Transferul de terenuri în terenuri de așezări. Transferul terenurilor agricole pe terenurile așezărilor Transferul terenurilor agricole în altă categorie

Astăzi, pe piața imobiliară, terenurile suburbane pentru construcția de locuințe sunt foarte apreciate. În acest sens, transferul terenurilor agricole într-o altă categorie în scopul dezvoltării ulterioare are o relevanță deosebită.

De ce sunt interesați dezvoltatorii de terenurile agricole?

Cetățenii ruși își doresc (cel puțin cei care își permit) să dețină case de țară construite pe propriile terenuri, astfel încât în ​​weekend și în vacanțe să se poată relaxa acolo de aerul poluat, zgomotul și agitația marilor orașe, iar mulți sunt să nu le împotrivească în mod constant să le trăiască.

În ultimul deceniu, ca ciupercile după ploaie, satele de cabane de elită au crescut în jurul marilor centre industriale, care au fost construite pe foste terenuri agricole, iar dezvoltatorii au fost nevoiți mai întâi să transfere terenul agricol într-o altă categorie. De regulă, acesta este teritoriul aşezări, permițând dezvoltarea rezidențială.

Din punctul lor de vedere, acest lucru este destul de logic. Pe ce fel de teren ar trebui să construim? La urma urmei, ponderea terenurilor din așezări în fondul funciar total al Rusiei este de numai aproximativ 1%, iar posibilitățile de utilizare a acestora pentru construcții sunt practic epuizate. Așa că dezvoltatorii își îndreaptă privirea atentă către vastele câmpuri rusești, mușcând din ce în ce mai multe bucăți din ele, inițiind transferul terenurilor agricole într-o altă categorie.

Ce amenință Rusia cu dezvoltarea terenurilor agricole?

S-ar părea că există o mulțime de astfel de zone în Rusia - peste 400 de milioane de hectare. Cu toate acestea, pe parcursul întregii perioade post-sovietice, a existat o tendință constantă de scădere a suprafeței lor. Numai în 2012, suprafața principalei resurse a acestor terenuri, și anume terenurile agricole, a scăzut cu 315,7 mii de hectare, iar suprafața lor în Rusia este de doar 195 de milioane de hectare. ȘI Motivul principal reducerea acestuia este tocmai trecerea terenurilor agricole într-o altă categorie. Anul 2014 ar fi putut pune capăt acestei practici, când deputații Dumei de Stat de la O Rusia Justă au depus spre examinare un proiect de lege corespunzător. Încă nu a fost adoptat, dar regiunile individuale iau deja măsuri pe cont propriu.

Astfel, anul acesta a fost introdusă o interdicție privind transferul terenurilor agricole într-o altă categorie din regiunea Moscovei pentru a fi utilizate pentru construcția cu mai multe etaje. Autoritățile regionale speră că această măsură va crea stimulente suplimentare pentru ca proprietarii să-și folosească terenurile în scopul propus.

Teren agricol (conform Codului funciar al Federației Ruse)

Conform Codului Funciar al Federației Ruse, astfel de zone sunt întotdeauna situate în afara granițelor zonelor populate și sunt furnizate și sunt, de asemenea, destinate desfășurării Agricultură.

După cum am menționat mai sus, puțin mai puțin de jumătate din suprafața tuturor terenurilor agricole este ocupată de terenuri agricole - acestea sunt terenuri arabile, pajiști pentru fân, pășuni, grădini, grădini de legume, vii etc. Aici sunt incluse și fermele de vânătoare.

A doua jumătate din suprafața totală a tuturor parcelelor agricole (sau puțin mai mult de jumătate) este situată pe sub drumuri care trec în interiorul întreprinderilor agricole, diverse utilități, centuri forestiere, iazuri pentru recuperare și piscicultură, precum și diverse anexe.

Este evident că dezvoltatorii nu interesează jumătate din terenul agricol care nu are legătură cu terenul - până la urmă, aceste teritorii au fost deja construite cu ceva sau ocupate de unii. structuri liniare. Pentru dezvoltarea rezidențială, practic, singura modalitate posibilă este transferarea parcelelor de pe terenul agricol într-o altă categorie.

Tipuri de utilizare permisă a terenurilor agricole

Ce oportunități oferă legislația rusă pentru efectuarea acestei proceduri? Codul funciar al RF prevede că regimul juridic orice teren este determinat de cele două caracteristici principale ale sale:

• aparținând unei categorii sau alteia;
• utilizarea permisă, care este stabilită în timpul zonei teritoriilor.

Aici se află prima problemă. Deși nu poate exista nicio îndoială cu privire la faptul că terenurile agricole aparțin categoriei de terenuri agricole (categoria 1 din Codul funciar al Federației Ruse), nu există o claritate completă cu privire la utilizarea lor permisă.

Într-adevăr, astăzi singurul tip de topografie teritorială realizată efectiv în Federația Rusă este zonarea urbanistică. Nu se realizează pentru terenuri agricole, iar VRI-ul parcelelor din componența lor nu este stabilit.

Adevărat, potrivit unor experți în domeniu legislatia funciara, lista tipurilor de utilizare a acestora menționată la articolul 78 din Codul funciar al Federației Ruse poate fi acceptată ca VRI a terenurilor agricole. În plus, Legea federală nr. 101 „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” distinge de zonele sale de compoziție al căror regim juridic este reglementat exclusiv de Codul funciar al Federației Ruse și este destinată următoarelor scopuri:

1. pentru construcția de locuințe individuale;
2. pentru garaje;
3. pentru LPS;
4. pentru dachas;
5. pentru gradini si gradini de legume;
6. pentru pășune;
7. pentru diverse anexe.

Deci, Codul de urbanism (GrK RF) permite includerea atât a terenurilor agricole, cât și a zonelor de dacha și grădină în așezări. Și asta înseamnă doar transferarea terenurilor agricole într-o altă categorie.

Este posibil să dezvoltăm terenuri agricole fără a le include în limitele zonelor populate?

După cum se știe, fiecare entitate municipală din Rusia trebuie să adopte propriile reguli utilizarea și dezvoltarea terenurilor (LZZ), care trebuie să includă reglementări de urbanism. Ele indică liste de VRI pentru terenuriși facilități de construcție capitală în cadrul fiecărei zone teritoriale. Efectul unor astfel de reglementări nu se aplică terenurilor agricole ca parte a terenurilor agricole, nu se realizează zonarea lor teritorială și nu este stabilit VRI-ul parcelelor din terenuri agricole, ceea ce înseamnă că acestea nu pot fi modificate.

