Възможно ли е да се признаят разходи за наем, ако договорът не е регистриран? Дългосрочен наем на нежилищни помещения Отговорност за нерегистриране на договор за наем

Един от най-разпространените и често сключвани договори у нас е договорът за наем. При сключването и изпълнението му е необходимо да се вземат предвид много детайли, които ще ни позволят да изградим правилно позициите на двете страни по договора в бъдеще.

Правна уредба от това споразумениеГлава 34 е посветена на Граждански кодекс RF. Договорът за наем не води до промяна на собственика, а само предвижда прехвърляне от лизингодателя на имота на лизингополучателя, или само за ползване, или за ползване и владение едновременно. Само неговият собственик може да отдава имот под наем. Подписващият договора обаче може да не е собственикът, а упълномощено от него лице (агент, брокер и др.).

Разлики между наемане и наемане на апартамент.

Наред с договора за наем може да се сключи и договор за наем на жилище, като често тези два вида договори се смесват. Нека да разгледаме какви са техните разлики и характеристики. И двата договора са видове договор за наем на имущество. Договорът за наем на жилищни помещения се регулира от глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация е посветена на договора за наем. При отдаване под наем на жилищни помещения срещу заплащане за живеене се сключва договор за наем на жилище. В останалите случаи: при отдаване под наем на недвижими имоти, различни от жилищни помещения (офиси, сгради и др.), или при отдаване под наем на жилищни помещения на юридическо лице се сключва договор за наем. По този начин видът на използвания договор зависи от страните по договора (физически или образувание), както и от обекта на договора (жилищни помещения или друг недвижим имот).

Една от най-важните практически разлики между лизинга и наемането е тази договор за наем на апартамент не подлежи на държавна регистрация, независимо от срока на валидност. Тоест, при сключване на договор за наем на апартамент дори за 5 години, достатъчно е да подпишете договора и този договор ще бъде валиден, без никакви допълнителни действия. За разлика от това, договорът за наем, сключен за година или повече, трябва да бъде подложен на държавна регистрация, без която ще има значителни дефекти. Ще говорим за това по-подробно по-късно, но сега да се върнем към договора за наем.

Съществени условия на договора за наемса условията относно наетия обект, както и условията относно размера на наема. Съгласно член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация се изисква писмена форма на договор за наем, ако поне една от страните по договора е юридическо лице, а също и ако договорът е сключен за период повече от годишно.

Съществените условия не включват срока, за който е сключен договорът за наем, но въпреки това срокът на договора е такъв важен момент, тъй като е пряко свързано с процедурата за държавна регистрация.

Регистрацията на договор за наем е необходима, ако е сключен за срок най-малко една година.

Наемателят е освободен от процедурата по регистрация в два случая:

1. Ако договорът за наем е сключен за срок по-малък от една година.
   Страните имат право да предвидят в договора за наем условие, според което след изтичане на периода на наем, при липса на възражения от страните, договорът се счита за удължен при същите условия. В този случай, ако договорът за наем първоначално е сключен за период по-малък от една година, ако бъде удължен за същия период, няма да е необходимо да се регистрира договорът. Законът не забранява многократното подновяване на договор за наем. недвижим имотпо указания начин. Само по себе си такова удължаване, ако е извършено за период по-малък от една година, не води до необходимост от регистрация на споразумението и не е основание да се счита такова споразумение за сключено за период над една година .
2. Ако договорът за наем е сключен за неопределен срок.
   Договорът за наем може директно да посочи, че е сключен за неопределено време и освен това е в сила. 2 с.л. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако срокът на лизинга не е посочен в договора (умишлено или случайно), тогава се счита, че договорът е сключен за неопределен период от време.

В съответствие с чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация при сключване на договор за наем за нов срокусловията на договора могат да бъдат променяни по споразумение на страните. Сключването на договор за наем за нов срок е сключване на нов договор. Това е посочено в ал. 31-32 от Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с наем, одобрен с информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66. Следователно, ако срокът на такова нов договор за наем е по-малко от една година, той също не подлежи на държавна регистрация.

Ако договорът за наем не е преминал държавна регистрация, валиден ли е?

