Tapu sigortası sizi her zaman dairenizi kaybetmekten kurtarmaz. Tapu kaybı riskine karşı sigorta (tapu sigortası) Tapu kaybına karşı sigorta

Bir dairenin tapu sigortası, alıcının gayrimenkul mülkiyetinin kaybıyla ilgili çıkarlarının sigortasıdır.
Sözde bir dairenin mülkiyetini kaybetme riskine karşı sigorta. Tapu sigortası, alıcının gayrimenkulün mülkiyeti, elden çıkarılması ve kullanımına ilişkin mülkiyet çıkarlarının mümkün olan tek yasal korumasıdır. Belediye Konut Dairesi'ne göre mülk sahiplerinin yaklaşık %1'i, kontrolleri dışındaki nedenlerle konut amaçlı gayrimenkul haklarından mahrumdur. Çoğu zaman işlemin geçersizliği nedeniyle.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 223. Maddesinin 1. Kısmının uygulanmasına ilişkin adli uygulama mevcuttur.. Bu madde şunu belirtmektedir: “Gayrimenkul, bu kanunun 302. maddesinde öngörülen durumlar haricinde, bu tescil anından itibaren mülkiyet hakkına ilişkin iyi niyetli bir alıcıya (302. maddenin 1. fıkrası) ait olarak kabul edilir. , mal sahibinin bu tür bir mülkü iyi niyetli bir alıcıdan talep etme hakkına sahip olması durumunda. Birkaç yıl önce bir apartman dairesiyle yapılan bir işlemin geçersiz olarak tanınması, sonraki tüm işlemlerin feshedilmesine temel teşkil etti.

GAYRİMENKUL ALIRKEN RİSKLER NELERDİR
Bir daire satın almak, satın alınan mülkün yasal saflığının ve tüm belgelerin doğruluğunun kontrol edilmesiyle ilgili bazı riskleri içerir. Satın alma maliyeti ve mevzuattaki her türlü boşluk göz önüne alındığında, uzmanlardan tavsiye almak mantıklıdır.

Bir emlak acentesinin hizmetlerini kullanarak daire alım satım işlemini gerçekleştirmek daha güvenli ve daha güvenilirdir. Medeni hukuk alanında uzmanlaşmış avukatların aksine, bu tür işlemlerin yürütülmesinin ayrıntılarını daha iyi biliyorlar. Pratikte her gün çeşitli standart dışı durumlarla karşılaşıyorlar, tüm tuzakları ve akımları biliyorlar.
Ülkemizde, iyi niyetli bir alıcı olsa bile, sahibini tam olarak koruyacak yasal mekanizmalar bulunmamaktadır. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 302'si, iyi niyetli bir alıcıdan bile gayrimenkulü geri almanıza izin veriyor. Bir daire satın alırken ve ona sahip olma sürecinde, bu dairenin daha önceki mülkiyet devirlerinin ihlallerle gerçekleştirilmesi nedeniyle işlem geçersiz ilan edilebilir. Tapu sigortası gayrimenkulün mülkiyet kaybına karşı koruma sağlamaz. Tapu sigortası poliçesi yalnızca harcadığınız parayı geri almanızı sağlar.

CREDO emlak acentesinde daireyle ilgili bariz veya gizli sorunlar tespit edilirse, böyle bir satın alma işleminden kaçınmanız şiddetle tavsiye edilecektir. Yeteneklerinize güveniyorsanız ve işlemi kendiniz yapmaya karar verirseniz, gerekli belgeleri toplamak, analiz etmek ve daireyi yasal saflık açısından kontrol etmek omuzlarınıza düşer. Aynı zamanda apartmanın geçmişi size göre bir bebeğin gözyaşı kadar net olsa da tavsiyemiz emlakçının hizmetlerinden tasarruf edin, sigortadan tasarruf etmeyin. Mülkün tapusunu sigortalayın. En azından birkaç yıllığına.

TAVSİYE SİGORTASI NEYİ KORUR?
Mülkiyet hakkı kaybı riskine ilişkin sigorta poliçesi, işleminizin aşağıdaki nedenlerden dolayı geçersiz olarak tanınmasıyla ilişkili riskleri sigortalamanıza olanak tanır:
- Eylemlerinin anlamını veya sonuçlarını yeterince algılayamayan, ehliyetsiz bir vatandaşla veya sınırlı hukuki ehliyete sahip bir kişiyle gayrimenkul işlemi yapmak;
- mevcut mevzuata aykırı olarak bir anlaşma yapılması;
- gayrimenkul alım satım sözleşmesinin şart ve şekillerine uyulmaması;
- bunu yapma hakkına sahip olmayan bir tüzel kişiye gayrimenkul alımı ve satımı;
- vesayet makamının izni olmadan gayrimenkul alımı ve satımı;
- Aldatma, şiddet, tehdit vb. yöntemlerle gayrimenkulle ilgili işlem yapılması (köleleştirme işlemleri);
- Eşlerden birinin rızası olmadan, ortak mülk olan bir gayrimenkulle işlem yapmak;
- mülk paylaşımı sırasında mirasçılardan birinin haklarının ihlali;
- bir dairenin özelleştirilmesi sırasında üçüncü şahısların haklarının ihlali;
- Sahte belgeler ve diğer haller kullanılarak alım satım işleminin yapılması.

Listelenen risklerin çoğu, dairenin geçmişini yetkin bir şekilde kontrol ederek ve bir işleme başlamadan önce ek belgeler talep ederek en aza indirilebilir.
Satıcının yaşlı sahiplerden aldığı bir daireyi satın alırken özellikle dikkatli olmanız gerekir, eğer daire birçok kez sahip değiştirmişse, eğer sahiplerden biri reşit değilse... Ayrıca, eğer daire satın almanızı kategorik olarak önermiyoruz. sahibi değil, onun vekili temsilcisi işlemde vekaleten hazır bulunur.

