Прекратяване на договор за наем: основания и процедура. Прекратяване, прекратяване на договор за търговски наем поради обстоятелства извън контрола на страните Процедура за прекратяване на договор за търговски наем на жилищни помещения

Търговските жилища под наем са една от законните възможности за предоставяне на недвижими имоти за временно пребиваване. Индикацията за търговския характер на този вид договор не предполага съществуването му между страните бизнес отношения, но посочва възможността за установяване на платения характер на пребиваване за временно пребиваващи.

Какво е

Законодателството не съдържа специални правиларегламентиращ реда за изпълнение на договора търговско набиране на персонал. Поради тази причина контрагентите трябва да използват изискванията, посочени в глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, с изключение на регламентипряко свързани с наемането на жилищен фонд за обществено ползване.

Под наемане член 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация означава предоставяне на наемателя и членовете на неговото семейство на недвижим обект за временно ползване. Договорът за търговски наем на жилищни помещения е с възмезден характер, това е пряко посочено от чл. 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ето някои от характеристиките на този вид споразумение:

• наемодател може да бъде законният собственик (собственик) или упълномощено от него лице;
• наемателят на жилище по договори от този тип може да бъде само индивидуален, тъй като такива обекти могат да бъдат прехвърлени на организации от всякаква форма на собственост за временно ползване въз основа на лизинг;
• предназначениеот този вид правоотношения е използването на недвижими имоти само за пребиваване на граждани, извършване на бизнес или производствени дейностине се допуска в жилищни райони.

Притежаване на собственост върху жилищни недвижими имотипредоставя пълен набор от правомощия за разпореждане с недвижими имоти, включително чрез сключване на договор за наем. Други собственици на жилища (например наематели) нямат право да се разпореждат, следователно те са лишени от възможността да използват апартамента под наем на трети страни.

Как да сключите споразумение

За освобождаване договорни отношениястраните трябва да отговарят на изискванията, регламентирани от гражданското право. На първо място е необходимо да се установи кои недвижими имоти могат да бъдат прехвърлени за временно ползване на базата на търговски лизинг.

Съгласно член 673 от Гражданския кодекс на Руската федерация обектът, прехвърлен под наем, трябва да отговаря на следните изисквания:

1. изолация - дневната трябва да бъде оградена строителни конструкциии имат самостоятелен вход (изход) към обща собственосткъщи, апартаменти или директен достъп до улицата;
2. помещенията трябва да са подходящи за постоянно пребиваване, т.е. спазват правилата и стандартите, предвидени от жилищното законодателство;
3. може да се отдаде не само на лизинг цял обект, но и неговата изолирана част (например изолирана стая в апартамент).

Така съставът на помещенията, които ще бъдат обект на търговски наем, включва: апартамент, частна къща, част от апартамент или къща.

За да сключат споразумение, контрагентите трябва да се споразумеят за основните и допълнителни условиясделки. Те ще включват:

• предмет на сделката - предаване за временно ползване на конкретно уговорено жилищно помещение;
• срок на работа - максималният срок на договора не може да надвишава пет години, такова правило е установено в чл. 683 от Гражданския кодекс на Руската федерация (ако срокът изобщо не е посочен в споразумението, се прилага петгодишен срок);
• размерът на редовните плащания за ползване на жилищни помещения - определя се по споразумение на страните (плащане за комунални услугище се заплаща отделно, в зависимост от действителното потребление на ресурси или броя на живеещите жители);
• състав на лицата, които могат да бъдат настанени от временен наемател за целия период на работа (за настаняване и регистрация непълнолетни гражданитова условие не е необходимо да бъде изрично посочено, такова правило е предвидено в закона);
• съставът на имуществото, което се намира в жилищните помещения и се прехвърля за целия период на работа;
• други условия, договорени от страните (включително реда за извършване на текущи ремонти и др.).

Да се ​​състави договор този виднеобходимо е да се спазва писмената форма на документа, не се изисква нотариална заверка. Следва също така да се има предвид, че в резултат на сключването на договор за наем възниква ограничение (обременяване) на правото на собственост, което подлежи на задължително държавна регистрацияв службата на Rosreestr. Правилото за регистрация трябва да се спазва само при сключване на договор за повече от една година, това условие не важи за краткосрочни договори.

Страните ще се нуждаят от следните документи за изпълнение на договора:

• документи, удостоверяващи самоличността на двете страни (общи паспорти, актове за раждане на деца и др.);
• документи за собственост на жилищни помещения (удостоверение за право, извлечение от USRN и др.);
• договор за търговски наем и акт за приемане на прехвърлянето.

Когато кандидатствате за регистрация на тежест в услугата Rosreestr, ще трябва да подадете платежен документпотвърждаване на плащането на държавно мито.

Използване на жилища

В процеса на живеене под наем наемателите са длъжни да спазват не само условията на договора, но и преките изисквания на закона. При съществено нарушение на реда за ползване на помещението може да последва предсрочно прекратяване на договора и принудително изваждане.

Възможно е да се формулират основните задължения на работодателите, които са фиксирани в Гражданския кодекс на Руската федерация:

• използване на имота само по предназначение, т.е. за пребиваване на граждани;
• осигуряват правилното състояние на наетите помещения;
• своевременно изпълнение на задължението за плащане за ползване на жилищни помещения.

Освен това има директна забрана за строителни работиза преустройство и реорганизация на жилища, това може да стане само със съгласието на наемодателя.

Тъй като съдържанието на договора за наем трябва да съдържа списък на субектите, придобиващи възможността да използват жилищен недвижим имот, те имат правна възможност да се нанесат и да се регистрират в местен отдел FMS. Регистрацията е задължително изискванемиграционно законодателство, липсата на разрешение за пребиваване ще доведе до административна отговорност. За да се регистрирате, трябва да представите оригиналния трудов договор, регистрацията ще бъде издадена за целия срок на договора.

Ако и двете страни изпълнят надлежно задълженията си, договорът се прекратява едва след изтичане на срока на валидност. В същото време законодателството предоставя на работодателя преференциална възможност за удължаване на трудовия договор за нов срокпри същите условия, ако наемодателят не разполага с по-добра оферта от трети лица.

