Dreptul de preempțiune la reînnoirea contractului de închiriere. Inchiriere cu perioada prelungita. Contractul de închiriere a fost încheiat pe perioadă nedeterminată

Proprietarului de cele mai multe ori nu-i pasă cui îi va închiria proprietatea. Dacă, după expirarea contractului de închiriere, dorește să continue să închirieze imobilul locatarului anterior, de obicei nu există nicio problemă. Dificultăți apar atunci când proprietarul nu dorește să reînnoiască contractul cu chiriașul anterior.

Problema este că proprietarul nu are dreptul să închirieze pur și simplu proprietatea unui alt chiriaș dacă locatarul anterior dorește să reînnoiască contractul. Chiriașul anterior poate avea un drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru termen nou. Datorită acestui drept de preempțiune, chiriașul primește prioritate față de alte persoane dacă proprietarul intenționează să continue să închirieze imobilul.

Prin urmare, proprietarul trebuie să știe în ce cazuri poate refuza unui chiriaș să încheie un contract de închiriere pe un nou termen și în ce cazuri nu poate. Și anume, proprietarul poate refuza locatarul anterior în unul dintre următoarele opt cazuri:

1) chiriașul și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile asumate prin contract;

2) contractul de închiriere a fost încheiat pe perioadă nedeterminată;

3) contractul de închiriere nu a fost înregistrat (dacă o astfel de înregistrare este cerută de lege);

4) contractul de închiriere a fost reziliat înainte de expirarea acestuia;

5) chiriașul nu a anunțat proprietarul intenția sa de a continua relația de închiriere în viitor sau l-a notificat necorespunzător pe proprietar;

6) locatorul nu intenționează să continue să închirieze imobilul;

7) chiriaşul nu vrea să intre în nou acordîn condițiile propuse de locator;

8) Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere este exclus prin lege sau prin contractul de închiriere.

Chiriașul și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile asumate prin contract

Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen nu poate fi exercitat decât de către chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile ce îi revin prin contract. În cazul în care chiriașul și-a încălcat obligațiile asumate prin contract pe perioada de închiriere, acesta nu va putea exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. De exemplu, dacă chiriașul întârzie la plată chirie, atunci locatorul are dreptul de a refuza încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen. Acest lucru se datorează nevoii de a ține cont de interesele proprietarului, care s-ar putea să nu dorească să continue raporturi contractuale cu o contraparte care nu își îndeplinește în mod corespunzător obligațiile asumate prin contract.

Studiu de caz : tribunal instanță de casație a recunoscut că chiriașul, care și-a îndeplinit în mod necorespunzător atribuțiile, nu avea drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen

Instanța de casare a reținut că reclamantul (chiriașul) și-a îndeplinit în mod necorespunzător obligația de plată a chiriei. Potrivit materialelor cauzei, plățile de chirie au fost efectuate la timp, cu încălcarea termenelor stabilite în contract. În plus, la momentul rezilierii contractului, reclamantul avea o restanță de chirie față de pârât (proprietar).

Aceste motive indică faptul că reclamantul (chiriașul) nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen (rezoluție FAS districtul Ural din 7 iunie 2011 în dosarul Nr. A47-6211/2010).

În acest caz, pentru proprietar nu va conta dacă chiriașul a comis o încălcare semnificativă sau nesemnificativă a termenilor contractului încheiat. Tot ce contează este faptul unei astfel de încălcări.

Studiu de caz : instanța de casare a indicat că, chiar și în cazul unei încălcări minore de către chiriaș a clauzelor contractului, acesta pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

A fost încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale între OJSC (locator) și întreprinzătorul individual (chiriaș).

Înainte de expirarea contractului, chiriașul s-a adresat proprietarului cu o cerere de prelungire a contractului. Proprietarul a răspuns prin înștiințarea chiriașului despre rezilierea contractului de închiriere, precum și necesitatea restituirii spațiului ocupat și semnarea unui act de cesiune.

După încetarea contractului, locatorul a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană în legătură cu același spatiu nerezidențial.

Chiriașul a contactat proprietarul cu cerere scrisă transfera acestuia drepturile si obligatiile chiriasului in baza unui contract incheiat cu un tert. Neavând răspuns la cererea sa, chiriașul a formulat o cerere la instanța de arbitraj împotriva pârâtului pentru obligația de a-i transfera drepturile și obligațiile care decurg din contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale și pentru recuperarea daunelor cauzate prin încălcare. a dreptului de a concluzie preferenţială acord.

În susținerea cererii, reclamantul a indicat că are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

Instanța de fond a respins cererea.

Curtea curtea de apel a lăsat decizia neschimbată.

Reclamantul a depus o plângere la instanța de casare, în care a solicitat anularea adoptatului acte judiciareși să ia o decizie pentru a satisface pretențiile. Instanța de casare a reținut următoarele.

Dreptul de preempțiune un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile pe durata contractului de închiriere are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. Acesta este tocmai principiul stabilit la paragraful 1 al articolului 621 Cod civil RF. Prin urmare, acest stat de drept este o modalitate de a proteja drepturile și interesele doar ale unui chiriaș de bună credință.

Buna-credință a chiriașului presupune îndeplinirea corespunzătoare a tuturor obligațiilor asumate prin contractul încheiat. Faptul neîndeplinirii acestora este un motiv suficient pentru a refuza chiriașului să încheie un contract pe un nou termen. În acest caz, prezența sau absența semnelor de semnificație a încălcărilor comise nu trebuie luată în considerare.

După cum s-a stabilit de instanțe, chiriașul a subînchiriat localul închiriat fără acordul proprietarului. În asemenea împrejurări, pârâtul a refuzat de drept să încheie un contract de închiriere pe un nou termen pentru reclamant din cauza încălcării de către acesta a termenilor contractului.

În baza celor de mai sus, instanța de casare a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, și recurs în casație- fără satisfacție (rezoluție FAS Districtul de nord-vest din 14 noiembrie 2007 în dosarul nr. A56-8467/2006).

Contractul de închiriere a fost încheiat pe perioadă nedeterminată

Locatorul poate refuza chiriașului să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen dacă contractul de închiriere în sine a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată. Cert este că doar chiriașul în baza unui contract care a fost încheiat pe o anumită perioadă are drept de preempțiune. Acest lucru se explică prin faptul că chiriașul este obligat să notifice în prealabil locatorului (înainte de expirarea termenului de închiriere) dorința de prelungire a contractului. În cazul în care perioada de valabilitate a contractului nu este determinată, atunci dreptul la încheierea preferențială a contractului pentru un nou termen nu poate fi exercitat.

Adesea, părțile care decid să reînnoiască contractul de închiriere nu încheie un acord pentru un nou termen, ci pur și simplu continuă relație reală de inchiriat. Această situație este reglementată de lege astfel: în cazul în care chiriașul continuă să folosească bunul după expirarea contractului și locatorul nu se opune la aceasta, contractul de închiriere se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată (clauza 2 din Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). Această situație este benefică pentru proprietar. La urma urmei, dacă contractul de închiriere este reînnoit pentru o perioadă nedeterminată, atunci în acest caz chiriașul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. Și dacă proprietarul refuză un astfel de acord cu un preaviz de trei luni către chiriaș (alineatul 2, alineatul 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse), atunci chiriașul nu va putea conta pe încheierea unui contract de închiriere. cu el pentru un nou mandat.

Studiu de caz : instanța a respins cererea chiriașului de a-l obliga să încheie un nou contract de închiriere, întrucât încheierea (reînnoirea) unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată îl privează pe chiriaș de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă.

Între părți a fost încheiat un contract de închiriere, care la expirare a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată.