Aceasta exclude dezvoltarea parcelelor agricole în afara granițelor zonelor populate. Până la adoptarea unei legislații separate privind zonarea teritorială în afara orașelor, satelor, orașelor etc., terenurile agricole sunt protejate de a nu fi scoase din uz agricol prin dezvoltare.

În consecință, este posibilă stabilirea VRI a parcelelor agricole în afara zonei populate, prevăzând dezvoltarea acestora, numai prin trecerea terenurilor agricole într-o altă categorie.

În ce scopuri este permisă transferul terenurilor agricole într-o altă categorie?

Sul cazuri excepționale, în care este permisă o astfel de traducere, este dată în Legea federală specială nr. 172, dedicată procedurii de efectuare a acestei proceduri.

Potrivit acestei legi, trecerea terenurilor agricole în altă categorie se efectuează în următoarele cazuri:

1. în timpul conservării lor;
2. atunci când se creează rezervații naturale, sanctuare faunei sălbatice, stațiuni, parcuri naturale, inclusiv parcuri dendrologice, grădini botanice etc.;
3. la stabilirea sau modificarea limitelor așezărilor;
4. la aşezare instalații industriale pe teren agricol, valoarea cadastrală care este mai mic decât nivelul său mediu pentru municipiu;
5. dacă terenurile agricole improprii producției agricole sunt incluse în păduri sau lacuri de acumulare, precum și terenuri în rezervă;
6. când pe ele sunt construite obiecte liniare;
7. atunci când Federația Rusă își îndeplinește obligațiile externe, precum și în timpul construcției de instalații de apărare pe aceste terenuri;
8. când începe exploatarea în aceste zone de resurse minerale;
9. când sunt puse pe ele diverse obiecte pentru a satisface nevoile cetăţenilor (sociale, culturale etc.).

Trecerea terenurilor agricole într-o altă categorie este interzisă pentru terenurile agricole de valoare și productivitate deosebite. Acestea includ domenii experimentale ale institutelor de cercetare agricolă și universităților, precum și zone cu o valoare cadastrală care depășește semnificativ nivelul său mediu pentru municipiu. O excepție de la această regulă pot fi cazurile descrise la paragrafele 3, 6, 7 și 8 din lista de mai sus.

Apropo, începând din luna februarie a anului trecut, dubioasa, din punct de vedere al legalității, trecerea terenurilor agricole în altă categorie (se înțelege 2014) este și ea plină de o amendă semnificativ majorată pentru folosirea necorespunzătoare a unor astfel de parcele. Valoarea penalităților este în intervalul 200-500 de mii de ruble, în funcție de valoarea lor cadastrală.

De unde începe transferul terenului într-o altă categorie?

Primul pas este depunerea unei petiții corespunzătoare la organul executiv autorizat. Petiția de mai sus precizează:

• numărul cadastral;
• categoria de teren existentă și dorită;
• care este baza pentru traducere;
• forma titlului de teren.

Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie se efectuează de către autoritatea de stat a unei entități constitutive a Federației Ruse (cu excepția parcelelor din proprietate federală) sau Guvernul Federației Ruse (în legătură cu terenurile federale).

Documente suplimentare pentru traducere

În plus, veți avea nevoie de:

• un extras din cadastrul de stat pentru locație sau pașaportul cadastral al acestuia;
• copii ale documentelor personale ale solicitantului;
• extras din Registrul Unificat de Stat;
• încheierea examinării de stat de mediu (dacă este necesar);
• acordul deținătorului dreptului de autor în cazul în care utilizatorul terenului solicită.

Copiile documentelor personale și consimțământul deținătorului drepturilor de autor sunt transmise de către solicitant organismului guvernamental autorizat împreună cu petiția. Nu este necesară depunerea documentelor rămase, deoarece agenția guvernamentală autorizată le poate solicita în mod independent. Cu toate acestea, pentru a accelera procedura, este mai bine să aveți grijă de disponibilitatea lor și să le furnizați singur.

Termenele limită pentru examinarea unei cereri de transfer

Guvernul Federației Ruse îl revizuiește în termen de până la trei luni, iar entitățile constitutive ale Federației Ruse trebuie să examineze documentul în termen de până la două luni de la data primirii acestuia.

Ca urmare, fie se adoptă un act cu o decizie pozitivă, fie un act cu un refuz al unui astfel de transfer.

În orice caz, documentul este trimis solicitantului în termen de două săptămâni de la data acceptării acestuia.

Actul trebuie să indice:

• care este justificarea modificării adoptate;
• parametrii, descrierea și numerele cadastrale ale parcelelor;
• categorii de sursă și destinație.

Cum poate fi justificată adoptarea unui act de refuz de transfer?

Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie nu este permis dacă:

• este limitat sau interzis de legea federală;
• examenul de stat de mediu a dat o concluzie negativă în momentul efectuării acestuia;
• scopul solicitat al terenului nu corespunde planurilor aprobate pentru folosirea ulterioară a teritoriului.

Efectuarea de modificări la cadastrul imobiliar de stat și la Registrul unificat de stat la trecerea terenului în altă categorie

Organismul guvernamental autorizat care a adoptat actul de transfer de teren trimite o copie a acestuia (în termen de 5 zile de la data adoptării acestuia) către Rosreestr. Acesta din urmă efectuează modificări la cadastrul de stat și la Registrul unificat de stat în termen de 7 zile și anunță toate părțile interesate despre acest lucru. Cedarea terenului se consideră a intra în vigoare de la data înregistrării acestuia în cadastrul de stat (datorită modificării categoriei acestuia).

Documentele care confirmă drepturile asupra terenurilor nu se eliberează din nou atunci când se modifică categoria de teren.

Transferul pe terenurile de așezare

După cum sa menționat mai sus, terenurile agricole pot fi incluse în zonele populate și pot fi atribuite acestora o altă categorie - „teren de zone populate”. Ajunși în granițele lor, aceștia se regăsesc într-o anumită zonă teritorială, care este supusă reglementărilor de urbanism, inclusiv înființarea VRI, care prevăd dezvoltarea lor. Procedura pentru o astfel de includere cu înființarea (sau modificarea) simultană a VRI poate fi efectuată în conformitate cu art. 41 Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului civil al Federației Ruse”.

