Când proprietarul are dreptul de a refuza chiriașului să încheie un contract de închiriere pentru un nou termen. Dreptul de preempțiune de închiriere Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere

1. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pt. termen nou. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, timp rezonabil până la încheierea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

Dacă locatorul refuză să încheie un contract cu locatarul pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție , să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași termeni și condiții. perioadă nedeterminată(Articolul 610).

Legislația în temeiul art. 621 Cod civil al Federației Ruse partea 2

• Comentariu la articolul 621

  1. Punctul 1 comentariu. Artă. conţine conditii generale exercitarea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. La expirarea contractului, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, are, în egală măsură, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel (exemple din alte reglementări prin lege sunt alin. 2 al art. 627, art. 632, 642 Cod civil). Mai mult, notificarea chiriașului înainte de expirarea contractului de închiriere despre încetarea acestuia și refuzul locatorului de a reînnoi raportul de închiriere nu îl privează în sine pe chiriaș de posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă (clauza 33 din Curtea Supremă de Arbitraj, scrisoarea nr. 66).

  Comentariu. Artă. stabilește o serie cerințe speciale unui chiriaș care intenționează să profite de dreptul de preempțiune.

  În primul rând, trebuie să-și îndeplinească în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul contractului. În al doilea rând, el trebuie să fie pregătit să încheie nou acord chirie, celelalte lucruri fiind egale, i.e. în condiții care, în orice caz, nu sunt mai rele pentru locator decât cele pe care terții sunt gata să le ofere acestuia din urmă. În al treilea rând, chiriașul trebuie să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un contract în termenul specificat în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.

  2. Dreptul de preempțiune nu înseamnă că contractul trebuie încheiat neapărat în aceleași condiții. Din punct de vedere juridic, se încheie un nou acord, al cărui conținut poate diferi semnificativ de acordul anterior (paragrafele 31 - 32 din scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj nr. 66). O concluzie mai generală este, de asemenea, corectă: dreptul de preempțiune al chiriașului nu îl obligă pe proprietar să închirieze din nou imobilul cu orice preț.

  Cu toate acestea, dacă proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un acord pentru un nou termen, dar cu încălcarea comentariului. Artă. în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere anterior, a încheiat un nou contract de închiriere cu un terț, atunci chiriașul are dreptul de a procedura judiciara cere transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau solicită numai compensarea pierderilor. Transferul de drepturi și obligații este intrarea forțată a unui fost chiriaș într-un nou contract de închiriere în calitate de chiriaș, efectuată prin hotărâre judecătorească. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de subînchiriere se prevede altfel, subchiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, de asemenea, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de subînchiriere pentru un nou termen. paragraful 3, paragraful 2, articolul 615 din Codul civil).

  3. În literatura de specialitate se poate găsi un punct de vedere conform căruia, prin analogie cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune la cumpărare (art. 250 din Codul civil), locatorul este obligat să notifice chiriașului condițiile în care este gata să încheie un acord cu un terț și să-l invite să își exercite dreptul de preempțiune . Actualitatea acestei reguli este evidentă, însă, din lipsa întăririi sale normative, nu este necesar să vorbim despre obligația precizată a locatorului, nici măcar prin analogie. Sarcina probei, care uneori este imposibilă fără supravegherea „detectivă” a comportamentului proprietarului (dacă acesta a încheiat un nou contract), revine în întregime fostului chiriaș în termen de un an de la încetarea contractului anterior.

  4. Ca urmare a cursului normal al evenimentelor, contractul de închiriere este reziliat la expirarea termenului său fără nicio notificare din partea locatorului sau locatarului. Cu toate acestea, în practică se întâmplă adesea ca după expirarea contractului, chiriașul să continue să folosească proprietatea închiriată fără a încheia un nou contract, iar proprietarul să nu se opună la acest lucru. În acest caz, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții, cu excepția condiției privind perioada: aceasta din urmă devine nedeterminată (clauza 2 a articolului 610, clauza 2 a articolului de comentariu).

  Reînnoirea are loc fără un acord special (pozitiv) al părților, de ex. prin acţiunile lor concludente. Temeiul reînnoirii contractului este prezumția, care întrunește interesele ambelor părți, că părțile, fără a-și exprima voința de a rezilia contractul, consimt în mod tacit să continue contractul în aceleași condiții. Reînnoirea unui contract pe perioadă nedeterminată nu înseamnă a-i acorda proprietatea de perpetuitate: fiecare parte are dreptul de a rezilia contractul în orice moment prin notificarea celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul unui contract de închiriere. imobiliare- peste trei luni. Aceste perioade de avertizare (cu singura diferență de durată) sunt cauzate de „precauția” înțeleasă a legiuitorului pentru a egaliza interesele părților la contract.

  Comentariu norme Artă. privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată nu se aplică unor contracte pentru care sunt stabilite excepții prin lege: de exemplu, la un contract de închiriere (a se vedea comentariul la articolul 627 din Codul civil), închirierea vehicul(a se vedea comentariul la articolele 632, 642 din Codul civil).

1. Dacă prin lege sau prin contractul de închiriere nu se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea contractului, are, în egală măsură, un drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

Dacă locatorul refuză să încheie un contract cu locatarul pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție , să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească bunul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată (articolul 610).

Comentariu la art. 621 Cod civil al Federației Ruse

1. Regula paragrafului 1 al articolului comentat privind dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este dispozitivă: poate fi exclusă prin contractul de închiriere. În unele cazuri, legea se abate de la aceasta (de exemplu, paragraful 2 al articolului 627, articolele 632 și 642 din Codul civil). În consecință, acest drept al chiriașului este limitat ca natură în comparație cu, care nu poate fi eliminat prin contract.

2. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract este dreptul la lucrul altcuiva, și anume lucrul care a făcut obiectul unui contract de închiriere expirat, pe care chiriașul dorește să-l închirieze din nou. Prin urmare, dacă acest lucru efectiv și (sau) legal a încetat să mai existe (de exemplu, din cauza împărțirii de către proprietar a ceea ce îi aparținea teren pentru mai multe noi, desființare în în modul prescris spații de vânzare cu amănuntul din piața de vânzare cu amănuntul), atunci dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere este de asemenea reziliat.

———————————
Rezoluții FAS Districtul de nord-vest din 22 februarie 2007 în dosarul nr. A05-8019/2006-3 și din data de 30 aprilie 2008 în dosarul nr. A56-5285/2007.

3. În conformitate cu paragraful 1 al articolului comentat, pentru ca chiriașul să aibă drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, trebuie să fie prezente trei condiții: 1) expirarea contractului; 2) îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care decurg din contractul în vigoare anterior; 3) acordul chiriașului cu termenii pe care proprietarul dorește să îi ofere unei alte persoane în calitate de chiriaș.

4. Întârzierea plății plăți de închiriere iar încălcarea de către chiriaș a altor condiții ale contractului indică rea-credința acestuia și îl privează de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen. În același timp, materialitatea sau nesemnificația încălcării clauzelor contractului nu afectează soluționarea problemei realei sale, ceea ce este confirmat de materialele practicii judiciare.

———————————
Hotărâri ale Districtului FAS Moscova din 24 martie 2006 în dosarul Nr. KG-A40/2224-06, Districtul FAS Nord-Vest din 14 noiembrie 2007 în dosarul nr. A56-8467/2006.

5. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate interveni în cazul în care acesta este de acord cu toate condițiile propuse de locator altei persoane, inclusiv condiția privind cuantumul și procedura de efectuare a plăților chiriei, asupra garanțiilor. siguranța bunului închiriat. Tocmai aceasta rezultă din prevederea normei alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse - „toate celelalte lucruri fiind egale”. Ca urmare, încheierea unui contract de închiriere pe o nouă perioadă ca urmare a exercitării dreptului său de preferință de către chiriaș este în esență încheierea unui nou contract. Prin urmare, părțile sunt considerate nelegate de termenii acordului anterior valabil.

———————————
A se vedea: punctul 32 buletinul informativ Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66.

6. O condiție prealabilă pentru ca locatarul să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen este notificarea obligatorie în scris a locatorului de către chiriaș cu privire la dorința de a încheia un nou contract. Perioada în care chiriașul este obligat să notifice locatorului dorința sa de a încheia un nou contract este indicată în contract, în caz contrar o astfel de notificare trebuie făcută într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Regula clauza 2 art. 314 din Codul civil al Federației Ruse privind un termen rezonabil pentru îndeplinirea unei obligații în în acest caz, nu este cazul, întrucât notificarea dorinței de a încheia un nou contract de închiriere este un drept, nu o obligație, a chiriașului. Prin urmare, durata termenului rezonabil la care se face referire în articolul comentat trebuie stabilită în fiecare caz concret, ținând cont de condițiile și esența obligației, de relațiile părților și de regulile de etică în afaceri. Dar, în orice caz, chiriașul trebuie să trimită notificarea specificată cel târziu la expirarea termenului de închiriere.

Dacă procedura de trimitere a documentelor și mesajelor este reglementată de contractul de închiriere, atunci notificarea scrisă a dorinței de a încheia un nou contract trebuie făcută în conformitate cu această procedură. În cazul în care contractul nu conține prevederi speciale în acest sens, atunci interesele chiriașului sunt cel mai bine servite prin trimiterea anunțului într-o scrisoare valoroasă cu inventarul conținutului și un bon de livrare poștal.

7. În cazul în care locatorul refuză să reînnoiască chiriașul pentru un nou termen, dar, în același timp, în termen de un an de la data expirării contractului, încheie un contract de închiriere cu o altă persoană, atunci acesta este considerat un care încalcă dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. În acest caz, chiriașul, în calitate de victimă, are dreptul, la alegerea sa, de a cere în instanță: 1) transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu l; 2) doar compensarea pentru astfel de pierderi.

8. Dreptul chiriașului de a cere în justiție transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat nu echivalează cu dreptul de a forța locatorul să încheie un contract pe un nou termen, de la ultima măsură de protecție a intereselor chiriașul ar trebui aplicat în alte cazuri, de exemplu, atunci când locatorul se sustrage de la încheierea unui contract de închiriere pe baza unui contract de închiriere preliminar (articolele 429, 445 din Codul civil).

———————————
A se vedea, de exemplu: Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 noiembrie 2009 Nr. VAS-14788/09 în dosarul Nr. A57-7779/2008-132; Rezoluții FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 23 noiembrie 2009 N F03-6336/2009 și districtul FAS Moscova din 27 noiembrie 2009 N KG-A40/12492-09.

9. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen nu apare în cazul în care există doar intenția locatorului de a închiria imobilul unui terț, dar contractul în sine nu a fost încă încheiat între aceștia. Cert este că transferul drepturilor și obligațiilor este posibil numai în baza unui contract de închiriere deja încheiat, iar norma paragrafului 1 al articolului comentat nu prevede alte modalități de a proteja dreptul de preempțiune încălcat al chiriașului.

———————————
În același timp, practica judiciară este plină de cazuri în care judecătorii descoperă un astfel de drept de preempțiune chiar dacă există doar intenția locatorului de a închiria imobilul unui terț. A se vedea, de exemplu: Hotărârile Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 7 august 2009 Nr. VAS-9974/09 în dosarul Nr. A73-3713/2008-4 și din 25 decembrie 2009 Nr. VAS-17393/ 09 în dosarul nr. A40-89440/ 08-89-746, precum și Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 23 iunie 2009 N F03-2498/2009, din 29 iunie 2009 N F03-2360 /2009.