Proprietarul a transmis chiriașului o scrisoare de refuz unilateral de a îndeplini contractul, reînnoită pe perioadă nedeterminată.

Chiriașul a considerat că are un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, și a intentat acțiune în justiție pentru a-l obliga pe locator să încheie cu acesta un nou contract de închiriere.

Instanța de casație a indicat că, în sensul articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este disponibil numai unui chiriaș de bună credință în temeiul unui contract de închiriere care a încetat la expirarea termenul său. Încheierea (reînnoirea) unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată îl privează pe chiriaș de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă.

Ținând cont de cele de mai sus, instanțele au refuzat să satisfacă pretențiile (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 11 ianuarie 2010 în dosarul nr. A79-156/2009).

Contractul de închiriere nu a fost înregistrat

Dacă contractul de închiriere imobiliare ar fi trebuit să fie înregistrat, dar părțile nu au făcut acest lucru, atunci chiriașul nu va putea exercita dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere (alin. 5, paragraful 14 din Hotărârea Plenului Curții Supreme de Arbitraj). al Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 Nr. 73 „On probleme individuale practica de aplicare a regulilor Codului civil Federația Rusă privind contractul de închiriere” (modificat prin rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 ianuarie 2013 nr. 13)).

Contractul de închiriere a fost reziliat înainte de data expirării

Proprietarul poate refuza chiriașului să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen dacă contractul de închiriere a fost reziliat anticipat. Cert este că doar chiriașul în temeiul contractului al cărui termen a expirat are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. Dacă contractul de închiriere a fost reziliat anticipat, atunci chiriașul nu primește un drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen.

Studiu de caz : instanța de casare a indicat că, dacă chiriașul a semnat un contract suplimentar cu locatorul pentru a rezilia contractul de închiriere și a restituit locatorului bunul închiriat, atunci chiriașul nu mai poate exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen

Părțile au încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pe o perioadă mai mică de un an.

Cu o lună înainte de încheierea contractului, chiriașul a contactat proprietarul cu o cerere de prelungire a contractului de închiriere pentru un nou termen.

Proprietarul în scrisoarea sa a refuzat să prelungească contractul de închiriere către întreprinzător în legătură cu reconstrucția spațiului și a cerut să elibereze spațiul închiriat la sfârșitul termenului de închiriere.

Proprietarul a lăsat fără răspuns scrisoarea repetată a chiriașului despre prelungirea contractului pentru un nou termen.

La sfârșitul perioadei de închiriere, părțile au semnat un acord adițional de reziliere a contractului de închiriere și un act de acceptare și transfer de imobil.

La o lună și jumătate de la încetarea contractului, proprietarul a încheiat un contract de închiriere cu un terț.

Considerând că proprietarul și-a încălcat dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și i-a cauzat pierderi, chiriașul a depus o cerere în instanța de arbitraj.

Reclamantul (chiriașul) a formulat o cerere la instanța de arbitraj împotriva pârâtului (locatorului) pentru recuperarea daunelor cauzate prin rezilierea contractului de închiriere.

Instanța de arbitraj a respins cererea.

Curtea de apel de arbitraj a lăsat decizia neschimbată.

În refuzul de a satisface pretențiile, instanțele au pornit de la faptul că, prin semnarea unui contract de reziliere a contractului de închiriere, reclamantul a acceptat de bunăvoie încetarea raportului de închiriere. Reclamanta nu a făcut dovada abuzului de drept din partea pârâtei în materialele cauzei.

Reclamantul a formulat recurs la instanța de casare cu plângere, în care a solicitat anularea actelor judiciare adoptate și luarea unei hotărâri de satisfacere a pretențiilor.

Instanța de casare a menținut concluziile instanțele inferioare. Instanța de casare a reținut că nu există temei pentru ca chiriașul să își exercite dreptul de preempțiune la încheierea unui contract de închiriere, întrucât părțile au reziliat de bunăvoie contractul. acord suplimentar, iar în momentul în care chiriașul a mers în instanță, acesta returnase locașul închiriat proprietarului.

În baza celor de mai sus, instanța de casație a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, iar recursul în casație nu a fost satisfăcut (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 7 iunie 2011 în dosarul nr. A47-6211/2010).

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen nu se aplică cazurilor în care contractul este reziliat din cauza refuzul unilateral locatorul de la executarea sa (clauza 3 din articolul 450, clauza 2 din articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). În aceste cazuri, chiriașul nu are dreptul, cu referire la paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, să solicite recunoașterea refuzului contractului ca fiind ilegal sau să introducă pretenții pentru a obliga locatorul să încheie un contract. acord. Prin urmare, în etapa încheierii unui acord și încheierii unui contract, este benefic ca locatorul să includă în contract o condiție privind capacitatea locatorului de a refuza contractul în mod unilateral. Este recomandabil să indicați că locatorul poate exercita acest drept în orice moment și indiferent de oricare conditii suplimentare(adică nu numai în cazul încălcărilor din partea chiriașului - vezi mai multe despre asta aici. Încetare anticipată contracte de închiriere în în afara instanţei). Acest lucru va evita posibilele dificultăți asociate cu reticența proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere cu chiriașul anterior.

Sfaturi:e Dacă proprietarul intenționează să înceteze relația contractuală cu un chiriaș și să încheie un contract de închiriere cu un alt chiriaș și există riscul ca fosta contraparte să pretindă încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, atunci are sens să faci următoarele.

În loc să aștepte expirarea contractului de închiriere, proprietarul poate oferi chiriașului să rezilieze contractul de închiriere din timp, formalizând acest lucru într-un contract de reziliere. Sau locatorul poate refuza pur și simplu acordul în afara instanței (dacă acest lucru este prevăzut în mod expres în contract).

Dacă contractul de închiriere este reziliat anticipat, chiriașul nu va putea exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.

Chiriașul nu a notificat proprietarul intenția sa de a continua relația de închiriere în viitor sau a notificat proprietarul în mod necorespunzător

În cazul în care chiriașul dorește să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, acesta trebuie să informeze proprietarul despre acest lucru. Dacă chiriașul nu face acest lucru în timp util, proprietarul poate refuza să semneze chiriașul într-un contract de închiriere pentru un nou termen.

Dacă perioada și procedura de notificare sunt specificate în contract, atunci chiriașul este obligat să notifice locatorul în modul prevăzut de acordul părților (alineatul 1, alineatul 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). ). Trebuie avut în vedere faptul că locatorul trebuie să fi primit o notificare corespunzătoare de la locatar până la ora specificată în contract. În cazul în care proprietarul nu a primit înștiințare de la chiriaș în termenul specificat în contract, atunci se va considera că chiriașul a depășit termenul de notificare a proprietarului cu privire la intenția sa de a continua relația de închiriere în viitor.

De exemplu, în cazul în care contractul prevede că locatarul este obligat să notifice locatorului intenția sa de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen cu cel puțin o lună înainte de încheierea termenului de închiriere, atunci în în acest caz, cu cel mult o lună înainte de expirarea contractului, notificarea corespunzătoare din partea chiriașului trebuie să fie deja primită de proprietar. Desigur, dacă nu se prevede altfel în contractul în sine.

Această concluzie poate fi trasă din paragraful 1 al articolului 165.1 din Codul civil al Federației Ruse.

În cazul în care chiriașul trimite proprietarului o notificare privind dorința sa de a reînnoi contractul de închiriere înainte de expirarea perioadei specificate în contract, dar proprietarul primește o astfel de notificare după expirarea acestei perioade, atunci în acest caz termenul limită pentru notificarea proprietarului. de către chiriaș va fi, de asemenea, considerată ratată (cu condiția ca termenul limită de livrare a corespondenței poștale în conformitate cu practica comercială normală și să nu fi fost depășit semnificativ din vina angajaților oficiilor poștale).