Terenurile alocate agriculturii intră din ce în ce mai mult în atenția celor care doresc să achiziționeze o casă de țară. În plus, costul lor este mai ieftin decât în ​​limitele unei zone populate. Dar pentru a folosi terenurile agricole în alt scop, acestea trebuie mai întâi transferate într-o altă categorie conform tuturor regulilor Legislația rusă.

Transferul într-o altă categorie este reglementat de Codul funciar al Federației Ruse, Codul de urbanism al Federației Ruse, federal și local. acte legislative. Procedura se efectuează numai dacă există temeiuri în acest sens, prevăzute de lege, documente bine executate pt teren si o petitie corect intocmita, care trebuie trimisa catre organele executive.

Transferul terenurilor agricole într-o altă categorie

În conformitate cu Codul funciar al Federației Ruse, astfel de terenuri includ zone care sunt situate în afara granițelor unei zone populate și sunt destinate nevoilor agricole. Proprietarii acestora pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice, precum și municipalități și statul însuși. Modificarea statutului parcelelor este reglementată de art. 7 din Legea federală din 21 decembrie 2004 nr. 172-FZ. O procedură similară poate fi efectuată în următoarele cazuri:

• modificări ale caracteristicilor unei așezări din apropiere;
• crearea unui special protejat zona naturala;
• amplasarea forțată a unei unități industriale pe teren agricol;
• conservarea alocației;
• construirea unei linii electrice, drum sau minerit în cazul în care există un proiect aprobat pentru reabilitarea unui sit agricol;
• amplasarea forțată a instalațiilor de utilitate publică.

Dacă o parcelă agricolă este clasificată drept teren deosebit de productiv și valoros, sau valoarea sa cadastrală este cu 50% mai mare decât media municipalității, va fi pur și simplu imposibil să-l transferați într-o altă categorie.

Înainte de a începe procedura, ar trebui să clarificați scopul terenului agricol destinat.

Decizia de a transfera o alocare într-o altă categorie este luată de autoritate administrația locală sau organ executiv puterea statului. Ei sunt cei care iau în considerare cererile care trebuie depuse de proprietarii de terenuri. Mai mult, chiar înainte de începerea unei astfel de proceduri, terenul agricol trebuie să fie înscris în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor și pus în înregistrare cadastrală, ceea ce în sine este o procedură îndelungată și costisitoare. De aceea este mai profitabil pentru proprietar să achiziționeze un teren cu o categorie de titlu decât să întocmească apoi pe cont propriu documentele necesare.

Pe lângă o petiție bine redactată, care trebuie să indice motivele și motivele transferului, veți avea nevoie și de următoarele documente:

• Cartea de identitate a proprietarului site-ului;
• extras de la guvern cadastru funciarși registrul drepturilor la imobiliare;
• consimțământul proprietarului de a transfera terenuri din categoria agricolă în alta;
• concluzie de stat evaluarea de mediu daca este necesar.

Perioada de examinare a unei cereri depuse este de 2 luni atunci când este luată în considerare de către autorități putere executivași 3 luni dacă a fost depusă la Guvernul Federației Ruse. După luarea deciziei, se întocmește act privind trecerea terenului agricol în altă categorie sau refuzul de a satisface cererea depusă. Ultima decizie poate fi luată din cauza restricțiilor existente în legislație, a lipsei de temei, a inconsecvenței scopului dorit cu planificarea teritorială sau a unei concluzii negative a unei evaluări de mediu. În orice caz, actul de examinare a cauzei trebuie transmis persoanei interesate în termen de două săptămâni de la data emiterii acestuia.

Notă!

Puteți contesta decizia organului executiv în instanță în termen de trei luni de la data primirii actului de refuz de transfer, dar puteți face acest lucru fără ajutor. avocat calificat, care are o vastă experiență în astfel de chestiuni, va fi foarte dificil.

Trecerea terenului agricol la categoria pentru construcție rezidențială individuală

Cel mai adesea, încearcă să transfere terenuri agricole într-o categorie diferită pentru construirea de clădiri rezidențiale pe acesta. Un astfel de transfer, conform legislației Federației Ruse, poate fi efectuat numai dacă locului i se atribuie categoria de teren a unei așezări, pentru care, din nou, trebuie să existe motive. Acestea pot include amplasarea terenurilor în apropierea graniței unei așezări conform planului general, precum și planificarea unei rezerve pentru dezvoltarea teritoriului unei așezări și schimbarea scopului zonelor agricole în viitor. În caz contrar, va fi practic imposibil și neprofitabil să transferați terenul la un alt tip pentru a obține permisiunea de a construi o clădire pe el.

Acest lucru se explică prin faptul că terenurile agricole au cea mai scumpă valoare cadastrală, prin urmare, la trecerea în altă categorie, statul va pierde veniturile planificate din acest teren. Chiar dacă este dovedită necesitatea transferului, proprietarul va trebui să compenseze pierderile aduse statului.

Pentru a transfera un site într-o categorie care permite construcția de locuințe, este necesar un pachet standard de documente.

Veți avea nevoie de o petiție după formularul stabilit, un extras din cadastru, o copie a pașaportului solicitantului, acordul scris pentru modificare și un document care confirmă dreptul la teren.

Cererea trebuie să indice numele, prenumele, patronimul și locul de reședință al unei persoane fizice sau numele și sediul unei persoane juridice, locația, suprafața și numărul cadastral al parcelei, al cărui transfer trebuie efectuat, categoria de teren care trebuie atribuit și justificarea acestui lucru, detalii despre titlurile de proprietate pentru alocare.

Un reprezentant al părții interesate poate depune o cerere. Actul de confirmare a transferului terenului agricol trebuie să indice temeiurile unei astfel de proceduri, numărul cadastral al parcelei, limitele și suprafața acestuia, precum și tipul de teren după cedare.

Notă!

Costul transferului terenului agricol într-o altă categorie va depinde de valoarea cadastrală a parcelei, dimensiunea acestuia, pregătire documentatia necesarași designul casei, precum și necesitatea organizării unei evaluări de mediu.