Да, но само за страните по този договор, за трети лица то няма правно действие. С други думи, наемателят не може да откаже да плати под наем, като се позовава на факта, че договорът не е вписан, както и наемодателят не може самоволно да изгони наемателя от заемания имот.

Наемателят обаче няма преимуществено правопред трети лица да сключва договор за наем за нов срок, не запазва наемни права при прехвърляне на собственост върху недвижим имот на друго лице и др. Тоест за всички останали лица, освен наемателя и наемодателя, няма договор за наем. Това също така предполага, че наемодателят може да сключи договор за наем с трето лице по отношение на същия имот, да го регистрира и тогава новият наемател ще има предимство пред предишния, който заема помещението по нерегистриран договор.

Проблемът с регистриране на договори за наем, сключени на 2 и 3 март 2013 г.

Нека припомним, че в края на 2012 г. беше приет Федерален закон, който установява, че правилата за държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти не се прилагат за споразумения, сключени след 1 март 2013 г. Но веднага щом този закон влезе в сила, веднага се появи нов, който отмени това правилои държавната регистрация на договора за наем на недвижим имот е възобновена на 4 март 2013 г. Причини за извършване на промени в вече приет законзаконодателят не коментира. Но премахването и последващото възстановяване на правилата за държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти, разбира се, породи несигурност относно последиците от споразуменията, сключени на 2 и 3 март 2013 г.: дали договорите за наем, които са сключени в тези дни и не са преминали валидна държавна регистрация?

В Резолюцията на Пленума от 25 декември 2013 г. № 98 Върховният арбитражен съд на Руската федерация обясни, че договор за наем на недвижим имот, сключен на 2 и 3 март 2013 г. за период от най-малко една година и който не е премина държавна регистрация е обвързваща само за неговите страни и не позволява на наемателя да се противопостави на правата си на трети страни. С други думи, такова споразумение е валидно за страните, но за трети лица не съществува, т.е правен режимнапълно съответства на това, което беше обсъдено по-рано за договори, които не са преминали държавна регистрация.

Уместността на статията и нейното съответствие със закона е потвърдено от 1 януари 2017 г.

Последици от липсата на държавна регистрация на договор за наем (Сорокин А.)

Дата на публикуване на статията: 26 ноември 2015 г

Държавен използващ елемент задължителна регистрациядоговорът за наем на недвижим имот дава значение на данните правоотношенияи признава произтичащото от това право на ползване на наемателя на трети лица. Съдбата на договорни отношенияи поведението на страните в бъдеще, този фактор може да повлияе на изчисляването на задължителните данъци.

Като се има предвид разнообразието от спорове, произтичащи от договорите за наем на недвижими имоти за страните, е важно да се разберат последиците от неспазването на условията за държавна регистрация на договора за наем. Често страните избягват изискването за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, това е особено вярно за малкия бизнес. Анализът на съдебната практика ни позволява да разберем последствията и рисковете от липсата на държавна регистрация на договор за наем.

На първо място, струва си да вземете решение за обектите, които подлежат на държавна регистрация по договора за наем. Съгласно член 609, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, освен ако законът не предвижда друго. Договорът за наем на сграда или конструкция, сключен за период от най-малко една година, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.06.2000 г. N 53 „За държавна регистрация на договори за лизинг нежилищни помещения" се посочва, че правилата на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация се прилагат за договори за наем на всякакви нежилищни помещения. От своя страна това означава, че споразумение, съгласно което недвижими имоти като офис, нежилищни помещения , сградата и структурата се прехвърлят за лизинг подлежат на държавна регистрация.

различни правни позициипоследиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот са многократно изразени от Върховния арбитражен съд Руска федерация. Така например в параграф 14 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд от 25 януари 2013 г. N 13 се посочва, че ако страните постигнат споразумение в необходимата форма по всички съществени условия на договора за наем, , но посоченото споразумение не е регистрирано, при разглеждане на спорове между тях съдилищата следва да изхождат от факта, че собственикът е прехвърлил имота за ползване, а друго лице го е приело без забележки. В този случай трябва да се има предвид, че страните вече са обвързани от задължение, което не може да бъде произволно променено от една от страните и няма основания съдът да прилага разпоредбите на членове 1102, 1105 от този кодекс. По силата на член 309 от Гражданския кодекс на Руската федерация използването на собствеността трябва да се извършва и заплаща в съответствие със задълженията, поети от страната по такова споразумение.