В допълнение към стандартната ситуация с изтичане на договора, той може да бъде преждевременно прекратен от страните на основанията, посочени в Гражданския кодекс на Руската федерация.

Как да прекратим

Прекратяването на договора за търговски наем на жилищни помещения се извършва по реда на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За едностранно прекратяване на договора не е необходимо наемателят да посочва причини или обстоятелства, достатъчно е да уведоми писмено наемодателя три месеца предварително.

Принудителното прекратяване на договорните отношения по искане на наемодателя изисква потвърждаване на следните обстоятелства:

• забавяне на плащането на наем за жилище в продължение на шест месеца подред (за краткосрочна заетост е достатъчно да докажете два месеца забавяне подред, за да прекратите договора);
• повреда или унищожаване на жилищни помещения, прехвърлени по силата на трудовия договор.

Ако тези основания са възникнали и са надеждно потвърдени, наемодателят има право да представи искане за освобождаване на жилищните помещения. Ако това изискване не е изпълнено в доброволен, ще се извърши принудително изваждане по съдебен ред.

За съдебната процедура за прекратяване на трудов договор са предвидени специални характеристики:

1. съдът има право да даде на наемателя срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията, послужили като основа за принудително изгонване (например изплащане на дълг или ремонт на жилище);
2. ако нарушенията не бъдат отстранени в срока, предоставен от съда, повторното заявление на наемодателя ще доведе до безусловно изваждане на задължителна поръчка;
3. когато взема решение за прекратяване на договора, съдът, по искане на наемателя, има право да предостави отлагане на изгонването (като правило това се дължи на необходимостта от намиране на ново жилище или за зимния период).

Ако доказването на нарушение на условията за плащане не създава затруднения, тогава за прекратяване на договора поради влошаване на състоянието на имота ще е необходимо да се представят подходящи доказателства в съда. За тези цели важностще има приемо-предавателен акт, който страните са подписали при сключването на договора. В съдържанието на акта и двете страни трябва да впишат действителното състояние на жилището, прехвърлено за ползване на наемателя.

Ако има значително влошаване на състоянието на жилището, наемодателят е длъжен да докаже това пред съда, като сравни акта за прехвърляне и документа за сегашно състояниепомещения. Съставянето на акт за текущото състояние може да се извърши от самия наемодател с участието на наемателите или, по негово искане, от упълномощени органи за жилищен контрол и надзор (например Държавната жилищна инспекция).

Законът не съдържа точни формулировки за определяне на степента на вредата, която поражда правото на предсрочно прекратяване на договора. Във всеки случай тези обстоятелства ще се преценяват от съда въз основа на представените доказателства. Ако на етапа съдебни споровенаемателят елиминира претенциите към безопасността на качеството на жилищата, искът ще бъде отхвърлен.

Законът установява и основанията, при които договорът може да бъде прекратен предсрочно по искане на която и да е страна:

• възникването на обстоятелства, които правят помещенията неподходящи за постоянно пребиваване;
• аварийно състояние на жилищата;
• други основания, посочени в нормите на жилищното законодателство.

Забележка!Тези основания може да не са непременно причинени от незаконни действия на наемателите или наемодателя. Често естественото физическо износване води до това състояние. жилищен блокили непредвидени обстоятелства (напр. бедствие, незаконни действия на съседи на съседни апартаменти и др.). В този случай, ако другата страна откаже доброволно да прекрати споразумението, също е необходимо да се обърнете към съдебните органи.

При прекратяване на договорните отношения трябва да се предприемат следните стъпки:

1. наемателят, както и други лица, посочени в договора, трябва да освободят помещенията в срока, посочен в съдебното решение;
2. по искане на собственика на имота Федералната миграционна служба анулира предсрочно регистрацията на членовете на семейството на наемателя;
3. наемателят е длъжен да изпълни изцяло паричните задължения по време на напускането на жилището (заплащане на комунални услуги и изплащане на дълга по плащания към наемодателя).

Също така, в случай на предсрочно прекратяване на договора, наемателят е длъжен действително да прехвърли жилищните помещения обратно на собственика. За целта трябва да се състави двустранен акт за предаване, в който да се посочи действителното състояние на имота към момента на връщането.

Ако наемателят е изгонен принудително съдебни изпълнители, ще бъде съставен акт за освобождаване на помещението официален FSSP. Трябва да се има предвид, че наемателят ще бъде длъжен да възстанови всички разходи, свързани с ремонтни и възстановителни работи (ако състоянието на обекта се е влошило по време на периода на наемане).

Необходимостта от прекратяване на договора за наем на жилище се среща навсякъде. Много наематели, включително наемателите на социални жилища, не разбират значението на правилното уведомяване на наемодателите за желанието си да се преместят, което може да доведе до загуба на средства или други проблеми със собственика на квадратни метри.

Видове трудови договори

Според гражданско право, договорът за наем на жилище е специален вид договор, по силата на който едната страна, наемодателят, се задължава да прехвърли ползването на помещението на друго лице, наемател, с последваща печалба.

Гражданският кодекс на Руската федерация установява само два вида договори за наем на недвижими имоти:

• търговски лизинг, характеризиращ се с това, че лизингодателят е физическо лице с цел печалба;
• социален наем, при който наемодател е държавата, която предоставя жилище реално безплатно, но за временно ползване до момента на приватизация или доброволно прекратяване на договора.

Основания за прекратяване

Един от важни точкипрекратяването на договора за наем на апартамент е основание за такова решение.

Инициатива на работодателя

Наемателят на жилище, съгласно чл. 620 от Гражданския кодекс, може да поиска анулиране на споразумението на следните основания:

• собственикът на имота не е предоставил жилище за ползване от наемателя;
• жилищна площ има съществени недостатъци, както и негодни за използване по никакъв начин;
• собственикът на жилището не изпълнява задължението си да ремонтира имота;
• апартаментът или друго жилищно помещение стана неподходящо за по-нататъшно живеене.