În practică, ei recurg adesea nu la schimbarea destinației terenului agricol dacă doresc să construiască o clădire rezidențială pe acesta, ci la asigurarea legală a folosirii terenului agricol pentru construcția de locuințe. Dar o procedură similară poate fi efectuată dacă terenul agricol este o cabană de vară sau un teren de grădinărit.

Este posibilă transferarea terenurilor agricole în alt tip numai dacă există motive enumerate în Legea nr. 172-FZ, precum și pachetul necesar documente.

Este important de menționat că autoritățile care examinează problema au dreptul de a refuza persoana interesată chiar dacă petiția este întocmită greșit. De aceea, este mai bine să încredințați procedura de transfer al unui teren agricol firmă de avocatură, care are o vastă experiență în astfel de cazuri și poate rezolva toate întârzierile legale.

Cereri de transfer de teren de la categorie la categorieîn 2019 sunt în continuare considerate pe principiul primul venit, primul servit, Guvernul acționând ca entitate de management Federația Rusă, reprezentanți ai administrației raioanelor individuale în care a fost întocmit contestația.

Toate teritoriile sunt împărțite în categorii, împărțite direct după scop. Informațiile despre ele sunt conținute în Codul funciar al Federației Ruse(ZK RF). Din 1991, Codul Funciar a înregistrat o împărțire clară a teritoriilor în funcție de utilizarea lor în șapte categorii diferite, împărțite după natura utilizării.

Lista categoriilor de terenuri

Codul funciar al Federației Ruse conține o listă exhaustivă a categoriilor de terenuri în funcție de scopul vizat:

• pamant agricol;
• terenuri din zonele populate;
• terenuri de industrie, energie, transport, comunicații, radiodifuziune, televiziune, informatică, terenuri pentru activități spațiale, terenuri de apărare, securitate și terenuri cu alte destinații speciale;
• terenuri de arii și obiecte special protejate;
• terenuri fond forestier;
• terenuri fond de apă;
• terenuri de rezerva.

În funcție de faptul dacă terenul aparține unuia dintre categorii specificate teren, se determină regimul juridic al acestuia, inclusiv negociabilitatea, componența subiectului, conținutul puterilor proprietarului sau altui titular legal al unui astfel de teren etc.

Categoriile de terenuri au o structură internă complexă, iar scopul lor unic este completat și clarificat prin stabilirea tipurilor de utilizare permisă pentru o parte a categoriei de teren.

1. Proprietarul terenului este Guvernul Federației Ruse;
2. Proprietarii sunt entitățile constitutive ale Federației Ruse;
3. Proprietarul terenului este o persoană fizică;
4. Teren agricol, al cărui proprietar este autoritate locală autoguvernare;
5. Terenuri pentru care a fost definită o țintă diferită, ai căror proprietari sunt organisme de autoguvernare.

Pentru nevoile firmelor si persoanelor fizice sunt puse la dispozitie terenuri in scop agricol si industrial. Documente de titlu care confirmă faptul de a deține o anumită parcelă, pot fi:

• Contract de vânzare.
• Hotărâre a organului împuternicit cu privire la punerea la dispoziție a unui teren.
• Acord de troc
• Act de cadou
• Decizia instanței.

În aceste documente, precum și în documentele de urbanism întocmite de serviciul de cartografie la măsurarea și întocmirea amenajării amplasamentului sunt indicate categoria terenului și tipul de utilizare permisă a acestuia. Acesta din urmă este selectat de deținătorul drepturilor de autor independent de următoarele forme acceptabile:

• Construcție de locuințe individuale (teritoriu pentru construcția de imobile rezidențiale).
• Loturi de uz casnic privat (pentru parcele subsidiare personale).
• Pentru organizarea activităților de grădinărit sau dacha.
• Întreprindere ţărănească (ferme ţărănească).

Trebuie să știți că nu este permisă construcția de imobile rezidențiale pe teritoriul clasificat drept teren agricol și dat spre folosință ca parcele private. De fapt, este posibil să se construiască o astfel de structură, dar ulterior nu va fi posibilă înregistrarea casei ca proprietate rezidențială până când acest teren nu va fi transferat într-o altă categorie. Construcția de infrastructură suplimentară și facilități de locuințe devine un motiv comun pentru a aplica la serviciul public.

Procedura de trecere a terenului în altă categorie

Pentru schimbarea categoriei terenurilor sau a terenurilor din cadrul acestor terenuri de la o categorie la alta, conform art. 2 din Legea federală din 21 decembrie 2004 nr. 172-FZ „Cu privire la transferul de terenuri sau terenuri de la o categorie la alta”, este necesară trimiterea unei petiții către organul executiv autorizat sau organul administrației locale pentru transfer de terenuri de la o categorie la alta sau o petitie privind transferul de terenuri dintr-o categorie de teren in alta.

1. Contactarea autorității competente cu cererea corespunzătoare și anexa la aceasta documentatia necesara. Dacă obiectul în cauză este de competența unui subiect al Federației, cererea se face la direcția resurse funciare. În cele mai multe cazuri, serviciul este furnizat de municipalitatea locală, și anume comitetul local sau raional pentru administrarea proprietății și relațiile funciare.
2. În cazul în care cererea provine de la o persoană care nu are drepturi asupra terenului, sau a cărei reprezentare nu este stabilită prin procură, ori componența și forma documentelor prezentate nu sunt conforme cu legea, cererea de transfer se va face. refuzată la momentul executării acesteia.
3. In cazul in care nerespectarea documentatiei este descoperita ulterior, refuzul in munca de birou este acceptat in termen 30 de zile de la completarea cererii.
4. În cazul în care solicitantul este competent și prezintă un pachet de documente care îndeplinește cerințele legale în formă și conținut, cererea va fi revizuită în termen de 2 luni. Dacă agenția competentă este guvernul Federației Ruse sau o regiune separată, perioada de revizuire este de 3 luni.
5. Emis decizia se formalizează sub forma unui act corespunzător, stabilit pentru un timp nelimitat. Acest document se transmite părții interesate în termen de 14 zile lucrătoare de la luarea deciziei competente și trebuie să conțină informațiile obligatorii prevăzute la art. 3 legi de bază.