Tapu sigortasını kullanarak satın aldığınız mülkün mülkiyetini kaybetmeye karşı kendinizi koruyabilirsiniz. Satın aldığınız dairenin mahkeme kararıyla elinizden alınması durumunda sigorta şirketi size sigorta bedelini ödeyecektir. Görevimiz, satın alımını mahkemeye gitmeye gerek kalmayacak şekilde organize etmektir! Yalnızca son çare olarak veya aşırı tedbirli müşterilerimize daire için tapu sigortasını öneriyoruz.

BİR TAVSİYE SİGORTASI POLİÇESİ SATIN ALARAK NELERİ SİGORTA EDEBİLİRSİNİZ?
Bir kişiyi gayrimenkulün mülkiyetini kaybetmekten korumak için geçmişte meydana gelen olaylara karşı sigortayı içeren tapu sigortası vardır.

Böylece tapu sigortasının konusu:
- konut binaları, apartmanlar, odalar, bir evin veya apartman dairesinin bazı kısımları, kır evleri vb.,
- konut dışı binalar, yapılar ve bunların parçaları, garajlar, üretim üsleri vb.,
- arsalar.

Ayrıca, mal sahibinin haklarıyla ilgili bir anlaşmazlığın aniden mahkemeye gitmesi durumunda, avukat hizmetleri de dahil olmak üzere yasal masrafları da sigortalayabilirsiniz.
Tapu sigortası (gayrimenkul tapu sigortası) sahibini aşağıdaki risklerden korumaz:
- askeri operasyonlar ve her türlü sivil huzursuzluk sonucu gayrimenkul kaybı;
- hükümet yetkililerinin emriyle müsadere veya tutuklama;
- devlet veya belediye ihtiyaçları için bir arsa satın alınması;
- kötü yönetimin bir sonucu olarak konut mülkiyetinin sona ermesi;
- Uygunsuz kullanım nedeniyle bir arsaya el konulması...

İpotek ve Mülkiyet Hakkı Kaybı Riski Sigortası
Bazı bankalar, satın alınan gayrimenkulü teminat olarak verirken, bu nesnenin mülkiyetini kaybetme riskine karşı sigorta talep etmektedir. Daire sahibi sigorta şirketi ile bir sözleşme imzalar; bu durumda alacaklı banka lehdar olacaktır, çünkü Verilen krediyi geri ödemekle ilgileniyor.

Bir ipotek kredisi verirken veya tapu sigortası sözleşmesi imzalarken, satın alınan mülkle ilgili bankaya ve sigorta şirketine birçok belge vermeniz gerekir. Borçlu, belgeler kabul edildiğinden beri sözleşmelerin imzalandığına, dolayısıyla dairede her şeyin yolunda olduğuna, kontrol edildiğine ve huzur içinde uyuyabileceğinize inanıyor. Çoğu zaman durum böyle değildir. Kural olarak, bir daireye ait belgeler yalnızca onaylanan listeye uygunluk açısından kontrol edilir.
Daire bedeli tutarında veya sözleşme kapsamında verilen kredi tutarı kadar sigorta lehtara ödenecektir. Bu durumda alıcı hem parasını hem de gayrimenkulünü kaybedecektir. Banka hiçbir şeyi riske atmıyor çünkü... o mülkün sahibi değil, yalnızca ipotek sahibidir. Yıllık sigorta primi alınırken sigorta şirketlerinden gelen sigorta ödemeleri tarifelerde dikkate alınır...

TAPU SİGORTASI HANGİ DÖNEM İÇİN UYGUNDUR?
Tapu sigortası sözleşmesi 1 yıldan 10 yıla kadar bir süre için yapılabilir. Her şey spesifik duruma bağlıdır - satın alınan mülkün geçmişi, fiyatı, tapu belgeleri, satıcının kimliği, mülkün kendisi...
Rusya Federasyonu mevzuatına göre gayrimenkul işlemlerine ilişkin zaman aşımı süresi 3 yıldır. Buna dayanarak, tapu sigortası sözleşmeleri çoğunlukla alım satım işleminin tescil tarihinden itibaren üç yıl süreyle akdedilmektedir.
Ancak davacı, nesnel sebeplerden dolayı (yurt dışına çıkmış, askerlik yapmış, cezaevindeydi…) sahibi olma (kullanma) hakkına sahip olduğu mülkün bilgisi dışında satıldığını çok sonra öğrenmiş olabilir. . Bu durumda mahkemede Zaman aşımı süresi, hakkın devredildiği andan (daireyi satın almanız) itibaren değil, davacının bu olaydan haberdar olduğu tarihten itibaren kurulabilir. .

Avukatlar, sigorta şirketlerinin oranlarıyla da doğrulanan, tapu kaybı riskinin zamanla azaldığını ileri sürüyor. İşlem tamamlandıktan sonraki ilk yıl maksimumdur. Öte yandan, tapu sigortası ile ilgili olarak sigorta şirketi ile temasa geçilmesi işlemin hemen ardından gerçekleşmez, ancak yeterince uzun bir süre geçtikten sonra gerçekleşirse, bu durum sigortacılar için doğal olarak soru işaretleri doğurmaktadır.

TAPU SİGORTASI POLİÇESİ MALİYETİ
Sigorta primi (sigorta şirketi tarifesi) ayrı ayrı hesaplanır. Mülkiyete, işlemin niteliğine, hukuki incelemenin sonucuna, mülkiyet hakkının ne kadar süre önce tescil edildiğine, sözleşmenin hangi süre için imzalandığına bağlıdır ve genellikle sigorta maliyetinin %0,2 ila %0,5'i arasında değişir ( mülkün maliyeti veya ipotek kredisinin tutarı). Bu miktar sigortalı tarafından yıllık olarak ödenir.

Tapu sigortası sözleşmesi imzaladığınızda, mülkün mülkiyetinin sizde kalacağından veya sözleşmede belirtilen miktarda para alacağınızdan tamamen emin olacaksınız.
Uzmanlar bir daire seçmenize ve satın alma ve satış işlemlerini organize etmenize yardımcı olacaktır. Hizmetlerimiz yalnızca zamandan ve paradan tasarruf etmenizi sağlamaz. Gayrimenkul yatırımlarının güvenilirliğini ve müşterilerimizin gönül rahatlığını önemsiyoruz.