Същевременно в този член се посочва, че мотивите могат да бъдат допълвани в договора между двата субекта в зависимост от взаимните им изисквания. Например лизингът може да бъде прекратен, ако:

Имате въпрос или нужда от правна помощ? Възползвайте се от безплатна консултация:

• преместване;
• пряко желание на наемателя;
• промени в нивата на доходите и др.

Инициатива на наемодателя

Наемодателят, като един от субектите на договора, може да поиска прекратяване на договора за наем за собствени причинии основания, които не зависят от волята и желанието на работодателя, съгласно чл. 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация:

• наемателят използва апартамента за други цели или в нарушение на правилата и разпоредбите, установени от споразумението;
• влошава външното или вътрешното състояние на жилището;
• не извършва установените плащания, или ги извършва със значително закъснение, без да уведоми или уведоми собственика и др.

Също така в договора могат да бъдат включени други причини, според които може да настъпи неговото прекратяване.

При смяна на собственика на апартамента новият собственик има пълното право да поиска изгонване, против волята и желанието на наемателите. Той обаче трябва да уведоми работодателите в задайте време, както и ви позволяват да изживеете оставащия период от време след извършване на плащане за предстоящия период.

Процедура за прекратяване

Гражданското законодателство определя няколко вида прекратяване на договор за наем:

• по взаимно съгласие на субектите;
• със съдебно решение, ако едната страна е нарушила съществени условиядоговори и в други случаи.

За търговски наем

Прекратяването на споразумението между наемателя и собственика на жилището, ако е плод на търговски лизинг, е доста просто и в по-голяма степен се случва по взаимно съгласие на собственика и наемателя.

Обикновено се извършват следните стъпки, за да се вземе такова решение:

1. Уведомяване на собственика, ако инициативата идва от наемателя, или обратното.
2. Изготвяне на споразумение за предсрочно прекратяване на договора.
3. Оглед на помещенията за материални щети.
4. Окончателно подписване на договора с взаимно уреждане при необходимост.

Със социално набиране

Прекратяване на договор социално набиранеапартамент или друго жилищно помещение не повдига въпроси, ако инициаторът е наемателят. В този случай е достатъчно да се свържете с жилищния фонд, който е издал това жилищно пространство, и да напишете заявление.

Ако източникът на прекратяване на трудовия договор е законодателят едностранно, тогава всички действия се извършват чрез съдебната власт.

Изкуство. 91.10 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява правилата, според които наемодателят може да се обърне към съда с искане за прекратяване на споразумението:

• постоянно или систематично забавяне на плащането за ползване на жилище, както и за сметки за комунални услуги;
• регистрация на недвижими имоти за пренаемане, т.е. прехвърляне на апартамент под наем (или безвъзмездно) на трети лица;
• наемателят разполага с други жилищни помещения, предназначени за социален наем.

Договорът се прекратява, ако помещението е унищожено, както и в случай на смърт на наемателя.

Важен нюанс на прекратяването на договор за социален наем е, че страните, които сключват такова споразумение, не могат да добавят допълнителни основания за прекратяването му.

Необходими действия

Съществува специална поръчка, които при желание трябва да се спазват предсрочно прекратяванедоговори за наем, по-специално уведомяване на другата страна в определения срок.

Известие от втора страна

Ако наемодателят иска да прекрати договора, той трябва да изпрати уведомление за желанието и намерението си до наемателя.

Личното предаване е най-рационално и правилно, но можете да използвате пощенски услуги със задължително потвърждение за получаване.

Този документ трябва да съдържа следната информация:

• име на документа;
• подробности за двете страни;
• основание за прекратяване на наемното правоотношение;
• съдържание, в което е посочено изискването например за напускане на заеманото жилищно пространство в определения срок.

В случай на уведомяване на наемодателя, наемателят трябва да предостави този документлично или по пощата до собственика на жилището.

Примерен договор

Често между собственика и наемателя се установяват отношения на доверие и прекратяването на наемните отношения става по взаимно съгласие. В този случай към предварително сключения договор е приложено споразумение за прекратяването му.

В документа се посочва:

• мястото на сключване на договора;
• датата;
• описателна част, в която се посочва какво са договорили страните;
• подписи на страните.

Също така след сключването на споразумението се съставя акт за "приемане и предаване", в който се посочва състоянието недвижим имот, мебели в нейно присъствие и др.

Прекратяването на договора за наем изисква особено внимание и отговорност, тъй като при нарушаване на такава разпоредба, различни видовесанкции. Например, в случай на късно уведомяване, страната, която е инициирала прекратяването на лизинговия договор, може да бъде глобена с определена сума пари като компенсация за нарушаване на условията на договора.

внимание! Във връзка с последни променизакон, информацията в тази статия може да е остаряла. Все пак всяка ситуация е индивидуална.

Моля, попълнете, за да разрешите проблема си. следната формаили се обадете на телефоните, посочени в сайта, и нашите адвокати ще ви консултират безплатно!

Сключване на споразумение

Редът за регистрация, основанията за прекратяване, правилата и задълженията на страните са уредени в гл. 35 GK.

За сключването не е необходимо да се спазват никакви условия (наличие трудов договорсъс собственика на жилището, признание за беден), всичко, което е необходимо, е желанието на двете страни и взаимното им съгласие по всички точки.

Необходимите елементи са:

1. Посочване на участниците (пълно име, паспортни данни, документи, потвърждаващи правото на собственост, в случай юридическо лице- информация за регистрация, име).
2. Предмет на договора (член 432 от Гражданския кодекс) (характеристики на помещенията, адрес на местоположение).
3. Периодът, за който се сключва DTC.
4. Размер и начин на плащане.
5. Права и задължения на страните.

Членове

При сключване на споразумение страната, предоставяща собствено жилище (наемодател), може да бъде всеки субект на гражданското право или упълномощен представител(юридическо, физическо, общинско лице).

Страната, на която се прехвърлят помещенията за временно пребиваване (наемател), може да бъде само физическо лице, което е гражданин на Руската федерация (член 677, клауза 1 от Гражданския кодекс).