Actul stabilit poate fi infirmat în procedura judiciara. Motivele respingerii cererii traduse sunt:

• Există interdicție de traducere a obiectului în cauză, reglementată prin reglementări. acte juridice semnificație federală sau regională.
• O decizie negativă obținută pe baza unei evaluări de mediu.
• Utilizarea prevăzută nu se încadrează în categoria declarată.

În funcție de cine deține terenul, cererea trebuie depusă:

1. în raport cu terenurile aflate în proprietate federală– Guvernul Federației Ruse;
2. terenuri deținute de entitățile constitutive ale Federației Ruse, și terenuri agricole situate în proprietate municipală– autoritatea executivă a unei entități constitutive a Federației Ruse (administrație, primărie, guvern). Astfel de puteri pot fi atribuite unuia dintre diviziuni structurale administrarea (guvernul) unei entități constitutive a Federației Ruse.
3. terenuri proprietate municipală, cu excepția terenurilor agricole, – un organ administrativ local (administrație districtul municipal, cartier urban, aşezare).

Pamant agricol

Transferul terenurilor agricole în orice altă categorie în anul 2018 este interzis, însă, ca și până acum, dacă terenul are o valoare deosebită și are un nivel ridicat de productivitate. Lista terenurilor agricole cuprinde domenii ale institutelor de cercetare agricolă, precum și parcele a căror valoare cadastrală este mult mai mare decât valoarea medie. municipalitate. Excepțiile sunt extrem de rare.

Mai mult decât atât, recent, transferul terenurilor agricole din categoria sa în oricare alta se poate confrunta cu amenzi semnificative sub formă de compensare bănească. Pe nivel legislativ aceasta va fi considerată ca abuz teren.

Amenzile în 2018 variază de la 200.000 la 250.000 de ruble, suma finală depinde de valoarea cadastrală a amplasamentului. Unii cetățeni încearcă să ocolească legea și își transferă terenul într-o altă categorie, rezultând probleme cu legea și amenzi bănești.

Pământurile așezărilor

Nu există modificări în 2019 curent față de anii precedenți, dar va fi util să vă familiarizați cu motivele imposibilității traducerii.

Concluzia este că această procedură este posibilă numai dacă teritoriul terenului în cauză este cuprins în limitele administrative ale localității în cauză. În general, este foarte dificil să obțineți permisiunea sunt înregistrate foarte puține cazuri în care bucăți de teren au fost scoase din limitele zonelor populate și transferate într-o altă categorie.

Teritoriile aparținând acestui grup în 2019 includ:

• zonele în care se desfășoară lucrări agricole,
• zone de productie,
• zone de antrenament militar,
• zone special protejate,
• zone cu scop special,
• zone plantate cu parcuri forestiere,
• iazuri decorative sau lacuri amenajate.

Terenuri industriale

Transferul terenurilor destinate lucrărilor industriale în orice altă categorie este mai ușor decât transferul oricărui alt teren într-o altă categorie. Nici acest aspect al problemei nu a suferit modificări în noul an.

Dar există câteva excepții în care traducerea nu este posibilă:

• teritoriul este poluat și construit cu clădiri abandonate și nesigure , clădiri și gropi de gunoi (cu toate acestea, în acest caz este încă posibil să obțineți permisiunea de transfer: aprobați proiectul de reabilitare a terenului în cauză),
• s-a lucrat pe terenul , direct legat de deteriorarea stratului de sol (în acest caz, permisiunea poate fi obținută și după refacerea completă a suprafeței terenului, confirmată de proiectul de reabilitare, dar în acest caz ar trebui să fie decizia proprietarului, și nu un ordin al reprezentanţilor puterii legislative).

CE INFORMAȚII TREBUIE SĂ SE INDICĂ ÎN CEREREA DE TRANSFER DE TEREN

Cererea de transfer de terenuri de la o categorie de teren la alta va indica:

1. numărul cadastral al terenului;
2. categoria de teren, care include terenul, și categoria de teren, la care se presupune că se va efectua transferul;
3. justificarea transferului unui teren de la o categorie de teren la alta;
4. drepturi la pământ.

La cerere trebuie atașate următoarele:

• extras dintr-un singur registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare;
• copii ale documentelor care dovedesc identitatea solicitantului - o persoană fizică sau un extras din registrul unificat de stat antreprenori individuali sau un extras din registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
• încheierea evaluării impactului asupra mediului de stat dacă implementarea acesteia este prevăzută de legile federale;
• acordul proprietarului terenului de a transfera terenul dintr-o categorie de teren în alta;
• calcule ale pierderilor în producția agricolă și (sau) pierderilor în silvicultură (dacă este necesar).

Un exemplu de transfer de teren de la o categorie la alta

Cetățeanul Surovtsev M.P. a decis să-și transfere terenul agricol în categoria așezării pentru construirea de imobile rezidențiale. În acest scop a fost proiectat cerere la comitetul funciar la administratia raionala.

În termen de 60 de zile, solicitantul a primit un răspuns oficial în formular act de refuz de a transfera un teren de la agricol la categoria de așezare din cauza imposibilității identificării unei zone specifice din suprafața vastă de teren agricol.

Costul (prețul) transferului de teren

Înainte de a transfera un teren de la o categorie la alta, trebuie luată o decizie cu privire la scopul utilizării sale ulterioare, care va determina categoria cea mai potrivită. În plus, vor trebui rezolvate și problemele financiare legate de transfer.

Costul transferului unui teren în 2019, indiferent de categoria acestuia, variază de la 9.000 la 12.000 de ruble la suta de metri pătrați. Este cu 2000 - 3000 mai mult decât în ​​anii precedenți.

În acest caz, suma finală va fi cunoscută după ce specialiștii evaluează nivelul de complexitate al lucrării viitoare. Pe lângă realizarea Bani pentru schimbarea categoriei, pentru a finaliza cu succes procesul de transfer al unui teren, este indicat să angajați un avocat care să comunice cu oficialii guvernamentali.

Acte de transfer de teren de la o categorie la alta

Trecerea terenului în altă categorie în anul 2019 se efectuează de către serviciul competent la prezentarea unei cereri și a anexei la aceasta. documentele necesare. Forma exactă a documentelor este aprobată de departamentul la care sunt depuse. În același timp, în legea fundamentală - Legea federală nr. 172 din 21 decembrie 2004(modificată la 06/03/16) este indicată următoarea listă informatie necesara incluse direct în textul cererii:

• Număr cadastral.
• Teritoriul actual și propus pentru înregistrarea categoriei.
• Drepturi asupra teritoriului sub forma unui link către un document care oferă o astfel de oportunitate.
• Justificarea necesității schimbării categoriei de teren.