В същото време, в съответствие с член 308 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата, предоставени на лице, използващо имущество по договор за наем, който не е преминал държавна регистрация, не могат да бъдат противопоставени на трети страни. По-специално, такова лице няма преимуществено право да сключи договор за нов срок (клауза 1 на член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация), както и клауза 1 на член 617 от Гражданския кодекс на Руската федерация не се прилага за отношенията между потребителя и трето лице, което е придобило недвижимо имущество, прехвърлено за ползване въз основа на споразумение на Руската федерация.

С други думи, в случай че страните действително изпълняват задълженията си по договор за наем на недвижим имот, липсата на държавна регистрация на такова споразумение не е основание за обявяване на сделката за невалидна. По този начин съдържанието на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който неспазването на изискването за регистрация на всяка сделка води до нейната недействителност, трябва да се тълкува по различен начин от съдилищата.

В информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2015 г. N 165 „Преглед на практиката по спорове, свързани с признаването на договори за несключени“, горните правила получават по-подробно тълкуване. Писмото слага край на цялото разнообразие от съдебна практика при разглеждане на спорове, свързани с последиците от липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот.

Съдът в писмото си за пореден път посочи, че споразумение, сключено в надлежна форма, всички съществени условиякоято е договорена от страните, но необходимата държавна регистрация не е извършена, не поражда всички последици, към които е насочена, преди да бъде извършена регистрацията. В същото време такова споразумение, от момента на постигане на съгласие между страните по всички негови съществени условия, поражда правни последици в отношенията между тях, а също така може да породи целия набор от последици, към които пряко е насочено. държавна регистрация. Такова споразумение може да бъде оспорено съгласно правилата за недействителност на сделките, но страна по споразумение, което не е преминало необходимата държавна регистрация, няма право на това основание да се позовава на неговото несключване. Друго тълкуване би довело до факта, че страна по недействителна сделка може да поиска вписването й в съда.

Съдебната система многократно е изразявала различни позиции относно влиянието на продължителността на договора за наем и необходимостта от неговата държавна регистрация. В такива случаи заключението на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. N 59 в Преглед на практиката за разрешаване на спорове, свързани с използването на Федерален закон„За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, че договор за наем, сключен за период по-малък от една година, предвиждащ автоматично удължаване за подобен период, така че при добавяне общ срокнаемът е за повече от една година и не подлежи на държавна регистрация.

В същото писмо беше изразено становището, че съгласието на страните за промяна на размера на наема, определен от тях в договора за наем на недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация, също трябва да бъде предмет на процедурата за държавна регистрация, тъй като е неразделна част от договора за наем и променя съдържанието и условията на тежести, създадени с договора за наем. Тази разпоредба се оказа логически правилна по отношение на всяко допълнително споразумение към договора за наем на недвижим имот.

Така например пренаемането трябва да се извърши по волята на бившия наемател, новия наемател и наемодателя, при спазване на изискванията за формата на основната сделка, включително държавна регистрация; от Гражданския кодекс на Руската федерация са приложими към тези правоотношения.

Пример от съдебната практика.

Съдът констатира, че в резултат на повторното наемане наемателят се замества в задължението, произтичащо от договора за наем, поради което повторното наемане трябва да се извърши при спазване на нормите на гражданското право за прехвърляне на вземания и прехвърляне на дълг в съответствие с член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Такава сделка се извършва по волята на бившите и новите длъжници и на кредитора при спазване на изискванията за форма на основната сделка. По силата на член 433, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му. Първоначалният договор за наем е регистриран в държавата и следователно договорът за повторно наемане е трябвало да бъде регистриран. Означава, че това споразумениев съответствие с горните правила не може да се счита за сключен, а промяната на наемателя в договора не може да се счита за валидна. В крайна сметка съдът събира наем от наемателя в полза на наемодателя само за действителното използване на помещенията (Решение на Федералния арбитражен съд на Северозападния окръг от 4 декември 2006 г. по дело № A56-13599/2006) .