Юридическите лица не могат да сключват СИДДО. Жилищни помещения за временно владение и ползване, юридическите лица могат да приемат само по договор за наем, чиито условия се регулират от гл. 34 от Гражданския кодекс и имат редица съществени различия.

На практика има ситуации, когато собственикът на жилище подписва договор за наем с наемател, опитвайки се да вземе предвид всички възможни нарушенияи по този начин се застраховате от евентуални неприятности.

При това той посочва себе си като наемодател, а работодателя като наемател. Което по същество е погрешно. Ако има спорни ситуации, които се решават само в съдебен ред, съдът обявява документа за невалиден. А това означава произтичащите от него права и задължения.

Предмет

Обект на ДКН е жилище, което трябва да бъде:

• изолиран (къща, част от къща, апартамент, отделна стая в апартамента) ул. 673 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
• спазва противопожарни, безопасни, санитарни, технически, строителни и други държавни изисквания;
• разполагат с всички условия за живеене (наличие на ток, газ, вода, отопление).

В съответствие с посочените изисквания например селска къща или временна къща без ток и вода може да се отдава под наем само с договор за наем.

Време

Максималният период, за който DTC се счита за валиден, е пет години. В този случай той е дългосрочен (член 683, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Договорът е краткосрочен, ако е сключен за срок по-малък от една година.

Ако срокът на валидност не е посочен, тогава документът се признава за дългосрочен.

При краткосрочно DTC работодателят има по-малко права, отколкото при дългосрочно споразумение.

Например при краткосрочен договор наемателят няма предимства за подновяването му за нов срок, но при дългосрочен има (член 684 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Плащане на жилище

Размерът на възнаграждението за доставка на жилище, условията и начинът на плащане се определят по споразумение на страните, което се записва в документа (член 682 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако времето за плащане не е посочено, парите трябва да се изплащат месечно (член 682, клауза 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Едностранната промяна на размера на възнаграждението е забранена от закона.

Наемателят, освен ако не е уговорено друго с наемодателя, заплаща битовите сметки и извършва текущи ремонти.

Лицето, отговорно пред наемодателя за спазване на изискванията, е наемателят, с изключение на случаите, когато гражданите, живеещи с него, са сънаематели на помещенията (отговорността ще бъде съвместна). Освен това те могат сами да вземат решение да станат сънаематели, като информират наемодателя.

Правилата и задълженията на страните се установяват по взаимно съгласие, нарушаването им води до прекратяване на договора и изгонване на нарушителя.

Прекратяване на договора

Законът позволява на наемателя да наруши DTC по всяко време, ако решението е одобрено от лицата, живеещи с него, и той ще уведоми наемодателя писмено три месеца предварително (687, клауза 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наемодателят не може самостоятелно да прекрати договора, дори ако има злонамерено неизпълнение на условията от страна на наемателя.

Прекратяването на договора е възможно само със съдебно решение, като се предоставят доказателства за нарушения и предупреждения, направени от наемодателя за необходимостта от корекция.

Основанията, на които собственикът може да сезира съда за прекратяване, са посочени в чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация:

Освобождаване на помещенията

Наемодателят има няколко начина да разреши ситуацията с изгонване на наемателя.

1.Подайте иск до съда. Можете да изтеглите формуляр за кандидатстване.

Но трябва да имате предвид, че наемодателят ще трябва;

• плащат държавното мито;
• понася съдебни разноски;
• събиране на пакет от документи, доказателствена база;
• бъдете подготвени за това, което предстои преценкаможе да отнеме до 2 години в негова полза. При благоприятен изход от процеса започване изпълнително производствои принудителното изгонване на наемателя също ще изисква известно време.

Разбира се, наемодателят може да поиска и произтичащия дълг и съдебни разноски за обезщетение и най-вероятно искът ще бъде удовлетворен. Но колко скоро и до каква степен ще бъдат възстановени? пари в бройот финансово несъстоятелно лице не е известно.

2. Опитайте се да преговаряте с наемателя за бързото доброволно изгонване.

Как да осигурим наемане за търговска цел или предстоящо изгонване?

Да избегна негативни последициПри наемане на имот наемодателят трябва да спазва следните правила:

• Сключете договор за период по-малък от шест месеца. Ако работодателят и гражданите, живеещи с него, се докажат от добра страна, документът може да бъде удължен за още шест месеца, но не повече от 11 месеца.
• Преди да поемете задължения и да предадете ключовете от жилищните помещения, опитайте се да разберете колкото е възможно повече за вашия потенциален наемател, степен на платежоспособност, пристрастеност към алкохола и начин на живот. Въз основа на направените заключения вземете решение за необходимостта от сключване на споразумение.
• Реагирайте незабавно и при най-малкото нарушение на условията. Разберете причината за възникването им, стриктно налагайте изисквания за спазване на предписаните точки.

UDC 347.453.3

Страници в списанието: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат правни науки, доцент, катедра по гражданско право и процес, Уляновски държавен педагогически университет на името на V.I. И.Н. Улянова Русия, Уляновск [имейл защитен]

Разглеждат се правни последиципрекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения, изразяващо се в изгонване на наемателя и граждани, живеещи заедно с него, без предоставяне на друго жилище. Авторът предлага да се законодателства правни основанияпрекратяване на съответния договор по искане на всяка от страните по него.

Ключови думи: договор за търговски наем на жилищни помещения, наемател, наемодател, прекратяване на договора по искане на една от страните, изваждане от жилищни помещения.

чл.687 от втора част Граждански кодекс Руска федерация 1996 г. (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) предвижда възможност за прекратяване на договор за търговски наем по искане на наемателя със съгласието на други граждани, постоянно пребиваващи с него, по всяко време, независимо от изтичането на срока. договора, който изисква писмено предупреждение за прекратяване, изпратено до наемодателя три месеца предварително.

По инициатива на наемателя договорът се прекратява едностранно, без да се стига до съд, а списъкът на основанията, на които наемателят може да поиска прекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения, не е ограничен от закона. AT този случайжеланието на законодателя да защити интересите на работодателя като повече слаба странавъпросния договор. В същото време не трябва да забравяме за правата и законните интереси на наемодателя.

