Care este termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare? Termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare. Codul civil al Federației Ruse Termen de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare nevalide

Termen general de prescripție pentru litigiile legate de bunuri imobiliare

Legislația civilă nu stabilește un termen independent termen de prescripție pe bunuri imobiliare, în legătură cu care este necesar să se ghideze prevederi generale Codul civil al Federației Ruse.

Dacă nu vorbim de necesitatea recunoașterii contractului cu un imobil ca nevalabil, clauza 1 stabilită a art. 196 C. civ., perioada este de trei ani calendaristici.

Termenul general se aplică în special la următoarele tipuri dispute:

• privind obligarea unei părți la o tranzacție să își îndeplinească obligațiile (fie că este vorba despre transferul unui bun imobil, plata unui bun imobil transferat etc.);
• rezilierea obligatii contractuale dintr-un motiv sau altul (dacă există motive specificate în lege sau în textul contractului însuși);
• aplicarea sancțiunilor unei părți care și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract cu rea-credință sau nu în totalitate.

Începutul calculării perioadei este determinat de art. 200 GK, adică regula generala din ziua în care persoana interesată a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său sau interes legitim. Cu toate acestea, în temeiul clauzei 2 a art. 196 C. civ., în orice caz, nu poate fi mai mult de 10 ani de la momentul în care acest drept i-a fost încălcat.

Invalidarea unui contract imobiliar

Pe lângă termenul general de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare, paragraful 1 al art. 197 C. civ. permite prescripții speciale, care pot fi aplicate într-o serie de cazuri specifice dacă există o clauză specială pentru acestea în legislație.

Una dintre aceste circumstanțe este o cerere către instanță cu cerere de recunoaștere a unei tranzacții, inclusiv a cărei obiect este un imobil, ca nulă.

Nu-ți cunoști drepturile?

În aceste cazuri, se pot aplica următoarele termene de prescripție pentru bunurile imobiliare:

1. În ceea ce privește tranzacțiile nule (puteți citi despre acest tip de tranzacție în celălalt articol al nostru) - 3 ani de la începutul îndeplinirii de către părți a obligațiilor care decurg din acesta, iar pentru terți - din ziua în care au aflat despre începutul acesteia executarea, dar înainte de expirarea a 10 ani de la data încheierii acesteia - clauza 1 al art. 181 Cod civil.
2. Să declare invalidă o tranzacție contestabilă - 1 an de la data încetării influenței asupra părții amenințării care a servit ca bază pentru încheierea tranzacției sau din ziua în care persoana a luat cunoștință de existența motivelor de recurs.

În plus, paragraful 4 al art. 165 Cod civil instalat perioada specialaîn termen de 1 an calendaristic să se adreseze instanței cu o cerere pentru înregistrare de stat acordul sau al acestuia legalizare, dacă legislația prevede fără greșeală o astfel de procedură, iar una dintre părți se sustrage acestei acțiuni.

Poziția sistemului judiciar

Practica judiciară în litigiile luate în discuție prezintă cel mai mare interes în ceea ce privește clarificările privind procedura de calcul a termenelor de prescripție, întrucât termenele în sine sunt stabilite legal în mod destul de concret.

Practica aplicării regulilor privind termenul de prescripție ne permite să stabilim corect momentul de la care acesta trebuie calculat, precum și momentul în care acesta încetează în anumite împrejurări.

De exemplu, Curtea Supremă a Federației Ruse a refuzat să revizuiască cazul privind recunoașterea unui contract ipotecar ca tranzacție nevalidă (ca anulabilă) din cauza expirării termenului de prescripție de un an. Această poziție este reflectată în Hotărârea din 12 octombrie 2018 nr. 309-ES18-15686 în dosarul nr. A76-32267/2016.

De asemenea, interesează poziția instanțelor de judecată cu privire la stabilirea termenului de prescripție la depunerea unei cereri de nulitate a unui contract coroborată cu alte cerințe. Această poziție, în special, poate fi găsită în definiție Curtea Supremă de Justiție RF din 04.03.2018 Nr.18-KG17-276 si alte acte. În acest caz, termenul limită se aplică independent fiecărei cereri.

• Se stabilește termenul de prescripție de 1 an pentru declararea nevalabilă a unei tranzacții imobiliare sau înregistrarea de stat a acesteia în instanță.
• Persoana interesată are la dispoziție 3 ani pentru a aplica în instanță consecințele nulității unei tranzacții nule.
• Pentru alte reclamații și litigii, această perioadă este generală și se ridică la 3 ani.

Tranzacțiile cu bunuri imobiliare rezidențiale au fost întotdeauna o acțiune care ar putea încălca drepturile oricăreia dintre părțile implicate. De aceea, în legislația actuală există un termen de prescripție la depunerea unei cereri pentru tranzacții imobiliare.