Подобна ситуация може да възникне, ако страните са сключили ново споразумениеили допълнително споразумениекъм основното споразумение. При липса на такава регистрация, те се признават за несключени и условията на първоначалното задължение се признават в отношенията между страните. От друга страна, това може да послужи като основание на наемателя да предяви иск срещу наемодателя за неоснователно обогатяване в наемни плащания (ако договорът бъде признат за несключен).

Нерегистриран в по установения реддоговорът за наем на недвижим имот може да бъде оспорен съгласно правилата за недействителност на сделките, а избягването на държавна регистрация на договора за наем от наемателя може да доведе до прекратяване на договора за наем.

Пример от практиката.

Съдът отказа да прехвърли предприемача касационна жалба V Съдийска колегияпо икономическите спорове върховен съдна Руската федерация по иск на предприемач срещу Компанията за анулиране на едностранното прекратяване на договора за лизинг. В същото време съдът правилно установи, че наемателят е предприел мерки за държавна регистрация едва след прекратяване на договора за наем, от своя страна, договорът е прекратен поради неизпълнение от страна на предприемача на задължението за държавна регистрация на наема на недвижими имоти; имоти. При тези обстоятелства съдилищата признаха, че действията на компанията едностранно прекратяванеспорният договор за наем и принуждаването на предприемача да освободи заетите помещения съответстват на закона и условията на договора за наем, поради което искът е отхвърлен (Решение на Върховния съд на Руската федерация от 25 март 2015 г. по дело №. A29-6329/2013).

Съгласно член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението се счита за сключено, ако между страните е постигнато споразумение във формата, изисквана в съответните случаи, по всички съществени условия на споразумението.

Договор, който не е сключен поради липса на съгласие по съществени условия, не може да бъде обявен за недействителен, тъй като той не само не поражда последиците, които е целял да породи, но всъщност липсва поради неизпълнение на задълженията на страните. постигне каквото и да е споразумение и следователно не може да породи подобни последици и в бъдеще. Посочените разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация в тяхното систематично тълкуване, ако съгласие по съществено условие на договора не е постигнато в необходимата форма, не предвижда недействителност на договора, но други последици във формата от несключването му.

Междинният анализ на горните съдебни актове ни позволява да заключим, че липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот засяга сключването на споразумението, а не неговата валидност. Законно съществено обстоятелство, подлежащи на определяне от съда, са действителна връзкамежду страните в зависимост от срока на сключването. Самата липса на държавна регистрация на договор за наем не е основанието, на което дадено лице може да бъде лишено от правото да правна защита. Това означава, че в съда, при разглеждане на спор, страните не трябва да обосновават причините за липсата на държавна регистрация на споразумението.

От 1 юли 2015 г. в гражданско правопредстоят промени, които ще засегнат и момента на сключване на споразумението: след влизането им в сила споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено за трети страни от момента на регистрацията му. Като цяло това не променя тенденциите в правоприлагаща практикаарбитражни съдилища, а само формално консолидира позиция, която многократно е била изразявана в актове за тълкуване.

В данъчните правоотношения се вземат предвид и отношенията по отдаване под наем на недвижими имоти. Наемодателят плаща данък върху имуществото, което му е отдадено под наем, а наемателят при извършване на наемни плащания ги взема предвид като разход при определяне на данъчната основа за данък върху дохода. В някои случаи наемателят действа и като данъчен агент за данък върху добавената стойност (наричан по-долу ДДС), който от своя страна е включен в плащанията по договора за наем на недвижим имот.

При липса на регистрация на договор за наем на недвижим имот наемателят на практика може да срещне трудности при изчисляването на разходите; Министерството на финансите смята, че до държавната регистрация дружеството не е наемател на този обекти тя няма правно основаниеплащат наем за него, като по този начин намаляват данъчната основа за данък общ доход. Подобна позиция се съдържа в писмото на Министерството на финансите на Русия от 6 март 2008 г. N 03-03-06/1/152.

Създаващата се съдебна практика отрича тези спекулации на някои длъжностни лица данъчен офис: ако договорът за лизинг не е регистриран, но фактът на използване на наетия имот и плащането на наемни вноски е потвърден, направените разходи могат да бъдат взети предвид като част от разходите, които допълнително намаляват данъчната основа за данък върху дохода (Резолюция на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 16 август 2007 г. по дело N A40-51763/06-115-305).