Mülkiyetin sona ermesi sonucu mülkün kaybolması durumunda sigorta (tapu sigortası), en tartışmalı sigorta türlerinden biridir. Çeşitli forumlarda taban tabana zıt görüşler bulabilirsiniz. Bazı insanlar bu tür sigortanın gayrimenkul satın alırken mali korumayı garanti ettiğine inanıyor. Diğerleri ise tam tersine, Rus sigortacıların belgeleri tek bir olası olayı kapsamayacak şekilde hazırladıklarını iddia ediyor. Tapu sigortası nedir ve kurallarına alışırken nelere dikkat etmelisiniz?

Başlık sigortası riskleri

Mevzuatta tapu sigortasının tanımı bulunmamaktadır. Genel anlamda bu terim, sigortalı bir mülkün iyi niyetli bir alıcısının, yasal olarak yürürlüğe girmiş bir mahkeme kararına dayanarak sigortalının kontrolü dışındaki nedenlerle mülkiyet haklarından yoksun bırakılması nedeniyle zarara uğrama riskini ifade eder. içermek:

Sigortalının mülkiyeti edindiği bir işlemin geçersiz kılınması nedeniyle;

Sigortalı mülkün başka birinin yasa dışı mülkiyetinden geri alınması nedeniyle (mahkemenin haklılık iddiasını tatmin etmesi), sigortalının mülkiyet hakkını elde ettiği işlemden önce gerçekleşen herhangi bir işlemin geçersiz kılınması da dahil.

Medeni Kanun hükümlerine göre, bir işlem, mahkeme tarafından bu şekilde tanınması nedeniyle (geçersiz işlem) veya bu tanımadan bağımsız olarak (geçersiz işlem) kanunun öngördüğü nedenlere dayanarak geçersiz ilan edilebilir. Gayrimenkul mülkiyetinin sona ermesiyle ilgili adli uygulamalara göre ana riskler şunları içerir:

İşlemin tarafı olmayan kişilerin (küçük çocuklar, önceki sahipler, mirasçılar) haklarının ihlali;

Gayrimenkul nesnelerine ilişkin hatalı belgeler (gayrimenkul nesnesine ilişkin başlıkta belirtilen bilgiler ile diğer belgeler arasında tutarsızlık);

Son veya önceki işlemlerde dolandırıcılık gerçeğinin tespiti;

İşlemin taraflarından birinin ehliyetsiz olarak tanınması;

Aldatma, şiddet, tehdit etkisi altında veya taraflar arasında kötü niyetli bir anlaşma sonucu bir işlemin tamamlanması.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167. maddesine göre, bir işlemin geçersiz sayılması durumunda, taraflardan her biri, alınan her şeyi diğerine iade etmekle, iade mümkün değilse bedelini geri ödemekle yükümlüdür. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 181. maddesine göre, geçersiz bir işlemin geçersiz ilan edilmesine ilişkin taleplerin zamanaşımı süresi üç yıldır. İşlemin tarafı olmayan bir kişi tarafından talepte bulunulması halinde ise azami zaman aşımı süresi işlem tarihinden itibaren on yıla kadardır.

Herhangi bir mülkün sigorta için kabul edilmesi konusunu değerlendirmek için sigorta şirketinin çalışanları, mülkün tapu geçmişini ve emlak satıcısının kendisini ayrıntılı olarak değerlendirmeye çalışır. Ancak daha önce gerçekleştirilen işlemleri kapsamlı bir şekilde kontrol etmek neredeyse imkansızdır. Tapu sigortası sözleşmesi halka açık değildir, bu nedenle sigorta şirketleri, mülkün çok riskli olması durumunda sizi sigortalamayı reddedebilir.

Tapu Sigortasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Teorik olarak tapu sigortası, ev alıcısına mali koruma sağlayan güvenilir bir araç gibi görünmektedir. Ancak ne yazık ki uygulamada birçok sigorta şirketi, zararlarını en aza indirmek amacıyla, sigorta kurallarını, en muhtemel sigortalı olayları sözleşme kapsamına almayacak şekilde düzenlemektedir. Satın aldığınız mülkün tapusunu sigortalatmaya karar verirseniz, sigortacıyı dikkatlice seçmeli ve sigorta belgelerini dikkatlice incelemelisiniz.

Dikkat etmeniz gereken ilk ve en önemli husus, sigorta sözleşmesinde sigortalı olayın mahkeme tarafından haklılık iddiasının karşılandığının kabul edildiğinin bulunmasıdır. Tapu sigortalarında temel risk olarak adlandırılabilecek şey budur. Haklılık iddiası, bir başkasının yasa dışı mülkiyetinden mülkün geri alınmasına yönelik bir iddiadır. Mülk ile birden fazla işlem yapılmışsa ve bunun sonucunda mülkün bir sahibinden diğerine geçmesi durumunda, mülkün son sahibine tazminat davası açılacağı bir durum mümkündür. Bu, işlemlerden biri sırasında sahiplerin haklarının ihlal edilmesi durumunda gerçekleşecektir. İyi niyetli bir alıcıya karşı bile tazminat davası açılabilir. Yasal malik, mülkün kendi iradesi dışında zilyetliğinden çıkarıldığı durumlarda, ihtilaflı mülkü talep edebilir. Çoğu zaman sigorta şirketlerinin kuralları, bu riskin yalnızca sözleşmede açıkça belirtilmesi halinde karşılanacağını belirtir. Ve bu tür şirketler, varsayılan olarak, doğal olarak bunu sözleşmeye dahil etmezler.

Ayrıca tüm sigorta şirketlerinin, alıcının iyi niyetine dair zorunlu bir şart koyduğu da dikkate alınmalıdır. Mevzuata göre, iyi niyetli bir edinici, onu elden çıkarma hakkına sahip olmayan, edinenin bilmediği ve bilemeyeceği bir kişiden tazminat karşılığında mülk edinen kişi olarak kabul edilir. Bu durum kesinlikle adildir ancak bazı durumlarda mahkeme iyi niyeti kendine özgü bir şekilde yorumlayabilir. Örneğin, mahkemenin ediniciyi vicdansız olarak tanıması, geçmişi olan Chalaev ailesinin sansasyonel davasında sigorta ödemesinin ilk reddedilmesinin nedenlerinden biriydi.