10. Norma paragrafului 2 al articolului comentat este imperativă. Prin urmare, termenii contractului de închiriere, conform cărora se introduce o interdicție privind reînnoirea contractului de închiriere după expirarea acestuia, în absența obiecțiilor din partea locatorului, atunci când chiriașul continuă efectiv să folosească proprietatea închiriată, ar trebui considerate nule.

———————————
Practica judiciară în această problemă este foarte contradictorie. Comparați, pe de o parte, Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 27 martie 2009 N A79-3187/2008, FAS districtul Ural din 13 ianuarie 2010 N Ф09-1996/09-С6 și, pe de altă parte, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 3 aprilie 2008 N Ф09-1424/08-С6.

11. Efectul ordinului imperativ al paragrafului 2 al art. 622 din Codul civil al Federației Ruse nu poate fi extins la cazurile în care legiuitorul introduce special norme obligatorii despre termenele limită de închiriere specii individuale proprietate. Astfel, potrivit paragrafului 7 al art. 22 din Codul funciar al Federației Ruse, un teren poate fi închiriat pentru stat și nevoile municipale sau pentru efectuarea munca de sondaj pe o perioadă de cel mult un an. Este evident că atunci când utilizare reală a unor astfel de terenuri, după un an de la data trecerii lor în arendă, chiar și în absența unor obiecții din partea locatorului, nu este nevoie să vorbim despre reînnoirea contractului de închiriere.

———————————
Practica judiciară modernă deține poziții similare. A se vedea, de exemplu: Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 12 februarie 2008 în cazul nr. A56-2308/2007, din data de 11 martie 2008 în dosarul nr. A56-3642/2007.

12. Numai prezența sau absența obiecțiilor locatorului cu privire la continuarea utilizării bunului închiriat de către locatar după expirarea contractului sunt semnificative din punct de vedere juridic pentru a decide problema reînnoirii sau nereînnoirii contractului în aceleași condiții pentru un perioadă nedeterminată. Prin urmare, proprietarul trimite o notificare chiriașului care conține un refuz de reînnoire raporturi contractualeîn aceleași condiții, iar primirea unei astfel de notificări de către chiriaș înseamnă încetarea relației contractuale. Și invers, dacă chiriașul a notificat locatorului anularea contractului și, în același timp, continuă să folosească proprietatea închiriată, iar locatorul nu se opune unei astfel de utilizări, atunci aceasta indică reînnoirea contractului pe aceeași termene pe perioadă nedeterminată.

———————————
Această poziție domină în practica judiciara. Vezi, de exemplu: Hotărârile Districtului FAS Moscova din 4 august 2006 în cazul nr. KG-A41/7087-06-P, din 14 decembrie 2009 în dosarul nr. KG-A41/13060-09, districtul nord-vestic FAS din 15 ianuarie 2010 în dosarul nr. A56-47994/2008″. Cu toate acestea, în mod corect, trebuie spus că există și decizii bazate pe punctul de vedere opus. A se vedea, de exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 25 decembrie 2009 în dosarul nr. F03-7359/2009.

O abordare similară poate fi observată în materialele practicii judiciare. Vezi, de exemplu: Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 6 aprilie 2007 în dosarul nr. A56-26630/2006.

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un acord privind utilizarea bunurilor altcuiva este destul de comun în practica internationala. Acest tip de drept de preempțiune a fost formulat pentru prima dată de legiuitorul intern abia în 1927.<*>, prin modificarea art. 154 Cod civil RSFSR 1922. Mai mult, atât conform Codului civil al RSFSR 1922, cât și Codului civil al RSFSR 1964 (articolul 280), un astfel de drept aparținea doar unei categorii strict definite de angajatori - de stat, cooperativ sau alte organizații publice socialiste, cu condiția îndeplinirii corespunzătoare de către aceștia a atribuțiilor asumate în baza contractului de închiriere.

În legislația civilă actuală a Rusiei, regula privind dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este formulată ca dispozitiv. Aceasta înseamnă că părțile la contractul de închiriere, prin acordul lor, pot exclude aplicarea regulii de mai sus consacrate la art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, privind raporturile juridice existente între ele. Aceeași restricție poate fi introdusă prin lege.

Astfel, în virtutea instrucțiunilor directe de reglementare, regulile alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică situațiilor în care participanții la cifra de afaceri încheie un contract de închiriere (închiriere de consumator), un contract de închiriere pentru un vehicul cu echipaj și fără furnizarea de servicii de management și operare tehnică(a se vedea articolele 627, 632, 642 din Codul civil al Federației Ruse).

În consecință, chiriașul are un drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, cu excepția cazului în care prin lege sau prin acord se prevede altfel.<*>.

Subiecții dreptului de preempțiune de închiriere

Ca conditii obligatorii recunoașterea faptului că o persoană are un drept de preempțiune de a încheia un acord ar trebui menționată, în primul rând, respectarea de către persoana a cerințelor speciale pentru obiectul dreptului de preempțiune în cauză și, în al doilea rând, necesitatea executării corespunzătoare de către subiectul legii analizate. privilegiul obligaţiilor ce îi revin prin contractul de închiriere.

În primul rând, este fundamental să se țină seama de faptul că titularul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere este doar chiriașul ca parte la contractul relevant.<*>. Un sublocatar, precum și o persoană care utilizează proprietatea pe baza unui alt contract decât un contract de închiriere (de exemplu, pe baza unui utilizare gratuită) sau fără niciun motiv stabilit de tranzacția relevantă.

VPSH LLC a depus o cerere la Curtea de Arbitraj a Regiunii Kaliningrad pentru recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un teren, invocând faptul că terenul în litigiu i-a fost închiriat printr-o rezoluție a primarului din Kaliningrad, este utilizator de bună credință al parcelei, iar acordul în sine nu a fost încheiat din vina aparatului executiv al primăriei. Instanța de fond a dat curs cererilor, aplicând alin. 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse prin analogie.