Aceasta înseamnă că legea stabilește un termen limită, înainte de expirarea căruia orice parte interesată are dreptul de a se adresa justiției pentru anularea tranzacției cu obiectul. imobiliare(în limba avocaților o astfel de tranzacție se numește nulă) sau a contesta oricare prevederi individuale acord încheiat. În cazul în care acest termen este depășit, instanța nu va accepta nicio cerere cu privire la bunuri imobiliare.

Site-ul portalului juridic vă atrage atenția asupra faptului că numai o instanță are dreptul de a anula rezultatele unui acord încheiat anterior cu privire la o proprietate. O altă nuanță a acestei situații este că începutul expirării termenului de prescripție pentru tranzacțiile cu obiecte imobiliare nu este data încheierii contractului, ci data la care una dintre părți a primit informații (sau, cel mai important, ar fi trebuit să aibă l-au primit) despre încălcarea sau încălcarea drepturilor lor ca urmare a operațiunii. Întrucât majoritatea cetățenilor nu pot judeca corectitudinea contractelor încheiate pentru tranzacțiile imobiliare și nu pot determina gradul de încălcare a drepturilor lor, începerea termenului de prescripție la depunerea unei cereri poate fi luată în considerare atunci când le-au fost aduse aceste informații.

Există două tipuri de termene de prescripție:

• general;
• special.

Regula generală, de regulă, se referă la tranzacțiile cu înstrăinarea imobilelor rezidențiale în baza contractelor de cumpărare rezidențială și este de 3 ani. Perioadă rețetă specială Pentru a scrie o revendicare poate varia în funcție de condiții de la câteva luni la 5 ani:

• 3 luni, dacă drepturile unui cetățean care are drept de preferință să încheie tranzacții cu imobiliare;
• 6 luni în cazul în care drepturile trăgătorilor de cecuri sunt încălcate;
• 12 luni în cazul în care drepturile transportatorilor de marfă sunt încălcate sau încălcate;
• 24 de luni, dacă vorbim de lucrări de construcție de proastă calitate;
• 5 ani, dacă în timpul exploatării proprietății aceasta neajunsuri semnificative legate de efectuarea muncii, utilizarea de calitate scăzută materiale de constructii, abaterea de la tehnologia de producție a muncii și așa mai departe.

Perioadele specificate pentru depunerea cererilor sunt în majoritatea cazurilor continue. Dar în unele situații continuitatea lor poate fi întreruptă:

• când situatii de urgenta iar dacă există dovezi convingătoare în acest sens, instanța poate suspenda termenul de depunere a cererii;
• serviciul participantului în rândurile Forțelor Armate RF;
• suspendarea legislativă a regulilor care reglementează o tranzacție cu bunuri imobiliare la momentul înregistrării acestei tranzacții.

Perioada maximă în care poate fi depusă o cerere în cadrul unei tranzacții încheiate anterior este considerată a fi o perioadă de zece ani. Acest termen include în mod direct termenul de prescripție, precum și timpul în care părțile la contract au primit informații (sau ar fi putut să le primească, sau ar fi trebuit să le primească) despre încălcarea drepturilor lor.

După 10 ani, nicio pretenție privind o tranzacție imobiliară încheiată anterior nu va fi acceptată în instanță.

Reclamațiile sunt depuse în legătură cu tranzacții:

• disputat;
• nesemnificativ;
• simulat;
• imaginar.

O tranzacție în litigiu este o tranzacție imobiliară în care au fost încălcate sau încălcate drepturile părților la tranzacție și are una sau mai multe dintre următoarele caracteristici:

• încheierea contractului a survenit ca urmare a înșelăciunii, fraudei, furnizării de informații false, amenințării vieții sau sănătății oricărei părți;
• încheierea contractului s-a produs în împrejurări dificile pentru una dintre părțile sale, când condițiile tranzacției au fost vădit nefavorabile pentru aceasta;
• contractul a fost încheiat de o parte care nu are capacitate juridică recunoscută oficial (de exemplu, un minor fără aprobarea autorităților tutelare);
• încheierea unui acord asupra unei tranzacții imobiliare fără obținerea consimțământului soțului/soției.

Prezența unuia sau mai multor dintre aceste semne vă permite să depuneți o cerere de contestare a tranzacției, adică să o declarați nevalidă.

O tranzacție cu un obiect imobiliar încheiată cu încălcarea legislatia actualași deci nu are forță juridică.

O tranzacție care are semne de ascundere se numește tranzacție falsă. anumite actiuni unul dintre participanți (sau chiar toți participanții). De exemplu, o tranzacție imobiliară se realizează în baza unui contract de donație sau de moștenire, deși în realitate există o vânzare.

O tranzacție imaginară este una care nu are de fapt consecinte juridice pentru părțile sale și servește la inducerea în eroare. De exemplu, înregistrarea achiziției unui apartament pentru evaziune fiscală, atunci când proprietarul se schimbă doar după documente.