Ayrıca sigorta kapsamındaki istisnalara da özellikle dikkat etmelisiniz. Takibi neredeyse imkansız olan gayrimenkul satın alırken mülkiyet haklarının kaybedilmesiyle ilgili temel risk, daha önce tamamlanmış gayrimenkul işlemlerinde üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlali nedeniyle işlemin geçersiz sayılmasıdır. Sigortacılar mümkün olduğunca kendilerini bu riskten izole etmeye çalışıyor ve sigorta sözleşmesinde bir istisna öngörüyor: Bir olay, sigorta sözleşmesinin kurulmasından önce meydana gelmişse ve sonuçları sözleşmenin geçerlilik süresi içinde meydana gelmişse sigortalı sayılmaz (geriye dönük teminat). ). Bugüne kadar bu istisnayı geçersiz kabul eden yargı uygulaması ortaya çıkmıştır.

Mahkeme işlemin geçersizliğine karar verirse, mahkeme, alım satım sözleşmeniz kapsamında satıcı olarak hareket eden kişiyi, alınan parayı size iade etmekle yükümlü kılacaktır. İşlemin karşı tarafının gönüllü olarak parayı iade etmek isteme ihtimali son derece düşüktür. Açık artırmada mülkün daha fazla satışı için icra takibinde el konulabilecek maddi malların bulunmaması durumunda, borçlu-vatandaştan resmi gelirin yüzde ellisinden fazlası kesilemez. Bu nedenle borcun geri ödenmesi çok uzun zaman alabilir. Bu nedenle, sigorta kurallarında, mahkeme kararına göre diğer kişilerin sigortalıya iade etmek zorunda olduğu sigorta tazminatı tutarının alıkonulması koşullarından kaçınmakta fayda var. . Vicdani sigorta şirketleri, zararlardan sorumlu kişiye karşı talep hakkının sigorta ödemesini yapan sigortacıya devredilmesine ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normuna uygun bir koşul getirmektedir. Bu durumda, zararın tamamen veya kısmen işlemin karşı tarafı tarafından karşılanması halinde, sigorta ettiren, sigorta tazminatının karşılık gelen kısmını sigortacıya iade etmekle yükümlüdür.

Size kabul edilebilir koşullar sunan ve tapu sigortası sözleşmesi yapmayı düşünen bir sigortacı bulabildiyseniz vadeye dikkat etmelisiniz. Bir tazminat davasının açılabileceği azami süre bazı durumlarda 10 yıla kadar çıkabilir. Bu özel dönem için yıllık sigorta primlerinin ödenmesiyle bir sigorta sözleşmesi yapılması daha iyidir. Sigorta konusu olayın tarihi mahkeme kararının yürürlüğe girdiği tarih olduğundan ve ihtilaflı gayrimenkullere ilişkin davalar bir yıldan fazla sürebileceğinden, bir yıllık poliçe süresi sonunda tazminat talebinde bulunulduğunun bilinmesi durumunda, sigortacı sözleşmenizi yenilemeyi reddedebilir.

Günümüzde tapu sigortası neredeyse tamamen ipotek kredisi alma sigortası çerçevesinde geliştirilmektedir. Teminatsız gayrimenkullerin tapu sigortasını yapan sadece birkaç sigorta şirketi bulunmaktadır. Sigortacının ipotekli bir dairenin bedelini ödemeyi reddetmesi durumunda, bir banka poliçe sahibinin yardımına koşabilirse, "gönüllü" tapu sigortası durumunda, poliçe sahibi yalnızca kendi gücüne güvenmek zorundadır.

Sigorta tazminatının reddedilmesi, yalnızca sigortalı riskler listesinde bir olayın bulunmamasından değil, aynı zamanda sigortalının sigorta kurallarının öngördüğü sigortalı bir olayın meydana gelmesi üzerine yükümlülüklerini yerine getirmemesinden de kaynaklanabilir. Veya sigorta şirketi müşterinin sözleşmeyi hazırlarken yanlış bilgi verdiğini düşünüyorsa. Bu tür sigortalara ilişkin sigorta davaları yaygın olmadığından ve ürünün kendisi birçok yasal incelikle ilişkilendirildiğinden, uygulamanın gösterdiği gibi, sigorta tazminatı alma sorunu genellikle yalnızca mahkeme aracılığıyla çözülmektedir.

Bankaların büyük çoğunluğunun uygun sigorta olmadan ipotek kredisi vermeyi kabul etmemeleri nedeniyle emlak sigortası yoğun talep görüyor. Evet, yasaya göre sigortacının sigortayı yaptırdıktan sonraki 5 gün içinde bunu reddetme hakkı vardır, ancak bu durumda bankanın da borçluya krediyi reddetme veya ödünç alınan fonların kullanımına ilişkin faiz oranını artırma hakkı vardır. Sonuç olarak: sigorta gerekli ve giderek daha fazla borçlu tapu sigortası yaptırıyor (bir dairenin mülkiyetini kaybetme riski sigortası). Bugün gayrimenkul tapu sigortasının ne olduğundan ve bu hizmetin maliyetinin ne kadar olduğundan bahsedeceğiz.

Tanım

Tapu sigortası, iyi niyetli bir gayrimenkul alıcısını, mülkiyetini kaybetme riskinden korumak için tasarlanmış sigorta olarak adlandırılır. Tapudaki kusurdan dolayı mülkiyeti kaybetme riski, yani bu mülkiyeti belgeleyen bir belge (alım satım sözleşmesi) sigortalıdır. Herhangi bir tapu kaybının, tapu sigortası kapsamında sigortalı bir olay olarak kabul edileceğini varsaymak bir hatadır. Yangın, patlama, deprem, kasten tahrip vb. sebeplerle oluşan gayrimenkul kaybı sigortalı olay olarak kabul edilmeyecektir.