Curtea Federală de Arbitraj din Districtul Nord-Vest, în dezacord cu decizia instanței de fond, în special, a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen aparține numai chiriașului în temeiul contractului. Întrucât VPSH LLC nu a fost parte la acordul relevant, argumentele cu privire la dreptul său de preempțiune sunt nefondate<*>.

Problema posibilității aplicării prevederilor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse la relațiile legate de încheierea unui contract de subînchiriere, în special la întrebarea cât de rezonabil este să se creadă că dreptul de preempțiune de a încheia un contract poate aparține și sublocatorului.

Actual drept civil iar practica aplicării acestuia ne permit să afirmăm că, în sfera de aplicare a contractului de închiriere, dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen ar trebui recunoscut de către sublocatari fără nicio rezervă. Astfel, în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă care depășește semnificativ contractul de subînchiriere, sublocatul are dreptul, pe perioada de valabilitate a unui astfel de contract de închiriere, să profite de încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, informând chiriașul despre aceasta în termenul și în modul specificat la alin.1 al art. 621 Cod civil al Federației Ruse. În consecință, în situația în care chiriașul încalcă dreptul de preempțiune al subchiriașului de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen, consecințele prevăzute la alin. 3 p. 1 art. 621 Cod civil al Federației Ruse.

Confirmarea celor spuse poate fi găsită și în practica judiciară. A fost încheiat un acord între Novotroitsky Market LLC (chiriaș) și antreprenorul individual R. (sublocatar) pentru subînchirierea unui spațiu comercial pe piață pentru perioada 1 ianuarie 2003 până la 30 noiembrie 2003. Prin notificare din 30 octombrie 2003 , Novotroitsky Market LLC " a informat antreprenorul R. că la expirarea perioadei respectivul acord subînchiriere, adică de la 1 decembrie 2003, acest contract trebuie considerat reziliat. Chiriașul a refuzat să încheie un contract de subînchiriere pentru un nou termen.

Considerând acțiunile chiriașului ca fiind nelegale, întreprinzătoarea R. a formulat o cerere la instanța de arbitraj, invocând, printre altele, încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere pe un nou termen, stabilit prin clauza 1 din Artă. 621 Cod civil al Federației Ruse. Refuzând să satisfacă pretențiile, instanța, în special, a indicat următoarele: argumentul reclamantului cu privire la încălcarea prin acțiunile chiriașului a dreptului de preempțiune al sublocatorului (articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse) este respins, întrucât reclamanta nu a făcut dovada că spațiul comercial în litigiu a fost subînchiriat unei alte persoane<*>.

Astfel, instanța a recunoscut, deși indirect, dreptul sublocatarului de a încheia în mod preferențial un contract de subînchiriere pe un nou termen și necesitatea aplicării prevederilor art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, inclusiv în acea parte care se referă la protecția privilegiului juridic evaluat.

În caz contrar, drepturile și obligațiile participanților la relația analizată ar trebui evaluate în cazul în care contractul de închiriere a expirat, contractul este reziliat prin acordul părților, la insistențele uneia dintre acestea, sau din alte motive, și părțile nu iau măsuri pentru a-l încheia pe un nou termen. În acest caz, nu este nevoie să vorbim despre posibilitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatarului de a încheia un contract de subînchiriere pentru un nou termen. În acest caz, sublocatarul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract de subînchiriere, iar acest lucru se întâmplă concomitent cu pierderea statut juridic. În ceea ce privește locatorul, acesta nu poate fi considerat o persoană obligată față de sublocatar în ceea ce privește exercitarea privilegiului său de a încheia preventiv un contract de subînchiriere. Această concluzie, desigur, se reflectă în practica judiciară.

Our Children LLC a depus o cerere la instanța de arbitraj la administrația orașului Orel pentru a anula Rezoluția nr. 3092 „Cu privire la încheierea unui contract de închiriere cu OJSC AIC Orlovskaya Niva pentru spații nerezidențiale situate la adresa: Orel, Pushkin St. ., 20". După cum sa stabilit prin materialele cazului, între OJSC „Magazin Rossiya” (chiriaș) și Conducere proprietate municipală(locator) a fost încheiat un contract de închiriere pentru imobilul nerezidențial în litigiu Nr. 0584 din data de 31 decembrie 2001 În baza contractului de închiriere specificat, la 1 ianuarie 2002, între Our Children LLC (subchiriaș), Departamentul de Proprietate Municipal (. locator) și OJSC „Magazin Rossiya” „(chiriaș) a fost încheiat un contract de subînchiriere pentru o parte din imobilul nerezidențial în litigiu. După expirarea contractului de închiriere N 0584, un nou contract de închiriere nu a fost încheiat niciodată de către părți. În legătură cu prin aceasta, administrația orașului Orel a decis să transfere spre închiriere spațiile nerezidențiale în litigiu unei terțe persoane (JSC AIC „Orlovskaya Niva”). decizie luată La 1 decembrie 2002, Departamentul Proprietății Municipale al orașului Orel (locator) și OJSC AIC Orlovskaya Niva au încheiat un nou contract de închiriere.

Considerând că Decretul administrației orașului Orel nr. 3092 a încălcat acestuia interese legitime, SRL „Copiii Noștri” a mers în justiție, motivându-și revendicările, inclusiv încălcarea dreptului său de preempțiune de a încheia un acord pe un nou termen. Refuzând să satisfacă cererea, instanța de arbitraj, în special, a remarcat că „în conformitate cu partea 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege sau alte acte juridice. Tinand cont statut juridic Reclamant în calitate de subchiriaș, nu putem fi de acord cu susținerea sa conform căreia rezoluția administrației îi încalcă dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere, stabilit de art. 621 din Codul civil al Federației Ruse"<*>.

Cu alte cuvinte, instanța, fiind în esență de acord cu necesitatea recunoașterii dreptului de preempțiune al sublocatorului de a încheia un contract pe un nou termen, a indicat în mod corect că un astfel de drept de preempțiune nu poate fi încălcat prin acțiunile locatorului, iar exercitarea dreptului de preempțiune. din urmă, din cauza expirării contractului de închiriere, este imposibil .