По този начин е необходимо писмено предупреждение, за да се защитят интересите на наемодателя, като се има предвид фактът, че тримесечен период ще му позволи да вземе решение относно по-нататъшното използване на помещенията, например за намиране на нови наематели. Това правилоприложими предимно за дългосрочни договори за търговски лизинг, както и за краткосрочни договори, сключени за период над три месеца. Съответно не се прилага, ако срокът на договора за търговски лизинг е по-малък от три месеца. В този случай, според нас, работодателят трябва писанепредупредете наемодателя за желанието си да прекратите договора в разумен срок(Член 314 от част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация от 1994 г. (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация)).

По този начин писменото предупреждение на наемодателя изключва прекратяването на договора от косвените действия на наемателя. Работодателите обаче често нарушават това изискване, не само неспазване на определения срок, но и напускане на обекта без (писмено или устно) предупреждение на наемодателя.

В законодателството чужди държавипредвижда защитата на наемодателя в горната ситуация. Така че, в съответствие с част 1 на чл. 825 от Гражданския кодекс на Украйна от 2003 г., ако наемателят напусне жилището без предупреждение, наемодателят има право да изиска от него такса за ползване на жилището за три месеца, ако наемодателят докаже, че не е могъл да сключи договор за наем споразумение при същите условия с друго лице. Подобно правило се съдържа в Закона за жилищните наемодатели и наематели на САЩ (RCW 59.18), който изисква наемателят да уведоми наемодателя 20 дни предварително за своето желание да прекрати наема предсрочно. Ако наемателят се изнесе от жилището без надлежно предизвестие до наемодателя, той трябва да възстанови последния наем за 30 дни от момента, в който собственикът-наемодател научи, че наемателят е напуснал жилището.

Според нас параграф 1 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация също трябва да предвиди отговорността на наемателя, който не е предупредил писмено наемодателя три месеца предварително за желанието си да прекрати едностранно договора за търговски наем. Във връзка с изложеното считаме за необходимо посочената алинея да бъде допълнена със следната разпоредба: „Ако наемателят не е спазил това изискване, наемодателят има право да изиска от него заплащане на наема за жилището за три месеца. "

Тази разпоредба ще защити интересите на наемодателя, като дисциплинира поведението на наемателя в случай на едностранно прекратяванепоследен договор. Той напълно отговаря на търговската насоченост на въпросния договор, тъй като некоректното поведение на наемателя ще доведе до факта, че наемодателят, неочаквано изправен пред факта на прекратяване на договора от наемателя, няма достатъчно време да намери нови наематели и понасят загуби във връзка с това.

Прекратяването на договор за търговски наем по инициатива на наемодателя се допуска само по съдебен ред за комисионна от наемателя или други граждани (граждани, живеещи заедно с наемателя, поднаематели, временни жители), за чиито действия той носи отговорност, неправомерно поведение, чийто изчерпателен списък е даден в параграфи 2 и 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация. По-специално, параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация посочва две такива нарушения:

Неплащане на наема от наемателя дългосрочен договортърговски наем за шест месеца, освен ако в договора не е установен по-дълъг срок, а за краткосрочен - повече от два пъти след изтичане на срока установени със споразумениетоусловия за плащане;

Унищожаване или повреда на жилищни помещения (от самия наемател или други граждани, за чиито действия той носи отговорност). В същото време, преди да се обърне към съда, наемодателят не е длъжен да предупреждава наемателя за необходимостта от отстраняване на тези нарушения.

В първия случай неплащането от наемателя на таксата е нарушение, което води до прекратяване на договора, ако такова нарушение е извършено не за отделни шест месеца, а непрекъснато повече от шест месеца подред (параграф 38 от Постановлението на Пленума върховен съд RF от 2 юли 2009 г. № 14 „Относно някои въпроси, възникнали в съдебната практика при прилагане Жилищен кодексРуска федерация”, наричана по-нататък Резолюция на Пленума № 14)).

По този въпрос е необходимо да се обърнем към Прегледа на съдебната практика. Съдийска колегияНа граждански делана Върховния съд на Руската федерация от 21 юли 2000 г. „За прекратяване на договора за социален наем на жилищни помещения във връзка с неплащане от наемателя на плащане за жилище и комунални услуги в рамките на шест месеца“, както и на Резолюция на Пленума № 14. Проучване на практиката за разглеждане на дела от тази категория от съдилищата показа, че видът на жилищния договор (търговски или социален) е обстоятелство, което е важно за решаването на делото, тъй като изборът на върховенството на закона зависи от това. Например разпоредбите на чл. 688 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно изгонването на наемателя без предоставяне на друго жилище.

Когато разглеждат дела за прекратяване на договори както за търговски, така и за социален наем, съдилищата създават условия за разследване на причините за дълга на наемателя да плати за жилище, считайки, че те се отнасят до обстоятелства, които са правно значениев съответствие с параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Съдилищата признават дългите забавяния на плащанията като основателни причини за неплащане на сметки за жилища и комунални услуги. заплати, пенсии, безработица, тежко финансово състояние на работодателя и напълно дееспособни членове на семейството му поради загуба на работата им и невъзможност да си намерят работа, въпреки предприетите от тях мерки, болест на работодателя и (или) членове на семейството му, наличието в семейството на хора с увреждания, непълнолетни деца и др. След като установи, че работодателят има дълг непрекъснато повече от шест последователни месеца по уважителна причина, съдилищата често отказват да удовлетворят иска за прекратяване на трудов договор, като изискванията за погасяване на задължението са изпълнени. В същото време съдилищата не обсъждат въпроса за причините за образуването на дълг в случаите, когато ответниците-наематели не живеят дълго време в жилищни помещения и не плащат за жилища и комунални услуги; надлежно уведомени за час и място съдебно заседаниепо последно известно местоживеене, но не се явяват в съдебно заседание, не съобщават причината за неявяването си, не представят писмени обяснения и доказателства.