Neredeyse her zaman mülkiyet, bir alım satım işlemi sırasında kazanılır, ancak katılımcı zincirinin yalnızca alıcı ve satıcıyla sınırlı olması son derece nadirdir. Çok daha sık olarak, bir nesne bir sahipten diğerine birkaç kez geçer. Bu tür geçişler sürecinde, örneğin üçüncü kişilerin haklarının ihlali nedeniyle yasa ihlallerinin meydana gelmesi muhtemeldir. Sonuç olarak, mülk yasal işlemlere konu olabilir ve edinen kişi mahkeme kararıyla mülkiyet haklarından mahrum bırakılır. Tapu sigortası bu zararı karşılayacaktır.

Olası sigortalı olayların listesi

Gayrimenkul işlemleri için bir tapu sigortası sözleşmesi imzalanırken sigortalanan bir olay, bir satın alma ve satış sözleşmesinin geçersiz kılınması için herhangi bir temel teşkil eder. Sigortalı bir olayın meydana gelme nedenleri, dürüst bir hatadan doğrudan dolandırıcılığa kadar çok farklı olabilir. Ancak her durumda, poliçe sahibi mülk çıkarlarını sigorta şirketinin müşteriye işlem için harcanan tutarın tamamını iade edeceği bir sigorta ile korur.

Sadece bir daire tapu sigortasının konusu olamaz. Arsalar, konut veya endüstriyel binaların bir kısmı ve diğer gayrimenkul nesneleri için de sigorta sözleşmeleri yapılır. Üstelik sadece mülkiyet haklarının kaybını değil aynı zamanda gayrimenkul üzerinde tasarruf, kullanma ve sahip olma haklarının kaybını da sigortalayabilirsiniz.

Unvan kaybının en yaygın nedenlerinden bazıları şunlardır:

Üçüncü şahısların (reşit olmayanlar, mirasçılar, diğer ortak sahipler vb.) mülkiyet haklarının ihlali. Örneğin bir apartman dairesi satılmış ama o daireye kayıtlı reşit olmayan kişiye başka bir yaşam alanı sağlanmamış;
Daha önce yapılmış bir alım-satım işleminin hukuka aykırı olması, hediye edilmesi, taşınmazın miras yoluyla devredilmesi vb. Örneğin, bir alım-satım işlemine konu olan yaşam alanının bir bölümünün reşit olmayan kişinin miras hakkı ihlal edildi;
Satıcı tarafından tapu belgelerinde sahtecilik. Bu durumda, yalnızca Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun değil, aynı zamanda Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun normları da ihlal edildi;
Sahtekar;
Yeni bir mülkiyet hakkını kaydederken hatalar. Bunlar, önceki sahibinin mülkiyet haklarını kaydederken belirlenebilir; bu, yeni sahibinin haklarını tescil etmesini otomatik olarak engelleyecektir;
Herhangi bir tarafın alım satım işleminde ehliyetsiz olması;
Tamamlanan satın alma ve satış işleminin geçersiz sayılmasına neden olan yetkisiz bir mahkeme kararı.

Ayrıca, bir ipoteğe başvururken bir dairenin tapu sigortası çok popüler bir hizmettir.

Neredeyse her zaman, ikincil emlak piyasasında bir daire satın almak için ipotek kredisi almak üzere bir bankaya başvurulduğunda, borçlunun tapuyu sigortalaması gerekecektir. İkincil piyasada alım satım işlemleri oldukça riskli kabul edilmektedir. Bu, bir daire alıcısının ipotek ile yaptırması gereken tek sigorta türü değildir; çoğu zaman bankalar mülkün yangına karşı sigortalanmasını da talep eder.

Tapu sigortasının maliyeti ne kadar?

Sigortanın miktarı doğrudan dairenin veya diğer mülkün değerine bağlıdır. Hesaplama, satın alma ve satış sözleşmesindeki fiyatı veya BTI gayrimenkul değerlendirmesini dikkate alır. En sık uygulanan tarife bu fiyatın %0,5-1'idir. Buna göre bir dairenin değeri diyelim ki 1 milyon ruble olduğunda tapu sigortasının bedeli 5-10 bin ruble olacak.

Bunlar bir yıllık sigorta fiyatlarıdır. Müşteri başlangıçta mülkiyeti belirli bir sigorta şirketiyle birkaç yıllığına sigortalamak isterse, sigorta süresi 1 yıldan 10 yıla kadar herhangi bir süre olabilir. Bu durumda sigorta tutarı, sigortalı olunan yıl sayısı oranında hafif bir indirimle artacaktır. Azami sigorta süresi yürürlükteki mevzuata göre belirlenir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, işlemlere, tamamlandıktan sonra en fazla 3 yıl içinde mahkemede itiraz edilebilir Ancak bazı durumlarda zaman aşımı süresi 10 yıla kadar uzatılabilmektedir.

Bir daire için ipotek alırken tapu sigortasının kredi tutarına bağlı olmayacağını anlamak önemlidir. Kredi değil, tapu kaybı riski sigortalıdır. Bu nedenle ipoteğin ne miktarda verildiği önemli değildir, sigorta bedeli kredi tutarına değil, yalnızca mülkün tahmini değerine bağlıdır.

Dolandırıcılığın bir türü, sigortalanan tapunun fiyatının kasıtlı olarak şişirilmesidir. Bu durumda sigorta şirketi, sigorta konusu olayın meydana gelmesi üzerine müşteriye mülkün değerini önemli ölçüde aşan bir tutarı ödemek zorunda kalır. Sigortacının sahtekarlık yapması halinde sigorta sözleşmesi geçersiz sayılacaktır. Müşteri sigorta tazminatı almayacaktır.

Bir alım satım sözleşmesi neden iptal edilebilir?

Gayrimenkul tapu sigortalarında en sık karşılaşılan sigorta olayı alım satım sözleşmesinin iptalidir. Mahkeme kararı çoğu zaman bir sözleşmenin iptali için temel teşkil eder. Böyle bir durumda davacı, işlem sırasında hakları ihlal edilen mal sahipleridir.