A doua cerință pentru subiectul dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este respectarea necondiționată a cerințelor paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse privind îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor sale în baza contractului de închiriere<*>. După cum se remarcă corect în această privință în literatura de specialitate, „acest drept aparține doar unui chiriaș de bună credință...”<**>. În acest caz, ar trebui să ne ghidăm de clauza 3 din art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia, dacă legea oferă protecție drepturile civileîn funcție de dacă aceste drepturi au fost exercitate în mod rezonabil și cu bună-credință, caracterul rezonabil al acțiunilor și buna credință a participanților raporturi juridice civile sunt presupuse. Cu alte cuvinte, în cazul unui litigiu între participanții la raportul juridic analizat, sarcina de a dovedi reaua-credință a chiriașului ar trebui să revină proprietarului.

Din textul de lege nu rezultă clar ce obligații specifice ale chiriașului se discută atunci când se decide cu privire la recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract. În același timp, se pare că este imposibil să le limităm normativ. Analiza Ch. 34 din Codul civil al Federației Ruse („Chirie”) permite doar identificarea anumitor grupuri de obligații ale chiriașului, neîndeplinirea ( execuție necorespunzătoare) care implică cu siguranță un refuz de a-l recunoaște ca subiect autorizat din punctul de vedere al faptului că are dreptul de preempțiune specificat. Este permis să se distingă: obligații asociate cu utilizarea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a utiliza proprietatea în conformitate cu scopul acesteia sau cu termenii acordului (articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse)); obligații legate de întreținerea proprietății închiriate (de exemplu, obligația de a efectua reparații de rutină (clauza 2 a articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse)); obligații legate de plata plăților de leasing (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Procedura si conditiile de exercitare a dreptului de preferinta la inchiriere

Clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește regula conform căreia, dacă chiriașul intenționează să își exercite dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința sa. în perioada specificată în contractul de închiriere și dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract - într-un termen rezonabil până la expirarea contractului (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). Legea nu impune nicio cerință specială acestei notificări, cu excepția condiției de conformare forma scrisa, ceea ce face posibil să se considere acceptabil designul său arbitrar. Cele de mai sus, în special, înseamnă că nu este necesară includerea tuturor în notificarea în cauză conditii esentiale viitorul nou contract de închiriere și, prin urmare, oferă motive pentru concluzia că o astfel de notificare poate avea sau nu natura unei oferte.

Din punctul de vedere al exercitării dreptului de preempțiune în cauză, o astfel de notificare a chiriașului cu privire la dorința de a profita de privilegiul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și, prin urmare, de a continua relația de deținere și utilizare plătită a bunurilor altcuiva este în mod clar condiție prealabilă. Prin urmare, se poate susține că, alături de necesitatea sus-menționată a executării corespunzătoare de către chiriaș obligatii contractuale, avizul evaluat are și înțelesul și înțelesul uneia dintre condițiile de punere în aplicare a oportunității legale acordate de privilegiul de a încheia preventiv un contract de închiriere pe un nou termen. Cu alte cuvinte, pe baza înțelegerii literale a legii, în lipsa unei astfel de înștiințări prealabile a chiriașului, este imposibil ca acesta să exercite un avantaj în încheierea unui contract.

Aceeași părere a fost exprimată în practica judiciară.

În scrisoarea de informare menționată mai sus a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 cu privire la problema luată în considerare, se prezintă următorul caz în instanță: „ Societate pe actiuni a depus o cerere la instanţa de arbitraj împotriva comitetului de administrare a proprietăţii şi antreprenor individual privind transmiterea drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului de închiriere încheiat între pârâți.

În susținerea cererii sale, reclamantul a făcut referire la faptul că, în conformitate cu primul paragraful al paragrafului 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, el, în calitate de chiriaș de bună credință, la expirarea contractului, are: restul fiind egal, un drept preferential fata de alte persoane de a incheia un contract de inchiriere pe un nou termen.

Instanța de fond, soluționând litigiul, a fost ghidată de paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia chiriașul este obligat să notifice în scris locatorului dorința de a încheia un astfel de acord în termenul perioada specificată în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un timp rezonabil înainte de expirarea valabilității contractului.

Întrucât nu a fost prezentată dovada respectării de către reclamant a cerințelor specificate ale articolului 621 din Cod și a acordului privind notificarea scrisă către locator a intenției de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, instanța a ajuns la concluzia că reclamanta. a pierdut dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen și, prin urmare, a recunoscut creanța declarată, nu poate fi îndeplinită cerința de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat de pârâți.

Contestând hotărârea pe fond a litigiului la instanța de apel, reclamantul s-a referit la faptul că a fost lipsit de posibilitatea de a notifica locatorului intenția sa de a încheia un contract pe un nou termen, întrucât acesta din urmă, înainte de expirare. a contractului, a fost informat despre refuzul reînnoirii contractului de închiriere.

Curtea curtea de apel a recunoscut ca neîntemeiat acest argument al reclamantei, arătând că în înștiințarea transmisă de locator se indică doar intenția de reziliere a contractului de închiriere anterior ca urmare a expirării termenului stabilit în acesta. Această împrejurare nu l-a împiedicat pe reclamant să își exercite dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse” (clauza 33).

În parcela de mai sus, cel mai mare interes pentru noi este referirea directă a instanței de judecată la faptul că respectarea de către chiriaș a cerințelor legii (acordului) privind notificarea prealabilă a proprietarului cu privire la intenția de a folosi dreptul de preempțiune al chiriașului este o condiție necesară. pentru implementarea acestuia din urmă. Fără o astfel de notificare, chiriașul pierde opțiunile legale relevante.

Trebuie avut în vedere faptul că trimiterea acestei notificări nu poate fi considerată implementare persoana autorizata(chiriaș) a dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen: acest exercițiu poate fi discutat numai după ce locatorul și-a exprimat intenția corespunzătoare de a încheia un contract. Aceeași părere a fost exprimată în practica judiciară.

Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Moscova, respingând cererea fostului chiriaș, care a fundamentat pretențiile prin existența dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, a indicat următoarele: „... instanța instanță de casație rezultă din faptul că locatarul nu poate invoca dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen în lipsa unei intenții clare a locatorului de a transfera imobilul spre închiriere...”<*>

Transferul de către locator al proprietății unei alte persoane din alte motive temeiuri legale decât chiria nu este un motiv suficient pentru ca chiriașul să folosească oportunitățile legale prevăzute de paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (a se vedea paragraful 35 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”) .

De asemenea, trebuie avut în vedere că, în cazul unui litigiu, sarcina dovedirii intenției locatorului de a transfera proprietatea către un terț pentru închiriere sau a faptului că transferul a avut deja loc revine în întregime locatarului.<*>. Confirmarea celor spuse poate fi găsită, de exemplu, în practica judiciară a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

Non-statale instituție de învățământ„Centrul Științific și Educațional „Polet” (denumit în continuare Centrul „Polet”) a făcut recurs la Curtea de Arbitraj Regiunea Tomsk cu o cerere de protecție a drepturilor încălcate în legătură cu refuzul lui Tomsky Universitatea Politehnicăîncheie un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pe un nou termen. Refuzând să îndeplinească aceste cerințe, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în special, a remarcat că centrul Polet nu a dovedit intenția universității de a închiria controversatul spații nerezidențiale, și deci normele alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse în acest caz nu sunt supuse aplicării<*>.

Toate cele de mai sus ne permit să stabilim condițiile de bază necesare și suficiente pentru apariția și exercitarea de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen:

a) buna credinta a chiriasului, i.e. îndeplinirea corespunzătoare de către acesta din urmă a termenilor contractului pe toată durata contractului de închiriere;

b) o intenție stabilită în mod credibil a locatorului de a transfera proprietatea închiriată unei alte persoane pentru deținerea și folosirea temporară contra unei taxe;

V) preaviz cuvenit proprietarul despre intenția chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen;

d) expirarea contractului de închiriere (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse).

Condițiile enumerate pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie, în opinia noastră, să fie evaluate critic. În primul rând, vorbind despre buna-credință a chiriașului, este necesar să se țină seama de faptul că încălcările individuale ale contractului pot fi de natură complet nesemnificativă, în care vor fi considerate ca atare doar în mod formal (dacă, de exemplu, chiriașul a efectuat o întârziere la plată într-una dintre perioade chirie pentru o zi). Se pare că în astfel de cazuri încălcarea specificată ar trebui să fie recunoscută ca nesemnificativă, iar chiriașul - ca și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile asumate prin contract. În al doilea rând, legea indică expirarea contractului de închiriere ca conditie necesara apariția dreptului de preferință al chiriașului nu trebuie interpretată restrictiv. Deci, de exemplu, dacă obligațiile părților au fost reziliate ca urmare a încetării contractului de închiriere prin acordul părților, chiriașului nu i se poate refuza recunoașterea dreptului său de preempțiune de a încheia un contract de închiriere. În al treilea rând, în opinia noastră, este imposibil să abordăm prea formal problema respectării de către chiriaș a obligației de a notifica proprietarului dorința de a exercita dreptul de preempțiune și de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Este incorect a face ca faptul existenței unui drept de preempțiune la încheierea unui acord să depindă de transmiterea (netransmiterea) de către chiriaș a anunțului în cauză, mai ales în cazurile în care anunțul de disponibilitate pentru continuarea relației. pentru posesia și folosința temporară plătită a proprietății este exprimată de locator.

În orice caz, toate aceste aspecte ar trebui să intre în sfera de apreciere a justiției, iar, în opinia noastră, puterile discreționare ale instanței ar trebui exercitate ținând cont de observațiile de mai sus.

Concluzii

Pe baza conținutului literal al paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „toate celelalte lucruri fiind egale”; în plus, legea prevede în mod expres că „la încheierea unui contract de închiriere pe o nouă perioadă, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților”. Această formulare dă naștere la o serie de concluzii.

În primul rând, faptul că recunoașterea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen este însoțită de o clauză de reglementare „toate celelalte lucruri fiind egale” înseamnă că un contract de închiriere poate fi încheiat cu chiriașul în condițiile a unei oferte către orice terț, extern acestor contracte de închiriere cu persoana respectivă. Numai în cazul în care chiriașul acceptă în totalitate și necondiționat astfel de condiții va avea dreptul de a beneficia de privilegiul prevăzut de dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere.

Acest lucru poate fi fundamentat prin clarificări oficiale pe acest punct de vedere al Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, deși exprimat chiar înainte de intrarea în vigoare a celei de-a doua părți a Codului civil al Federației Ruse, dar care nu și-au pierdut relevanța. Astfel, în paragraful 4 al scrisorii Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 nr. S-13/OP-276 „Cu privire la recomandările individuale adoptate la ședințele din practica judiciară și arbitrală" <*>se reține în mod expres că atunci când are în vedere litigiile legate de dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, reclamantul-chiriaș este obligat, printre altele, să furnizeze instanței de judecată dovada consimțământului său pentru reînnoirea contractului de închiriere. acordul asupra condițiilor în care locatorul a încheiat sau intenționează să încheie contractul de închiriere cu un alt chiriaș.

În al doilea rând, ținând cont de cele de mai sus, condițiile oferite chiriașului la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen pot fie să respecte în totalitate prevederile contractului anterior, fie să difere semnificativ de acestea. Astfel de diferențe pot afecta termenii individuali aleatoriu ai contractului (de exemplu, dreptul părților de a utiliza în corespondență acest acord comunicarea prin fax și recunoașterea de către părți a unor astfel de documente forță juridică), precum și condițiile esențiale ale contractului de închiriere, de exemplu, o condiție cu privire la subiect (clauza 3 din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse) sau cu privire la valoarea chiriei atunci când închiriază clădiri sau structuri (clauza 1 din Articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Această concluzie găsește un sprijin consistent în practica judiciară (a se vedea, de exemplu, paragraful 32 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie").