Тази практика на съдилищата изглежда правилна, тъй като доказването на основателността на причините за образуване на дълг по силата на членове 55, 56 от Гражданския процесуален кодексРуската федерация от 2002 г. (наричан по-нататък Гражданският процесуален кодекс на Руската федерация) е на ответника-работодател. В съответствие с част 4 на чл. 167 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, съдът има право да разгледа делото в отсъствието на ответника, уведомен за часа и мястото на съдебното заседание, ако той не е уведомил съда за уважителните причини за неявяване и не е поискал делото да се разгледа в негово отсъствие.

Съгласно ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако е в рамките на определени от съдасрок, наемателят не отстрани допуснатите нарушения или не вземе всички необходими мерки за отстраняването им, съдът, при повторно обжалване на наемодателя, постановява прекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения. Арбитражна практикапоказва, че случаите на повторно заявление на наемодателя с изискване за прекратяване на договора за наем на жилищни помещения във връзка с неуспех на наемателя да извърши необходимите плащания навреме, съдебно разпорежданепри първоначалното обжалване на наемодателя с подобно изискване, са изключително редки.

Въпреки това, при липса на основателни причини (като причини като злоупотреба с алкохол или лекарства, забравяне, липса на работа за трудоспособен гражданин) неплащане от наемателя на наем за жилищни и комунални сметки непрекъснато повече от шест месеца подред, съдилищата, като вземат предвид обстоятелствата по конкретни случаи, удовлетворяват искове за изгонване .

Ето защо, водено от изложеното, е целесъобразно по аналогия с чл. 90 от Жилищния кодекс на Руската федерация от 2004 г. (наричан по-нататък Жилищният кодекс на Руската федерация), за да предостави на наемодателя правото да изиска по съдебен ред прекратяване на договор за търговски наем, в случай че наемателят не плати за жилището без уважителна причина.

Съответно съдът във всяка конкретна ситуацияще установи дали са основателни причините, поради които наемателят не заплаща наема. Освен това, като се има предвид параграф 38 от Постановление на Пленума № 14 по отношение на дългосрочния търговски наем, е необходимо да се вземе предвид неплащането от наемателя без основателна причина за непрекъснато плащане на жилищните помещения за повече от шест месеца подред. Предлагаме тези разпоредби да бъдат консолидирани в параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Във втория случай, посочен в параграф 2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, незаконните действия на наемателя или други граждани, за чиито действия той носи отговорност, водещи до унищожаване или повреда на жилището, трябва да бъдат потвърдени с подходящ акт, по-специално от държавен орган жилищна инспекция, или решение за прилагане на мерки за административна отговорност.

И така, в едно от селата близо до Москва в района на Воскресенски, майка, 56-годишната П., и нейната 36-годишна дъщеря бяха изгонени от едностаен апартамент. Съдът установи, че жилищните помещения са се превърнали в огнище на нехигиенични условия и огнище на пожари. В актовете за преглед на жилищните помещения, разгледани от съда, е записано, че апартаментът не е ремонтиран от дълго време, водопроводното оборудване е станало неизползваемо, тоалетната чиния е запушена с изпражнения, живущите се справят с естествени нужди на под. В апартамента се носеше непоносима силна миризма на амоняк, имаше струпване на хлебарки, мухи, подът и балконът бяха затрупани с битови отпадъци и човешки отпадъци. Всички искания на наемодателя за привеждане на апартамента в добро състояние бяха пренебрегнати. Подсъдимите не работели никъде, злоупотребявали с алкохол, приютявали лица с противообществени прояви.

Изгонването на наемателя и гражданите, живеещи заедно с него на тази основа, е крайна мярка за въздействие върху наемателите, които злонамерено нарушават задълженията си. В същото време жилищното законодателство не предвижда задължително изгонване на всички лица, живеещи в жилищни помещения. Ако е възможно да се идентифицират конкретни виновни лица, тогава тези лица могат да бъдат изгонени в съда. Съответно останалите жители могат да бъдат оставени като наематели на жилището. Ето защо съдът при разглеждане на горното дело провери вината и на двете лица – и на майката, и на дъщерята.

Освен това изгонването на разглежданите основания е възможно само ако се установи фактът на системни неправомерни действия от страна на наемателя и гражданите, живеещи заедно с него, които, въпреки предупреждението на наемодателя за необходимостта от отстраняване на нарушенията, не отстраняване на тези нарушения.

Параграф 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация допълнително посочва неправомерните действия на наемателя и (или) други граждани, за чиито действия той носи отговорност, които също са основание за прекратяване на договора за търговски наем по искане на наемодателя:

Използване на помещения за други цели;

Системно нарушаване на правата и интересите на съседите.

В съответствие с параграф 39 от Резолюция на Пленума № 14, използването на жилищни помещения за други цели означава използването на жилищни помещения не за пребиваване на граждани, а за други цели, например използването им за офиси, складове, настаняване индустриални производства, отглеждане и отглеждане на животни, т.е. фактическото преобразуване на жилище в нежилищно.

Задължение за ползване на помещенията при спазване на правата и законни интересисъседи е на основание чл. 17 от Конституцията на Руската федерация от 1993 г. и чл. 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, забраняващ изпълнението субективни правав ущърб на правата и свободите на другите.

Системното нарушаване на правата и законните интереси на съседите трябва да включва многократни, повтарящи се действия на наемателя и гражданите, които живеят заедно с него в жилищните помещения и за които той носи отговорност за използване на жилищните помещения без зачитане на правата и законните интереси на тези, които живеят в това жилищно помещение или настаняват граждани без съответствие Пожарна безопасност, санитарно-хигиенни, екологични и други изисквания на закона, правила за използване на жилищни помещения (например слушане на музика, използване на телевизия, свирене на музикални инструменти през нощта, надвишаващо допустимия обем, извършване на ремонтни, строителни работи или други действия, които нарушава спокойствието на гражданите и тишината през нощта, нарушаване на правилата за отглеждане на домашни любимци, извършване на хулигански действия срещу съседи и др.) (Резолюция на Пленума № 14; част 1 от член 2 от Закона на град Москва от г. 12 юли 2002 г. № 42 „За поддържане на спокойствието на гражданите и тишината през нощта в град Москва).