La cerere se anexează următoarele documente, fără de care actiune necesara nu va fi executat:

• Un extras din registrul cadastral sau un pașaport similar.
• Un document de identificare a solicitantului sau a reprezentantului acestuia (pașaport - pentru o persoană fizică, pașaport și extras din Registrul unificat de stat al antreprenorilor individuali - pentru un antreprenor individual, extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice - pentru o persoană juridică, pașaport și putere) de avocat – pentru reprezentant).
• Extras din Registrul Unificat de Stat pentru parcela în cauză.
• Dacă este necesar, o rezoluție a expertizei de stat privind problemele de mediu.
• Consimțământul statului sau al altui deținător al drepturilor de teren. Acest document nu este necesar dacă a fost încheiat un acord de servitute.

Documente de identificare a solicitantului și a părții interesate, precum și consimțământul deținătorului drepturilor de autor, se aplică direct la înregistrare. Documentele rămase sunt solicitate de către autoritatea competentă printr-o linie interdepartamentală în mod independent.

De la începutul anului 2017, în legătură cu implementarea registrul unificat de stat al bunurilor imobiliareîn loc de mai multe extrase din baze de date diferite, se solicită unul din baza de date combinată.

Cine are dreptul de a depune o petiție?

Dreptul de a depune o petiție pentru transferul de terenuri sau terenuri de la o categorie la alta revine persoanelor care își pot confirma drepturile asupra terenurilor. Acestea includ:

• cetățeni și persoane juridice - proprietari de terenuri;
• utilizatori de terenuri - persoanele care dețin și folosesc terenuri cu drept de folosință permanentă (nedeterminată) sau cu drept de folosință gratuită pe termen determinat;
• proprietari de terenuri - persoane care dețin și folosesc terenuri cu drept de proprietate moștenire pe viață;
• Chiriași de terenuri – persoane care dețin și utilizează terenuri în baza unui contract de închiriere sau de subînchiriere.

În raport cu federal, regional și semnificație locală partea interesată este organismul guvernamental corespunzător autorizat special al Federației Ruse, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o entitate municipală.

Refuzul cererii

Examinarea unei cereri poate fi refuzată dacă:

• petiția a fost depusă de o persoană nepotrivită;
• La cerere se anexează documente a căror compoziție, formă sau conținut nu sunt conforme cu cerințele legislației funciare.

În cazul în care aceste motive au constituit motivul refuzului, cererea va fi returnată solicitantului în termen de 30 de zile cu indicarea detaliată a neajunsurilor care trebuie remediate pentru ca aceasta să fie acceptată spre procesare.

Schimbarea categoriei terenului fără acordul deținătorului drepturilor de autor

Autoritățile executive, precum și municipalitățile locale, au dreptul de a depune o petiție de transfer al terenului într-o nouă categorie țintă, fără a o coordona cu persoanele și organizațiile care dețin drepturile asupra sitului. Legea prevede două condiții atunci când autorităților executive li se oferă o astfel de oportunitate:

1. Dacă, după trecerea din vechea categorie, terenul va fi inclus în zone de protecție a mediului, rămânând în proprietatea actualului proprietar;
2. Dacă a fost adoptată o rezoluție pentru a schimba vechiul sau a stabili o nouă linie de oraș.

O cerere acceptată cu o astfel de justificare poate fi atacată de proprietarul terenului în instanță.

Terenul nu poate fi transferat deloc în altă categorie.

Transferul nu este permis în următoarele cazuri:

• stabilirea, în conformitate cu legile federale, a restricțiilor privind transferul de terenuri sau terenuri ca parte a acestor terenuri de la o categorie la alta sau interzicerea unui astfel de transfer;
• prezența unei concluzii negative a evaluării de mediu de stat, dacă implementarea acesteia este prevăzută de legile federale;
• stabilirea unei discrepanțe între destinația solicitată a terenului sau a terenurilor și documentele de amenajare a teritoriului aprobate și documentația privind amenajarea teritoriului, documentația de gestionare a terenului.

Termenele limită pentru examinarea cererilor

Deciziile pozitive și negative cu privire la cereri trebuie luate în considerare și luate în intervalul de timp stabilit:

• decizia de a schimba scopul unui teren trebuie luată de Guvernul Federației Ruse cu 3 luni înainte, cu excepția cazului în care actele juridice ale Federației Ruse prevăd în mod expres o perioadă diferită;
• dacă petiţia este trimisă organului executiv autoritățile locale sau municipalitate, 2 luni sunt alocate cu titlu oneros;
• decizia luată, inclusiv certificatul de refuz, trebuie transmisă solicitantului în termen de două săptămâni de la examinare;
• rezoluţia emisă sub forma unui act de transfer de teren este nelimitată.

Rezultatul când a fost aprobat transferul de teren

Organismul administrativ local autorizat trimite o copie a actului privind transferul de terenuri sau terenuri de la o categorie la alta în termen de 5 zile de la data adoptării sale către organul executiv federal autorizat să implementeze statul. înregistrare cadastrală imobiliare și management cadastru de stat imobiliare.

Despre modificările făcute organism teritorial Rosrestra sesizează titularii de drepturi interesați de terenuri indicând actul de transmitere a terenurilor sau a terenurilor, precum și autoritățile care efectuează înregistrare de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta, să efectueze modificări în termen de șapte zile în legătură cu transferul de terenuri sau terenuri ca parte a unor astfel de terenuri de la o categorie la alta în înscrierea în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor Cu acesta.

Transferul de terenuri sau terenuri ca parte a unor astfel de terenuri de la o categorie la alta se consideră a fi avut loc din momentul efectuării modificărilor cu privire la astfel de transfer în evidențele Registrului unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta.

Nu este necesară reînregistrarea documentelor de proprietate pentru terenurile pentru care au fost adoptate acte de transfer de terenuri de la o categorie de teren la alta.