Trebuie avut în vedere că în practică cifra de afaceri civilă Dreptul analizat al părților la un contract de închiriere de a modifica termenii acestuia din urmă poate fi folosit și ca un instrument eficient de abuz. Deci, de exemplu, dacă un bun este închiriat unui terț, în interiorul sau în interiorul căruia există un obiect închiriat, pentru care a fost încheiat anterior un contract între locator și chiriaș și care face obiectul preemptivității chiriașului. dreptul, prevăzut la alin.1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, atunci astfel de acțiuni ale locatorului nu sunt recunoscute ca o încălcare a dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen, deoarece în mod oficial vorbim despre un obiect închiriat diferit. Pentru a confirma acest lucru, cităm următorul caz în instanță.

Filiala orașului Balashikha a organizației regionale din Moscova a Societății Ruse a șoferilor a depus o cerere în instanța de arbitraj împotriva Cityavtoservice LLC și a Administrației districtului Balashikha din Regiunea Moscova pentru transferul drepturilor și obligațiilor chiriașului în temeiul contractul de închiriere pentru un teren de 2,25 hectare în parte 11233 mp. m. După cum a stabilit instanța la examinarea cauzei, reclamanta a închiriat anterior un teren în suprafață de 11.233 mp. m., în timp ce un teren cu o suprafață mai mare de 2,25 hectare a fost închiriat unui terț, din care o parte este terenul închiriat anterior de reclamant. Ținând cont de cele de mai sus, instanța a ajuns la concluzia că reclamantul nu are drept de preempțiune de a închiria un teren de 2,25 hectare, „și articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse nu prevede posibilitatea de transfer de drepturi și obligații în temeiul contractului de închiriere în parte din obiectul său”<*>.

În opinia noastră, interpretarea dată legea actualăîncalcă grav drepturile și interesele legitime ale unui chiriaș de bună credință și anulează privilegiul încheierii preferențiale a unui contract pentru un nou termen.

În al treilea rând, ținând cont de sensul juridic al dreptului de preempțiune ca o oportunitate consacrată legal pentru o entitate autorizată de a-și exercita dreptul de a încheia un contract de închiriere în primul rând, de preferință înaintea oricăror terți și, de asemenea, pe baza înțelegerii literale a textul legii, care stabilește că chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen „toate celelalte lucruri fiind egale” (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse), este important să să înțeleagă că dacă locatorul are cel puțin o potențială contraparte - un terț, locatarul are un avantaj corespunzător față de acesta din urmă. În consecință, prin analogie cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune la cumpărare (a se vedea, de exemplu, articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse), în acest caz, locatorul va fi obligat să notifice chiriașului condițiile prevăzute în pe care este gata să încheie un astfel de acord cu un terț, și să ofere chiriașului să vândă imobilul deținut are drept de prim refuz. Deși aceasta nu a găsit un suport normativ direct, o astfel de obligație rămâne în orice caz în sarcina locatorului timp de un an din momentul în care acesta a refuzat chiriașului să continue relația pentru deținerea și folosința plătită a proprietății (a se vedea paragraful 3, paragraful 1, art. 621 Cod civil al Federației Ruse).

În al patrulea rând, întrucât dreptul de preempțiune al chiriașului se exercită „toate celelalte lucruri fiind egale” cu alte (terți), chiriașul însuși nu are dreptul de a cere proprietarului să încheie un contract de închiriere cu acesta. În acest sens, în opinia noastră, cu foarte mult succes, Curtea Federală de Arbitraj a Districtului de Nord-Vest, în special, a indicat următoarele: „Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, care prevede, în egală măsură, că un chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, nu își stabilește dreptul de a cere de la locator încheierea unui astfel de contract și obligația corespunzătoare a acestuia din urmă în cazul refuzului locatorului de a încheia un contract pentru un nou termen, acest articol oferă chiriașului numai dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului încheiat cu o altă persoană în termen de un an de la data expirării contractul existent Prezența obligației locatorului de a încheia un contract pentru un nou termen ar limita dreptul acordat proprietarului prin paragraful 9 al articolului 209 din Codul civil al Federației Ruse de a dispune de proprietatea deținută de acesta. propria sa discreție.”<*>.

Acestea sunt, în general, principalele trăsături ale exercitării dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, stabilit de clauza 1 a art. 621 Cod civil al Federației Ruse.

Chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile în temeiul contractului, are un drept preferențial față de terți de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), dacă nu se prevede altfel de către contract de închiriere.

Acest drept se aplică numai închirierii aceluiași obiect.

Chiriașul poate exercita dreptul de preempțiune numai dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:

- dacă a notificat locatorului dorința de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 30 martie 2009 în dosarul nr. A79-5631/2008 ( Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 iunie 2009 N VAS-1683/09 a fost refuzată transferarea acestui caz la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire în ordinul de supraveghere));

- dacă și-a îndeplinit cu bună-credință obligațiile care îi revin prin contract. În caz contrar, chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, în timp ce materialitatea încălcării nu afectează soluționarea problemei bunei-credințe.

Executarea neloială a obligațiilor din contract, în care chiriașul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia contractul, reprezintă, în special, încălcarea termenului de plată a chiriei;

- dacă contractul nu a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. În caz contrar, instanța poate constata că chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. În același timp, există o practică judiciară opusă, conform căreia chiriașul nu este lipsit de dreptul de preempțiune în cazul reînnoirii contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată;

- în cazul în care nu există o înțelegere între părți pentru a rezilia contractul după ce chiriașul trimite proprietarului o cerere de încheiere a contractului pentru un nou termen.