Обектът на облагане с ДДС включва наемни плащания. Съгласно ал.3 на чл.161 Данъчен кодексДанъчен агент на RF за отдаден под наем имот е наемателят, който е длъжен да изчисли, удържи от доходите, изплатени на лизингодателя, и да плати съответната сума на данъка в бюджета. Това води до логичния въпрос: има ли задължение за плащане на ДДС при липса на вписан договор за наем на недвижим имот? Изглежда правилно становището, че липсата на регистрация на договор за лизинг не освобождава от изпълнение на задължението за плащане на ДДС.

Тези изводи се потвърждават съдебна практика. Например, съдът отхвърли като неоснователен аргумента на жалбоподателя, че договорът за наем, поради неспазване на условията на параграф 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не е сключен и не може да породи никакви правни последици, включително плащането на данъци. Като се вземе предвид действителното използване от предприемач на нежилищни помещения в неговия производствени дейности, липсата на регистрация на договор за наем не освобождава данъчния агент от изпълнение на задълженията му. Предприемачът също не е взел предвид, че поради продължаващото използване на имота след изтичане на договора, при липса на възражения от страна на лизингодателя, договорът за лизинг, в съответствие с параграф 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, беше подновен за неопределен период от време и следователно по отношение на разглеждания период не подлежи на държавна регистрация (решение Арбитражен съд Сахалинска областот 04.01.2013 г. по дело № А59-5129/2012 г.).

По този начин, ако договорът за лизинг не е преминал необходимата процедура за държавна регистрация, но е правилно изпълнен, страните посоченото споразумениеса длъжни да изпълняват всички свои задължения. Единствената разлика между такива споразумения е, че поради липсата на регистрация страните имат права, които не могат да бъдат противопоставени на неопределен брой лица. Арбитражна практикадемонстрира минимален риск от последиците от липсата на държавна регистрация, в резултат на което условието за задължителна държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, сключен за период от повече от една година, може да стане формално.

Кодексът определя, че страните могат самостоятелно да определят времето, през което ще бъде валидно споразумението. Ако такъв срок изобщо не е посочен, договорът за наем се счита за безсрочен.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Трябва ли да се регистрирам? безсрочен договор, както и споразумение със срок на действие над 1 година? След това ще разгледаме тези и много други нюанси.

Особености

Тъй като такива важни понятия като краткосрочен, средносрочен и дългосрочен наем не са фиксирани законодателно ниво, страните трябва да се ръководят общи разпоредбиКодирайте срока на лизинга и въз основа на това решете дали договорът трябва да бъде регистриран или не.

Според основното правило, установени от кодекса, споразумението за наем на жилищни или нежилищни помещения трябва да бъде регистрирано чрез Rosreestr или най-близкия MFC, ако срокът на наема надвишава 12 месеца. В други случаи можете да направите без регистрация.

Освен това споразумението може да бъде сключено дори устно, но само ако:

Други случаи, при които е възможно да се направи без държавна регистрация, също включват сключване на договор за наем за неопределен период. Според Кодекса, за да сключат безсрочен договор за наем, страните просто не е необходимо да посочват срока на наема в текста на договора.

В този случай правоотношението ще продължи, докато една от страните реши да го прекрати, като изпрати до контрагента писмено предизвестие за прекратяване на договора най-малко 3 месеца предварително.

• договори, сключени за срок над 1 година и подлежащи на държавна регистрация;
• сключени договори за неопределено време, и не подлежат на държавна регистрация.

В зависимост от това дали срокът на лизинга е определен или неопределен, текстът на документа ще определи дали трябва да се свържете с Rosreestr или не.

Следва да се има предвид и въпросът за определяне на срока от 1 година – начало и край на нейното протичане. Така в параграф 3 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд от 11 януари 2002 г. № 66 са дадени обяснения по този въпрос - периодът, изчислен от 1-во число на всеки месец от текущата година и до последният ден от предходния месец на следващата година се признава за целите на държавната регистрация, равна на една година.

Пример:

Регистрационна процедура

Тъй като понятия като краткосрочен и дългосрочен лизинг не са дефинирани в Кодекса, процесът на регистриране на дългосрочен договор за наем се извършва по стандартен начин.