Anterior, această situație nu era reglementată de lege, iar instanțele de arbitraj în astfel de cazuri au procedat după cum urmează.

Unele instanțe s-au pus de partea locatorului, considerând că în acest caz chiriașul este lipsit de dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. Acest lucru s-a datorat faptului că proprietarul nu a primit înștiințare de la chiriaș în termenul specificat în contract și, prin urmare, putea determina soarta viitoare a proprietății închiriate la propria discreție.

Studiu de caz : instanța de casare a indicat că chiriașul nu va putea exercita dreptul de preempțiune de a reînnoi contractul de închiriere pentru un nou termen dacă înștiințarea corespunzătoare este primită de către locator după depășirea termenului stabilit în contract.

Părțile au încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale cu pentru o anumită perioadă actiuni.

Conform termenilor contractului, notificarea intenției de prelungire sau reînnoire a contractului de închiriere trebuie făcută de către chiriaș cu cel puțin o lună înainte de expirarea contractului.

Cu exact o lună înainte de expirarea contractului, chiriașul a trimis un anunț proprietarului cu o cerere de prelungire a contractului pentru un nou termen.

Proprietarul a primit această notificare șase zile mai târziu, adică după expirarea perioadei prevăzute în contract.

Proprietarul a răspuns prin înștiințarea chiriașului de refuzul prelungirii termenului de închiriere, invocând încălcarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune de reînnoire a contractului de către contrapartea sa.

Datorită expirării termenului de închiriere, locatorul a trimis locatarului patru exemplare ale certificatului de transfer și acceptare cu cererea de a le semna, a le sigila, a păstra un exemplar, iar celelalte trei să le trimită locatorului.

Chiriașul a refuzat să semneze actele primite, care au servit drept temei pentru ca proprietarul să se adreseze instanței de arbitraj cu cerere de evacuare a pârâtului (chiriașului) din imobilul nerezidențial deținut de reclamant ca urmare a încetării contractului de închiriere. acord pentru sediul în litigiu.

Instanța de arbitraj de primă instanță a dat curs cererilor.

Cauza nu a fost examinată de instanța de apel.

Pârâta a formulat recurs la instanța de arbitraj de casație cu plângere, în care a solicitat anularea hotărârii primei instanțe de trimitere a cauzei spre un nou termen la aceeași instanță. Instanța de casare a reținut următoarele.

Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, timp rezonabil pana la incheierea contractului. Astfel de reguli sunt stabilite în paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse.

În contract, părțile au convenit asupra unui termen de o lună pentru ca chiriașul să notifice proprietarului intenția de a prelungi sau reînnoi contractul de închiriere.

O scrisoare în care chiriașul și-a exprimat dorința de a prelungi contractul de închiriere cu încă un an a fost primită de proprietar cu mai puțin de o lună înainte de încheierea contractului. Aceasta înseamnă că termenul de exercitare a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen a fost ratat, iar contractul de închiriere în sine și-a încetat valabilitatea la expirarea termenului său.

În baza celor de mai sus, instanța de casare a lăsat neschimbate actele judiciare atacate, iar recursul în casare nu a fost satisfăcut (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 27 februarie 2007 în dosarul nr. A42-5343/2006) .

Alte instanțe, în cazuri similare, s-au pus de partea chiriașului, nedescoperând încălcări din partea chiriașului în cazul în care acesta din urmă a trimis proprietarului o notificare, deși după ratarea perioadei specificate în contract, dar înainte de încheierea perioadei de valabilitate a acestuia.

Studiu de caz : instanța de casare a indicat că înștiințarea chiriașului cu privire la dorința de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, transmisă după ratarea perioadei specificate în contract, dar înainte de sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, nu poate constitui motiv pentru refuzul chiriașului de a încheie un astfel de acord pentru un nou termen

Între părți a fost încheiat un contract de închiriere teren pentru utilizare pentru construirea unei cafenele.

Potrivit termenilor contractului, chiriașul (LLC) avea dreptul, la expirarea perioadei sale de valabilitate, de preferință față de alte persoane, să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen în condițiile convenite de părți într-un cerere scrisă trimisă locatorului cu trei luni înainte de expirarea contractului. Acordul a fost încheiat pe o perioadă până la 9 martie 2011.

Prin scrisorile din 28 ianuarie și 1 februarie 2011, chiriașul a anunțat proprietarul (administrația municipalitate) despre intenția de a exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. În scrisoare, chiriașul a indicat că pe terenul închiriat este în curs de construcție a unei proprietăți imobiliare: au fost instalate comunicații și s-a săpat o groapă de fundație. La sfârșitul perioadei de închiriere, construcția unității nu va fi finalizată.

Proprietarul a răspuns prin informarea chiriașului cu privire la refuzul său de a reînnoi contractul de închiriere din cauza termenului nerespectat pentru transmiterea proprietarului a unei notificări privind dorința de a încheia un astfel de contract și lipsa dovezii privind destinația de utilizare a terenului. Chiriașul, la rândul său, a solicitat recunoaștere la instanța de arbitraj refuzul ilegal locatorul (administrația municipală) să prelungească termenul contractului de închiriere a terenului.

Instanța de fond a admis cererea.

Instanța de apel a anulat hotărârea primei instanțe și a respins cererea.

Instanța de casare a reținut următoarele.

Un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Astfel de reguli sunt stabilite în paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse.

Această prevedere nu stabilește obligația locatorului de a încheia un contract de închiriere cu chiriașul pe un nou termen, ci oferă chiriașului un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un astfel de contract.

Acest drept este condiționat de îndeplinirea corespunzătoare a obligației de către chiriaș și de dorința acestuia de a încheia un contract pe un nou termen, despre care locatorul este notificat.

Contractul de închiriere prevede că înștiințarea scrisă a intenției de a exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract este trimisă locatorului cu trei luni înainte de expirarea contractului. Totodată, nici contractul de închiriere și nici legea nu conțin consecințele încălcării termenului de preaviz a locatorului.

Prin urmare, trimiterea înștiințării de către chiriaș cu încălcarea termenului limită, stipulate prin contract contractul de închiriere, însă, înainte de expirarea prezentului contract nu poate constitui în sine un temei necondiționat pentru refuzul prelungirii contractului de închiriere.

De asemenea, este neîntemeiată referirea instanței de apel la folosirea abuzivă a terenului de către chiriaș. Cert este că utilizarea terenului nu este în conformitate cu acesta scopul propus atrage rezilierea contractului de închiriere a terenului, iar nu refuzul exercitării dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen.

În baza celor de mai sus, instanța de casare a anulat decizia instanței de apel și a menținut hotărârea primei instanțe (decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din data de 7 iunie 2012 în dosarul nr. A19-14120/2011). ).

În prezent, ținând cont de articolul 165.1 din Codul civil al Federației Ruse, primul punct de vedere pare corect. Prin urmare, ținând cont de prevederile acestei reguli, în cazul în care locatarul transmite locatorului o notificare de dorință de reînnoire a contractului de închiriere înainte de expirarea perioadei specificate în contract, dar locatorul primește o astfel de notificare după expirarea acestui termen, atunci in acest caz se va considera ratata perioada de notificare a locatorului.