Mevcut mevzuata göre, bir gayrimenkul alım satım işlemi aşağıdaki durumlarda geçersiz sayılabilmektedir:

Herhangi bir yasayı veya diğer düzenlemeleri ihlal eden.
Başka bir işlem yapmak için bir kılıftır.
Alıcının mülk üzerinde mülkiyet haklarına sahip olduğu anlamına gelmez.
Tam hukuki ehliyete sahip olmayan bir kişi tarafından taahhüt edilir.
Satıcı 14 yaşından büyük bir çocuktur.
Satıcı tarafından bazı yanılgıların etkisi altında işlenmiştir.
Belirli nedenlerden dolayı eylemlerinin hesabını vermeyen, yasal ehliyete sahip bir kişi tarafından işlenmiştir.
Şiddet veya diğer baskı tehdidi altında işlenmiştir.

Sigorta şirketini seçmeden ve tapu sigortası sözleşmesi imzalamadan önce daireye ait evrakların tam olduğunu bizzat kontrol etmeniz son derece önemlidir. Bunu kendi başınıza yapmak son derece zordur çünkü yalnızca deneyimli bir emlak avukatı belirli hukuki nüansları anlayabilir. Sigorta şirketi tarafından belgelerdeki hataların tespiti müşterinin sahtecilik ve sigorta dolandırıcılığı yapma niyeti olarak yorumlanabileceğinden, alıcının kendisi öncelikle doğrulamayla ilgilenmektedir.

Bir daire satın alırken işlem sigortası, işlemin güvenilirliğine ilişkin ek garantiler alabileceğiniz oldukça popüler ve en önemlisi faydalı bir prosedürdür. Bu prosedüre “tapu sigortası” denir. Ne olduğuna ve neden gerekli olduğuna daha yakından bakalım.

Tapu sigortası nedir

Tapu sigortası, yeni sahibinin gayrimenkul alım satım sözleşmesi imzalanması üzerine aldığı bir dairenin fiili mülkiyet sigortasıdır. Bu sigorta türü, normal emlak sigortasından farklı olarak dairenin yanması, yıkılması vb. durumlarda tazminat sağlamaz.

Tapu sigortası, alıcının dairenin mülkiyetini kendi eylemleri nedeniyle değil, örneğin mahkeme kararı, hileli işlemler vb. nedeniyle kaybetmesi durumunda sigortalıya dairenin piyasa değerini geri öder. Başvuru sırasında haklı olarak en alakalı ve talep edilen sigorta türü bu sigorta türüdür.

Tapu sigortası birincil piyasa için geçerli değildir, çünkü bir müteahhitten ev satın alırken çok daha az sorun yaşanır, dairenin daha önce sahibi yoktur ve sonuç olarak evin mülkiyetine başka bir tarihte itiraz edilme olasılığı yoktur. mahkeme.

Örnek: Daire, işlemin tamamen yasal olabilmesi için bunu yapması gerektiğini çok iyi bilen bir kişi tarafından satılıyor... Aksi takdirde eş, anlaşmaya mahkemede itiraz edebilir ve dairenin kocası adına kayıtlı olmasına rağmen ortak mülk olduğundan, konutun önceki sahibine iade edilmesini talep edebilir. Aslında kadın evin satılık olduğunun farkındadır ancak kocasıyla işbirliği içindedir ve hem dairenin parasını almayı hem de mülkü geri almayı planlamaktadır. İşlem tamamlanıp ödemenin tamamı yapıldıktan sonra dolandırıcı eşler mahkemeye giderek evin mülkiyetini geri alıyor. Zaten harcandığını, başka mülklerinin olmadığını, birikimlerinin olmadığını vb. beyan ederek parayı iade etmiyorlar. Teorik olarak aldatılan bir alıcı mahkeme yoluyla para talebinde bulunabilir ancak bu zaman alır ve tutarın tamamının iade edileceği bir gerçek değildir. Onlarca yıl sürecek aylık ödemeler öngörebilirler. Ve eğer alıcı kayıt sırasında bir tapu sigortası sözleşmesi yaparsa, o zaman evin piyasa değerinin tamamı sigorta şirketi tarafından geri ödenecektir.

Tapu sigortasının özellikleri

Tapu sigortasının neye ve neye karşı sigortalanabileceğini içeren kendine has özellikleri vardır. Böyle bir sistemin tek dezavantajı, nispeten yüksek olan sigortanın maliyetidir. Ancak durumu bir daire satın almak için harcanan tutarın tamamının olası kaybı açısından ele alırsak, etkileyici sigorta fiyatı bile önemsiz görünecektir.

Sigorta şirketinin böyle bir poliçeyi imzalamayı kabul etmesi, anlaşmanın az çok adil olduğunu gösteriyor. Ancak normalde bu tür sözleşmeleri imzalamaya hazır olan sigorta şirketi bunu yapmayı reddederse, alıcının aldatılma olasılığı neredeyse %100'dür. Sonuç olarak böyle bir anlaşmadan derhal vazgeçilmelidir.

Avantajları

Tapu sigortası sözleşmesi yalnızca mülkiyetin tescilinden sonra değil, mülkiyetin devrinden önce de imzalanabilir. Ancak, ancak müşteri yeni dairenin sahibi olduktan sonra yürürlüğe girer.
Bir politika düzenlemek için minimum belge gereklidir. Genellikle pasaport ve emlak bilgisi yeterlidir.
Sigorta şirketleri sadece dairenin piyasa değerinin tamamını geri ödemekle kalmıyor, aynı zamanda ilgili taraf olarak mahkeme duruşmalarına da katılabiliyor. Uygulamanın kanıtladığı gibi, dolandırıcılar müşterinin tapu sigortası sağlayacağını öğrendiğinde, sorumluluktan kaçınmak çok daha zor hale geldiğinden anlaşmayı kendileri reddederler.
Bir sigorta sözleşmesi imzalamadan önce sigorta şirketi (sigorta şirketi), potansiyel müşterisinin gelecekteki evinin bağımsız bir analizini yapar. Bu, en tartışmalı konuların anında tanımlanmasına ve tespit edilmesine yardımcı olur. Sigorta şirketinin kimseye sigorta tazminatı ödemekle ilgilenmemesi mantıklıdır. Sonuç olarak sigorta şirketi, işlemin kesinlikle kurallara göre gerçekleşmesi konusunda ısrar edecek ve bu aynı zamanda çoğu dolandırıcılık planını da kapsam dışı bırakacaktır.