Uneori trebuie să lupți pentru bunuri imobiliare, apărându-ți drepturile la moștenire sau la o cotă de proprietate dobândită în mulți ani de căsătorie, iar tranzacțiile de cumpărare și vânzare nu decurg întotdeauna fără probleme: chiar și cu cele mai amănunțite verificări ale purității legale, problema uneori. se transformă în litigiu. Și în toate astfel de cazuri, este foarte important să nu întârzii să-ți afirmi drepturile.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din acesta sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

Așa că „” a decis să-și dea seama cât timp este alocat pentru a merge în instanță atunci când subiectul litigiului este imobiliar.

Puțină teorie
Perioada de timp în care puteți depune o acțiune în instanță în cazul încălcării oricăror drepturi sau condiții ale contractelor (inclusiv contractele imobiliare) este determinată în primul rând de Codul civil al Federației Ruse și se numește „perioada de prescripție”. ” Acest document îi consacră un întreg al doisprezecelea capitol, care se numește „Limitarea revendicărilor”. Dar, este adevărat, în viața de zi cu zi și chiar și în lege, expresia „perioada de prescripție” este adesea folosită.

Termenul de prescripție este unul dintre acele puncte pe care părțile la contract nu le pot schimba prin acord (articolul 198 din Codul civil al Federației Ruse), ele sunt întotdeauna stabilite în conformitate cu legea și pot fi prelungite numai în cazurile în care legea permite suspendarea sau întreruperea trecerii timpului.

Dacă vorbim despre termenul de prescripție alocat prin lege, atunci în cazul general este trei ani(Articolul 196 din Codul civil al Federației Ruse). „Și în conformitate cu paragraful 1 al articolului 200 din Codul civil al Federației Ruse, această perioadă începe din ziua în care persoana a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său”, spune Irina Shugurova, director general adjunct al MIEL-Rețeaua de birouri imobiliare probleme juridice . „Cu toate acestea, împreună cu termenul general, pentru specii individuale cerințe, pot fi stabilite termene speciale de prescripție, mai scurte sau, dimpotrivă, mai lungi (articolul 197 din Codul civil al Federației Ruse)”, relatează Maria Litinetskaya, director general Compania Grupului Metrium.Și pot fi calculate în moduri diferite. În cazurile în care obiectul litigiului este imobilul, destul de des se stabilesc termene speciale de prescripție. Totul depinde de natura tranzacției și de circumstanțele litigiului.

Tranzacții diverse - termeni diferiți
Destul de des, disputele apar în tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare, de exemplu, în cazurile în care locuința a fost vândută fără acordul unuia dintre proprietari sau ca urmare a unei operațiuni frauduloase, dacă a fost posibilă intimidarea sau înșelarea. fost proprietar. O astfel de tranzacție este considerată invalidă.

„Legislația civilă împarte tranzacțiile invalide în două grupuri - anulabil și nul . „De exemplu, cea mai frecventă situație: moștenitorii au vândut apartamentul după decesul fostului proprietar, dar brusc a apărut un alt moștenitor, ceea ce înseamnă că tranzacția nu ar fi putut fi finalizată inițial, adică. ea este nesemnificativă. Dacă inițial totul a fost legal, dar apoi s-a dovedit că la vânzarea locuinței, proprietarul acesteia, de exemplu, a fost indus în eroare sau a fost sub presiune, atunci tranzacția este contestabilă”, explică. Yuri Sharanov, șeful departamentului Vesco Realty City. Totuși, pentru a readuce tranzacția la starea inițială, atât în ​​primul, cât și în cel de-al doilea caz, reclamantul va trebui să se adreseze instanței.

Motivele pentru recunoașterea tranzacțiilor ca anulabile sau nule sunt enumerate în paragraful 2 al capitolului 9 din Codul civil al Federației Ruse. Aşa, nesemnificativ tranzacțiile sunt considerate a fi cele care sunt contrare fundamentelor legii și ordinii sau bunelor moravuri, tranzacțiile efectuate de minori sub 14 ani și incompetenți, precum și tranzacțiile simulate (ascunderea altora) și imaginare (realizate numai pentru spectacol); de exemplu, atunci când un soț vinde altui imobil dobândit în căsătorie.

Orice părți interesate pot înainta anumite cereri (de exemplu, solicita returnarea unui apartament) în legătură cu invaliditatea unei tranzacții nule.

Anulabil tranzacțiile sunt, de exemplu, tranzacțiile efectuate de minori cu vârsta cuprinsă între 14-18 ani și cetățeni a căror capacitate juridică a fost limitată de instanță din cauza abuzului de alcool sau droguri sau incapabil să înțeleagă sensul acțiunilor lor; tranzacții efectuate sub influența iluziei, înșelăciunii, violenței etc. Acestea pot fi declarate nule dacă o parte interesată depune o cerere corespunzătoare în instanță. În cazurile cu minori, aceștia pot fi părinți, părinți adoptivi sau tutori ai copiilor, în cazurile cu persoane cu capacitate juridică limitată, tutorii acestora. Când un cetățean care a făcut o tranzacție nu și-a putut înțelege acțiunile (de exemplu, era într-o stare de ebrietate sau șoc dureros), dar apoi și-a dat seama de totul, atât el însuși, cât și alte părți interesate - de exemplu, copiii sau părinții săi - poate depuneți o cerere în instanță, de ex. moștenitori. Și atunci când un cetățean a fost sub influența amăgirii sau a violenței, tranzacția poate fi declarată invalidă la cererea sa.