Процедурата за държавна регистрация на недвижими имоти се регулира от 13 юли 2015 г. „За държавна регистрация на недвижими имоти“ (наричан по-долу 218-FZ, Федерален закон № 218, Закон).

Процедурата за кандидата, ако е необходимо, е да регистрира дългосрочен договор за наем и да направи подходящо вписване в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

1-ви етап.Определяне на органа, извършващ държавна регистрация на недвижими имоти.

Държавната регистрация се извършва:

• при лично посещение на заявителя в Rosreestr;
• чрез MFC;
• или чрез портала за държавни услуги.

Съгласно закона можете да подадете документи:

• на хартиен носител;
• в електронен вид.

Тук се казва за настоящите методи на предаване:

• по пощата на Русия с препоръчана поща със списък на съдържанието и обявена стойност;
• по време на лично посещение в Rosreestr на заявителя или негов упълномощен представител;
• в MFC (също лично или чрез представител);
• чрез уебсайта на Rosreestr или чрез държавните служби (ще трябва да направите сканирани копия на документи и да ги удостоверите с квалифициран цифров подпис).

2-ри етап.Изготвяне на договор за дългосрочен наем.

Договорът ще бъде приет за държавна регистрация, ако в него е посочен конкретен период над 12 месеца.

Ако периодът не е посочен, се счита, че договорът за наем е безсрочен, което ще доведе до отказ за държавна регистрация на сделката (договорите за наем за неопределен период не подлежат на държавна регистрация).

В допълнение към крайния срок, за да се извърши държавна регистрация на недвижими имоти, е необходимо правилно да се състави споразумение в съответствие с изискванията на глава 34 от Кодекса.

При липса на дори едно съществено условие държавната регистрация ще бъде спряна/прекратена до отстраняване на нарушенията.

Съгласно част 2 на чл. 18 от закона, заявление може да се подаде до органа Rosreestr или MFC, независимо от местоположението на наетия имот.

По силата на този закон заявление и документи могат да се подават от една от страните по наемното правоотношение. Присъствието на двамата контрагенти по време на държавна регистрация на сделката е желателно, но не е задължително.

4-ти етап.Плащане на държавно мито.

За държавна регистрация на тежести под формата на наем трябва да платите държавна такса. Размерът на държавното мито е различен в зависимост от страните, участващи в сделката. Ако страните по споразумението принадлежат към един и същи тип (т.е. и двете страни са физически или юридически лица), държавното мито се разпределя между тях в равни пропорции.

5-ти етап.Получаване на резултат от предоставянето на обществени услуги.

Въз основа на резултатите от държавната регистрация всяка страна може да получи извлечение от Единния държавен регистър, посочващо наличието на тежест под формата на договор за наем.

В края на периода на наема регистрационният запис трябва да бъде анулиран - за това наемателят или наемодателят трябва да се свърже със съответното заявление към органа, извършил държавната регистрация на правата.

Задължителни документи

Списъкът на документите за държавна регистрация е регламентиран от чл. 18 Федерален закон № 218:

• съвместно изявление на страните, участващи в процеса, или на един от контрагентите;
• документ, потвърждаващ пълномощията на представителя - изисква се, ако органът се сезира от лице, представляващо интересите на заявителя чрез пълномощно;
• основният документ за регистрация (договор за наем на жилищни или нежилищни помещения, сграда или постройка);
• друга документация, предоставена по искане на упълномощен служител на Rosreestr или MFC.

Друга документация, предоставена при поискване, може да включва:

• документи за собственост на лизинговия обект - обикновено това е удостоверение за собственост или документ, удостоверяващ встъпване в наследствени права;

• граждански паспорти на участниците в процеса (за лица) или учредителни документи (за юридически лица);

• разписка, потвърждаваща плащането на държавното мито (всяка страна е длъжна да предостави отделна разписка за плащане на своята част от държавното мито).

Между другото, ако документите се изпращат по пощата или в електронен формат, по силата на разпоредбата на част 12 на чл. 18 от закона на нотариална заверка подлежат:

• подпис на заявителя върху заявлението;
• договорът за наем на жилищни или нежилищни помещения;
• пълномощно (ако документите са предоставени от представител, действащ по силата на пълномощно).