Prezența unui drept de preempțiune nu înseamnă că chiriașul poate cere proprietarului să încheie un nou contract în aceleași condiții. În acest caz, locatorul nu este obligat să respecte termenii contractului anterior. Are dreptul de a oferi chiriașului și terților alte condiții de închiriere a imobilului sau de a refuza închirierea imobilului. Dreptul de preempțiune înseamnă pur și simplu dreptul chiriașului de a încheia cu prioritate un contract de închiriere cu proprietarul cu privire la aceeași proprietate.

Totodată, consecințele unei încălcări de către proprietar a dreptului de preempțiune al chiriașului pot fi aplicate de către instanță numai dacă între proprietar și un terț a fost încheiat un acord. Totuși, în practica judiciară există o altă poziție, conform căreia, la depunerea unei cereri de protecție a unui drept de preempțiune, este suficient ca un chiriaș să dovedească intenția proprietarului de a încheia un contract de închiriere pentru aceeași proprietate cu un terț. parte.

Părțile pot conveni asupra unei condiții care să limiteze dreptul de preempțiune al chiriașului. Acest lucru permite proprietarului să încheie cu ușurință un acord cu terți.

———————————

Un exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen.”

———————————

Este necesar să se țină seama de faptul că închirierea proprietății de stat sau municipale este asociată cu particularitățile exercitării de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen.

Dacă nu este convenită condiția de excludere a dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen

În acest caz, chiriașul va putea beneficia de dreptul de preempțiune (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen și încheie un acord cu un terț în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere, locatarul, în conformitate cu clauza 1 a art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, va avea dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în baza unui acord încheiat cu un terț și compensarea pierderilor sau numai compensarea pierderilor.

JavaScript este dezactivat în browserul dvs.
Activați JavaScript sau multe dintre funcțiile site-ului nu vă vor fi disponibile.

Articolul 621. Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen

Comm. Shapkina G.S.

1. Relațiile privind închirierea proprietății, în special imobile, sunt în multe cazuri de natură stabilă și sunt adesea reînnoite după expirarea contractului. Clauza 1 a articolului 621 stabilește dreptul de preempțiune al chiriașului de a reînnoi raportul de închiriere pentru un nou termen și definește condițiile în care acesta poate fi exercitat. Sunt trei. În primul rând: dreptul corespunzător revine unui chiriaș care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile care îi revin în temeiul unui contract încheiat anterior: a folosit proprietatea în scopul propus, nu a permis o deteriorare semnificativă a stării sale, a plătit chiria în mod regulat și la timp etc. Încălcările care dau motive pentru a recunoaște chiriașul ca și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile includ cele care sunt considerate motive pentru încetare anticipată acord la cererea locatorului (articolul 619 și comentariul la acesta). Această listă nu este exhaustivă. În al doilea rând: disponibilitatea chiriașului de a încheia un acord în condiții egale cu cele oferite de alți solicitanți de închiriere (cel puțin nu mai rău), care este exprimată în cuvintele: „toate celelalte lucruri fiind egale”. Acest lucru poate fi legat de mărimea chiriei, de disponibilitatea chiriașului de a-și asuma responsabilitățile pentru realizarea revizuire etc. În această parte, norma comentată reproduce în principal paragraful 4 al art. 86 din Fundamentele dreptului civil. A treia condiție este nouă: un chiriaș care dorește să continue relația de închiriere trebuie să notifice locatorul în scris în termenul specificat în contract, iar dacă nu este specificat, atunci într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului. Conceptul de „perioadă rezonabilă” ar trebui interpretat ca timpul necesar încheierii unui acord pentru o perioadă ulterioară.
2. La paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 621 se păstrează norma anterior valabilă (a se vedea paragraful 4 al articolului 86 din Fundamentele dreptului civil, paragraful 2 al articolului 13 din Fundamentele legislației locației): la încheierea unui contract pentru un nou contract. termen, termenii acestuia pot fi modificați în funcție de acordul părților. Acest lucru se aplică oricăror condiții, inclusiv. la valoarea chiriei. Norma paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil (privind posibilitatea modificării chiriei nu mai mult de o dată pe an) nu se aplică în acest caz, deoarece se referă la revizuirea cuantumului plăților de chirie în perioada de valabilitate a contractul, iar în acest caz părțile întocmesc un nou contract și nu au condiții obligatorii în vigoare anterior.
3. Chiriașul are dreptul de a intenta o acțiune în justiție pentru a-l obliga pe proprietar să încheie un contract de închiriere pe un nou termen dacă se știe că intenționează să închirieze această proprietate în viitor, dar unei alte persoane. Explicațiile cu privire la practica soluționării unor astfel de dispute sunt date în scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993. Nr.С-13/OP-276 (Buletinul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, 1993, Nr.11, p.104). Cererea chiriașului de reînnoire a contractului nu poate fi satisfăcută în cazurile în care proprietarul nu intenționează să închirieze proprietatea în viitor.
Alineatul 3, alineatul 1, articolul 621 conține o noutate privind modalitățile suplimentare de protejare a drepturilor și intereselor unui chiriaș de bună credință. În cazul în care locatorul refuză să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la încheierea contractului a încheiat un acord cu o altă persoană, locatarul are dreptul, la propria discreție, să ceară în instanță transferul drepturile și obligațiile care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.
4. conține o regulă asemănătoare clauzei 3 din articolul 86 din Fundamentele dreptului civil privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată cu continuarea efectivă a raportului de închiriere după expirarea contractului. Pentru a recunoaște un contract ca fiind reînnoit, sunt necesare două condiții:
1) chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului;
2) proprietarul nu se opune la aceasta.
În aceste cazuri, contractul se consideră reînnoit pe o perioadă nedeterminată, ceea ce înseamnă că fiecare parte are dreptul de a-l anula în orice moment prin anunțarea celeilalte părți cu o lună înainte, iar la închirierea unui imobil - cu trei luni înainte.