotish uchun innovatsion texnikani ishlab chiqdi va u o'zining "SPIN Sales" kitobida tasvirlab berdi.