Caracteristici din capitolul 2 al Legii federale „Cu privire la transferul terenurilor”

În special, în ceea ce privește parcelele agricole, legea prevede posibilitatea modificării specializării acestora în următoarele condiții:

• se va realiza conservarea terenurilor;
• situl este inclus in zona de protectie a mediului;
• se transferă limitele orașului;
• pe zone recunoscute ca improprii pentru activități agricole, clădire industrială sau vor fi folosite pentru alte nevoi care nu sunt legate de agricultura;
• suprafețele improprii pentru activități agricole vor fi ulterior clasificate ca fond forestier, terenuri de rezervă sau fond de apă;
• dacă în zonele alocate se preconizează construirea de drumuri, linii electrice, linii de comunicații (inclusiv structuri de cabluri liniare), conducte pentru diverse scopuri, șinele de cale ferată și alte obiecte liniare. Condiția este valabilă în cazul în care costul parcelelor cu teren agricol, conform cadastrului, este cu peste 30% mai mic decât media regională, iar obiectele liniare planificate vor fi construite în imediata apropiere a drumurilor și a liniei extreme de câmpuri de rotație a culturilor;
• în legătură cu necesitatea de a îndeplini obligațiile internaționale ale Federației Ruse, de a menține capacitatea de apărare și de a asigura garanțiile securității statului; în legătură cu posibilitatea extragerii mineralelor din subsol (mineralele de tip comun fac excepție);
• în scopul păstrării istorice şi mostenire culturala, construirea de diverse facilități sociale, culturale, educaționale și de altă natură.

Legea limitează transferul direcționat al parcelelor dintr-o categorie agricolă în oricare alta dacă acestea conțin terenuri valoroase cu productivitate agricolă crescută. De asemenea, atunci când se analizează o cerere, se efectuează o evaluare comparativă a valorii cadastrale actuale a terenurilor, în care se ia drept ghid valoarea medie a regiunii.

La transferul terenurilor utilizate anterior întreprinderile industriale, industriile energetice și de transport, au fost implicate în industriile de telecomunicații, radiodifuziune, spațială și au fost, de asemenea, la dispoziția Ministerului Apărării, nu există restricții semnificative, cu excepția mai multor caracteristici:

• La transferul terenurilor din utilizare industrială sau de altă natură, se ia în considerare factorul de contaminare a solului și prezența structurilor și clădirilor destinate demolării. Înainte de a schimba categoria în în acest caz, este necesară elaborarea și aprobarea unui proiect care vizează reabilitarea terenurilor;
• dacă pe terenuri clasificate anterior ca categoria industrială sau clasificată ca activitate cu destinație specială care a afectat negativ compoziția și calitatea stratului de sol, sunt necesare o serie de măsuri pentru refacerea solului, în conformitate cu planul de reabilitare aprobat.

În cazul în care cererea de transfer de teren din categoria industrială a fost depusă de autoritățile executive sau de primăriile locale, nu se ia în considerare refacerea prealabilă. condiție prealabilă traducere.

Pentru terenurile incluse în categoria de mediu, transferul se efectuează după o examinare preliminară de mediu efectuată de stat, precum și alte examinări, a căror desfășurare este determinată de legile federale actuale referitoare la protecția mediului.

Dacă, în urma controalelor, reiese că o schimbare a scopului va duce la pierderea semnificației ecologice, cultural-istorice, recreative, științifice, sanitare sau de altă natură critică, atunci trecerea sitului în categoria solicitată va fi refuzat reclamantului.

CARE ESTE REZULTAT PETIȚIEI?

Pe baza rezultatelor examinării cererii, organul administrației locale adoptă un act privind transferul de terenuri sau terenuri ca parte a unor astfel de terenuri de la o categorie la alta sau un act de refuz de a transfera terenuri sau terenuri ca parte a acestor terenuri. terenuri de la o categorie la alta in termen de doua luni de la data primirii cererilor.

Un act de transmitere a terenurilor sau a terenurilor sau un act de refuz de a transfera terenuri sau terenuri se transmite persoanei interesate în termen de paisprezece zile de la data adoptării unui astfel de act.

Un act privind transferul de terenuri sau de terenuri sau un act de refuz de a transfera terenuri sau terenuri poate fi atacat în instanță.

Adesea este nevoie de a produce teren agricol pentru construirea diverselor instalații sau din alte motive întemeiate.

Procedura este destul de lungă, dar legislația prevede clar toate condițiile și termenii transferului.

De asemenea, conține informații detaliate cu privire la numărul și conținutul documentelor și certificatelor necesare pentru o decizie pozitivăîntrebare, iar în cazul refuzului, termenul limită pentru retrimiterea cererii.

Fiecare parcelă de teren aparține unui anumit teren, în total există:

1. pădure,
2. zone special protejate,
3. fond de apă
4. stoc,
5. industrie.

Este interzisă folosirea terenului în alte scopuri decât scopul propus. Pentru construcții pe terenul agricol al unei clădiri cu mai multe etaje sau al unui punct de vânzare cu amănuntul permisiunea necesară cu justificare.

Separat, trebuie remarcat faptul că nu este necesar să se confunde categoria. Acestea sunt lucruri complet diferite. Categoria caracterizează terenul în sine, în timp ce VRI reglementează ce clădiri pot fi amplasate pe terenul agricol.

Înainte de a lua orice acțiune, trebuie să faceți cu precizie și.

• clădire, imobile comerciale sau industriale;
• cu profitul așteptat din revânzare (terenul de așezare este mai mare decât terenul agricol);
• organizare la fața locului întreprindere producătoare sau magazin;
• constructie bloc, destinate efectuării lucrărilor auxiliare;
• organizarea unei rezervații naturale pe terenuri agricole;
• constructii de cladiri rezidentiale.

Care sunt regulile de schimbare a categoriilor?

Codul funciar împarte toate terenurile în categorii în funcție de scopul lor.

Fiecare dintre ele are propriile sale proprietăți legale.

La schimbarea categoriei de teren agricol de care aveți nevoie indeplini toate conditiile Legea federală „Cu privire la transferul de terenuri sau terenuri de la o categorie la alta”, care descrie:

• procedura de incepere a productiei,
• conținutul cererii de schimbare a categoriei,
• condițiile și termenii de examinare a cazului,
• motive de refuz și recurs.

În niciun caz nu trebuie să vă angajați în traduceri dacă legea prevede că aceste acțiuni sunt inadmisibile.