Срок

Сроковете за държавна регистрация се съдържат в закона и зависят от органа, приел документите от заявителя или неговия упълномощен представител:

Посочените срокове се считат от момента на подаване на заявлението и всички придружаващи го документи. Ако служител на органа установи непълноти, процедурата се спира до отстраняване на нарушенията.

Държавната регистрация може също да бъде спряна или напълно отказана, ако се предостави умишлено фалшива документация.

Размер на държавното мито

Данъчният кодекс на Руската федерация определя размера на таксата за регистрация на права или тежести върху недвижими имоти.

Размери на митата:

Регистрация на дългосрочен договор за наем с разпределяне на кадастър

На 1 януари 2017 г. 218-FZ влезе в сила. от 21 юли 1997 г., губи правно значение от 1 януари 2020 г. Сега процедурата за държавна регистрация на недвижими имоти се регулира от нов закон.

Във връзка със сливането Държавен кадастърнедвижими имоти (GKN) и Единен държавен регистър, кадастрален паспортНе е необходимо да предоставяте повече информация за процедурата за държавна регистрация. Сега ще бъде достатъчно информацията за обременения обект да се съдържа в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Носи ли отговорност наемателят, ако не регистрира договора за наем на помещението в Регистрационната камара?

Въпрос:Договорът за наем на помещението е сключен за периода от 01.09.2016 г. до 30.09.2017 г. Не е вписан в регистърната камара. Какви са отговорностите на наемателя?

Отговор:Законодателството не предвижда отговорност за липсата на държавна регистрация на договор за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година.

Самата държавна регистрация има за цел да защити трети лица, които могат да придобият права върху собствеността, която е станала предмет на споразумението.

клауза 3 чл. 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако такъв договор не бъде регистриран, той се счита за несключен за всички трети лица и следователно не поражда правни последици. А това може да наруши интересите на наемателя. Правните последици са описани подробно в Обосновката.

Обосновка

Кога е необходима регистрация на договор?

В някои случаи споразумението изисква държавна регистрация. Той ще се счита за сключен за трети лица само от момента на такава регистрация. Ако това изискване бъде пренебрегнато, има опасност по искане на контрагента съдът да признае договора за несключен.

За разлика от нотариалната заверка, необходимостта от която може да бъде предвидена по споразумение на страните, изискването за задължителна държавна регистрация на сделка може да бъде установено само със закон. Нерегистриран договор се счита за несключен, поради което не съществува и не поражда правни последици за трети лица. За самите страни споразумението ще породи само онези правни последици, които са свързани с необходимостта от регистрация и изпълнение на редица негови условия, които не засягат интересите на трети страни.

Законът предвижда задължителна държавна регистрация на:

Договори за недвижими имоти

Следните договори с недвижими имоти подлежат на задължителна държавна регистрация.

1. Договор за наем на предприятие (клауза 2 на член 658 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

2. Договор за финансов лизинг (лизинг) (клауза 1, член 20 от Федералния закон от 29 октомври 1998 г. № 164-FZ „За финансов лизинг (лизинг)“, клауза 2, член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация ).

3. Споразумение за участие в споделено строителство (клауза 3, член 4 от Федералния закон от 30 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в споделено строителство жилищни сградии други недвижими имоти и при извършване на промени в някои законодателни актовеРуска федерация").

4. Договор за наем на недвижим имот, сключен за период от най-малко една година (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Необходима е регистрация, включително и за тези договори за наем, които са сключени на 2 и 3 март 2013 г. И ако партиите не са ги регистрирали, струва си да го направят сега. Иначе такива споразумения общо правилоне пораждат правни последици за трети лица. И това може да наруши интересите на наемателя.

Последици от неспазване на изискванията за регистрация

Споразумение, подлежащо на държавна регистрация, се счита за сключено от момента на регистрацията му (клауза 3 от член 433 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако такъв договор не бъде регистриран, той се счита за несключен за всички трети лица и следователно не поражда правни последици.

Липсата на регистрация обаче не означава, че страните не могат да изпълнят условията на споразумението.

По този начин, ако споразумение, което трябваше да бъде регистрирано, в крайна сметка не беше регистрирано, това ще доведе до следните правни последици.