„În practică, reclamanții se referă cel mai adesea la un set de fapte care indică existența unor motive pentru declararea nevalabilă a unei tranzacții: contractele sunt contestate pe motiv de nerespectare a cerințelor legii (încălcarea drepturilor copiilor minori, lipsa a permisiunii de a efectua o tranzacție din partea autorităților de tutelă și tutelă etc.), incapacitatea de a înțelege semnificația acțiunilor și (sau) a conducerii cuiva, concepție greșită semnificativă, înșelăciune, servitute etc.”, spune Svetlana Demina, avocat la TriumphCity.

În conformitate cu articolul 181 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de prescripție pentru tranzacțiile nule este trei ani , iar conform celor disputate - doar un an . „Dar, este adevărat, calculul lui începe în timpuri diferite. Pentru cazurile anulabile - în ziua în care violența sau amenințarea sub influența căreia s-a încheiat tranzacția a încetat sau din ziua în care reclamantul a aflat sau ar fi trebuit să afle despre circumstanțele care stau la baza declarării tranzacției nevalide și pentru nulitate. cele - în ziua în care a început execuția acestei tranzacții , - spune Oleg Samoilov, director general al RELIGHT-Real Estate, președintele Comitetului RGR pentru îmbunătățire cadrul de reglementare, coordonator al Parteneriatului Interregional al Agenților Imobiliari. – Astfel, durată mai scurtă termen de prescripție pentru tranzacțiile anulabile, aceasta este compensată de o limită mai neclară pentru începutul calculului acesteia, deoarece determinarea datei de începere la care a început executarea tranzacției este de obicei mult mai ușoară decât momentul în care „reclamantul a știut sau ar fi trebuit să știe”.

De exemplu, dacă proprietarul vinde un apartament în timp ce este în eroare, iar fiul său (adică, moștenitorul și, prin urmare, o parte interesată) se află într-o călătorie lungă de afaceri în acel moment, fără a cunoaște acțiunile tatălui său, atunci el va putea depune o cerere de recunoaștere a tranzacției anulabile și invalide în termen de un an de la întoarcerea ta . Și asta cu condiția ca el să afle imediat ce s-a întâmplat. Dacă secretul devine clar mai târziu, atunci începutul calculului termenului de prescripție se va schimba în continuare. Sau acest caz: „Clienții noștri doreau să achiziționeze o casă de țară la un preț foarte mic, care fusese cumpărată anterior de un cuplu căsătorit și era lor. proprietate comună, dar sotul a disparut, iar sotia, care a marturisit dupa anumită perioadă acest fapt, conform instanței, am vrut să vând proprietatea. În ciuda sfatului nostru de a nu cumpăra, clienții au făcut în continuare tranzacția, iar apoi soțul dispărut „a găsit” și a început să o conteste. Dacă o persoană a dispărut (și, prin urmare, nu a putut ști despre vânzarea imobilului său. - De la redactor), poate depune o cerere în instanță din momentul în care este găsită. ÎN în acest caz, soțul dispărut a reușit să demonstreze că nu a comunicat cu soția sa, iar afacerea a fost declarată nulă”, spune Yuri Sharanov (Vesco Realty City).

„În cazul în care tranzacția este invalidă, fiecare parte este obligată să returneze celeilalte tot ceea ce a primit, iar în cazul în care este imposibil să returneze ceea ce a primit în natură, este necesar să-i ramburseze valoarea în bani”, relatează Svetlana. Demina (TriumphCity). Adică, cumpărătorul trebuie să returneze proprietatea vânzătorului, iar vânzătorul trebuie să returneze banii cumpărătorului. Și aici apar cel mai adesea probleme, deoarece veniturile din vânzarea unei case sunt de obicei deja cheltuite. Aici se află pericolul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare pentru cumpărători și de aceea este atât de important să se verifice puritatea legală. „Totuși, trebuie menționat că posibilitatea unui proces nu poate fi exclusă complet pentru niciuna dintre tranzacții. Acei participanți la piață care le spun clienților: „Le garantăm că nimeni nu va face vreo pretenție împotriva dumneavoastră în legătură cu tranzacția”, pur și simplu mint. Nimeni - nu un agent imobiliar, nu cel mai bun avocat, nu companie de asigurări– nu poate garanta clientului că nu vor fi formulate pretenții împotriva sa. Un alt lucru este la ce rezultate va duce procesul, precum și cine, cu ce forțe și pe cheltuiala cui va proteja interesele clientului”, spune Oleg Samoilov („RELIGHT-Real Estate”).