Tapu sigortası, varlığı nedeniyle güvenlik sağlar. Çoğu zaman, eğer bir sigorta şirketi böyle bir poliçeyi imzalamayı taahhüt ederse, işlem ideale yakın bir duruma getirilir. Bu nedenle, doğrudan sigorta tazminatı yalnızca bazı nadir, hesaba katılmayan durumlarda, sorunu öngörmenin imkansız olduğu durumlarda yapılır.

Neler sigortalanabilir?

Tüm nesneler bu şekilde sigortalanamaz. Tapu sigortasına yalnızca ikincil piyasada aşağıdaki gayrimenkul seçeneklerini satın alırken izin verilir:

Konut dışı binalar: burada hem bireysel tesisler hem de birçok atölyeden oluşan tam teşekküllü fabrika kompleksleri bulunmaktadır.
Konut binaları: Bir apartman dairesindeki küçük bir paydan devasa evlere kadar değişmektedir.
Arsalar: Çoğu zaman sigortalı evlerin altında bulunan alanlar sigortalıdır, ancak arsa üzerine hiçbir şey yapılmamışsa böyle bir site ayrıca sigortalanabilir.

Neye karşı sigorta yapabilirsiniz?

Tapu sigortası aşağıdaki risklerin oluşması durumunda ödeme sağlar:

Dolandırıcılık veya zorlama sonucu konutun devri veya satışı.
Alım satım işleminin geçersiz sayılması.

İlk durumda, her şey oldukça açıktır: Eğer bir kişi bir daireyi satmaya zorlanırsa (veya bir şekilde aldatılarak mülkünü kaybederse), bu koşullar altında sigorta şirketi konutun tüm maliyetini tazmin edecektir. . Ancak ikinci tür risklerin daha ayrıntılı bir açıklamaya ihtiyacı vardır. Bu kabaca aşağıdaki durumları içerir:

Anlaşma, ehliyetsiz/kısmen ehliyetli bir kişiyle yapıldı.
Anlaşma, o sırada eylemlerinin sonuçlarını anlayamayan bir kişiyle yapıldı.
Anlaşma eşin rızası olmadan yapıldı vb.

Basitçe söylemek gerekirse tapu sigortası, her türlü gayrimenkul alım satım işleminin güvenliğini neredeyse %100 garantiyle sağlar. Tek istisna, sigortalı olay olmayan durumlardır.

Sigortalı bir olay ne değildir?

Yukarıda açıklanmayan diğer durumlar sigortalı olaylar değildir. Daha önce de söylediğimiz gibi apartman yanarsa, ev çökerse vb. tüm bunlar sigortalı bir olay olarak değerlendirilmeyecektir. Ayrıca sigorta şirketi ile yapılan sözleşmeyi de çok dikkatli okumanız gerektiğini belirtmekte fayda var. Çoğu zaman, müşterinin sigorta tazminatı hakkını da kaybettiği ek koşullar, kurallar ve gereklilikler vardır. Örneğin:

Müşteri, sorunun oluştuğu andan itibaren 1 ay içerisinde sigorta şirketiyle tazminat talebinde bulunmakla yükümlüdür.
Müşteri sadece avukatlar ve sigorta şirketi vb. tarafından akredite edilmiş avukatlar ile çalışmak zorundadır.

Bir daire satın alırken bir işlem nasıl sigortalanır?

Tapu sigortası sözleşmesine kaydolma prosedürü oldukça basittir. Şimdi ona daha yakından bakalım.

Prosedür

veya kendinize uygun bir daire bulun.
Satıcıyla gelecekteki işlemin şartlarını tartışın ve bir tapu sigortası sözleşmesi hazırlanacağını önceden uyarın. Parasını alıcı ödeyeceği ve hiçbir şekilde satıcıya bağlı olmadığı için bu durum normal sahiplere herhangi bir sıkıntı yaratmayacaktır. Ancak satıcı, alıcıyı önceden aldatmayı planlamışsa bu aşamada işlemi reddedebilir.
ve bunu doğrulamak için belgeler isteyin.
Elinizdeki belgelerle uygun bir sigorta şirketi aramaya başlayın.
Sigorta şirketiyle iletişime geçin, durumu açıklayın, belgeleri sağlayın.
Sigorta şirketi uzmanlarının sağlanan belgelere göre kendi kontrollerini yapmasını bekleyin.
Sigorta şirketi ile tapu sigortası sözleşmesi yapın ve poliçe bedelini ödeyin.
Satıcıyla bir satın alma ve satış sözleşmesi yapın.
Konut mülkiyetini kaydedin. Bu noktada tapu sigortası sözleşmesi devreye girmektedir.
Daire için paranın alındığına dair bir makbuz imzalayın ve satıcıdan talep edin.

Para transferi gerçeği, alıcı dışında hiç kimse tarafından kontrol edilmemektedir. Bu aşamada sorun çıkması halinde ödeme teyidi olmayacağından sigorta tazminatı ödenmeyecektir. Sonuç olarak kesinlikle gereklidir. Bazen devir ve kabul belgesi ile birlikte tek bir belgede birleştirilir ancak ayrı bir belge halinde düzenlenmesi daha iyidir.