По този начин нарушение на правата и законните интереси на съседите е неспазването на правилата за отглеждане на животни в жилищни помещения. Многобройни регулаторни правни актовевзети на регионално ниво, например Решението на Асамблеята на депутатите на градския окръг „Град Волжск“ от 21 май 2009 г. № 525 „За одобряване на Правилата за отглеждане на домашни любимци в градския окръг„ Град Волжск "", Резолюция на ръководител на градския район Отрадни Самарска областот 19 октомври 2005 г. № 1048 „За приемането на процедурата за отглеждане на домашни любимци в градския район Отрадни, Самарска област“, ​​Решение на Думата на град Кострома от 15 юли 1999 г. № 109 „За правилата за отглеждане на кучета и котки в град Кострома“, установява изисквания за отглеждане на домашни любимци, които трябва да се спазват, включително от работодатели и граждани, живеещи с тях. Собствениците на домашни любимци трябва да осигурят безопасността на гражданите от физическото въздействие на домашни любимци, спокойствие и тишина през нощта, да спазват изискванията за пожарна безопасност, санитарно-хигиенни и ветеринарни правила за отглеждане на животни, да не допускат животните да замърсяват жилищни помещения и места обща употребав къщи. Не се допуска отглеждане на животни в общите части: коридори, стълбищни клетки, тавани, мазета, както и на балкони и лоджии. Разрешено е да се отглеждат животни в жилищна зона само ако съседите нямат медицински противопоказания(алергии). Според нас в договор за търговски наем страните трябва да предвидят условие за възможността за отглеждане на животни в жилищна зона.

В съответствие с параграф 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за разлика от параграф 2 от този член, наемодателят има право да прекрати договора в съда само ако незаконните действия продължат, въпреки предупреждението за необходимостта от отстраняване на нарушенията, направени от наемодателя на наемателя. Но дори и в този случай правилата, предвидени в ал. 4 т. 2 чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Според нас анализът на ал. 4, ал. 2 и ал. 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация ни позволява да заключим, че прекратяването на договора за търговски наем и изгонването от помещенията на наемателя и гражданите, живеещи с него, които систематично нарушават правата и законните интереси на съседите, е възможно само в краен случай. В този случай съдът трябва да реши кое е най-добре: да осигури пострадалия съсед нормален животв жилищен район и оставят нарушителите без покрив над главите си или все пак пазят жилище за нарушителите, но принуждават съседа да изтърпи неудобства? Практиката показва, че в този случай съдът застава на страната на работодателя и гражданите, живеещи заедно с него.

По този начин списъкът на основанията за прекратяване на договора по инициатива на наемодателя в случаите, когато наемателят или други граждани (постоянно пребиваващи с наемателя, поднаематели, временни жители) извършват незаконни действия, посочени в чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация е изчерпателен.

Въпреки това, както вече беше споменато, дори и при наличието на посочените в параграфи 2, 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация за нарушения, съдът може да откаже да удовлетвори иска на наемодателя, като даде на наемателя срок (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията и да удовлетвори иска на наемодателя само ако той подаде повторно в съда, ако наемателят не отстрани (или не предприеме мерки за отстраняване) нарушения. В същото време, по искане на работодателя, съдът в решението за прекратяване на договора може да отложи изпълнението на решението за период не по-дълъг от една година.

Съгласно горната норма това забавяне се дава на наемателя, за да си намери друго жилище. Това правило, според нас, свидетелства за повишени гаранции за правата на работодателя и позволява на съда да вземе предвид конкретните обстоятелства по делото (например степента на вина на работодателя, неговото здравословно състояние, финансово състояние). , наличието в семейството на хора с увреждания, възрастни граждани, нуждаещи се от постоянни грижи, непълнолетни деца и др.). Възможността за отлагане на изпълнението на съдебно решение за прекратяване на договор за търговски наем е проява на хуманизма на законодателя. Отлагането е необходимо, например, ако договорът е прекратен през зимно време, а работодателят има малки деца, както и в други трудни житейски ситуации.

В същото време, според някои автори, по-специално D.V. Карпухин, несъвършенството на тази норма се състои във факта, че при очевидни негативни действия (бездействие) на работодателя и лицата, за чиито действия той отговаря, наемодателят става зависим от длъжността съдебна зала, което може да забави процедурата по прекратяване на договор за търговски наем до две години. Посоченото предписание нарушава позицията на наемодателя, тъй като позволява на наемателя да запази правото да живее в жилищните помещения на собственика за дълъг период от време. Освен това, в съответствие с чл. 12 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на прекратяване или изменение на договора служи като един от начините за защита на нарушените граждански права, разпоредбите на ал.2 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация нарушават правото на защита, предоставено на наемодателя.

По силата на алинея 2 на чл. 683 от Гражданския кодекс на Руската федерация към договора за краткосрочна търговска заетост, разпоредбата на ал. 4 т. 2 чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага, освен ако не е предвидено друго в договора.

В заключение отбелязваме, че законосъобразността на прекратяването на конкретен договор за наем на жилище с цел предотвратяване на възможни нарушения се проверява от съдилищата. обща компетентност. В същото време съдилищата определят по-специално липсата на основателни причини в случай, че наемателят не плати за жилищни помещения и комунални услуги, степента на вина на наемателя и гражданите, живеещи с него, в унищожаването, повредата на жилищни помещения, нарушаване на правата и законните интереси на съседите и др. Без да установят и изследват посочените и други необходими фактически обстоятелства, съдилищата не постановяват решения, с които потвърждават прекратяването на договора за наем на жилище. Приемането на решение от съда означава, че договорът за наем се прекратява в рамките на принципа на свободата на договаряне и при липса на произвол от страна на наемодателя. Така решението на съда е едно от прекратителните юридически фактипри прекратяване на договора за търговски наем на жилищно помещение в съдебно производство.