În cazul în care termenul limită de trimitere a unei notificări nu este specificat în contract, atunci chiriașul este obligat să notifice locatorului dorința de a reînnoi contractul într-un termen rezonabil înainte de sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia (paragraful 1, alineatul 1, articolul 621). din Codul civil al Federației Ruse). Caracterul rezonabil al perioadei va fi evaluat de către instanța de arbitraj în fiecare caz în funcție de circumstanțele cazului particular (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 aprilie 2013 nr. 2823/11). Astfel, într-unul dintre cauze, instanța de arbitraj a constatat că chiriașul nu a depășit termenul pentru transmiterea locatorului a unei notificări privind dorința de a exercita dreptul de a încheia preventiv un contract pe un nou termen în cazul în care locatorul a primit astfel de o notificare cu cel puțin șapte zile înainte de expirarea acordului (rezoluție FAS Districtul Moscova din 21 iulie 2011 în cazul nr. A41-29496/10).

Chiriașul este obligat să trimită o notificare la adresa proprietarului specificată în contract. Dacă adresa nu este specificată în contract, atunci chiriașului i se va cere să trimită o notificare la adresa legală a organizației locatorului (locul de reședință al cetățeanului locator).

Locaţie persoană juridică determinat de locația sa înregistrare de stat(clauza 2 din articolul 54 din Codul civil al Federației Ruse). Registrul unificat de stat al persoanelor juridice conține informații despre adresa (locația) unui permanent organ executiv persoană juridică sau alt organism sau persoană care are dreptul de a acționa în numele persoanei juridice fără împuternicire, prin care se realizează comunicarea cu persoana juridică (subparagraful „c”, paragraful 1, articolul 5 Legea federală din 8 august 2001 Nr. 129-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a întreprinzătorilor individuali”).

Astfel, o notificare adresată unei persoane juridice trebuie trimisă la locația acesteia indicată în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice.

După cum a explicat Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, o entitate juridică suportă riscul consecințelor neprimirii în mod legal mesaje semnificative, primit la adresa sa indicată în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, precum și riscul absenței reprezentantului său la această adresă. O astfel de persoană juridică, în relațiile cu persoane care s-au bazat cu bună-credință pe datele Registrului unificat de stat al persoanelor juridice despre adresa persoanei juridice, nu are dreptul de a se referi la date neincluse în registrul specificat, întrucât precum și lipsa de încredere a datelor conținute în acesta (inclusiv notificarea necorespunzătoare în timpul examinării cauzei de către instanță, în cadrul procedurii în cazul abatere administrativă etc.). Acest lucru nu se aplică cazurilor în care datele relevante sunt introduse în Registrul de stat unificat al persoanelor juridice ca urmare abatere terți sau în alt mod împotriva voinței persoanei juridice. Astfel de clarificări sunt cuprinse în paragraful 2 al paragrafului 1 al rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 30 iulie 2013 nr. 61 „Cu privire la unele aspecte din practica soluționării litigiilor legate de acuratețea adresei a unei persoane juridice.”

Referitor la indivizii(cetățeni, antreprenori individuali) există o regulă conform căreia un cetățean care furnizează informații false creditorilor și altor persoane despre locul său de reședință suportă riscul consecințelor cauzate de aceasta (clauza 1 a articolului 20 din Codul civil al Federației Ruse) ).

În cazul în care locatorul nu se află efectiv la adresa sa legală, atunci trebuie să i se ofere posibilitatea de a primi corespondență trimisă la adresa sa înregistrată. Faptul este că, dacă chiriașul trimite o notificare la locația proprietarului și este returnată prin poștă cu nota „destinatarul nu este listat la adresa specificată”, atunci în acest caz proprietarul va fi considerat în continuare notificat.

Pentru a elimina incertitudinea în chestiunile legate de notificarea locatarului către proprietar cu privire la intenția acestuia de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, proprietarului i se recomandă să indice în contract:

• perioada în care chiriașul este obligat să notifice proprietarului dorința de a exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen;

• adresa la care chiriașul este obligat să notifice proprietarului dorința de a exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen;

• procedura de determinare a momentului în care locatorul este considerat notificat cu privire la dorința chiriașului de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen;

• consecințele nerespectării de către chiriaș a termenului de înștiințare a proprietarului asupra dorinței de exercitare a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

Un exemplu de clauză dintr-un contract de închiriere despre care chiriașul notifică proprietarul dorința de a încheia un contract pentru un nou termen

„Chiriașul este obligat să notifice locatorului intenția sa de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen cel târziu cu 1 (o) lună înainte de expirarea termenului de închiriere. Proprietarul se consideră a fi anunțat la primirea notificării scrise corespunzătoare din partea chiriașului. În cazul în care chiriașul nu notifică locatorului intenția sa de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen cel târziu cu 1 (o) lună înainte de încheierea termenului de închiriere, atunci în acest caz chiriașul este lipsit de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.”

Proprietarul nu intenționează să continue să închirieze proprietatea

Dacă locatorul nu mai dorește să închirieze proprietatea (de exemplu, din cauza faptului că locatorul dorește să folosească proprietatea închiriată pentru propriile nevoi), atunci in acest caz chiriasul nu va putea exercita dreptul la incheierea preferentiala a contractului pe un nou termen. Cert este că dreptul chiriașului la încheierea preferențială a unui contract pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai dacă locatorul transferă spre închiriere bunul în litigiu unui terț. Dreptul de preempțiune al chiriașului nu prevede obligația corespunzătoare a locatorului de a încheia un contract în cazul în care locatorul nu mai dorește să închirieze proprietatea (rezoluții ale Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 iulie, 2005 Nr. 3440/05 și 5 iunie 2012 Nr. 17540/11) .

Chiriașul nu dorește să încheie un nou contract în condițiile propuse de proprietar

Dreptul preferenţial al chiriaşului de a încheia un contract pe un nou termen faţă de alte persoane nu înseamnă că chiriaşul are dreptul la condiţii de închiriere mai preferenţiale. Dimpotriva, chiriasul are prioritate fata de alte persoane in ceea ce priveste incheierea contractului tocmai in conditiile propuse de locator. În cazul în care chiriașul nu este de acord cu termenii propuși de proprietar, atunci proprietarul are dreptul să găsească noi contrapărți în legătură cu obiectul închiriat.

Cu toate acestea, proprietarul nu poate oferi chiriașului condiții mai proaste în comparație cu alte potențiale contrapărți. Și dacă, de exemplu, proprietarul l-a invitat pe chiriaș să încheie un acord cu chirie 150.000 de ruble. pe lună, iar pentru alte persoane - 140.000 de ruble. pe lună, atunci în acest caz dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un nou contract va fi încălcat.

De asemenea, poate apărea o situație în care atât chiriașul, cât și terții au refuzat să încheie un acord în condițiile propuse de locator. În acest caz, proprietarul poate reduce cerințele pentru încheierea unui contract (de exemplu, reducerea cuantumului chiriei dorite). În aceste cazuri, trebuie avut în vedere faptul că, în cazul în care locatorul își reduce cerințele pentru încheierea unui nou contract, acesta este obligat să ofere mai întâi să încheie un contract în noi condiții chiriașului, care are drept de preempțiune de a încheia un astfel de contract. . În caz contrar, chiriașul poate cere transferul drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractul care se va încheia cu noul chiriaș, precum și recuperarea prejudiciilor cauzate.

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere este exclus prin lege sau prin contractul de închiriere

Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere poate fi limitat prin lege sau contract.

Legea limitează dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere în legătură cu contractele:

• închiriere (clauza 2 din articolul 627 din Codul civil al Federației Ruse);

• închirierea de vehicule cu echipaj (paragraful 2 al articolului 632 din Codul civil al Federației Ruse) și fără echipaj (paragraful 2 al articolului 642 din Codul civil al Federației Ruse);

• închiriere terenuri(clauza 3 a articolului 22 Cod funciar RF);

• utilizarea apei (partea 3 a articolului 15 din Codul apei al Federației Ruse);

• închirierea suprafețelor forestiere (Partea 5, articolul 4 din Legea federală din 4 decembrie 2006 nr. 201-FZ „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului forestier al Federației Ruse”).