Se întâmplă astfel de situații:

1. Când o evaluare de mediu emite o concluzie negativă.
2. La stabilirea scopului nescop al amenajării teritoriului.

Începeți procesul de transfer al terenurilor agricole într-o altă categorie orice persoana interesata poate sau reprezentantul acestuia, inclusiv:

• proprietarii de terenuri;
• titulari de drepturi ai diferitelor imobile situate pe terenul în litigiu;
• organele locale de conducere;
• alte persoane interesate.

Condiții de transfer

Cum se transferă terenul agricol într-o altă categorie? ÎN lege federala sunt precizate toate condițiile în care este posibilă o astfel de modificare. Traducere efectuate în următoarele circumstanțe:

• conservarea terenurilor;
• organizarea rezervațiilor naturale;
• constructie facilități de producție pe teren agricol;
• construirea de autostrăzi, linii electrice etc.;
• combinarea terenurilor neutilizabile cu fonduri forestiere, de apă sau de rezervă;
• minerit;
• construirea de locuințe și facilități de servicii comunale;
• implementarea garanțiilor internaționale în scopuri de apărare.

Nu poate fi efectuat transferul terenurilor agricole într-o altă categorie în cazurile în care valoarea lor cadastrală este cu 50 la sută mai mare sau mai scumpă decât terenul dintr-o localitate municipală sau un cartier urban.

De asemenea, este imposibil să se schimbe categoria de teren agricol dacă pe el sunt cultivate produse agricole deosebit de valoroase.

Atunci când se creează un teritoriu cu protecție specială, consimțământul proprietarului nu este adesea necesar.

Un astfel de consimțământ nu este necesar la schimbarea limitelor unei zone populate., și la amplasarea de amenajări de stat sau municipale pe terenuri agricole.

Cum se schimbă: procedură

Pentru a începe să transferați terenuri agricole într-o altă categorie, trebuie scrieți și depuneți o petiție personal organului executiv al puterii de stat sau organelor locale de conducere care pot rezolva astfel de probleme.

Puteți trimite un pachet de documente prin scrisoare recomandată, fără a uita să semnați.

În declarația întocmită este necesar să se precizeze:

• numărul cadastral al parcelei cedate;
• categoria de teren în care este înscris terenul cedat și cel în care trebuie transferat;
• explicații privind necesitatea înlocuirii cu alta;
• autoritate asupra terenului pentru al cărui transfer se întocmește cererea.

Cererea trebuie să fie însoțită de atașați următoarea documentație:

• un proiect de management al terenului care explică în detaliu sensul schimbării de categorie;
• extragerea din cadastrul funciar care contine informatii despre terenul ce se ceda;
• fotocopii ale documentelor care confirmă identitatea solicitantului, dacă acesta individual. Dacă aceasta entitate, apoi un extras din registrul de stat al întreprinzătorilor individuali sau un extras din registrul persoanelor juridice;
• un extras din registrul de stat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și al dreptului de proprietate asupra unui teren;
• avizul experților de mediu, dacă este necesar;
• acord cu proprietarul terenului, dacă legea federală este cerută;
• acord cu organul executiv.

La finalizarea revizuirii organele executive emit act definitiv asupra deciziei de schimbare a categoriei terenului agricol sau refuză.

Decizia emisă cu o concluzie pozitivă trebuie să indice în detaliu:

• argumentare,
• limitele terenului,
• descrierea locului,
• pătrat,
• număr cadastral.

Termenele limită

Perioada de timp pentru emiterea unei decizii de transfer depinde de locul în care este luată în considerare cererea.

Atunci când se analizează un pachet de documente de către guvernul rus, o decizie este emisă în termen de trei luni de la data primirii cererii.

La depunerea unei cereri la organele executive locale, această perioadă este mai scurtă - două luni de la data livrării pachet de documente.

Decizia trebuie transmisă reclamantului în termen de 14 zile de la data hotărârii asupra cauzei. Cererea trebuie luată în considerare imediat după depunerea de către solicitant.

Posibil refuz de a schimba

• consimțământul pentru schimbarea categoriei;
• refuzul de a se schimba.

De asemenea poti primi un refuz, Dacă:

• pachetul de documente a fost depus de o persoană care nu este specificată în legea federală;
• nu au fost îndeplinite toate cerințele de aplicare.

Un astfel de refuz prin lege trebuie să urmeze perioadă de treizeci de zile după adoptarea de către organul executiv. Justificarea refuzului trebuie specificată în documentul de însoțire.

Acest lucru face posibil:

• Corectați greșelile;
• retrimiteți cererea.

Un refuz cu acte corect intocmite se emite in caz de neconcordanta la trecerea categoriei de teren agricol in alta legislatia actuala. De asemenea motivele de refuz pot fi decizie a evaluării de mediu și discrepanță în scopul propus terenuri agricole cu documentație oficială privind amenajarea teritoriului și gospodărirea terenurilor.

De exemplu, dacă un teren are statutul de teren agricol, atunci nu va fi permisă construirea unei comunități de cabane pe el. Este necesară o justificare serioasă și detaliată pentru o astfel de traducere.

Dacă nu sunteți de acord cu refuzul, orice persoană, fie că este o persoană fizică sau o persoană juridică, are complet dreptul de a contesta deciziaîn termen de trei luni de la data primirii deciziei de refuz.

Video util

În acest videoclip veți afla despre eliminarea planificată a necesității de a transfera terenul într-o altă categorie:

Concluzie

Adesea apare necesitatea trecerii de la categoria de teren agricol la alta:

• în legătură cu construcția de unități industriale, rezidențiale și comerciale,
• atunci când se organizează o fermă filială mare cu implicarea unui număr mare de lucrători terți etc.

Refuzul de a schimba categorii pot fi obținute în două cazuri.

1. În cazul executării incorecte a documentelor, când datele sunt indicate incorect sau sunt conținute informații ilegale.
2. Dacă cererea nu corespunde cu cea actuală Cod funciarși legea federală.

Pentru a depune o cerere trebuie contactați autoritățile executive locale sau Guvernul Federației Ruse. Perioadele de revizuire variază de la două până la trei luni. Dacă primiți un refuz, trebuie să depuneți o contestație în termen de 30 de zile.

In contact cu