Belgeler

Daireyi doğrudan incelemek için sigorta şirketine aşağıdakileri sağlamalısınız:

Müşteri pasaportu, böylece alıcının tam olarak kim olduğu belli olur.
Belgelerdeki verileri kimlik belgesiyle karşılaştırabilmeniz için satıcının pasaportu.
Satın alınan mülk için Birleşik Devlet Emlak Sicilinden alıntı. Artık böyle bir belge mülkiyet belgesinin yerini alıyor. Hem satıcının mülkiyet haklarına sahip olup olmadığını, hem de olası takyidatları kontrol edebileceğiniz en önemli evraklardan biridir. Özet mümkün olduğu kadar güncel olmalı, tercihen sözleşmenin imzalanma tarihinden en geç 1 ay önce alınmış olmalıdır.
Daireye ait kayıt belgesi. Bu belge varlığını veya yokluğunu belirlemenizi sağlar. Bazen bu çok büyük bir fark yaratabilir.
Ev kayıtlarından alıntı. Dairede tam olarak kimin kayıtlı olduğunu anlayabileceğiniz çok önemli bir belge. İdeal olarak, işlemi tamamlamadan önce satıcının tüm kayıtlı kişileri kaydettirmesini talep etmelisiniz, ancak bu her zaman mümkün değildir (kayıt olacak hiçbir yer olmayabilir). Dairede reşit olmayanlar kayıtlıysa, bu bir sorun haline gelebilir, çünkü onları "hiçbir yere" tahliye etmek imkansızdır. Ayrıca reşit olmayanların mülkün ortak sahibi olması durumunda, dairenin satışı için vesayet makamlarından izin alınması gerekmektedir.
Satıcının eşinin rızası. Bu belge yalnızca satıcının evli olması ve dairenin kendisine ait olmaması ihtimalinin en azından küçük olması durumunda geçerlidir.

USRN özetlerinde 1 kişinin çıkacak olması hiçbir şey ifade etmiyor. Gayrimenkul satın alırken her iki eşin de üzerinde hakkı vardır ve belgelere göre hangisinin malik sayıldığı önemli değildir. Konutun ortak mülkiyet değil, kişisel olduğunu kanıtlamak oldukça zordur, bu nedenle her zaman eşinizin rızasını almak çok daha kolaydır. Alıcı bunu yapmasa bile sigorta şirketi bu tür taleplerde bulunacaktır, aksi takdirde şirket tapu sigortası sözleşmesi yapmayı reddedecektir.

Giderler

Sigorta tazminatının miktarı doğrudan sözleşmede belirtilir. Bu belgenin imzalandığı tarihteki dairenin piyasa değerine uygun olmalıdır. Pratikte bu miktar biraz daha düşük olabilir (yaklaşık %5-10), ancak yine de hiç yoktan iyidir. Fiyatın alım satım sözleşmesinde belirtilen konut maliyetine bağlı olmadığını da dikkate almak gerekir.

Bir sigorta poliçesinin maliyeti aşağıdaki faktörlere bağlıdır:

Dairenin (piyasanın) fiyatı tazminat miktarıdır.
Dairenin sigortalı olacağı süre. Kural olarak, ilk yıl en pahalıdır, ardından fiyat düşer.
Olası riskler. Sigorta şirketi müşterinin sorun yaşama ihtimalini ne kadar yüksek tahmin ederse, sigorta da o kadar pahalı olacaktır. Bu arada, bu aynı zamanda olası sorunlar hakkında da iyi bir sinyal olabilir; sigorta şirketinin oranı ne kadar yüksek olursa, sorunların ortaya çıkma olasılığı da o kadar artar.

Örnek: Ortalama olarak bu oran dairenin piyasa değerinin (tazminat tutarı) yaklaşık %0,3'üdür. Dairenin piyasada 10 milyon rubleye mal olduğunu varsayarsak, sigorta poliçesi yaklaşık 30 bin rubleye mal olacak.

Son teslim tarihleri

Sözleşmenin kendisi yaklaşık 1-2 gün içinde sonuçlandırılır. Bazı durumlarda - 1 hafta, ancak çok nadiren - daha uzun. Ancak geçerlilik süresi müşteriye bağlıdır. Bu 1 yıl da olabilir 10 yıl da olabilir. Çoğu zaman, böyle bir anlaşma 3 yıl süreyle (zaman aşımı) yapılır. Bu, zaman aşımı süresinin geri getirilmeyeceğini garanti etmez ancak bu süre zarfında sorunların çoğu kendiliğinden ortadan kalkar.

Örnek: Satıcı daireyi miras aldıysa ve hemen satarsa, diğer potansiyel mirasçıların anlaşmaya itiraz etme ihtimali vardır. Bu tür davalarda zaman aşımı süresi 3 yıldır, ancak mirasçının vasiyetçinin öldüğünü ve arkasında bir daire bıraktığını bilmesi veya bilmesi gerektiği şartıyla. Ancak mirasçı bunu bilmiyorsa (örneğin, internete, telefona ve diğer iletişim araçlarına erişiminin olmadığı çok uzun bir iş gezisindeydi) ve bunu kanıtlayabiliyorsa, zaman aşımı süresi dolacaktır. 10 yıl sonra bile restore edilebilir.

Sorun durumunda sigorta nasıl ödenir?

Sigorta tazminatının ödenmesi sözleşmeye tam olarak uygun olarak gerçekleştirilir. Seçilen sigorta sistemine ve ortaya çıkan duruma göre spesifik koşullar farklılık gösterebilir. Ortalama olarak, ödemelerin ertelenmesine veya başka bir soruna yol açacak bir neden yoksa, müvekkilin başvurusundan veya nihai mahkeme kararının alınmasından sonra yaklaşık 1-3 ay içerisinde ödeme yapılır.

Tapu sigortası sorunların önemli bir kısmının çözülmesine yardımcı olur, ancak işlemin yürütülmesine her zaman yardımcı olmaz, bu da doğrudan tapu kaybıyla ilgili olmayan risklere ve diğer tartışmalı durumlara yol açabilir. Yalnızca deneyimli avukatlar bunları önceden belirtebilir. Ücretsiz danışmanlıkta böyle bir durumda ortaya çıkabilecek temel sorunlar hakkında konuşacaklar. Ayrıca uzmanlar, satıcı arama anından mülkiyet tesciline kadar tüm işleme eşlik etmeye hazırdır. Yetkili hukuki yardım ve sigortayı birleştirerek istenmeyen durumlardan neredeyse %100 kurtulabilirsiniz.