1. Нерегистрираният договор е обвързващ за страните от момента на подписването му. Разбира се, ако страните са постигнали съгласие по всички съществени условия. В отношенията си помежду си те нямат право да се позовават на несключването на договора като оправдание за неизпълнение или неправилно изпълнениезадължения.

Самата държавна регистрация има за цел да защити трети лица, които могат да придобият права върху собствеността, която е станала предмет на споразумението. Страните обаче са длъжни да спазват неговите условия, независимо от наличието или липсата на регистрация.

2. Като общо правило нерегистрираният договор не поражда правни последици за трети лица, които не са били страни по договора. Тъй като поради факта, че споразумението не е регистрирано, трети страни не могат да знаят за факта на сключване на споразумението и неговите условия.

Но това правило не важи, ако трето лице по една или друга причина е знаело за съществуването на нерегистриран договор. Например ако нов собственикобектът на недвижимия имот е научил за наличието на наемател и не е изразил желание за прекратяване на наемното правоотношение. Това означава, че наемодателят се е съгласил да поддържа договорни отношения с такъв наемател. И ако впоследствие той поиска изваждане на основание, че споразумението не е регистрирано, тогава искът може да бъде отхвърлен. Това се обяснява с факта, че собственикът на недвижимия имот (наемодател) действа недобросъвестно, като се позовава на липсата на държавна регистрация на споразумението, за което е знаел към момента на придобиване на имота.

Такива разяснения се съдържат в параграфи 2-4 бюлетинПрезидиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 165.

В същото време, ако споразумение, изискващо държавна регистрация, е съставено в правилната форма, но една от страните избягва да го регистрира, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за регистрация на споразумението. . В този случай споразумението ще бъде регистрирано въз основа на съдебно решение (клауза 2 на член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Страна, която неоснователно избягва регистрацията на споразумение, трябва да компенсира другата страна за загубите, причинени от забавянето на регистрацията на сделката (клауза 3 от член 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин, когато използвате този методзащита, ищецът трябва да докаже, че две условия са изпълнени едновременно.

Първо, че договорът е сключен в правилната форма. Това обстоятелство по правило може да се докаже чрез представяне на подписано копие от споразумението, което няма печат на регистриращия орган. По този начин законът директно изисква договорът за наем на сграда или постройка да бъде сключен през писанечрез компилиране единичен документ(клауза 1 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако например дългосрочен договор за наем е сключен не чрез изготвяне на един документ, както се изисква от параграф 1 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а чрез обмен на документи, тогава в този случай съдът ще нямат основание да вземат решение за вписване на споразумението. В този случай формата на договора за наем на недвижим имот ще бъде нарушена, което изключва удовлетворяването на иска за вписване на договора.

Второ, че контрагентът избягва регистрацията на споразумението. Това може да бъде потвърдено например с писмо, в което ищецът поиска от контрагента да предостави документите, необходими за регистрация на споразумението. Важно е да имате доказателства, че контрагентът е получил това писмо. Такова доказателство може да бъде подписът на контрагента, негов представител или негов служител при приемане на писмото или разписка за изпращане на това писмо до контрагента по пощата с обратна разписка.

Ако и двете страни избегнат регистрацията на споразумението, тогава съдът няма да има основание да вземе решение за регистрация на споразумението.

Практически пример: съдът обявява договора за наем за несключен, тъй като страните не са подали молба за вписването му

Съдът отбелязва, че договорът за наем не е вписан и никоя от страните не е подала молба до регистриращия орган за вписването му. Поради това договорът следва да се счита за несключен. Това означава, че страните не са имали права и задължения, произтичащи от това споразумение (постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 20 април 2006 г. по дело № A05-14505/2005-3).

Александър Сорокин отговаря,

Заместник-началник на катедрата оперативен контролФедерална данъчна служба на Русия

„Системите за плащане в брой трябва да се използват само в случаите, когато продавачът предоставя на купувача, включително неговите служители, план за отсрочка или разсрочено плащане за своите стоки, работа и услуги. Именно тези случаи, според Федералната данъчна служба, са свързани с предоставянето и изплащането на заем за плащане на стоки, работа и услуги. Ако дадена организация отпуска паричен заем, получава изплащане на такъв заем или самата тя получава и изплаща заем, не използвайте касовия апарат. Кога точно трябва да пробиете чек, вижте