Contractul poate indica faptul că chiriașul, la sfârșitul termenului de închiriere, nu are drept de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen.

În astfel de cazuri, chiriașul nu va putea profita de oportunitatea de a încheia un contract pe un nou termen în primul rând în fața terților.

În cazul în care locatorul, la sfârșitul termenului de închiriere, nu intenționează să continue în niciun caz relația contractuală cu chiriașul, ci dorește să închirieze imobilul unei alte persoane, atunci este indicat ca acesta să includă o formulare similară în acord, excluzând dreptul de preempțiune al chiriașului. Cu toate acestea, există riscul ca chiriașul să refuze să semneze un astfel de proiect de acord, deoarece în acest caz chiriașul va fi lipsit de unul dintre avantajele sale semnificative.

Chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile în temeiul contractului, are un drept preferențial față de terți de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), dacă nu se prevede altfel de către contract de închiriere.

Acest drept se aplică numai închirierii aceluiași obiect.

Chiriașul poate exercita dreptul de preempțiune numai dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:

- dacă a notificat locatorului dorința de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 30.03.2009 în cazul nr. A79-5631 /2008 (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24.06.2009 Nr. VAS-1683/09 s-a refuzat transferarea acestui caz la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire în ordonanță de supraveghere));

- dacă și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile care îi revin prin contract. În caz contrar, chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, în timp ce materialitatea încălcării nu afectează soluționarea problemei bunei-credințe.

Executarea neloială a obligațiilor din contract, în care chiriașul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia contractul, reprezintă, în special, încălcarea termenului de plată a chiriei;

- dacă contractul nu a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. În caz contrar, instanța poate constata că chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. În același timp, există o practică judiciară opusă, conform căreia chiriașul nu este lipsit de dreptul de preempțiune în cazul reînnoirii contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată;

- în cazul în care nu există o înțelegere între părți pentru a rezilia contractul după ce chiriașul trimite proprietarului o cerere de încheiere a contractului pentru un nou termen.

Prezența unui drept de preempțiune nu înseamnă că chiriașul poate cere proprietarului să încheie un nou contract în aceleași condiții. ÎN în acest caz, locatorul nu este obligat să respecte termenii contractului anterior. Are dreptul de a oferi chiriașului și terților alte condiții de închiriere a imobilului sau de a refuza închirierea imobilului. Dreptul de preempțiune înseamnă pur și simplu dreptul chiriașului de a încheia cu prioritate un contract de închiriere cu proprietarul cu privire la aceeași proprietate.

Totodată, consecințele unei încălcări de către proprietar a dreptului de preempțiune al chiriașului pot fi aplicate de către instanță numai dacă între proprietar și un terț a fost încheiat un acord. Cu toate acestea, în practica judiciara Există o altă poziție, conform căreia, atunci când depune o cerere de protecție a unui drept de preempțiune, este suficient ca chiriașul să dovedească intenția proprietarului de a încheia un contract de închiriere pentru aceeași proprietate cu un terț.

Părțile pot conveni asupra unei condiții care să limiteze dreptul de preempțiune al chiriașului. Acest lucru permite proprietarului să încheie cu ușurință un acord cu terți.

———————————

Un exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.”

———————————

Trebuie avut în vedere faptul că închirierea unui stat sau proprietate municipală este asociată cu particularitățile exercitării de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen.

Dacă nu este convenită condiția de excludere a dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen

În acest caz, chiriașul va putea beneficia de dreptul de preempțiune (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen și încheie un acord cu un terț în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere, locatarul, în conformitate cu clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, va avea dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în baza unui acord încheiat cu un terț și compensarea pierderilor sau numai compensarea pierderilor.

Cod civil, N 14-FZ | Artă. 621 Cod civil al Federației Ruse

Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (versiunea actuală)

1. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

Dacă locatorul refuză să încheie un contract cu locatarul pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție , să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească bunul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată (articolul 610).

• Cod BB
• Text

Adresa URL a documentului [copie]

Comentariu la art. 621 Cod civil al Federației Ruse

Practica judiciară în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse:

• Decizia Curții Supreme: Decizia N 305-ES17-5424, Colegiul Judiciar pentru Contencios Economic, casare

  Astfel, la data de 22 iulie 2015, s-a efectuat o inspectie a spatiului inchiriat de Societate pt. abuz după reînnoirea contractelor pentru un nou termen, Departamentul a efectuat în mod legal același lucru ca anularea contractelor, conform regulilor articolelor 610, 621 din Codul civil al Federației Ruse. Totodată, locatorul a transmis o notificare de reziliere a contractului cu două luni înainte ca Societatea să depună o cerere de răscumpărare...

• Decizia Curții Supreme: Decizia N 305-ES17-2608, Colegiul Judiciar pentru Contencios Economic, casare

  O regulă similară este consacrată în articolul 450.1 din Codul civil al Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2015. Alineatul 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că, dacă chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. perioada (articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare dintre părți are dreptul de a anula contractul în orice moment, avertizând cealaltă parte cu o lună în avans și atunci când închiriază bunuri imobiliare. , cu trei luni înainte...

• Decizia Curții Supreme: Hotărârea N 308-КГ16-19850, Colegiul Judiciar pentru Litigii Economice, casare

  Instanțele au stabilit că după expirarea contractului din data de 19 iunie 2008 nu au fost ridicate obiecții de către departament sau administrație cu privire la utilizarea terenului, prin urmare, contractul de închiriere se consideră reînnoit pe perioadă nedeterminată (art. 621 din Codul civil Utilizarea corespunzătoare a terenului solicitat este confirmată de către Curțile de Apel, iar autoritățile de casare au recunoscut de drept că solicitantul îndeplinește cerințele paragrafului 9 al paragrafului 2 din Codul Funciar și alin. Art. 10 din Legea nr. 101-FZ, refuzul direcției de a asigura șefului fermei dreptul de proprietate pentru plata unui teren cu număr cadastral 23:09:0201001:11 , exprimat în scrisoarea nr. 52-4617/15- 32.20 din 17 martie 2015, este ilegală și îi încalcă drepturile...

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un acord privind utilizarea bunurilor altcuiva este destul de comun în practica internationala. Acest tip de drept de preempțiune a fost formulat pentru prima dată de legiuitorul intern abia în 1927.<*>, prin modificarea art. 154 din Codul civil al RSFSR din 1922. Mai mult, atât conform Codului civil al RSFSR din 1922, cât și Codului civil al RSFSR din 1964 (articolul 280), un astfel de drept aparținea doar unei categorii de angajatori strict definite. - organizatii de stat, cooperative sau alte organizatii publice socialiste, sub rezerva indeplinirii corespunzatoare de catre acestea a atributiilor asumate prin contractul de munca.

În legislația civilă actuală a Rusiei, regula privind dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este formulată ca dispozitiv. Aceasta înseamnă că părțile la contractul de închiriere, prin acordul lor, pot exclude aplicarea regulii de mai sus consacrate la art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, privind raporturile juridice existente între ei. Aceeași restricție poate fi introdusă prin lege.

Astfel, în virtutea instrucțiunilor directe de reglementare, regulile alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică situațiilor în care participanții la cifra de afaceri încheie un contract de închiriere (închiriere de consumator), contract de închiriere vehicul cu echipaj şi fără a oferi servicii de management şi operare tehnică(a se vedea articolele 627, 632, 642 din Codul civil al Federației Ruse).

În consecință, chiriașul are un drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.<*>.