Litigii de moștenire
Pe lângă pretențiile privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare, instanțele iau în considerare adesea pretenții privind moștenirea bunurilor imobiliare. „Acestea pot fi cazuri de restabilire a termenului de acceptare a unei moșteniri și de recunoaștere a moștenitorului ca a acceptat moștenirea, cazuri de împărțire a unei moșteniri și cazuri legate de acceptarea efectivă a proprietății moștenite”, spune. Elena Semencha, director departament juridic Compania „Azbuka Zhilya”..

În conformitate cu art. 1154 din Codul civil al Federației Ruse, moștenitorilor li se acordă 6 luni de la data deschiderii moștenirii pentru a accepta cota lor, adică. de la data decesului testatorului sau de la recunoașterea acestuia ca decedat printr-o hotărâre judecătorească (dacă se preconizează decesul persoanei). Cu toate acestea, dacă acest termen este depășit, acesta poate fi restabilit prin instanță, care recunoaște moștenitorul ca a acceptat moștenirea. Pentru aceasta, însă, sunt necesare motive: restabilirea termenului este posibilă în cazurile în care moștenitorul nu a știut și nu ar fi trebuit să știe despre deschiderea moștenirii sau a ratat intrarea în moștenire din motive temeinice (era bolnav, era în o călătorie lungă de afaceri etc.). În astfel de cazuri, termenul de prescripție este de șase luni din momentul în care motivele pierderii perioadei de moștenire nu mai există (articolul 1155 din Codul civil al Federației Ruse).

O moștenire poate fi acceptată în două moduri. Fie prin depunerea unei cereri de drept de moștenire la notar și eliberarea unui certificat corespunzător, pe baza căruia este deja posibilă obținerea unui certificat de proprietate asupra imobilului, fie prin acceptarea efectivă a moștenirii. În acest din urmă caz, moștenitorul trebuie să ia în posesia sau să administreze bunul, să ia măsuri pentru conservarea acestuia, să suporte costurile de întreținere a acestuia (ca și în cazul bunurilor imobile, de exemplu, să efectueze reparațiile necesare pe cheltuiala sa și să plătească facturile de utilitati, cotizațiile de membru la cooperativele locative etc.) și rambursează datoriile testatorului (de exemplu, restanțele de chirie). Dar cu toate acestea, deși moștenitorul va fi considerat ca a intrat în moștenire, el nu va putea elibera un certificat de proprietate. Prin urmare, dacă după ceva timp mai dorește să-și confirme drepturile prin documente (și acest lucru, de exemplu, va trebui făcut pentru a vinde bunuri imobiliare), va trebui să se adreseze instanței. În practică, nu există practic un termen de prescripție pentru astfel de cazuri; peste 10 si 20 de ani .

Dar în diverse dispute despre împărțirea moștenirii, de exemplu, atunci când unul dintre moștenitori nu știa despre moartea testatorului sau despre testamentul în favoarea acestuia, ori prezintă un testament ulterior, ori când moștenitorii contestă legal testamentul. sau cred că partea lor în moștenire a fost determinată incorect, Termenul de prescripție este destul de specific. „Astfel de cazuri sunt supuse prevederilor articolului 196 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește termen de prescripție de trei ani „- relatează Oleg Samoilov („RELIGHT-Real Estate”). „Dar, totuși, este calculat din momentul în care partidul a aflat despre încălcarea drepturilor sale”, clarifică Yuri Sharanov (Vesco Realty City). Adică dacă un moștenitor căruia nu i s-a comunicat decesul testatorului sau un testament în favoarea acestuia află despre acest lucru chiar și la 50 de ani de la deschiderea moștenirii, își va putea apăra drepturile în instanță și este au avut 3 ani pentru a depune o cerere. Dar, desigur, cu moștenitorii care au știut despre moartea testatorului și își contestă cotele, acest lucru este imposibil să depună pretenții în instanță în termen de 3 ani de la intrarea în moștenire.

În numerele următoare ale portalului Vom vorbi despre litigiile dintre soți și prescripțiile asociate, precum și dacă aceste statut pot fi modificate sau suspendate.

Termen de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare este un factor de reducere a numărului de dispute privind apartamentele și care vizează creșterea durabilității cifra de afaceri civilă. Acest lucru permite cumpărătorului să nu verifice toate riscurile de la data construcției apartamentului și să nu-și facă griji cu privire la riscuri pe întreaga perioadă de proprietate a apartamentului.

Perioada de prescripție se recunoaşte un termen pentru ocrotirea dreptului la cererea persoanei al cărei drept a fost încălcat. După expirarea perioadei specificate, o persoană care consideră că drepturile sale au fost încălcate, desigur, are dreptul de a se adresa instanței, dar este suficient ca a doua parte să depună o cerere privind expirarea termenului de prescripție. , iar instanța va refuza să satisfacă cererea.

7 921 904-34-26

Termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare

1. trei ani pentru a revendica apartamentul de la un cumpărător de bună credință;
2. trei ani pentru aplicarea consecințelor unei tranzacții nule din ziua în care persoana a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului mai devreme (în acest caz, termenul de prescripție pentru o persoană care nu este parte la tranzacție, în orice caz, nu poate depăși zece ani de la data începerii executării tranzacției):
3. un an pentru invalidarea anulabilă.