Прекратяването на договора за търговски наем на жилищни помещения по съдебен ред по искане на една от страните в повечето случаи е санкция за нарушение на договора. Тази разпоредба се прилага за прекратяване на договор за търговски лизинг по искане на наемодателя, тъй като наемателят може да прекрати такова споразумение по всяко време, включително по причини, които не са свързани с нарушаване на условията на договора от наемодателя. Като мярка за отговорност на наемателя за нарушение на договора за търговски наем на жилищни помещения, прекратяването на договора може да се извърши на основанията, предвидени в параграфи 2, 4 на чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Към основанията, изброени в тази статия, според нас е необходимо да се добави реорганизацията, преустройството и реконструкцията на жилищните помещения от наемателя без съгласието на наемодателя (член 678 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и неговия отказ да се приведат тези помещения в предишното им състояние в рамките на определения срок (клауза 2 на част 5, член 29 от LC RF).

Този случай, според нас, трябва да се класифицира като съществено нарушение техническо състояниежилищно помещение, тоест неговото увреждане (клауза 2, част 5, член 29 от LC RF). В съответствие с посочените основания договорът за търговски наем подлежи на прекратяване по искане на наемодателя - собственик на жилищните помещения, на който е възложено задължението да приведат тези жилищни помещения в предишното им състояние.

Съдебно решение за запазване на жилище в реорганизирано (препланирано) състояние по време на неоторизирана реорганизация (препланиране) може да бъде взето, ако са комбинирани две условия: правата и законните интереси на гражданите не са нарушени, животът и здравето им не са застрашени ( част 4 от член 29 ZhK RF).

Във всички горепосочени случаи прекратяването на договор за наем на жилище е възможно, ако са налице условия, при които възниква гражданска отговорност: неправомерност на действията (бездействие), вреда, причинно-следствена връзка между незаконното поведение и настъпилата вреда, вина на нарушителя. В случай на нарушаване на правата и интересите на съседите се причинява вреда не на другата страна по договора, а на трети страни, поради което те също трябва да имат право да поискат прекратяване на договора за търговски наем на жилищни помещения.

Съгласно параграф 39 от Резолюция на Пленума № 14, в случаите на използване на жилищни помещения за други цели, системно нарушаване на правата и законните интереси на съседите или лошо управление на жилищни помещения, водещо до тяхното унищожаване, гражданите, които пряко извършват такива действия (извършители). Преди това такава разпоредба се съдържаше в чл. 98 от Жилищния кодекс на RSFSR от 1983 г.

Договорът за търговски наем на жилищни помещения може да бъде прекратен и извънсъдебно по искане на наемодателя след изтичане на срока на договора и при волеизявление за отказ от продължаване на договора във връзка с решението да не се отдаване под наем на жилищните помещения за най-малко една година (член 684 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Библиография

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Относно правилата за използване на жилищни помещения // Жилищно право. 2006. № 5. С. 2-39.

2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Търговски наем на жилищни помещения: характеристики на прекратяване на договора // Жилищно право. 2010. № 7. С. 45-51.

3. Кузнецова О.В. Практикувайте съдебни споровепри изваждане // Жилищно право. 2009. № 9. С. 55-94.

В Руската федерация се установява правило, според което наемателят на жилище има право, със съгласието на постоянно пребиваващите с него лица, по всяко време да прекрати договора за наем с тримесечно писмено предупреждение до наемодателя (клауза 1 , член 687).

Договорът за наем може да бъде прекратен по съдебен ред по искане на наемодателя в следните случаи:

- неплащане от наемателя на плащането за жилищните помещения за шест месеца, ако договорът не установява по-дълъг период, а при краткосрочно наемане - повече от два пъти след изтичане на договора за плащане, установен от срок;

- унищожаване или увреждане на помещенията от наемателя или други граждани, за чиито действия той отговаря;

- използване на жилищни помещения за други цели или в случай на системно нарушаване на правата и интересите на съседите.

В такива случаи наемодателят може да предупреди наемателя за необходимостта от отстраняване на нарушението. Ако обаче наемателят или други граждани, за чиито действия той отговаря, продължат да използват жилищните помещения за други цели или нарушават правата и интересите на съседите след предупреждение, наемодателят има право да прекрати договора за наем на жилищни помещения. в съдебно производство.

Във всички тези случаи с решение на съда на наемателя може да бъде даден срок до една година за отстраняване на тези нарушения. Ако в определения от съда срок наемателят не отстрани допуснатите нарушения или не вземе всички необходими мерки за отстраняването им, съдът, при повторно искане на наемодателя, може да реши договора да бъде прекратен. Кратките срокове, установени за погасяване на дълга от ответника, могат да бъдат формализирани чрез решение на съда за отлагане на производството. В същото време, по искане на работодателя, съдът има право да отложи изпълнението на решението за период не по-дълъг от една година.

По искане на която и да е от страните договорът може да бъде прекратен по съдебен ред, ако помещението престане да бъде обитаемо, както и при авария.

Като следствие от прекратяването на договора за наем, Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда изгонване от жилището въз основа на съдебно решение (член 684). И в случай на прекратяване на семейните отношения със собственика на жилищното помещение, правото на използване на това жилищно помещение не се запазва от бившия член на семейството на собственика на това жилищно помещение, освен ако не е установено друго със споразумение между собственика и бивш член на неговото семейство (клауза 4, член 31 от LC RF). Имайки предвид безбройните случаи, когато след развод бивш съпруг или съпруга иска дял в апартамента на съпруга (и дори по-често в апартамента на родителите си), този подход изглежда справедлив. Но има и минус - съпругът, който идва да живее в района на някой друг, ще живее там през целия си живот на "птичи права".

Можете да се защитите, като предварително сключите подходящо споразумение (брачен договор). Жилищният кодекс защити интересите на тези семейства, които някога са приватизирали апартамент за един от съпрузите. За такива случаи е предвидено членовете на семейството също да имат право на своя дял в апартамента. За да защити интересите на децата, LC RF ясно посочва задължението на собственика на жилището да се погрижи за предоставянето на друга зона на бивши членове на семейството.