Subiecții dreptului de preempțiune de închiriere

Ca conditii obligatorii recunoașterea faptului că o persoană are un drept de preempțiune de a încheia un acord ar trebui menționată, în primul rând, respectarea de către persoana a cerințelor speciale pentru obiectul dreptului de preempțiune în cauză și, în al doilea rând, necesitatea executării corespunzătoare de către subiectul legii analizate. privilegiul obligaţiilor ce îi revin prin contractul de închiriere.

În primul rând, este fundamental să se țină seama de faptul că titularul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere este doar chiriașul ca parte la contractul relevant.<*>. Un sublocatar, precum și o persoană care utilizează proprietatea pe baza unui alt contract decât un contract de închiriere (de exemplu, pe baza unui utilizare gratuită) sau fără niciun motiv stabilit de tranzacția relevantă.

VPSH LLC a depus o cerere la Curtea de Arbitraj a Regiunii Kaliningrad pentru recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un teren, invocând faptul că terenul în litigiu i-a fost închiriat printr-o rezoluție a primarului din Kaliningrad, este utilizator de bună credință al parcelei, iar acordul în sine nu a fost încheiat din vina aparatului executiv al primăriei. Instanța de fond a dat curs cererilor, aplicând alin. 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse prin analogie.

Tribunalul Federal de Arbitraj din Districtul de Nord-Vest, în dezacord cu decizia instanței de fond, în special, a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen aparține numai chiriașului în temeiul contractului. Întrucât VPSH LLC nu a fost parte la acordul relevant, argumentele cu privire la dreptul său de preempțiune sunt nefondate<*>.

Problema posibilității aplicării prevederilor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse la relațiile legate de încheierea unui contract de subînchiriere, în special la întrebarea cât de rezonabil este să se creadă că dreptul de preempțiune de a încheia un contract poate aparține și sublocatorului.

Actual drept civil iar practica aplicării acestuia ne permit să afirmăm că, în sfera de aplicare a contractului de închiriere, dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen ar trebui recunoscut de către sublocatari fără nicio rezervă. Astfel, în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă care depășește semnificativ contractul de subînchiriere, sublocatul are dreptul, pe perioada de valabilitate a unui astfel de contract de închiriere, să profite de încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, informând chiriașul despre aceasta în termenul și în modul specificat la alin.1 al art. 621 Cod civil al Federației Ruse. În consecință, în situația în care chiriașul încalcă dreptul de preempțiune al subchiriașului de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen, consecințele prevăzute la alin. 3 p. 1 art. 621 Cod civil al Federației Ruse.

Confirmarea celor spuse poate fi găsită și în practica judiciară. A fost încheiat un acord între Novotroitsky Market LLC (chiriaș) și antreprenorul individual R. (sublocatar) pentru subînchirierea unui spațiu comercial pe piață pentru perioada 1 ianuarie 2003 până la 30 noiembrie 2003. Prin notificare din 30 octombrie 2003 , Novotroitsky Market LLC " a informat antreprenorul R. că la expirarea perioadei respectivul acord subînchiriere, adică de la 1 decembrie 2003, acest contract trebuie considerat reziliat. Chiriașul a refuzat să încheie un contract de subînchiriere pentru un nou termen.

Considerând acțiunile chiriașului ca fiind nelegale, întreprinzătoarea R. a formulat o cerere la instanța de arbitraj, invocând, printre altele, încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen, stabilit prin clauza 1 din Artă. 621 Cod civil al Federației Ruse. Refuzând să satisfacă pretențiile, instanța, în special, a indicat următoarele: argumentul reclamantului cu privire la încălcarea prin acțiunile chiriașului a dreptului de preempțiune al sublocatorului (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse) este respins, întrucât reclamanta nu a făcut dovada că spațiul comercial în litigiu a fost subînchiriat unei alte persoane<*>.

Astfel, instanța a recunoscut, deși indirect, dreptul sublocatarului de a încheia în mod preferențial un contract de subînchiriere pe un nou termen și necesitatea aplicării prevederilor art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, inclusiv în acea parte care se referă la protecția privilegiului juridic evaluat.

În caz contrar, drepturile și obligațiile participanților la relația analizată ar trebui evaluate în cazul în care contractul de închiriere a expirat, contractul este reziliat prin acordul părților, la insistențele uneia dintre acestea, sau din alte motive, și părțile nu iau măsuri pentru a-l încheia pe un nou termen. În acest caz, nu este nevoie să vorbim despre posibilitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatarului de a încheia un contract de subînchiriere pentru un nou termen. În acest caz, sublocatarul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere, iar acest lucru se întâmplă concomitent cu pierderea statut juridic. În ceea ce privește locatorul, acesta nu poate fi considerat o persoană obligată față de sublocatar în ceea ce privește exercitarea privilegiului său de a încheia preventiv un contract de subînchiriere. Această concluzie, desigur, se reflectă în practica judiciară.

Our Children LLC a depus o cerere la instanța de arbitraj la administrația orașului Orel pentru a anula Rezoluția nr. 3092 „Cu privire la încheierea unui contract de închiriere cu OJSC AIC Orlovskaya Niva pentru spații nerezidențiale situate la adresa: Orel, Pushkin St. ., 20". După cum s-a stabilit prin materialele cazului, a fost încheiat un contract de închiriere pentru sediul nerezidențial în litigiu nr. 0584 din 31 decembrie 2001 între OJSC „Magazin Rossiya” (chiriaș) și Departamentul de proprietate municipală (locator). contractul de închiriere specificat, la 1 ianuarie 2002, între SRL „Copiii noștri” (sublocatar), Departamentul Proprietății Municipale (locator) și OJSC „Magazin „Rusia” (chiriaș) a încheiat un contract de subînchiriere pentru o parte din litigiu. -loc de locuit. După expirarea contractului de închiriere nr. 0584, un nou contract de închiriere nu a fost niciodată încheiat de către părți. În acest sens, administrația orașului Orel a decis să închirieze spațiile nerezidențiale în litigiu unui terț (OJSC AIC Orlovskaya Niva). În conformitate decizie luată La 1 decembrie 2002, Departamentul Proprietății Municipale al orașului Orel (locator) și OJSC AIC Orlovskaya Niva au încheiat un nou contract de închiriere.

Considerând că Decretul administrației orașului Orel nr. 3092 a încălcat acestuia interese legitime, SRL „Copiii Noștri” a mers în justiție, motivându-și revendicările, inclusiv încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un acord pe un nou termen. Refuzând să satisfacă cererea, instanța de arbitraj, în special, a remarcat că „în conformitate cu partea 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege sau alte acte juridice. Tinand cont statut juridic Reclamant în calitate de subchiriaș, nu putem fi de acord cu susținerea sa conform căreia rezoluția administrației îi încalcă dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere, stabilit de art. 621 din Codul civil al Federației Ruse"<*>.

Cu alte cuvinte, instanța, fiind de acord în esență cu necesitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatorului de a încheia un contract pe un nou termen, a indicat în mod corect că un astfel de drept de preempțiune nu poate fi încălcat prin acțiunile locatorului, iar exercitarea acestuia din urmă. , din cauza expirării contractului de închiriere, este imposibil .

A doua cerință pentru subiectul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este respectarea necondiționată a cerințelor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse privind îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor sale în baza contractului de închiriere<*>. După cum se remarcă pe bună dreptate în această privință în literatura de specialitate, „ acest drept aparține doar unui chiriaș de bună-credință...”<**>. În acest caz, ar trebui să ne ghidăm de clauza 3 din art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia, dacă legea oferă protecție drepturile civileîn funcție de dacă aceste drepturi au fost exercitate în mod rezonabil și cu bună-credință, caracterul rezonabil al acțiunilor și buna credință a participanților raporturi juridice civile sunt presupuse. Cu alte cuvinte, în cazul unui litigiu între participanții la raportul juridic analizat, sarcina de a dovedi reaua-credință a chiriașului ar trebui să revină proprietarului.