Dar această perioadă nu se calculează întotdeauna de la data încheierii. Durata mandatului termen de prescripțieîncepe din ziua în care persoana a aflat sau ar fi trebuit să afle despre încălcarea dreptului său. Se presupune că această persoană a aflat despre acest lucru la momentul încălcării. Cu toate acestea, dacă reclamantul dovedește că a aflat sau ar fi putut afla despre încălcare ulterior, termen de prescripțieÎncepe să curgă abia din acest moment. Dar chiar dacă persoana nu știa, dar ar fi trebuit să știe despre încălcarea drepturilor sale, atunci perioada a început deja să curgă.

Cu toate acestea, există excepții de la această regulă, în special:

• - dacă tranzacția a fost efectuată sub influența violenței sau amenințării, atunci termenul de prescripție începe din ziua încetării împrejurărilor (aceasta tranzacție este anulabilă, iar termenul de prescripție este de un an de la încetarea violenței sau amenințării);
• - termenul de prescripție pentru aplicarea consecințelor unei tranzacții nule începe din ziua în care a început executarea acestei tranzacții, iar persoana odată a aflat despre aceasta sau ar fi trebuit să știe despre aceasta. Momentul începerii executării contractului cumpărare și vânzare apartamente, majoritatea instanțelor iau în considerare data înregistrării de stat a acestui acord.

Din aceasta rezultă regula importanta: este suficient să cunoașteți data cumpărării apartamentului de către vânzător pentru a număra termenul de prescripție de trei ani. Adică, nu este necesar să se dovedească dacă persoana a știut sau ar fi trebuit să cunoască încălcarea dreptului său prin încheierea unui astfel de acord, termenul începe să curgă de la data înregistrarea acordului.

Cu toate acestea, dacă o persoană nu ar trebui și nu ar putea ști despre încălcarea dreptului său, de exemplu, a fost într-o instituție medicală pentru o lungă perioadă de timp, atunci termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare poate reprezenta de fapt o perioadă mai lungă.

Dar Codul civil nu cu mult timp în urmă a stabilit un termen pentru protecția drepturilor - acesta nu poate fi efectuat după 10 ani de la data încălcării (articolul 196. Excepție pentru în acest moment este prevăzută pentru un singur caz - despăgubirea pentru prejudiciul cauzat proprietății ca urmare a unui act terorist.

În acest sens, faptele și riscurile apărute în ultimii trei-patru ani (maximum zece) înainte de cumpărarea apartamentului de către cumpărător sunt supuse verificării, întrucât riscurile anterioare sunt puțin probabil să se materializeze din cauza expirării. termen de prescripție.

Pe de altă parte, riscul de a revendica un apartament de la un cumpărător de bună credință este asociat doar cu părăsirea apartamentului împotriva voinței fostului proprietar. Iar pentru a face acest lucru, fostul proprietar trebuie să recunoască tranzacția făcută cu viciu de voință ca fiind nevalabilă. Dar perioada de invalidare a unei tranzacții care implică un viciu de voință este de doar un an, întrucât este o tranzacție imobiliară anulabilă.

Din aceasta putem concluziona că este obligatorie verificarea tranzacției anterioare cu apartamentul și cu proprietarul anterior dacă vânzătorul a cumpărat apartamentul cu un an înainte de vânzarea acestuia. Dacă apartamentul a fost vândut de două ori pe parcursul anului, atunci este mai bine să refuzați total afacerea.

7 921 904-34-26 Avocat imobiliar în Sankt Petersburg

Să remarcăm că începutul termenului de prescripție pentru tranzacțiile cu un defect al testamentului este specific - „victima” poate să nu aibă deloc testament (o persoană bolnavă) și poate să nu înțeleagă semnificația acțiunilor sale, deci perioada va începe să se calculeze de la data identificării situaţiei de către autoritatea tutelară. Dacă fostul proprietar a finalizat tranzacția sub amenințarea violenței, atunci perioada se calculează de la data încheierii constrângerii. Prin urmare, în orice caz, este indicat să verificați o perioadă de trei ani, și nu un an.

Dar cum să faci asta, întrucât legiuitorul nu a dat cumpărătorului instrumentele pentru a obține documente despre proprietarii anteriori (extrase din Registrul Casei)? Prin urmare, dacă au avut loc mai multe tranzacții în termen de trei ultimii ani, atunci cumpărătorul poate verifica cu adevărat doar ultima tranzacție - restul va trebui făcut folosind metode neoficiale. Acest lucru dă naștere recomandării de a cumpăra doar acele apartamente pentru care vânzătorul este proprietar de mai bine de trei ani.

Dacă vânzătorul a achiziționat un apartament cu mai mult de trei ani în urmă, atunci riscul unor pretenții de la proprietarii anteriori sau alte persoane ale căror drepturi au fost încălcate este puțin probabil.