Din textul de lege nu reiese clar ce obligații specifice ale chiriașului se discută atunci când se decide cu privire la recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract. În același timp, se pare că este imposibil să le limităm normativ. Analiza Ch. 34 din Codul civil al Federației Ruse („Chirie”) permite doar identificarea anumitor grupuri de obligații ale chiriașului, neîndeplinirea ( execuție necorespunzătoare) care implică cu siguranță un refuz de a-l recunoaște ca subiect autorizat din punctul de vedere al faptului că are dreptul de preempțiune specificat. Este permis să se distingă: obligații asociate cu utilizarea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a utiliza proprietatea în conformitate cu scopul acesteia sau cu termenii acordului (articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse)); obligații legate de întreținerea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a efectua reparații de rutină (clauza 2 a articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse)); obligatii legate de plata plăți de închiriere(Articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Procedura si conditiile de exercitare a dreptului de preferinta la inchiriere

Clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește regula conform căreia, dacă chiriașul intenționează să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa. în perioada specificată în contractul de închiriere și dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract - într-un termen rezonabil până la expirarea contractului (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). Legea nu impune nicio cerință cu privire la această notificare. cerințe speciale, cu excepția condiției de conformare forma scrisa, ceea ce face posibil să se considere acceptabil designul său arbitrar. Cele de mai sus, în special, înseamnă că nu este necesară includerea tuturor în notificarea în cauză conditii esentiale viitorul nou contract de închiriere și, prin urmare, oferă motive pentru concluzia că o astfel de notificare poate avea sau nu natura unei oferte.

Din punctul de vedere al exercitării dreptului de preempțiune în cauză, o astfel de notificare a chiriașului cu privire la dorința de a profita de privilegiul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și, prin urmare, de a continua relația de deținere și utilizare plătită a bunurilor altcuiva este în mod clar condiție prealabilă. Prin urmare, se poate susține că, alături de necesitatea sus-menționată a executării corespunzătoare de către chiriaș obligatii contractuale, avizul evaluat are și înțelesul și înțelesul uneia dintre condițiile de punere în aplicare a oportunității legale acordate de privilegiul de a încheia preventiv un contract de închiriere pe un nou termen. Cu alte cuvinte, pe baza înțelegerii literale a legii, în lipsa unei astfel de înștiințări prealabile a chiriașului, este imposibil ca acesta să exercite un avantaj în încheierea unui contract.

Aceeași părere a fost exprimată în practica judiciară.

În scrisoarea de informare sus-menționată a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 cu privire la problema luată în considerare, este dat următorul dosar în instanță: „Societatea pe acțiuni a depus o cerere la adresa instanţa de arbitraj împotriva comitetului de administrare a proprietăţii şi antreprenor individual privind transmiterea drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului de închiriere încheiat între pârâți.

În susținerea cererii sale, reclamantul a făcut referire la faptul că, în conformitate cu primul paragraf al paragrafului 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, el, în calitate de chiriaș de bună credință, la expirarea contractului, are , restul fiind egal, un drept preferential fata de alte persoane de a incheia un contract de inchiriere pe un nou termen.

Instanța de fond, soluționând litigiul, a fost ghidată de paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința de a încheia un astfel de acord în termenul perioada specificată în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un timp rezonabil înainte de expirarea valabilității contractului.

Întrucât nu a fost prezentată dovada respectării de către reclamant a cerințelor specificate ale articolului 621 din Cod și a acordului privind notificarea scrisă către locator a intenției de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, instanța a ajuns la concluzia că reclamanta. a pierdut dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și, prin urmare, a recunoscut creanța declarată, nu poate fi îndeplinită cerința de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat de pârâți.

Contestând hotărârea pe fond a litigiului la instanța de apel, reclamantul s-a referit la faptul că a fost lipsit de posibilitatea de a notifica locatorului intenția sa de a încheia un contract pe un nou termen, întrucât acesta din urmă, înainte de expirare. a contractului, a fost informat despre refuzul reînnoirii contractului de închiriere.

Instanța de apel a constatat că acest argument al reclamantei este neîntemeiat, arătând că în înștiințarea transmisă de locator se indică doar intenția de reziliere a contractului de închiriere anterior ca urmare a expirării termenului stabilit în acesta. Această împrejurare nu l-a împiedicat pe reclamant să își exercite dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse” (clauza 33).

În parcela de mai sus, cel mai mare interes pentru noi este referirea directă a instanței de judecată la faptul că respectarea de către chiriaș a cerințelor legii (acordului) privind notificarea prealabilă a proprietarului cu privire la intenția de a folosi dreptul de preempțiune al chiriașului este o condiție necesară. pentru implementarea acestuia din urmă. Fără o astfel de notificare, chiriașul pierde opțiunile legale relevante.

Trebuie avut în vedere faptul că trimiterea acestei notificări nu poate fi considerată implementare persoana autorizata(chiriaș) a dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen: acest exercițiu poate fi discutat numai după ce locatorul și-a exprimat intenția corespunzătoare de a încheia un contract. Aceeași părere a fost exprimată în practica judiciară.

Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Moscova, respingând cererea unui fost chiriaș care a fundamentat cererea prin existența dreptului său de preferință de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, a indicat următoarele: „... instanța de casație rezultă din faptul că locatarul nu se poate referi la dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă în lipsa unei intenții clare a locatorului de a închiria imobilul...”<*>

Transferul de către locator al proprietății unei alte persoane din alte motive temeiuri legale decât chiria nu este un motiv suficient pentru ca chiriașul să folosească oportunitățile legale prevăzute de paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea paragraful 35 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”) .

De asemenea, trebuie avut în vedere că, în cazul unui litigiu, sarcina dovedirii intenției locatorului de a transfera proprietatea către un terț pentru închiriere sau a faptului că transferul a avut deja loc revine în întregime locatarului.<*>. Confirmarea celor spuse poate fi găsită, de exemplu, în practica judiciară a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

Non-statale institutie de invatamant„Centrul Științific și Educațional „Polet” (denumit în continuare Centrul „Polet”) a făcut recurs la Curtea de Arbitraj Regiunea Tomsk cu o cerere de protecție a drepturilor încălcate în legătură cu refuzul lui Tomsky Universitatea Politehnicăîncheie un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pe un nou termen. Refuzând să îndeplinească aceste cerințe, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în special, a remarcat că centrul Polet nu a dovedit intenția universității de a închiria controversatul spații nerezidențiale, și deci normele alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse în acest caz nu sunt supuse aplicării<*>.

Toate cele de mai sus ne permit să stabilim condițiile de bază necesare și suficiente pentru apariția și exercitarea de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen:

a) buna credinta a chiriasului, i.e. îndeplinirea corespunzătoare de către acesta din urmă a termenilor contractului pe toată durata contractului de închiriere;

b) o intenție stabilită în mod credibil a locatorului de a transfera proprietatea închiriată unei alte persoane pentru deținerea și folosirea temporară contra unei taxe;

V) preaviz cuvenit proprietarul despre intenția chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen;

d) expirarea contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse).