Dacă în ultimii trei ani au avut loc mai multe tranzacții pe care cumpărătorul nu le-a putut verifica, se recomandă încheierea unui contract de asigurare a titlului de proprietate (asigurare împotriva riscului de pierdere a titlului de proprietate). În acest caz, chiar dacă apartamentul este luat de la cumpărător dintr-un motiv oarecare, compania de asigurări îi va returna costul apartamentului.

Legiuitorul înțelege termenul de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare ca fiind timpul care a trecut de la semnarea acordului de primire a bunurilor imobiliare.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Atunci când fac tranzacții imobiliare, cumpărătorii de bună credință se pot îndrăgosti de trucurile escrocilor, iar proprietatea lor poate fi însușită de alte persoane. Legislația definește conceptul de termen de prescripție pentru tranzacțiile imobiliare.

Informații inițiale

În zilele noastre, aproape fiecare cetățean se confruntă cu instanțele de judecată și încearcă să-și apere drepturile. Dacă toate sunt împărțite în două categorii, o parte a reclamanților preferă să transfere astfel de cazuri unor specialiști cu experiență și să nu se deranjeze să studieze detaliile.

Alții încearcă să aibă de-a face singuri cu inculpatul și economisesc bani. În al doilea rând, este nevoie de educație și studiu independent cadrul legalși legi care pot oferi motive pentru depunerea unei cereri.

Și aici este deja necesar să știți despre termenul de prescripție, pentru că reglementează drepturile și oferă timp în care o persoană ale cărei drepturi au fost încălcate poate merge în instanță. Desigur, puteți aplica după ce se termină, dar există câteva nuanțe aici.

Concepte principale

Termenul de prescripție este un anumit termen care se stabilește pentru posibilitatea de a depune o cerere de către o persoană ale cărei drepturi au fost încălcate.

Se crede că în această perioadă, dacă apar neînțelegeri între participanți, aceasta va servi drept o oportunitate de a contesta încălcarea.

În funcție de situație, termenele limită variază în lungime. Condițiile nu pot fi modificate prin acordul părților.

Aceasta înseamnă că dacă instanța a stabilit deja un termen pentru o cauză sau înscris, partea vătămată nu-l poate prelungi de comun acord cu cealaltă.

Motive pentru a merge în instanță în baza unui contract de cumpărare și vânzare

Motivul principal pentru care se adresează instanței este să declare tranzacția invalidă. Orice parte poate face recurs dacă i-au fost încălcate drepturile.

Atunci când o înțelegere a fost deja încheiată, numai o instanță o poate declara invalidă, iar reclamantului i se vor cere o serie de dovezi.

Legea descrie posibile motive, dar prezența lor nu înseamnă că ați primit o decizie în favoarea dumneavoastră. Motivele tipice sunt:

1. Redactarea incorectă a acordului, lipsa punctelor principale.
2. Acordul a fost făcut pentru a acoperi un altul, în încercarea de a evita consecințele legale.
3. După încheiere, s-a dovedit că persoana respectivă nu ar fi putut efectua această acțiune.
4. Tranzacția a fost încheiată cu o persoană în incapacitate de muncă sau sub constrângere.
5. Încheierea unui acord cu o persoană care în acel moment nu putea controla acțiunile sale și nu înțelegea semnificația acesteia. De exemplu, dacă la momentul semnării una dintre părți era în stare de ebrietate.
6. Semnarea unei înțelegeri sub presiunea terților.
7. Tranzacția încheiată a încălcat drepturile terților care nu aveau cunoștință de vânzare sau cumpărare, dar aveau drepturi asupra proprietății.

În practică, situația cumpărării unui apartament este foarte des tratată. Când contractul a fost deja semnat, banii au fost transferați, dar în realitate se dovedește că apartamentul este în arest sau că au fost folosite documente falsificate la înregistrare.

În astfel de cazuri, ar trebui să scrieți imediat un recurs la instanță și să încercați să confirmați faptul transferului de bani.

Ar fi o idee bună să consultați un avocat, deoarece în tranzacțiile mari ar trebui să se acorde preferință profesioniștilor.

Reglementarea legală a problemei

Toate întrebările care se referă la momentul unei cereri sunt cuprinse în articolele Codului civil al Federației Ruse:

• Artă. 195 concept de termen;
• Artă. 196 din Codul civil al Federației Ruse conține termen total, care se poate aplica documentelor sau tranzacțiilor;
• Articolul 197. situații pentru care se aplică termene speciale;
• Artă. 205 vorbește despre posibilitatea restabilirii termenului;
• Artă. 206 despre situațiile în care o persoană ale cărei drepturi au fost încălcate nu mai poate depune reclamație;
• Artă. 202 listă de motive pentru care un termen limită poate fi ratat.

Cum se calculează termenul de prescripție pentru obiectele imobiliare?

Dacă ne referim la Codul civil al Federației Ruse, există un termen general care se aplică tuturor situațiilor, dacă nu se stabilește altfel.

Oportunitatea de a vă apăra drepturile încălcate în cazurile legate de bunuri imobiliare este, de asemenea, prevăzută pentru trei ani, dacă legea nu prevede altfel.

Dar, de asemenea, art. 197 din Codul civil al Federației Ruse face posibilă utilizarea unor termene speciale care pot scurta sau prelungi perioada generală. Astfel de cazuri includ:

Instanța este atentă la situație. Dacă tranzacția este anulabilă, se va acorda 1 an. Dacă este nesemnificativ - 3 (articolul 168 -172 din Codul civil al Federației Ruse).

O tranzacție anulabilă poate deveni nulă printr-o hotărâre judecătorească sau, dimpotrivă, valabilă dacă părțile nu au pretenții una față de cealaltă.

Pe baza practicii, timpul stabilit depinde de aspecte juridice si caracteristicile situatiilor.

Din legea perioadelor speciale, se poate evidenția ceea ce este util pentru imobile: atunci când o tranzacție este declarată nulă, termenul de prescripție va fi de 1 an (articolul 181 din Codul civil al Federației Ruse).

Dar dacă tranzacția este declarată nulă, termenul ei va fi standard de 3 ani. Legiuitorul stabilește și maximul posibil termen limită, cu prelungire sau restaurare, 10 ani.

Prin urmare, uneori este dificil să stabiliți începutul termenului limită și să nu-l ratați. În cazul în care reclamantul nu face apel în timp util pentru contestare, în conformitate cu art. 199 din Codul civil al Federației Ruse, pârâtul are posibilitatea de a declara expirarea termenului.

După aceasta, litigiul nu va mai putea restabili dreptatea, decât în ​​cazurile care fac obiectul restabilirii termenului.

Condiții pentru determinarea unei restricții în timpul moștenirii

Termenul de prescripție pentru un testament asupra bunurilor imobiliare este de 6 luni. din momentul decesului celui care a lăsat moștenire bunul sau în ordinea succesiunii.

Dacă o persoană are dreptul la moștenire după refuzul unei alte persoane, perioada de acceptare a acesteia se reduce la 3 luni. din momentul refuzului de către alţi superiori până la acceptare.

Dacă această perioadă este mai mică de 3 luni, se va prelungi pentru această perioadă. Se poate aplica reintroducerea termenului și depinde doar de decizia instanței.

Pentru a face acest lucru, reclamantul trebuie să aibă un motiv convingător pentru care nu a putut declara un drept încălcat și l-a ratat.

Principalele motive pentru posibilitatea de recuperare sunt:

1. O boală gravă în care reclamantul nu a putut să-și apere drepturile.
2. Îndeplinirea sarcinii militare.
3. Analfabetism sau lipsă de cunoaștere a limbii.
4. Legea sau alt normativ a fost suspendat - act juridic, care a reglementat raporturile părților din speță.
5. Autoritățile au introdus o înghețare pentru a amâna posibilitatea de a depune o cerere.

Pot exista și alte motive care sunt indicate în cererea de chemare în judecată și depuse instanței. Dacă instanța îl consideră semnificativ, termenul va fi repus.

Caracteristici pentru persoane fizice în cadrul unui acord de cadou

Foarte des, apelarea la tribunal apare pentru a contesta o tranzacție cadou. În acest scop, se aplică o perioadă specială de 1 an sau o perioadă generală de 3 ani, timp în care donatorul poate cere primitorului restituirea cadoului.

O decizie de contestare poate fi luată numai de o instanță și pe baza unui motiv întemeiat. De exemplu, incapacitatea donatorului la momentul semnării acordului sau alte motive care au fost incluse în acord.

În mod obișnuit, acordul prevede reguli de utilizare a cadoului, iar donatorul îl poate returna dacă destinatarul își folosește cadoul neglijent sau în alte scopuri.

Sau dacă se dovedește că donatorul a semnat tranzacția sub influența unor terți, amenințări sau alte lucruri. Toate acestea vor fi discutate în procedura judiciara, iar de aceasta depind decizia și termenul în care părțile pot contesta acordul.

Ce factori suplimentari pot influența

Întrucât toate competențele în decizie sunt date instanței, acesta este singurul organism de reglementare care stabilește termenele.

La rândul său, stabilirea lor depinde direct de trăsăturile juridice ale cauzei și de domeniul care face obiectul examinării.

In orice caz, termenul se va aplica in limitele legislatiei in vigoare: generala sau speciala, cu posibilitate de refacere.

Avantaje și dezavantaje

Având în vedere drepturile părților și posibilitățile de contestare a tranzacțiilor, putem spune că cadrul legislativ oferă suficient timp și oportunități pentru a vă afirma drepturile.

Avantajele termenelor sunt dependența determinării de situație și luarea în considerare a caracteristicilor juridice ale cazului în cauză.

Deficiențele în stabilirea termenelor și afirmarea drepturilor sunt determinate separat în fiecare caz, deoarece Fiecare caz este individual, iar fiecare parte interesată trebuie să aibă motive și dovezi dacă dorește să primească o decizie echitabilă.