Condițiile enumerate pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie, în opinia noastră, să fie evaluate critic. În primul rând, atunci când vorbim despre buna-credință a chiriașului, este necesar să se țină cont de faptul că încălcările individuale ale contractului pot fi de natură complet nesemnificativă, în care vor fi considerate ca atare doar în mod formal (dacă, de exemplu, chiriașul a întârziat cu o zi la plata chiriei într-una dintre perioade) . Se pare că în astfel de cazuri încălcarea specificată ar trebui să fie recunoscută ca nesemnificativă, iar chiriașul - ca și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile asumate prin contract. În al doilea rând, legea indică expirarea contractului de închiriere ca conditie necesara apariția dreptului de preferință al chiriașului nu trebuie interpretată restrictiv. Deci, de exemplu, dacă obligațiile părților au fost reziliate ca urmare a încetării contractului de închiriere prin acordul părților, chiriașului nu i se poate refuza recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere. În al treilea rând, în opinia noastră, este imposibil să abordăm prea formal problema respectării de către chiriaș a obligației de a notifica proprietarului dorința de a exercita dreptul de preempțiune și de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Este incorect a face ca faptul existenței unui drept de preempțiune la încheierea unui acord să depindă de transmiterea (netransmiterea) de către chiriaș a anunțului în cauză, mai ales în cazurile în care anunțul de disponibilitate pentru continuarea relației. pentru posesia și folosința temporară plătită a proprietății este exprimată de locator.

În orice caz, toate aceste chestiuni ar trebui să fie transmise sferei discreției judiciare, iar, în opinia noastră, puterile discreționare ale instanței ar trebui exercitate ținând cont de observațiile de mai sus.

Concluzii

Pe baza conținutului literal al paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „toate celelalte lucruri fiind egale”; În plus, legea prevede în mod expres că „la încheierea unui contract de închiriere pe o nouă perioadă, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților”. Această formulare dă naștere la o serie de concluzii.

În primul rând, faptul că recunoașterea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este însoțită de o clauză de reglementare „toate celelalte lucruri fiind egale” înseamnă că un contract de închiriere poate fi încheiat cu chiriașul în condițiile a unei oferte către orice terță parte, externă acestor contracte de închiriere cu persoana respectivă. Numai în cazul în care chiriașul acceptă în totalitate și necondiționat astfel de condiții va avea dreptul de a beneficia de privilegiul prevăzut de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere.

Acest lucru poate fi fundamentat prin clarificări oficiale pe acest punct de vedere al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, deși exprimat chiar înainte de intrarea în vigoare a celei de-a doua părți a Codului civil al Federației Ruse, dar care nu și-au pierdut relevanța. Astfel, în paragraful 4 al scrisorii Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 nr. S-13/OP-276 „Cu privire la recomandările individuale adoptate la ședințele din practica judiciară și arbitrală" <*>se reține în mod expres că atunci când are în vedere litigiile legate de dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, reclamantul-chiriaș este obligat, printre altele, să furnizeze instanței de judecată dovada consimțământului său pentru reînnoirea contractului de închiriere. acordul asupra condițiilor în care locatorul a încheiat sau intenționează să încheie contractul de închiriere cu un alt chiriaș.

În al doilea rând, ținând cont de cele de mai sus, condițiile oferite chiriașului la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen pot fie să respecte în totalitate prevederile contractului anterior, fie să difere semnificativ de acestea. Astfel de diferențe pot afecta termenii individuali accidentali ai acordului (de exemplu, dreptul părților de a utiliza comunicațiile prin fax în corespondență în temeiul prezentului acord și recunoașterea de către părți a unor astfel de documente). forță juridică), precum și condițiile esențiale ale contractului de închiriere, de exemplu, o condiție cu privire la subiect (clauza 3 din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse) sau cu privire la valoarea chiriei atunci când închiriază clădiri sau structuri (clauza 1 din Articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Această concluzie găsește un sprijin consistent în practica judiciară (a se vedea, de exemplu, paragraful 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie").

Trebuie avut în vedere că în practica circulației civile, dreptul analizat al părților la un contract de închiriere de a modifica condițiile acestuia din urmă poate fi folosit și ca instrument eficient de abuz. Deci, de exemplu, dacă un bun este închiriat unui terț, în interiorul sau în interiorul căruia există un obiect închiriat, pentru care a fost încheiat anterior un contract între locator și chiriaș și care face obiectul preemptivității chiriașului. dreptul, prevăzut la alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, atunci astfel de acțiuni ale locatorului nu sunt recunoscute ca o încălcare a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, deoarece în mod oficial vorbim despre un obiect închiriat diferit. Pentru a confirma acest lucru, cităm următorul caz în instanță.

Filiala orașului Balashikha a organizației regionale din Moscova a Societății Ruse a șoferilor a depus o cerere în instanța de arbitraj împotriva Cityavtoservice LLC și a Administrației districtului Balashikha din Regiunea Moscova pentru transferul drepturilor și obligațiilor chiriașului în temeiul contractul de închiriere pentru un teren de 2,25 hectare în parte 11233 mp. m. După cum a stabilit instanța la examinarea cauzei, reclamanta a închiriat anterior un teren în suprafață de 11.233 mp. m., în timp ce un teren cu o suprafață mai mare de 2,25 hectare a fost închiriat unui terț, din care o parte este terenul închiriat anterior de reclamant. Ținând cont de cele de mai sus, instanța a ajuns la concluzia că reclamantul nu are drept de preempțiune de a închiria un teren de 2,25 hectare, „și articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse nu prevede posibilitatea de transfer de drepturi și obligații în temeiul contractului de închiriere în parte din obiectul său”<*>.

În opinia noastră, interpretarea dată legea actualăîncalcă grav drepturile și interesele legitime ale unui chiriaș de bună credință și anulează privilegiul încheierii preferențiale a unui contract pentru un nou termen.

În al treilea rând, ținând cont de sensul juridic al dreptului de preempțiune ca o oportunitate consacrată legal pentru o entitate autorizată de a-și exercita dreptul de a încheia un contract de închiriere în primul rând, de preferință înaintea oricăror terți și, de asemenea, pe baza înțelegerii literale a textul legii, care stabilește că chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „toate celelalte lucruri fiind egale” (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse), este important să să înțeleagă că dacă locatorul are cel puțin o potențială contraparte - un terț, locatarul are un avantaj corespunzător față de acesta din urmă. În consecință, prin analogie cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune la cumpărare (a se vedea, de exemplu, articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse), în acest caz, locatorul va fi obligat să notifice chiriașului condițiile prevăzute în pe care este gata să încheie un astfel de acord cu un terț, și să ofere chiriașului să vândă imobilul deținut are drept de prim refuz. Deși aceasta nu a găsit un suport normativ direct, o astfel de obligație rămâne în orice caz în sarcina locatorului timp de un an din momentul în care acesta a refuzat chiriașului să continue relația pentru deținerea și folosința plătită a proprietății (a se vedea paragraful 3, paragraful 1, art. 621 Cod civil al Federației Ruse).

În al patrulea rând, întrucât dreptul de preempțiune al chiriașului se exercită „toate celelalte lucruri fiind egale” cu alte (terți), chiriașul însuși nu are dreptul de a cere proprietarului să încheie un contract de închiriere cu acesta. În acest sens, în opinia noastră, cu foarte mult succes, Curtea Federală de Arbitraj a Districtului de Nord-Vest, în special, a indicat următoarele: „Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede, în egală măsură, că un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, nu își stabilește dreptul de a cere de la locator încheierea unui astfel de contract și obligația corespunzătoare a acestuia din urmă în cazul refuzului locatorului de a încheia un contract pentru un nou termen, acest articol oferă chiriașului numai dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului încheiat cu o altă persoană în termen de un an de la data expirării contractul existent Prezența obligației locatorului de a încheia un contract pentru un nou termen ar limita dreptul acordat proprietarului prin paragraful 9 al articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse de a dispune de proprietatea deținută de acesta. propria sa discreție.”<*>.

Acestea sunt, în general, principalele trăsături ale exercitării dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, stabilit de clauza 1 a art. 621 Cod civil al Federației Ruse.